宜興市丁蜀鎮(zhèn)高家橋小區(qū)項(xiàng)目定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略頁

1、宜興市丁蜀鎮(zhèn)高家橋小區(qū)項(xiàng)目(xingm)定位及整體發(fā)展戰(zhàn)略謹(jǐn)呈(jn chn)：深圳鴻威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7/17/2022共一百二十七頁項(xiàng)目研究工作(gngzu)的階段劃分2004/11/14項(xiàng)目定位與整體發(fā)展戰(zhàn)略前期資料收集、整理下一步工作2004/11/212004/12/07形象定位客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目發(fā)展定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展組合建議市場調(diào)研項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)及物業(yè)發(fā)展組合建議8個(gè)工作日15個(gè)工作日2004/12/272共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)背景3共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)區(qū)位宜興市為無錫市轄內(nèi)的縣級市，位于江蘇省南端，太湖西岸和滬、寧、杭三角中心。距離上海1

2、80公里，距無錫50公里，距南京150公里，距離杭州160公里。項(xiàng)目(xingm)所在地為宜興市丁蜀鎮(zhèn)，為宜興市城區(qū)雙鎮(zhèn)之一，項(xiàng)目(xingm)到宜城鎮(zhèn)約15分鐘車程。地塊位于丁蜀鎮(zhèn)老城中心邊緣4共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)123總占地：11.9萬平米(pn m)總建面：13.1萬平米容積率：不大于1.1建筑密度不大于28綠地率不小于35地塊一：占地約3千平米，為公建綠化用地地塊二：占地約7萬平米地塊三：占地約4萬平米丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖5共一百二十七頁客戶(k h)目標(biāo)及限制條件約束條件三年內(nèi)完成(wn chng)開發(fā)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)面積為30，2005年10月前開盤項(xiàng)目稅后利潤率達(dá)到

3、20以上以項(xiàng)目為契機(jī)，進(jìn)行長期開發(fā)樹立品牌，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿客戶的目標(biāo)6共一百二十七頁項(xiàng)目定位(dngwi)及整體發(fā)展戰(zhàn)略7共一百二十七頁世聯(lián)對宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略(zhnl)與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問題問題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒有/可不可能有問題（或機(jī)會(huì)）？問題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。8共一百二十七頁世聯(lián)對宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與整體定位(dngwi)研究的總體思維導(dǎo)圖界定問題問題的結(jié)構(gòu)性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒有/可不可能有問題（或機(jī)會(huì)）？問題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我

4、們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。9共一百二十七頁界定問題：我們采用(ciyng)S-C-Q結(jié)構(gòu)化分析方法我們(w men)應(yīng)該怎么辦我們?nèi)绾螌?shí)施解決方案該方案是否正確為什么沒能奏效情境（Situation）（公認(rèn)事實(shí)）沖突（Complication）（推動(dòng)情境發(fā)展并引發(fā)矛盾的因素）疑問（ Question ）(分析存在的問題)需要完成某項(xiàng)任務(wù)存在某個(gè)問題存在某個(gè)問題采取了某項(xiàng)行動(dòng)發(fā)生了防礙我們完成任務(wù)的事情知道解決的方法有人提出一項(xiàng)解決方案行動(dòng)未能奏效資料來源：世聯(lián)模型10共一百二十七頁通過S-C-Q基本結(jié)構(gòu)的分析我們(w men)確定了界定問題的分析模型資料(zlio)來源：世聯(lián)模型

5、？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S=情境C=R1,R2Q=如何從R1到R211共一百二十七頁S：情境（situation）項(xiàng)目(xingm)背景事實(shí)（原掛牌規(guī)劃、用地現(xiàn)狀）掛牌獲得土地開發(fā)權(quán)容積率不大于1.1樓層不高于五層丁蜀鎮(zhèn)整體出讓規(guī)模最大的住宅用地項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊為農(nóng)田(nngtin)，規(guī)模較大地塊內(nèi)無拆遷地塊周邊有部分農(nóng)民房、工廠及運(yùn)煤碼頭地塊離鎮(zhèn)區(qū)中心有一定距離現(xiàn)實(shí)情景 潛在事實(shí) 規(guī)劃可局部突破容積率不能超過1.1樓層可以突破在當(dāng)?shù)鼐哂休^大的影響力項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀地塊無特殊資源地塊較為平整項(xiàng)目開發(fā)次序、開發(fā)量受周邊工廠及碼頭搬遷影響地塊相

6、對陌生12共一百二十七頁S：情境(qngjng)（situation）項(xiàng)目背景事實(shí)（城市背景）城市背景宜興市屬于(shy)三、四線城市，房地產(chǎn)剛啟動(dòng)宜興城區(qū)雙鎮(zhèn)之一，但僅屬于城區(qū)副中心，以陶瓷產(chǎn)業(yè)為發(fā)展方向全國知名的陶都現(xiàn)實(shí)情景 潛在事實(shí) 城市背景成本控制非常關(guān)鍵房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)的區(qū)域性，同時(shí)陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈帶來獨(dú)特的潛在客戶群13共一百二十七頁S：情境（situation）項(xiàng)目(xingm)背景事實(shí)（城市背景）市場容量有限房價(jià)空間有限（“天花板”）成本控制是關(guān)鍵內(nèi)向型市場，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者為主核心客戶為當(dāng)?shù)刂懈呤杖肴后w消費(fèi)者有限理性，容易跟風(fēng)(n fn)市場需要引導(dǎo)處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，產(chǎn)品差別

7、不大，地段、價(jià)格是競爭的主要手段產(chǎn)品水平低，設(shè)計(jì)過時(shí)，主要滿足對物業(yè)空間的需求，極少有生活方式、精神層面的訴求體現(xiàn)世聯(lián)對三、四線城市房地產(chǎn)市場特點(diǎn)總結(jié)14共一百二十七頁S：情境(qngjng)（situation）項(xiàng)目背景事實(shí)（市場現(xiàn)狀）市場(shchng)現(xiàn)狀宜城鎮(zhèn)為未來開發(fā)熱點(diǎn)，環(huán)境及城市功能優(yōu)于丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)和丁蜀鎮(zhèn)差價(jià)在1000元左右丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤多層均價(jià)在1600元/平米左右宜城鎮(zhèn)樓盤規(guī)模較大，產(chǎn)品相對較好丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤開發(fā)規(guī)模較小，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新部分丁蜀鎮(zhèn)中高端置業(yè)者流向宜城現(xiàn)實(shí)情景 潛在事實(shí) 市場現(xiàn)狀使項(xiàng)目具有一定機(jī)會(huì)從宜興市來看，丁蜀鎮(zhèn)不屬于未來房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域較高的價(jià)差使本項(xiàng)目

