首創(chuàng)集團密云別墅項目投資分析報告ppt課件

1、密云工程投資分析報告北京首創(chuàng)集團運營部北京市別墅市場概述區(qū)域別墅市場概述工程地塊分析產(chǎn)品定位初步討論財務分析北京市別墅市場概述市場供應別墅土地供應受限獨棟產(chǎn)品供應受限未來獨棟別墅產(chǎn)品稀缺市場需求政策導向人民收入提高人民生活質(zhì)量提高別墅生活成為最終理想北京市別墅區(qū)域分布北京市各區(qū)域別墅價錢比較可見，朝陽區(qū)別墅價錢最高，均價達15000元以上，平谷地域的均價最低，只需4200元，而本案所在密云區(qū)域均價為6740元，僅高于平谷區(qū)與房山區(qū)，低于其他區(qū)域的價錢。決議別墅銷售價錢的要素產(chǎn)品質(zhì)量地域間隔自然環(huán)境開發(fā)商品牌銷售價錢別墅市場客戶分析 絕大多數(shù)客戶為二次置業(yè)或二次以上置業(yè)，對產(chǎn)品質(zhì)量要求很高。 別

2、墅市場客戶分析改善生活條件、提高生活質(zhì)量是購置別墅的主要目的。別墅市場客戶分析80009000元/接受度較高。 別墅市場客戶分析獨棟別墅成為主要需求。 未來別墅市場開展展望 市場供應2005年北京市別墅供應量較大，堅持300萬平方米以上有效供應，而由于土地政策的影響及政府對別墅及高檔公寓的一些限制，別墅用地已叫停，估計今后別墅工程不會大規(guī)模放量推出。產(chǎn)品及價錢以往的別墅產(chǎn)品中聯(lián)拼式供應的主流，但隨著經(jīng)濟的開展，購買力的加強，房地產(chǎn)的程度不斷提高，今后獨棟別墅將是開展方向，也直接導致別墅市場價錢的不斷攀升。建筑風格隨著行業(yè)的開展，建筑風格不再是完全照搬歐美風格，而是把這些建筑形狀做的更加符合中國

3、人的生活理念與習慣，并且更多的關注智能化及人性化設備，只需整體協(xié)調(diào)的建筑風格便是好的建筑風格。戶型設計目前北京的別墅消費者大部分都不缺房子住，他們買別墅的主要目的是為了提高生活質(zhì)量，嘗試新的生活方式，因此他們需求的不僅是一座獨門獨戶的住宅，而且更需求一個順應新生活方式，具有新空間概念、空間體驗的高級住宅?；谝陨暇売桑缃癖本﹦e墅工程的設計在功能上更加詳細、細化，對生活方式的研討與探求更加深化。北京市別墅市場概述區(qū)域別墅市場概述工程地塊分析產(chǎn)品定位初步討論財務分析本區(qū)域別墅市場優(yōu)優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析自然資源得天獨厚京承高速開通未來開展趨勢良好優(yōu)勢分析未得到市場充分認可地域位置較遠銷售壓力較大離機場

4、相對較近別墅生活氣氛缺乏土地供應量宗地名稱宗地位置土地面積（平方米）建設用地面積（平方米）規(guī)劃建筑面積 （平方米）規(guī)劃用途成交日期成交價（萬元）受讓單位開發(fā)程度北京市密云縣密云鎮(zhèn)南菜園村(原體育場)住宅用地密云鎮(zhèn)南菜園村32502.7717005.7722100住宅2005-12-52300北京青和行置業(yè)有限公司三通一平北京市密云縣密云鎮(zhèn)果園西路東側(cè)住宅用地密云鎮(zhèn)果園西路東側(cè)20559.21520559.21537000住宅兼容商業(yè)服務業(yè)2005-12-72120.85北京利寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平北京市密云縣雙龍水泥集團住宅、商業(yè)服務業(yè)用地密云縣溪翁莊鎮(zhèn)密溪公路東側(cè)334854.5713

