景祥-江西南昌名門世家商鋪定價建議報告

1、名門世家商鋪定價建議報告第一章：市場篇一、南昌非住宅銷售看紅谷灘商業(yè)格局1、南昌總體非住宅銷售解析南昌截至2005-2007年上半年住宅與非住宅銷售及供需數(shù)據(jù)列表分析:從投資上看,自2005年開始,商品房建造總量逐步下滑趨勢, 市場供應(yīng)量逐年退減，銷售情況較之06年有明顯下降趨勢。原因：市場供應(yīng)量日趨飽和、投資客投資理念已趨于理性投資。價格及產(chǎn)品因素也有一定的影響，價格高于市場認(rèn)可承受度，可支撐人群降低。南昌非住宅銷售市場近幾天成交情況(供參考) （以上數(shù)據(jù)來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)） 小結(jié)：近半個月來，南昌非住宅均價時起時落，大盤的影響，投資熱度的理性等因數(shù)直接關(guān)系到價格的走勢。南昌2005-2

2、007年上半年非住宅銷售均價(截至2007年8月份)分析:自2005年以來飛住宅銷售均價是穩(wěn)步增長,但實(shí)際成交量不高,且主要以小戶型銷售為主，導(dǎo)致價格的表面增高。主要體現(xiàn)在非住宅購買后的空置率偏高。07年南昌市非住宅交易增長（數(shù)據(jù)來源：南昌房管局公布）2007年上半年南昌市非住宅銷售面積為2649萬平方米，占商品房銷售總量的23，較上年同期增長677倍；在存量房交易中，非住宅交易1488萬平方米，占總量的25，較上年同期增長368倍，紅谷新區(qū)非住宅銷售銷售約占2.5萬平米?？偨Y(jié)：雖較去年交易量有所增長，但主要還是市中心大盤銷售為主，紅谷灘新區(qū)成交量只微微占到2.5萬平方米左右。由此也預(yù)見南昌紅

3、谷灘新區(qū)商業(yè)的不樂觀趨勢，在未來幾年時間里，紅谷灘新區(qū)將是更為激烈！南昌商品房非住宅交易行情(2007年6月-8月)注:南昌市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年,總銷售面積42980.87平方米,銷售均價5953.54元/平方米 南昌市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年,總銷售面積43850.1平方米,銷售均價6038.38元/平方米 南昌市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,總銷售面積33948.24平方米,銷售均價6605.99元/平方米南昌市前3個月非住宅總體銷售統(tǒng)計分析列表月份銷售間數(shù)銷售面積均價6月份57342980.875953.547月份43443850.16038.388月份5083394

4、8.26605.99總計1515120779.17整體均價：6199.3 總結(jié)：從間數(shù)上來看，數(shù)目明顯增加，但銷售面積卻相應(yīng)的減少，足以說明后來的銷售主要以小面積的銷售為主，且均價上升空間不大，銷售面積減少了1萬多個平方（基本每個月都如此），均價上升的空間并不大，可見南昌商業(yè)市場供量需求關(guān)系的飽和。再來透觀紅谷灘市場，下半年市場供應(yīng)量將達(dá)到30萬方左右的商業(yè)，與實(shí)際銷售情況嚴(yán)重脫節(jié)。紅谷灘新區(qū)目前社區(qū)商業(yè)可支撐租金數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源：市場走訪,有一定的可信度）地段 紅谷大道與廬山南大道交接處周邊 代表樓盤走訪一樓35-45元/平方米博泰江濱豐和新城二樓20-25元/平方米三樓5-15元/平方米紅谷

5、大道與紅谷6路交接處周邊代表樓盤一樓30-40元/平方米濱江豪園江信國際花園商城世紀(jì)村二樓15-25元/平方米三樓5-15元/平方米紅谷大道與紅谷8路交接處周邊代表樓盤一樓25-35元/平方米萬達(dá)星城二樓15-27元/平方米三樓5-15元/平方米豐和大道于紅谷3路交接處周邊代表樓盤一樓35-45元/平方米豐和都會二樓25-35元/平方米三樓10-20元/平方米 總結(jié)：紅谷灘新區(qū)租賃市場租金數(shù)額普遍不高，直接與收益掛鉤，同時也反映了紅谷新區(qū)商業(yè)氛圍還只是處于萌發(fā)階段，想對是中心臨街商鋪還存在很大的差距，片面的反映紅谷新區(qū)在售社區(qū)商鋪普遍高于市場對于的租賃市場，價不符市的格局業(yè)已形成，也直接導(dǎo)致紅

6、谷灘板塊商業(yè)去化在南昌整段商業(yè)去化率的很小比例的最大原因。綜合評述1、有可能受交易區(qū)段的影響而導(dǎo)致價格的時起時落，但總體交易情況在價格回落的同時所面臨的趨向是不改變的，以目前的局勢來看，南昌非住宅下半年銷售將迎來激烈的戰(zhàn)爭，價格回落不容避免。2、每日成交量已建樹大不，價格回落上升反復(fù)交替（與區(qū)域成交量有關(guān)）。3、整體均價不高，交易量難以突破，此可證實(shí)南昌商業(yè)在近期供量與需求關(guān)系有一定的反差，公眾的投資理念已越來越趨向理性，對價格的敏感度已占到很大的比例。市中心商業(yè)大盤雄居，以紫金城、藍(lán)天碧水購物廣場占據(jù)半邊江山，售價也不低，但總體銷售情況并不樂觀。1、紫金城累計非住宅合同均價：15111.55

7、元(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上四區(qū)一期1層5077.755502.318.13%47.83%34.04%0.00%16.73%44.14%31.42%0.00%2層3層4層四區(qū)2期1層10639.9214320.9191.00%7.11%1.88%0.00%67.61%5.29%1.40%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(001-100)1層4918.325064.2100.00%0.00%0.00%0.00%97.12%0.00%0.00

8、%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(101-200)1層7266.238025.5784.10%15.90%0.00%0.00%76.14%14.40%0.00%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(201-300)1層6574.146574.14100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%2層3層4層5層一區(qū)(301-400)1層5280.396108.2882.45%12.10%5.45%0.00%71.28%10.46%4.71%0.00%2層3層4層5層二區(qū)1層22572.6626899.7359.48%8.20%32.32%0.00%49.92%6