8、具有一定的價(jià)格優(yōu)勢丁蜀樓價(jià)有一定的提升空間較好的產(chǎn)品易于打贏本地競爭項(xiàng)目面臨客戶流失的危險(xiǎn)15共一百二十七頁R1：非期望(qwng)結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果（區(qū)域自然發(fā)展）項(xiàng)目如果按當(dāng)?shù)爻Ｒ?guī)開發(fā)手法開發(fā)，則產(chǎn)品無特色，對本地中高端人群吸引力不強(qiáng)，以項(xiàng)目周邊小范圍區(qū)域內(nèi)人員的緩慢(hunmn)消化為主項(xiàng)目位于丁蜀鎮(zhèn)，其從屬于丁蜀鎮(zhèn)的價(jià)格體系，如果按常規(guī)發(fā)展難以實(shí)現(xiàn)多層2000元/平米的突破16共一百二十七頁R2：期望結(jié)果想得到其它結(jié)果（實(shí)現(xiàn)(shxin)開發(fā)商目標(biāo)）獲取20以上的稅后利潤13萬平米的建面3年開發(fā)完畢本項(xiàng)目(xingm)成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的標(biāo)桿17共一百二十七頁C：矛盾或沖突(

9、chngt) （Complication） R1與R2之間存在著的矛盾或沖突(chngt)R1R2矛盾(modn)沖突沖突一：市場每年35萬平米的銷量vs本項(xiàng)目13萬平米3年成功開發(fā)沖突二：現(xiàn)有價(jià)格體系vs價(jià)格體系的突破18共一百二十七頁Q：提出(t ch)問題 （question） 要實(shí)現(xiàn)從R1到R2必須回答的核心問題問題一：我們的目標(biāo)(mbio)客戶在哪里？他們的需求特征是什么？問題二：如何突破現(xiàn)有的價(jià)格體系，實(shí)現(xiàn)利潤目標(biāo)？問題三：什么樣的產(chǎn)品組合既能降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又能獲取合理的開發(fā)利潤？19共一百二十七頁世聯(lián)對宜興丁蜀鎮(zhèn)項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)戰(zhàn)略與整體定位研究的總體思維導(dǎo)圖界定問題問題的結(jié)構(gòu)

10、性分析實(shí)施分析/找到解決方案與客戶交流有沒有/可不可能有問題（或機(jī)會(huì)）？問題結(jié)構(gòu)化？解決的思路？我們能做什么？我們應(yīng)該做什么？信息交流，解決方案的修正。20共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們(w men)緊抓市場這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目(xingm)整體發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略21共一百二十七頁問題(wnt)的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓市場這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略22共一百二十七頁市場需求主要從以下(yxi)幾個(gè)方面分析一、城市格局二

11、、城市經(jīng)濟(jì)三、人口結(jié)構(gòu)四、未來規(guī)劃(guhu)及重大設(shè)施當(dāng)前的城市格局、城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求重要因素，而未來規(guī)劃及重大設(shè)施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！23共一百二十七頁市場需求主要(zhyo)從以下幾個(gè)方面分析一、城市格局(gj)二、城市經(jīng)濟(jì)三、人口結(jié)構(gòu)四、未來規(guī)劃及重大設(shè)施當(dāng)前的城市格局、城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求重要因素，而未來規(guī)劃及重大設(shè)施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！24共一百二十七頁宜興市地處江蘇省南端(nn dun)，蘇、寧、杭三角中心，號稱 “中國陶都” 全市總面積2038.7平方公里 距離上海180公里(n l)，距無錫50公里(n l)，距南京15

12、0公里(n l)，距離杭州160公里(n l)。陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的獨(dú)特旅游勝地 環(huán)保、陶瓷、精細(xì)化工、電線電纜是宜興市的支柱產(chǎn)業(yè)宜興城區(qū)宜興市政府25共一百二十七頁宜興市城區(qū)為典型的雙城結(jié)構(gòu)(jigu)，龍背山森林公園將城區(qū)自然分割，丁蜀鎮(zhèn)為城區(qū)副中心龍背山森林公園宜城鎮(zhèn)丁蜀鎮(zhèn)宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有人口23.8萬，規(guī)劃建設(shè)(jinsh)用地5361.7公頃。丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有人口11.6萬，規(guī)劃建設(shè)用地1772公頃。宜興城區(qū)宜城鎮(zhèn)商貿(mào)流通服務(wù)中心，以構(gòu)建最佳人居環(huán)境、發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)為主要職能。丁蜀鎮(zhèn)為城市副中心，以發(fā)展陶瓷產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、陶瓷文化為主要職能26共一百二十七頁宜

13、城鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，城市(chngsh)功能完善，商貿(mào)發(fā)達(dá)城市生活(shnghu)功能定位:“長三角”最佳人居環(huán)境城市之一城市生產(chǎn)功能定位：“長三角”首位生態(tài)旅游城市和制造業(yè)基地，蘇浙皖三省重要的次級商貿(mào)流通中心宜城鎮(zhèn)27共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)城市環(huán)境較差，城市功能不夠完善，商業(yè)(shngy)檔次較低丁蜀城鎮(zhèn)的發(fā)展明顯滯后于宜城，環(huán)境污染嚴(yán)重。城市布局混亂，工廠與住宅混雜城市功能不完善，商業(yè)檔次較低丁蜀擁有悠久的歷史與文化，東坡書院(shyun)、陶都文化都是他們的驕傲。丁蜀鎮(zhèn)28共一百二十七頁在宜興市城區(qū)整體規(guī)劃中：丁蜀鎮(zhèn)不是規(guī)劃發(fā)展(fzhn)重點(diǎn)龍背山森林公園宜興市城區(qū)整體規(guī)劃：一城三片，城中森

14、林，沿汣發(fā)展，濱湖城市宜城：近期規(guī)劃(guhu)人口34萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃(guhu)人口45萬丁蜀：近期規(guī)劃人口12萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃人口15萬宜城鎮(zhèn)的發(fā)展策略：東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控。東進(jìn)，即東部主要為商服、休閑旅游和居住的新城區(qū)。北擴(kuò)，即北部主要為工業(yè)用地的擴(kuò)展區(qū)。西優(yōu)，即優(yōu)化現(xiàn)有的環(huán)保科技園、倉儲(chǔ)用地，發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)及物流產(chǎn)業(yè)。南控，即著重保護(hù)森林資源，適度發(fā)展高檔住宅。丁蜀鎮(zhèn)的發(fā)展策略：內(nèi)部整合，集聚發(fā)展。丁蜀鎮(zhèn)在規(guī)劃期內(nèi)不再向外圍外延式擴(kuò)展，以填充內(nèi)部空閑用地、更新改造為主。東進(jìn)北擴(kuò)團(tuán)汣內(nèi)斂發(fā)展29共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場更多體現(xiàn)區(qū)域性市場特點(diǎn)，主要(zhyo)輻射本區(qū)域，而宜城鎮(zhèn)房地產(chǎn)

