地產(chǎn)開發(fā)項目運營管理概述

1、PROVIDE by LouisYang版權所有Copyright Reserve地產(chǎn)開發(fā)運營(ynyng)計劃管理Real-estate Project Development Operation Management楊奇凡2013年8月共十八頁目錄(ml) Table of Content21.2.3.4.地產(chǎn)(dchn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）運營管理的作用（運營管理管什么？）如何做好運營計劃管理如何實現(xiàn)運營計劃管理體系的匹配搭建與持續(xù)性優(yōu)化版權所有Copyright Reserve共十八頁一、地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）31、運營管理的前提是戰(zhàn)略目標，運營管理是

2、過程管控。戰(zhàn)略目標：是對企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略活動預期取得的主要成果的期望值。戰(zhàn)略目標的設定，同時也是整個企業(yè)經(jīng)營宗旨的展開和具體化，是企業(yè)宗旨中確認的經(jīng)營目標、社會使命等進一步的闡明和界定，也是企業(yè)在既定的戰(zhàn)略經(jīng)營領域展開戰(zhàn)略經(jīng)營活動所要達到的水平的具體(jt)規(guī)定。版權所有Copyright Reserve1）宏觀性3）相對(xingdu)穩(wěn)定性5）可分性7）可檢驗性2）長期性4）全面性6）可接受性8）可挑戰(zhàn)性8大特點共十八頁財務緯度類指標收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率資產(chǎn)類：NPV（凈現(xiàn)值）資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流/資金平衡時間運營管理類指標進度：

3、關鍵節(jié)點的達成質(zhì)量：設計圖紙、工程質(zhì)量等安全：是否發(fā)生重大安全事故專業(yè)管理：銷售目標的達成、成本目標的達成客戶緯度類指標項目品牌：知名度/認知度/美譽度客戶滿意度：規(guī)劃設計/銷售服務/工程質(zhì)量/物業(yè)服務/工程維修等的客戶滿意度能力緯度類指標人員的培養(yǎng)，人員能力的提高知識經(jīng)驗的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升8/29/2013一、地產(chǎn)開發(fā)(kif)運營管理概述（什么是運營管理？）4附：供參考的地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標（評價指標）版權所有Copyright Reserve共十八頁一、地產(chǎn)開發(fā)運營管理概述（什么是運營管理？）52、在了解企業(yè)的戰(zhàn)略目標后，我們更為(n wi)直觀的可以理解運營管理是一個企

4、業(yè)實現(xiàn)既定戰(zhàn)略目標的過程與方法。運營管理的定義：從本質(zhì)上講，運營管理就是在一定的資源條件下，“為達成目標而采取的各種管理手段與資源整合”的循環(huán)過程。企業(yè)目標(mbio)：財務類、銷售類、工程類等運營管理資源條件：人員、資金、土地等引申出來的操作層面疑問？運營管理具體到底管什么？由誰來管？應該選擇哪種合適的運管模式？版權所有Copyright Reserve共十八頁知識領域管理目標管理內(nèi)容（運營管理范疇）項目整體管理保證項目有良好的整體計劃，并得到執(zhí)行和控制明確總體目標，并通過運營管理手段促使其順利達成項目范圍管理保證項目完整地做項目該做的事情建立權責手冊，明確項目的權則及各專業(yè)的分工項目時間管

5、理保證項目按進度計劃完成編制并確定項目各類進度計劃，并通過計劃管理手段進行有效控制項目費用管理保證項目按預算完成編制項目費用預算（營銷費用、管理費用），明確項目成本目標，并進行控制項目質(zhì)量管理保證項目工作成果的質(zhì)量明確各階段建設質(zhì)量成果標準，建立各階段成果質(zhì)量管理機制，并進行過程中的實時控制項目人力資源管理保證人力資源最有效地被利用根據(jù)自身特點，選擇合適的運營管控模式及組織構架項目溝通管理保證項目有良好的信息溝通建立項目報告及會議溝通機制并有效執(zhí)行項目風險管理盡可能降低項目開發(fā)建設的風險性建立會議決策、風險預警機制并有效執(zhí)行6版權所有Copyright Reserve二、運營(ynyng)管理

