中投·合生創(chuàng)展望景集合資金信托計劃申報材料

1、中投信托有限責(zé)任公司搬中投般俺合生板創(chuàng)展跋房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃項目申報書暨盡職調(diào)查報告罷經(jīng)辦業(yè)務(wù)部門：柏 百北團(tuán)一部壩 俺日期：骯 捌2012年5月版 聲明與承諾耙參與盡職調(diào)查的全體人員鄭重爸聲明，謹(jǐn)對此盡職調(diào)查報爸告凹所陳述事實、涉及資料和數(shù)據(jù)凹的真實性、完整性、合法性及盎所作判斷的合理性負(fù)責(zé)。笆 扒 般 案 吧 翱 矮信托經(jīng)理（簽名）：扒張乃欣、汪昆盎部門負(fù)責(zé)人（簽名）： 斑 信托項目要素表項目名稱中投合生創(chuàng)展房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃信托經(jīng)理張乃欣、汪昆信托項目規(guī)模 應(yīng)列明信托項目項下各類委托人所對應(yīng)的信托規(guī)模；明確上限與下限，屬系列性業(yè)務(wù)的，請注明系列設(shè)置方案。不超過4.5億元風(fēng)

2、險等級 按照公司相關(guān)規(guī)定劃分風(fēng)險等級。中級信托報酬（年化率）預(yù)計信托報酬為信托規(guī)模的1%（每年）收益率（年化）投資金額100萬元-300萬元的受益人預(yù)計收益率為10%；投資金額300萬元（含）以上的受益人預(yù)計收益率為11%（由財富管理中心根據(jù)市場情況調(diào)整）運用方式信托貸款資金用途用于北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的“麒麟社”項目的建設(shè)信托項目期限不超過24個月，借款人可以于期滿18個月或期滿21個月時申請?zhí)崆斑€款，經(jīng)受托人同意，方可還款。借款人還款后，受托人進(jìn)入信托清算程序并向受益人兌付信托本金及分配信托收益。營銷方案由公司財富管理中心組織推薦主動管理型業(yè)務(wù)；被動管理型業(yè)務(wù)信托交易對手要求

3、資金到位時間2012年6月底監(jiān)管銀行（待定）法律顧問北京兆源律師事務(wù)所評估機(jī)構(gòu)）北京市首佳聯(lián)合資產(chǎn)評估有限責(zé)任公司目 錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc325182859 第一章信托項目概述 PAGEREF _Toc325182859 h 5 HYPERLINK l _Toc325182860 一、信托項目背景 PAGEREF _Toc325182860 h 5 HYPERLINK l _Toc325182861 挨二、信托項目交易結(jié)構(gòu)說明頒 PAGEREF _Toc325182861 h 愛7 HYPERLINK l _Toc325182862 藹325182

4、862安 襖三、信托財產(chǎn)的管理運用扮 PAGEREF _Toc325182862 h 斑8 HYPERLINK l _Toc325182863 絆四、信托收益、費用、報酬版 PAGEREF _Toc325182863 h 皚9 HYPERLINK l _Toc325182864 皚第二章霸 八盡職調(diào)查內(nèi)容俺 PAGEREF _Toc325182864 h 敖12 HYPERLINK l _Toc325182865 案一、交易對手佰皚北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限藹公司艾 PAGEREF _Toc325182865 h 罷12 HYPERLINK l _Toc325182871 二、其它交易主體信息

5、 PAGEREF _Toc325182871 h 20 HYPERLINK l _Toc325182883 礙三、投融資標(biāo)的項目信息胺 PAGEREF _Toc325182883 h 爸57 HYPERLINK l _Toc325182884 盎第三章板 凹信托項目合規(guī)性分析皚 PAGEREF _Toc325182884 h 鞍72 HYPERLINK l _Toc325182885 瓣一、交易對手合規(guī)性分析吧 PAGEREF _Toc325182885 h 盎72 HYPERLINK l _Toc325182886 埃二、其他交易主體合規(guī)性分析叭 PAGEREF _Toc325182886

6、h 熬72 HYPERLINK l _Toc325182887 辦三、投融資標(biāo)的項目合規(guī)性分凹析笆 PAGEREF _Toc325182887 h 懊73 HYPERLINK l _Toc325182888 跋四、交易結(jié)構(gòu)合規(guī)性分析俺 PAGEREF _Toc325182888 h 藹73 HYPERLINK l _Toc325182889 半五、增信措施合規(guī)性分析罷 PAGEREF _Toc325182889 h 班74 HYPERLINK l _Toc325182890 六、合規(guī)性結(jié)論 PAGEREF _Toc325182890 h 74 HYPERLINK l _Toc325182891

7、 頒第四章案 扮信托項目可行性分析絆 PAGEREF _Toc325182891 h 把75 HYPERLINK l _Toc325182892 白一、投融資標(biāo)的項目行業(yè)分析阿 PAGEREF _Toc325182892 h 盎75 HYPERLINK l _Toc325182893 隘二、投融資標(biāo)的項目政策分析版 PAGEREF _Toc325182893 h 靶79 HYPERLINK l _Toc325182894 拜_Toc32518289岸4扮 案三、投融資標(biāo)的項目財務(wù)效益白分析耙 PAGEREF _Toc325182894 h 拜81 HYPERLINK l _Toc3251828

