成都保利國(guó)際廣場(chǎng)定位策劃報(bào)告_中

1、1. 現(xiàn)狀市場(chǎng)分析地段好、配套好、高品質(zhì)產(chǎn)品高價(jià)旺銷主要集中在城南、城中，以100平米(pn m)以上的大戶型為主，價(jià)格在1.5萬(wàn)/平米(pn m)以上，銷售情況良好項(xiàng)目名稱建面地理位置面積區(qū)間價(jià)格銷售情況配套高端譽(yù)峰38萬(wàn)平米高新政務(wù)區(qū)180-360平米1.9-3.6萬(wàn)/平米剩余少量180-540平米（頂樓躍層）W酒店、奢侈品旗艦店富力華庭66.8萬(wàn)平米騾馬市商圈96-174平米1.9萬(wàn)/平米2期銷售過(guò)半富力天匯、麗茲卡爾頓藍(lán)光188121.9萬(wàn)平米神仙樹(shù)180-280平米1.6萬(wàn)-2萬(wàn)元/平米8.28開(kāi)盤，現(xiàn)已開(kāi)始銷售原石灘公寓21萬(wàn)平米外雙楠100、170平米1.5萬(wàn)/平米尾盤原石灘酒店

2、服務(wù)朗御7.7萬(wàn)平米東大街76-506平米1.7萬(wàn)/平米余100多套房源6星級(jí)會(huì)所，周邊綜合體酒店中高端桐梓林歐城二期21.7萬(wàn)平米桐梓林80-160平米1.2萬(wàn)/平米1期尾盤，2期已開(kāi)始銷售疊翠峰6.3萬(wàn)平米神仙樹(shù)43-85平米1.3萬(wàn)元/平米已售罄紅星國(guó)際13萬(wàn)平米紅星路41平米、80平米1.2萬(wàn)/平米目前1期4.5.6號(hào)樓在建力迅領(lǐng)筑3.5萬(wàn) 青羊區(qū)文翁路46平米1.1-1.3萬(wàn)/平米僅余5套2.精裝(jngzhung)公寓可行性研究共四十一頁(yè)典型案例1譽(yù)峰：通過(guò)高端的品質(zhì)感、獨(dú)特的產(chǎn)品打造以及政務(wù)區(qū)核心地段、完善的城市配套資源，成就“成都第一高層(o cn)豪宅”物業(yè)類別高層住宅裝修狀

3、況精裝修物業(yè)地址 南部新城仁和片區(qū)開(kāi) 發(fā) 商合景泰富開(kāi)盤時(shí)間 2009-11-21容 積 率 3.3占地面積186760建筑面積380000已推貨量230套綠 化 率43%成交均價(jià)18414元/已推單位譽(yù)峰一期，占地7萬(wàn)，由15棟24層到30層的高層建筑組成，面積區(qū)間位170-380。9月中旬，譽(yù)峰“都會(huì)精裝豪宅”的概念亮相，緊隨其后，世界級(jí)時(shí)尚酒店品牌W酒店入駐，引起成都高端客戶對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注；10月17日，譽(yù)峰揭開(kāi)神秘面紗，展示200，220和380的三套奢華裝修樣板間，部分(b fen)單位帶泳池，6000元/豪氣精裝修震撼成都高端市場(chǎng)；11月21日，譽(yù)峰開(kāi)盤均價(jià)20000元/，一舉刷新成

4、都高端住宅單價(jià)，受到高端客戶熱力追捧，被譽(yù)為“成都第一電梯豪宅”。共四十一頁(yè)【 W酒店】 喜達(dá)屋旗下(q xi)全球奢華時(shí)尚五星級(jí)酒店，住宅客戶可享受酒店高端服務(wù)【全城(qun chn)獨(dú)有私家泳池】 32平，1.5米深，28層每戶一個(gè)私家天際泳池【手工藝術(shù)酒店式園林】 國(guó)際大師Bensily設(shè)計(jì)東南亞風(fēng)情度假風(fēng)格園林【五星級(jí)酒店奢華入戶大堂】 國(guó)際大師打造，名貴大理石鋪就的地面，施華羅 施奇水晶鑲嵌的墻面，8.8米寬敞橫廳【頂級(jí)配置】 西門子廚房電器，摩恩洗滌盆配弗蘭卡水龍頭，德國(guó)杜拉維特和漢斯格雅衛(wèi)浴，大金中央空調(diào)，頂級(jí)中央地暖系統(tǒng)，進(jìn)口意大利石材黑金花手工園林設(shè)計(jì)、奢侈品旗艦店引入，頂級(jí)

5、精裝修配置，并引入W-hotel為住宅提供高端服務(wù)配套，打造產(chǎn)品+服務(wù)+配套的豪宅標(biāo)準(zhǔn)共四十一頁(yè)典型案例2富力華庭市中心核心地段，超甲級(jí)寫(xiě)字樓、超五星級(jí)酒店高端形象(xngxing)下，借勢(shì)打造高端國(guó)際公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià)值物業(yè)類別高層住宅裝修狀況精裝修物業(yè)地址 青羊區(qū)上西順城街289號(hào)開(kāi) 發(fā) 商富力地產(chǎn)開(kāi)盤時(shí)間 2010-01容 積 率 14.70占地面積94596建筑面積668185已推貨量套綠 化 率37%成交均價(jià)1160009000元/已推單位目前在售4、6單元，整層實(shí)體精裝交標(biāo)樣板區(qū)亮相，主推100、220平米戶型富力華庭位居城市中央CBD核心區(qū)，以頂級(jí)(dn j)精裝豪宅之名，點(diǎn)睛中國(guó)第四

6、城；內(nèi)享25萬(wàn)富力天匯MALL，與超五星級(jí)麗思卡爾頓酒店、超甲級(jí)寫(xiě)字樓、史丹尼國(guó)際公寓，共融西部最高檔次的60萬(wàn)城市中央綜合體；12000的超級(jí)空中花園和逾300空中游泳池，詮釋城市中央豪宅全新的生活方式。共四十一頁(yè)高端配套(pi to)超大的商業(yè)配套、便利的交通設(shè)施和獨(dú)特的電梯入戶和泳池設(shè)計(jì)，完善配套打造城中高端綜合體形象?！?25萬(wàn)平米Mall】匯集(huj)世界頂尖名牌店，種類繁多，體量超大。【城市核心交通】城市公交線路交匯，地鐵1、2號(hào)線無(wú)縫連接。30分鐘迅捷全城，45分鐘直達(dá)機(jī)場(chǎng)?！钧愃伎栴D】 超五星級(jí)麗思卡爾頓酒店入駐，體驗(yàn)和感受豪華與宏偉的宮殿式待遇。公寓客戶可享受酒店服務(wù)【滾