9、.88%27.12%0.00%2層3層4層5層總結(jié)1、銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低2、小面積商鋪受到普遍歡迎3、市場反映單價偏高，接受能力有限，難以承受1）、從紫金城以上數(shù)據(jù)來看，銷售面積比率最受歡迎的是50平米以下的店面，其次是50-100平米左右的店面受到一定的追捧，據(jù)現(xiàn)場走訪得知：2）、50平米以下的店面大多數(shù)投資置業(yè)都能承受的起，其總價低的原因，投資門口相對也低，極力受歡迎的最大原因之一；3）、50-100平米左右店面雖然從總價上來看并不便宜，但由于紫金城高額回報率以及店面結(jié)構(gòu)的分布方正，實(shí)用率比較高，也是受到眾多投資客熱力追捧的原因；4）、100-300平米店面銷售情況

10、不容樂觀，自正式銷售至今，紫金城此面積段的店面基本還處于銷售零狀態(tài)，雖然偶有銷售，也只不過是芝麻大的去化率，建樹不多，原因主要有：面積龐大，總價承受能力的投資客在南昌當(dāng)?shù)厝酥挟吘故巧贁?shù)中的少數(shù)；其次，對于臨街如此龐大面積的店面，一次性投入幾百萬的資金進(jìn)行長期投資，需要冒比較大的風(fēng)險，畢竟紫金城所處地段還未成熟的建樹，真正等到穩(wěn)定回報的時間段起碼還得幾年的時間；再次就是投資客對江中集團(tuán)提出的10年124%的高額回報存在一定的懷疑態(tài)度，造成持幣觀望態(tài)勢，如今投資客的投資歷年都趨于理性劃，對于數(shù)額龐大的投資更是謹(jǐn)慎之多。2、藍(lán)天碧水購物廣場累計非住宅合同均價：15485.16元(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)

11、信息網(wǎng))樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上藍(lán)天碧水購物廣場商業(yè)及住宅公寓樓（裙樓部分）-1樓1962951367.4375.48%24.52%0.00%0.00%28.84%9.37%0.00%0.00%1樓2樓3樓總結(jié)1、銷售總體情況不理想，自面世以來，總銷售率低2、小面積商鋪受到普遍歡迎3、市場普遍反映單價偏高，難以接受1）、藍(lán)天碧水購物廣場采取的銷售模式為先招商后銷售，以返租的形式銷售，在引進(jìn)大型零售沃爾瑪后對銷售有了一定的促進(jìn)作用，可見主力店的進(jìn)駐有銷售確實(shí)有很大的

12、影響力。2、）從銷售層面觀看，比較類似紫金城，銷售樂觀占據(jù)主力目標(biāo)的也是50平米以下的小型鋪面，對于50-100平米的也有一定的建樹，大面積的店面也基本處于滯銷狀態(tài)。2、南昌租賃市場調(diào)研及分析 商業(yè)物業(yè)租賃情況分析商業(yè)調(diào)查一覽表項目名稱地理位置建筑面積（m2）經(jīng)營范圍租金（元/M2）北京華聯(lián)超市新溪橋頭8000超市、百貨、電子、服裝、家電/九鼎超市火電廠旁1000超市、百貨、電子/陽光超市新溪橋旁2000超市、百貨、電子/南昌市摩托車交易批發(fā)市場洪都南大道8000整車銷售40-50南昌市摩托車配件批發(fā)市場洪都南大道2000保險杠、頭盔、小零件40-50南昌建材大市場何坊西路120000木材地板

13、、五金、夾心板、地磚、衛(wèi)生潔具、水暖器等30-50南昌深圳農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場建設(shè)路10000水果、蔬菜交易批發(fā)等一樓15二樓5南昌肉制品批發(fā)市場建設(shè)路豬肉、牛肉、雞、鴨批發(fā)等30-40佛塔生豬批發(fā)市場佛塔村80000生豬交易批發(fā)/百匯一家洪都集團(tuán)10000百貨/ 南昌各大市場租賃情況經(jīng)營類別市場名稱地理位置面 積租 用 狀 況商鋪形式經(jīng)營狀況經(jīng)營范圍配套規(guī)模（M2）店鋪平均面積出租情況租金（元/m2）綜合類洪城大市場洪城路12000015-5095%以上40-250店鋪規(guī)模大，便捷的交通，市場一片繁榮，商賈云集。經(jīng)營狀況：很好皮具、小五金、小百貨、鞋類、服飾、副食品、布匹、毛線、生活用品等銀行

14、、酒樓、停車場、貨運(yùn)中心、桌球城、客運(yùn)中心。金潤物流中心洪城商圈250000/未開業(yè)酒店、美食街、銀行等萬壽宮中山路3500010-10095%以上25-120柜臺店鋪市場經(jīng)營早，已發(fā)展為小有名氣的小商品集散地。經(jīng)營狀況：良好皮具、服飾、小百貨、鞋類、布、生活用品、塑料用品、毛線、小家電等。停車場（四五十個）、配電間、倉庫。電腦類新大地電腦城展覽館4000 5-6095%以上200-300柜臺店鋪目前市場整頓，生意較清淡。經(jīng)營狀況：一般 國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗材、軟件等。銀行科技大市場長途汽車站隔壁4500 3-10080%以上80-150店鋪多家知名品牌進(jìn)駐。經(jīng)營狀況：良好國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗

15、材、軟件等。多功能會議室、產(chǎn)品展示廳、音樂茶座、快餐、倉庫及停車場新華群電腦廣場展覽館600010-10080%一樓200多四樓60多店鋪與新大地相鄰，競爭大，一樓經(jīng)營良好，四樓招商不是很理想。經(jīng)營狀況：一般國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗材、軟件等。電梯、快餐、倉庫及停車場萬達(dá)電腦八一廣場80005-10080%70-200店鋪經(jīng)營狀況：較好國內(nèi)外各品牌整機(jī)和耗材、軟件等。引進(jìn)國內(nèi)知名品牌電腦，裝修檔次較高農(nóng)產(chǎn)品類農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場井岡山大道中段4000050-100100%一樓15二樓5攤位是省重點(diǎn)商品市場，人流量大，輻射廣。經(jīng)營狀況：良好 經(jīng)營品種：各種肉類制品、水果、蔬菜等。商務(wù)中心贛昌水產(chǎn)大市場贛江

16、大橋南橋頭8000072、64.8正在招商售價：4000元/店鋪經(jīng)營品種：各類鮮活水產(chǎn)品、海鮮、干貨。綜合樓、廣場、停車場（170個）、酒樓、餐飲街等。家電類省家電市場建設(shè)西路2000030-10090%30店鋪行業(yè)利率較低。經(jīng)營狀況：一般國內(nèi)外各個品牌家電倉庫、停車場、商務(wù)樓建材類洛陽路建材市場火車站旁2000060-100出租98%以上20-35店鋪專業(yè)性強(qiáng)，品種多且豐富。經(jīng)營狀況：良好。 建材稅務(wù)所、大倉庫、貨運(yùn)設(shè)施省裝璜建材大市場沿江南路539號6000040-90出租95%以上30-260店鋪該市場規(guī)模大、品種全、地理位置好。經(jīng)營狀況：良好建材銀行，快餐、倉庫及停車場。南昌市建材大市

