房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)

1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)在擔(dān)保類(lèi)貸款中，一般將房地產(chǎn)作為抵押擔(dān)保物，在我們的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中，如果房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過(guò)高，會(huì)容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，而如果過(guò)低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師要客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，在抵押價(jià)值評(píng)估中要注意以下幾個(gè)方面：一、有效地控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的一些問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)：抵押合法有效。抵押房地產(chǎn)一般是指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國(guó)家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。屬?lài)?guó)有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門(mén)認(rèn)可；凡股份制企業(yè)、合資合營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)

2、；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書(shū)面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購(gòu)商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。2、易于變賣(mài)、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣(mài)的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來(lái)講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金

3、流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。3、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。在一些地區(qū)，由于土地管理部門(mén)與房產(chǎn)管理部門(mén)相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門(mén)各行其是、缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無(wú)土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門(mén)也在不問(wèn)土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定的抵押權(quán)。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊

4、、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來(lái)自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。而銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90以上是抵押貸款，只有不足10的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月1日起施行的最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中

5、查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定（法釋200415號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)定）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問(wèn)題。規(guī)定第六條規(guī)定：“對(duì)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣(mài)、變賣(mài)或抵債”；第七條規(guī)定：“對(duì)于超過(guò)被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標(biāo)準(zhǔn)所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可以執(zhí)行”。從法律后果看，規(guī)定第六條造成銀行抵押權(quán)被實(shí)際懸空，第七條則為銀行行使抵押權(quán)設(shè)定了前置性義務(wù)，加大了銀行抵押權(quán)行使成本。規(guī)定的上述條款使銀行開(kāi)展個(gè)人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素：是沒(méi)有明確“生活必需

6、的居住房屋”的判斷標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實(shí)際執(zhí)行效果；是沒(méi)有明確在被執(zhí)行人收入水平超過(guò)當(dāng)?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘?biāo)準(zhǔn)的情況下，是否能對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；是沒(méi)有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時(shí)，能否對(duì)抵押房屋予與執(zhí)行；是沒(méi)有明確抵押權(quán)人提供“必需的居住房屋”的時(shí)間限制。6、社會(huì)和政策性風(fēng)險(xiǎn)。任何國(guó)家的房地產(chǎn)都會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵(lì)支持，則房地產(chǎn)價(jià)格看漲，相反則會(huì)看跌，我國(guó)也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響顯而易見(jiàn)，二手市場(chǎng)的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購(gòu)的現(xiàn)象。對(duì)抵押權(quán)人來(lái)說(shuō)，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和宏觀政策形勢(shì)的變化

7、，很可能遭受損失。7、經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一種不充分的市場(chǎng)，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價(jià)是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價(jià)值就有很大差異。此外，如對(duì)房地產(chǎn)抵押過(guò)程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的結(jié)構(gòu)上存在問(wèn)題，就會(huì)使抵押權(quán)人遭到損失。二、在實(shí)際房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)中，房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)注意以下問(wèn)題：1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，房地產(chǎn)估

8、價(jià)師要對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值、房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值有準(zhǔn)確的理解和判定。2、未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估過(guò)程中，應(yīng)緊密結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則合理選取各項(xiàng)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的公允性。在建工程項(xiàng)目的評(píng)估，應(yīng)取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據(jù)。其他已抵押擔(dān)保的債權(quán)，應(yīng)以權(quán)屬證書(shū)上所載明的記錄為準(zhǔn)，必要時(shí)應(yīng)與權(quán)屬登記部門(mén)進(jìn)行核實(shí)，并作好調(diào)查記錄。3、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為完成對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘的完成日，否則應(yīng)當(dāng)在估價(jià)的假設(shè)限制條件中假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的狀況與在完成實(shí)地

9、查勘之日的狀況一致，并在估價(jià)報(bào)告中提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意?，F(xiàn)場(chǎng)查勘有兩項(xiàng)工作要點(diǎn)，一是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況，其二是確定其附帶的權(quán)益。4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)過(guò)程中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的因素要認(rèn)真加以分析，并在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明，如國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、估價(jià)對(duì)象自身因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素等。宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均有可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，估價(jià)師對(duì)未考慮及無(wú)法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素必須予以說(shuō)明。估價(jià)對(duì)象自身因素指其在抵押期限內(nèi)能否保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的使用狀態(tài)，且隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、功能及周?chē)h(huán)境的變化均

10、有可能造成貶值。例如在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其總收益的測(cè)算為估價(jià)對(duì)象在剩余合法使用年限內(nèi)的年總收益的折現(xiàn)值，如果不能保證估價(jià)對(duì)象的實(shí)體完整使用功能，那么估價(jià)時(shí)設(shè)定的年收益就不可能實(shí)現(xiàn)，使估價(jià)結(jié)果失實(shí)。對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響較為直觀的市場(chǎng)因素是供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，造成抵押價(jià)值下跌。5、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，與房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范相比較，強(qiáng)調(diào)了謹(jǐn)慎性原則。抵押價(jià)值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，又要保護(hù)抵押人應(yīng)有的權(quán)利。同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法分別進(jìn)行測(cè)算，在確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，應(yīng)對(duì)每種估價(jià)方法的相對(duì)重要性、適宜性、可靠性進(jìn)行定性分析、判定，為每種估價(jià)結(jié)