對(duì)估價(jià)若干基本問(wèn)題的探討

1、對(duì)估價(jià)假設(shè)干根本問(wèn)題的討論摘要：本文認(rèn)為：1估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同，估價(jià)一詞更加精準(zhǔn)，評(píng)估一詞較為廣泛；2廣義上的估價(jià)有專(zhuān)業(yè)估價(jià)和非專(zhuān)業(yè)估價(jià)之分，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是一種專(zhuān)業(yè)估價(jià)；3不是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二和“價(jià)值量大兩個(gè)特性的資產(chǎn)才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)；4估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專(zhuān)業(yè)，假設(shè)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)區(qū)分，估價(jià)將會(huì)失去社會(huì)信任；5由于房地產(chǎn)量大面廣等原因，房地產(chǎn)估價(jià)在古今中外都占估價(jià)行業(yè)的主體；6估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格；7估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)；8估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證；9估價(jià)都會(huì)有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。關(guān)鍵詞：估價(jià)；評(píng)估；專(zhuān)業(yè)

2、劃分；法律責(zé)任；誤差中國(guó)現(xiàn)代估價(jià)行業(yè)雖然是在改革開(kāi)放之后興起的，但業(yè)內(nèi)的某些根本用語(yǔ)用詞和思想觀念等，仍然受到傳統(tǒng)理論和認(rèn)識(shí)的束縛，仍然帶有傳統(tǒng)方案經(jīng)濟(jì)的色彩。在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)全球化之下，不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)間的交往越來(lái)越頻繁，不僅境外的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師會(huì)進(jìn)來(lái)，中國(guó)的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遲早會(huì)走出去。為此，估價(jià)行業(yè)應(yīng)當(dāng)解放思想、更新觀念、順應(yīng)時(shí)代要求，將有關(guān)用語(yǔ)用詞和思想觀念等放到國(guó)際大視野和現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下進(jìn)展重新審視。一、估價(jià)與評(píng)估的含義有所不同估價(jià)活動(dòng)的核心內(nèi)容，是根據(jù)特定目的，對(duì)特定資產(chǎn)在特定時(shí)間的特定價(jià)值進(jìn)展分析、測(cè)算和判斷并提供相關(guān)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。目前在估價(jià)行業(yè)中，對(duì)這種活動(dòng)的稱呼不盡一樣，主要有

3、“估價(jià)和“評(píng)估兩種。一般情況下，估價(jià)和評(píng)估可以不作區(qū)分，可以交換使用。但是科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)卣f(shuō)，“估價(jià)、“評(píng)估兩者的含義不完全一樣。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)的含義更加精準(zhǔn)、明確、詳細(xì)，就是專(zhuān)指對(duì)經(jīng)濟(jì)物品即通常所講的商品、資產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)等的價(jià)值進(jìn)展評(píng)估。評(píng)估的含義很廣泛，不只限于對(duì)價(jià)值進(jìn)展評(píng)估，還可以指查驗(yàn)?zāi)橙?、某物或者某?xiàng)工作、活動(dòng)等，以判斷其表現(xiàn)、才能、質(zhì)量、效果、影響等。評(píng)估一詞目前還被廣泛用于許多領(lǐng)域，法規(guī)和文件中也明確規(guī)定了一些“評(píng)估活動(dòng)。例如，教育評(píng)估、規(guī)劃施行情況評(píng)估、規(guī)劃和建立工程施行后可能造成的環(huán)境影響評(píng)估、國(guó)防評(píng)估、績(jī)效評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、節(jié)能評(píng)估等。即使是使用“資產(chǎn)評(píng)估這個(gè)概

4、念，它不僅包含資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含資產(chǎn)的質(zhì)量評(píng)估、性能評(píng)估、制造技術(shù)評(píng)估、投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、擔(dān)保貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含資產(chǎn)管理體制如國(guó)有資產(chǎn)管理體制評(píng)估等。因此，雖然估價(jià)應(yīng)當(dāng)建立在對(duì)估價(jià)對(duì)象的質(zhì)量、性能等評(píng)估的根底上，但為了表述上更加精準(zhǔn)、明確，應(yīng)當(dāng)把以得出價(jià)值為目的和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱估價(jià)。同理，以其他某個(gè)方面作為目的和最終結(jié)論的評(píng)估，應(yīng)明確地稱為相應(yīng)方面的評(píng)估。只有當(dāng)評(píng)估的目的和最終結(jié)論為綜合性的或者目前一時(shí)難以找到恰當(dāng)?shù)挠迷~予以準(zhǔn)確表述時(shí)，可以籠統(tǒng)地稱為評(píng)估。另外，“資產(chǎn)評(píng)估assetappraisal這個(gè)概念在國(guó)外也很少見(jiàn)。二、估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)估價(jià)對(duì)估價(jià)

