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1、第 PAGE 15 頁(yè) 共 NUMPAGES 15頁(yè)小區(qū)(xio q)工程管理指導(dǎo)書批準(zhǔn)(p zhn):審核(shnh):編制:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司編制日期:2013年3月5日目錄(ml)工程(gngchng)簡(jiǎn)況公司對(duì)本項(xiàng)目(xingm)的基本要求本工程的管理重點(diǎn)和難點(diǎn)工程管理架構(gòu)工程質(zhì)量控制現(xiàn)場(chǎng)成本控制工程進(jìn)度控制材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃安全生產(chǎn)文明施工成品保護(hù)配合銷售策略工程資料管理監(jiān)理公司的工作要求工程移交一、工程(gngchng)概況1、基本(jbn)概況序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1工程名稱住宅小區(qū)2工程地點(diǎn)3建設(shè)單位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司4設(shè)計(jì)單位中國(guó)中建設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司5監(jiān)理單位監(jiān)理公司6總包單位建設(shè)集團(tuán)7
2、合同工期8質(zhì)量目標(biāo)結(jié)構(gòu)優(yōu)良 2、建筑設(shè)計(jì)概況(gikung)序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1總建筑面積100000m2地上建筑面積80000 m2地下建筑面積20000 m22建筑層數(shù)、高度6棟高層住宅下地下兩層,地上18層,建筑高度54米,純地下室車庫(kù)一層。S2、S3為兩層框架結(jié)構(gòu),建筑高度8.7米30.000絕對(duì)標(biāo)高16.706米4基底標(biāo)高塔樓及車庫(kù)-7.7米;S1-8.2米;S2、S3-2.1米。5耐火等級(jí)一級(jí)6非承重墻300厚加氣砼砌塊、200厚加氣砼砌塊、100厚加氣砼砌塊、100輕集料混凝土砌塊。7保溫外墻80厚巖棉復(fù)合板薄抹灰屋面保溫100厚巖棉復(fù)合板8裝修門窗工程塔樓為斷橋鋁合金門窗,進(jìn)戶門
3、為四防護(hù)門,戶內(nèi)為木門,豎井為防火門樓地面花崗巖地面、細(xì)石混凝土樓地面、水泥樓面、陶瓷地磚樓面。外墻面仿石涂料、干掛石材內(nèi)墻面貼瓷磚墻面、白水泥漿墻面頂棚乳膠漆頂棚、白水泥漿頂棚屋面不上人屋面為涂料保護(hù)層屋面9防水工程室內(nèi)需做防水之房間10厚無(wú)機(jī)鹽防水砂漿屋面二道3.0厚SBS防水卷材3、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)概況(gikung)序號(hào)項(xiàng) 目?jī)?nèi) 容1結(jié)構(gòu)形式基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式筏板基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)形式S1、地下車庫(kù)為全現(xiàn)澆鋼筋框架結(jié)構(gòu);塔樓為剪力墻結(jié)構(gòu)2地下防水混凝土自防水底板、地下室側(cè)壁,地庫(kù)頂板柔性防水二道3.0厚SBS防水卷材3混凝土等級(jí)基礎(chǔ)及地下室外墻抗?jié)B混凝土抗?jié)B等級(jí)S6基礎(chǔ)墊層C15塔樓-2-3層墻柱為C40
4、、4-11墻柱為C35、其余為C30。地下車庫(kù)除框架柱為C35外其余為C304抗震設(shè)計(jì)工程設(shè)防烈度8度抗震等級(jí)二級(jí)5主要結(jié)構(gòu)尺寸(mm)剪力墻厚度100, 200, 300底板厚度700樓板板厚100,140,150,等框架柱斷面尺寸塔樓800800,800550,800700550600等;地下車庫(kù)300X3006樓梯形式板式樓梯4、施工(sh gng)條件(1)目前(mqin)三通一平已基本完成,施工用水、用電情況良好?;娱_(kāi)挖、護(hù)坡已經(jīng)施工完畢,進(jìn)場(chǎng)后即可組織施工。(2)工程所處位置道路(dol)暢通,交通比較便利,各種原材料及半成品來(lái)源充足有保障。(3)市場(chǎng)貨源充足,完全滿足工程施工需