8、95 罷四、把 挨投融資標(biāo)的項目版SWOT澳分析芭 PAGEREF _Toc325182895 h 疤85 HYPERLINK l _Toc325182896 愛五、交易對手財務(wù)狀況分析搬 PAGEREF _Toc325182896 h 矮86 HYPERLINK l _Toc325182897 壩82897版 擺六、可行性分析結(jié)論吧 PAGEREF _Toc325182897 h 邦87 HYPERLINK l _Toc325182898 扒第五章巴 捌信托項目風(fēng)險揭示與應(yīng)對措施艾分析靶 PAGEREF _Toc325182898 h 俺87 HYPERLINK l _Toc32518289

9、9 俺一、信用風(fēng)險及其應(yīng)對措施叭 PAGEREF _Toc325182899 h 88 HYPERLINK l _Toc325182900 頒二、市場風(fēng)險及其應(yīng)對措施壩 PAGEREF _Toc325182900 h 斑88 HYPERLINK l _Toc325182901 罷三、操作風(fēng)險及其應(yīng)對措施拌 PAGEREF _Toc325182901 h 爸89 HYPERLINK l _Toc325182902 邦四、其他風(fēng)險及其應(yīng)對措施按 PAGEREF _Toc325182902 h 罷89 HYPERLINK l _Toc325182903 五、風(fēng)險綜合評價 PAGEREF _Toc32

10、5182903 h 90 HYPERLINK l _Toc325182904 敗第六章叭 鞍必備法律文件及簽署節(jié)點安排按 PAGEREF _Toc325182904 h 扳90 HYPERLINK l _Toc325182905 第七章 綜合結(jié)論 PAGEREF _Toc325182905 h 91 HYPERLINK l _Toc325182906 第八章 附件 PAGEREF _Toc325182906 h 91信托項目概述一、信托項目背景頒（一）信托項目名稱：八中投百壩合生岸創(chuàng)展瓣房地產(chǎn)項目集合資金信托計劃（二）主要交易對手 本指引所稱交易對手，是指實際使用投融資資金或?qū)π磐胸敭a(chǎn)承擔(dān)負(fù)債

11、的主體：奧 借款人：北京艾合生皚望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司襖（以下簡稱矮“骯合生望景艾”皚）百；佰 保證人：北京合生笆北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司艾（以下簡稱俺“合生北方拜”傲）皚、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（H氨K，0754，以下簡稱邦“巴合生創(chuàng)展胺”百）半 鞍抵押俺人：板北京創(chuàng)合豐威房地產(chǎn)開發(fā)佰有限公司（以下簡稱懊“壩創(chuàng)合豐威拌”八）（三）項目需求背景：背1盎近期，我部與北京合生北方房襖地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得聯(lián)系，扒根據(jù)合生北方的融資申請，我霸部對合生北方及其子公司合生吧望景進(jìn)行了盡職調(diào)查，為其吧“霸合生麒麟社案”俺項目出具了融資方案。根據(jù)借柏款人的需要，該方案主要是為疤了解決岸“般合生麒麟社吧”拔項目的后

12、續(xù)建設(shè)資金吧問題疤，為此，我部結(jié)合公司的業(yè)務(wù)疤要求扒及行業(yè)政策白，在考察借款人及保證人以及笆該項目基本情況后，擬申請設(shè)霸立芭本稗信托計劃。傲2.合生北方系在香港上市的白合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（股票盎代碼：0754，HK）在內(nèi)皚地注冊設(shè)立的子公司。該公司吧成立于2002年6月25日稗，安注冊地址是北京市朝陽區(qū)西大瓣路23號，注冊資本2205按8萬美元，企業(yè)性質(zhì)為有限責(zé)爸任公司（外國法人獨資），法百定代表人：鄭連群白。暗詳細(xì)情況參見第二章盡職調(diào)查巴內(nèi)容。岸3.合生望景系合生北方的全拌資子公司，成立于2007年啊12月21日，注冊地址拔是佰北京市朝陽區(qū)廣渠路28號2芭01號樓北B100號安，法定代表人

13、：陳文。詳細(xì)情半況參見第二章盡職調(diào)查內(nèi)容。（四）交易結(jié)構(gòu)設(shè)計目的：版 俺我公司發(fā)起設(shè)立信托計劃矮，疤募集骯不超過4.5億元唉資金，以信托貸款的方式運用案于合生望景開發(fā)的案“柏合生麒麟社佰”氨項目中，用于解決懊“鞍合生麒麟社半”敖項目的后續(xù)建設(shè)資金。（五）項目設(shè)立的意義：把通過本信托計劃的實施，由受埃托人將全體委托人的信托資金叭集合起來，根據(jù)信托文件的約耙定，通過對信托資金的運用，靶實現(xiàn)信托計劃財產(chǎn)的增值，并盎以此作為信托利益的來源，按般信托文件的約定向受益人分配般信托利益。二、信托項目交易結(jié)構(gòu)說明（一）交易結(jié)構(gòu)圖（二）操作步驟：按1.中投信托發(fā)行集合資金信耙托計劃募集資金，委托人認(rèn)購伴信托計劃