7、梯入戶】 11.1米跨層扶梯入戶，國(guó)際高端品牌，舒適中折射奢華，成都首創(chuàng)，從入門的第一步就開(kāi)始彰顯。共四十一頁(yè)2010年四季度一季度二季度三季度四季度一季度2011年二季度三季度四季度2.未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析以現(xiàn)售項(xiàng)目的后續(xù)加推為主已知未來(lái)主要(zhyo)供應(yīng)大多為現(xiàn)售項(xiàng)目的后續(xù)推出，產(chǎn)品以100平米以上大戶型為主，規(guī)劃中項(xiàng)目數(shù)量眾多，基本集中在城南。2012年譽(yù)峰：建面38萬(wàn)平米(pn m)，180-360平米套2、套3藍(lán)光1881：建面21萬(wàn)平米，600余套180-280平米四房、五房美年廣場(chǎng)：建面100萬(wàn)平米，精裝南城都會(huì)：建面250萬(wàn)平米，15000套，100-208平米的二房、三房世豪廣場(chǎng)：

8、建面76.8萬(wàn)平米，1610套，68-127平米的一房、二房蜀都中心：建面26萬(wàn)平米，1769套，68-127平米的一房、二房共四十一頁(yè)湯臣一品獨(dú)一無(wú)二的地理區(qū)位 ，造就項(xiàng)目成為區(qū)域頂級(jí)(dn j)景觀公寓典范。 均價(jià)：10萬(wàn)/平米華潤(rùn)幸福里獨(dú)特的外立面和戶型設(shè)計(jì)使項(xiàng)目成為(chngwi)深圳首屈一指的以居住為主導(dǎo)功能具備城市資源高尚住宅。均價(jià)：4萬(wàn)/平米紐約“水晶樓”新奇設(shè)計(jì)手法，打破美國(guó)傳統(tǒng)高層建筑風(fēng)格成為名副其實(shí)的領(lǐng)路者總價(jià)：預(yù)計(jì)每套住房售價(jià)2450萬(wàn)元人民幣2.31億元人民幣不等香港“凱旋門”借助便利交通，無(wú)敵的景觀成為香港單價(jià)最高的頂級(jí)公寓總價(jià)：每套住房售價(jià)2090萬(wàn)元人民幣9700

9、萬(wàn)元人民幣不等3.精裝公寓競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)一頂級(jí)超高層城市公寓能實(shí)現(xiàn)高價(jià)值，樹(shù)立以及區(qū)域地標(biāo)形象共四十一頁(yè)機(jī)會(huì)二一線(yxin)城市客戶視野開(kāi)闊，能夠在CBD發(fā)展期認(rèn)識(shí)到核心區(qū)精裝公寓的高價(jià)值典型客戶：基本情況：黃先生，40歲左右，香港人，從事金融行業(yè)，近些年在成都的生意越來(lái)越紅火，在譽(yù)峰買了套200平米公寓客戶語(yǔ)錄：“我這幾年在內(nèi)地的生意多了，也走過(guò)了很多城市，內(nèi)地的城市發(fā)展的挺快的，一年變個(gè)樣，所以我挺相信這個(gè)地方未來(lái)會(huì)發(fā)展的很好”，“現(xiàn)在成都作為內(nèi)地的西部重要城市，這幾年的發(fā)展特別好，我有很多生意上的朋友在這里都有生意，所以我想著這里不管是投資(tu z)也好，還是自己出差過(guò)來(lái)用，都挺值得”

10、“這個(gè)地段，這種配套的公寓，在香港起碼要貴十倍，所以我覺(jué)得買這里的公寓很劃算” 典型客戶：基本情況：張先生，44歲，北京人，從事貿(mào)易行業(yè)，在譽(yù)峰買了套170平米公寓客戶語(yǔ)錄：“因?yàn)樯庠?，?lái)成都發(fā)展，我覺(jué)得這幾年不管是國(guó)家，還是成都當(dāng)?shù)囟纪读瞬簧馘X在高新區(qū)，未來(lái)肯定錯(cuò)不了，我相信這個(gè)地方” 成都頂級(jí)豪宅客戶40%來(lái)自滬深港等一線城市，35來(lái)自城南，10來(lái)自城西，8來(lái)自成都其他版塊，7%來(lái)自四川其他城市?？蛻袈殬I(yè)主要以私企業(yè)主和政府高官為主，年齡多在35-40歲，擁有多套住房，追求高品質(zhì)的生活。共四十一頁(yè)機(jī)會(huì)三本地富貴階層對(duì)標(biāo)簽感強(qiáng)的產(chǎn)品(chnpn)有購(gòu)買需求典型客戶：基本情況：趙世剛，39

11、歲，在國(guó)際藥材專業(yè)市場(chǎng)有兩個(gè)店鋪，專營(yíng)蟲(chóng)草、鹿茸等高級(jí)藥材；在譽(yù)峰購(gòu)買了220平米的公寓?？蛻裘枘。簱?jù)譽(yù)峰銷售經(jīng)理張慧英介紹，該客戶有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，資產(chǎn)在千萬(wàn)以上。來(lái)這里是因?yàn)橛信笥言谶@里買了房子，然后介紹他來(lái)這里看看。在成都看了幾家，他感覺(jué)要不然就地段不好，要不然就沒(méi)旁邊沒(méi)有朋友。而且覺(jué)得買房子就應(yīng)該是身份的象征，應(yīng)該買個(gè)品質(zhì)好點(diǎn)的，凸顯一下地位?？戳宋覀兊姆孔右幌戮拖嘀辛?，覺(jué)得特別(tbi)符合他的要求，當(dāng)時(shí)就交了訂金?？蛻粽Z(yǔ)錄：“譽(yù)峰這個(gè)項(xiàng)目不錯(cuò)，我剛一進(jìn)大堂就被吸引住了”，“有很多生意上的朋友，需要有個(gè)高品質(zhì)的房子，體現(xiàn)一下我的身份和地位”“我聽(tīng)朋友說(shuō)這里未來(lái)會(huì)是成都的新中心，雖然現(xiàn)