15、市場則輻射全市宜城鎮(zhèn)丁蜀鎮(zhèn)城市環(huán)境城區(qū)環(huán)境優(yōu)美，已形成環(huán)團(tuán)汣風(fēng)光帶環(huán)境相對惡劣，水泥廠及陶瓷窯爐有較大的空氣污染城市地位行政及商業(yè)服務(wù)中心城市副中心城市職能構(gòu)建最佳人居環(huán)境、發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠色產(chǎn)業(yè)和物流業(yè)為主要職能發(fā)展陶瓷產(chǎn)業(yè)、旅游服務(wù)業(yè)、陶瓷文化為主要職能人口現(xiàn)有人口23.8萬，近期規(guī)劃34萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃45萬現(xiàn)有人口11.6萬，近期規(guī)劃12萬，遠(yuǎn)期規(guī)劃15萬產(chǎn)業(yè)構(gòu)成環(huán)保產(chǎn)業(yè)、精細(xì)化工、物流等陶瓷業(yè)為主發(fā)展策略東進(jìn)、北擴(kuò)、西優(yōu)、南控內(nèi)部整合，集聚發(fā)展30共一百二十七頁市場需求主要(zhyo)從以下幾個(gè)方面分析一、城市格局二、城市經(jīng)濟(jì)三、人口結(jié)構(gòu)四、未來規(guī)劃及重大(zhngd)設(shè)施當(dāng)前的城市格局

16、、城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求重要因素，而未來規(guī)劃及重大設(shè)施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！31共一百二十七頁宜興市2003年人均GDP達(dá)到2980美元，產(chǎn)業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主，陶瓷(toc)產(chǎn)業(yè)集中在丁蜀鎮(zhèn)宜興市2003年GDP為262.03億元，同比增長15.12003年人均GDP達(dá)到2980美元，比上年增長17.64宜興市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對穩(wěn)定，結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)比例不斷增加，2003年達(dá)到60.1環(huán)保、陶瓷、精細(xì)化工(jn x hu n)、電線電纜是宜興市的支柱產(chǎn)業(yè)，其中陶瓷產(chǎn)業(yè)集中在丁蜀鎮(zhèn)32共一百二十七頁從人均GDP來看，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，需求(xqi)特征表現(xiàn)為生存、改

17、善居住需求(xqi)兼有宜興市2003年人均GDP為2980美元根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)相互關(guān)系判定宜興市房地產(chǎn)市場處于(chy)快速發(fā)展階段宜興市2003年GDP為262.03億元，增長15.1根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r可判斷宜興房地產(chǎn)市場處于高速發(fā)展階段發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800250025004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判斷一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展階段的國際標(biāo)準(zhǔn)

18、宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展33共一百二十七頁人均可支配(zhpi)收入達(dá)到10383元，具較強(qiáng)的購買能力宜興市2003年城鎮(zhèn)居民人均(rn jn)可支配收入為10383元，增長14.84宜興市人均可支配收入已超過部分二線城市人均存款2003年達(dá)到15662元，增長22.48社會(huì)零售總額2003年為76.3億元，增長4.38剩余購買力以儲(chǔ)蓄為主國內(nèi)部分城市2003年人均可支配收入城市北京上海天津廣州重慶成都武漢宜興深圳人均可支配收入 （元）138821486710313150038094964185241038325936同比增長11.4

19、%12.2%10.5%12.1%11.6%7.4%9.0%14.8%4.0%34共一百二十七頁宜興市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出中，居住(jzh)支出占14，同時(shí)居住(jzh)、健康、娛樂教育方面支出逐漸增加2003年消費(fèi)支出中食品、居住、娛樂教育占前三位，分別(fnbi)為35、14和13在居住、醫(yī)療保健和娛樂教育三項(xiàng)的支出呈明顯上升趨勢，分別上升5個(gè)百分點(diǎn)、2個(gè)百分點(diǎn)和3個(gè)百分點(diǎn)在支出中食品所占比例下降較快，下降11個(gè)百分點(diǎn)35共一百二十七頁城市經(jīng)濟(jì)(jngj)分析的主要結(jié)論宜興市人均GDP為2980美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，需求特征表現(xiàn)為生存和改善條件并存宜興市人均存款迅速增長，城鎮(zhèn)人均可支

20、配收入為10383元，購買能力較強(qiáng)丁蜀鎮(zhèn)具有獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈將為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來相關(guān)需求宜興市經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，GDP以15.1增長。宜興市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中第二產(chǎn)業(yè)(d r chn y)占60宜興市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出中食品占35，居住、健康、娛樂教育方面的開支逐漸上升，其中居住占14，有較大提升空間36共一百二十七頁市場需求主要從以下(yxi)幾個(gè)方面分析一、城市格局(gj)二、城市經(jīng)濟(jì)三、人口結(jié)構(gòu)四、未來規(guī)劃及重大設(shè)施當(dāng)前的城市格局、城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求重要因素，而未來規(guī)劃及重大設(shè)施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！37共一百二十七頁宜興市總?cè)丝?06.24萬，城鎮(zhèn)人口為29.7

21、3萬人，城市化率為282003年總?cè)丝跒?06.24萬人，連續(xù)六年人口負(fù)增長2002年城鎮(zhèn)人口為29.73萬人，從1998年開始已有五年的持續(xù)增長社會(huì)勞動(dòng)人口中第一產(chǎn)業(yè)人口逐年下降，第二產(chǎn)業(yè)人口相對(xingdu)穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)人口逐步上升城鎮(zhèn)私營個(gè)體勞動(dòng)者增多38共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)大約50的人口從事陶瓷(toc)行業(yè)，獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈帶來不同的人口及住宅需求丁蜀鎮(zhèn)大約(dyu)50的人口從事陶瓷行業(yè)各類規(guī)模較大的陶瓷企業(yè)100多家方圓數(shù)十里幾乎家家做坯，村村有窯丁蜀鎮(zhèn)存在大量紫砂壺手工藝者丁蜀鎮(zhèn)2003年產(chǎn)業(yè)構(gòu)成中各產(chǎn)業(yè)比例如下：丁蜀鎮(zhèn)總?cè)丝?1.6萬丁蜀鎮(zhèn)陶瓷主要品種有工藝日用陶、工業(yè)工程陶

22、、建筑衛(wèi)生陶、電子電器陶、園林陳設(shè)陶、特種耐火材料和陶瓷機(jī)械輔助材料七大類8700余個(gè)品種，其中有52種（類）產(chǎn)品先后獲得國家、部、省優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品稱號，14個(gè)產(chǎn)品18次獲國際博覽會(huì)金、銀獎(jiǎng)和特等獎(jiǎng)，外銷到86個(gè)國家和地區(qū)。 39共一百二十七頁陶瓷(toc)產(chǎn)業(yè)鏈分析資料來源：專家(zhunji)訪談 世聯(lián)分析以模具為主塑模原料開采模具生產(chǎn)技術(shù)監(jiān)管手工生產(chǎn)管理原料提供制做展示交易主鏈燒制具體工作燒制管理銷售管理原料銷售拋光廣告包裝40共一百二十七頁陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)(hunji)從業(yè)人員分析資料來源：專家訪談(fn tn) 世聯(lián)分析從業(yè)人員原料提供商自給自足普通工人技術(shù)人員助理工藝師工藝師一般管理者高

23、級管理者企業(yè)主民間模塑者民間手工生產(chǎn)者燒制工人企業(yè)主銷售員銷售商原料提供制做展示交易主鏈燒制41共一百二十七頁陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)從業(yè)人員收入(shur)分析原材料供應(yīng)(gngyng)制作燒制出售原材料供應(yīng)商普通工人技術(shù)人員助理工藝師工藝師利用模具的生產(chǎn)者工廠手工制作者作坊高級管理人員銷售商燒制廠年收入30萬以上年收入12萬年收入45萬年收入56萬年收入10萬以上年收入10萬左右年收入34萬年收入不低于5萬年收入12萬20豐厚，60一般，20較低。一般管理人員年收入45萬年收入不低于100萬工人老板42共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)非陶瓷(toc)行業(yè)從業(yè)人員公務(wù)員教師(jiosh)醫(yī)生、律師等非陶瓷行業(yè)小

