XXXX新華大廈開發(fā)定位策劃報告ppt課件

1、新華發(fā)行集團新華大廈開發(fā)定位謀劃報告北京贏策地產機構2021年前言首先贊賞新華發(fā)行集團對我公司的信任，給予我公司為貴集團擁有開發(fā)權的通遼市新華大廈工程前期研討和產品定位的參與時機。在8月初與貴集團相關指點接洽后，我公司組織了專案小組前往通遼市，開展了為期3周的市場調研，根據(jù)調研結果和我方判別，預測未來市場空間與產品方式，對通遼新華大廈工程作出了產品定位和規(guī)劃方案建議，供貴集團公司在日后執(zhí)行開發(fā)過程中參考。前言在開場探研通遼新華大廈的定位前，我方對工程的研討方向做出了以下確定：著重予研討通遼市的宏觀市場，以判別未來市場開展形狀，由于本工程的正式運營周期應從2021年中期開場，因此當期市場數(shù)據(jù)并不

2、代表未來市場數(shù)據(jù)。偏重于研討通遼市中心商業(yè)圈的開展動向和通遼商業(yè)格局的變化，而不落于詳細的市場個案分析之中，從而判別未來市場的真正需求。偏重于研討文化產業(yè)在通遼市的市場空間，并在研討中探尋該市場空間該當對位的產品方式。在業(yè)態(tài)規(guī)劃當中，盡能夠利用已有的市場需求，進一步開展擴展該市場空間，以實現(xiàn)“目的性消費市場，保證本工程的商業(yè)部分在傳統(tǒng)商業(yè)圈中脫穎而出。前言在詳細規(guī)劃方案中，盡能夠真實可行的規(guī)劃開發(fā)面積，增大利潤空間；在開發(fā)前期規(guī)劃合理的“回籠資金的產品，在工程開發(fā)后期，規(guī)劃合理的“繼續(xù)運營產品。在實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的根底上，盡能夠躲避“畫蛇添足的設計方案，降低施工本錢，減少前期投入。前言本方案

3、是經過我方深化研討后的簡要成果展現(xiàn)，大量研討觀念還需予貴集團公司深化溝通交流，并推導出最終可行方案。本方案報告分為四大部分：“分析篇、“定位篇、“規(guī)劃篇和“開發(fā)篇?！胺治銎獜暮暧^、中觀、微觀三個維度分析市場，探尋市場空間和未來需求。“定位篇在結合本工程和貴集團公司需求的根底上，為工程開發(fā)進展定位建議?！耙?guī)劃篇由我公司提出初步產品規(guī)劃設計建議，對產品的詳細功能和建筑規(guī)劃進展規(guī)劃，已為本工程的最終成型方案提供參考?！伴_發(fā)篇是基于本工程的現(xiàn)實情況，我方提出的開發(fā)戰(zhàn)略性建議。本方案報告雖然經過詳細的調研和討論，但由于成稿時間較為緊湊，不免有疏漏之處，觀念上也能夠有缺乏之處，還請貴集團指點指正。分析篇分

4、析篇本篇概要：分析篇是經過宏觀經濟市場分析、中觀通遼市科爾沁區(qū)中心商業(yè)區(qū)的分析、微觀工程宗地詳細情況分析，已探尋兩個問題：1.通遼未來商業(yè)市場的需求和變化；2.本工程可開發(fā)的方向和應躲避的市場空間。分析篇的結論觀念能夠因人而異，我方觀念也不免有偏頗之處，但原始數(shù)據(jù)準確，來源全部由我方調研人員一手獲取，應為貴集團公司可信任的根底數(shù)據(jù)參考。第一部分、通遼市宏觀經濟分析第一部分、通遼市宏觀經濟分析通遼經濟地理情況通遼歷史文化開展通遼經濟情況與產業(yè)情況通遼各產業(yè)開展情況通遼消費市場情況通遼科爾沁區(qū)城市建立開展通遼市科爾沁區(qū)房地產市場情況通遼市下級行政區(qū)縣開展情況一、通遼經濟地理情況第一部分、通遼市宏觀

5、經濟分析一、通遼經濟地理情況通遼市位于內蒙古自治區(qū)東部，總面積59535平方公里，南北長約418公里，東西寬約370公里。通遼東靠吉林省、西接赤峰市、南依遼寧省、西北和北邊分別與錫林郭勒盟、興安盟為鄰，屬東北和華北地域的交匯處。第一部分、通遼市宏觀經濟分析一、通遼經濟地理情況1 通遼的地理屬性通遼商業(yè)消費市場根本傾向于學習沈陽，跟隨沈陽，當?shù)馗呦M人群也經常到沈陽消費購物，因此，通遼的高端消費市場遭到一定的制約，開展程度不高，消費才干普通?？梢哉f，通遼市在行政劃分上屬于內蒙古，但從經濟傾向上是東北屬性城市。第一部分、通遼市宏觀經濟分析通遼市316 km322 km568 km856 km140

6、3 km1. 通遼的地理屬性通遼市位于我國東北腹地，東距沈陽316公里，東北面間隔長春322公里，向北間隔哈爾濱568公里，西南間隔北京856公里，而向西間隔內蒙古首府呼和浩特1403公里。由于通遼間隔沈陽市近于呼和浩特，通遼的產業(yè)經濟也受沈陽深度影響，人民消費習慣也跟隨于沈陽、長春等東北指點型城市。通遼整體經濟屬性偏向于沈陽市。一、通遼經濟地理情況2. 通遼的地理格局通遼市城鎮(zhèn)規(guī)劃非常合理，處于指點位置的科爾沁區(qū)位于通遼市的中部，下轄5旗1縣1市分別環(huán)繞于科爾沁區(qū)周圍，這種地理格局使各下級縣市的經濟流通完全傾向于科爾沁區(qū)，在當?shù)刈畲笙拗频谋９芰私洕骱蜕虡I(yè)消費額，使得科爾沁區(qū)的商業(yè)市場長期昌