5、作廣義和通俗的理解，即估計(jì)經(jīng)濟(jì)物品的價(jià)格或價(jià)值，是任何人都可以做的，不管他她估計(jì)得對(duì)與錯(cuò)，也不管其結(jié)果是否令人信服。但是，估價(jià)行業(yè)所從事的估價(jià)，是一種提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力、實(shí)行有償效勞、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)估價(jià)。由于這種估價(jià)活動(dòng)的技術(shù)性很強(qiáng)，估價(jià)結(jié)果的客觀合理與否關(guān)乎相關(guān)單位和個(gè)人的切身利益，甚至?xí)?duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生重大影響，關(guān)系公共利益和人民財(cái)產(chǎn)平安，例如為房地產(chǎn)抵押貸款效勞的估價(jià)關(guān)系金融平安，為國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償效勞的估價(jià)關(guān)系社會(huì)穩(wěn)定，所以不是隨意什么人都可以從事的，只能由獲得相關(guān)資格的專(zhuān)業(yè)人員和獲得相關(guān)資質(zhì)的專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)從事。專(zhuān)業(yè)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)主要有以下5點(diǎn)不同：1由專(zhuān)業(yè)人員和

6、專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成專(zhuān)業(yè)估價(jià)是由具有相關(guān)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷、獲得相應(yīng)估價(jià)資格的估價(jià)師和具備足夠數(shù)量的估價(jià)師等條件、獲得相應(yīng)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的。2是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是憑直覺(jué)、感性認(rèn)識(shí)得出的，而是運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，經(jīng)過(guò)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?、測(cè)算和判斷得出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。3具有公信力專(zhuān)業(yè)估價(jià)提供的意見(jiàn)較科學(xué)、準(zhǔn)確、客觀、公正，具有證明效力，能使公眾相信、認(rèn)可或承受。4實(shí)行有償效勞專(zhuān)業(yè)估價(jià)要向委托人收取一定的費(fèi)用，是一種有償效勞行為。5承擔(dān)法律責(zé)任專(zhuān)業(yè)估價(jià)要對(duì)估價(jià)的過(guò)程和結(jié)果負(fù)責(zé)，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到自己從事的是專(zhuān)業(yè)估價(jià)，并讓效勞對(duì)象和社會(huì)群眾確實(shí)感受到你很專(zhuān)業(yè)。三、不

7、是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)一種職業(yè)乃至一個(gè)行業(yè)的生存與開(kāi)展，必須建立在社會(huì)對(duì)它有內(nèi)在需要的根底上，僅靠行政命令等外在的強(qiáng)迫要求是難以維持長(zhǎng)久的。因此，假設(shè)社會(huì)群眾無(wú)法認(rèn)識(shí)或理解一種職業(yè)、一個(gè)行業(yè)存在的理由，以及這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)對(duì)社會(huì)福利和社會(huì)進(jìn)步帶來(lái)的奉獻(xiàn)，那么這種職業(yè)、這個(gè)行業(yè)就難以在現(xiàn)代競(jìng)爭(zhēng)劇烈的社會(huì)存在下去，更不用說(shuō)要持續(xù)開(kāi)展了。雖然任何資產(chǎn)在交易中都需要衡量和確定價(jià)格，估價(jià)行業(yè)希望所有的資產(chǎn)都要估價(jià)的心情也是可以理解的，但并不是所有的資產(chǎn)都需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。對(duì)于價(jià)值量較小或者價(jià)格按照通常方法容易確定的資產(chǎn)，通常不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。例如，2022年11月25日發(fā)布的?最高人民法院關(guān)于人民法院民

