公租房調(diào)查報(bào)告公租房調(diào)查報(bào)告

1、南京公共租賃房的調(diào)查分析與建議InvestigativeAnalysis&SuggestiononPublicRentalHousingofNanjingCity調(diào)查背景及目的公共租賃房一次第一次顯現(xiàn)于2020年3月5日溫家寶總理所做的政府工作報(bào)告中，其中提出要踴躍進(jìn)展公共租賃住房，在2020年3月11日住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞公布會(huì)上，住建部副部長(zhǎng)齊驥指出，公共租賃房歸政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者能經(jīng)受的價(jià)錢(qián)向新就業(yè)職工出租。2020年末，南京市區(qū)非農(nóng)業(yè)戶(hù)籍人口萬(wàn)人，人口密度超過(guò)1215人每平方千米，列上海、廣州、北京以后的全國(guó)第四位。外來(lái)務(wù)工人員占22%右，大學(xué)生占10%fc右。這

2、些特點(diǎn)使南京市解決中低收入群體的住房問(wèn)題成了一項(xiàng)亟待解決的重大民生問(wèn)題。公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，各類(lèi)社會(huì)主體通過(guò)新建或其他方式籌集房源、專(zhuān)門(mén)面向中低收入群體出租的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系A(chǔ)JMA卜 rMMkA 44MJL JWkA的重要組成部份。公共租賃住房不是歸個(gè)人所有，而是由政府或公共機(jī)構(gòu)所有，用低于市場(chǎng)價(jià)或承租者經(jīng)受起的價(jià)錢(qián)，向新就業(yè)職工出租，包括一些新的大學(xué)畢業(yè)生，還有一些從外地遷移到城市工作的群體。新職工的時(shí)期性住房支付能力不足，外來(lái)務(wù)工人員居住條件也急需改善，公共租賃住房是解決夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品，是知足城市中等偏下收入家庭大體需求的重要舉措其對(duì)城市留

3、住人材，提高競(jìng)爭(zhēng)力有較大作用。本文以南京市公租房的實(shí)地調(diào)查為依據(jù)，分析公租房設(shè)計(jì)和具體實(shí)施手腕中存在問(wèn)題，并從制度標(biāo)準(zhǔn)、融資、租金水平、選址、配套設(shè)施建設(shè)等方面提出建議。一、南京市公共租賃住房建設(shè)概況在2020年8月11日，江蘇出臺(tái)關(guān)于大力進(jìn)展公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)明確江蘇省公共租賃住房的保障對(duì)象是家庭人均收入在本地城市人都可支配收入80%fc右，具體條件由城市人民政府確信；新就業(yè)人員是指大中專(zhuān)學(xué)歷、工作不滿(mǎn)5年并在城市有穩(wěn)固職業(yè)的人員；外來(lái)務(wù)工人員是指在城市有穩(wěn)固職業(yè)，并在就業(yè)地居住必然年限的非就業(yè)地戶(hù)籍的人員，于同年，8月19日開(kāi)展公共租賃住房設(shè)計(jì)競(jìng)賽，9月10日南京首個(gè)大規(guī)模公共租賃住房小

4、區(qū)設(shè)計(jì)方案出爐。歷經(jīng)3年多的建設(shè)，于2021年9月開(kāi)始慢慢將南京岱山、上坊、花崗、丁家莊四大保障房片區(qū)即將交付老百姓手中，四大片區(qū)保障房項(xiàng)目總用地面積約6平方千米，總建筑面積約966萬(wàn)平方米，其中保障房地塊總建筑面積835萬(wàn)m2建成地區(qū)人口敬（人）比重（）全市合計(jì)8004680100劉式區(qū)Sblfo7S.lb向卜,區(qū)C5O2O31752秦港區(qū)KbHSH&,U7建鄴區(qū)426995.34鼓樓區(qū)82fX)741032下X區(qū)4451175.561浦口區(qū)71029U8.EJ7棲浪區(qū)ans燈；上臺(tái)區(qū)3912854.89江寧區(qū)114bb2l1431六合區(qū)ILdd洲水臬4213231x251高淳縣胃1/729

