物業(yè)管理常識培訓

1、物業(yè)管理常識培訓佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司第一章 物業(yè)管理的概述及其重要性 P3第二章 物業(yè)管理的管理程序. P10第三章 物業(yè)管理公司組建及各部門職能 . P28第四章 御駕堡收樓程序 . P36第四章 針對現(xiàn)御駕堡現(xiàn)狀的相應(yīng)處理. P38目 錄2佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起，物業(yè)管理成為房地產(chǎn)的一個重要的分支。一項物業(yè)“三分在建造，七分在管理”。很多房地產(chǎn)公司把物業(yè)管理作為企業(yè)經(jīng)營的主要戰(zhàn)略決策，海內(nèi)外置業(yè)人士把物業(yè)管理作為選房的重要因素。 物業(yè)一詞自80年代引入國內(nèi)，現(xiàn)已形成了一個完整的概念，即指已建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地

2、。這里指的“各類房屋”，可以是住宅，也可以是單體的其他建筑，還可以包括商業(yè)中心、辦公大樓、工業(yè)廠房、倉庫，甚至還可以是俱樂部和運動場所等。“與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地”指的是房屋內(nèi)外各類設(shè)備、公共市政設(shè)施及相鄰的場地、庭院、干道。物業(yè)可大可小，一個單元住宅也可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一物業(yè)。第一章 物業(yè)管理的概述及其重要性3佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 “物業(yè)管理經(jīng)營人”是指從事物業(yè)管理的企業(yè)或組織?！拔飿I(yè)所有人”是指房屋所有權(quán)人，即業(yè)主。物業(yè)管理的對象是物業(yè)。物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)的所有權(quán)人和使用人。物業(yè)管理是集管理、經(jīng)營、服務(wù)于一體的有償勞動，行社會化、

3、專業(yè)化、企業(yè)化的經(jīng)營管理之路。物業(yè)管理的性質(zhì)主要是“服務(wù)性”的，是寓管理、經(jīng)營于服務(wù)之中，在服務(wù)中體現(xiàn)管理并完善管理與經(jīng)營。物業(yè)管理總的宗旨是以現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主服務(wù)，創(chuàng)造一個方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。其最終目的是實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益和心理效益的同步增長。 物業(yè)管理是指物業(yè)管理經(jīng)營人受物業(yè)所有人的委托，依照國家有關(guān)法律規(guī)范，按照合同或契約行使管理權(quán)，運用現(xiàn)代管理科學和先進維修保養(yǎng)技術(shù)，以經(jīng)濟手段對物業(yè)實施多功能全方位的統(tǒng)一管理，并為物業(yè)所有人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經(jīng)濟價值。4佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓

4、物業(yè)管理的業(yè)務(wù)范圍物業(yè)管理是一項范圍相當廣泛的多功能全方位的管理工作，就其涉及的業(yè)務(wù)范圍而言，可劃分為四類。一、物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù) 物業(yè)管理的基本業(yè)務(wù)就是對物業(yè)進行日常維修保養(yǎng)和計劃維修工作。對于一項物業(yè)來說，其房屋建筑、機電設(shè)備、供水供電、公共設(shè)施等都必須時時刻刻處于良好的工作狀態(tài)；否則，就難以發(fā)揮該物業(yè)應(yīng)有的效能。而這良好的狀態(tài)則又必須通過經(jīng)常性的維護保養(yǎng)和計劃修理才能達到。因此，維護保養(yǎng)是物業(yè)管理最基本的業(yè)務(wù)，也是保持物業(yè)完好，延長其壽命的重要保證。 5佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 二、物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù) 物業(yè)管理的專項業(yè)務(wù)包括下列幾個方面 ： 1、治安保衛(wèi) 保安人