14、份額；隘2.中投信托以信托計劃所募胺集的資金向借款人合生望景發(fā)跋放貸款；隘3.挨創(chuàng)合豐威按以其持有的吧北京市通州區(qū)國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園敗區(qū)科研用地A號地塊南區(qū)國有伴出讓土地使用權(quán)案為合生望景的本次信托融資提哀供盎抵般押，敗為其提供增信；胺4.合生北方作為合生望景的艾控股股東，阿合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司作為合埃生望景的實際控制人，分別安為合生望景本次信托融資的還扒本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保八；耙5.敖合生望景按期償還信托貸款利柏息，信托到期時償還本金； 案6盎.昂信托計劃終止時，以全部信托稗財產(chǎn)為限，在扣除應(yīng)由信托計胺劃承擔(dān)的傲相關(guān)按稅費后,向全體受益人分配信伴托利益;盎7般.芭本背筆按信托貸款發(fā)放日為巴

15、“癌T日傲”礙，T日到本信托計劃到期清算絆完畢之日為信后管理期間扳。三、信托財產(chǎn)的管理運用盎（一）信托財產(chǎn)管理運用方式藹：熬本信托計劃項下之信托財產(chǎn)主藹要以發(fā)放信托貸款的方式，運埃用于借款人合生望景公司開發(fā)哀的奧“氨合生麒麟社奧”跋項目的后續(xù)建設(shè)中。借款人的八關(guān)聯(lián)企業(yè)搬北京創(chuàng)合豐威房地產(chǎn)開發(fā)有限瓣公司跋以其持有的頒北京市通州區(qū)國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園拔區(qū)科研用地A號地塊南區(qū)國有半出讓土地使用權(quán)扮為合生望景公司的本次信托融邦資提供捌抵押扮；跋合生北方作為合生望景的控股扳股東，合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司阿作為合生望景的實際控制人，皚分別傲為合生望景本次信托融資的還案本付息提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保靶。百信托存續(xù)期間，敗

16、自信托貸款發(fā)放日起算（T日骯），罷借款人應(yīng)于2012年12月唉21日支付第一次利息，此后罷，百借款人按每滿半年付息一次，八借款到期時利隨本清。捌借款人可以于本信托計劃期滿岸18個月背或期滿21個月凹時提前還款奧，但須提前30日向中投信托拜提出書面申請，經(jīng)中投信托同叭意后，借款人方可提前還款。敗如果借款人未申請?zhí)崆斑€款，鞍則借款人需于本筆信托貸款啊到期前絆3骯個月胺時向信托財產(chǎn)賬戶俺歸集還款資金熬，澳歸集進(jìn)度為20%、20%、柏60%，并埃于信托貸款到期日（含）前償斑還完全部信托貸款本金，并結(jié)爸清應(yīng)付未付之利息。般根據(jù)上述還款安排，罷如果借款人申請?zhí)崆鞍菀淮涡园}還款，經(jīng)受托人批準(zhǔn)同意的，哀則貸款

17、利息計算至還款當(dāng)日；班如借款人未在信托計劃期滿1爸8個月或21個月時提前還款皚，則借款人于信托計劃斑到期前把3個月瓣開始逐月歸集資金（參見上文壩），八歸集還款資金案仍計算利息百，借款利息均以吧借貸雙方簽訂的八借款合同的最終貸款斑到期日板計算，班受托人不免除借款人提前礙歸集資罷金邦而熬劃入信托賬戶氨而愛計算的信托貸款矮利息。邦此處之規(guī)定將在本信托計劃設(shè)矮立審批通過后，于相關(guān)合同文絆本中予以明確。（二）信托財產(chǎn)退出方式：笆本信托計劃項下之信托財產(chǎn)以壩信托貸款本金及利息按時艾收回、收到埃為退出方式。艾（三）信托財產(chǎn)的歸屬與返還礙：巴信托計劃終止時，信托計劃財絆產(chǎn)扣除信托合同規(guī)定的信托盎報酬皚和俺其他

18、壩稅費后按信托計劃文件約定歸敗屬受益人。四、信托收益、費用、報酬（一）信托收益： 1.信托利益來源：罷本信托計劃項下信托利益主要笆來源于借款人按時還本付息所挨取得收入。在信托計劃存續(xù)期艾間，本信托計劃之財產(chǎn)賬戶中埃如有資金閑置，受托人可以以隘存放同業(yè)、協(xié)議存款按、購買受托人管理的固定收益拜類信托產(chǎn)品、銀行理財產(chǎn)品稗、貨幣市場基金芭等方式運用，為本信托計劃財拔產(chǎn)保值增值。癌2.皚 盎本信托計劃之預(yù)計收益率、分挨配方式及受益權(quán)轉(zhuǎn)讓扳（1）昂本信托計劃耙的預(yù)計收益率為：扮投資金額100萬元-300襖萬元的受益人預(yù)計年化收益率敗暫定扮為罷10.0氨%；熬投資金額300萬元（含）以案上的受益人預(yù)計年化收

19、益率扮暫定襖為1矮1.0鞍%。笆最終預(yù)計收益率在信托計劃俺發(fā)行時由公司財富管理中心根百據(jù)市場形勢拜確定柏。捌（2）背分配方式：本信托計劃項下之耙信托利益按照現(xiàn)金方式進(jìn)行分背配。扳首次癌分配時間為稗從本信托計劃成立日（T日）靶起算，期滿12個月起的10拌個工作日內(nèi)。第二次分配日期為本信托計劃霸到期日起的10個工作日內(nèi)。挨（3）信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓：參見扳信托合同約定執(zhí)行。（二）信托費用： 瓣本信托計劃項下信托費用包括阿但不限于下列一項或多項，根霸據(jù)實際發(fā)生情況確定：（1）受托人的信托報酬；爸（2）案信托保管費（托管費）、監(jiān)管矮費、律師費、資產(chǎn)或項目評估胺費等中介費用；（3）信息披露費用； 拌（4）信托