7、盛穩(wěn)定。通遼所轄的一區(qū)五旗一縣一市總人口391萬，整體經濟是以“農業(yè)、“畜牧業(yè)和“交通物流業(yè)為根底，近年來重點開展“采礦業(yè)和“新型工業(yè)，經濟開展情況穩(wěn)定，人口數(shù)量平穩(wěn)緩增。第一部分、通遼市宏觀經濟分析300多萬人口從開展動向上均傾向于“科爾沁區(qū)，希望到市區(qū)“生活“任務“就學“消費“就醫(yī)等，因此，只需50平方公里的科爾沁區(qū)，商貿業(yè)、酒店業(yè)、餐飲文娛業(yè)等運營性行業(yè)均維持著昌盛的形狀。第一部分、通遼市宏觀經濟分析一、通遼經濟地理情況3. 城市位置東北區(qū)交通樞紐通遼市的特殊地理位置，決議了他在東北地域的交通樞紐的位置。通遼機場可起降大型民航客機；集通線、京通線、通讓線、大鄭線、平齊線、通霍線六條鐵路經

8、過通遼，省際大通道、通赤高速公路也經過通遼，大量礦產、糧食資源從通遼運輸至全國各地，構成了通遼大交通、大物流的未來開展戰(zhàn)略部署。通遼提出“縱穿南北、橫貫東西的高速公路建立規(guī)劃，構成與遼寧、吉林及京津地域相銜接的快速通道和能源運輸通道。未來5年，通遼將投入190億元進展道路建立，通遼將成為蒙東區(qū)最重要的交通樞紐。第一部分、通遼市宏觀經濟分析3. 城市位置東北區(qū)第九大重鎮(zhèn)2021年，通遼GDP位居東北地域第9位，2021年，通遼市GDP達1471億元，增長23%，一舉超越松源成為東北地域第8位。東北地區(qū)排名全國排名城市2010年地區(qū)生產總值（億元）所屬省份114大連5150.00遼寧1217沈陽5

9、012.90遼寧2324哈爾濱3665.90黑龍江1428長春3369.70吉林1534大慶2900.00黑龍江2649鞍山2220.00遼寧3768吉林1745.00吉林2889松源1306.00吉林3999通遼1185.00內蒙古4第一部分、通遼市宏觀經濟分析二、通遼歷史文化開展第一部分、通遼市宏觀經濟分析二、通遼歷史文化開展蒙古族文化發(fā)祥地之一傳統(tǒng)的科爾沁文化源遠流長?？茽柷卟菰敝链笈d安嶺中部山脈，南至遼河、柳河、大凌河流域，西至西拉木倫河、老哈河流域，這里地域遼闊，物產富饒，林草豐盛，宜牧宜獵，歷史上孕育了強大的游牧民族，科爾沁草原西南部的紅山文化、中北部的富河文化、東部的昂昂溪文化

10、。蒙古族主要聚居地，新蒙古文化的弘揚之地通遼市390萬人口中，擁有160萬蒙古族人口，是我國著名的蒙古族聚居地。這里曾是清代國母孝莊文皇后、愛國將領僧格林沁、民族英雄嘎達梅林的故土。目前，通遼市是蒙古族文化的主要傳承地域，被譽為“中國安代藝術之鄉(xiāng)、“中國民族曲藝之鄉(xiāng)和“中國版畫藝術之鄉(xiāng)、“中國馬王之鄉(xiāng)。這里是新蒙古文化的推進和弘揚之地，一年一度的“哲里木賽馬節(jié)曾經構成一定的影響力，舉行規(guī)模一年比一年宏大。第一部分、通遼市宏觀經濟分析二、通遼歷史文化開展當前文化產業(yè)處于相對落后形狀薄大精深的蒙古族文化在當前的通遼產業(yè)上僅表現(xiàn)為少量舞蹈、小規(guī)模的展覽展現(xiàn)和慶典儀式中的流程為主，并沒有得到很好的弘揚

11、和開展，更談不上“產業(yè)化高度。目前從事文化產業(yè)的人員在通遼并不多，文化開展企業(yè)數(shù)量也較少，傳統(tǒng)文化開展不斷處于落后形狀，新文化產業(yè)也并未構成。主要的文化產品仍以短期“節(jié)慶型晚會、“小規(guī)模上演為主，專業(yè)團體和延伸產業(yè)并未構成，更談不上有良好的市場空間。第一部分、通遼市宏觀經濟分析二、通遼歷史文化開展進一步城市化，科爾沁文化產業(yè)未來擁有宏大的開展空間文化產業(yè)是與經濟開展相輔相成的，因此在高速城市化的通遼市，在經濟快速開展的根底上，文化產業(yè)正出現(xiàn)了前所未有的良好土壤，在本次調研中，我們發(fā)現(xiàn)科爾沁區(qū)人民曾經開場強調精神生活，并非常注重下一代教育和綜合素質的培育，尤其是綜合素質培訓的需求，已不局限于針對