5、求。二 公司對(duì)本項(xiàng)目的基本要求一期1、2#樓2013年4月10日完成主體結(jié)構(gòu)(含屋頂造型結(jié)構(gòu)),2013年8月6日完成裝修,2013年9月15日交付使用;二期2013年10月3日完成主體結(jié)構(gòu)(含屋頂造型結(jié)構(gòu)),2014年6月30日完成裝修,2014年8月底交付使用;工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良,減少投訴率;力爭(zhēng)節(jié)省施工造價(jià)。三 本工程的管理重點(diǎn)和難點(diǎn) 1、工程質(zhì)量:樹精品工程是公司質(zhì)量方針,打造優(yōu)質(zhì)工程,樹立良好品牌也是公司發(fā)展方向和動(dòng)力; 2、工期并不寬裕:一期工程還剩下5個(gè)月施工時(shí)間,而主體結(jié)構(gòu)還未完成,外線、綠化又需提前插入施工,多工種交叉作業(yè)不可避免;二期工程有12個(gè)月施工時(shí)間,但工程量較大; 3
6、、配合銷售:為配合現(xiàn)場(chǎng)銷售展示,公司(n s)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)文明施工要求越來(lái)越高,配合內(nèi)容也越來(lái)越多,在施工計(jì)劃中應(yīng)充分考慮這一因素; 4、一期未完、二期又開(kāi),兩期穿插施工(sh gng),施工棟號(hào)多,施工班組多,施工人員多,工序(gngx)交叉多,進(jìn)度與質(zhì)量,交叉作業(yè)與施工場(chǎng)地各種矛盾需協(xié)調(diào)解決。 5、防滲漏: 5.1地下室外墻滲漏預(yù)防措施:首先注意抗?jié)B混凝土配合比設(shè)計(jì),盡量減少混凝土水灰比,嚴(yán)格控制外加劑的滲量,加強(qiáng)混凝土澆筑振搗管理,確???jié)B混凝土連續(xù)澆筑且振搗密實(shí),加強(qiáng)混凝土養(yǎng)護(hù)等措施,加強(qiáng)對(duì)穿墻管道、套管預(yù)埋預(yù)留打口等工序質(zhì)量驗(yàn)收,加強(qiáng)對(duì)外墻防水層施工質(zhì)量檢查和控制及防水層的保護(hù)措施。 5.
7、2外墻滲水預(yù)防措施:注意外墻材料質(zhì)量、砌筑質(zhì)量、穿墻螺栓及預(yù)留洞口的處理; 5.3外窗滲漏的預(yù)防措施:注意外窗三性檢測(cè)、外窗安裝質(zhì)量、周邊嵌縫材料及施工、密封膠質(zhì)量及施工質(zhì)量的控制; 5.4樓地面的滲漏預(yù)防措施:注意樓板上荷載的時(shí)間控制和加強(qiáng)樓板混凝土養(yǎng)護(hù),注意廚房、廁所內(nèi)穿樓板管道及管道周邊填縫材料及密實(shí)性; 5.5屋面滲漏的預(yù)防措施:主要是控制防水材料、防水施工方案、防水施工質(zhì)量以及管道及細(xì)部處理等環(huán)節(jié); 5.6管道安裝滲漏預(yù)防措施:主要控制管道材料質(zhì)量、管道接頭安裝質(zhì)量、做好氣密性試驗(yàn)和灌水試驗(yàn)。 6、樁基礎(chǔ)施工 7、樓板結(jié)構(gòu)面平整度及標(biāo)高控制; 8、地下室、屋面防水工程; 9、衛(wèi)生間防
8、水; 10、水、暖、電管線預(yù)留、預(yù)埋; 11、配電箱、配電柜安裝; 12、裝修及成品保護(hù); 13、外掛石材; 14、外墻保溫; 15、外墻涂料。四 工程(gngchng)管理架構(gòu)公司領(lǐng)導(dǎo)工程管理部監(jiān)理公司項(xiàng)目經(jīng)理其他人員安全管理組質(zhì)量檢查組工程技術(shù)組五 工程質(zhì)量控制(kngzh)1、工程質(zhì)量目標(biāo)(mbio)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有效監(jiān)控,房間檢查率100%,問(wèn)題處理率100%??⒐を?yàn)收:核驗(yàn)優(yōu)良、8個(gè)分部工程優(yōu)良,觀感88分以上;施工過(guò)程中,各驗(yàn)收的分部分項(xiàng)工程合格率為100%;保證工程的使用功能,特別是屋面、外墻、廚衛(wèi)、地下室等滲漏水(以戶為單位,滲漏率要求小于1%),墻面裂縫,給排水通暢等等。2、