20、計劃終止時的清算唉費用；扳 癌（5）文件或賬冊制作、印刷拔費用；板（6）信托計劃營銷及募集費艾用；班 般（7）銀行代理收付和賬戶服爸務(wù)費用；凹（8）信托財產(chǎn)管理和運用過拌程中發(fā)生的稅費；（9）受益人大會召開費用；捌（10）按照有關(guān)規(guī)定可以列跋入的其他稅費和費用癌。（三）信托報酬： 傲本信托計劃項下信托報酬預(yù)計耙按照信托總規(guī)模的傲%（每年）芭計算胺。按受托人可以預(yù)提信托報酬，凹也可以隨著信托計劃存續(xù)期間昂提取相應(yīng)期間的信托報酬。擺首次提取信托拌報酬的時間是稗信托計劃成立拜（T日）唉后的巴當(dāng)年內(nèi)（即2012年12月懊21日前）。俺受托人可以于首次提取信托報奧酬時預(yù)提第一個信托年度的信耙托報酬，即拔

21、首次提取信托報酬金額=柏第一個信托年度的信托報酬=巴信托計劃總規(guī)模*%第二章 盡職調(diào)查內(nèi)容背一、交易對手扒昂北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限癌公司（一）基本情況1.主體資格借款人名稱北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時間2007年12月21日注冊地址北京市朝陽區(qū)廣渠路28號201號樓北B100號注冊資本36499萬元實收資本36499萬元企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司（外商投資企業(yè)法人獨資）法定代表人陳文營業(yè)期限2007年12月21日至2037年12月20日法人營業(yè)執(zhí)照號碼110105010704236組織機(jī)構(gòu)代碼67058284-7稅務(wù)登記證110105670582847經(jīng)營范圍許可經(jīng)營范圍：無；一般經(jīng)營項

22、目：房地產(chǎn)開發(fā)（不含土地成片開發(fā)；高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國際會議中心的建設(shè)、經(jīng)營；大型主題公園的建設(shè)、經(jīng)營）；物業(yè)管理；園林綠化服務(wù)；機(jī)動車公共停車場服務(wù)。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系：叭北京合生望景房地產(chǎn)開發(fā)有限襖公司為北京合生北方房地產(chǎn)開愛發(fā)有限公司的全資子公司，北捌京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公擺司矮是由合生創(chuàng)展集團(tuán)通過南博置哀業(yè)在內(nèi)地設(shè)立的子公司斑。骯如下圖邦所示絆：伴合生望景的母公司合生北方系澳合生創(chuàng)展集團(tuán)的北方區(qū)班管理頒總部，承擔(dān)著合生創(chuàng)展在北京、天津等地的項目開發(fā)及機(jī)構(gòu)案管理等職責(zé)；哎合生北方的唯一股東為南博置把業(yè)有限公司（注冊地英屬維京敗島），南博置業(yè)有限公司由在百香港上市的合生創(chuàng)

23、展集團(tuán)有限哎公司全資所有。3.公司治理：（1）合生望景內(nèi)部組織架構(gòu)董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理營銷部行政綜合部財務(wù)部工程設(shè)計部奧（2）安實際控制人、高級管理人員、拔財務(wù)負(fù)責(zé)人的基本情況1.實際控制人：敖朱孟依，男，1959年出生邦，52歲，廣東 HYPERLINK /view/157342.htm 扮豐順縣唉人，全國政協(xié)委員，是中國 HYPERLINK /view/9346.htm 版房地產(chǎn)靶界的 HYPERLINK /view/22032.htm 靶風(fēng)云人物扳。合生創(chuàng)展是朱孟依旗下的香背港上市公司，除合生創(chuàng)展外，澳朱孟依家族還控制了珠江投資皚系列資產(chǎn)，業(yè)務(wù)涉及房地產(chǎn)、靶基礎(chǔ)設(shè)施、物流、金融等

24、多個澳領(lǐng)域。朱孟依曾經(jīng)榮登200拜8 HYPERLINK /view/45715.htm 癌胡潤笆慈善榜第2名；2008 HYPERLINK /view/852647.htm 拌胡潤百富榜扮第10名；2009胡潤慈善疤榜第3名；2009 HYPERLINK /view/2646607.htm 辦年岸胡潤百富榜第5名。霸2.絆高管人員爸及財務(wù)負(fù)責(zé)人瓣情況：職務(wù)姓名性別出生日期學(xué)歷水平技術(shù)職稱現(xiàn)所服務(wù)的機(jī)構(gòu)及職務(wù)法定代表人陳文女1963年5月中山大學(xué)會計系MBA會計師合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人，同時兼任合生望景公司的法定代表人?？偨?jīng)理陳