12、兒童，對當代青年的培訓和素質熏陶，曾經出現(xiàn)了強大的需求，這便反映出一個宏大產業(yè)市場的開展空間。第一部分、通遼市宏觀經濟分析三、通遼經濟情況與產業(yè)情況第一部分、通遼市宏觀經濟分析三、通遼經濟情況與產業(yè)情況近年來通遼經濟開展情況近年來，通遼地域經濟開展突飛猛進，經濟增長速度在內蒙古自治區(qū)牌名第二，延續(xù)五年地域消費總值增幅均超越15%。2021年地域消費總值1176.23億元，增幅到達16%；2021年地域消費總值進一步提升至1459億元，增幅到達21.8%，創(chuàng)歷史新高！第一部分、通遼市宏觀經濟分析項目時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年地區(qū)GDP660.7785.691

13、3.31055.31176.21459增幅23.0%18.9%16.3%15.5%11.5%24.0%第一部分、通遼市宏觀經濟分析三、通遼經濟情況與產業(yè)情況2021年通遼市財政總收入完成102.92億元，比上年增長24.0%。城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入16488元，增長率為15.6%；鄉(xiāng)村牧區(qū)居民家庭人均純收入7292元，增長21.5%。2021年通遼市地域消費總值估計為1800億元，估計增長20%；估計城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入19100元，增長率16%；鄉(xiāng)村牧區(qū)居民家庭人均純收入8460元，增長率16%。第一部分、通遼市宏觀經濟分析20%的經濟增速一方面反映了通遼市相對落后的經濟根底，另一

14、方面也表現(xiàn)出通遼強勁的開展勢頭和良好的前景，在這樣的經濟背景下，可以預測未來的居民消費指數(shù)將一路高揚，地域商業(yè)開展將日新月異。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況農業(yè)、牧業(yè)通遼市糧食產量和肉類產量在內蒙古自治區(qū)均列第一位，素有“內蒙古糧倉和“中國黃牛之鄉(xiāng)的佳譽。東部和中部平原處于世界黃金玉米帶，是國家重要的商品糧基地和畜牧業(yè)消費基地。目前，已構成100億斤玉米、200萬頭黃牛、50萬畝紅干椒、50萬畝蕎麥、30萬畝蓖麻的種植養(yǎng)殖規(guī)模，玉米、紅干椒、蕎麥、肉牛等部分農畜產品在世界上有較高的知名度，而且在一定程度上可以影響行業(yè)市場價錢

15、。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況新型能源產業(yè)通遼市現(xiàn)具備年產原煤6500萬噸，火電裝機440萬千瓦、風電累計開工536萬千瓦、建成380萬千瓦、并網360萬千瓦，年發(fā)電量220億千瓦時，年產單晶硅4500噸、多晶硅1500噸的才干，并正在加快推進風力發(fā)電、光伏發(fā)電、風光互補發(fā)電等新能源產業(yè)。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況新型煤化工產業(yè)通遼市被國家列為煤化工基地。目前已構成20萬噸乙二醇、10萬噸草酸、880萬噸褐煤提質的消費才干，并正在重點開展乙二醇及草酸下游聚酯樹脂、合成纖維、草酰胺，苯胺下游聚氨酯、橡膠助劑、塑料助劑以及煤制氣等煤精深加工產業(yè)。第一部

16、分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況生物科技產業(yè)通遼市目前有10余家玉米深加工企業(yè)，曾經構成了味精、氨基酸、酒精、溶劑、淀粉等10多條產業(yè)鏈，年玉米綜合轉化才干到達450萬噸，目前仍有100萬噸淀粉、40萬噸酒精向產業(yè)鏈下游轉化的空間，并正在開展食品添加劑、生物醫(yī)藥等玉米“樹型產業(yè)鏈，全力打造全球最大的小氨基酸基地。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況綠色食品加工產業(yè)通遼市現(xiàn)已構成年加工肉牛37萬頭、肉羊270萬只、生豬470萬口、禽類7600萬只、日處置鮮奶800噸的才干，并正在加快開展農畜產品精深加工產業(yè)鏈，建立區(qū)域性綠色食品加工基地。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、

17、通遼各主要產業(yè)情況有色金屬加工產業(yè)作為內蒙古確定的兩個鋁產業(yè)基地之一，通遼市現(xiàn)已構成了以煤發(fā)電、以電煉鋁、以鋁做深加工的煤電鋁聯(lián)營、循環(huán)開展的產業(yè)格局，具備年產6500萬噸煤、440萬千瓦火電裝機、95萬噸電解鋁、70萬噸鋁后加工、70萬噸銅熔煉加工的才干。并正在重點開展鋁、銅、鎳、鉛鋅及深加工產業(yè)，力爭打造國家級有色金屬加工基地，到“十二五期末，通遼市將構成年300萬噸電解鋁、240萬噸鋁后加工、60萬噸鎳合金的消費才干。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況先進配備制造產業(yè)通遼市現(xiàn)已構成年產風機1800臺套、塔筒1600臺套、葉片600臺套的才干，并正在加快開展機械制造及汽車零

18、部件加工產業(yè)，建立東北地域配備制造業(yè)的配套基地。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四、通遼各主要產業(yè)情況文化產業(yè)通遼市是一座歷史悠久、文化底蘊深沉的城市，是蒙古族文化的主要傳承地域。長期以來，蒙漢等各族人民發(fā)明了獨具特征的科爾沁文化，被譽為“中國安代藝術之鄉(xiāng)、“中國民族曲藝之鄉(xiāng)和“中國版畫藝術之鄉(xiāng)、“中國馬王之鄉(xiāng)。目前通遼市文化產業(yè)開展相對落后，產業(yè)化市場并未建立，城鎮(zhèn)居民在文化產業(yè)方面的消費處于初級階段。通遼文化產業(yè)的商業(yè)表達主要在：“二人轉團體上演、“通遼賽馬節(jié)、“蒙古族節(jié)慶類綜合活動、“出國上演調查、“民族大學匯演、“小規(guī)模上演等方面，產業(yè)尚不興隆，從業(yè)人員較少。第一部分、通遼市宏觀經濟分析四