5、52Z2南京常住人口地區(qū)分布后可提供各類(lèi)保障性住房萬(wàn)套。南京市是我國(guó)住房保障工作做得較好的城市之一，其住房保障工作計(jì)劃合理、目標(biāo)明確、規(guī)章層次清楚，信息公布，工作開(kāi)展順利。2021年新動(dòng)工5040套，大體建成9510套。*播家庭類(lèi)*1補(bǔ)黜占房屋租金比樸貼建筑面租上限取得廉租住版物配租資報(bào)的城市底瀛即100k取得廉租住院實(shí)物配租逡搭的其他冢鹿，5t平方米4取得房租便慶市廝a金市附透特褪鼠犀70V人均月儂入鹿8元及以下的其他冢底，K*；60平方米產(chǎn)人1%月收入在1300元不含）以上1900元（含）以下的其他主XF2*J人均月收入在刎元（不含1以上制像元（客）以下的其他家庭戶(hù)lOfr1注：本市城市低

6、保標(biāo)港為矗庭人均月映入匚。無(wú)，城亢區(qū)匿租住就靠圈收入港反標(biāo)窟為人均月收入出元中耨謂I房產(chǎn)h&Lsexhi、實(shí)地調(diào)研調(diào)研方式調(diào)研小組將進(jìn)行三次訪(fǎng)談，對(duì)象為采取了訪(fǎng)談法和發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷兩種形式,公共租賃住房小區(qū)的物業(yè)治理人員，和小區(qū)的兩戶(hù)，來(lái)訪(fǎng)談家庭大體情形、住宅大體評(píng)判、戶(hù)型改造意見(jiàn)和計(jì)劃布局。實(shí)地調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研對(duì)象為：江寧民心公寓位于江寧區(qū)九龍湖板塊，占地61畝，建筑面積13萬(wàn)平方米，包括6幢高層住宅1800套和配套效勞用房。小區(qū)共有5種套型，面積從41平方米到61平方米不等。作房間內(nèi)部裝修一新，大體生活設(shè)施一應(yīng)俱全，真正實(shí)現(xiàn)了拎包入住。小區(qū)周?chē)呐涮自O(shè)施齊全；交通超級(jí)便利。民心公寓公共租賃住

7、房租金標(biāo)準(zhǔn)為11元/平方米/月。統(tǒng)計(jì)分析方式本文運(yùn)用了靜態(tài)比較分析方式和分組分析方式，其中著重于運(yùn)用分組分析方式，不管是采納了兩種調(diào)研方式及對(duì)象；仍是在設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷是用年齡、身份、收入、區(qū)域?qū)⒄{(diào)研對(duì)象的分組。三、調(diào)查分析市民對(duì)公共租賃住房的大體熟悉絕大部份人明白公共租賃住房的存在，人們對(duì)公共租賃住房知曉率很高圖一您對(duì)公共租賃房了解嗎非常了解 了解一點(diǎn)根本不知道公共租賃住房改善民眾的居住條件0圖2:您選擇公租房的首要原因0204060 80 100數(shù)據(jù)顯示：在公共租賃住房能給民眾居住條件帶來(lái)的眾多轉(zhuǎn)變中，最為突出的要數(shù)它低于住房市場(chǎng)租金的價(jià)錢(qián)比例高達(dá)88%這說(shuō)明人們選擇住房的首要考慮因素是價(jià)錢(qián)條

8、件；其他公共租賃住房能給民眾帶來(lái)轉(zhuǎn)變的比例都超過(guò)50%申請(qǐng)公共租賃住房的條件限制很多，不容易達(dá)到申請(qǐng)要求圖3:您覺(jué)得沒(méi)享受公租房的原因?其他不知道具體的該項(xiàng)政策無(wú)力承擔(dān)租房的相關(guān)費(fèi)用申請(qǐng)條件太苛刻輪候家庭太多020406080圖3:您覺(jué)得沒(méi)享受公租房的 原因？數(shù)據(jù)顯示：在眾多的限制條件中，排在首位的限制條件是輪候家庭太多，比例為72%這是要緊限制條件，物以稀為貴；第二是申請(qǐng)條件太苛刻，其限制條件多，具有南京市市區(qū)常住戶(hù)口滿(mǎn)5年；家庭人均年收入低于上一年度城鎮(zhèn)居民人都可支配收入80%勺家庭；人均住房建筑面積在15平方米以下。不容易申請(qǐng)，這是我國(guó)大體國(guó)情和經(jīng)濟(jì)條件決定的，需要做的只是宣傳好。讓真正