5、員要加強物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等工作，還可以 延伸為排除各種干擾，保持生活工作環(huán)境的安靜。不管是住宅區(qū)還是 其他類型的物業(yè)，具有良好的治安保衛(wèi)就能確保業(yè)主和住戶的生命財 產(chǎn)安全，并消除他們的后顧之憂。 2、環(huán)境衛(wèi)生 清潔人員要定時定點收集和清運垃圾廢物，包括污水、雨水的排 泄，保持物業(yè)及其周圍環(huán)境的干凈、整潔。 3、消防安全 建立并執(zhí)行消防制度，配備消防器械并使之常年處于良好狀態(tài)。6佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 4、園林綠化 從事物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)及保養(yǎng)，以及提供清新怡人的生態(tài) 環(huán)境。5、日常修理 對于業(yè)主提出保修項目，必須盡快地予以解決。6、車輛交通 統(tǒng)一管

6、理物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛停放，保持物業(yè)轄區(qū)的道路、過道、電梯、扶梯等平面及垂直交通的暢通。 7佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 三、物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù) 物業(yè)管理的特色業(yè)務(wù)包括兩個方面：特約服務(wù)和便民服務(wù)。 1、特約服務(wù)主要是接受業(yè)主的委托，提供諸如車輛保管、房屋代管、 室內(nèi)清潔、家電維修、土建維修、裝飾工程、代購車船機票、代 購商品、代付各種公用事業(yè)費、代訂報刊雜志、代聘保姆、家庭 護理和接送小孩等內(nèi)容豐富的服務(wù)項目。 2、便民服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)和社會聯(lián)合舉辦的服務(wù)項目，包括： （1）商業(yè)網(wǎng)點：與商業(yè)、銀行、郵電、等部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)建 立超市、飲食店、副食品市場、洗衣房、美容美

7、發(fā)中心、公用 電信服務(wù)和儲蓄所等，以方便業(yè)主。 （2）文體娛樂：開設(shè)小型健身房、俱樂部、閱覽室、展覽室、老年 活動室等，以利于各類人員的健身娛樂活動。8佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 （3）教育衛(wèi)生：與教育部門協(xié)作在轄區(qū)內(nèi)開設(shè)托兒所、幼兒園、中小學 校；與衛(wèi)生部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)設(shè)立診療所、保健站等。（4）交通網(wǎng)點：配置必要的物業(yè)轄區(qū)與市中心的來往班車網(wǎng)絡(luò)，并與交 通部門協(xié)作在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)增設(shè)交通網(wǎng)點，以改善交通條 件，為業(yè)主提供方便。四、物業(yè)管理的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)。 我國的物業(yè)管理還處于培育和發(fā)展階段，企業(yè)管理尚未形成一定的規(guī)模，因此，有的物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費還存在入不敷出的

8、現(xiàn)象。這樣，物業(yè)管理企業(yè)就不得不采取一業(yè)為主多種經(jīng)營的方式，以多種經(jīng)營的收入來彌補管理費的短缺。目前，物業(yè)管理企業(yè)開設(shè)的多種經(jīng)營業(yè)務(wù)一般有：投資咨詢、中介、代理租賃、住房交換、住房改建、房屋翻新、設(shè)備安裝等。9佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 一、物業(yè)的前期管理 對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)-經(jīng)營-管理三個階段，物業(yè)管理作為整個房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程的一個環(huán)節(jié)，通常主要是指物業(yè)建成后提供的管理和服務(wù)，但并不意味著物業(yè)建成前在物業(yè)管理上就無所作為。事實上，經(jīng)過多年的探索總結(jié)，現(xiàn)在人們越來越認識到，良好的物業(yè)管理應(yīng)在物業(yè)的建設(shè)、甚至早期規(guī)劃設(shè)計階段就應(yīng)介入，應(yīng)參與物業(yè)開發(fā)的全過程，這

9、樣才能為物業(yè)交付使用后的管理奠定好的基礎(chǔ)。 前期介入是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)的過程，從業(yè)主和使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)和今后使用管理提出建議，并對將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準備。在傳統(tǒng)的意識中，人們常常把物業(yè)的開發(fā)看作成發(fā)展商、設(shè)計第二章 物業(yè)管理的管理程序10佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 院和施工單位的事，物業(yè)管理是在房屋建成后才開始的，似乎開發(fā)時期與物業(yè)管理無關(guān)。于是，發(fā)展商委托設(shè)計院作規(guī)劃設(shè)計，繪制出圖紙，然后又委托施工單位建筑施工，再聘請工程監(jiān)理單位參與工程質(zhì)量監(jiān)理。但經(jīng)常是一旦房屋建成交付使用后，便會出現(xiàn)許