19、、通遼各主要產業(yè)情況通遼產業(yè)開展空間2021年6月，胡春華書記再次視察通遼市，在原第一次視察通遼時提出的重點推進通遼市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農牧業(yè)現(xiàn)代化的指點思想的根底上，對通遼市獲得的經濟開展成果予以一定，并提出“開展通遼大工業(yè)、大物流的開展戰(zhàn)略，對通遼未來的產業(yè)開展指明了道路。未來，在這個指點思想引導下，通遼市將重點開展東部物流園區(qū)和南部工業(yè)新區(qū)，工業(yè)和物流業(yè)是新興經濟的絕佳的推進根底，將全面推進通遼地域綜合經濟實力的增長，帶動大量新增就業(yè)人口，城鎮(zhèn)化開展進一步加強，居民收入還將大幅提高，消費市場還將不斷增長。第一部分、通遼市宏觀經濟分析五、通遼今年消費市場情況第一部分、通遼市宏觀經濟分析五、通

20、遼今年消費市場情況2021年前二季度，通遼市消費市場在春節(jié)、黃金周等幾個傳統(tǒng)節(jié)日的拉動下，消費品市場人氣足、購銷旺，實現(xiàn)消費品零售總額150.4億元，同比增長16.0%；限額以上零售、零售、住宿、餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額106.6億元，同比增長32.9%，全面表達高漲勢頭。第一部分、通遼市宏觀經濟分析項目時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年零售總額單位：億元135.2171.2204.4245.6290.1352增幅18.80%26.6%19.4%20.2%18.1%21.3%五、通遼今年消費市場情況通遼市消費品市場呈現(xiàn)如下特點：零售零售行業(yè)為消費主力，住宿餐飲業(yè)增幅較大

21、居民消費更加趨向晉級類商品城鄉(xiāng)市場差距逐漸減少，開展趨勢更加協(xié)調宏觀經濟平穩(wěn)較快開展，為消費品市場提供了良好的開展環(huán)境城鄉(xiāng)居民收入增長較快，帶動了消費程度的提高“家電下鄉(xiāng)帶動了鄉(xiāng)村市場消費的增長餐飲消費好于往年休閑、安康成為過節(jié)時髦第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點一、批零行業(yè)為主力，住宿餐飲業(yè)增幅較大2021年前二季度，通遼零售零售、住宿餐飲企業(yè)實現(xiàn)零售額總量分別為131.4億元、19.0億元，占社會消費品零售總額的比重分別為87.4%、12.6%，同比分別增長 14.9%、24.2%。由此可見，批零行業(yè)仍是市場主力，住宿餐飲業(yè)增幅有較大增高。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點二、居民消費更加趨

22、向晉級類商品根據(jù)對限上批零企業(yè)的統(tǒng)計，前二季度化裝品類、五金電料類、體育用品類、文化辦公用品類、家具類、汽車類和金銀珠寶類增長較快，分別增長49.4%、16.3%、61.5%、38.1%、19.2%、30.6%，增幅較大的為金銀珠寶類、煤炭及制品類，分別增長1.47倍和1.27倍。由此看出，居民消費更加向構造晉級類消費品傾斜。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點三、城鄉(xiāng)市場差距逐漸減少，開展趨勢更加協(xié)調前二季度，城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)社會消費品零售額106.0億元，同比增長16.4%；鄉(xiāng)村市場實現(xiàn)社會消費品零售額44.2億元，增長15.0%。城鄉(xiāng)差距只需1.4個百分點，呈現(xiàn)出城鄉(xiāng)市場協(xié)調開展態(tài)勢。第一部分、

23、通遼市宏觀經濟分析特點四、宏觀經濟平穩(wěn)較快開展，為消費品市場提供了良好的開展環(huán)境通遼市經濟總體堅持了平穩(wěn)增長，促進和推進消費品市場快速增長，同時消費的較快增長也有力地拉動了全市經濟的開展。今年相對放開的貨幣政策和相對低迷的投資市場也推進了消費市場的生長。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點五、城鄉(xiāng)居民收入增長較快，帶動了消費程度的提高年初以來積極采取多種措施，產業(yè)政策、財政政策、就業(yè)政策等多管齊下，逐漸建立和完善了社會就業(yè)制度，有效地實現(xiàn)了城鄉(xiāng)居民收入的增長。城鄉(xiāng)居民收入的添加，加強了居民的購買力，為消費品市場的較快增長提供了有力支撐。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點六、家電下鄉(xiāng)帶動了鄉(xiāng)村市場消費

24、的增長市委、市政府高度注重國家推行家電下鄉(xiāng)政策，積極引導和組織適宜鄉(xiāng)村消費特點、性能可靠、質量保證、物美價廉的家電產品，滿足了不同層次消費者個性化消費的需求，拉動了全市社會消費品零售總額的增長。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點七、餐飲消費好于往年春節(jié)、五一黃金周期間，餐飲市場紅紅火火。一是家庭親友聚會一向是節(jié)日餐飲消費的主體。年夜飯訂餐早，規(guī)模較大的飯店一兩個月前席位就被預定一空。二是特征店人氣旺，火鍋店、特征店爆滿，呈現(xiàn)一席難求的局面。三是“西式快餐生意紅火，肯德基、麥當勞、德克士等成為青少年聚會、就餐的首選。四是餐飲街逐漸構成，產生了集團效應，帶動通遼餐飲業(yè)的提高和昌盛，促進了居民的外出就