6、的作用（運營(ynyng)管理管什么？）1、在地產(chǎn)開發(fā)價值鏈中，運營管理(gunl)基本上貫穿了整個價值鏈關鍵環(huán)節(jié)共十八頁運營管理管理范疇管理措施管理目標項目投資決策及收益跟蹤參與投資決策，實施全過程項目收益跟蹤科學決策，降低投資風險；項目收益控制項目成果管理項目各階段的成果管理+項目后評估成果降低運營風險，提升項目質(zhì)量進度計劃管理各類項目計劃、管理計劃的協(xié)調(diào)提升項目運營效率運營決策管理會議管理（項目例會、評審會、運營例會等）提高決策效率目標成本管理目標成本、動態(tài)成本的跟蹤與分析成本目標的動態(tài)即時控制資金、預算管理預算的編制及滾動控制防范資金風險，提高資金使用效率二、運營管理的作用（運營管理管

7、什么？）72、運營管理是通過(tnggu)“以始為終”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經(jīng)營目標實現(xiàn)的各關鍵要素設定項目(xingm)基準開發(fā)經(jīng)營目標實現(xiàn)期初設定的開發(fā)經(jīng)營目標版權所有Copyright Reserve共十八頁二、運營管理的作用（運營管理管什么？）83、地產(chǎn)(dchn)項目運營管理的重點：PTQCTtiming：時間節(jié)點的管理Pperformance：運營績效目標的設定(sh dn)、跟蹤、評估Qquality：質(zhì)量、階段性成果的管理Cconferencing：決策會議管理 在所有的指標當中，“進度”是最基本的指標之一，也常常被認為是最重要、管理難度最大的指標之一。 因此，對于大

8、多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運營管理都首先從“計劃管理”開始。版權所有Copyright Reserve共十八頁9三、如何(rh)做好運營計劃管理1、房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點決定了任何一個開發(fā)商都會在各個階段高度關注“進度計劃節(jié)點”的實現(xiàn)(shxin)情況，因為： 隨著項目開發(fā)周期的拉長，房地產(chǎn)投資的“機會風險”會逐步加大； 進度時間，是影響管理費用和財務費用高低的一個決定因素； 進度時間，是影響項目IRR的重要因素之一，而IRR是大部分企業(yè)作為項目投資決策的重要依據(jù) 房地產(chǎn)項目內(nèi)、外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 計劃管理的過程，是房地產(chǎn)項目系統(tǒng)分析和風險分析的過程 計劃管理是項目管理人員的必備工具版權所

9、有Copyright Reserve共十八頁三、如何做好運營計劃(jhu)管理102、因此，在實際的項目開發(fā)建設過程中，以下的管理(gunl)難點時有發(fā)生：版權所有Copyright Reserve 干到哪算哪（沒有計劃） “三拍”計劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿） 計劃排不了（都給自己留足時間，不管別人能不能干） 啊呀，忘了這事了（計劃漏項） 工程端口、營銷端口急得團團轉（上游計劃的拖延） 不該干的干了，該干的還沒動（計劃不清晰，眉毛胡子一把抓） 。共十八頁8/29/2013Copyright Reserve支援(zhyun)性業(yè)務主營業(yè)務版權所有財務(ciw)、計劃項目獲取規(guī)劃設計營銷策劃售后