10、多不盡人意的事。如有點大廈電梯數(shù)量不夠，難以滿足大廈用戶上下樓需要；有的住宅樓設(shè)計不盡合理，減少了房屋的使用率；有的商場電量設(shè)計偏低，影響到商場的照明效果；有的房屋在建筑施工中偷工減料，留下了質(zhì)量隱患，等等。為了避免物業(yè)開發(fā)過程中出現(xiàn)諸如此類的問題，除了發(fā)展商、設(shè)計單位、施工監(jiān)理單位應(yīng)認真執(zhí)行國家有關(guān)標準和嚴格把關(guān)外，物業(yè)管理公司提前介入，參與物業(yè)開發(fā)的全過程，讓有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗的人參與把關(guān)驗收，具有極其重要的作用。體現(xiàn)在以下幾方面：完善物業(yè)的使用功能。改進、完善物業(yè)的具體設(shè)計。11佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量。為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ)。便于日

11、后對物業(yè)的管理。前期介入的方式及內(nèi)容1、早期介入，充當顧問 管理公司早期介入的具體表現(xiàn)： （1）審閱設(shè)計圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議。 如為滿足使用者在裝修方面的不用需求，住宅房建成不作間隔的 毛坯房即可，如此也可降低造價和售價。 （2）提出設(shè)備配置或容量以及服務(wù)方面的改良意見，如不同容量的空 調(diào)主機搭配，便于根據(jù)實際需要選擇開機，減少浪費。 （3）指出設(shè)計中遺漏的工程項目。如洗手間防水層設(shè)計等。12佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 管理公司早期介入一般不設(shè)固定人員進駐開發(fā)現(xiàn)場，工作方面可根據(jù)發(fā)展商的需要確定。如定期參加發(fā)展商的設(shè)計會議，或不時與發(fā)展商會晤，

12、出謀劃策等。 發(fā)展商對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計少有一成不變的，出于市場競爭、資金狀況、消費趨向、國家政策等因素的影響，發(fā)展商會改變原來的設(shè)計思路，邊施工、邊設(shè)計、邊修改是物業(yè)開發(fā)中的普遍現(xiàn)象。對此，管理公司要對發(fā)展商的修改設(shè)計是否合理進行評判。 現(xiàn)實中，許多發(fā)展商都忽視了在設(shè)計階段請管理公司介入以致在施工時甚至完工后，管理公司進場發(fā)覺設(shè)計存在不合理地方，發(fā)展商也認可管理公司意見，但此時木已成舟，糾正不及，自然就給物業(yè)使用人和管理帶來諸多不便。13佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 2、中期介入，扮演監(jiān)理 所謂中期介入，是指物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)已封頂，工程進入到設(shè)備安 裝和內(nèi)部裝修階段，物業(yè)管理

13、公司參與進來，一方面熟悉線路管道的 鋪設(shè)走向，另一方面對設(shè)備安裝的質(zhì)量進行監(jiān)督，其作用類似監(jiān)理。 中期介入對管理公司日后的設(shè)備維護、檢修作業(yè)甚大，因參與人 員以后也極可能就是負責工程設(shè)備維護的人員。由于對安裝布線了如 指掌，一旦線路有故障，便能迅速查找原因，維修故障。 管理公司中期介入的主要工作就是監(jiān)督施工質(zhì)量。發(fā)展商雖然聘 請工程監(jiān)理公司監(jiān)督施工質(zhì)量，但也不能保證安裝質(zhì)量完成合格。有 的監(jiān)理公司派往現(xiàn)場的人力也有限，監(jiān)管不過來；有的監(jiān)理公司不盡 職責，馬虎了事?？傊?，發(fā)展商與監(jiān)理公司考慮較多的是，只要設(shè)備 調(diào)試合格就可驗收通過。而問題在于，設(shè)備調(diào)試合格并不能說明安裝 14佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃

14、代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 質(zhì)量沒有問題，如高層建筑排水管道，放水檢測一般也能排水，但此舉不能排除管道沒有雜物。有些管道雜物較多，暫未堵死，可以排水，但使用后一有雜物“合攏”就堵塞，造成水溢事故。這種情況一般不在發(fā)展商及監(jiān)理公司的考慮范圍。 管理公司則不然，既然介入了工程監(jiān)管，對設(shè)備安裝質(zhì)量的把關(guān)不僅著眼于驗收調(diào)試，更要著眼以后長遠的使用。即是說，安裝時一個很小的問題，在驗收時雖不構(gòu)成質(zhì)量問題，但有可能時間一長，小問題就變成大問題。因此，管理公司監(jiān)管是不放過一個小問題的，以此保證安裝質(zhì)量的高標準。 鑒于設(shè)備安裝及裝修階段與今后的管理密切相關(guān)，管理公司介入的人員主要應(yīng)是工程技術(shù)人員，尤應(yīng)以各

15、設(shè)備系統(tǒng)工程師為好，以便參與設(shè)備驗收，籌劃接管后的設(shè)備運行管理。15佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 3、晚期介入，開始管家。 所謂晚期介入，是指物業(yè)建設(shè)工程基本結(jié)束，工程開始竣工驗收、移交接管驗收和準備入伙及籌備開業(yè)時管理公司全面介入，開始履行“管家”職責。晚期介入是管理公司由先前的顧問工作轉(zhuǎn)入實質(zhì)性的操作工作。 為適應(yīng)晚期接管工作的需要，管理公司的整套隊伍基本都要到位，許多準備工作在此時幾乎是同步展開的。而且由于時間的緊逼，為了趕上按時交樓或開業(yè)的日期，往往是一邊竣工驗收，一邊準備入伙交樓，一邊籌備開業(yè)典禮（商業(yè)大廈），對發(fā)展商來說，多年的苦心開發(fā)建設(shè)終于“瓜熟蒂落”，有

16、回報了；對于管理公司來說，對年來旁敲側(cè)擊（顧問），現(xiàn)在終于可以上臺大展拳腳了。對發(fā)展商來說是創(chuàng)業(yè)的結(jié)束，對管理公司來說則是征途的開始。 16佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 二、物業(yè)的竣工驗收與接管驗收 物業(yè)的接管驗收是指一項物業(yè)建筑生產(chǎn)的最后一個階段。物業(yè)的竣工是一個建筑工程項目經(jīng)過施工和設(shè)備安裝之后，達到了該工程項目設(shè)計文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件。 物業(yè)的竣工驗收可分為隱蔽工程驗收、單體工程驗收、分期驗收和全部工程驗收幾種。 1、隱蔽工程驗收 隱蔽工程驗收指將被其他工序施工所隱藏的分部分項工程，在隱蔽之前所進行的檢查驗收。它是保證工程質(zhì)量，防止留有質(zhì)量隱患的重要措

17、施。如暗線、暗管等。 2、單體工程驗收 單體工程驗收指某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時，建筑商便可向開發(fā)商發(fā)出交工驗收通知。開發(fā)商收到交工通知后，根據(jù)自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程及17佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 是否工程漏項等，再組織設(shè)計單位、建筑商等共同驗收。3、分期驗收 分期驗收指在一個群體工程中分期分批進行建設(shè)的工程項目，或個別單位達到使用條件，需要提前動用時所進行驗收。如住宅的分期開發(fā)等。4、全部工程驗收 全部工程驗收是指工程項目按設(shè)計要求全部落成并達到竣工驗收標準即可進行全部工程竣工驗收。18佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)