12、在看不出來(lái)，不過(guò)我覺(jué)得應(yīng)該會(huì)發(fā)展的不錯(cuò)”“這里住了好幾個(gè)我的朋友，沒(méi)事兒可以找他們喝喝茶，打打麻將，很安逸的，也不會(huì)悶得慌” 譽(yù)峰客戶對(duì)地段、裝修等帶來(lái)的高端性非常認(rèn)可，他們覺(jué)得買這里，說(shuō)出去在朋友圈中很有面子。 譽(yù)峰銷售經(jīng)理簡(jiǎn)經(jīng)理有幾個(gè)客戶就是對(duì)我們這個(gè)會(huì)所和蔚藍(lán)會(huì)非常在意，覺(jué)得這個(gè)圈子很高端 蔚藍(lán)卡地亞銷售經(jīng)理簡(jiǎn)經(jīng)理共四十一頁(yè)高端精裝公寓市場(chǎng)(shchng)小結(jié)：1.成都市場(chǎng)：價(jià)值支撐(zh chng)銷售支撐(zh chng)客戶支撐(zh chng)高品質(zhì)產(chǎn)品，依托地段、配套、產(chǎn)品打造等要素，實(shí)現(xiàn)1.52.5萬(wàn)/平米的高價(jià)值，并能夠?qū)崿F(xiàn)1020套/月的走量，受到成都及外地高端客戶認(rèn)可2

13、.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：形象支撐潛在客戶支撐（1）頂級(jí)城市公寓豪宅的形象、價(jià)值支撐（2）一線城市客戶開(kāi)闊視野及對(duì)CBD未來(lái)價(jià)值的認(rèn)可；成都本地高端客戶對(duì)標(biāo)簽性強(qiáng)的高端產(chǎn)品的認(rèn)可類比成都高端精裝公寓，本項(xiàng)目地段、客戶有支撐，但酒店服務(wù)缺失，實(shí)現(xiàn)高價(jià)存在風(fēng)險(xiǎn)。在確定無(wú)酒店的前提下，是否可以打造類酒店產(chǎn)品，以服務(wù)提升住宅品質(zhì)和價(jià)值？共四十一頁(yè)3.酒店式公寓(gngy)可行性研究1.成都市場(chǎng)現(xiàn)狀分析高端產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)良好成都正統(tǒng)高端酒店式公寓(gngy)僅有兩家，在一環(huán)附近，只租不售，經(jīng)營(yíng)狀況較好，出租率75%左右，產(chǎn)品線從70-400平米套一至套三不等樓盤名稱 位置建面 (平米 )產(chǎn)品面積經(jīng)營(yíng)方式租金經(jīng)營(yíng)狀況香格里拉

14、濱江東路3,24084-192平米只租不售304-428元/月m2入住率約為為75%盛捷江畔（莎瑪公寓）人民南路三段中匯廣場(chǎng)23,20568-400平米只租不售145-188元/月m2入住率75 %以上 1交通便利，商業(yè)繁華酒店式公寓主要是分布在交通便利，商務(wù)、生活配套、商業(yè)十分繁華的區(qū)域；2一環(huán)核心地段目前成都酒店式公寓主要集中在一環(huán)內(nèi)。3商務(wù)環(huán)境好酒店公寓多數(shù)是分布在城市商務(wù)環(huán)境較好的區(qū)域或者周邊具有一定的一定旅游休閑氛圍的區(qū)域。4高端產(chǎn)品供給少成都目前已有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓供應(yīng)，總計(jì)226套，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓只有2個(gè)，數(shù)量還較小，處于發(fā)展的起步階段盛捷江畔香格里拉三環(huán)二環(huán)一環(huán)共四十

15、一頁(yè)典型案例盛捷江畔服務(wù)公寓個(gè)性化的設(shè)施與貼心服務(wù)，DIY居住方式，濃厚的居家氛圍與私密性的保障吸引(xyn)不少外籍客戶，實(shí)現(xiàn)出租率高達(dá)75%左右的良好經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)房型實(shí)際使用面積折算租金1房6878平米188元/月m21房105150平米164元/月m22房191306平米147元/月m23房400平米145元/月m2出租情況：出租率在70%80%之間。 客戶選擇入住的原因:私密性好、居家氛圍濃、配套齊全。提供的設(shè)施包括：咖啡廳、兒童游樂(lè)園、視聽(tīng)室，DIY廚房、無(wú)限網(wǎng)絡(luò)商務(wù)中心等多功能空間，并配備瑜伽、桑拿、健身、露天(ltin)燒烤等娛樂(lè)項(xiàng)目。 客戶類型：外籍人士、外省市客戶等外籍商務(wù)客戶，

16、在高新產(chǎn)業(yè)園做項(xiàng)目的外籍人士，外省市商務(wù)旅游和休閑的客戶?；旧弦蚤L(zhǎng)期租住為主，短期租住為輔。租金包括的費(fèi)用：145-188元/月m2租金包括停車費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)，免費(fèi)寬帶上網(wǎng)、免費(fèi)衛(wèi)星電視，每個(gè)房間免費(fèi)送一套早餐，3樓的配套設(shè)施免費(fèi)開(kāi)放，每周2次打掃衛(wèi)生，2次換床單。原中匯廣場(chǎng)莎瑪公寓式酒店已于2010年4月1日由雅詩(shī)閣有限公司接手管理，更名為成都盛捷江畔服務(wù)公寓，定位成國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓。共四十一頁(yè)成都盛捷江畔服務(wù)公寓：成交客戶(k h)以外籍商務(wù)人士為主，多為在成都做項(xiàng)目者，占比為62%,長(zhǎng)期客戶(k h)占絕大多數(shù)，占比為69%“在我們這里入住的以外籍人士居多，很多在高新產(chǎn)業(yè)園工作

17、。他們一般都是中長(zhǎng)期居住，對(duì)居住環(huán)境的要求是很高的，比較在乎居住的私秘性,也喜歡有一點(diǎn)點(diǎn)居家的氛圍,同時(shí)也很喜歡參加一些溝通和交流的活動(dòng),對(duì)配套設(shè)施(shsh)要求也比較高。我們的服務(wù)公寓有短住客人，但是這樣的客戶并不多,他們一般就選擇住酒店了?！?成都盛捷江畔服務(wù)公寓服務(wù)主管廖先生“在成都盛捷江畔服務(wù)公寓租住的人一般是高檔的有錢人，以外籍客戶居多，租住的面積比較大，租期也比較長(zhǎng)，休閑旅游的很少，他們一般都對(duì)價(jià)格沒(méi)有太大要求，但是對(duì)居住氛圍和環(huán)境以及私密性有很大要求，都是些長(zhǎng)期客戶。” 中原地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)瞿先生共四十一頁(yè)成都盛捷江畔服務(wù)公寓：成交客戶關(guān)注點(diǎn)私密性好、居家(jji)氛圍濃、配套齊全

