江蘇省容積率計算規(guī)定

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)專心-專注-專業(yè)精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)容積率計算規(guī)則 1 總則 1.1 為規(guī)范我市規(guī)劃管理審批行為，統(tǒng)一執(zhí)行標準，根據(jù)國家和省相關規(guī)定，結合我市規(guī)劃管理實際，制定本規(guī)劃管理實施細則。 1.2 本細則是與江蘇省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（2004年版）相配套的規(guī)范性文件，適用于我市市區(qū)范圍內(nèi)的的新建、擴建和改建工程，不適用于私有住房建設工程。我市其他地區(qū)可參照執(zhí)行。 2 建筑面積 2.1 核定建筑工程設計面積應嚴格按照國標GB/T50353-2005建筑工程建筑面積計算規(guī)范執(zhí)行。 2.2 建筑面積指標應分列計容積率

2、建筑面積和不計容積率建筑面積。 2.3 住宅90平方米以下是指住宅套型建筑面積，其計算規(guī)則按照省標DGJ32/J 26-2006江蘇省住宅設計標準執(zhí)行。 3 規(guī)劃容積率 3.1 容積率指標應精確到小數(shù)點后兩位數(shù)。 3.2 在核定建筑容積率指標時，以下情形可不計入： 3.2.1 架空層并且對公眾開放的活動空間或車庫，但門廳、樓梯間等為樓層服務的圍合空間應計入。 3.2.2 兩個以上邊長不封閉、頂部用透光頂蓋遮蓋并且對公眾開放的活動空間。 3.2.3 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的地下室和半地下室。 3.2.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，

3、建筑樓層頂板高出該基準線不大于1.5米的平面范圍。 3.2.5 住宅樓底層層高不大于2.4米的配套車庫。 3.2.6 住宅建筑在兩個自然層高度范圍內(nèi)沒有永久性頂蓋的露臺。 3.2.7 配建的配電房、公共衛(wèi)生間、燃氣調(diào)壓房、垃圾房等市政配套用房和廊、亭等景觀建筑。 3.2.8 利用坡屋頂內(nèi)空間時，頂板下表面與樓面的凈高不足2.10米部分的面積以及坡屋頂內(nèi)所有不上人悶頂。 3.2.9 窗臺面抬高200mm以上的飄窗或層高不大于2.2米的落地飄窗。 3.2.10 建筑內(nèi)消防部門確認的避難層；層高不大于2.2米的設備層。 3.3 在核定建筑容積率指標時，以下情形應計入： 3.3.1 建筑外墻保溫層所占

4、的建筑面積。 3.3.2 滿足以下條件的陽臺和空中花園，按其水平投影面積的1/2計入容積率： 陽臺，進深尺寸不大于2米；空中花園，每戶只設置一處且每處面積不大于10平方米。超出以上規(guī)定的，超出部分的水平投影面積應全額計入容積率。 3.3.3 結構頂板高出室外地坪基準標高大于1.5米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。 3.3.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準，建筑樓層頂板高出該基準線1.52.2米的平面范圍，按其水平投影面積的1/2計入容積率。建筑樓層頂板高出該基準線大于2.2米的平面范圍，按其水平投影面積計入容積率。 3.4 住宅

5、及產(chǎn)權可分割銷售的商業(yè)、辦公建筑，以下情形應計入： 3.4.1 以可分割銷售單元計，有采光井、下沉庭院或車庫坡道的邊長大于其外圍周長的1/2的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計入容積率。 3.4.2 除車庫坡道外，建筑單側的采光井開口處進深大于深度（自室外地坪基準標高至地下室地坪標高的距離）或進深大于3.0米的地下室和半地下室，按其水平投影面積的1/2計算；L型、U型和口字型住宅建筑，如果所圍合的下沉庭院的短邊大于6.0米，其地下室和半地下室應按水平投影面積的1/2計入容積率。 3.4.3 層高在4.56.0米之間的部分建筑面積乘以1.5 系數(shù)計入容積率；建筑層高大于6.0米的部分建

6、筑面積乘以2.0 系數(shù)計入容積率；但不包括局部設置（開洞率小于樓層建筑面積的50%）的門廳、中庭等共享空間。 4 建筑高度 4.1 平屋頂建筑，建筑高度為室外地坪基準標高至實體女兒墻頂?shù)拇怪备叨取?4.2 坡屋頂建筑，檐口高度為室外地坪基準標高至頂層屋面檐口起坡點結構標高（頂層檐口高低不一的，以累計邊長最長的檐口高度計算）的垂直高度；建筑屋脊高度為室外地坪基準標高至頂層屋面最高的屋脊結構標高的垂直高度。 4.3 建筑最高高度，是指在風景名勝區(qū)、傳統(tǒng)歷史街區(qū)、規(guī)劃建設控制地帶及機場凈空限高區(qū)等特殊地段內(nèi)，任何建構筑物不得突破的建筑高度規(guī)定。 4.4 除4.3條規(guī)定的地段外，建筑高度的計算應符合以

7、下要求： 4.4.1 立面及平面上透空率均大于80%的裝飾構架可不計入建筑高度，也可不納入日照計算；立面及平面上透空率均在50%80%之間的裝飾構架可不計入建筑高度，但應納入日照計算。 4.4.2 平屋頂建筑中，同時滿足下列條件的樓梯間、電梯間、水箱間等附屬建筑可不計入建筑高度：其高度在6米以內(nèi)，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。 4.4.3 頂層帶閣樓的坡屋頂建筑,在坡屋面坡率斜線以下布置閣樓的，按建筑坡屋面檐口高度計算建筑高度；在坡率斜線以上布置閣樓的，按閣樓屋面檐口高度 計算建筑高度，但符合以下要求的局部突出可不計入建

