拿地可行性實(shí)施分析報(bào)告模板

1、 .wd. .wd. .wd.第一局部：工程概況宗地位置宗地所處城市的地理位置，工程地段的定性描述。附圖：工程在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性建筑物的相對(duì)位置和距離等。宗地現(xiàn)狀四至范圍。地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較。地面現(xiàn)狀及完整性，包括宗地內(nèi)是否有水渠、溝壑及高壓線等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素；土地及周邊是否有化學(xué)污染、放射性、特殊氣味及易燃易爆危險(xiǎn)源；是否有市政代征地、綠化帶、鐵路線、市政道路、江河湖泊等因素分割土地。地面建筑物及現(xiàn)有單位和居民情況指未拆遷完成的工程，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，單位數(shù)量、規(guī)模等，并說(shuō)明對(duì)拆遷及工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度的影響。地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠等情況。地質(zhì)情

2、況，包括土質(zhì)、承載力、地下水位和抗震性要求等。附圖：地形地貌平面圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)，反映宗地地形地貌。工程周邊的社區(qū)配套周邊3公里范圍內(nèi)的社區(qū)配套交通：工程周邊的公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。醫(yī)療：醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平情況。大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)等。文化、體育、休閑娛樂(lè)設(shè)施。銀行、郵局及其他配套設(shè)施。周邊3公里外但可輻射范圍內(nèi)的主要社區(qū)配套大市政配套道路現(xiàn)狀及3年內(nèi)規(guī)劃：包括現(xiàn)狀的主要道路及路幅，規(guī)劃道路及路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系及影響。供水、雨水、污水管線狀況：現(xiàn)有管線走

3、向、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。電力及通訊有線電視、 、網(wǎng)絡(luò)管線狀況：現(xiàn)有線路走向、上源位置、距宗地距離、涉及的接入本錢等。燃?xì)夤芫€狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入本錢等。供熱及生活熱水管線狀況：現(xiàn)有管線走向、管徑、上源位置、距宗地距離、涉及的接入本錢等。規(guī)劃控制要點(diǎn)總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積等。住宅建筑面積、公建建筑面積，配套設(shè)施面積，地上及地下建筑面積，計(jì)容積率建筑面積，可售建筑面積等。綜合容積率、住宅及公建分地塊容積率，車位配比等。建筑密度、綠化率及控高。其他。附表：工程用地及主要規(guī)劃指標(biāo)參考表一第二局部：法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、法律風(fēng)

4、險(xiǎn)1、土地性質(zhì)、類別和土地所有權(quán)的歸屬，如果是系統(tǒng)內(nèi)土地資源，應(yīng)明確是錦鯉中心土地還是股份公司土地；股份公司土地應(yīng)明確是出讓地還是作價(jià)出資土地，以及原土地出讓金額或作價(jià)出資額。2、工程取得的方式和步驟，應(yīng)明確工程通過(guò)何種方式獲得，包括土地競(jìng)拍/土地變性/股權(quán)轉(zhuǎn)讓/工程轉(zhuǎn)讓等，在工程取得過(guò)程中的不確定因素，是否涉及撤除鐵路專用線等特殊設(shè)施及其影響因素。3、工程取得的主要程序，需要政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的主要環(huán)節(jié)和審批時(shí)間，可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)和應(yīng)對(duì)措施。4、工程合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：包括是否有合作方，合作采用的主要方式，合作方的背景及實(shí)力，合作的主要目的，可能存在的法律風(fēng)險(xiǎn)因素等。二、政策風(fēng)險(xiǎn)1、當(dāng)?shù)卣?/p>

5、對(duì)外來(lái)投資者的態(tài)度，政府有關(guān)部門的工作作風(fēng)和辦事效率等。2、當(dāng)?shù)卣畬?duì)本工程的關(guān)注程度，與政府的合作關(guān)系，可以利用的公共關(guān)系資源。3、近期已出臺(tái)或可能出臺(tái)的有關(guān)政策對(duì)本工程的主要影響和風(fēng)險(xiǎn)因素。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法和規(guī)性，以及工程可能存在的政策風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)展總體評(píng)價(jià)。第三局部：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、城市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、工程所在城市宏觀經(jīng)濟(jì)狀況：包括產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、財(cái)政收入、人口、居民收入及消費(fèi)構(gòu)造，與同類城市的比較分析等。、當(dāng)?shù)爻鞘械慕诤椭衅陂_(kāi)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施等與工程開(kāi)發(fā)密切相關(guān)的其他情況。、工程所在區(qū)域在城市中的地位及開(kāi)展方向。二、城市及區(qū)域房地產(chǎn)市