18、；排斥點(diǎn)門前交通典型客戶：基本情況：約翰史密斯 ，38歲，從事IT工作，目前和家人租住在成都盛捷江畔服務(wù)公寓25樓07號(hào)房間，150平米左右。客戶描?。簱?jù)公寓服務(wù)主管介紹，該客戶是在成都高新產(chǎn)業(yè)園有長(zhǎng)期業(yè)務(wù)的外國(guó)人，由于工作需要，一家人都在這邊住。他們每天都會(huì)開(kāi)車上班的,對(duì)距離要求不是太大,但要求有家居氛圍，還要各種生活配套和服務(wù)要好。通過(guò)(tnggu)在成都公司的同事介紹，他們覺(jué)得我們這里既可以感受到家的氛圍，又可以和鄰居交流,還可以享受到酒店的貼心服務(wù),就選擇在我們的公寓住了?？蛻粽Z(yǔ)錄：“在這里居住的私秘性不錯(cuò)，住起來(lái)很有家的感覺(jué),我的小孩很喜歡”，“各種配套也很好，下班了還可以健身，周末

19、可以和其他住戶一起舉辦活動(dòng),服務(wù)也不錯(cuò)”“有一點(diǎn)不太好的就是公寓外面的道路太窄，比較吵” 總結(jié)：總結(jié)： 私密性好，配套齊全，居家氛圍濃，DIY居住方式，定期舉辦各類交流活動(dòng)；出租率高達(dá)70%80%，租金大約為150200元/月m2；主要客戶群為外企中高層、項(xiàng)目及技術(shù)人員、外來(lái)商務(wù)差旅人士，一般以長(zhǎng)期居住為主，短期居住為輔；由于來(lái)蓉外籍人士不斷增多，成都現(xiàn)今真正意義上的服務(wù)式公寓不多，其經(jīng)營(yíng)情況基本反映了成都市場(chǎng)的情況。共四十一頁(yè)入住率：7075客戶選擇入住原因：地段好、配套全、居家氛圍配套齊全、地段好、人性化的服務(wù),既可享受家庭般的舒適環(huán)境和服務(wù)，又能使用豪華酒店的服務(wù)和設(shè)施。提供的設(shè)施包括：

20、24小時(shí)恒溫游泳池、SPA館等配套設(shè)施：餐廳、咖啡吧、 24小時(shí)恒溫游泳池、SPA館、會(huì)議廳、健身中心等，但是以上(yshng)項(xiàng)目均需付費(fèi)。配套服務(wù)：旅游服務(wù)、禮賓司服務(wù)等送餐服務(wù)、洗衣服務(wù)、叫醒服務(wù)、禮賓司服務(wù)、水療服務(wù)、旅游服務(wù)、擦鞋服務(wù)、前臺(tái)貴重物品保險(xiǎn)柜、美容美發(fā)、提供泊車位、大巴或轎車租賃服務(wù)、外幣兌換、ATM取款?？蛻纛愋停和饧耸?、國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)蓉人員因工作出差、派遣等原因來(lái)蓉的外企工作人員、外國(guó)駐蓉機(jī)構(gòu)人員、國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)蓉人員以及國(guó)外旅游者。典型案例香格里拉服務(wù)式公寓依靠高舒適度、人性化服務(wù)和良好地段，實(shí)現(xiàn)60左右的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，平均租金360元/月m2，但由于(yuy)體量較

21、少，推廣極為低調(diào)，影響了其知名度房型實(shí)際使用面積套數(shù)租金套一84平米10428元/月m2大套一126平米6365元/月m2大套二138平米6362元/月m2套三192平米4304元/月m2建筑面積:3240平米 層數(shù):5-7層推出時(shí)間：2007年12月定位：國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓服務(wù)式公寓數(shù)：26套（5層：10套；6層：10套；7層：6套）共四十一頁(yè)香格里拉服務(wù)式公寓：成交客戶以外籍人士、國(guó)內(nèi)其他(qt)城市來(lái)蓉人員為主，多與成都有商務(wù)往來(lái)，外國(guó)客戶占比達(dá)46，長(zhǎng)租客戶占比為48“我們這里每天都有很多外國(guó)人來(lái)啊，時(shí)間呆的短一點(diǎn)的，就住我們的酒店了，時(shí)間長(zhǎng)的就會(huì)選擇我們的公寓(gngy)。一般都是

22、一些企業(yè)高管，還有項(xiàng)目及技術(shù)人員，企業(yè)中層員工，他們一租就是幾個(gè)月到一年的， 主要還是看他們的項(xiàng)目周期的吧?！?香格里拉客服部前臺(tái)王小姐“我們也會(huì)接到一些公司打過(guò)來(lái)的電話，他們那邊一些高管飛過(guò)來(lái)的時(shí)候一租就是幾個(gè)月，有的甚至過(guò)來(lái)一訂就是一年，我們酒店推出的公寓數(shù)量不多，想住的人主要還是一些外籍人士，國(guó)內(nèi)其他地方的人也有，我現(xiàn)在還沒(méi)接待過(guò)短住的客戶?！?香格里拉公寓銷售部經(jīng)理李先生共四十一頁(yè)香格里拉服務(wù)式公寓：成交客戶關(guān)注點(diǎn)地段、配套，服務(wù)和客房氛圍(fnwi)的營(yíng)造；排斥點(diǎn)門前修路影響美觀及交通典型客戶：基本情況：托馬斯李，46歲，英國(guó)人，目前租住在香格里拉服務(wù)式公寓6樓604房間，84平米(

23、pn m)?？蛻裘枘。簱?jù)酒店經(jīng)理稱，該客戶剛到成都不久，經(jīng)在高新產(chǎn)業(yè)園的公司安排在香格里拉酒店入住了一個(gè)星期，他覺(jué)得公寓的地段和配套都很好,居住環(huán)境也不錯(cuò),還可以享受五星級(jí)酒店服務(wù)，同時(shí)客房有廚房等居家設(shè)備，可以感受“家”的感覺(jué)。除了上下班交通不便外,開(kāi)車離公司也是太遠(yuǎn)還算比較方便?？蛻粽Z(yǔ)錄：“這里離公司不算近，但開(kāi)車還是可以的,晚上下班回家可以做飯，有住家的感覺(jué)”，“可以享受香格里拉的星級(jí)服務(wù)，配套很豐富,下班后可以盡情享用”“唯一不好的就是住在6樓，樓層不高,景觀不太好,外面在修路,有時(shí)侯出行也不是很方便.”總結(jié)： 成都第一家服務(wù)公寓；享有香格里拉酒店配套，設(shè)備配備完善，服務(wù)品質(zhì)高端；昭示