5、34854.571201000住宅兼容商業(yè)服務業(yè)2005-12-517676北京新博城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平密云縣水源九廠路北住宅項目用地密云縣水源九廠路北169404141319170000居住、商業(yè)2006-4-1711205.1北京首都機場房地產(chǎn)有限公司六通一平土地供應量分析以后該區(qū)域集中放量較大，有能夠出現(xiàn)與本工程直接競爭的工程，但密云別墅市場將更加成熟，被市場所認可。競爭產(chǎn)品分析根本資料 項目 編號項目基礎資料項目名稱項目位置發(fā)展商銷售電話1紫霞谷密云縣穆家峪鎮(zhèn)東2公里北京優(yōu)龍國際生態(tài)旅游度村投資有限公司61056686/96 610565882茉莉山莊密云縣密云鎮(zhèn)西大橋南口10

6、00米北京太揚置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司69088889/9898/99993水墨庭院密云濱河大橋西側(cè)北京華申置業(yè)有限公司69080111/8884白河澗密云縣云縣城密溪路新北橋往北800米北京中加偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69089666/8、84476812/35賞星悅木密云十里堡鎮(zhèn)北京正圓世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司890986886純境密云工業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)白河岸邊北京東方華孵房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無7碧水花園密云區(qū)溪翁鎮(zhèn)密云水庫主壩南500米處北京佳博房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69012308/22688亞瀾灣密云縣京承高速公路出口500米北京綠島置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69086888/999 9鴻福天地密云區(qū)

7、新北路北側(cè)飛勇恒基置業(yè)6908988810梧桐苑密云縣環(huán)新北路1號北京蘭華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司無11翠堤花墅密云縣縣城向北2公里白河西岸北京蘇泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司69088111、69088222 12巨龍莊園密云區(qū)京承高速沙峪溝出口北京巨龍投資有限公司82872421/2周邊工程位置比較2564113981017121、碧水花園 2、翠堤花墅 3、白河澗 4、水墨庭院5、鴻福天地 6、賞星悅木 7、純境 8、亞瀾灣9、茉莉山莊 10、梧桐苑 11、紫霞谷 12、巨龍莊園開發(fā)商品牌 由以上列表可以看出，本區(qū)域工程開發(fā)商品牌知名度不高，無法對工程質(zhì)量起到很高的提升作用。對比：首創(chuàng)宏大的品牌知名度可

8、以為工程質(zhì)量做好保證。規(guī)劃建筑參數(shù) 項目 編號規(guī)劃建筑參數(shù)項目名稱總占地面積（平方米）總建筑面積 （平方米）容積率綠化率建筑風格建筑形式總數(shù)（套）1紫霞谷300000207450.0990.00%美式風格獨棟別墅372茉莉山莊190000428000.2365.00%歐式風格獨棟、雙拼433水墨庭院80800520000.5743.00%獨棟、疊拼2624白河澗1948001380000.5542.80%歐式風格 中式風格獨棟,聯(lián)排6605賞星悅木140000400000.3570.00%歐式獨棟、雙拼1506純境89522370000.449.20%獨棟、聯(lián)排售罄7碧水花園800001000

9、001.360.00%獨棟、雙拼528亞瀾灣5400001000000.1590.00%德式風格獨棟、聯(lián)排1609鴻福天地7.5055589030.78250.00%歐式聯(lián)排25810梧桐苑20000400001.3聯(lián)排、疊拼9411翠堤花墅62800390000.5848.00%歐式風格獨棟、雙拼、聯(lián)排16812巨龍莊園800000600000.07595.00%歐式 中式獨棟、聯(lián)排、雙拼300供應量 區(qū)域市場新近推出的工程不多，而且目前大多工程已處于銷售的中后期，工程后期的供應量主要集中于后期供應，且未來供應量不大。容積率目前本區(qū)域容積率在0.4甚至更高的程度。對比：就本工程現(xiàn)有容積率0.

10、38來看，具有一定的優(yōu)勢。綠化率 區(qū)域市場的工程綠化率主要集中在5070%之間，個別高端產(chǎn)品曾經(jīng)突破90%。 對比：本工程39.5%的綠化率處于優(yōu)勢位置。建筑方式 獨棟占有絕對優(yōu)勢。編號項目獨棟雙拼 聯(lián)排疊拼1紫霞谷12茉莉山莊113水墨庭院114白河澗115賞星悅木116純境117碧水花園118亞瀾灣119鴻福天地110梧桐苑1111翠堤花墅11112巨龍莊園11110572小結(jié)1283.33%41.67%58.33%16.67%戶型分析獨棟產(chǎn)品 由圖可以看出，本區(qū)域獨棟產(chǎn)品戶型區(qū)間主要集中在250350之間，根本屬于經(jīng)濟型別墅。但是大面積別墅上限曾經(jīng)被翻開，闡明本區(qū)域具備開發(fā)豪宅的條件。