24、老板非陶瓷行業(yè)企業(yè)管理層非陶瓷行業(yè)技術(shù)人員其他43共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)各人群按收入(shur)進(jìn)行劃分高收入(shur)階層中高收入階層中收入階層低收入階層家庭年可支配收入7萬以上家庭年可支配收入57萬家庭年可支配收入34萬家庭年可支配收入3萬以下原材料供應(yīng)者、工藝師、高級管理人員、20好的銷售商、企業(yè)老板助理工藝師、一般管理人員、60一般的銷售商、政府公務(wù)員事業(yè)單位人員、律師、教師等普通技術(shù)人員、青年教師等企業(yè)員工、服務(wù)人員等44共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)各收入階層(jicng)需求關(guān)注點(diǎn)低收入階層中等收入階層中高層收入高收入階層價(jià)格15萬以下1520萬不超過30萬50萬以上物管與安全重視重視重視

25、重視子女教育重視重視重視重視小區(qū)配套綠地簡單實(shí)用園林、會(huì)所、健身娛樂場所園林、會(huì)所、健身娛樂場所區(qū)域成熟度成熟區(qū)域成熟區(qū)域清靜區(qū)域清靜區(qū)域院落情節(jié)一般一般一般較強(qiáng)車庫自行車和摩托車庫自行車和摩托車庫摩托車庫和小車庫小車庫交通1530分鐘路程1530分鐘路程1530分鐘路程1530分鐘路程物業(yè)類型喜好多層多層或小高層多層或小高層別墅和聯(lián)排45共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)各收入階層基本(jbn)需求共性重視居住安全重視住宅小區(qū)的環(huán)境住宅小區(qū)本身配套講究實(shí)用消費(fèi)較為謹(jǐn)慎，但又具有一定的攀比心理對適度創(chuàng)新能接受，不太接受過于創(chuàng)新的產(chǎn)品重視子女教育交通半徑(bnjng)在15分鐘步行左右46共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)

26、住宅正處于住宅小區(qū)向封閉小區(qū)發(fā)展的過程，90年代(nindi)商品房居民有較強(qiáng)的換房需求丁蜀鎮(zhèn)住宅中大量屬于住宅小區(qū)，無物業(yè)管理屬于封閉小區(qū)的住宅較少暫時(shí)沒有出現(xiàn)主題社區(qū)居住在90年代末的商品房中的居民，換房的愿望較為強(qiáng)烈在這樣(zhyng)的需求背景下，在丁蜀鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)的需求為35萬平米宿舍商品房住宅小區(qū)封閉小區(qū)90年代前單位分配戶型單一面積較小90年代后市場交易與福利微利等形式戶型單一面積較小90年代末市場交易戶型變化，廳，衛(wèi)，朝向等2001年后市場交易出現(xiàn)社區(qū)商業(yè)等配套封閉式管理物業(yè)管理水平較低2004年始市場交易會(huì)所配置戶型創(chuàng)新封閉式管理人性化服務(wù)社區(qū)中心園林居住文化主題社區(qū)47共一百二十

27、七頁人口結(jié)構(gòu)分析(fnx)的主要結(jié)論丁蜀鎮(zhèn)大約50的人口從事陶瓷行業(yè)，獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)鏈帶來不同(b tn)的人口及住宅需求丁蜀鎮(zhèn)各收入階層對住宅的需求關(guān)注點(diǎn)不同丁蜀鎮(zhèn)住宅處于住宅小區(qū)向封閉小區(qū)發(fā)展的過程，90年代住宅居民有較強(qiáng)的換房需求48共一百二十七頁市場需求主要從以下(yxi)幾個(gè)方面分析一、城市格局二、城市經(jīng)濟(jì)(jngj)三、人口結(jié)構(gòu)四、未來規(guī)劃及重大設(shè)施當(dāng)前的城市格局、城市經(jīng)濟(jì)及人口結(jié)構(gòu)是影響房地產(chǎn)需求重要因素，而未來規(guī)劃及重大設(shè)施的修建也將極大地影響房地產(chǎn)需求！49共一百二十七頁現(xiàn)有的陶都工業(yè)園及規(guī)劃中的陶瓷大市場(shchng)將對本項(xiàng)目產(chǎn)生重要影響陶都工業(yè)園2000年創(chuàng)辦，2002年

28、開始招商占地2.4平方公里，二期準(zhǔn)備擴(kuò)展(kuzhn)到68平方公里，最終達(dá)到10平方公里企業(yè)80多家，7080與陶瓷相關(guān)。本地4050家，民營為主，平均員工100200人；40家為外地招商引進(jìn)，主要來自臺(tái)灣、韓國及日本。2005年 90企業(yè)能夠開工，將有近3萬人在此工作園區(qū)企業(yè)中高層管理者將成為本項(xiàng)目的潛在客戶 丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖陶都工業(yè)園陶瓷大市場陶瓷大市場規(guī)劃中的陶瓷大市場占地約1000畝定位為華東地區(qū)最大的陶瓷集散地由于國家宏觀調(diào)控，現(xiàn)還未獲審批華都廣場和華潤購物中心華都廣場宜客隆超市即將開業(yè)。華潤購物廣場元旦開業(yè)規(guī)模為8000平米兩個(gè)廣場將為丁蜀帶有高檔產(chǎn)品和服務(wù)，從而完善城市商業(yè)功能

29、。104國道新長鐵路華潤購物廣場華都廣場50共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)政府加大環(huán)境(hunjng)治理力度，短期內(nèi)丁蜀環(huán)境(hunjng)將得到極大改善煙筒的污染，現(xiàn)在正在整治，引進(jìn)管道燃?xì)猓锰烊粴鈦泶婷禾?。原定今?2月30日之前要有175家倒掉，現(xiàn)在已經(jīng)有109家和天然氣簽約（以調(diào)查日期為準(zhǔn)）。 正在建設(shè)的污水處理廠明年就能運(yùn)營，將要鋪設(shè)管道。 隨著各種措施(cush)的實(shí)施，丁蜀的環(huán)境將得到徹底的改善。51共一百二十七頁市場需求方面(fngmin)的主要結(jié)論丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有的住宅需求具有較強(qiáng)的區(qū)域性特點(diǎn)，主要滿足本鎮(zhèn)需求宜興市整體房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，需求特征表現(xiàn)為生存和改善居住條件并存宜