18、管理常識培訓 三、物業(yè)入伙手續(xù)的辦理 所謂“入伙”就是業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當物業(yè)管理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入伙條件后，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)按程序進入物業(yè)的入伙手續(xù)的辦理階段，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時將入伙通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、收費通知書一并寄給業(yè)主，以便業(yè)主按時順利地辦好入伙手續(xù)。 由于物業(yè)的入伙階段是物業(yè)管理企業(yè)與其服務(wù)對象業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)外，各種管理與被管理的矛盾也會在短時期內(nèi)集中地暴露出來，為此，這一階段通常也是物業(yè)管理問題最集中的階段，所以，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分利用這一機會，既做好物業(yè)管理的宣傳、講解工作，又要切實為業(yè)主著

19、想辦事，以樹立起物業(yè)管理企業(yè)良好的“第一印象”，取得廣大業(yè)主的信賴。19佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 1、入伙通知書 “入伙通知書”就是關(guān)于業(yè)主在規(guī)定時間辦理入伙事宜的通知。物業(yè)管理企業(yè)在制作入伙通知書時應(yīng)注意以下問題：（1）一般情況下，一個物業(yè)轄區(qū)內(nèi)入伙的業(yè)主不是一家或幾家，而是 幾百家甚至上千家，如果均集中在同一時間里辦理，必然會使手 續(xù)辦理產(chǎn)生諸多困難，因此在通知書上應(yīng)注明各棟、各層分期分 批辦理的時間，以方便業(yè)主按規(guī)定時間前來辦理。（2）如業(yè)主因故不能按時前來辦理，應(yīng)在通知書上注明補辦的辦法。20佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司2、入伙手續(xù)書 入伙手續(xù)書即是辦理入

20、伙手續(xù)的程序和安排，其目的是為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序，使整個過程井然有序。3、收樓須知 收樓須知即是告知業(yè)主在辦理收樓過程中應(yīng)注意的事項及應(yīng)攜帶的各種證件、合同和費用，從而避免遺漏、往返，給業(yè)主增添不便。21佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 4、業(yè)主對物業(yè)的驗收 購買物業(yè)對于每一位業(yè)主來說均是一項重大的投資活動。根據(jù)入伙手續(xù)書和收樓須知，業(yè)主在辦理第四道手續(xù)之前應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)派人員帶領(lǐng)業(yè)主驗收其所購物業(yè)。業(yè)主對自己所購物業(yè)的問題了解清楚，并逐項進行鑒定和檢查，盡可能把問題解決在入伙之前，將“先天缺陷”減少到最低限度。 歸納眾多物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗，一般物業(yè)可能存在的質(zhì)量問

21、題大致有以下幾個方面： （1）給排水系列。包括水管、水龍頭、水表、是否完好，下水道是否 有建筑垃圾堵塞，馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無乏水現(xiàn) 象等。 （2）門窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全，門窗是否密縫、貼 合，門鎖、窗鉤有無質(zhì)量問題，玻璃是否防水密封等。22佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 （3）供電系列。包括電燈、電線（管線）是否有質(zhì)量問題，開關(guān)所 控是否火線，電表的流量大小是否滿足空調(diào)等家用電器的需求 等。（4）墻面、屋頂、地板系列，包括是否平整、起殼、起砂、剝落， 有否裂痕、滲水，瓷磚、墻磚貼面的平整、間隙、虛實等。（5）公共實施及其他。包括垃圾桶、扶梯、電

22、梯、防盜門、防盜窗 花、電話線、信箱等。23佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 四、物業(yè)的裝修與管理 業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范 圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī) 定和物業(yè)管理企業(yè)制度的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè) 主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主裝修申請 表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理 押金及保證金，經(jīng)批準后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企 業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后退還裝修押金及保證金。 1、業(yè)主裝修申請表 業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝

23、修施 工內(nèi)容，并注明施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企 業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。24佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 2、裝修管理規(guī)定 根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)，為加強物業(yè)轄區(qū)管理，保證物業(yè)的完好和安 全，保持物業(yè)轄區(qū)的整潔美觀，維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，一般物業(yè) 管理企業(yè)均對裝修規(guī)定如下：報批程序 （1）業(yè)主應(yīng)提前5天向物業(yè)轄區(qū)管理處申報。 （2）詳細、如實地填寫裝修申請表 （3）經(jīng)管理處審核同意后方可進行裝修施工。 （4）裝修施工隊應(yīng)到管理處簽訂裝修工程隊治安責任書及裝 修施工保證書。 裝修管理要求 （1）不得拆改原房屋的墻、柱、梁、樓板等主體結(jié)構(gòu)部件。 （2）不得鑿