8、筑高度：高出屋脊標高不大于屋脊弦高的1/2，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。 4.4.4 自然坡地建筑，按坡度方向，以建筑外墻邊的最高和最低室外地坪的連線為基準計算建筑高度，形成一個高度控制斜線。建筑應在高度控制斜線以下布置，但符合以下要求的局部突出可不計入：高出控制斜線在6米以內(nèi)，建筑單邊連續(xù)長度不超過8米且邊長之和不超過對應主體建筑邊長的1/2，建筑面積之和不超過屋面面積的1/8。 5 建筑密度 5.1 底層架空的以圍護結構（柱）外圍水平面積計入建筑密度。 5.2 在核定建筑密度指標時以下情形可不計入： 5.2.1 頂

9、板覆土不少于0.6米且結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的地下室和半地下室。 5.2.2 亭、廊等景觀小品建筑。 5.2.3 地下通道出入口頂蓋。 5.2.4 獨立的垃圾房、燃氣調(diào)壓站房、防汛泵房、配電房等市政配套建筑。 6 綠地率 6.1 在核定綠地率指標時，按以下規(guī)則計算： 6.1.1 方便到達的地下室及半地下室上部，覆土層厚度不少于1.0米的綠地，按其水平投影面積計算；覆土層厚度在0.61.0米的綠地，按其水平投影面積的1/2計算；覆土層厚度小于0.6米的綠地不得計入綠地率。 6.1.2 方便到達的非住宅建筑屋頂上，覆土層厚度不少于0.6米的綠地，按其水平投影面積的1/4計算；覆

10、土層厚度小于0.6米或單片面積小于20平方米的綠地不得計入綠地率。 6.1.3 集中綠地中的硬質活動場地、人行步道面積均可計入綠地率，但硬質地面不宜大于30%；堆場和車行交通使用的場地不得計入綠地率。 6.1.4 采用植草磚等生態(tài)措施的場地按其水平投影面積的1/2計入綠地率。 7 建筑退界距離。 7.1 建筑后退用地紅線距離以建筑物地面以上最突出的外墻（含柱）邊線計算。 7.2 建筑后退用地紅線3米以內(nèi)的地上、地下空間范圍，不得外伸或外挑任何建（構）筑物。特殊地段，規(guī)劃設計條件中有另行規(guī)定的除外；相鄰用地單位間有特別協(xié)議的除外。 7.3 建筑后退用地紅線大于3米的地上、地下空間范圍，在滿足消防

11、、交通和施工安全要求的前提下，可以外伸或出挑符合以下條件的建（構）筑物。 7.3.1 頂板覆土不少于0.6米的地下室。 7.3.2 高差不大于0.6米、進深不大于2米的踏步和坡道。 7.3.3 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構架和開敞陽臺。 7.3.4 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和風井。 7.3.5 門衛(wèi)房、垃圾房、燃氣調(diào)壓站房、泵房、獨立配電房等小型附屬建筑。 7.3.6 經(jīng)規(guī)劃批準的地面立體機械停車位。 7.3.7 經(jīng)規(guī)劃批準的過街連廊和過街樓。 7.3.8 相鄰用地單位間有特別協(xié)議的建（構）筑物。 7.4 除有特別規(guī)定，圍墻退界距離應滿足以下要求： 7.4.1 臨城

12、市道路、綠化等公共用地的圍墻基礎不應超出用地紅線。 7.4.2 相鄰用地單位間的圍墻中心線應與用地紅線對齊。 8 建筑間距 8.1 在滿足日照和消防要求的前提下，以下建（構）筑物可不計入建筑間距： 8.1.1 結構頂板高出室外地坪基準標高不大于1.5米的地下室和半地下室。 8.1.2 建筑上出挑的雨篷、屋檐、構架和開敞陽臺。 8.1.3 沒有頂蓋且實體護欄高度不大于0.6米的地下室坡道、踏步和風井。 8.2 地面立體機械停車位應按附屬建筑的標準控制與其他建筑的日照和最小間距。 8.3 多層及高層建筑的最小間距，在滿足日照和消防要求的前提下，局部突出的公共樓梯間和門廳可不計入，但突出部分的總長超

13、過相應建筑邊長1/2的或連續(xù)長度超過8米的，按突出部分垂直投影線計算。 8.4 局部相連的住宅建筑如不能同時滿足以下要求，應作為不同建筑單體來控制建筑最小間距：相連的建筑使用性質相同；除共有的地下室和裙房外，相連的層數(shù)不少于較低建筑其余樓層的1/2；應有實際功能性（非裝飾性）連通；滿足日照和消防要求。 8.5 相對山墻一側或兩側都無窗戶、陽臺或開門的建筑之間如不緊鄰，除滿足日照和消防要求外，還應滿足以下要求：低層與低層建筑相對山墻間距不得小于2.0米；高層與高層建筑相對山墻間距不得小于6.0米；其余情況下，建筑相對山墻間距不得小于4.0米。 9 術語釋義 9.1 室外地坪基準標高：規(guī)劃設計要點中規(guī)定的道路標高；沒有規(guī)定的，以基地相鄰的主要城市道路的平均標高為基準，但不得低于當?shù)氐姆篮闃藴省?