25、餐消費。第一部分、通遼市宏觀經濟分析特點八、休閑、安康成為過節(jié)時髦春節(jié)、黃金周期間，市民爭先去體育場、健身房、森林公園強身健體，放松心境，據(jù)通遼統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前二季度體育、文娛用品類銷售額打4.85億元，增長61.5%，是增幅最大的種類，可以看出通遼市人民的生活質量提升，對于精神文化生活的要求提升，因此，文化市場、教育市場在通遼將會有長足的開展空間。第一部分、通遼市宏觀經濟分析第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況分析第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展2021年，通遼按照建立百萬人口區(qū)域性中心城市的開展規(guī)劃，積極改造舊城區(qū)

26、、開發(fā)新經濟區(qū)，提出建立東北第終身態(tài)城規(guī)劃。至2021年通遼市城市建立已獲得驕人的成果，城市容顏大為改觀。今年年初，通遼科爾沁區(qū)確定了個重點城建工程，實施35個道路橋梁工程，改造新增道路面積120萬平方米;拆舊建新，完成棚戶區(qū)、城中村拆遷400萬平方米，改造老舊小區(qū)50個，小街小巷109條。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展2021-2021年重點開展“橋北、“河西新城區(qū)通遼提出“融入東北經濟一體化政策，打造百萬人口中心區(qū)域城市，08年通遼提出“西移北擴，一河兩區(qū)的開發(fā)政策，拉出了一個32平方公里的新區(qū)框架，高程度地完成了跨遼河的新世紀大橋、通遼大劇院、科技館、圖書館、

27、青少年活動中心、城市展覽館、藝術博物館、遼河公園、科爾沁馬城等艱苦公建立計。經過4年的建立，橋北、河西新區(qū)曾經初具規(guī)模，主要道路曾經建成通車，通遼市政府完成了建立和搬遷任務，大量行政事業(yè)單位也搬遷至新區(qū)，各類配套建立也在抓緊建立之中。諸多大型國企、國內知名民企等不斷入駐新城區(qū)，碧桂園控股香港上市、京漢新城、筆克置業(yè)等高端房地產開發(fā)商紛紛投資通遼新城區(qū)，為新城區(qū)增添了不少亮麗的顏色。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展2021年提出“東擴南移新開展想象2021年通遼提出“東擴南移開展新想象，將建立和投資中心向東南方向偏移。向東建立大型物流園區(qū)，與沈陽、長春進展經濟接軌。向南

28、開展“鐵南區(qū)，進展大規(guī)模舊城改造，利用舊城區(qū)完善的城市配套和城中村土地資源，提升城區(qū)質量，并向南與經濟開發(fā)區(qū)相銜接。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展新城區(qū)開展緩慢，短期內難以成熟在新的開展方向的指點下，原規(guī)劃的“橋北區(qū)、“河西區(qū)的建立步伐將放緩，社會投資自信心會回落，因此，新區(qū)建立將在一段時間內發(fā)生轉變，短期之內難以開展成熟，處于比較為難的局面。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況一、通遼科爾沁區(qū)城市建立開展老城區(qū)將進一步昌盛、完善東南部的開展將進一步平衡城區(qū)開展投資的中心，使得老城中心能得到不斷改舊建新，將進一步完善和昌盛。2021年，市主城區(qū)重點實施了五街七路、一橋一通

29、道、站前廣場和停車場建立，集中供熱老化管網改造、老舊住宅小區(qū)綜合改造等工程建立，改善了道路構造，方便了居民出行，優(yōu)化了有關地段的環(huán)境。2021年初，城市中心確定了個重點工程，實施35個道路橋梁工程，改造新增道路面積120萬平方米;拆舊建新，完成棚戶區(qū)、城中村拆遷400萬平方米，改造老舊小區(qū)50個，小街小巷109條。如今，主城區(qū)的道路更寬了、路燈更亮了、建筑更新了，環(huán)境有了大的改觀。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況二、通遼科爾沁區(qū)房地產市場情況第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況二、通遼科爾沁區(qū)房地產市場情況1. 總體房地產開展情況通遼科爾沁區(qū)房地產市場近年來閱歷了較大幅度的震蕩，自2007年政府提出新

30、區(qū)開展想象開場，通遼房地產市場迎來了前所未有的春天，房地產市場投資繼續(xù)高漲，2021-2021年延續(xù)三年房地產投資額堅持25%以上的增幅，房地產銷售平均價錢增幅到達180%，年平均銷售量超越220萬平米。2021年，通遼房地產市場出現(xiàn)空前高漲，尤其是新城區(qū)“橋北“河西板塊，開發(fā)面積超越620萬平方米，年銷售面積超越330萬平方米，出現(xiàn)了“供銷兩旺的局面。2021年，隨著中央政府調控力度的進一步加強，通遼房地產市場銷售情況逐漸下調，年銷售總量銳減至280萬平米以下，同比回到2007年程度。2021年中央對房地產行業(yè)的調控到達最大效果，1-8月，通遼房地產市場進入“冬季，各片區(qū)的68個在售工程無一

31、例外的不景氣，銷售情況均不如人意。其中橋北片區(qū)的銷售情況最差，成交價錢一再回落。2021年是通遼房地產市場等待上升的一年，我方估計，在歷經了2-3年的回調期之后，通遼市場的剛性需求空間逐漸加大，各旗縣的中高收入階層的購房改善需求也將得到很好的積累，通遼房地產市場或會得到新一輪的刺激和高漲。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況二、通遼科爾沁區(qū)房地產市場情況2. 固定資產投資2021年通遼科爾沁區(qū)房地產行業(yè)投資完成105.20億元，比上年增長24.6%，增幅較上年提高1.4個百分點。 城鄉(xiāng)50萬元以上投資完成101.23億元，增長25.3%，增幅較上年提高1.2個百分點。 2021年通遼科區(qū)投資額估計1