30、興市經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，剩余購買力以個(gè)人儲(chǔ)蓄為主，且迅速增加宜興市城鎮(zhèn)居民在居住、健康、娛樂教育上的支出在消費(fèi)支出中的比例逐漸增加，其追求更高的生活質(zhì)量丁蜀鎮(zhèn)住宅正處于封閉(fngb)小區(qū)向主題社區(qū)發(fā)展的階段，主題社區(qū)還未出現(xiàn)丁蜀鎮(zhèn)陶瓷產(chǎn)業(yè)鏈帶來相應(yīng)的置業(yè)人群，有不同的置業(yè)特點(diǎn)陶都工業(yè)園及未來的陶瓷大市場將為項(xiàng)目潛在的客戶群52共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓市場這條主線(zh xin)進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略53共一百二十七頁宜興市未來土地供應(yīng)主要集中(jzhng)于宜城鎮(zhèn)，丁蜀鎮(zhèn)未來土地供應(yīng)主

31、要為拆遷地，規(guī)模較小宜興市居住土地供應(yīng)主要位于宜城鎮(zhèn)東部東部有6平方公里的概念性規(guī)劃，地塊現(xiàn)狀為農(nóng)田，無拆遷。團(tuán)汣附近，龍背山森林公園附近有部分少量(sholing)用地本項(xiàng)目為丁蜀鎮(zhèn)最大的一塊居住用地出讓，未來居住用地將主要為拆遷地，規(guī)模相對較小現(xiàn)有已出讓但未建的地塊為中信地塊，位于宜城鎮(zhèn)西汣北岸，建筑面積為100萬平米土地開發(fā)投資逐年上升，2003年為11.3億元，增長31.5宜興市每年的居住用地出讓全年大約50萬平米左右（建面）54共一百二十七頁宜興市房地產(chǎn)市場(shchng)2003年實(shí)現(xiàn)跳躍式發(fā)展，商品房銷售面積為58.64萬平米，增長84.9房屋施工面積為149.5萬平米，增長10

32、5.8%房屋竣工面積為72.02萬平米，增長53.1房屋銷售(xioshu)58.64萬平米，增長84.9，其中住宅53萬平米，增長95.7房屋空置面積為11.82萬平米，下降22.54%2003年宜興市商品房均價(jià)為1695元/平米2004年上半年市區(qū)商品房均價(jià)為2174元/平米55共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤分布圖現(xiàn)有(xin yu)樓盤都分布于丁蜀鎮(zhèn)老城區(qū)1華都廣場（在建）2幸福小區(qū)（在售）3紫藤小區(qū)（入伙(r hu)）4均陶小區(qū)（未建）5龍溪小區(qū)（入伙）6金碧苑（在售）7紫荊小區(qū)（入伙)8蠡苑(二期在售）12345678丁蜀鎮(zhèn)老城區(qū)本項(xiàng)目56共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（一） 蠡苑

33、金碧苑紫荊新村位置東賢路西側(cè)，原紅旗廠。 公園路北側(cè) 邊張路旁基本情況一期已入住，二期正封頂，純住宅，多層和別墅，占地約22400平，建筑面積27333平，可售面積約25000平，容積率1.2，覆蓋率29.2，綠化率41.3。純住宅，建筑面積：29116平，可售面積：21516平，容積率1.57，覆蓋率35，綠化率48，現(xiàn)在外裝修。入伙，商住，多層，占地22000平，建筑面積35000平，容積率 1.59，戶型與價(jià)格多層起價(jià)1600元/平，均價(jià)17001800元/平，最高的多層賣到1980元/平，別墅2100元/平。建筑類型為多層，均價(jià)1600元/平，自行車車位1.5萬。房型以3房2衛(wèi)為主，最

34、小面積149平，最大167平，均價(jià)15001600元/平，只剩6套，處于樓拐角，客戶政府官員、陶瓷技術(shù)人員、結(jié)婚夫婦等?？蛻魜碓醋脏l(xiāng)下和新結(jié)婚夫婦。57共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（二） 龍溪花園幸福小區(qū)均陶廠位置公園路與龍溪公園交界處 解放路，紫藤小區(qū)對面 解放路，幸福小區(qū)后面基本情況入伙，商住，占地16667平，建面19667平，容積率1.18，覆蓋率23.5，綠化率43.5，共計(jì)164戶，商住，二期，現(xiàn)廠房還沒拆遷，明年動(dòng)工修建。戶型與價(jià)格房型多樣，最小面積為95平，最大為160平，聯(lián)排為250平，價(jià)格：多層二層1500元/平，3層1630元/平，4層1550元/平，5層150

35、0元/平，自行車庫1300元/平，汽車庫1800/平。4樓價(jià)格1450元/平，3房2廳面積約148平別墅和商品房，潛在的競爭對手，吸引高端客戶。58共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)供應(yīng)(gngyng)樓盤特征分析 特征 新出樓盤較為集中，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。處于成熟區(qū)內(nèi)，周邊配套相對齊全。封閉式小區(qū)，物業(yè)類型以多層與別墅為主。物業(yè)管理較為落后，管理人員非職業(yè)化。小區(qū)環(huán)境建設(shè)以綠地為主，內(nèi)部缺少配套設(shè)施。建筑風(fēng)格同質(zhì)化，房型設(shè)計(jì)不合理。樓盤多層售價(jià)在14001980之間，整體均價(jià)約為1600。樓盤規(guī)模在2萬平米的建面左右。樓盤客戶主要為部分換房人員，新婚夫婦，或周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員59共一百二十七頁宜城新出樓盤分布圖

36、城東片區(qū)為宜城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)(kif)的熱點(diǎn)片區(qū)1今日星城（在售）2東方明珠（二期在售）3瑞德.康城（在售）4久隆.碧云天（在售）5家和花園（在售）6新天地（在售）7上海新苑（在售）8濱江國際（在售）9龍澤苑（入伙）10水岸豪庭（在售）11東方巴黎（在售）12龍背山莊（在售）13翡翠莊園(zhungyun)（在售）14江南春天（在售）3471256891011131412城南片區(qū)城東片區(qū)環(huán)科園片區(qū)老城片區(qū)城北片區(qū)60共一百二十七頁宜城鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（一） 今日星城東方明珠久隆.碧云天位置陽羨東路和東九路交匯處 東九路與陽羨東路、東虹路交匯處 東九路、解放東路路口基本情況住宅小區(qū)，現(xiàn)代風(fēng)格，

37、物業(yè)類型為別墅、聯(lián)排、疊拼、多層與小高層，建面45萬平，為宜興最大，三期中的第一期，外裝修階段。國家康居示范小區(qū)，古典風(fēng)格，物業(yè)類型為多層、小高層、聯(lián)排和別墅（15棟），共計(jì)1049戶，占地24.82公頃，建面20.9萬平，現(xiàn)二期中的最后一期，封頂階段。高檔住宅小區(qū)，西班牙風(fēng)情，物業(yè)類型為高層（20層）、聯(lián)排（7套）和疊拼（44套）。占地6.2萬平，建面10平，一期開發(fā)，尚未動(dòng)工，售樓處已建，計(jì)劃竣工時(shí)間2005年11月。內(nèi)部配套商業(yè)街，園林，會(huì)所商業(yè)街，會(huì)所，幼兒園，園林，地下車庫。配套：園林，會(huì)所，超市。戶型與價(jià)格多層2800；聯(lián)排3500；疊拼3500；別墅5500；小高層3300（底價(jià)