17、場三店西路8000030-100出租95%以上20-35店鋪該市場規(guī)模大、品種全、地理位置好，經(jīng)營狀況：良好建材快餐、倉庫及停車場。地板門框市場三經(jīng)路300020-8095%25-60街鋪經(jīng)營戶自發(fā)形成，在洪城有一定知名度，交通不便，經(jīng)營狀況：一般建材/司馬廟建材市場沿江南路1000050100%/店鋪經(jīng)營狀況：一般建材倉庫及停車場金屋裝飾城迎賓大道與振興大道交叉口120000未定招商為主，不出售A區(qū)：22B區(qū)：23C區(qū)：24D區(qū)：倉庫。租出50%以上店鋪 經(jīng)營狀況：良好經(jīng)營品種：陶瓷、板材、石材、燈具。/香江建材大市場建設(shè)路250000主力面積100左右除部分自營外，其余全部售完敞開式建材停

18、車場（在建）汽配類洪城汽配市場迎賓大道6000015060%左右20-30店鋪鄰近有洪城汽配中心，競爭激烈。經(jīng)營狀況：一般經(jīng)營品種：國內(nèi)外各品牌的汽車配件。銀行、停車場、大型沿街廣告牌紅谷灘汽配城南昌大橋收費(fèi)站北側(cè)3000010010%左右60左右店鋪配套不完善，同類市場較多，競爭激烈經(jīng)營狀況：不良經(jīng)營品種：國內(nèi)外各品牌的汽車配件。倉庫及停車場洪城路汽配街洪城路4000/60%左右50-80店鋪該市場為多年自發(fā)形成，近時間已遷走近40%。經(jīng)營狀況：一般經(jīng)營品種：國內(nèi)外各個品牌的汽車配件/洪都摩托車交易市場洪都南大道1500040-200m2100%40-60店鋪面向整個江西省摩托車整車銷售市場

19、。經(jīng)營狀況：一般經(jīng)營品種：國內(nèi)外各個品牌的摩托車。/洪都摩托車配件市場洪都南大道1000020-100 m2100%20-60店鋪輻射整個江西省的摩托配件市場，目前市場的經(jīng)營狀況：良好 經(jīng)營品種：國內(nèi)外各個品牌的摩托配件。/江西國際汽車城昌北舍里甲240000100m2整車10000 m2正在招商階段20（汽配）售價：2000元/（汽配）店鋪和賣場 經(jīng)營種類：汽車配件交易、摩托車及配件交易、汽車裝璜美容、汽車養(yǎng)護(hù)、汽車維修。辦公樓、商業(yè)樓、停車場（在建）、酒樓、超市等配套設(shè)施（在建）服裝鞋帽類華東商貿(mào)城聯(lián)信大市場隔壁22000 20-25 m290%一樓：68二樓：48三樓：18店鋪經(jīng)營狀況：

20、一般服裝寫字樓、會議室、展示廳、銀行、工商、稅務(wù)、郵電王家巷皮鞋市場淵明南路800030m295%100-200街鋪經(jīng)營狀況：良好皮具、鞋類等小商品毗臨中山路成熟商業(yè)街，周邊生活配套成熟盛世東方建設(shè)西路80000 40 m2將近60%租金：一樓66二樓：36 三樓18售價：一樓7000二樓4000店鋪永久產(chǎn)權(quán)，銷售狀況較好，銷售近兩百套，占一期的60%經(jīng)營種類：男女服裝、休閑裝、童裝、布藝、精品和小百貨等。/機(jī)電類聯(lián)信大市場洪城大市場南面60000 25-4640%58店鋪經(jīng)營業(yè)主進(jìn)駐只有40%經(jīng)營狀況：不好機(jī)電產(chǎn)品銀行、餐飲沿疊山路機(jī)電五金市場疊山路400015-100100%100-130

21、店鋪有多年來形成的商業(yè)氛圍和知名度。經(jīng)營狀況：良好 機(jī)電五金借助于繁華商業(yè)街的配套洛陽路機(jī)電水暖市場洛陽路600030-100100%60-120店鋪多年來形成的商業(yè)氛圍和知名度經(jīng)營狀況：良好機(jī)電水暖器材借助于繁華商業(yè)街的配套五華商品市場洪城大市場西側(cè)300007-2070%左右40左右店鋪經(jīng)營狀況：一般五金制品零星快餐、少量倉庫及小停車場燈具類輝煌燈具大市場洛陽路建材市場內(nèi)5000 50-20030%一樓38二樓30店鋪7月28日試營業(yè)目前經(jīng)營狀況：不良 燈具借助洛陽建材市場的配套洪城燈具市場省家電市場600050-10065%25店鋪?zhàn)饨疠^低，入住率較高經(jīng)營狀況：較好燈具借助家電市場的配套

22、家居類香江家俱城青山路4000010-400100%38-110 賣場店鋪規(guī)模大，品種齊全，經(jīng)營狀況：良好家具停車場、銀行迎賓國際家俱廣場迎賓大道3000050-30095%40-50和10-15 賣場店鋪具有一定的規(guī)模、檔次。主營中高檔家具的定位，限定了客源，經(jīng)營狀況：一般國內(nèi)外高檔家具停車場、倉庫京東家俱市場南京東路40000 50-700全部租出20-40 敞開租金較便宜，已經(jīng)同香江家俱城、迎賓家俱城形成三足鼎力之勢經(jīng)營狀況：較好國內(nèi)外家具銀行、倉庫江西國際家居港高新大道8號290000不限預(yù)計2004年開業(yè)售價：3000 租價：20敞開國內(nèi)外高檔家居酒店式公寓、物流配送車隊、四星級酒店

23、、餐飲美食品街、停車場等京東鹿鼎家居南京東路509號15000050-600還剩三樓約5000未租出，35（均價）敞開、店鋪經(jīng)營狀況：良好國內(nèi)外高檔家居品牌銀行、倉庫皮具鴻順德國際商貿(mào)城洪城大市場家電市場30000/出租率100%，一期出售率100%租價，一層65 二層35售價：一層9800二層5600店鋪產(chǎn)權(quán)旺鋪、銷售一空、招商良好一樓男女品牌鞋：二樓皮件、箱包：二樓皮件、箱包/即將上市豪威大市場撫生路518號100000/銷售率在25%，出租率30%左右售價：3000租賃：15-20店鋪 花鳥、農(nóng)資、化工、名優(yōu)商品專業(yè)市場/結(jié)論：1、租賃金額普遍偏低 2、租賃率不太理想，為數(shù)不多的租賃情況