24、穿地面和房頂?shù)乃鄬印?25佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 （3）不得封閉前陽臺，不得改動外門窗，保持房屋外觀的美觀、統(tǒng)一。（4）裝修垃圾必須及時清運，傾倒到指定的地點。嚴禁向窗外、陽臺外、樓梯、過道、天臺等公共場所拋散堆放。（5）嚴禁將垃圾倒入下水道內(nèi)或?qū)⑸钗鬯捎晁艿琅懦觥＃?）按照管理處的要求，空調(diào)器安裝在指定的位置，以保持外觀統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。空調(diào)出水必須接回陽臺內(nèi)或室內(nèi)。（7）裝修施工應(yīng)安排在上午8：00至12點，下午14：00至20：00時間內(nèi)進行，以免影響他人休息。（8）高層住戶裝修不得使用載入電梯裝運建材、木料、工具等物品。（9）需封閉后陽臺的，須申報管理處同

25、意方能施工。（10）施工隊人員應(yīng)到管理處辦理臨時出入證，將臨時出入證佩戴在前 胸，并在指定的區(qū)域內(nèi)活動。（11）未經(jīng)管理處同意，不得隨意改動水、電管線走向。26佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 3、押金及保證金（1）業(yè)主裝修前須向管理處交付一定的裝修保證金。（2）裝修施工隊在辦理臨時出入證時，須向管理處交付一定的押金。（3）裝修施工結(jié)束后，由管理處派人對裝修工程進行檢查，如無違反本 規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定，管理處將如數(shù)退還押金和保證金。4、違規(guī)責任（1）在裝修施工中有違反上述行為，管理處有權(quán)視情況嚴重程度給予扣 罰部分乃至全部押金和保證金的處罰。（2）裝修施工中有意或無意

26、損壞公共設(shè)施、設(shè)備和給他人財產(chǎn)、物品造 成損害的，必須照價賠償。（3）因裝修施工造成管道堵塞、漏電、停電、墜落等造成公共設(shè)施和他 人利益損失的，裝修戶應(yīng)負責修復，并視情況給予受損害者賠償。（4）因裝修施工造成外墻破壞、污染的，由裝修戶負責修補。27佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 第三章 物業(yè)管理公司組建及各部門職能（一）組建物業(yè)管理處人員架構(gòu)建議 28佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司物業(yè)部經(jīng)理崗位職責1、對轄區(qū)的整體服務(wù)質(zhì)量負責；2、負責主持轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理工作，包括：監(jiān)督員工每日考勤及 遵守規(guī)章制度情況；檢查轄區(qū)內(nèi)清潔工、保安員的日常工作情況； 記錄每日發(fā)生的主要事件并

27、及時匯報； 3、檢查安全保衛(wèi)工作的實施；檢查清潔工作的實施與質(zhì)量；協(xié)助進行 消防系統(tǒng)及安防系統(tǒng)的日常檢查；跟進電梯維養(yǎng)情況；管轄區(qū)域的 清潔、保安的培訓工作；完成各類相關(guān)表格的填寫及歸檔工作；收 集住戶及租戶意見，對存在的問題及時整改；進行管轄基層員工的 考核工作。4、嚴格按照公司規(guī)定做好清潔用品的領(lǐng)取、發(fā)放工作，以及物料進出 倉登記，并于每月25日前將記錄匯總報至公司財務(wù)；5、負責統(tǒng)計轄區(qū)內(nèi)公司員工的考勤，并按照公司考勤管理制度 物業(yè)管理常識培訓 （二）各崗位職責 29佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 的要求，于每月30日將考勤匯總表上報公司。6、負責對轄區(qū)內(nèi)公司員工進行有