25、文同上同上同上同上同上財務(wù)負(fù)責(zé)人何立濤男大學(xué)本科會計師現(xiàn)為合生望景公司財務(wù)負(fù)責(zé)人。4.經(jīng)營管理：翱合生望景自成立以來主要承擔(dān)扮“岸合生麒麟社跋”隘項目的開發(fā)工作隘，該項目總占地面積搬31139.764敖平方米（約46.75畝），皚建筑面積襖151207哎平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓、商八業(yè)及文化廣場，參見本章白“捌投融資標(biāo)的項目情況癌”岸。唉合生望景按除負(fù)責(zé)完成白“頒合生麒麟社跋”氨項目的日常管理、開發(fā)建設(shè)、暗銷售等工作外，在隘股權(quán)骯關(guān)系上直接隸屬于合生北方公把司笆管理。艾該公司法人治理結(jié)構(gòu)規(guī)范，近暗年無重大法律訴訟事項，為房骯地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。（二）信用狀況壩經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截按至201靶

26、2岸年4月18日，合生望景對外凹負(fù)債情況如下：業(yè)務(wù)種類(匯總)幣種(匯總)發(fā)生額(匯總) 單位：元當(dāng)前余額(匯總) 單位：元貸款人民幣300,000,000.00100,000,000.00柏該公司無未結(jié)清不良信貸信息疤、伴已結(jié)清不良信貸信息唉及欠息信息壩。傲此外，該公司無對外擔(dān)保。啊截至申報日，合生望景已償還壩完畢上表中1億元貸款，目前敖無對外借款。（三）財務(wù)狀況奧1.交易對手主要財務(wù)數(shù)據(jù)摘傲錄及說明班合生望景胺資產(chǎn)負(fù)債表（單位：元）科目/年度2009年12月2010年12月2011年12月2012年4月貨幣資金30,710,526.833,692,307.2126,758,000.1521

27、,970,844.55其他應(yīng)收款504,096,047.66864,206,792.961,374,523,991.801,277,236,240.50預(yù)付賬款496,629,242.62532,294,033.21603,218,860.32612,641,161.42存貨779,434,756.511,266,110,976.31738,566,979.30699,103,887.11流動資產(chǎn)1,810,870,573.622,666,304,109.692,743,211,553.572,610,675,434.83速動資產(chǎn)1,031,435,817.111,400,193,133.38

28、2,004,644,574.271,911,571,547.72固定資產(chǎn)180,096.941,148,307.28957,269.45882,802.45資產(chǎn)1,856,819,138.742,720,032,325.762,751,393,389.372,613,758,003.32應(yīng)付帳款4,260,000.008,779,416.407,960,106.53501,703,929.13預(yù)收帳款462,086,798.32783,755,369.0978,665,172.5977,997,887.72其他應(yīng)付款239,771,600.80399,587,722.24431,409,645

29、.78936,174,969.87流動負(fù)債734,544,037.671,603,199,374.571,467,100,994.121,520,015,352.48長期借款500,000,000.00450,000,000.00190,000,000.000.00長期負(fù)債500,000,000.00450,000,000.00190,000,000.000.00負(fù)債1,234,544,037.672,056,036,463.931,735,439,255.741,593,818,317.83實收資本364,990,000.00364,990,000.00364,990,000.00364,9

30、90,000.00凈資產(chǎn)622,275,101.07663,995,861.831,015,954,133.631,019,939,685.49合生望景利潤表（單位：元）科目/年度2009年12月2010年12月2011年12月2012年4月主營業(yè)務(wù)收入0.00203,243,285.001,547,844,744.00111,018,456.98主營業(yè)務(wù)利潤0.0085,252,435.35522,710,482.4248,999,404.70營業(yè)利潤-17,985,297.1262,489,033.22497,793,953.726,217,391.11利潤總額-17,172,383.08

31、55,627,681.01469,040,162.405,650,904.93凈利潤-17,172,383.0841,720,760.76351,958,271.804,238,178.69跋合生望景啊現(xiàn)金流量表（單位：元）科目/年度2009年12月2010年12月2011年12月經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-445,619,835.93231,569,350.74427,629,385.24投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-1,123,484.000.00籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額475,744,000.00-257,464,086.36-404,590,711.77現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額30,1

32、24,164.07-27,018,219.6223,065,692.94合生望景綜合財務(wù)分析指標(biāo)科目/年度2009年12月2010年12月2011年12月償債能力資產(chǎn)負(fù)債率（%）66.49%75.59%63.07%營運資金（萬元）1,076,326,535.95 1,063,104,735.12 1,276,110,559.45 現(xiàn)金比率（%）4.18%0.23%1.82%流動比率（%）246.53%166.31%186.98%速動比率（%）140.42%87.34%136.64%周轉(zhuǎn)能力總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)4053.43 636.28 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(天)1.18 0.24 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率(天

33、)1982.71 存貨周轉(zhuǎn)率(天)3527.88 396.95 盈利能力銷售利潤率（%）41.95%33.77%資產(chǎn)回報率（%）-0.92%1.53%12.79%凈資產(chǎn)收益率（%）-2.76%6.28%34.64%埃2011年懊“笆合生望景爸”哎重要財務(wù)數(shù)據(jù)附注說明：絆（1）扒其他應(yīng)收款 1,374,5安23,991.80元，其中半，絆占比較大的前5家公司如下：債務(wù)人金額（單位：元）北京合生愉景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司512,141,052.12廣州合生駿景房地產(chǎn)有限公司314,204,823.49北京合生綠洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司122,286,843.77綏中海盛旅游置業(yè)發(fā)展有限公司53,682,6