24、一般理想化 縱觀南昌各大市場租金標(biāo)配，普遍教低，且近期還有下降的趨勢，可見商業(yè)市場在南昌近幾年著實(shí)不太樂觀。在市中心普遍可支持的租賃價格在10-60元/平米居多，以次類比紅谷灘新區(qū)租賃市場，可見，紅谷新區(qū)租賃市場已嚴(yán)重脫離市場所需供求規(guī)律。3、本案所在紅谷灘區(qū)域商業(yè)市場分析（1）商業(yè)供給情況 多數(shù)商業(yè)項目延后推盤，在售供給量匱乏目前在售供給量約3.7萬平方米未來紅谷灘區(qū)域僅商業(yè)總供應(yīng)量將超過45萬平方米供需關(guān)系將出現(xiàn)失調(diào)的現(xiàn)狀，紅谷灘07年上半年商業(yè)銷售面積在2.5萬平方左右，而現(xiàn)狀供應(yīng)量預(yù)計高達(dá)30萬平方米左右，所帶來的嚴(yán)峻趨勢不容客觀分析:紅谷灘現(xiàn)有在售的商業(yè)項目屈指可數(shù)，共計4個，總供給

25、量僅3.7萬。諸多項目(豐和新城2萬、世貿(mào)中心地塊14萬、紅谷春天2期0.72萬、萬達(dá)星城3期1萬、博泰威尼斯2.5萬、泰耐克國際金融大廈5萬、聯(lián)發(fā)大廈4.8萬、紅谷天地1.2萬、紅谷凱旋3.2萬、中央公寓3.5萬及本案約4.5萬等項目)待嫁閨中，商業(yè)延后推盤，南昌僅紅谷灘新區(qū)商業(yè)未來供應(yīng)量將超過45萬平方米。（2） 在售商鋪銷售價格 商鋪1F銷售均價約10000-13000元/，2F銷售均價在5000-6000元/，3F銷售均價3500-4500元/ 紅谷灘區(qū)域商鋪價格相對市中心區(qū)域而言偏低，但針對紅谷灘新區(qū)目前的商業(yè)氛圍而言，總體偏離市場走向，價格上揚(yáng)幅度空間緩慢，高價不符市。（3）在售商

26、鋪銷售面積以上在售商業(yè)以萬達(dá)星城銷售狀況最為理想,原因為:萬達(dá)星城臨街街鋪基本全為50平方米左右,總價低,投資門檻低. 3050商鋪?zhàn)钍苁袌銮嗖A分析：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源紅谷灘售磬萬達(dá)星城期、江信國際花園1期及在售項目濱江豪園、商城.世紀(jì)村、江信國際花園期等商業(yè)項目，從市場銷售反映，3050平方米的商鋪?zhàn)钍苁袌鰵g迎，究其原因在于面積小相對投資門檻低，且商鋪的經(jīng)營與變現(xiàn)能力較強(qiáng)。（4）在售商業(yè)銷售狀況 商業(yè)現(xiàn)狀銷售狀況一般，多數(shù)商業(yè)延后推盤，入市時機(jī)選擇在準(zhǔn)現(xiàn)房項目名稱江信國際花園商城世紀(jì)村萬達(dá)星城濱江豪園世貿(mào)168紅谷春天推盤時機(jī)現(xiàn)房發(fā)售現(xiàn)房發(fā)售準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售現(xiàn)房發(fā)售準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售供給面積8800約400

27、0約10000170001200(共30間)單元面積20040015026040-50200-3004050銷售情況一層銷售50，二層銷售70，三層銷售20，目前二期已基本沒有銷售，三期即將面世銷售情況一般06年7月份推盤，（9#樓區(qū)域）一層售價在12000-13500元/，銷售一般銷售情況一般銷售80%銷售情況一般銷售10商業(yè)氛圍不足，面積龐大，采取出租招商與銷售相結(jié)合，銷售速度差銷售85銷售周期太長超過2年，商氣不足，銷售速度差分析：從推盤時機(jī)層面看：多數(shù)項目以工程進(jìn)度到準(zhǔn)現(xiàn)房時再開始發(fā)售商鋪。憑借前期銷售住宅時，蓄集起大量有商鋪購買意向的客源，時機(jī)成熟再開閘放水順勢銷售商鋪。此時勢能轉(zhuǎn)化

28、為動能，商鋪銷售速度快。從商鋪銷售量層面看：根據(jù)新景祥對紅谷灘地適時跟蹤統(tǒng)計，03年10月銷售到迄今07年8月累計，紅谷灘2年多的周期商鋪銷售面積約5萬平方米，銷售量小，究其原因是由于紅谷灘商業(yè)推出的供給量少導(dǎo)致銷售量??；再結(jié)合0405年南昌市區(qū)非住宅銷售量： 2004年32萬平方米、2005年23萬平方米，即2年非住宅總銷售量55萬平方米，（按第二部分論述寫字樓銷量占非住宅銷量的30扣減得出商業(yè)銷量），估算南昌市2年商業(yè)銷售量38.5萬平方米。對比紅谷灘商業(yè)銷量占市總銷售量不到10分之一，從此差距可以看出：紅谷灘的商業(yè)尚處于起步發(fā)展階段，作為市政治商業(yè)中心的前景規(guī)劃，紅谷灘區(qū)未來商業(yè)發(fā)展?jié)摿?/p>

29、巨大，商鋪留待后推，其價值的后發(fā)優(yōu)勢更為強(qiáng)勁。（5）本案商業(yè)總體總述本案商業(yè)營銷問題點(diǎn)分析商氣細(xì)弱：紅谷灘商業(yè)氣息不濃，商業(yè)項目眾多延后推盤銷售。人氣匱乏：由于生活配套的不完善，現(xiàn)狀周邊入駐人氣不足，住宅空置率高。體量問題：本案商業(yè)總量約5萬，體量不小，單間面積龐大，需考慮主營業(yè)種定位的聚客號召力及租售比例問題。第二章：項目篇一、市場商業(yè)分析及定價依據(jù)南昌商業(yè)目前正處于萌發(fā)期，價格的制定必須依據(jù)市場的需求以及實(shí)效回報而得出!紅谷灘在售商業(yè)銷售情況列表萬達(dá)星城累計非住宅合同均價：9050元/平米(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50

30、以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上2號商業(yè)公寓樓1層2095.132095.130.00%41.51%20.63%37.87%0.00%41.51%20.63%37.87%2層3層1號樓商業(yè)公寓樓1層2095.132095.130.00%41.51%20.63%37.87%0.00%41.51%20.63%37.87%2層3層三期一區(qū)5號樓1層265.71265.71100.00%0.00%0.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)7號樓1層143.21195.24100.00%0.00%0.00%0.00%73.