24、性強(qiáng)，屬于成都標(biāo)志性項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)入住率6070；客戶群主要是來(lái)蓉的外籍客戶和外省市人士，外企中高層、項(xiàng)目及技術(shù)人員、外來(lái)商務(wù)差旅人士居多；交通進(jìn)入性不好，開(kāi)車、等的士都需要很長(zhǎng)時(shí)間；裝修過(guò)于偏重酒店式風(fēng)格，沒(méi)有家的歸屬感。共四十一頁(yè)三環(huán)二環(huán)一環(huán)華置廣場(chǎng)(gungchng) 輝盛服務(wù)(fw)式公寓 馨樂(lè)庭服務(wù)式公寓 錦江國(guó)際廣場(chǎng) 雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓 奧克伍德服務(wù)式公寓 目前公布將要發(fā)展成服務(wù)式公寓的項(xiàng)目有六個(gè)從區(qū)域上來(lái)看，有五個(gè)項(xiàng)目處在一環(huán)內(nèi)（含一環(huán)），一個(gè)項(xiàng)目處在二環(huán)與三環(huán)之間基本呈現(xiàn)延濱路和延人民南路分布特點(diǎn)多定位于配置高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施，提供酒店式服務(wù)，聘請(qǐng)專業(yè)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，面向駐蓉外企高層、

25、工作人員、高端商務(wù)人士及旅游人士的高端服務(wù)式公寓樓盤名稱 狀態(tài)預(yù)計(jì)推出時(shí)間奧克伍德服務(wù)式公寓 在建，已封頂預(yù)計(jì)2010年正式營(yíng)業(yè)雅詩(shī)閣服務(wù)式公寓 在建預(yù)計(jì)2011年正式營(yíng)業(yè)輝盛服務(wù)式公寓 在建預(yù)計(jì)2010年正式營(yíng)業(yè)錦江國(guó)際廣場(chǎng)服務(wù)式公寓在建推出時(shí)間待定華置廣場(chǎng)服務(wù)式公寓預(yù)計(jì)2012年正式營(yíng)業(yè)2.未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域外以內(nèi)環(huán)高端產(chǎn)品為主成都未來(lái)將要推出的酒店式公寓基本上集中在一環(huán)內(nèi)（含一環(huán)），均屬高端配套的產(chǎn)品。共四十一頁(yè)類 別 規(guī)模（m2）比 例建筑總規(guī)模414萬(wàn)其中酒店式公寓100萬(wàn)20%-30%商業(yè)40萬(wàn)10%寫(xiě)字樓274萬(wàn)60%-70%區(qū)域內(nèi)長(zhǎng)期規(guī)劃酒店式公寓規(guī)模(gum)巨大區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有規(guī)劃

26、現(xiàn)實(shí)未來(lái)酒店式公寓規(guī)劃體量100萬(wàn)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大。注：以上為近期(jn q)規(guī)劃數(shù)據(jù)，僅供參考，最終方案可能有所調(diào)整共四十一頁(yè)機(jī)會(huì)一地標(biāo)性寫(xiě)字樓辦公的500強(qiáng)國(guó)際(guj)客戶和一線城市“空中飛人”產(chǎn)生的臨時(shí)性、過(guò)渡性居住需求區(qū)域內(nèi)世界500強(qiáng)企業(yè)諾基亞（中國(guó)）投資有限公司成都高新區(qū)分公司 IBM中國(guó)成都全球服務(wù)執(zhí)行中心中國(guó)電信 Intel中國(guó)）有限公司成都分公司上海貝爾阿爾卡特股份有限公司飛斯卡爾半導(dǎo)體（中國(guó)）有限公司成都分公司西門子（中國(guó)）有限公司成都分公司中國(guó)移動(dòng)四川成都分公司摩托羅拉中國(guó)）有限公司成都分公司區(qū)域內(nèi)重點(diǎn)行業(yè)企業(yè)成都國(guó)微科技有限公司成都瑞途科技發(fā)展有限公司 百科智訊維布

27、絡(luò)信息科技（成都）有限公司 成都艾科諾斯科技有限責(zé)任公司普安科技研發(fā)中心成都育碧電腦軟件有限公司成都數(shù)字娛樂(lè)軟件學(xué)院 甲骨文中國(guó)咨詢服務(wù)中心區(qū)域內(nèi)知名企業(yè)成都天箭科技有限公司成都天府軟件外包有限公司成都交大光芒實(shí)業(yè)有限公司國(guó)信安教育神州數(shù)碼軟件有限公司成都市軟件人才培訓(xùn)聯(lián)盟四川精銳動(dòng)畫(huà)有限公司成都華誠(chéng)信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)四川安杰信信息設(shè)備有限公司典型客戶：基本情況：托馬斯劉，46歲，英國(guó)人，某外企市場(chǎng)部主管，目前租住在莎瑪公寓17樓08號(hào)房間，105平米客戶描摹：據(jù)酒店經(jīng)理稱，該客戶剛到成都不久(bji)，在香格里拉酒店住了一個(gè)星期，覺(jué)得家庭氛圍不好，后經(jīng)朋友介紹來(lái)這邊看了房，覺(jué)得可以既可以享受五星級(jí)

28、酒店服務(wù)，同時(shí)客房有廚房等居家設(shè)備，可以感受“家”感覺(jué)。去公司不到5分鐘路程，很方便客戶語(yǔ)錄：“這里離公司很近，回家可以做飯，有住家的感覺(jué)”，“可以享受的星級(jí)服務(wù)，一點(diǎn)不比五星級(jí)酒店差，而且這里的房間有歐式、泰式幾種風(fēng)格，健身、瑜伽什么的也很豐富”“唯一不好的就是雖然住在17樓，但是還是有點(diǎn)吵，而且我1米9的身高，覺(jué)得房間太矮，有點(diǎn)壓抑”3.酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)共四十一頁(yè)出租情況：80以上客戶選擇原因：配套齊全、居家氛圍、周邊環(huán)境好配置齊全，周圍環(huán)境好，比較適合長(zhǎng)住型，房間以家庭氣氛為住，分別有廚房 。提供的配套設(shè)施包括：會(huì)議室、豪華中餐廳等商務(wù)中心、豪華中餐廳、洗衣房、商場(chǎng)、停車場(chǎng)、會(huì)所、