32、21.10億元，比上年增長15.1%，增幅大幅度回落，可以看出房地產市場的萎縮和投資自信心的下降。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年投資總額單位：億元35.248.968.584.4105.2121.1增幅18.80%38.9%40.1%23.2%24.6%15.1%二、通遼科爾沁區(qū)房地產市場情況3. 商品房施工面積在閱歷了5年的正增長之后，2021年通遼科區(qū)的商品房施工面積第一次出現(xiàn)下降，降幅到達17.4%。這一方面反映了市場低迷，投資者自信心缺失。另一方面也使得科區(qū)房地產業(yè)不斷降溫，恢復到相對合理的市場環(huán)境中。第二部分、科爾

33、沁區(qū)城市開展情況項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積單位：萬437.1469.8532.6610.2754.3623.3增幅39.00%7.5%13.4%14.6%23.6%-17.4%項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積371.6387440.3507.6647.2527增幅39.00%4.1%13.8%15.3%27.5%-18.6%第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年施工面積65.582.892.3102.6107.196.3增幅38.00%

34、26.4%11.5%11.2%4.4%-10.1%第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年銷售均價144718452132349342964682增幅17.0%27.5%15.6%63.8%23.0%9.0%項目/時期2007年2008年2009年2010年2011年2012年銷售均價237336894026564078868296增幅11.6%55.5%9.1%40.1%39.8%5.2%我方觀念：從上述分析表中可以看出，2021年通遼房地產市場施工面積明顯回落，商品房售價增長速度明顯放緩，證明了通遼地域現(xiàn)正處于市場低迷期，預示著未

35、來的市場環(huán)境是風險與時機并存，因此本工程的開發(fā)任務需求謹慎，留意控制風險。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況4. 2021年各分片區(qū)房地產開發(fā)情況老城區(qū)土地供應緊張，房產銷售速度放緩新城區(qū)開展迅速，供應量過大，進退維谷鐵南區(qū)新政策利好，開展落后，未見起色開發(fā)區(qū)開發(fā)量較少，不斷未被市場看好第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況老城區(qū)土地緊俏中心區(qū)依托成熟的配套資源，在全市房地產市場中優(yōu)勢明顯，銷售價錢居高，2021年市區(qū)改造舊房面積超越120萬平米，方案投資額超越39.3億元，占全市投資總額的32.45%。新開發(fā)商品房工程22個，開發(fā)面積180萬平米。中心區(qū)遭到土地資源制約，所開發(fā)的新工程普遍規(guī)模偏小，以高

36、層商品住宅為主，住宅代筆工程有：“盛世銀座、“紫云公館等，商業(yè)開發(fā)代表工程有：“中嘉大道、“新都會商業(yè)廣場、“萬城商務中心、“華申時代廣場等。從未來開展上看，中心區(qū)土地資源緊缺，難以構成大規(guī)模開發(fā)局面，因此中心區(qū)的商品房將進一步緊俏，銷售價錢提升潛力宏大。我公司估計，未來中心區(qū)的房地產市場依然會堅持供銷兩旺的態(tài)勢。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況新城區(qū)“橋北片區(qū)和“河西片區(qū)進退維谷新城區(qū)2021年房地產投資總額估計46億，工程27個，同比增長133%，占科爾沁區(qū)房地產投資的38%。新城區(qū)的房地產建立如火如荼，新增工程也非常多，但是總體處于非常被動的局面。在一河兩區(qū)、西移北擴的政策指點下，新城區(qū)大

37、量土地進入市場，新增工程繼續(xù)維持高量，但是市場容量有限，目前新城區(qū)的商品房銷售情況較差，各工程銷售量難以支撐工程的資金需求，銷售價錢維持在3300-3900元的低端程度。2021年市政府提出“東移南擴，大力開展東部物流基地的戰(zhàn)略想象，打擊了市場對于新城區(qū)投資的自信心，新城區(qū)的房地產市場遇上冰封，大部分房地產商彷徨在“繼續(xù)建立或是“等待時機的十字路口，近10個新工程推遲了開發(fā)方案，一切的工程銷售價錢達不到預期程度。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況鐵南區(qū)新政策利好，充溢新機遇在新政策想象的刺激下，鐵南區(qū)的土地成交呈上升態(tài)勢，2021年鐵南區(qū)新成交土地11宗，大多數(shù)為住宅用地，預期投資額為28億元，占

38、全市投資總額23%。但鐵南區(qū)目前仍處于相對落后的形狀，今年各工程成交情況不理想，大量開發(fā)企業(yè)處于張望態(tài)勢，很多工程上報后并未如期開工。鐵南區(qū)目前曾經廣受關注，能否能迎來高速開展，關鍵看政府的投資力度和開發(fā)的決心，目前鐵南區(qū)的房地產銷售價錢不高，維持在3600元上下，因此鐵南區(qū)曾經成為寬廣投資者關注的地域。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況東南區(qū)【開發(fā)區(qū)】雷聲大雨點小與鐵南區(qū)一同被列入未來開展重點的東南片區(qū)，今年3月份自治區(qū)審批經過，通遼開發(fā)區(qū)綜合物流園區(qū)是通遼市規(guī)劃建立的主城區(qū)“四園一港重點物流園區(qū)之一，規(guī)劃總占地面積20平方公里，建成區(qū)面積8000畝以上。目前，東南區(qū)開展比較落后，土地資源非常豐