31、35%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)13號樓1層72.57665.29100.00%0.00%0.00%0.00%10.91%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)14號樓1層47.18522.97100.00%0.00%0.00%0.00%9.02%0.00%0.00%0.00%三期一區(qū)11號樓1層140.85947.0863.72%36.28%0.00%0.00%9.48%5.40%0.00%0.00%三期一區(qū)12號樓1層136.51643.8857.89%42.11%0.00%0.00%12.27%8.93%0.00%0.00%三期一區(qū)1號商住樓1層853.39853.3915.

32、34%84.66%0.00%0.00%15.34%84.66%0.00%0.00%三期一區(qū)2號商住樓1層560.38843.0841.35%58.65%0.00%0.00%27.49%38.98%0.00%0.00%總結(jié)：1、總銷率不高，不理想2、小面積商鋪成為銷售比率的主要支撐點(diǎn) 1)、面積區(qū)間在50左右的和面積區(qū)間在50-100的方正店面去化速度最快，面積為100-300左右的其次，而面積區(qū)間在300以上的大鋪面銷售抗性相對而言較大。 2)、小鋪面因臨街，總價低而得到市場的普遍認(rèn)可。 3)、300平米以上的大鋪面，總價高，投資壓力和風(fēng)險都比較大，受到一定的銷售抑制金融街.紫金園累計非住宅合

33、同均價：8590元(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上5號商住樓1層102440.250.00%0.00%100.00%0.00%0.00%0.00%23.17%0.00%14號商住樓1層73.7665.03100.00%0.00%0.00%0.00%11.08%0.00%0.00%0.00%16號商住樓1層184.85460.6369.55%30.45%0.00%0.00%27.91%12.22%0.00%0.00%17號商住樓1層148.37

34、547.66100.00%0.00%0.00%0.00%27.09%0.00%0.00%0.00%15號商住樓1層425.47617.9488.16%11.84%0.00%0.00%60.70%8.15%0.00%0.00%分析：1、總銷率不高，不理想2、小面積商鋪成為銷售比率的主要支撐點(diǎn) 主要銷售業(yè)績以50平米左右店面支撐，再次就是50-100平米的店面還具備一定的銷售量，紫金園在店面的規(guī)劃上基本都是以50平米以下做為主力面積，銷售良好，以其低價，總價低，投資壓力小，外加地段的優(yōu)勢，致使50平米以下的店面基本銷售一空。江信國際花園累計非住宅合同均價：9080元(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))樓

35、號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上公建18號樓1層048690.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層3層綜合大樓1層04018.820.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層3層分析： 江信三期目前還未銷售，就江信的一、二銷售狀況分析統(tǒng)計，銷售狀態(tài)不容樂觀，甚至有的商鋪目前都還未有所銷售動向，至今無人問津，據(jù)內(nèi)部可靠消息，售價將有一定的下浮調(diào)整。4、商城.世紀(jì)村(數(shù)據(jù)來源:南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng))

36、樓號樓層已售面積總面積各面積段占已售面積的銷售比率各面積段的總銷售率50以下50-100100-300300以上50以下50-100100-300300以上1號樓1層000.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%0.00%2層9號樓1層2176.133630.860.52%23.93%75.55%0.00%0.31%14.34%45.28%0.00%2層總結(jié)商城.世紀(jì)村商鋪構(gòu)架和名門世家有其極其的相似，其的商鋪面積基本都是上下兩層分布，面積比例都比較大，由于其缺乏小面積的比例因素，在銷售中，沒有很大的選擇，從銷售比例來看，銷售有一定的良效，但基于商城商業(yè)面積體量小，

37、去化幾間所占到的比例就是有一定的支撐點(diǎn)。是只表面的銷售業(yè)績，在300平米以上的店面銷售也是空頭支票?？偨Y(jié)概述：發(fā)現(xiàn)問題1、在對紅谷灘新區(qū)的在售商業(yè)個案中，我們已經(jīng)明確了大多數(shù)的投資客在選擇店面面積上都普遍傾向于50左右及50-100左右平米的商鋪，總結(jié)原因有兩點(diǎn)： 1)、面積小，總價低，壓力相對減??； 2）、普遍選擇這種面積配比的店面其中有很大一部分是對商業(yè)價值缺乏一定的信心，投入的小，相對風(fēng)險也較低。2、總銷售狀況都普遍不太理想，基本都處于銷售萌發(fā)期。不難發(fā)現(xiàn)，單價過高所造成客戶收益與實(shí)際投入不成正比。在回報這塊普遍偏離實(shí)際，使得大多投資客對目前售價缺乏信息。3、200平米以上面積的店面基本

38、都處于癱瘓銷售狀態(tài)，可見，對于面積龐大，投資幾百萬做為定點(diǎn)投資還是在少部分。熱銷面積因素（1） 面積較少在1050的商鋪（外街）熱銷售原因：主要是面積小總銷售金額不大，投資門檻低易于日后的租賃，適合各類型商鋪投資者。（2） 面積在50100門開間大縱深踐的雙門面商鋪熱銷原因：這類型的商鋪雖然無論是總價及單價都比較高，但由于鋪型方正布局合理沒有浪費(fèi)面積利用率高，而且雙門面可分可合投資回報高。（3） 面積在50-100層高7米以上成規(guī)則長方型熱銷原因：這類型商鋪由于樓層高可內(nèi)置兩層不會受到高度的制約，樓下做店面樓上作辦工用，適合自用型商家經(jīng)營要求。商鋪滯銷因素如果說銷售房子是賣給客戶一種生活方式一