29、西餐廳、泳池、會(huì)議廳、健身、游泳、棋牌、桑拿、臺(tái)球、按摩、容納300人的會(huì)議室。租金包括的費(fèi)用：250-350元/月互聯(lián)網(wǎng)端口、免費(fèi)寬帶(kun di)、國(guó)內(nèi)直撥電話、國(guó)際直撥電話、有線電視、中央空調(diào)、單人床、雙人床、免費(fèi)衛(wèi)生間清潔用品?？蛻纛愋停和饧耸客饧鐕?guó)公司租客為主（80 以上）， 分布較廣，主要為蛇口周邊寫(xiě)字樓、以及寶安工廠。酒店式公寓典型案例泰格公寓依靠頂級(jí)(dn j)配套打造、酒店式服務(wù)、以及周邊從事商貿(mào)的外籍客戶支撐，實(shí)現(xiàn)了以上較好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，租金水平在250-350元/平米月房型實(shí)際使用面積租金1房35-113平米350元/月2房147-171平米343元/月3房98-28

30、6平米314元/月4房248-419平米250元/月建筑面積:34000平方米房間套數(shù)：232套酒店開(kāi)業(yè)時(shí)間： 2005年管理公司：新加坡輝盛管理公司 裝修狀況：內(nèi)部精裝修 停車位：200機(jī)會(huì)二CBD快速發(fā)展期，隨著商務(wù)辦公的增加，地段好外籍人士聚集區(qū)的酒店式公寓具有較好市場(chǎng)反應(yīng)共四十一頁(yè)機(jī)會(huì)三為一線城市投資(tu z)客提供成都CBD的投資(tu z)機(jī)會(huì)從高端精裝戶型的成交客戶分析，京滬深港一線城市客戶對(duì)快速發(fā)展的成都前景看好，存在相當(dāng)?shù)耐顿Y需求典型投資客戶：基本情況：羅小姐，37歲，從事證券行業(yè)，公司高管，購(gòu)買了朗御的90平米公寓，自住兼投資?？蛻粽Z(yǔ)錄：“前幾年股票好賺，當(dāng)時(shí)買了不少，也

31、賺了不少，總想著投資點(diǎn)什么，看圈內(nèi)好幾個(gè)朋友的投資房地產(chǎn)，所以我也想試試”，“因?yàn)轭^一次投資房地產(chǎn)，所以先選個(gè)不太大的，試試水”“這幾年成都的房?jī)r(jià)漲的特別快，而且我感覺(jué)成都的經(jīng)濟(jì)水平在全國(guó)(qun u)來(lái)說(shuō)也算是數(shù)的上的，所以我覺(jué)得投資房地產(chǎn)應(yīng)該是有很大前景的，至少在未來(lái)十年內(nèi)是有賺頭的” 典型投資客戶：基本情況：孫先生，46歲，從事軟件設(shè)計(jì)工作，購(gòu)買了富力華庭的96平米公寓，用來(lái)投資。客戶語(yǔ)錄：“因?yàn)楣ぷ鞯脑蚪?jīng)常要北京、成都兩邊跑，后來(lái)發(fā)現(xiàn)挺多像我這樣的人其實(shí)有酒店式公寓這方面的需求，所以考慮了一下，決定買一個(gè)作為投資用，隨著成都的發(fā)展，升值的空間一定挺大的。”共四十一頁(yè)城市類型項(xiàng)目位置經(jīng)

32、營(yíng)方式項(xiàng)目體量套數(shù)（套）租金（元/月 ）客戶成都酒店式公寓莎瑪成都市武侯區(qū)人民南路三段1號(hào)只租不售2.6萬(wàn)平米200145162外籍及外省市商務(wù)人士，旅游和休閑客戶香格里拉成都市錦江區(qū)濱江東路9號(hào)只租不售5952平米26304428外籍人士、國(guó)內(nèi)其他城市來(lái)蓉人員深圳酒店式公寓泰格公寓深圳市南山區(qū)蛇口南海大道8號(hào)只租不售3.4萬(wàn)平米232250350外籍跨國(guó)公司租客為主，分布較廣，主要為蛇口周邊寫(xiě)字樓、以及寶安工廠香格里拉深圳福田區(qū)益田路4088號(hào)只租不售7652平米53381416金融行業(yè)，技術(shù)類，貿(mào)易行業(yè)的商務(wù)人士，很多外國(guó)商務(wù)人士葵花公寓深圳市福田區(qū)石廈北一街與濱河大道交匯處80以上持有1

33、.4萬(wàn)平米246182250高端白領(lǐng)、高端商務(wù)人士為主，多與深圳有商務(wù)往來(lái)，較多外籍人士本項(xiàng)目高新區(qū)大源商務(wù)區(qū)核心位置前期持有，后期出售1萬(wàn)平米地標(biāo)寫(xiě)字樓商務(wù)客戶，軟件園外企外籍客戶世聯(lián)建議：結(jié)合產(chǎn)品打造、管理公司引進(jìn)上存在難度、且需要持有物業(yè)，因此建議產(chǎn)品規(guī)模不宜過(guò)大，控制在1萬(wàn)平米以下，打造精品(jn pn)酒店式公寓，服務(wù)寫(xiě)字樓，服務(wù)住宅小結(jié)：1.現(xiàn)狀市場(chǎng)：地段好、外籍客戶(k h)支撐的高端產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)較好2.競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)：地標(biāo)寫(xiě)字樓商務(wù)支撐+精裝公寓服務(wù)支撐共四十一頁(yè)市場(chǎng)結(jié)論經(jīng)營(yíng)商務(wù)公寓1、高端產(chǎn)品供給缺失2、租金不高，售價(jià)不高，形象不高高端精裝公寓1、高端產(chǎn)品有酒店服務(wù)支撐，能實(shí)現(xiàn)高價(jià)旺銷

34、高端酒店式公寓1、地段好、外籍客戶多地區(qū)經(jīng)營(yíng)良好2、需持有物業(yè)3、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)壓力大物業(yè)方向(fngxing)判斷小結(jié)：價(jià)格實(shí)現(xiàn)形象貢獻(xiàn)綜合體貢獻(xiàn)客戶匹配度較高較高豐富商務(wù)辦公的產(chǎn)品線為商業(yè)提供更多中高端客戶500強(qiáng)高端服務(wù)性中小企業(yè)；快速成長(zhǎng)的中小企業(yè)高高為寫(xiě)字樓客戶提供居住配套為商業(yè)提供高端客戶為綜合體提升形象視野開(kāi)闊的一線城市客戶，外籍客戶，寫(xiě)字樓高端客戶無(wú)高為住宅提供服務(wù)為綜合體提升形象為一線城市客戶提供投資機(jī)會(huì)；為地標(biāo)寫(xiě)字樓客戶提供臨時(shí)居住配套未來(lái)(wili)發(fā)展提升品質(zhì)頂級(jí)打造精工細(xì)作共四十一頁(yè)嬰兒(yng r)明星(mngxng)瘦狗現(xiàn)金流精裝公寓商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)高價(jià)值、高形象的保障