39、富，因此作為優(yōu)良的物流基地建立，非常具有優(yōu)勢。東南區(qū)想實現(xiàn)高速開展，必需加大根底建立的投資力度，這決議于政府的開展自信心。目前東南片區(qū)已有多個物流園工程啟動，并獲得初步經濟效益，但房地產工程較少，目前該地域房地產工程僅有6個，開發(fā)面積也不大，當?shù)亻_發(fā)商并未看好本地域。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況5. 房地產個案工程情況第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況鳳凰風情街鳳凰風情街是集三星級酒店、商務辦公、休閑購物、高檔住宅為一體的大型綜合工程。鳳凰風情街位于新城區(qū)市政府北廣場300米，二道河大街與門達路交匯處，是通遼市新城區(qū)商圈的中心絕版商鋪，是通遼首個國際化體驗式主題商街。鳳凰國際風情街具有四個特點，

40、一條景觀主軸，兩條特征街巷，三個空間段落，四個業(yè)態(tài)層次。鳳凰風情街用全新運營方式和業(yè)態(tài)組合緊隨城市開展的步伐，打造新城區(qū)中心商圈。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況開發(fā)商 通遼地力房地產項目位置 新城區(qū)市政府北廣場，北300米建筑面積 32000占地面積 21000容積率 1.52建筑類型 多層綠化率20%產品類型商鋪開盤時間 2011年7月入住時間 2012年8月銷售價格 9500元/平米銷售情況一期商鋪100套售罄交房標準 毛坯鳳凰風情街第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況鳳凰風情街工程亮點：地處新城區(qū)中心，二道河大街與門達路交匯處，是新城區(qū)最繁華的中心區(qū)域。南側緊鄰政府北廣場和各大科局，東側是通遼

41、第四中學，西側和北側銜接高檔別墅區(qū)和高檔住宅區(qū)。 周邊區(qū)域缺乏配套，鳳凰風情街充分填補了需求空白。商業(yè)街曾經落成，正在現(xiàn)房招商，引來大量商家關注。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況中嘉大道中嘉大道是通遼中心商業(yè)區(qū)一座地下商業(yè)綜合體，位于向陽街商圈，是目前在售工程中地段最優(yōu)越的工程。北起明仁大街，南至太平洋廣場，西到和平路，東臨建國路，總建筑面積約23900平方米，是集餐飲、文娛、購物、休閑于一體的綜合性時髦購物地下街。工程毗鄰百貨大樓、金葉廣場、商城春天、東方購物、向陽新天地、太平洋商業(yè)廣場等知名商家，商業(yè)氣氛濃重。設有20個出入口構成內外開合、上下貫穿，全面開放、全方位溝通的立體商業(yè)空間，與周邊

42、構成有機聯(lián)動，是具有創(chuàng)新意義的工程。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況中嘉大道開發(fā)商 北京中環(huán)嘉業(yè)項目位置 向陽商業(yè)街地下建筑面積 23900占地面積 36300容積率 /建筑類型 地下建筑綠化率/產品類型商鋪開盤時間 未開盤入住時間 2013年底銷售價格 預計18000元/平米銷售情況未公開交房標準 毛坯 工程亮點：地段優(yōu)越，是傳統(tǒng)商業(yè)網的中心地下商場方式比較適宜吸納人流停留商鋪面積較小，適宜小型投資者購買第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況通遼商會大廈B座商會大廈位于科爾沁區(qū)建國路南段，北接人民公園，南鄰火車站、汽車站，交通非常便利。該大廈總建筑面積1.8萬平米，地上21層大廈，地下2層停車場。大廈

43、12至21層為精裝寫字間和公寓，全框架構造，空間自在組合。大廈2021年底開盤，大廈處于工程封頂，主要銷售寫字間和公寓，已完成銷售量4500平米，根本完成了初期銷售義務。目前工程銷售處于停滯形狀。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況華申時代廣場華申時代廣場已落成，位于永清大街和交通路交匯處，建筑面積6.8萬平米，由寫字樓、高級酒店、大型商業(yè)廣場、步行街和高檔住宅組成。華申時代廣場目前剩余近萬平米大型商鋪未售出，目前銷售形狀不理想。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況華申時代廣場開發(fā)商 通遼市華申房地產開發(fā)有限公司項目位置 永清大街 第三中學對面建筑面積 68000占地面積 19760容積率 2.87建筑類

44、型 高層 （16層、11層）綠化率24%開盤時間 2011年1月入住時間 2011年10月 銷售價格 住宅6600元/平米，商業(yè)18000元/平米銷售情況住宅部分銷售85%，商業(yè)部分銷售60%交房標準 毛胚 第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況華申時代廣場工程亮點：地段優(yōu)越，沿街面大規(guī)劃大型商業(yè)配套，生活便利4星級酒店曾經開業(yè)，帶動商業(yè)價值攀升內部步行街現(xiàn)已營業(yè)，商業(yè)帶動土地價值提升第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況龍興世紀城開發(fā)商 內蒙古霍煤龍興房地產開發(fā)股份有限公司 項目位置 阿古拉大街以北，建華南路以西 建筑面積 24萬平米 占地面積 10.2萬平米 容積率 2.02建筑類型 多層、高層 綠化率3