39、個生活理念 ，那么銷售商鋪就是銷售給客戶一種利益，假如這種說法是對的話，那么商鋪滯銷原因是我們并未找到讓客戶感覺購買本項目商鋪會獲利的沖動感覺。如果說沒有賣不出的產(chǎn)品，只有賣不出的價格是正確的話，那么我們的產(chǎn)品確實(shí)是超出市場價了，但這兩個原因并不是本項目的滯銷的主要成因。根據(jù)我司項目組人員分析商鋪滯銷主要原因有以下幾方面面積在200以上的面積過大，總價壓力過大商鋪結(jié)構(gòu)有一定的缺陷單價過高實(shí)際租賃情況不樂觀空間利用有一定的局限整體分析：整體均價高于市場需求行情（面積及單價），對于紅谷灘板塊而言，更為偏離市場，目前，紅谷灘新區(qū)人氣是一個很嚴(yán)重的問題，雖然住宅銷售率普遍良好，但真正的入住率不容樂觀，

40、在未來幾年，商業(yè)氛圍要形成一定的格局還需要政府的大力支持，對于目前在售商業(yè)，銷售都是空穴來風(fēng)，勉強(qiáng)支撐早期高均價入市的基點(diǎn)。紅谷灘新區(qū)07年下半年商業(yè)入世樓盤綜合指標(biāo)案名體量地段區(qū)間優(yōu)勢價格趨勢對本案威脅度博泰江濱紅谷凱旋聯(lián)發(fā)廣場泰耐克.金融大廈江信.國際花園商城.世紀(jì)村海航.白金匯江信.國際金融港洪城.比華利濱江.豪園陽光楓情小結(jié)：觀察以上表格統(tǒng)計分析，名門世家未來面臨的威脅不容樂觀，紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍在起步階段，如此多體量的商業(yè)大盤和小盤蜂擁而至，對去化比率而言，是個不小的難題，且大多數(shù)項目預(yù)計在07年下半年10月-12月底陸續(xù)推出。對于名門世家而言，恰逢此市，且體量在各個案場中不算小的，

41、去化時間段將受到嚴(yán)重的威脅，加之市中心及起他板塊商業(yè)盤的陸續(xù)推出，客戶選擇的嚴(yán)重分流，造成短期內(nèi)供需不平衡，滯銷情況應(yīng)該是大為有之。消費(fèi)者分析（數(shù)據(jù)來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)，已購周邊個案商鋪）購買商鋪面積的綜合分析 從投資意向來看，意向購買20-50 小商鋪占據(jù)大半壁江山，成為 59%的投資客戶首選投資商鋪面積；50-100 商鋪同樣受到追捧，以 23%的比率排名第二；相比之下，只有4的投資客選擇超過100 的大鋪面作為投資物業(yè)。承受商鋪總價的調(diào)查期望總價在20-50萬的占據(jù)了一半以上的選擇。結(jié)合上一題的商鋪面積，可見商鋪面積在20-50和總價在20-50萬是大多數(shù)訪問者的心理期望組合。這個組合

42、一方面說明受訪者有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時也表面他們對實(shí)際市場價格要么不熟悉，要么就是因期望太高而產(chǎn)生這個嚴(yán)重脫離實(shí)際市場價格的理想價格。投資商鋪的經(jīng)營方式分析調(diào)查從投資者對商鋪的經(jīng)營方式來看，表示自己經(jīng)營的占據(jù)了67的大多數(shù)，而表示用于出租的只占 13%，而明確表示希望投資增值（通過轉(zhuǎn)手出售來贏利）的也占了 15%；為子女置業(yè)的只有4的比例。這表明受訪者中的投資者并沒有將純粹的倒賣房產(chǎn)作為投資贏利的主要方式，而是采用更為靈活和長遠(yuǎn)的方式（自己經(jīng)營和出租）來獲取收益；同時自己經(jīng)營占這么高的比例，則反映該區(qū)域商業(yè)氣氛比較好，但租金相對也不便宜。因此嘗到甜頭的商家希望有自己的鋪面來獲取更大的利潤。購買

43、商鋪類型選擇調(diào)查數(shù)據(jù)分析表明，臨街商鋪是大家的首要選擇。而選擇住宅低層臨街的還要多過選商場臨街鋪面。實(shí)際利用率及可用價值，臨街商鋪都是眾多投資客的追捧對象第三章：價格篇一、名門世家商鋪價格的初步制定商鋪所處地理位置/商鋪總平圖產(chǎn)品分析本案1#樓至19#樓商鋪狀況研討分析（名門世家臨街商鋪分布圖總匯）樓棟面積與間數(shù)50以下50-100100-150150-200200-300300以上怡園路1#樓底層010201二層0041012#樓底層000111二層012011 3#樓 底層330000二層00000015#樓底層012011二層00011216#樓底層053001二層02500118#樓底

44、層000010二層000010豐和一路4#樓底層010110二層0221006#樓底層000110二層0012008#樓底層011100二層01110010#樓底層011100二層01110012#樓底層004000二層00400014#樓底層002100二層002100 匯總 底層31313854二層0722835一樓總間數(shù)46間二樓總間數(shù)45間名門世家豐和路與怡園路商鋪明細(xì)商鋪號12468101214151618建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積101318.43263.72363.9111.1210287.13197.86125.78

45、6.7103196.07305.3194.85105.1104165.14246.9237.08178.67103.23105.47172.89144.986.7105172.97182.9871.3289.85102.33106.87293.61115.6110699.07105.04174.74109.54108.98438.51217.27107106.482.3410889.1110985.77766.77766.89518.94420.06355.03367.82423.74388.741022.961200.96217.27201318.4279.3372.34126.182021

46、61.77107.55255.36100.46203111.22110.31177.71116.19204111.22232.44174.7178.56103.23121.88172.09412.42100.46205103.37343.3783.93163.3283.0889.85118.74106.87133.94206143.982.5183.05119.84174.74125.94108.98457.35217.27207119.59122.8196.87208116.46101.5220997.52合計1716.671639.861096.12766.43736.51735.6491

47、3.11776.682240.792531.45217.27一樓總記6449.18總建筑面積13153.26二樓總記6704.08綜合分析：1、 本案豐和路與怡園路區(qū)域商鋪為一層帶二層設(shè)計，總量91間，總面積13153.26；其中底層占6449.18,二樓占6704.08.2、銷售面積在50以下/間的僅有3間，在50-100/間有20間，在100-150/間有35間，在150-200/間的有16間，在200-300/間有8間，300以上/間的有9間,以上數(shù)據(jù)表明本案本案豐和路與怡園路區(qū)域商鋪面積在150-200/間以上的有35間,但該區(qū)間38間商鋪的面積，已占面積總量的57%；3、針對南昌的消