9、需要的人踴躍申請(qǐng)。大部份以為公共租賃住房最大的受益者是并非需要的群體，第二才是那些真正需要公共租賃住房的人群。數(shù)據(jù)顯示：公共以為公共租賃住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%這在所有的受益者中比例最大，第二才是那些真正需要公共租賃住房的人群，這在必然程度上挖苦了社會(huì)黑暗的現(xiàn)實(shí)，人們對(duì)社會(huì)不公的不滿(mǎn)。人們對(duì)公共租賃住房的選擇要緊取決于其配套設(shè)施的建設(shè)和它是不是交通方便。圖5:您最關(guān)注公租房的指標(biāo)?圖5:您最關(guān)注公租房的指 標(biāo)？數(shù)據(jù)顯示：配套設(shè)施，地理位置，套型結(jié)構(gòu)是人們選擇的要緊考慮因素，比例都過(guò)了60%其中因?yàn)楦鱾€(gè)公共租賃住房的性?xún)r(jià)比差不多，因此租金水平不是要緊因素，其中配套設(shè)施高達(dá)78%

10、我國(guó)能夠考慮將現(xiàn)有土地貯存變成這種公共租賃住房貯存，到一按時(shí)期也可賣(mài)出，而這些租房住戶(hù)有了必然能力也可買(mǎi)進(jìn)，那就需要它在選址和配套設(shè)施的知足上大體上和商品房一致。大部份表示會(huì)選擇公共租賃住房居住。圖6:您是否會(huì)選擇公租房租住?數(shù)據(jù)顯示：有81%勺人表示會(huì)選擇公共租賃住房租住，只有19%g示可不能選擇公共租賃住房租住，按我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)展速度，30%勺城鎮(zhèn)人口都需要必然的住房保障，申請(qǐng)公共租賃住房不易達(dá)到的因素之一，申請(qǐng)的人多，房源少，供求矛盾怎家了人們申請(qǐng)的困難。因此政府仍是要踴躍籌集資金和房源，并成立公布透明的平臺(tái)和輪候制度公租房的面積和戶(hù)型有13%勺人期望30平米以下，30到40平米的有27%

11、40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。有44%勺人選擇2室2廳，42%責(zé)?2室一廳，8%擇單套問(wèn)，選擇1室1廳有5%選擇3室1廳的僅為1%您愿意選擇的面積?50平米以上40-50平米30-40平米30平米以下T I您愿意選擇的戶(hù)型?010203040您愿意選擇的戶(hù)型?2室2廳2室1廳3室1廳1室1廳單套間數(shù)據(jù)分析:在建設(shè)公租房時(shí)30到50平米，戶(hù)型選擇上2室2廳和2室1廳是最優(yōu)選擇，可是在條件許可的情形下，能夠少量建設(shè)在面積上少于30平米，多于50平米；戶(hù)型上的1室一廳和單套間，因?yàn)槎鄻踊拍鼙M可能知足需求和提高效用。公租房的租金水平和交通有78%勺人以為能夠同意到市區(qū)公共交通車(chē)

12、程在40分鐘之內(nèi)，只有22%勺人能夠同意40分鐘以上的車(chē)程。有40%勺人以為租金為同類(lèi)衡宇的50%-60%41%勺以為租金為同類(lèi)衡宇的60%-70%10%勺人以為50%Z下，只有9%勺以為應(yīng)是70姒上您覺(jué)得可以接受的租金水平?您覺(jué)得可以接受的租金水 平？您覺(jué)得可以接受的交通時(shí)間? 40分鐘以?xún)?nèi) 40分鐘以上數(shù)據(jù)分析:關(guān)于租金水平，大多數(shù)政府估量只能承擔(dān)到50%-70%至于租金建議，后文有詳細(xì)論述；交通時(shí)刻就提出了選址問(wèn)題，既然要建公租房這一社會(huì)公益性項(xiàng)目，就要以人為本，選較好地段。民心公寓的整體中意度其為建筑類(lèi)包括室內(nèi)裝修的改善意向、 計(jì)劃布整體中意度是對(duì)住宅大體的評(píng)判,局和物業(yè)治理不同選項(xiàng)的