9、質(zhì)量管理制度成立專門的質(zhì)量檢查組,專職負(fù)責(zé)工程的施工質(zhì)量檢查工作;全面貫徹 “100%檢查”的質(zhì)量管理措施,建立起每戶質(zhì)量檢查檔案,力求從主體鋼筋綁扎、混凝土澆注到最后的裝修階段,對(duì)每一個(gè)分項(xiàng)工程質(zhì)量都進(jìn)行記錄,做到少出錯(cuò)、不出錯(cuò),每戶的質(zhì)量自始至終有人跟蹤落實(shí),責(zé)任到人頭;制定詳細(xì)、可操作的質(zhì)量獎(jiǎng)罰細(xì)則,對(duì)檢查施工過(guò)程中出現(xiàn)的分項(xiàng)工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行獎(jiǎng)罰;完善質(zhì)量管理體系,加強(qiáng)三檢制度;對(duì)達(dá)不到甲方要求的管理人員(質(zhì)量不合格、進(jìn)度達(dá)不到計(jì)劃、不配合、不遵守工地紀(jì)律),應(yīng)要求施工單位予以更換;3、質(zhì)量管理技術(shù)措施材料(cilio)選用方面,應(yīng)優(yōu)先考慮提高工程質(zhì)量方面的因素;為保證工程質(zhì)量,對(duì)外墻砌
10、體、外墻裝飾材料、鋁合金門窗、屋面隔熱材料、防水材料等重要的建筑材料,在成本可以接受的條件下,盡量采用質(zhì)量更可靠的新產(chǎn)品、新工藝進(jìn)行施工;加強(qiáng)材料的取樣、送檢、試驗(yàn)的管理,提前作好(zu ho)送檢工作,重要材料的取樣監(jiān)理必須見(jiàn)證取樣;采取具體有效的措施對(duì)成品進(jìn)行(jnxng)保護(hù);甲方和監(jiān)理人員應(yīng)充分熟悉圖紙,在總承包工程和甲方分包專業(yè)開(kāi)工前,應(yīng)組織人員進(jìn)行圖紙會(huì)審,并對(duì)分包與總包圖紙的吻合性進(jìn)行核對(duì);施工難點(diǎn)及業(yè)主易投訴的地方(滲漏,空鼓裂縫,建筑尺寸標(biāo)高,成品保護(hù)等),乙方先報(bào)施工方案,做樣板(含標(biāo)準(zhǔn)間),確認(rèn)后方可大面積施工。質(zhì)量管理措施 A、施工單位需加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量交底及督促工作,現(xiàn)場(chǎng)
11、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)反饋監(jiān)理協(xié)調(diào)解決。 B、關(guān)健工序、隱蔽工程、閉(試)水試驗(yàn)等重要工序施工前,施工單位需提前1天以書面形式上報(bào)監(jiān)理,監(jiān)理必須組織驗(yàn)收旁站檢查,并編制相關(guān)記錄,現(xiàn)場(chǎng)拍照存檔,驗(yàn)收合格后,方可進(jìn)入下道工序。 C、監(jiān)理每日檢查現(xiàn)場(chǎng)施工情況,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,需組織施工單位現(xiàn)場(chǎng)交底,及時(shí)整改,發(fā)現(xiàn)重要問(wèn)題,需及時(shí)下發(fā)監(jiān)理通知單,并及時(shí)上報(bào)甲方備案。施工單位必須及時(shí)整改,并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回復(fù)監(jiān)理備案,對(duì)未及時(shí)回復(fù)情況,監(jiān)理對(duì)施工單位處以工程罰款,報(bào)甲方備案。 D、監(jiān)理每周二上午組織施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)工程質(zhì)量安全綜合檢查,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)督促施工單位整改,并做好拍照記錄,對(duì)于重要問(wèn)題,下發(fā)監(jiān)理通知單或處以
12、工程罰款,監(jiān)理及時(shí)編制工程檢查報(bào)告,每周三上午上報(bào)甲方備案。 E、每周三上午9:00監(jiān)理主持召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)工程例會(huì),對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量問(wèn)題、各工種配合問(wèn)題、安全生產(chǎn)文明施工問(wèn)題進(jìn)行各方反饋及協(xié)調(diào),形成會(huì)議紀(jì)要,周四上午上報(bào)甲方、總包備案。 六 現(xiàn)場(chǎng)成本控制建立在保證工程施工質(zhì)量、工期的前提下,最大限度節(jié)約材料,減少浪費(fèi);對(duì)建筑材料的選用、施工工藝的選擇上,應(yīng)盡可能的考慮造價(jià)方面的因素;在正式開(kāi)工前,應(yīng)組織專家對(duì)施工圖紙進(jìn)行(jnxng)會(huì)審,對(duì)圖紙中不經(jīng)濟(jì)的地方進(jìn)行調(diào)整。七 工程進(jìn)度控制(kngzh)1、進(jìn)度(jnd)控制目標(biāo)(詳進(jìn)度計(jì)劃表)2、進(jìn)度管理制度加強(qiáng)工作的計(jì)劃性,項(xiàng)目部每月底編制下月的