48、費(fèi)水平及對比競爭項目，本案(豐和路與怡園路商鋪)產(chǎn)品面積設(shè)計偏大及總價較高,目標(biāo)客群較局限,不利本案商鋪的快速去化；4、從上述市調(diào)資料表明，從市場銷售反映，3050平方米/間的商鋪?zhàn)钍苁袌鰵g迎，究其原因在于面積小相對投資門檻低，控制總價，使目標(biāo)客群最大化，且商鋪的經(jīng)營與變現(xiàn)能力較強(qiáng)（以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)來源紅谷灘售磬萬達(dá)星城期、江信國際花園1期及在售項目濱江豪園、江信國際花園期等商業(yè)項目）5、市調(diào)資料表明，紅谷灘商鋪以南昌本地購買客源為主，達(dá)到80%的比例，購買動機(jī)以投資性需求占主導(dǎo)（70%）。選擇定價方法在確保利潤的同時，也應(yīng)該確保銷售的去化速度，以免造成積壓態(tài)勢，對后期銷售或者說企業(yè)的形象推廣都有

49、一定的難度，對于一個企業(yè)，在提高利潤的同時既要確保價格的接受程度也要對后期所產(chǎn)生的負(fù)面影響做到周密的考慮和考究。針對名門世家（住宅）前期的推廣定位等等，我們最終建議依據(jù)市場對比法，結(jié)合實(shí)際，在確保利潤回報的基點(diǎn)上做到快速去化，爭取頭次銷售達(dá)到奇跡，在業(yè)內(nèi)傳為佳話。定價依據(jù)1、市場的供求關(guān)系、國家宏觀政策、未來房地產(chǎn)商業(yè)價格的走勢等。2、周邊競爭個案的銷售動態(tài)及客戶群體的分散性的影響（去化速度以及去化率的綜合分解）3、案常所處區(qū)段區(qū)位極差、區(qū)位聲譽(yù)度、區(qū)域配套、交通通達(dá)度、商業(yè)繁華程度、臨街狀況等4、國家政策調(diào)控對價格的影響5、商業(yè)地產(chǎn)市場情況；6、名門世家產(chǎn)品分析、目前及遠(yuǎn)期發(fā)展空間；內(nèi)部配套

50、、園林景觀、建筑外部特色、戶型結(jié)構(gòu)、新舊程度、市場接受能力等7、租金回報結(jié)合收益率分析可支撐的售價；8、市場同類樓盤產(chǎn)品價格加權(quán)計算； 9、發(fā)展商的合理利潤、本區(qū)域內(nèi)競爭性樓盤的價格走勢、發(fā)展商的品牌、合作伙伴的品牌等。此次定價針對萬達(dá)星城、江信國家花園、商城。世紀(jì)村、金融街、濱江豪園等，屬于社區(qū)型商業(yè)，于本案都有一定可類比性。市場比較法定價市場比較法權(quán)重設(shè)定： （因濱江豪園位置特殊，可類比產(chǎn)品又限于社區(qū)型底商的一樓價格，加之地段差異、產(chǎn)品品牌、運(yùn)營管理、升值潛力等因素方面，濱江豪園社區(qū)底商均高于選擇的類比樓盤，故此方法權(quán)重確定為30%。）關(guān)于名門世家價格制定的SWOT分析及對價格制定的影響S

51、優(yōu)勢：1）項目位于紅谷灘新區(qū)行政中心區(qū)，未來消費(fèi)需求旺盛；2）社區(qū)居住人群結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、素質(zhì)較高，易形成持續(xù)的購買能力和消費(fèi)流量；3）項目尚處于功能規(guī)劃階段，有很大的調(diào)整空間；4）社區(qū)規(guī)模大，能夠開展多種經(jīng)營，有利于實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營效應(yīng)；5）周邊社區(qū)商業(yè)補(bǔ)給不足，但銷售普遍樂觀，生活圈初現(xiàn)，發(fā)展?jié)摿薮?。W劣勢： 1）紅谷灘新區(qū)入住率低下，商業(yè)氛圍嚴(yán)重不足，導(dǎo)致本案社區(qū)商業(yè)氛圍形成仍需時日；2）本案商業(yè)自有性質(zhì)（單間面積龐大，總價過高；一、二層連接導(dǎo)致去化難度增大）令本項目初期的推售會面臨較大的阻力；3）商業(yè)街項目定位尚未明確，市場關(guān)注度及投資者信心有待提升。4）紅谷灘新區(qū)的交通抗性；O機(jī)會：1）紅谷

52、灘新區(qū)乃至整個南昌市目前尚未出現(xiàn)類似大規(guī)模的社區(qū)商業(yè)項目，條件成熟一經(jīng)推出市場吸引力巨大；2）項目開發(fā)商實(shí)力雄厚，市場信譽(yù)度高，有望吸引零售巨商進(jìn)駐經(jīng)營，將有助于加快本項目的成熟周期和促進(jìn)項目的市場推廣；3）充分的時間可令項目的各項建設(shè)更趨完善，同時緊緊抓住社區(qū)整體優(yōu)勢及建設(shè)進(jìn)度帶來的市場機(jī)遇，配合強(qiáng)有力的策劃推廣、銷售力量，會將一切劣勢、威脅化解至最低限度，強(qiáng)化投資者信心，促成項目成功。4）南昌市商業(yè)總量密集集中在幾大核心及其他幾個區(qū)域中心，隨著商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)中心有逐漸外移的趨勢； 5）紅谷灘為南昌市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，名門世家地處紅谷灘新區(qū)商業(yè)中心地帶；6）名門世家樓盤開發(fā)時間早，樓盤品質(zhì)形象

53、已深入人心。T威脅：1）如此規(guī)模社區(qū)商業(yè)街在南昌尚屬首次出現(xiàn)，商鋪價格、經(jīng)營模式不具可比性，本地投資者及經(jīng)營商家存在信心問題，易持觀望心理；2）一般來說，一個全新社區(qū)的商鋪必定面臨一個從淡到旺的過程與風(fēng)險，投資者要有前期守業(yè)的打算。通常全新住宅區(qū)商鋪的培育期在3-5年之間，且住宅區(qū)人口集聚速度的快慢將直接影響經(jīng)濟(jì)效益。另外，即使住宅區(qū)內(nèi)客流量、購買力水平有保障，也要考慮到居民的購物習(xí)慣需要一段適當(dāng)?shù)臅r間來養(yǎng)成。3）新商業(yè)的培育期需要大量的資金投入和時間周期的運(yùn)轉(zhuǎn)； 4）07年紅谷灘新區(qū)商業(yè)面積大量上市，對本案商業(yè)去化分流一大部分客戶群體，勢必打價格戰(zhàn)？；5）市區(qū)大盤的客戶分流；6）本案周邊類似