11、主要取決于開發(fā)商的運營思緒。銷售情況項目 編號銷售情況項目名稱開盤時間入住時間整體均價 （元/）目前銷售率1紫霞谷2004-5-62004-12-31800049%2茉莉山莊2003-9-62005-12-17500一期：70%3水墨庭院 一期：2004-10 二期：2005-9一期：2005-3 二期：2006-11獨棟：4580 雙拼：338085%4白河澗四期：2006-52007-5-1獨棟：6000 聯(lián)排：4500100%5賞星悅木2004-12-12006-10-1600050%6純境2004-22004-3-316800售完7碧水花園2005-1-152006-12-315500

12、8亞瀾灣2003-7-262004-5-1獨棟：10800 聯(lián)排：70009鴻福天地2005-5-12005-12-31478035%10梧桐苑2005-4-12005-10-1360085%11翠堤花墅2005-9-102006-9-1獨棟：8000 雙拼：6000 聯(lián)排：450032%12巨龍莊園2005-9-12006-9-303600會員制開盤入住時間 由以上表中可以看出，本區(qū)域別墅工程開盤時間均在2005年9月之前，2006年未有新工程入世。入住時間主要在2006年。由于本工程開盤期估計將在2007年中，屆時本區(qū)域內(nèi)工程曾經(jīng)進入銷售末期，對本工程的直接競爭將不是很大。但是，仍不能盲目

13、樂觀，由于綜合別墅產(chǎn)品的銷售特點得出，銷售周期長以及現(xiàn)房銷售是兩個至關重要的要素。所以，能夠會對本工程構(gòu)成潛在要挾。銷售價錢 由表中所示，本區(qū)域獨棟單價主要集中在60007500之間，但是亞瀾灣曾經(jīng)沖破萬元大關，闡明本區(qū)域具備開發(fā)此類高端產(chǎn)品的條件。市場需求分析 購買目的為旅游、度假、休閑、養(yǎng)老等居住。購房客戶以北京市區(qū)客群為主。屬于第二居所，居住頻次不高。經(jīng)濟型別墅更受歡迎，高端別墅需求不旺。260-320平方米的戶型成為主力需求面積。 結(jié)論：密云別墅市場的購買者主要來自于北京市區(qū)，購買物業(yè)多為二次或更多次置業(yè)，購買目的主要為旅游度假用，因此對于經(jīng)濟型別墅需求較為旺盛，對高端別墅需求不高，更

14、多追求性價比。典型個案分析最高端工程亞瀾灣亞瀾灣亞瀾灣工程分析總結(jié)亞瀾灣目前銷售單價過萬，戶型面積300800，屬于豪宅型別墅，可見，密云區(qū)域具備開發(fā)豪宅的底蘊。從規(guī)劃上看，該工程容積率僅為015，密度極低，綠化率達90，工程緊臨兩河的根底上，中間設有87萬人工湖，名為觀瀾湖?？偨Y(jié)：具備開發(fā)豪宅根底，關鍵在于開發(fā)商的運營思緒和經(jīng)濟實力。 典型個案分析銷售情況良好工程白河澗白河東岸，白河風景區(qū)內(nèi)。屬典型經(jīng)濟型別墅。白河澗工程總占地 1949萬平方米，分南北兩期開發(fā)。白河澗該工程的整體規(guī)劃并不能給人以太深的印象，整個別墅部分以聯(lián)排為主，集中于中間部分，面臨規(guī)劃路一側(cè)為少許獨棟別墅。白河澗工程以暖顏

15、色為主，外立面材質(zhì)為蘑菇石與面磚結(jié)合，顏色以黃白的淡色為主，建筑風格并無明顯特征，歐式與中式均有表達，戶型迎合市場主流，主力戶型為170220之間，與其整體定位相符。白河澗工程分析總結(jié)工程于 2003年 10月入市，開盤價聯(lián)排部分僅 3500元平方米，獨棟部分僅 4500元平方米，至今聯(lián)排部分均價4000元/平方米；獨棟部分均價為5500元/平方米，價錢上漲己達 500元-1000元左右。雖然該工程整體比較平庸，規(guī)劃與產(chǎn)品均無突出之處，但不高的銷售價錢與高的性價比給工程帶來比較理想的銷售速度，成為區(qū)域市場內(nèi)銷售情況較好的工程之一?？偨Y(jié)：由于本身條件所限，本區(qū)域工程性價比成為吸引客戶的重要要素。