35、企業(yè)回籠資金的保障，價(jià)值兌現(xiàn)的保障相對(duì)市場(chǎng)份額價(jià)值貢獻(xiàn)度高端酒店式公寓結(jié)合市場(chǎng)、客戶分析與項(xiàng)目自身?xiàng)l件，世聯(lián)觀點(diǎn)：以頂級(jí)寫(xiě)字樓為依托，高端商務(wù)公寓實(shí)現(xiàn)商務(wù)價(jià)值。同時(shí)打造精品酒店式公寓，以服務(wù)實(shí)現(xiàn)精裝公寓高價(jià)值。共四十一頁(yè)第三部分(b fen). 打造方向怎樣打造公寓(gngy)產(chǎn)品分物業(yè)建筑規(guī)劃安排B座產(chǎn)品打造建議C座產(chǎn)品打造建議共四十一頁(yè)1. 分物業(yè)(w y)產(chǎn)品規(guī)劃建議三種公寓產(chǎn)品(chnpn)的選擇組合商務(wù)公寓+酒店式公寓+精裝公寓（次優(yōu)組合：商務(wù)公寓+精裝公寓）產(chǎn)品組合優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)匹配度精裝公寓（全住宅）1.實(shí)現(xiàn)高價(jià)格、高收益、高形象2.產(chǎn)品單一，規(guī)劃設(shè)計(jì)方便3.充分利用超高層景觀價(jià)值1.

36、營(yíng)銷周期長(zhǎng)，回現(xiàn)慢2.投入成本較高3.A座C座產(chǎn)生內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)商務(wù)公寓（寫(xiě)字樓）1.回現(xiàn)快2.規(guī)劃設(shè)計(jì)方便1.形象提升較小2.超高層價(jià)值挖掘不高3.綜合體居住功能缺失精裝公寓+酒店式公寓（住宅+酒店）1.實(shí)現(xiàn)高價(jià)格、高收益、高形象2.精裝公寓可嫁接酒店公寓服務(wù)3.充分利用超高層景觀價(jià)值4.長(zhǎng)短居住功能互補(bǔ)，滿足不同客戶需求1.營(yíng)銷周期長(zhǎng)，回現(xiàn)慢2.投入成本較高3.產(chǎn)品多，設(shè)計(jì)復(fù)雜精裝公寓+商務(wù)公寓（住宅+寫(xiě)字樓）1.高收益、高形象和快速回現(xiàn)的平衡2.產(chǎn)品線豐富，覆蓋客戶群更廣3.充分利用超高層價(jià)值1.公寓的服務(wù)配套缺失2.產(chǎn)品多，設(shè)計(jì)較復(fù)雜？商務(wù)公寓+酒店式公寓（寫(xiě)字樓+酒店）1.回現(xiàn)快2.商務(wù)公

37、寓可嫁接酒店公寓服務(wù)3提升商務(wù)公寓檔次與形象1.居住功能較弱2.形象提升較小3.超高層價(jià)值挖掘不高商務(wù)公寓+酒店式公寓+精裝公寓（寫(xiě)字樓+酒店+住宅）1.高收益、高形象和快速回現(xiàn)的平衡2.提供中高端商務(wù)功能與長(zhǎng)短住居住功能3.充分利用超高層景觀價(jià)值4產(chǎn)品線豐富，滿足不同客戶需求5.酒店公寓服務(wù)可充分利用嫁接1.產(chǎn)品多，設(shè)計(jì)復(fù)雜共四十一頁(yè)可能的建筑安排優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)匹配度最優(yōu)方案B座商務(wù)公寓C座精裝公寓+酒店式公寓1.商務(wù)公寓價(jià)值、形象提升較大2.商務(wù)公寓體量大，能快速大量回現(xiàn)1.A座超高層價(jià)值挖掘不充分2.C座基地面積太大，中間戶型無(wú)優(yōu)勢(shì)3.C座規(guī)劃公寓缺少建筑亮點(diǎn)B座精裝公寓+酒店式公寓C座商務(wù)公

38、寓1.充分利用超高層景觀價(jià)值2.以辦公小戶型解決C座基地面積過(guò)大的問(wèn)題3.商務(wù)公寓體量適中，精裝公寓體量大，實(shí)現(xiàn)收益高1.公寓體量大，設(shè)計(jì)難度大三種公寓產(chǎn)品的規(guī)劃位置安排B座規(guī)劃酒店式公寓+精裝(jngzhung)公寓，C座規(guī)劃商務(wù)公寓注：基于(jy)居住私密性和商務(wù)純粹性考慮，商務(wù)公寓應(yīng)與酒店式公寓、精裝公寓相分離。故僅有以下兩種規(guī)劃安排。（次優(yōu)方案類似，不做深入討論）共四十一頁(yè)三種產(chǎn)品戶型(h xn)定位商務(wù)公寓總體量6萬(wàn)平米，戶型設(shè)計(jì)以100平米單元為主，預(yù)留組合空間物業(yè)類型樓盤名稱產(chǎn)品面積（）租金（元/月）商務(wù)公寓金府銀座3013033金璐天下311063035萬(wàn)科v派499955甲級(jí)

39、寫(xiě)字樓中環(huán)廣場(chǎng)140280100120錦江國(guó)際130-380120150匯日央擴(kuò)120315120150乙級(jí)寫(xiě)字樓商會(huì)大廈2003365570華達(dá)商廈1602303545新世界廣場(chǎng)1302507080成都商務(wù)公寓產(chǎn)品(chnpn)面積為30-100平米，普遍小于甲乙級(jí)寫(xiě)字樓130-380平米的面積區(qū)間共四十一頁(yè)戶型(h xn)定位酒店式公寓總體量1萬(wàn)平米，戶型設(shè)計(jì)包含70-260平米公寓類型公寓名稱 產(chǎn)品面積（）租金（元/月 ）高端酒店式公寓香格里拉84192304428盛捷江畔68400145162中低端酒店式公寓森樺苑367280110緣來(lái)公寓45659298地球村48556482好家緣2