8、事執(zhí)行中拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定?法釋202216號(hào)第4條規(guī)定：“對(duì)擬拍賣(mài)的財(cái)產(chǎn)，人民法院應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)展價(jià)格評(píng)估。對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格按照通常方法容易確定的，可以不進(jìn)展評(píng)估?？梢?jiàn)，一種資產(chǎn)只有同時(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二和“價(jià)值量大兩個(gè)特性，才真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。這是因?yàn)椋?一種資產(chǎn)假設(shè)不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，一樣的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，或者常人按照通常方法例如通過(guò)簡(jiǎn)單的比較便可以得知，就不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。2一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但假設(shè)價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，那么

9、也不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。因此，真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。四、估價(jià)應(yīng)當(dāng)劃分為不同的專(zhuān)業(yè)在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的不同類(lèi)型的資產(chǎn)中，因?yàn)樗鼈冎g的特性不同，把握影響其價(jià)值的因素所需要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷有很大的差異，例如質(zhì)量、性能、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、占有使用情況、市場(chǎng)行情等，所以對(duì)它們的價(jià)值進(jìn)展評(píng)估通常不是同一個(gè)估價(jià)師甚至不是同一家估價(jià)機(jī)構(gòu)所能勝任的。例如，對(duì)于房地產(chǎn)、古董、礦產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等，很難有同一個(gè)人對(duì)它們都“識(shí)貨，更不用說(shuō)要科學(xué)、準(zhǔn)確地評(píng)估出它們的價(jià)值了。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，估價(jià)是與估價(jià)對(duì)象這個(gè)“物親密相關(guān)的，與某些浮在“物之上的專(zhuān)業(yè)效勞

10、不同，而類(lèi)似于設(shè)計(jì)。建筑設(shè)計(jì)、汽車(chē)設(shè)計(jì)、服裝設(shè)計(jì)、發(fā)型設(shè)計(jì)等雖然都是設(shè)計(jì)，都需要造型和講究美觀等，但仍然“隔行如隔山。對(duì)于社會(huì)群眾來(lái)說(shuō)，通常也只有具有相應(yīng)估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷的估價(jià)師得出的估價(jià)結(jié)果才令人信服，才具有公信力，估價(jià)因此必然會(huì)出現(xiàn)適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)分工，形成按照估價(jià)對(duì)象劃分的不同專(zhuān)業(yè)和相應(yīng)的估價(jià)師。國(guó)際上，一般把估價(jià)專(zhuān)業(yè)劃分為房地產(chǎn)、藝術(shù)品和古董、礦產(chǎn)資源、機(jī)器設(shè)備、企業(yè)價(jià)值、無(wú)形資產(chǎn)等幾大類(lèi)。即使是房地產(chǎn)估價(jià)，在美國(guó)等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)興隆國(guó)家和地區(qū)，通常還分為住宅估價(jià)和商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)兩大類(lèi)。在這兩類(lèi)中又有各自的專(zhuān)業(yè)范疇。例如，在住宅估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做小型的一至四個(gè)單元給多戶家庭使用的住宅估

11、價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師專(zhuān)做大面積住宅估價(jià)。在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做土地開(kāi)發(fā)估價(jià)，有的房地產(chǎn)估價(jià)師可能專(zhuān)做工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)，或者專(zhuān)做寫(xiě)字樓估價(jià)，或者專(zhuān)做零售商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。總之，估價(jià)假設(shè)不分專(zhuān)業(yè)，一個(gè)估價(jià)師假設(shè)什么資產(chǎn)都可以估價(jià)，就好比是一個(gè)教師什么書(shū)都可以教，一個(gè)醫(yī)生什么病都可以看，某些估價(jià)師可能因所有估價(jià)業(yè)務(wù)都可承攬而一時(shí)得利，但終因沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化開(kāi)展而不能提供優(yōu)質(zhì)效勞，進(jìn)而會(huì)發(fā)生“信任危機(jī)而不被社會(huì)認(rèn)可，得不到社會(huì)尊重、沒(méi)有尊嚴(yán)，估價(jià)行業(yè)難以持續(xù)開(kāi)展，最終受害的將是估價(jià)師和估價(jià)行業(yè)自身。至于估價(jià)機(jī)構(gòu)，可以根據(jù)擁有的估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)情況以及自己的開(kāi)展定位等，專(zhuān)營(yíng)某種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為