34、25.50北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51,511,300.28百以上5家公司占76.67%氨，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。瓣（2）芭預(yù)付賬款603,218,8案60.32元，其中板占比較大的三家公司如下：債務(wù)人金額（單位：元）中國建筑第四工程局有限公司220,000,000.00北京市朝陽田華建筑集團(tuán)公司125,675,250.00北京市電力公司105,726,480.32霸以上3家公司占74.83%凹，全部為支付工程款及架設(shè)電靶路管線等預(yù)付款。靶（3）凹存貨738,566,979俺.30元拜，主要構(gòu)成如下，占存貨捌98.58%；科目金額（單位：元）在建物業(yè)448,824,022.87完工物業(yè)2

35、79,259,986.89白（4）阿預(yù)收罷賬白款哎78,665,172.59案元，全部為斑實現(xiàn)銷售但尚未達(dá)到頒收入隘確認(rèn)白條件暗的扳預(yù)收款；絆（5）靶截至傲2011年年末，扒其他應(yīng)付款爸余額為氨431,409,645.7礙8元，其中拜：債權(quán)人金額（單位：元）合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司190,219,069.33廣州合生逸景房地產(chǎn)有限公司78,640,608.78上海三象房產(chǎn)發(fā)展有限公司48,000,000.00疤以上3家公司占73.45%盎，全部為集團(tuán)內(nèi)部往來款。叭增加的其他應(yīng)付款背主要盎為內(nèi)部往來款。昂（6）般預(yù)提費用442,651,2般12.91元，其中工程款疤(艾416,931,779.7辦4

36、元般)叭占94.19%。把2.半交易對手重大財務(wù)指標(biāo)分析凹 稗“頒合生望景暗”襖2011年總資產(chǎn)較2010壩年同比增長1.15%；敖流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)99.70%，同比增邦長2.88%；艾其他應(yīng)收款懊變動愛主要是斑與胺關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來款增加所氨致。隨著銷售的逐步實現(xiàn)，其埃存貨在減??；由于公寓部分只礙剩少量尾房，大部分底商還沒爸有銷售，因此柏預(yù)收賬款翱減少拜；預(yù)提費用同比增加岸，斑工程款增加為主要原因。搬償債能力襖：2011年流動比率為18盎6.98%、速動比率為13拜6.64%，上述兩項哎短期償債能力指標(biāo)案較高，說明企業(yè)的短期償債能辦力隘較案強(qiáng)，財務(wù)風(fēng)險伴較阿小佰；資產(chǎn)負(fù)債率63.07%，襖剔

37、除預(yù)收賬款因素，實際資產(chǎn)懊負(fù)債率為60.21%，該指疤標(biāo)基本處于房地產(chǎn)行業(yè)正常水扳平。敖存貨周轉(zhuǎn)率90.69%，隘說明其銷售回籠資金的速度基般本上接近一年，這一比率符合艾房地產(chǎn)企業(yè)的特點。伴資產(chǎn)方面無明顯壞賬風(fēng)險，負(fù)敖債方面主要是預(yù)收房款和關(guān)聯(lián)絆企業(yè)間的往來款，與其集團(tuán)公凹司對資金的統(tǒng)一調(diào)度與管理制壩度相符合，有利于財務(wù)安全。瓣盈利能力阿：毛利率33.96%、凈利稗潤率22.74%，上述兩爸項半指標(biāo)鞍基本符合房地產(chǎn)項目的特點，捌表明公司具備巴較強(qiáng)隘盈利能力。百現(xiàn)金流拌方面凹：該公司懊經(jīng)營活動現(xiàn)金流具有一定穩(wěn)定皚性，熬一方面是由于隨著其開發(fā)的產(chǎn)拌品進(jìn)入銷售期，回籠了大量資暗金，另一方面也說明企業(yè)

38、合理骯的運用了財務(wù)杠桿，適時引入佰開發(fā)貸款和信托貸款，從而使挨現(xiàn)金流與項目銷售回款相匹配藹。阿從各期財務(wù)報表期初、期末數(shù)扮的銜接及資產(chǎn)負(fù)債表、損益表案、現(xiàn)金流量表相互科目之間的捌勾稽關(guān)系拌來看哀，癌基本擺可以判斷其相關(guān)信息盎具有暗可靠性拔。3.交易對手對外負(fù)債情況敖截至申報日，合生望景已償還跋完畢佰對外負(fù)債巴表中1億元貸款，目前無對外拔借款。4.交易對手對外擔(dān)保情況礙經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，未奧發(fā)現(xiàn)借款人合生望景公司有對外擔(dān)保情況。二、其它交易主體信息隘保證人背一把捌北京奧合生北方稗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（一）基本情況1.主體資格：名稱北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立時間2002年6月25日注冊

39、地址北京市朝陽區(qū)西大望路23號注冊資本22058萬美元實收資本22058萬美元企業(yè)性質(zhì)有限責(zé)任公司（外國法人獨資）法定代表人鄭連群營業(yè)期限2002年6月25日至2032年6月24日法人營業(yè)執(zhí)照號碼110105010704236組織機(jī)構(gòu)代碼73935209-8貸款卡號110100000381574801經(jīng)營范圍許可經(jīng)營項目：以下項目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營：為接受本酒店服務(wù)的客人零售包裝食品、酒、飲料；住宿；洗衣服務(wù)；美容服務(wù)；制售中西餐（含冷葷涼菜）。一般經(jīng)營項目：開發(fā)、建設(shè)、出租、出售朝陽區(qū)大望路23號北京化工實驗廠規(guī)劃確定的一、二期范圍內(nèi)及通州區(qū)中關(guān)村科技園區(qū)通州園金橋科技產(chǎn)業(yè)基地環(huán)科中路5-150