16、同時，低端工程會吸引更多當?shù)乜蛻簟ｄN售速率也會加大。典型工程分析直接競爭工程翠堤花墅占地面積62800平方米總建筑面積39000平方米裝修狀況毛坯容積率0.58棟數(shù)168套總價60萬-270萬開盤時間2005年9月戶型區(qū)間160-350主力戶型面積160（占60%-70%）翠堤花墅外立面采用原生態(tài)風格的石材，拱形門窗精巧雅致，仿造西班牙貴族建筑，渡假精神。翠堤花墅據(jù)調(diào)查，該工程暢銷產(chǎn)品為獨棟產(chǎn)品。該工程暢銷戶型是300以上戶型。該工程目前銷售均價為7800元/平方米該工程自去年開盤至今半年，售出20套左右。本工程區(qū)域競爭工程分析總結(jié)綜上所述：區(qū)域市場的供應仍以經(jīng)濟型別墅供應為主，其中50左右供

17、應的價錢集中在 5000元以下。相應規(guī)劃密度較大，50以上的供應量容積率大于05。產(chǎn)品質(zhì)量普遍不高，戶型設計以經(jīng)濟型的200300供應為主要。低價錢及高性價比最受市場歡迎，銷售速度最快。北京市別墅市場概述區(qū)域別墅市場概述工程地塊分析產(chǎn)品定位初步討論財務分析地理位置本工程位于密云北部溪翁莊鎮(zhèn)，溪翁莊鎮(zhèn)占地99852.5畝，在密云縣城與密云水庫之間。本工程距縣城及水庫均在10分鐘車程以內(nèi)。本案地塊條件 地形：地形較為平坦，有4個地塊組成。地貌：地塊地貌主要由平地組成。經(jīng)濟技術(shù)目的名稱統(tǒng)計土地年限居住70年總占地面積34.2434萬平米總建筑面積147730平米容積率0.38建筑密度16.06%機動

18、車位468個綠地率39.50%由現(xiàn)有經(jīng)濟目的看出，本工程現(xiàn)有規(guī)劃質(zhì)量不是很高，綠化率偏低。其他各項目的分析交通條件本案緊鄰密溪公路，間隔京承高速密云出口約14公里，經(jīng)由密溪公路直達高速，交通方便。周邊配套工程由于距縣城有一段間隔，周邊配套根本沒有。周邊環(huán)境工程周邊自然景觀優(yōu)越，有白河、云佛山度假村、密云水庫等?？偨Y(jié)：間隔城區(qū)較遠，未來京承高速開通后車程將縮短一半； 配套設備欠缺，后期開發(fā)商投資加大； 周邊大環(huán)境良好，但不是本工程獨有的優(yōu)勢；工程SWOT分析 優(yōu)勢STRENGTHS 1工程位置周邊緊鄰密云多個自然風景區(qū)，對于旅游地產(chǎn)需求的客群有較大吸引。2工程距密云縣城較近，市政配套完善；現(xiàn)建的

19、有網(wǎng)球場、公園、會所等，6500平米動靜分開的配套。3地貌較為平坦，地塊后期易于規(guī)劃、開發(fā)。優(yōu)勢WEAKNESS 1工程間隔市區(qū)間隔較遠，車行需求90分鐘。2由于本工程主要客群來自北京市區(qū)，而市區(qū)客戶對于密云居住板塊的整體印象較為模糊，為本工程籠統(tǒng)塑造帶來一定的困難。3建立用地規(guī)劃答應證已簽發(fā)，整體規(guī)劃以構(gòu)成，后期更改較難。4工程本身市政配套不完善。時機OPPORTUNITY 1人們收入的提高、生活方式的轉(zhuǎn)變、居住理念的變化那么使得別墅產(chǎn)品的市場前景看好。 2北京市城市開展及房地產(chǎn)開發(fā)進入郊區(qū)化階段，本案所處密云區(qū)域正是近年逐漸開展并趨于完善的居住組團之一。3密云借助其得天獨厚的旅游資源吸引了