12、某種專(zhuān)業(yè)的估價(jià)機(jī)構(gòu)；或者從事多種資產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，成為綜合性的估價(jià)機(jī)構(gòu)。目前存在的突出問(wèn)題的本質(zhì)是，各個(gè)估價(jià)管理部門(mén)要求估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱必須有“資產(chǎn)、“房地產(chǎn)、“土地等字樣才給予相應(yīng)的估價(jià)資質(zhì)。這個(gè)規(guī)定阻礙了估價(jià)機(jī)構(gòu)的開(kāi)展，應(yīng)盡快取消。只要求估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱有“估價(jià)或者“評(píng)估字樣即可，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)自己的專(zhuān)業(yè)定位或者優(yōu)勢(shì)等，自愿確定名稱中是否帶“資產(chǎn)、“房地產(chǎn)、“土地等字樣。轉(zhuǎn)貼于論文聯(lián)盟.ll.五、估價(jià)行業(yè)中房地產(chǎn)估價(jià)占主體古今中外，無(wú)論是從估價(jià)師數(shù)量還是從估價(jià)業(yè)務(wù)量來(lái)看，房地產(chǎn)估價(jià)都在估價(jià)行業(yè)中占主體。房地產(chǎn)估價(jià)之所以占主體，主要是因?yàn)橐韵氯矫嬖斐傻模?房地產(chǎn)“量大面廣，其他資產(chǎn)的數(shù)量相對(duì)較少。

13、房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量和每年的新增量都很大。在一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的全部財(cái)富中，房地產(chǎn)是其中比重最大的部分，一般占50%70%，即其他各類(lèi)財(cái)富之和也不及房地產(chǎn)一項(xiàng)，僅占30%50%.在總量不多于房地產(chǎn)的其他資產(chǎn)中，許多資產(chǎn)還因?yàn)椴煌瑫r(shí)具有“獨(dú)一無(wú)二和“價(jià)值量大兩個(gè)特性而不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。某些資產(chǎn)雖然在理論上需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)，但因?yàn)閿?shù)量很少，估價(jià)業(yè)務(wù)“千年等一回，從而難以支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)，也就沒(méi)有相應(yīng)的估價(jià)師這種專(zhuān)門(mén)職業(yè)。一旦需要估價(jià)，通常是依靠相關(guān)研究者或者設(shè)計(jì)者、制造者提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。在需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)并能支撐起人們專(zhuān)門(mén)從事其估價(jià)活動(dòng)的其他資產(chǎn)中，一般還要分專(zhuān)業(yè)。這些就使得其他資產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)相對(duì)

14、更小，房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)行業(yè)中的主體地位更加突出。2房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形較多，其他資產(chǎn)需要估價(jià)的情形相對(duì)較少。房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，在轉(zhuǎn)讓的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，還普遍發(fā)生租賃、抵押、征收、征用、課稅等行為。因此，不僅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓需要估價(jià)，而且房地產(chǎn)租賃、抵押、征收、征用、分割、損害賠償、稅收、保險(xiǎn)等活動(dòng)也都需要估價(jià)。縱觀古今中外，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。3房地產(chǎn)估價(jià)還普遍提供房地產(chǎn)咨詢參謀效勞，其他資產(chǎn)估價(jià)主要限于價(jià)值評(píng)估本身。因?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)師不僅懂得房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估，而且具備有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格及其影響因素的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)歷，理解房地產(chǎn)市場(chǎng)

15、行情，所以，房地產(chǎn)估價(jià)師也是“房地產(chǎn)價(jià)格專(zhuān)家、“房地產(chǎn)市場(chǎng)分析專(zhuān)家、“房地產(chǎn)投資參謀，人們通常還要求房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資工程可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程籌劃、房地產(chǎn)工程調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)置分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)。這就使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)具有更大、更廣的開(kāi)展空間。六、估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格過(guò)去由于受傳統(tǒng)觀念的束縛，為了防止與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵“勞動(dòng)價(jià)值相混淆而引起一些不必要和無(wú)意義的爭(zhēng)論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)物的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大的分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估的稱謂。

16、價(jià)值value和價(jià)格prie之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心；價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)或者“高值低價(jià)等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)指出估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值而不是評(píng)估價(jià)格。還需指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但估價(jià)理論中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)理解內(nèi)在的價(jià)值