13、統(tǒng)計(jì)。圖7:民心公寓總體滿(mǎn)意度建筑類(lèi)不滿(mǎn)意規(guī)劃類(lèi)不滿(mǎn)意物業(yè)類(lèi)不滿(mǎn)意建筑類(lèi)滿(mǎn)意規(guī)劃類(lèi)滿(mǎn)意物業(yè)類(lèi)滿(mǎn)意建筑類(lèi)一般規(guī)劃類(lèi)一般物業(yè)類(lèi)一般數(shù)據(jù)顯示：整體看民心公寓的中意度為45%在不中意的項(xiàng)目中，物業(yè)和計(jì)劃設(shè)計(jì)占的比例較高，民心公寓最不中意的排序?yàn)橹車(chē)惋嫼蛫蕵?lè)設(shè)施太少，樓板和門(mén)窗縫隔音成效差，陽(yáng)臺(tái)面積不夠，最中意的排序?yàn)榻煌ǚ奖?，朝向和采光均較好。無(wú)疑，物業(yè)治理模式是保障房后期應(yīng)考慮的首要問(wèn)題。四、關(guān)于公租房的建議增強(qiáng)公共租賃住房建設(shè)計(jì)劃，整體的散布，用地規(guī)模，配建比例，配套設(shè)施，總之要成立起標(biāo)準(zhǔn)的體系。加大公共租賃住房的投放力度，打破戶(hù)籍限度，使之沒(méi)有城鄉(xiāng)不同性住房的主體力量，采取多方式的融資，因公共

14、租賃住房其福利性的特點(diǎn)，決定其與一樣商品房?jī)r(jià)值取向性的不同，尤其體此刻公共租賃住房開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程中融資渠道的單一化，專(zhuān)門(mén)是當(dāng)前依托于財(cái)政撥款社會(huì)保障等純政策性資金的投入，使得融資進(jìn)程呆滯化、僵硬化。國(guó)際上，此刻有REITs、BOTPFI、PPPPIPP模式，房地產(chǎn)證券化、住房保障稅、委托，聯(lián)合租賃模式、項(xiàng)目融資等，我國(guó)應(yīng)財(cái)政撥款成立公共租賃住房專(zhuān)項(xiàng)資金，從住房公積金中提取適當(dāng)比例轉(zhuǎn)化成住房風(fēng)險(xiǎn)基金，成立公益基金，引入房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，市場(chǎng)化融資，成立資金循環(huán)系統(tǒng)。從群眾需求動(dòng)身來(lái)計(jì)劃選址和配套，成立可持續(xù)性的混合社區(qū)，高度重視公共租賃住房的基礎(chǔ)配套建設(shè)，真正方便居民。能夠與中高級(jí)商品房混建，配套商

15、業(yè)、文化、醫(yī)療設(shè)備，幸免產(chǎn)生城市“貧民窟”。形成持續(xù)性的貧民文化循環(huán)。公共租賃住房租金設(shè)置，公共租賃住房租金水平，因由本地政府統(tǒng)籌考慮住房市場(chǎng)租金水平和供給對(duì)象的支付能力，但實(shí)踐中，以市場(chǎng)價(jià)為基準(zhǔn)，在香港，定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就成立了市民收入聯(lián)動(dòng)機(jī)制，即市民家庭年收入與公共租賃住房年租金有必然倍數(shù)。如11年南京市皿平方米左右小戶(hù)型房屋租金情況(單位；元;域區(qū)玄武區(qū)白F區(qū)秦淮區(qū)建岬區(qū)氧糖區(qū)F關(guān)區(qū)棲霞區(qū)租金1745iTsn146814951560141013T4城區(qū)雨藐臺(tái)區(qū)江寧區(qū)八日區(qū)浦口區(qū)擔(dān)金12981126475620以上數(shù)據(jù)由南京罅家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)成立科學(xué)的準(zhǔn)入門(mén)坎和退出機(jī)制，并增強(qiáng)監(jiān)管。五、結(jié)語(yǔ)公共租賃住房計(jì)劃建設(shè)是當(dāng)前我國(guó)城市化進(jìn)展面臨的一大問(wèn)題，我國(guó)保障性住房建設(shè)長(zhǎng)期滯后，新加坡已知足了80%勺人口居住問(wèn)題，香港30%勺貧困家庭也實(shí)現(xiàn)了有住房，2020年，正式發(fā)布了關(guān)于加速進(jìn)展公共租賃房的指導(dǎo)意見(jiàn)，使城市“夾