13、工作計(jì)劃,包括總承包施工計(jì)劃、各分包單位施工計(jì)劃、各種材料設(shè)備計(jì)劃、資金計(jì)劃等等;加強(qiáng)對(duì)施工單位進(jìn)度計(jì)劃的控制力度,計(jì)劃要求具體、詳細(xì),必須有確切可行的保障措施,例如人力安排、人力來(lái)源等;每周每月必須書面填報(bào)施工計(jì)劃;完善工程例會(huì)制度,工程例會(huì)上,應(yīng)逐一核對(duì)上周計(jì)劃是否完成,對(duì)未完成的計(jì)劃應(yīng)提出完成時(shí)間,以及保障措施,對(duì)屢次不能按計(jì)劃完成的單位和個(gè)人,應(yīng)通報(bào)批評(píng)乃至經(jīng)濟(jì)制裁;加強(qiáng)分包單位(以及甲供材料設(shè)備)的管理,提前考察,提前簽定施工合同,要求分包單位提前進(jìn)場(chǎng)做準(zhǔn)備工作,提前辦理各項(xiàng)開(kāi)工前手續(xù);嚴(yán)格控制乙方的施工人員、機(jī)械設(shè)備的數(shù)量和質(zhì)量,密切關(guān)注工程進(jìn)展情況,作好各種備用計(jì)劃;如進(jìn)度嚴(yán)重滯
14、后,要求施工單位撤換有關(guān)人員,并要求承包人進(jìn)駐工地;由工程管理部組織每月一次質(zhì)量、進(jìn)度大檢查,并對(duì)當(dāng)前的情況進(jìn)行評(píng)估。3、進(jìn)度管理技術(shù)措施考慮室外工程難度大、工程量大,室外工程應(yīng)盡量提前交叉施工;項(xiàng)目部、監(jiān)理公司應(yīng)經(jīng)常對(duì)施工情況進(jìn)行檢查,如果發(fā)現(xiàn)有某個(gè)分部分項(xiàng)工程落后于計(jì)劃,應(yīng)從勞動(dòng)力、材料供應(yīng)、機(jī)械設(shè)備配置、設(shè)計(jì)圖紙、材料定板限價(jià)、管理與協(xié)調(diào)、外界不可抗力影響等因素分析,對(duì)癥下藥,解決問(wèn)題,確保工程(特別是關(guān)鍵工序)按施工計(jì)劃進(jìn)行施工;項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃應(yīng)征求由施工單位、監(jiān)理公司及我公司其他相關(guān)部門意見(jiàn)??傆?jì)劃調(diào)整應(yīng)知會(huì)本項(xiàng)目部全體人員(包括監(jiān)理、施工單位);分包計(jì)劃包括分項(xiàng)工程名稱、合同簽訂時(shí)
15、間、施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、工作完成時(shí)間等內(nèi)容; 4、進(jìn)度管理實(shí)施措施 4.1、工程總計(jì)劃 4.1.1、施工單位根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度要求,在開(kāi)工前或遇到重大變動(dòng)的情況下,需編制工程總進(jìn)度計(jì)劃,并附計(jì)劃報(bào)審審批表,及時(shí)上報(bào)監(jiān)理審核,由監(jiān)理上報(bào)甲方備案。 4.1.2、監(jiān)理需根據(jù)工程總計(jì)劃核準(zhǔn)及評(píng)估計(jì)劃的可行性,對(duì)關(guān)健工序(gngx)及重要工序編制監(jiān)理旁站及驗(yàn)收工作計(jì)劃,將關(guān)健疑難問(wèn)題及時(shí)反饋總包及甲方。 4.2、工程(gngchng)月計(jì)劃 4.2.1、施工單位根據(jù)月進(jìn)度要求,編制(binzh)工程月計(jì)劃,并附計(jì)劃報(bào)審審批表,每月24日上報(bào)監(jiān)理審核,由監(jiān)理上報(bào)甲方備案。 4.2.2、監(jiān)理需根據(jù)工程月計(jì)劃,核對(duì)上
16、月實(shí)際進(jìn)度及工程量,并核準(zhǔn)及評(píng)估下月計(jì)劃的可行性及關(guān)健疑難問(wèn)題,對(duì)關(guān)健工序及重要工序編制監(jiān)理旁站及驗(yàn)收工作計(jì)劃,以項(xiàng)目管理月報(bào)形式每月25日及時(shí)反饋總包及甲方。 4.3、工程周計(jì)劃 4.3.1、施工單位根據(jù)月工程進(jìn)度安排,編制下周工程周計(jì)劃,每周一上報(bào)監(jiān)理審核,由監(jiān)理上報(bào)甲方備案。 4.2.2、監(jiān)理需根據(jù)工程周計(jì)劃,核對(duì)上周實(shí)際進(jìn)度及工程量,并核準(zhǔn)及評(píng)估下周計(jì)劃的可行性及關(guān)健疑難問(wèn)題,對(duì)關(guān)健工序及重要工序編制監(jiān)理旁站及驗(yàn)收工作計(jì)劃,在工程周例會(huì)上及時(shí)反饋總包及甲方。八 材料進(jìn)貨計(jì)劃 1、施工單位每月需編制下月的材料進(jìn)貨計(jì)劃,每月24日前上報(bào)監(jiān)理審核,監(jiān)理審核后,以項(xiàng)目管理月報(bào)形式每月25日及時(shí)