38、）多層2600；小高層2800，好的方位3200，最高價(jià)3900。房型：3房2廳168平與174平；4房2廳192平；疊拼300平。高層3500；疊拼4500銷售與客戶專業(yè)公司代理，一期多層已售（第一個(gè)月共銷售150套，700余套34個(gè)月售完），只有六層疊拼、聯(lián)排和別墅，別墅每天1套。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占5成，宜城占23 成，投資占2成。自產(chǎn)自銷，多層只剩80平的房間，其余售完，小高層只剩200平房間。一年銷售約500多套?？蛻舨辉?。2004年7月銷售，聯(lián)排售完，疊拼剩2套，高層已售50?？蛻魜碓矗浩髽I(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高級管理人員與董事。61共一百二十七頁宜城鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（二） 江南春天翡翠莊園龍背山莊位

39、置龍?zhí)赌下放c怡豐路交匯處龍?zhí)段髀飞止珗@向西100米龍?zhí)段髀泛途艦I南路交匯處基本情況純別墅住宅區(qū)，歐陸風(fēng)格，占地187181平，建面69667平，容積率0.38，覆蓋率20，綠化率60，分獨(dú)棟（129棟）與聯(lián)排（39棟）住宅，歐美風(fēng)格，聯(lián)排為主，獨(dú)棟為輔，主打TH概念。內(nèi)部配套會(huì)所、游泳池、網(wǎng)球場、自助銀行，金地物業(yè)管理。戶型與價(jià)格房型：220360平之間；均價(jià)3300元，車庫1600；花園800主力戶型270平，3層，送大面積私家花園和空中露臺(tái)房型：1房2廳，2房2廳和3房2廳。銷售與客戶專業(yè)代理公司，銷售率50?？蛻魜碓矗翰幌?。50套一個(gè)月賣完，客戶以鄉(xiāng)鎮(zhèn)私企老板為主。62共一百二十七頁宜

40、城鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（三） 水岸豪庭東方巴黎龍澤苑位置環(huán)科園新城北路環(huán)科園龍池路東九旁邊基本情況商住，多層，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，占地面積103518平，建面130200平，商業(yè)面積23800平，綠化率38，別墅區(qū)，自己買地自己建設(shè)，但風(fēng)格統(tǒng)一內(nèi)部配套2萬平米商業(yè)街、商業(yè)街，超市綠化場地戶型與價(jià)格3房2廳和4房2廳，主力房型120平，價(jià)格23002700元/平，均價(jià)2450元/平。住宅均價(jià)2400，商業(yè)每間60平，上下三間一起賣共計(jì)80萬。別墅銷售與客戶專業(yè)代理公司營銷，住宅已售完。商業(yè)正在銷售。政府官員、商人63共一百二十七頁宜城鎮(zhèn)樓盤(lu p

41、n)（四） 上海新苑新天地廣場濱江國際中心位置陽泉西路與九濱路交匯處宜北路和太滆路交匯處團(tuán)九湖邊，濱湖大道與解放路交匯處基本情況商住小區(qū)，巴黎氣質(zhì)與上海風(fēng)情，建面10萬平，綠化率42.1，多層（33棟）與小高層。新加坡企業(yè)投資，占地6萬平，建面16萬平，商住結(jié)合，高層，規(guī)劃將繼續(xù)調(diào)整，尚未動(dòng)工。綜合體，集居住、商業(yè)、酒店與辦公為一體，占地面積5.6萬平，尚未動(dòng)工，售樓處正在建造。內(nèi)部配套中式與西式園林各一個(gè)，地下車庫，建身器材等。園林、親水特區(qū)戶型與價(jià)格房2廳118和130平；3房2廳140和150平；躍式115平至136平之間，多層2800，高層3100面積在150平以上，均價(jià)4500，商鋪

42、面積4070平，底鋪14000，二層8000，三層6000。銷售與客戶專業(yè)代理公司營銷，銷售情況不好。專業(yè)代理公司銷售，商鋪1層沒賣，23層賣完，4層自己留用。住宅據(jù)說因?yàn)橘Y金和地基問題，遭到退戶。64共一百二十七頁宜城鎮(zhèn)樓盤(lu pn)（五） 家和花園瑞德.康城城市嘉苑位置原碳黑廠陽羨新村北面東九路與解放東路交匯處基本情況住宅小區(qū)，多層和小高層，二期在建，三期開始賣商住小區(qū)，占地105畝，建面9.5萬平，容積率1.2，多層和小高層，現(xiàn)為3期中的12期，共31棟310戶，密度較大。住宅小區(qū)，物業(yè)類型為別墅、聯(lián)排、疊拼，現(xiàn)代風(fēng)格，入伙。內(nèi)部配套沿街商鋪會(huì)所、幼兒園、地下車庫會(huì)所、綠地，健身器材

43、等。戶型與價(jià)格房型在110180平之間，起價(jià)2068元，均價(jià)多層2400、小高層2600，多層買5送6為2600，小高層送為3600元。3房2廳136平（售完）與153平，4房2廳（入戶花園）190平（6套），起價(jià)2350元，均價(jià)2500元，最高價(jià)2750元。別墅250300平，銷售與客戶房子暢銷，180平房型滯銷?？蛻魜碓磸V泛。房子暢銷，12期基本售光。售完。65共一百二十七頁宜城鎮(zhèn)供應(yīng)(gngyng)樓盤特征分析 特征 新出住宅樓盤主要分布在城東與環(huán)科園一帶。各樓盤所處大區(qū)域環(huán)境較好封閉式小區(qū)，物業(yè)類型以多層、小高層、聯(lián)排和別墅為主。物業(yè)管理較為正規(guī)、管理人員相對職業(yè)化。多數(shù)小區(qū)建設(shè)從綠地

44、轉(zhuǎn)變?yōu)闀?huì)所、幼兒園等配套建設(shè)，商業(yè)街配套也開始出現(xiàn)，內(nèi)部配套日趨齊全。多層售價(jià)在25003000之間，小高層在3500左右，高層在4500以上，別墅在5500左右。樓盤規(guī)模一般在5萬平以上，主要集中為10萬平米，最大為45萬平米。建筑風(fēng)格古典為主，但多樣化也已出現(xiàn)，房型已有創(chuàng)新，但仍存在設(shè)計(jì)不合理的地方。66共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓市場(shchng)這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略67共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析(fnx)（一）低收入階層的需求通過丁蜀普通商品房得到滿足低收入階

45、層需求樓盤供應(yīng)滿足度 價(jià)格對價(jià)格比較敏感，要求價(jià)格偏低普通商品房價(jià)格在1200元/平物管封閉式小區(qū)物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒有利用小區(qū)配套綠地停留在綠地建設(shè)上區(qū)域區(qū)域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類型與房型多層，房型上沒有太多的要求多層和別墅為主，房型沒創(chuàng)新，滿足度總評68共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（二）中等收入階層需求通過小區(qū)(xio q)商品房得到較好滿足中等收入階層需求樓盤供應(yīng)滿足度 價(jià)格總價(jià)在1520萬之間價(jià)格稍高物管要有物業(yè)管理有物業(yè)管理教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒有利用小區(qū)配套綠地、環(huán)保措施等停留在綠地建設(shè)上，衛(wèi)生條件一般區(qū)域區(qū)