45、5%開盤時間 現(xiàn)已開盤，可直接認購 入住時間 2013年6月銷售價格 4200元/； 銷售情況第一階段認購220套交房標準 毛胚 龍興世紀城位于新城區(qū)，是新城區(qū)的代表工程，該工程由21萬平米住宅和3萬平米配套商業(yè)組成。該工程由當?shù)仡H有影響力的開發(fā)商投資，初期開盤時銷售火爆，但受市場低迷影響，第二階段銷售緩慢。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況龍興世紀城工程亮點：工程體量較大，是新城區(qū)的代表工程； 開發(fā)商品牌在本地的市場有一定的影響力； 工程推行力度大，在當?shù)鼐哂休^高知名度； 目前主推區(qū)域第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況希望悅圣灣開發(fā)商 通遼希望集團房地產開發(fā)有限公司 項目位置 叫來河大街以北，霍林郭

46、勒路以東建筑面積 90多萬 占地面積 50多萬 容積率 1.7建筑類型 多層、高層 綠化率35% 開盤時間 2011年開盤 入住時間 一期2012年底 銷售價格 4200/平米 銷售情況一期銷售43%交房標準 毛胚 第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況希望悅圣灣工程亮點：工程是目前通遼市房地產市場公認的較優(yōu)質工程； 園林景觀打造特別突出；5層電梯洋房居住溫馨度高； 緊鄰通遼市四中，教育資源豐富； 目前在推區(qū)域第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況地王花園開發(fā)商 通遼市馨園西部房地產開發(fā)有限公司 項目位置 通遼市橋北建國北路 哲里木大橋路西 建筑面積 120000 占地面積 40000 容積率 3.1 建筑類

47、型 高層、多層綠化率33%開盤時間 2011-9-16 入住時間 2013年底1期入住銷售價格 5000元/平米 銷售情況住宅銷售8.9%交房標準 毛胚 我方觀念：從本輪調研的20多個工程數(shù)據(jù)來看，除了“希望地產“永茂地產“霍媒地產和“碧桂園外，其他工程均銷售情況不理想。目前通遼房地產市場曾經進入冬季。目前的市場形狀是中央宏觀調控的結果，也是全國經濟不景氣的表達，通遼目前的低迷形狀將維持一段時間。雖然購房者張望心情嚴重，但各大開發(fā)企業(yè)均看好“18大以后的市場，通遼地域房產行業(yè)或將在明年后半年大幅度回暖。第二部分、科爾沁區(qū)城市開展情況下級旗縣開展情況第三部分：第三部分、下級旗縣開展情況霍林郭勒市

48、霍林郭勒市位于通遼西北端，面積22平方公里，總人口7萬余人，是一個以蒙古族為主體多民族居住的城市?；袅止找蛴袃α控S富的煤炭資源而著名，近年來迅速崛起的煤電鋁巨型工業(yè)，使其成為內蒙古東部和東北地域重要的能源基地。全國五大露天煤礦之一的霍林河露天煤礦就坐落在市區(qū)， 方案建立成為“現(xiàn)代能源密集型工業(yè)城市和“草原生態(tài)城市。 2021年全市國內消費總值30億元，財政收入30億元，旅游總人數(shù)18.7萬人次，旅游業(yè)總收入1.37億元，占全市國內消費總值的7.6%。霍林郭勒資源豐富：已探明的煤炭儲量129億噸，屬優(yōu)質褐煤，適宜開展煤炭轉化產業(yè)，可轉化為電、油、氣等。原生腐植酸儲量1.7億噸，檔次較高，為消費

49、腐植酸鉀、腐植酸鈉、黃腐植酸、復合肥、有機肥等煤化工產品提供了寬廣的前景。現(xiàn)已探明食鹽儲量2328萬噸，硅石儲量2000萬噸以上，石灰石儲量1149萬噸。目前霍林郭勒市在開發(fā)商品房工程8個，建筑面積22萬平米，城區(qū)住宅銷售均價3200元/平米，商鋪銷售均價8300元/平米。開魯縣開魯縣位于內蒙古通遼市西部85公里，全縣總人口382836人?？倕^(qū)域面積 4488平方公里，縣內地勢平坦，現(xiàn)有耕地面積141萬畝，林地面積172萬畝，草牧局面積277萬畝。開魯縣地處松遼平原，是全國重點農業(yè)產區(qū)，農產品主要以玉米為主導產品，高梁、小麥、水稻、甜菜、紅干椒各種豆類為輔產品。糧食總產年產6億公斤；玉米4億公

50、斤。紅干椒年產1萬噸左右。地下水儲量豐富，水質良好，地下水位2-2.5米，含水層90-100米，凈貯量1.269億噸。目前開魯縣在開發(fā)商品房工程12個，建筑面積47萬平米，城區(qū)住宅銷售均價3100元/平米，商鋪銷售均價7200元/平米。奈曼旗位于內蒙古通遼市西南部，開魯縣以南?？偼恋孛娣e8.6平方公里，約1220萬畝，其中耕地218萬畝，林地431萬畝，林木蓄積量320萬立方米，年采伐量10萬立方米?？側丝?3.2萬，其中農業(yè)人口37.6萬，蒙古族人口16萬。屬國家扶貧開發(fā)任務重點旗縣之一。奈曼旗經濟并不興隆，主要以農業(yè)為主。政府為使經濟格局以“農業(yè)為主加速向“工業(yè)引領全面轉型，構成了木材精細加工、農畜產品加工、礦產開發(fā)和化工四大工業(yè)支柱，著力培育了水泥、氯堿化工、染料化工、電力能源、特征農畜產品加工五大優(yōu)勢產業(yè)集群，規(guī)劃和建立了奈曼工業(yè)區(qū)、奈曼化工區(qū)、八仙筒工貿區(qū)、氯堿綜合化工區(qū)、礦產開發(fā)區(qū)、養(yǎng)殖示范區(qū)六個工業(yè)園區(qū)。目前奈曼旗在開發(fā)商品房工程