40、號的開發(fā)建設(shè)的房屋及物業(yè)管理；機(jī)動車公共停車場服務(wù)；以下項目限分支機(jī)構(gòu)經(jīng)營：健身服務(wù)；商務(wù)中心；為接受本酒店服務(wù)的客人零售工藝美術(shù)品。歷史沿革合生北方公司是由南博置業(yè)有限公司獨資成立的外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，于2002年6月25日在北京市工商局注冊，注冊資金為22058萬美元（實收資本22058萬美元），法定代表人鄭連群先生。2.股權(quán)結(jié)構(gòu)和關(guān)聯(lián)關(guān)系：跋北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限般公司是合生創(chuàng)展在北京扒注冊成立的子矮公司，注冊于案2002把年，最初開發(fā)的項目為北京朝皚陽區(qū)西大望路的珠江帝景項目叭。目前合生北方公司主要負(fù)責(zé)合盎生創(chuàng)展邦在北京、天津等瓣區(qū)域的項目的經(jīng)營管理。哎合生北方實際控制人為合生創(chuàng)瓣

41、展集團(tuán)，該公司股權(quán)結(jié)構(gòu)情況背如下：阿南博置業(yè)本身并無其他主業(yè)，骯僅是形式上的合生北方的股東八。合生創(chuàng)展出于便于項目投資拜、資本運作考慮，多采用由一礙個投資控股公司對應(yīng)一個項目阿公司的方式，因此，合生創(chuàng)展俺旗下在境內(nèi)投資的房地產(chǎn)項目壩基本都采用此方式，以便于通疤過股權(quán)收購及轉(zhuǎn)讓方式實現(xiàn)對扮項目的管理。3.公司治理：藹合生北方主要負(fù)責(zé)合生創(chuàng)展集隘團(tuán)北京、天津及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈啊項目的開發(fā)與管理，具體組織癌架構(gòu)如下：愛合生北方法人治理結(jié)構(gòu)完善，藹公司由總經(jīng)理負(fù)責(zé)日常管理經(jīng)疤營，由董事會敖行使霸股東職責(zé)。癌公司高級管理人員、財務(wù)負(fù)責(zé)案人的基本情況詳見下表。職務(wù)姓名性別出生日期學(xué)歷水平現(xiàn)所服務(wù)的機(jī)構(gòu)及職務(wù)法

42、定代表人鄭連群男1967年3月合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)總經(jīng)理，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法定代表人，總經(jīng)理?？偨?jīng)理鄭連群男同上同上銷售總監(jiān)劉志龍男1974年2月中山大學(xué)MBA合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)市場經(jīng)營中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售負(fù)責(zé)人。財務(wù)總監(jiān)陳文女1963年5月中山大學(xué)會計系MBA合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司華北片區(qū)財務(wù)與投資中心總監(jiān)，北京合生北方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財務(wù)負(fù)責(zé)人，同時兼任合生望景公司的法定代表人。4.經(jīng)營管理：頒根據(jù)營業(yè)執(zhí)照記載的經(jīng)營范圍版，合生北方近年主要開發(fā)了拌“跋珠江帝景靶”笆及安“案合生世界村矮”捌項目。該公司已納入上市公司哀板塊，經(jīng)營管理規(guī)范

43、，符合上阿市公司法人治理結(jié)構(gòu)要求。該疤公司取得了房地產(chǎn)開發(fā)二級資盎質(zhì)證書巴，頒主要業(yè)績有：（1）珠江帝景項目骯珠江帝景項目位于朝陽區(qū)西大背望路，占地埃29.9公頃奧，開發(fā)面積約90萬平方米。百珠江帝景遵循以半“斑優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)霸”吧的開發(fā)理念，將歐洲文化的精班髓，歐洲生活的尊貴、舒適、熬精致的感覺和品位帶給業(yè)主，搬在北京城中呈現(xiàn)一個集星級住盎宅、酒店式商住公寓、甲級寫版字樓、歐洲商業(yè)街、歐式學(xué)校拌于一體的歐洲城，到2009敗年底，珠江帝景項目實現(xiàn)銷售襖面積58.38萬平方米，銷俺售金額76億元，成為北京C阿BD區(qū)域的極具標(biāo)志性的地產(chǎn)絆項目，一舉奠定了合生創(chuàng)展在翱北京中高端地產(chǎn)的領(lǐng)先地位。（

44、2）合生世界村項目柏合生世界村項目疤位于北京市通州區(qū)馬駒橋鎮(zhèn)，扮屬于亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)第二版生活核心區(qū)板塊，項目具體四礙至為東至白村東路，西至環(huán)科拌大道，南至國家環(huán)保園園區(qū)大跋道，北至國家環(huán)保園大件路，懊是國家環(huán)保產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重點項霸目。合生世界村項目占地面積壩260383平米，總建筑面爸積635222平米，分別由百E1、E2、H、I、D區(qū)和安高爾夫公園6個規(guī)劃區(qū)組成，安產(chǎn)品構(gòu)成為高檔住宅、lof芭t公寓、loft綜合辦公、罷大型購物中心、豪華休閑會所皚等組成，并配套有占地300稗00平方米的的高爾夫主題公拌園，是集居住、辦公、購物消笆費、休閑娛樂為一體的大型城襖市綜合題項目。項目一期（E岸1、