10、服務人力資源行政綜合施工建設利潤空間 房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈是基于“價值鏈”模型，結合地產(chǎn)開發(fā)的自身特點從而衍生出來。 房地產(chǎn)開發(fā)的最大特點與價值體現(xiàn)就在四個字“資源整合” 其大致模型如左圖所示三、如何做好運營計劃管理11附 1 ：地產(chǎn)開發(fā)價值鏈模型共十八頁8/29/2013版權所有Copyright Reserve附2：目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的價值鏈主要包含的模塊示例： 左圖為國內(nèi)某上市房企的主營業(yè)務管理模塊與支援性經(jīng)營(jngyng)管理模塊的分類 主營業(yè)務為9大類，支援性業(yè)務為7大類12三、如何(rh)做好運營計劃管理共十八頁8/29/2013Copyright Reserve示例(shl)價值

11、鏈環(huán)節(jié)項目獲取規(guī)劃設計施工建設(jinsh)策劃與銷售階段性成果體現(xiàn)項目立項批文土地證建設用地規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷售許可證對應的企業(yè)經(jīng)營管理模塊投資決策管理設計管理工程管理營銷管理版權所有三、如何做好運營計劃管理13附3：房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈的主要環(huán)節(jié)與企業(yè)的經(jīng)營管理活動相對應共十八頁三、如何做好運營計劃管理143、結合前面的分析，我們不難得出“計劃管理的根本不僅僅是制訂(zhdng)計劃本身，而是為了實現(xiàn)資源整合的有效管理”的結論，做好的關鍵在于：1）組織保障，責任明確2）關鍵(gunjin)計劃節(jié)點導向3）及時地過程跟蹤與預警4）結果考核與績效驅動5）全員參與，過程

12、留痕明確公司各管理部門在計劃管理中的“責”、“權 ”，作為公司制度加以要求強調(diào)“計劃節(jié)點”對于實現(xiàn)公司經(jīng)營目標的重要性與戰(zhàn)略意義根據(jù)不同等級的計劃重要性，有針對性的對計劃內(nèi)容過程執(zhí)行情況進行實時跟進與項目、部門績效掛鉤的管理方法，意在培養(yǎng)大家“計劃在前”的工作習慣計劃的實現(xiàn)與每個員工都相關，保留管理過程痕跡，進行經(jīng)驗與知識沉淀版權所有Copyright Reserve共十八頁8/29/2013Copyright Reserve四、如何實現(xiàn)運營計劃管理體系的“匹配”搭建與持續(xù)性優(yōu)化151、運營計劃管理體系建立與推動關鍵在于公司領導決策層的決心2、運營計劃管理體系的執(zhí)行與落實關鍵在公司的中層領導3

13、、運營計劃管理體系是一個“逐步推進、系統(tǒng)完善、持續(xù)優(yōu)化”的循環(huán)(xnhun)過程。版權所有共十八頁8/29/2013Copyright Reserve結語：161、房地產(chǎn)開發(fā)是一項“資源整合”型的綜合性市場行為，現(xiàn)在已經(jīng)步入了由“粗放型”向“精細化”轉型(zhun xn)的快速開發(fā)軌跡?！斑\營計劃管理”已經(jīng)成為了當前主流開發(fā)商常用的日常經(jīng)營管理方式并在不斷加大使用強度。2、 通過“運營計劃管理”，能夠更為有效的整合企業(yè)現(xiàn)有資源、合理的降低運營成本、逐步提高工作效率，從而最終實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標的達成。3、 “運營計劃管理”能有效的保留企業(yè)經(jīng)營管理行為過程痕跡，為企業(yè)積累、沉淀大量的“無形財富”經(jīng)驗與知識，為企業(yè)經(jīng)營管理的標準化、規(guī)范化操作提供的堅實基礎與支撐。版權所有共十八頁8/29/2013Copyright Reserve17感謝聆聽，歡迎(hunyng)交流，敬候斧正！版權所有共十八頁內(nèi)容摘要PROVIDE by LouisYang。版權所有。收益類：凈利潤/結轉收入/結轉成本。效率類：銷售凈利潤率/投資收益率IRR/成本利潤率。項目品牌：知名度/認知度/美譽度?？蛻魸M意度：規(guī)劃設計/