46、域成熟區(qū)域較為成熟交通交通便利交通較為方便物業(yè)類型與房型物業(yè)管理費(fèi)低的標(biāo)準(zhǔn)下接受小高層，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評69共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需分析（三）中高收入階層(jicng)需求未被充分滿足中高收入階層需求樓盤供應(yīng)滿足度 價(jià)格對價(jià)格有一定的承受能力單價(jià)在1600元/平物管專業(yè)物業(yè)管理，物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，噪音大交通交通便利交通較為方便物業(yè)類型與房型新的物業(yè)類型可以接受和房型創(chuàng)新、空

47、間布局的合理等物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評70共一百二十七頁丁蜀鎮(zhèn)樓盤供需(n x)分析（四）高收入階層需求未被充分滿足 高收入階層需求樓盤供應(yīng) 滿足度 價(jià)格對價(jià)格不敏感，更追求產(chǎn)品品質(zhì)別墅單價(jià)在2000元/平物管物管要好，安全第一物管較差，安去需要解決教育方便子女上學(xué)距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等停留在綠地建設(shè)上，滿足不了更高要求區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟，但噪音較大交通交通不是問題交通較為方便物業(yè)類型與房型接受別墅和聯(lián)排，房型要合理，要?jiǎng)?chuàng)新物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少滿足度總評71共一百二十七頁各階層

48、市場(shchng)供需矛盾：中高收入階層與高收入階層的供需矛盾突出根據(jù)各收入階層的劃分和滿意度的評分，我們得到丁蜀現(xiàn)有樓盤的供應(yīng)(gngyng)和丁蜀各收入階層需求之間的契合度與空白點(diǎn)。 低收入階層的需求主要是以有住房為主，其住房需求 主要通過無小區(qū)的商品房、二手房等獲得滿足。市場供需平衡市場供需平衡 中等收入階層的需求主要是以實(shí)用、安全型為主，現(xiàn) 有樓盤品質(zhì)和價(jià)格和他們的要求相互契合，滿足度為 ， 市場供需基本平衡。 中高等收入階層的滿足度為 ，現(xiàn)有樓盤的價(jià)格能夠 承受，但品質(zhì)滿足不了他們的需求， 市場供給滿足不 了需求。 高收入階層的滿足度為 ，現(xiàn)有樓盤的價(jià)格能夠 承受，但品質(zhì)滿足不了他

49、們的需求， 市場供給滿足不 了需求。存在市場機(jī)會(huì)存在市場機(jī)會(huì)72共一百二十七頁本項(xiàng)目(xingm)面臨的市場機(jī)會(huì)丁蜀鎮(zhèn)中高收入(shur)階層和高收入(shur)階層在物管、小區(qū)配套、房型、園林等方面的需求遠(yuǎn)未得到滿足!73共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓市場這條主線(zh xin)進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目(xingm)整體發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略74共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)區(qū)位123基本資料：項(xiàng)目座落：丁蜀鎮(zhèn)東賢北路東側(cè)土地面積：總用地面積119459.2m2，出讓面積104779.4m2。土地用途：城鎮(zhèn)住宅混合用地；規(guī)劃

50、要點(diǎn)：設(shè)計(jì)格局應(yīng)體現(xiàn)陶都風(fēng)貌，容積率不大于1.1，建筑密度(md)為28，綠化率不小于35。地塊一：占地約2千平米，為公建綠化用地地塊二：占地約7萬平米地塊三：占地約4萬平米丁蜀鎮(zhèn)用地規(guī)劃圖老城區(qū)通蜀路東賢北路75共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)四至1234567丁蜀鎮(zhèn)派出所8臨街(ln ji)店居住區(qū)村莊工廠村莊水道與煤炭碼頭燒窯廠1234567876共一百二十七頁項(xiàng)目地塊內(nèi)部現(xiàn)狀(xinzhung)：地塊內(nèi)部平整，除北部有部分水澤外，無明顯影響因素現(xiàn)為水澤(shuz)北面為工廠。地面平坦西面有民宅與辦公場所，東面緊鄰池塘地面平坦西面有民宅，南面有水道77共一百二十七頁項(xiàng)目通達(dá)性：緊鄰東賢北

51、路，且東坡(dn p)路貫穿地塊，但公交不發(fā)達(dá)道路情況：項(xiàng)目邊界為紅線，交通便利，通達(dá)(tngd)性好。1、4、6為鄉(xiāng)間小道，3為河道。2為東賢路，寬20米，兩車道，人行道、自行車道和機(jī)動(dòng)車道未分離。，車流量較大。5為東坡路，寬16米，兩車道，人行道、自行車道和機(jī)動(dòng)車道未分離，車流量小。12356412365478共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)四至不利因素項(xiàng)目西面：1為拆除的農(nóng)莊，2為路邊手工作坊，3為居住區(qū)。項(xiàng)目南面：4為河道與煤炭碼頭。項(xiàng)目東面：鄉(xiāng)村別墅和燒煤廠。項(xiàng)目北面(bi min);陶瓷工廠。周邊煙筒環(huán)繞。123456779共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)資源兩個(gè)中學(xué)(zhngxu

52、)和菜場為小區(qū)提供配套服務(wù)。公安局為擔(dān)心安全的人們提供心理保障。風(fēng)景區(qū)為提升區(qū)域價(jià)值，增強(qiáng)人氣提供資源。工業(yè)園和紫砂廠為項(xiàng)目提供喜歡就近的潛在客戶。項(xiàng)目14635272463517公安局蠡墅中學(xué)菜場工業(yè)園風(fēng)景區(qū)丁中紫砂廠80共一百二十七頁地塊解析結(jié)論：地塊具備(jbi)為丁蜀中高收入階層和高收入階層打造高尚社區(qū)的條件！劣勢區(qū)域劣勢：位于丁蜀鎮(zhèn)，空氣污染較大（近期將得到解決）地段劣勢：離老城區(qū)有一段距離，在當(dāng)?shù)厝诵闹休^偏地塊劣勢：東邊存在部分老住宅(zhzhi)，影響形象，背面為工廠，南面為運(yùn)煤碼頭（碼頭隨時(shí)可搬遷）優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢：區(qū)域內(nèi)有中學(xué)、蜀山風(fēng)景區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢：緊鄰陶都工業(yè)園、紫砂廠地塊優(yōu)勢：

53、地塊平整，略呈梯形人文優(yōu)勢：緊靠紫砂陶藝發(fā)源地規(guī)模優(yōu)勢：地塊占地11.9萬平米，為丁蜀鎮(zhèn)最大81共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓(jn zhu)市場這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略82共一百二十七頁本項(xiàng)目(xingm)與丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤的對標(biāo)分析：丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤對本項(xiàng)目(xingm)基本不構(gòu)成競爭本項(xiàng)目丁蜀鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤價(jià)格價(jià)格相對較高價(jià)格較低物管物管要好，安全第一物管較差，安全需要解決教育周邊學(xué)校配套較全距離學(xué)校較遠(yuǎn)，學(xué)校資源沒有利用小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等停留在綠地建設(shè)上，滿