40、8355068成都高端酒店式公寓產(chǎn)品面積最小為70平米的套一設(shè)計(jì)(shj)，最大的為香格里拉的400平米，本項(xiàng)目結(jié)合自身?xiàng)l件考慮，設(shè)計(jì)(shj)戶型面積為70-260平米共四十一頁(yè)戶型定位精裝公寓總體量7萬(wàn)平米(pn m)，戶型設(shè)計(jì)包含100-600平米(pn m)類型項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積（）銷售均價(jià)（元/）裝修報(bào)價(jià)（元/）高檔精裝公寓鷺島原石灘100200150006500朗御85506160004000富力華庭1002201600040006000譽(yù)峰17943120000350006000中檔精裝公寓力迅領(lǐng)筑46110002000疊翠峰45/85100002500龍湖三千城801201000

41、01500低檔精裝公寓恒大城9013055001500萬(wàn)科金潤(rùn)華府657095001000珠江.御景灣13014266001500成都高端精裝(jngzhung)公寓的尺度相對(duì)較大，最小面積為80-100平米套一設(shè)計(jì)，部分項(xiàng)目最大含有400-500平米頂層超大戶型，極致奢華共四十一頁(yè)B座：精裝公寓：100-600平米酒店式公寓：70-260平米A座：寫(xiě)字樓C座：商務(wù)公寓：100平米左右分物業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃(guhu)建議小結(jié)：共四十一頁(yè)A座北京銀泰中心概況位于CBD中央商務(wù)區(qū)核心(hxn)地帶，為長(zhǎng)安街上第一高度，總建筑面積35萬(wàn)平方米。由主樓（A座）及兩側(cè)對(duì)稱的186米、44層超甲級(jí)智能化寫(xiě)字樓銀

42、泰寫(xiě)字樓和人保寫(xiě)字樓組成。銀泰中心A座建筑構(gòu)成主樓（A座）63層，包括五星級(jí)酒店柏悅酒店、柏悅居和柏悅府。大樓的側(cè)翼是兩座186米高的國(guó)際高智能化寫(xiě)字樓。50-58F柏悅府 作為自住型大戶型公寓的柏悅府占據(jù)資源條件最優(yōu)的高層單位，面積為550-860m2共21套。 37-49F柏悅酒店 作為凱悅旗下最高端的酒店品牌，對(duì)物業(yè)要求高，設(shè)置在較高樓層，客房237間，酒店大堂設(shè)置在頂層資源最好(zu ho)的位置，樹(shù)立高品質(zhì)形象。 7-36F柏悅居 為酒店服務(wù)式公寓，面積132-242m2，共216套。北京柏悅酒店專屬服務(wù)，中西合璧完美設(shè)計(jì)。案例借鑒1北京柏悅居，北京CBD頂級(jí)城市公寓豪宅代表2. B

43、座產(chǎn)品打造建議共四十一頁(yè)頂級(jí)(dn j)品質(zhì)：國(guó)際級(jí)用材及裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)，打造頂尖國(guó)際公寓柏悅居大堂(dtng)部位品牌，檔次及數(shù)量大堂/走廊進(jìn)口高級(jí)石材，高級(jí)木屏，高級(jí)地毯，石膏板吊頂，刷高級(jí)乳膠漆電梯客梯3部，進(jìn)口奧的斯，速度3.5米/秒，服務(wù)于柏悅居服務(wù)梯4部，進(jìn)口奧的斯，速度5米/秒，服務(wù)于整個(gè)主樓室內(nèi)高級(jí)竹地板，優(yōu)質(zhì)地毯，輕鋼龍骨石膏板吊頂，刷高級(jí)乳膠漆裝飾國(guó)際級(jí)水準(zhǔn)的家具、燈具、雕塑和配飾。所有材料均為環(huán)保產(chǎn)品外窗雙層鋼化LOW-E鍍膜中空玻璃 柏悅居大堂裝修風(fēng)格設(shè)計(jì)靈感源于中國(guó)園林的意蘊(yùn)，景點(diǎn)元素被合理加以抽象，與酒店建筑相融合，并與環(huán)境和柏悅品質(zhì)的設(shè)計(jì)與材料完美匹配從大堂上至走廊

44、，再?gòu)淖呃冗M(jìn)入公寓內(nèi)部，寧?kù)o，私密和居家之感由弱漸強(qiáng)，猶如在中式傳統(tǒng)的宅第，如花園，轉(zhuǎn)回廊，入正房各部位用材及裝修標(biāo)準(zhǔn)共四十一頁(yè)北京柏悅居：超大空間尺度(chd)戶型，奢華精裝修標(biāo)準(zhǔn)一居室(j sh)：132-138m2二居室：240-242m2 首層獨(dú)立大堂，三部專享電梯，電梯刷卡進(jìn)入柏悅居各層 超大尺度，舒適空間 電動(dòng)窗簾，光控，石材地取暖 精裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000-7000元/平米 客戶以港臺(tái)和外籍人士為主5M5M5M5M5M4.75M5M4.75M共四十一頁(yè) 24小時(shí)保安及閉路電視監(jiān)控 禮賓服務(wù) 每日酒店客房式清潔服務(wù) 悅健身中心健身房 悅健身中心室內(nèi)溫水泳池 公共區(qū)域內(nèi)設(shè)備(shbi)設(shè)

45、施的維護(hù) 私人健身（需額外收費(fèi)）物業(yè)管理費(fèi)：2美金/月，僅包括公共部分的管理，附加酒店式服務(wù)(fw)需另行收費(fèi)。 提供中介租賃服務(wù)，并收取服務(wù)費(fèi)用。柏悅居由凱悅酒店管理集團(tuán)成立物業(yè)管理公司進(jìn)行服務(wù)，業(yè)主多為投資性購(gòu)買，銷售時(shí)參考的租金水平為30美元/*月。酒店式服務(wù)項(xiàng)目中醫(yī)按摩及草本護(hù)理（需額外收費(fèi)） 美甲吧，定期鮮花，客房送餐，專職酒店管家支援 宴請(qǐng)策劃，私人廚師（需額外收費(fèi)） 洗衣服務(wù) 私人飛機(jī)租賃凱悅酒店集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面管理頂級(jí)服務(wù)：由凱悅國(guó)際物業(yè)管理，享受與柏悅酒店同等的個(gè)人化親切服務(wù)共四十一頁(yè)天璽II物業(yè)分區(qū)1-38F為香港W Hotel，合共設(shè)有393個(gè)房間50-70F為服務(wù)式住宅“港景匯”，共設(shè)266個(gè)房間，間隔包括開(kāi)放式、1房、2房及3房，標(biāo)準(zhǔn)單位面積464至1420平方英尺。 天璽II其余部份為“海鉆璽”(12-38F)及“天鉆璽”(