17、。這就如同人的心理活動(dòng)支配其行為，但要理解人的心理活動(dòng)那么是通過(guò)觀察其行為那樣。七、估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)估價(jià)valuatin與通常意義上的定價(jià)priing有本質(zhì)不同。估價(jià)是提供關(guān)于價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人的決策提供參考根據(jù)。定價(jià)往往是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)或者買(mǎi)賣(mài)雙方的成交價(jià)等，應(yīng)由交易當(dāng)事人自己決定。交易當(dāng)事人出于某種目的或者需要，可以使其要價(jià)、出價(jià)或者成交價(jià)低于或高于交易標(biāo)的的價(jià)值。例如，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠；或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)開(kāi)展，可以對(duì)其實(shí)行高地價(jià)政策。例如，1992年11月4日?國(guó)

18、務(wù)院關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)假設(shè)干問(wèn)題的通知?國(guó)發(fā)199261號(hào)指出：“土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為根據(jù)，并表達(dá)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。至于私人之間的讓利交易就更不用講了。進(jìn)一步就估價(jià)是一種廣義的“定價(jià)來(lái)說(shuō)，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西，估價(jià)在外表上或形式上也為一種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，但是對(duì)于估價(jià)師或者某個(gè)市場(chǎng)參與者而言，價(jià)值那么是客觀的、由市場(chǎng)力量決定，即價(jià)值是由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。因此，估價(jià)不是估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深化調(diào)查理解市場(chǎng)行情的根底上，通過(guò)科學(xué)

19、的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的價(jià)值提醒出來(lái)。換句話說(shuō)，估價(jià)是基于估價(jià)對(duì)象的價(jià)值本來(lái)就存在，估價(jià)師只是運(yùn)用自己掌握的估價(jià)理論知識(shí)、積累的估價(jià)理論經(jīng)歷去“提醒或者“發(fā)現(xiàn)它，而不是去“創(chuàng)造或者“創(chuàng)造它。八、估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證估價(jià)行業(yè)外的人通常認(rèn)為，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師提供的評(píng)估價(jià)值，應(yīng)是在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的。否那么，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)賠償由此造成的損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)師以“專(zhuān)家的身份發(fā)表自己對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值的見(jiàn)解、看法或觀點(diǎn)，即估價(jià)結(jié)果是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。雖然估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證，但并不意味著估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)

20、師可以不負(fù)任何責(zé)任?？梢园压纼r(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的作用分為性質(zhì)不同的兩類(lèi)：一是咨詢性或參考性的；二是鑒證性或證據(jù)性的。為估價(jià)委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，例如評(píng)估投資價(jià)值為委托人確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考，估價(jià)報(bào)告是一種“私人產(chǎn)品，這種估價(jià)通常是屬于咨詢性或參考性的。為估價(jià)委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的特定第三方特別是給眾多的不特定的第三方使用，例如評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值為上市公司的關(guān)聯(lián)交易提供參考根據(jù)，估價(jià)報(bào)告具有“公共產(chǎn)品性質(zhì)，這種估價(jià)通常是屬于鑒證性或證據(jù)性的。在這兩類(lèi)起著不同作用的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任。其中在起著鑒證

21、性或證據(jù)性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任，一般要大于在起著咨詢性或參考性作用的估價(jià)中承擔(dān)的法律責(zé)任。目前，已有一些法律、法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任，例如，?中華人民共和國(guó)刑法?2022年2月28日修正文本第229條第1款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律效勞等職責(zé)的中介組織的人員成心提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處分金。該條第2款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取別人財(cái)物或者非法收受別人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處分金。該條第3款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，

22、并處或者單處分金。九、估價(jià)都有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)從估價(jià)行業(yè)外的人來(lái)看，合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是一樣的；對(duì)于為交易提供價(jià)值參考根據(jù)的估價(jià)，評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實(shí)際成交價(jià)格來(lái)檢驗(yàn)。但在實(shí)際中，評(píng)估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格常常有一定的差異甚至差異很大；即使是聘請(qǐng)合格的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下的價(jià)值進(jìn)展重新評(píng)估，不同的估價(jià)師得出的評(píng)估價(jià)值往往也不一樣。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題。對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的全面認(rèn)識(shí)包括：1即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全一樣的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定性下做出的，不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全一樣。2所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有誤差，即：評(píng)估價(jià)值真實(shí)價(jià)值誤差。估價(jià)對(duì)象的真