6、場(chǎng)開(kāi)展?fàn)顩r、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要開(kāi)展指標(biāo)：包括近三年城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的 基本情況，年開(kāi)工量/竣工量，年供應(yīng)面積/銷售面積，銷售金額/銷售均價(jià)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及土地供應(yīng)及成交情況等。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)在城市中的地位及占比：工程所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要開(kāi)展?fàn)顩r與數(shù)據(jù)，在所在城市的地位及占比情況。3、已進(jìn)入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要開(kāi)發(fā)商及 基本開(kāi)展?fàn)顩r。三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析1、前3年及未來(lái)5年內(nèi)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況：包括土地供應(yīng)及成交的整體狀況，成交面積及價(jià)格的變化，土地供應(yīng)方式和供應(yīng)構(gòu)造等。2、區(qū)域內(nèi)各檔次產(chǎn)品的供應(yīng)狀況：各檔次產(chǎn)品的主要特征，尤其是與本案類似物業(yè)的特征，包括產(chǎn)品形式、開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)周

7、期、平均售價(jià)、平均去化率等。3、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤的 基本狀況及比較分析。4、結(jié)論：本案在區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)時(shí)機(jī)與競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，擬開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式，本工程在開(kāi)發(fā)中的營(yíng)銷焦點(diǎn)問(wèn)題。四、工程目標(biāo)客戶群和市場(chǎng)定位1、本工程的主要目標(biāo)客戶群：分析目標(biāo)客戶群的主要特征，包括區(qū)域來(lái)源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品偏好、購(gòu)置方式、關(guān)注點(diǎn)與主要訴求等，初步確定目標(biāo)客戶群的輻射范圍。2、工程的 基本市場(chǎng)定位結(jié)論及產(chǎn)品建議。第四局部：規(guī)劃設(shè)計(jì)初步方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，進(jìn)展 基本的建筑排列，主要從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性。2

8、、土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)的狀況、河流、道路、其他建筑物等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及解決的方案。3、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮。如：治安環(huán)境、噪音環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源等因素對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。4、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：商業(yè)設(shè)施大型購(gòu)物中心、體育娛樂(lè)公園等休閑場(chǎng)所、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等生活設(shè)施對(duì)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。二、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要思路：產(chǎn)品表達(dá)的主要概念、主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)等。2、工程的產(chǎn)品類型：住宅與公建的區(qū)域分布及比例，住宅產(chǎn)品的主要類型多層/高層/洋房/聯(lián)排/

9、別墅及比例分配，戶型構(gòu)造和主力戶型，對(duì)產(chǎn)品差異性的考慮等。第五局部：工程開(kāi)發(fā)及銷售方案一、工程開(kāi)發(fā)方案：對(duì)工程分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的設(shè)想，主要分期開(kāi)發(fā)方案和方案，各期開(kāi)竣工時(shí)間及工期安排，各期開(kāi)工建設(shè)規(guī)模，在區(qū)域市場(chǎng)中的占有率等。二、工程銷售方案：工程各期開(kāi)盤銷售的時(shí)間、銷售價(jià)格、銷售面積和銷售周期，銷售各期在區(qū)域中的市場(chǎng)占有率，實(shí)現(xiàn)銷售方案的有關(guān)對(duì)策和措施。第六局部：投資及收益分析一、本錢預(yù)測(cè)與分析根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)的初步方案對(duì)工程本錢進(jìn)展測(cè)算，并說(shuō)明測(cè)算的主要依據(jù)、運(yùn)用指標(biāo)和計(jì)算方法。在指標(biāo)不確定或多種方案時(shí)，可進(jìn)展多方案的本錢測(cè)算和分析。附表：工程本錢測(cè)算表參考表二二、收益測(cè)算表與分析根據(jù)工程與產(chǎn)品定

10、位的初步方案，結(jié)合區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)工程的實(shí)際銷售情況，確定產(chǎn)品的方案銷售價(jià)格，進(jìn)展工程的收益測(cè)算和分析，編制工程收益測(cè)算表和年度利潤(rùn)方案表。附表：工程收益測(cè)算表參考表二；工程年度收益方案表參考表三三、資金測(cè)算與分析根據(jù)工程開(kāi)發(fā)進(jìn)度，制定工程資金籌措方案和銷售回款方案，編制工程的現(xiàn)金流量表，測(cè)算工程啟動(dòng)資金、最大資金占用金額和工程資金平衡時(shí)間。附表：工程現(xiàn)金流量表參考表四；四、投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算與分析根據(jù)本錢和收益測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算工程的主要投資評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要包括銷售利潤(rùn)率、本錢利潤(rùn)率、投資回收期、內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值等指標(biāo)參考表五1.銷售利潤(rùn)凈利潤(rùn)率：利潤(rùn)凈利/總銷售收入*100%。2.本錢利潤(rùn)凈利潤(rùn)率：利潤(rùn)