20、大批該類型客群的關注。4在北京房地產(chǎn)政策的出臺，以后的北京別墅市場將取消獨棟別墅的開發(fā)，本工程作為北京較大的獨棟別墅群，將有眾多的買家關注。5京承快速路的修通，將大大縮短本工程到市區(qū)的時間。 要挾THREAT1工程周邊及其沿路工程的攔截效應和后期陸續(xù)推出的工程會構(gòu)成一定競爭，對本工程后期銷售產(chǎn)生不利影響。2竟爭性區(qū)域，如翠堤花墅和白河澗后期推出的獨棟別墅，對本案所處區(qū)域也構(gòu)成明顯競爭態(tài)勢。北京市別墅市場概述區(qū)域別墅市場概述工程地塊分析產(chǎn)品初步定位討論財務分析工程產(chǎn)品定位初步討論 產(chǎn)品定位：C-1、D-1：獨棟/雙拼C-2、D-2：獨棟/雙拼面積定位：獨棟面積：240320雙拼面積：180260

21、價錢定位：獨棟產(chǎn)品：7000元/雙拼產(chǎn)品：5500元/C1C2D2C1北京市別墅市場概述區(qū)域別墅市場概述工程地塊分析產(chǎn)品定位初步討論財務分析財務測算及經(jīng)濟評價（萬平方米）容積率0.38總建面（含地下）14.77獨棟/雙拼10.55地上面積10.55地下面積3.57經(jīng)濟參數(shù)注：本次經(jīng)濟測算將雙拼部分全部按照獨棟產(chǎn)品銷售進展。銷售收入估算銷售價格（元）項目名稱全程均價獨棟/雙拼7000銷售面積(萬平方米)項目名稱建筑面積獨棟/雙拼147730開發(fā)本錢估算土地總成本25000.00 前期工程費 503.32 規(guī)劃設計費335.55 項目可行性研究費67.11 地質(zhì)勘察測繪費100.66 建安工程費3

22、3554.80 獨棟/雙拼（地上）24265.00 獨棟/雙拼（地下）9289.80 基礎設施費1174.42 開發(fā)期間稅費1536.84 不可預見費 1853.08 管理費用636.22 銷售費用3515.97 財務費用2610.00 總計70384.66 建安費用：獨棟/雙拼地上：2300元/獨棟/雙拼地下：2600元/注：建安費用中含園林景觀費用約300元/各時期銷售比例及銷售收入總計2006.72007.62007.72008.62008.72009.6獨棟/雙拼85%0%30%55%總計2006.72007.62007.72008.62008.72009.6獨棟/雙拼87899.35

23、 0.00 31023.30 56876.05 出賣型物業(yè)損益表出售型物業(yè)損益表 序號 項目年份 共計 2006.72007.62007.72008.62008.72009.61.00 銷售收入 收入小計（萬元） 87899.35 0.00 31023.30 56876.05 2.00 開發(fā)費用 土地費用(地價款)（萬元） 25000.00 7500.00 12500.00 5000.00 前期工程費（萬元）503.32 503.32 0.00 0.00 房屋開發(fā)費（萬元）33554.80 8388.70 20132.88 5033.22 小計（萬元） 59058.12 16392.02 32

24、632.88 10033.22 3.00 基礎設施費1174.42 1174.42 0.00 0.00 4.00 營銷及市場推廣（萬元） 3515.97 0.00 1622.00 1893.97 5.00 項目行政管理費（萬元） 636.22 212.07 212.07 212.07 6.00 開發(fā)期間稅費 1536.84 512.28 512.28 512.28 4.00 不可預見費（萬元） 1853.08 617.69 617.69 617.69 5.00 財務費用（萬元）2610.00 0.00 0.00 2610.00 6.00 經(jīng)營稅金（萬元） 營業(yè)稅及附加、土地增值稅 5845.31 0.00 2063.05 3782.26 7.00 稅前利潤(18908.49)(6636.68)37214.55 8.00 累計稅前利潤（萬元） (18908.49)(25545.17)11669.38 9.00 所得稅（33%） 3850.90 10.00 稅后利潤7818