54、商業(yè)的嚴(yán)重威脅；7）市場的飽和（下半年大量開盤）。2、類比樓盤對比根據(jù)江信花園所處的位置以及商鋪所屬的類型（社區(qū)底層一樓商鋪），從在售的樓盤中選出5個較相似者作為可比性樓盤，包括萬達(dá)星城、商城。世紀(jì)村、金融街商業(yè)、濱江豪圓的商業(yè)相似性確定了相關(guān)權(quán)重，以下是加權(quán)統(tǒng)計結(jié)果：（資料來源：南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)及市場走訪2007年8月15-31號）權(quán)重說明：地段、開發(fā)實(shí)力、周邊人氣（商業(yè)氛圍）、周邊環(huán)境（環(huán)境污染、交通、綠化等）、樓盤品質(zhì)、售罄狀況等 1）、同質(zhì)競爭力個案權(quán)重設(shè)定樓盤對比名門世家權(quán)重設(shè)定（100%）參數(shù)萬達(dá)星城商城世紀(jì)村江信國際花園金融街濱江豪園地段2%2%2%1%2%開發(fā)商實(shí)力3%1%25

55、%3%3%人流量2%1%15%05%3%商業(yè)氛圍2%05%05%05%3%樓盤品質(zhì)3%05%3%15%3%售磬情況1%05% 05%05%3%交通3%3%3%053%生活配套15%1%15%1.5%入住率05%05% 05%05%0.5% 景觀2%05%15% 1.5%升值潛力15%1%2%05%1.5%環(huán)境污染1%1%05%0.5%物業(yè)管理15%1%15%05%2% 口碑效應(yīng)15%05%15%05%1.5% 與名門權(quán)重標(biāo)配24%14%23%9%30% 2）、底層+二樓整體（均價）據(jù)我們市場走訪情況觀察，紅谷灘在售商業(yè)臨街鋪銷售狀況不甚理想，對外雖然宣稱銷售已有一定的進(jìn)展，但透過對已購買店面的

56、業(yè)主電話溝通，我們基本已確定，大多數(shù)個案銷售率只有可憐的百分幾-百分十幾，有的個案因為商業(yè)面積不多，趨于小型化，純粹自給的小社區(qū)店面，銷售率看似很高（體量的渺小暫時達(dá)到一定的銷售率），自此，我們按預(yù)期銷售的70%來均衡，樂觀的銷售價格進(jìn)行制定衡量?？杀葮潜P價格、達(dá)初步完成意向（70%）及權(quán)重樓盤名稱銷售均價完成意向權(quán)重比較值江信國際花園908070%23%1462商城。世紀(jì)村900070%14%882萬達(dá)星城905070%24%1596金融街.紫金圓859070%9%541濱江豪圓900070%30%1890比較得出的價格6371定價分析：1）、濱江豪園系綠地開發(fā)品牌產(chǎn)品，開發(fā)時間段早以及，社

57、區(qū)發(fā)展?jié)摿薮?，因同時間段可比性樓盤有限，故得出以上結(jié)論作為參考，可在確定的價格上做適當(dāng)上浮。2）、市場整體情況為全南昌市各區(qū)域商業(yè)均價，考慮名門世家實(shí)際地段位置等情況，由市場比較法確定的均價為6371元/平方米收益還原法定價收益還原法權(quán)重設(shè)定： （社區(qū)型商業(yè)因其功能性上的特點(diǎn)，導(dǎo)致投資者購買的主要權(quán)衡點(diǎn)為租金回報的水平、業(yè)態(tài)規(guī)劃、社區(qū)規(guī)模、租賃管理水平等，而非地段、位置、商家品牌，故收益還原應(yīng)占到較大比重，確定為70%。）定價說明：1、因名門世家地段在紅谷灘新區(qū)中心區(qū)偏外，靠近新建縣，現(xiàn)入駐率較低，故收益率按照6%計算來反推售價；2、公式為：預(yù)設(shè)租金底價*12（個月）/6%=可支撐售價，并按

58、照8%遞增計算來年租金3、紅谷灘新區(qū)中心區(qū)商鋪一樓租金均價普遍30-40元/平米，二樓20-25元/平米，三樓租金均價10-15元/平米（走訪店主所得數(shù)據(jù)）,目前紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍還基本處于磨合期，實(shí)際租賃價格達(dá)不到上述列價，據(jù)走市調(diào)情況說明，大多數(shù)個案商鋪?zhàn)赓U情況不理想，基本處于空置狀態(tài)。4、雖然鋪面將在2007年出售，但購買商鋪屬于長期投資行為，故不以第一年租金標(biāo)準(zhǔn)計算出的售價為準(zhǔn)，因現(xiàn)租賃合同期限多為3-5年，以保守的態(tài)度計算，以2009年可支撐的售價計算此方法的最后均價。2009年紅谷灘新區(qū)商鋪符合市場走向均價：1）、一樓商鋪均價（30-42）x 12/6%x(1+8%)2=9797.

59、76元（計算依據(jù)最高值42元）2）、二樓商鋪均價（20-26）x 12/6%x(1+8%)2=6065.28元(計算值依據(jù)最高值26元)3）、因名門世家目前沒有3樓店面，此不做參考最后得出總均價（9797.76+6065.28）/2=7931.52元各定價方法綜合確認(rèn)均價按照先前所述：市場比較法30%的權(quán)重及收益還原法70%權(quán)重測算均價：價格權(quán)重價格結(jié)果市場比較63710.31911收益還原7931.520.75552.06合計17463.06第四章：結(jié)論篇依據(jù)一：南昌市2007年上半年非住宅銷售狀況分析2007年上半年南昌市在存量房交易中，非住宅交易14.88萬平方米，紅谷灘新區(qū)非住宅（存量

60、房）銷售銷售約占1.5萬平米。銷售空間不大，對比市中心及其他板塊，紅谷灘新區(qū)非住宅銷售還存在一定的緩存空間；紅谷灘新區(qū)商業(yè)氛圍目前還處于萌發(fā)期，真正支撐利益氛圍的基點(diǎn)還需要一定的時間的觸發(fā)。依據(jù)一：南昌市近三個月非住宅銷售情況2007年6月-8月份，南昌市區(qū)非住宅商品房銷售均價略有上揚(yáng)，漲幅不大，銷售量逐步降低；南昌市6月份總銷售非住宅間數(shù)573年,總銷售面積42980.87平方米,銷售均價5953.54元/平方米；南昌市7月份總銷售非住宅間數(shù)434年,總銷售面積43850.1平方米,銷售均價6038.38元/平方米；南昌市8月份總銷售非住宅間數(shù)508年,總銷售面積33948.24平方米,銷售