11、凈利/總本錢*100%。3.靜態(tài)投資回收期：不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，凈收益抵償總投資的時(shí)間。4.動(dòng)態(tài)投資回收期：考慮資金的時(shí)間價(jià)值，工程凈收益抵償總投資的時(shí)間。5.內(nèi)部收益率：各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。6.凈現(xiàn)值：按基準(zhǔn)收益率將各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開(kāi)發(fā)期初的現(xiàn)值之和。7.盈虧平衡點(diǎn)分析：1保本售價(jià)：即銷售凈收入等于總投資額時(shí)的平均售價(jià)，計(jì)算公式S=C/(1-T1).(2)保本銷售率：假設(shè)工程全部建成，已銷售局部所獲凈利等于未銷售局部本錢的銷售比例，計(jì)算公式R=C/(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2.式中：C:表示單位本錢；R:表示保本銷售率；S:表示單位售價(jià)；T1:表示營(yíng)業(yè)稅

12、率；T2:表示所得稅率。五、工程敏感性分析1、本錢敏感性分析，分析總本錢或單項(xiàng)本錢每上升一定比例對(duì)收益的影響程度參考表六。2、售價(jià)敏感性分析，分析銷售價(jià)格每上升一定比例對(duì)收益的影響程度參考表七。 第七局部 綜合分析及結(jié)論工程綜合分析通過(guò)對(duì)工程所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)展情況及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，結(jié)合公司開(kāi)展戰(zhàn)略和資源狀況，對(duì)工程進(jìn)展綜合分析。二、結(jié)論與建議 結(jié)合綜合分析情況，確定工程的約束條件如土地價(jià)格上限等，得出工程的可行性結(jié)論，并提出下一步的工作建議。參考表格表一：工程用地及主要規(guī)劃指標(biāo)表二：工程本錢與收益測(cè)算表表三：工程年度收益方案表表四：工程現(xiàn)金流量表表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表表六：本錢敏感性分析表表

13、七：售價(jià)敏感性分析表表一：工程用地及主要規(guī)劃指標(biāo)地塊名稱位置區(qū)域位置市 區(qū)四至東南西北宗地用地平衡表用地面積平方米容積率控告米備注其中建設(shè)用地面積住宅用地公建用地其他用地小計(jì)代征用地面積綠地-道路-其他用地-小計(jì)-合計(jì)項(xiàng)目初步規(guī)劃總建筑面積平方米計(jì)容積率建筑面積平方米可售面積平方米不可銷售面積平方米其中地上住宅辦公商業(yè)小計(jì)地下車庫(kù)其他小計(jì)合計(jì)其他綜合容積率建筑密度綠化率備注表二：工程本錢與收益測(cè)算表規(guī)劃指標(biāo)用地面積平方米總建筑面積平方米計(jì)容積率建筑面積平方米地下建筑面積平方米住宅公建合計(jì)本錢預(yù)測(cè)工程建筑面積單價(jià)元/平米計(jì)容積率面積單價(jià)元/平米總金額萬(wàn)元計(jì)算說(shuō)明一、直接本錢一、土地本錢1、土地出

14、讓金2、土地契稅二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi)三、建安本錢1、地上住宅2、地上公建3、地下局部四、紅線內(nèi)市政工程費(fèi)五、環(huán)境及配套設(shè)施費(fèi)二、間接本錢六、管理費(fèi)用七、財(cái)務(wù)費(fèi)用八、銷售費(fèi)用九、營(yíng)業(yè)稅及附加十、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)三、總本錢收益預(yù)測(cè)四、銷售收入1.、住宅銷售收入2、公建銷售收入3、地下車庫(kù)銷售收入五、銷售利潤(rùn)六、所得稅七、稅后利潤(rùn)表三：工程年度收益方案表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2011年2012年2013年2014年合計(jì)銷售面積平方米銷售金額萬(wàn)元結(jié)算面積平方米營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元單位利潤(rùn)元/平方米凈利潤(rùn)萬(wàn)元表四：工程現(xiàn)金流量表基準(zhǔn)收益率年：時(shí)間合計(jì)年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度周期序號(hào)12345678一、現(xiàn)金流出1、土地價(jià)款2、建設(shè)費(fèi)用3、間接費(fèi)用4、其他支出二、現(xiàn)金流入1、銷售金額2、其他流入三、當(dāng)期現(xiàn)金凈流量四、開(kāi)累現(xiàn)金流量五、凈現(xiàn)值六、累計(jì)凈現(xiàn)值表五：投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算表投資評(píng)價(jià)指標(biāo)測(cè)算值計(jì)算公式備注所得稅前銷售利潤(rùn)率所得稅后銷售利潤(rùn)率所得稅前本錢利潤(rùn)率所得