17、反饋施工單位及甲方。 2、材料進(jìn)場(chǎng)前一天,施工單位需及時(shí)編制材料報(bào)驗(yàn)單,上報(bào)監(jiān)理準(zhǔn)備材料驗(yàn)收。 3、材料進(jìn)場(chǎng)時(shí),監(jiān)理根據(jù)材料報(bào)驗(yàn)單及質(zhì)保資料對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收合格后方可進(jìn)場(chǎng)使用,監(jiān)理要對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料進(jìn)行拍照,必要時(shí)對(duì)材料進(jìn)行封樣保存。 九 安全生產(chǎn)、文明施工1、施工單位需加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)文明施工管理工作,重視安全問(wèn)題,加強(qiáng)安全防范措施,保持現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境,材料堆放整齊,建設(shè)文明工地。2、安全監(jiān)理需加強(qiáng)組織現(xiàn)場(chǎng)安全交底工作,督促現(xiàn)場(chǎng)安全防范措施的落實(shí),發(fā)現(xiàn)安全問(wèn)題,拍照記錄,及時(shí)下發(fā)監(jiān)理通知單,施工單位必須按期整改回復(fù)。3、安全監(jiān)理需加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理,對(duì)現(xiàn)場(chǎng)雜亂差等現(xiàn)象及時(shí)督促(dc)施工單位整
18、改,并做好拍照記錄。每周二上午監(jiān)理組織施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)文明施工檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題拍照記錄,及時(shí)(jsh)下發(fā)監(jiān)理通知單,或處以工程罰款,施工單位必須按期整改回復(fù)。監(jiān)理及時(shí)編制工程安全生產(chǎn)文明施工檢查報(bào)告,每周四上午上報(bào)甲方備案。十 成品(chngpn)保護(hù)1、合理安排各工種、各分包工程的進(jìn)退場(chǎng)時(shí)間,減少互相破壞、互相污染的機(jī)會(huì);2、采取措施對(duì)成品進(jìn)行合理的防護(hù)和包裝,待用戶入伙后方可拆除;3、安排專人值班和巡邏;4、建立責(zé)任制和獎(jiǎng)罰制度,實(shí)行誰(shuí)破壞誰(shuí)負(fù)責(zé)、誰(shuí)在現(xiàn)場(chǎng)施工誰(shuí)負(fù)責(zé)保護(hù)和監(jiān)督。十一 配合銷售策略1、配合銷售及樣板施工計(jì)劃:項(xiàng)目開(kāi)始施工施工完成確定樣板房的位置和開(kāi)放時(shí)間待定樣板房土建、樣板房樓梯施工待定銷售用室外環(huán)境待定2、加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理,對(duì)銷售場(chǎng)地和施工場(chǎng)地進(jìn)行分隔;3、采取措施保證樣板房的交樓時(shí)間、移交質(zhì)量:所有電氣管線重新設(shè)計(jì)(提前到主體施工前)、頂板取消全部預(yù)留孔洞、取消天花和地面找平層(樣板間地面在澆搗砼時(shí)及時(shí)找平,天花采用新模板); 4、樣板房的施工納入項(xiàng)目部工程質(zhì)量監(jiān)管范圍(全部管線如須改動(dòng)應(yīng)提前,煙道、防水等必須按圖施工)。十二 工程資料管理1、資料按現(xiàn)行工程資料管理規(guī)定進(jìn)行管理,當(dāng)日收發(fā)文必須當(dāng)日登記;2、工程資料分類保管,統(tǒng)一編號(hào),實(shí)行簽收制;3、工
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