45、H區(qū)）于2009年11暗月開盤銷售，創(chuàng)造了北京南城奧單日銷售9億元的記錄，一躍俺成為北京南城特別是亦莊區(qū)域把的最具市場影響力的標(biāo)志性樓傲盤之一，截止到201靶1搬年阿年底傲，累計銷售面積為案21萬哀平方米，累計銷售金額為21.99億元白。皚2011年末合生北方總資產(chǎn)擺已達(dá)到102億元，半比年上同期增長6%，所有者辦權(quán)益31.4億元，比上年同絆期增長31% 。（二）信用狀況氨經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行征信系統(tǒng)，截瓣至2012年4月18日，合胺生北方對外負(fù)債情況如下：業(yè)務(wù)種類(匯總)幣種(匯總)發(fā)生額(匯總) 單位：元當(dāng)前余額(匯總) 單位：元貸款人民幣1,081,330,000.00799,642,337.

46、59熬該公司無未結(jié)清不良信貸信息稗及已結(jié)清不良信貸信息耙，但有熬3筆欠息信息，斑目前已經(jīng)結(jié)清捌。經(jīng)頒與企業(yè)核實盎，半欠息霸發(fā)生原因扳系奧因翱銀行結(jié)算系統(tǒng)出錯熬，導(dǎo)致利息劃轉(zhuǎn)未能按時到賬按，熬后及時處理，已結(jié)清應(yīng)付利息艾。具體明細(xì)如下：報告時間幣種欠息余額 單位：元2009-09-25人民幣0.002008-04-29人民幣0.002008-02-21人民幣0.00該公司對外擔(dān)保情況如下：保證合同筆數(shù)合計(匯總)1保證擔(dān)保合同金額本外幣合計(匯總) 單位：元500,000,000.00本擔(dān)保人保證擔(dān)保金額本外幣合計(匯總) 單位：元500,000,000.00絆 拔盡職調(diào)查核實，上表中對外擔(dān)懊保

47、金額5億元，系對跋合生望景開發(fā)的擺“疤麒麟社熬”澳項目在農(nóng)行申請的開發(fā)貸笆提供的擔(dān)保，阿現(xiàn)熬已結(jié)清。（三）財務(wù)狀況拔1.交易對手主要財務(wù)數(shù)據(jù)摘翱錄斑及說明襖說明：合生北方報表系本部經(jīng)岸審計后報表，并未合并佰。凹經(jīng)與合生北方財務(wù)安負(fù)責(zé)人昂核實，該公司長期股權(quán)投資下拔主要公司有：隘大連合生興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限安公司、大連合生酒店投資管理柏有限公司、北京合生望景房地巴產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京金水岸半房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、天津合吧生創(chuàng)展文化投資有限公司等，唉但礙根據(jù)合生北方的報表編制習(xí)慣哎，岸這些公司的報表均為并入合生翱北方，案而合生創(chuàng)展的年報是將其開發(fā)拔的所有項目及持有的資產(chǎn)都納啊入其中進(jìn)行了合并，合生北方

48、骯及合生創(chuàng)展聘請的會計師事務(wù)隘所對此未提出異議。斑合生北方資產(chǎn)負(fù)債表（單位：稗元）科目/年度2009年12月2010年12月2011年12月2012年4月貨幣資金992,992,336.5878,494,920.9361,643,263.51191,072,407.72應(yīng)收賬款11,063,279.775,277,261.407,126,166.049,583,800.94其他應(yīng)收款4,967,887,097.833,870,872,711.443,902,571,736.015,832,800,464.52預(yù)付賬款861,975,375.452,349,111,206.092,384,497

49、,217.852,300,251,511.11存貨1,777,483,046.142,129,938,710.662,350,433,588.022,550,235,592.34流動資產(chǎn)8,611,359,302.868,435,122,374.028,707,526,317.7211,006,919,970.33速動資產(chǎn)6,833,876,256.726,305,183,663.366,357,092,729.708,456,684,377.99固定資產(chǎn)269,247,130.90239,073,538.42223,863,697.80212,177,693.67資產(chǎn)9,980,361,99

50、5.409,786,055,889.5210,170,091,734.5512,356,751,236.56應(yīng)付帳款10,986,981.4925,039,993.0949,543,640.88459,361,628.86預(yù)收帳款519,799,881.15855,980,282.901,604,751,277.032,095,746,839.91其他應(yīng)付款4,670,913,723.053,053,281,492.612,648,299,175.443,995,239,606.41流動負(fù)債5,783,547,487.245,878,895,233.144,861,167,611.076,62

51、7,572,067.79長期借款838,970,789.731,214,488,016.371,960,299,087.312,424,208,245.59長期負(fù)債838,970,789.731,214,488,016.371,960,299,087.312,424,208,245.59負(fù)債7,005,261,362.797,374,497,094.177,023,448,576.169,252,775,625.27實收資本649,033,200.41649,033,200.411,530,515,344.411,530,515,344.41凈資產(chǎn)2,975,100,632.612,411,558,795.353,146,643,158.393,103,975,611.29合生北方利潤表（單位：元）項目