54、足不了更高要求區(qū)域區(qū)域較清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利一般交通較為方便物業(yè)類型與房型物業(yè)類型多樣，房型創(chuàng)新、空間布局的合理等物業(yè)類型單一，房型屬于平面，布局不合理，創(chuàng)新點(diǎn)少83共一百二十七頁本項(xiàng)目與宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有(xin yu)樓盤的對標(biāo)分析：宜城鎮(zhèn)樓盤會(huì)分流部分高端客戶本項(xiàng)目與宜城鎮(zhèn)樓盤相比最大的競爭力在于價(jià)格(jig)和交通宜城鎮(zhèn)高端樓盤會(huì)分流部分高端客戶本項(xiàng)目宜城鎮(zhèn)現(xiàn)有樓盤價(jià)格性價(jià)比合理價(jià)格偏高物管物管好，安全有保障物業(yè)管理較為正規(guī)，安全性較好教育周邊學(xué)校齊全學(xué)校資源充分小區(qū)配套小區(qū)配套包括園林、健身與娛樂場所等小區(qū)配套相對齊全區(qū)域區(qū)域清靜區(qū)域較為成熟交通交通便利交通半徑較長物業(yè)類型與房型新的

55、物業(yè)類型和房型創(chuàng)新、空間布局合理物業(yè)類型較多，房型有一定創(chuàng)新84共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們緊抓(jn zhu)市場這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測算功能分區(qū)與開發(fā)策略85共一百二十七頁項(xiàng)目發(fā)展(fzhn)戰(zhàn)略園林、綠化、配套(pi to)等的全面展示，一舉奠定項(xiàng)目的高品質(zhì)形象適度產(chǎn)品創(chuàng)新，以低成本為丁蜀鎮(zhèn)中高收入及高收入階層打造高品質(zhì)生活社區(qū)86共一百二十七頁問題的結(jié)構(gòu)性分析：我們(w men)緊抓市場這條主線進(jìn)行分析市場需求項(xiàng)目整體(zhngt)發(fā)展戰(zhàn)略市場供應(yīng)供需矛盾市場機(jī)會(huì)地塊資源市場競爭項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)測

56、算功能分區(qū)與開發(fā)策略87共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)定位一、客戶定位(dngwi)二、形象定位三、產(chǎn)品定位88共一百二十七頁客戶(k h)定位游離(yul)客戶重要客戶核心客戶偶得客戶陶瓷廠老板、工藝師、私企業(yè)主助理工藝師，中高層管理人員丁蜀鎮(zhèn)泛公務(wù)員、教師陶瓷技術(shù)人員、青年教師其他周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高收入者89共一百二十七頁客戶具象：核心(hxn)客戶老板姓名：錢先生 年齡：40 職業(yè)：紫砂壺銷售商家庭情況：一家3口 居住現(xiàn)狀：三室一廳100平米(pn m) 交通工具：小車平時(shí)活動(dòng)：朋友聚聚，應(yīng)酬較多商品房再大也不會(huì)買，住了幾十年的商品房不想住了，自己的經(jīng)濟(jì)還可以，想買別墅！樓一定要漂亮，小區(qū)的

57、氣勢一定要漂亮。意向購買： 250平米的別墅置業(yè)情況：自住型關(guān)注點(diǎn)：注重社區(qū)環(huán)境和產(chǎn)品創(chuàng)新。90共一百二十七頁客戶具象(j xin)：核心客戶工藝師姓名(xngmng)：黃先生 年齡：50 家庭情況：一家3口 居住現(xiàn)狀：三室兩廳120平米 交通工具：小車平時(shí)活動(dòng)：品茶、讀書能接受80萬左右的房價(jià)，面積大約250300平米，最好思維要超前一點(diǎn)，要超過宜興，房子搞地下室，最好能搞污水處理，要概念化。意向購買： 250300平米的別墅置業(yè)情況：多次置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：小區(qū)安全第一91共一百二十七頁客戶(k h)具象：核心客戶(k h)公務(wù)員姓名：吳先生 年齡：40多職業(yè)：政府公務(wù)員（自己有企業(yè)(qy)）家庭

58、情況：一家3口 居住現(xiàn)狀：自建別墅 交通工具：小車平時(shí)活動(dòng)：麻將、乒乓球等別墅面積要4米一間，至少三間，進(jìn)深為12米，廳要大，總面積要200多個(gè)平米，配車庫 。意向購買：聯(lián)排或疊加，別墅置業(yè)情況：自住為主關(guān)注點(diǎn)：在可接受的價(jià)格范圍內(nèi)，考慮升值潛力、地段、小區(qū)自身配套、物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境景觀。92共一百二十七頁客戶(k h)具象：核心客戶(k h)公務(wù)員姓名：張女士 年齡：20多家庭情況：未婚 居住現(xiàn)狀：家在宜城附近 交通工具：摩托車平時(shí)活動(dòng)(hu dng)：散步、運(yùn)動(dòng)等 希望的戶型是3房2廳2衛(wèi)1陽臺(tái)，130平米左右的復(fù)式。如果房子足夠好，而且便宜，放在丁蜀，到宜城消費(fèi)也可以接受。意向購買：多

59、層和小高層置業(yè)情況：自住為主關(guān)注點(diǎn)：安全、周邊的大環(huán)境、社區(qū)配套和房型創(chuàng)新。93共一百二十七頁客戶(k h)具象：核心客戶(k h)教師姓名：某先生 年齡：30多家庭情況：一家3口 居住現(xiàn)狀(xinzhung)：3房2廳230平米的房子（買5送6） 交通工具：摩托車平時(shí)活動(dòng)：運(yùn)動(dòng)、讀書如果能把自己滿意的草坪，保安，錯(cuò)層等這樣條件的房子搬到丁蜀來，能夠接受2000元的價(jià)格。一定要給人很氣派的感覺。宜興人愛面子，講排場，有攀比成分。意向購買：小高層和多層置業(yè)情況：自住為主關(guān)注點(diǎn)：戶型創(chuàng)新、環(huán)境、物業(yè)管理等94共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)定位一、客戶(k h)定位二、形象定位三、產(chǎn)品定位95共一

60、百二十七頁形象(xngxing)定位 鴻威世家 10萬平方米高尚(goshng)人文社區(qū)傳承陶都文化，示范宜興未來關(guān)鍵詞： 安全的； 創(chuàng)新的； 文化的； 高尚的。96共一百二十七頁項(xiàng)目(xingm)定位一、客戶定位(dngwi)二、形象定位三、產(chǎn)品定位97共一百二十七頁產(chǎn)品(chnpn)類型定位原則市場別墅、TH的需求較多，疊拚也有一定的市場多層是市場的普遍產(chǎn)品，成本較低小高層是丁蜀鎮(zhèn)的稀缺(x qu)產(chǎn)品，有利于拔高項(xiàng)目形象，一些年輕消費(fèi)者較喜歡，但成本較高，物業(yè)管理費(fèi)較貴，在現(xiàn)有價(jià)格體系下，有一定的市場風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃指標(biāo)容積率1.1以下較低的覆蓋率，作出環(huán)境成本控制嚴(yán)格控制成本，降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)98