28、關(guān)季度、年度考核工作，并具有考核 評分的權(quán)限；7、做好員工之間的相互溝通，了解轄區(qū)內(nèi)員工的工作表現(xiàn)，具有視不 同情況向公司提出獎懲建議的權(quán)限；8、負責完成新入職員工的上崗前培訓，上崗后的工作跟蹤；組織綠化、 保安人員定時定候?qū)W習關(guān)于公司下達的各種管理制度，監(jiān)督落實情 況。并做好相關(guān)記錄。9、做好同租戶和住戶之間的相互溝通。10、完成公司上級布置的各項工作，完成領(lǐng)導臨時交代的任務(wù) 。客服人員崗位職責1、接受客戶業(yè)務(wù)咨詢、辦理、客戶溝通聯(lián)系。2、接受客戶意見及投訴。3、定期巡查各商鋪對廣場管理制度的執(zhí)行情況。30佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 4、監(jiān)督協(xié)調(diào)各崗位執(zhí)行情況。5、完

29、成上級布置的各項工作。工程人員崗位職責1、負責轄區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的運行和維護保養(yǎng)，日常巡查及應(yīng)急維修；2、嚴格按照安全操作規(guī)程工作；3、負責設(shè)備清潔和電（機）房保潔；4、做好設(shè)備運行巡查與維修記錄；5、做好各項質(zhì)量記錄；6、收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；7、完成上級交辦的其它工作。31佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 保安員崗位職責1、負責責任區(qū)域的安全保衛(wèi)工作，協(xié)助維護責任區(qū)附近的治安；2、嚴格按相關(guān)規(guī)定做好出入登記，絕對禁止未經(jīng)許可的人員、車輛進 入責任區(qū)內(nèi)。對出入責任區(qū)的人員、車輛及其所攜帶、裝載的物 品，按規(guī)定進行驗證、檢查；3、做好防火、防盜、防

30、毒、防破壞“四防”工作，落實各項安全防范措 施，確保責任區(qū)的安全；4、熟練操作防盜報警裝置，按時布防撤防，每月對防盜報警裝置試 驗，發(fā)現(xiàn)缺陷及時上報，并做好相關(guān)檢測記錄；5、經(jīng)常巡視責任區(qū)及周圍的環(huán)境情況，如發(fā)現(xiàn)有可疑跡象，應(yīng)立即查 明，必要時報警；6、有效制止轄區(qū)內(nèi)各種違反消防、裝修、衛(wèi)生、綠化等管理規(guī)定的行 為，有效制止違反各類公約、公眾制度和干擾妨礙管理工作的現(xiàn) 象；32佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司 物業(yè)管理常識培訓 清潔員崗位職責1、負責責任區(qū)域內(nèi)電梯廳、走道、樓梯、地面、墻面、頂棚、門窗、 公共設(shè)備設(shè)施、公共衛(wèi)生間的清潔的工作；以及責任區(qū)室外道路、 標識牌等公共區(qū)域的清潔工作；2

31、、負責各管理處地面、辦公桌椅的清潔及每日的垃圾清理，保證垃 圾桶壁的清潔衛(wèi)生；3、依據(jù)公司規(guī)定的清潔工作程序及方式方法操作，確保清潔質(zhì)量符 合規(guī)定的標準；4、保證公共區(qū)域內(nèi)物品及清潔用具擺放整齊；5、發(fā)現(xiàn)責任區(qū)內(nèi)各種公用設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)破損或其他需要維修的情 況，要及時報告；6、對用戶違反清潔管理規(guī)定的行為進行勸阻、糾正，做到有禮有節(jié)。7、完成上級領(lǐng)導交辦的其它工作。33佛山市一鼎房地產(chǎn)策劃代理有限公司財務(wù)人員崗位職責1、根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況，制定財務(wù)管理制度的 細則。2、負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。3、及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票，并交會計做賬。4、檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目，做到賬賬相符，賬實相符。5、每日做好各種會計憑證和財務(wù)處理工作。6、熟悉各種工商、財會及稅務(wù)管理制度，運用法律、政策手段保護公司 的合法權(quán)益。7、每月、每季按時做