《物業(yè)管理培訓課程》PPT課件(PPT 27頁)

1、物業(yè)管理培訓課程房屋驗收常識 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材.第1頁，共27頁。前言做為一名物業(yè)從業(yè)人員不但會管理業(yè)主的物業(yè)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，還要會在空置房移交，驗收時發(fā)現(xiàn)問題找出不足。最終將一流品質(zhì)的房屋移交給入伙的業(yè)主。那么如何進行空置房的驗收呢？在驗收時要注意哪些事項，下面和大家一起討論學習。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材2.第2頁，共27頁。一、物業(yè)管理接管驗收 接管驗收是物業(yè)管理企業(yè)接管新建房屋時以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗收。物業(yè)管理企業(yè)接管驗收是指在政府部門和開發(fā)建設(shè)單位對施工單位竣工驗收的基礎(chǔ)上進行的再驗收（俗稱內(nèi)部驗收）

2、美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材3.第3頁，共27頁。一、物業(yè)接管驗收的作用開展物業(yè)接管驗收的作用體現(xiàn)在三個方面：（1）明確交接雙方的責、權(quán)、利關(guān)系（2）確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分 維護業(yè)主的利益（3）為今后的管理創(chuàng)造條件。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材4.第4頁，共27頁。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別 竣工驗收與接管驗收兩者的區(qū)別主要有以下二方面：性質(zhì)不同 階段作用不同驗收主體不同 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材5.第5頁，共27頁。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別性質(zhì)不同 竣工驗收是政府行為，任何建設(shè)工程的驗收由政府行政主管部門負責組成綜合驗收小組對施

3、工質(zhì)量和設(shè)計質(zhì)量進行全面檢驗和質(zhì)量評定（小組成員：建委、質(zhì)檢站、監(jiān)理公司等）接管驗收是企業(yè)行為，是物業(yè)管理公司代表全體業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理合同從確保物業(yè)今后正常使用與維修角度出發(fā)對委托的物業(yè)進行質(zhì)量驗收。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材6.第6頁，共27頁。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別階段作用不同 竣工驗收是施工單位向建設(shè)單位移交的過程，接管驗收是建設(shè)單位向物業(yè)管理單位移交物業(yè)的過程。 竣工驗收合格后標志著物業(yè)可以交付使用，接管驗收一旦完成，標志著物業(yè)正式進入使用階段。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材7.第7頁，共27頁。二、竣工驗收與接管驗收的區(qū)別驗收主體不同竣工驗收：

4、施工單位 建設(shè)單位接管驗收： 建設(shè)單位 物業(yè)管理企業(yè) 業(yè)主 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材8.第8頁，共27頁。三、接管驗收時應(yīng)交資料竣工圖施工中技術(shù)變更，技術(shù)審錄報告供水，供電，地下管網(wǎng)資料相關(guān)的設(shè)備，設(shè)施說明書，技術(shù)參數(shù)等等。 這些資料一般是在交付過程中邊交付，邊移交。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材9.第9頁，共27頁。四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介1、本小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)均采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)體系，抗震等級為七級。墻體使用粘土空心磚作為填充墻。其特點：保溫性好，隔熱力強，其有環(huán)保性，減少實心磚的用土量，同時還具有減輕混凝土框架的動、靜荷載，提高樓盤的安全可靠性。 美嘉樂

5、物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材10.第10頁，共27頁。四、房屋結(jié)構(gòu)及用料簡介內(nèi)墻:面采用水泥混合砂漿打底抹平。地面:結(jié)構(gòu)層上水泥混合砂漿打底找平。天棚:采用水泥混合砂漿打底抹平。 以上三種處理方法的好處，是最大限度的為業(yè)主留出了裝修的空間和節(jié)約開支。給排水：采用目前國內(nèi)最為先進的PVC給排水管道。 其優(yōu)點是減少過去鑄鐵管造成的銹跡污染和容易造成的管道堵塞。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材11.第11頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法1、墻面的驗收 對墻面的驗收，主要是看室內(nèi)四周的墻面有無裂縫，空殼等現(xiàn)象。如有裂縫則要看是什么樣的裂縫。常見的裂縫是風裂，其形狀是呈網(wǎng)狀式

6、的密布在墻面上。這種裂縫形成的原因，主要是室內(nèi)外暖濕氣流的不均勻，加上水泥砂漿自然的干、濕收縮。空殼則是粉墻時簿、厚不均，灑水時不均勻造成的，于墻體本身質(zhì)量，沒有任何聯(lián)系。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材12.第12頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法處理方法：如果裂縫、空殼面積比較大，則由施工單位打掉重粉。如果只有細小的裂縫，而沒有空殼，待業(yè)主在進行精裝修時抹二遍膩子即可消除。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材13.第13頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法2、墻面的陰、陽角驗收 對墻面的各個垂直拐角、水平平行角，用目測的方法進行觀測，檢查陰、陽角處是否不平整或

7、波浪不平。處理方法:則要求施工單位用直木條夾緊粉角找直。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材14.第14頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法3、梁、柱與墻體之間裂縫的驗收 因為整個樓盤是采用混凝土框架結(jié)構(gòu)，墻體則是待框架做好以后再砌的，難免出現(xiàn)柱、梁與墻體之間的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫。常見的裂縫有兩個部位: 一是梁和墻體之間的裂縫 二是柱和墻體之間的裂縫 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材15.第15頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法 二個部位形成裂縫的原因是混凝土構(gòu)造的柱、梁和空心磚墻體之間存在的一種自然的水泥收縮程度不同形成的，不存在質(zhì)量問題，更不是墻基下沉而造的。處理方

8、法：將裂縫處割開，重鋪金屬網(wǎng)或布網(wǎng)，用小比度水泥砂漿重粉即可消除。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材16.第16頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法4、樓板的驗收 仔細觀看室內(nèi)地面上，是否有不同規(guī)則裂 縫，如果發(fā)現(xiàn)不同程度的存在，則要用專用小錘進行敲打，聽聽是否有空殼的聲音。如果正常，沒有空殼的聲音說明是水泥的自然風裂.如有異常響聲，說明結(jié)構(gòu)層與找平層之間有相克現(xiàn)象的存在,根本不存在結(jié)構(gòu)層有什么質(zhì)量問題。則要重新處理。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材17.第17頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法處理方法：順著開裂，空殼的方向割開重新做找平層即可。同時地面應(yīng)光潔，

9、不能起砂。5、頂棚的驗收對頂棚的驗收，也是要看有無裂縫，空殼等現(xiàn)象，如果兩者現(xiàn)象都不存在，又無波浪，不平整的現(xiàn)象，國家標準只是順平就可以了。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材18.第18頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法、進戶門的驗收對門的驗收要看門的四周密實度是否合適，開啟、關(guān)閉是否順暢，關(guān)門以后縫隙不能過大，也不能太小。鑰匙開啟自如，關(guān)、開門無異常響聲。處理方法：門的密實度不好，需重新填充、加固，關(guān)、開門不順暢或門隙過大或過小，則要調(diào)整門的鉸鏈、墊鐵，達到標準要求。鑰匙開起不自如，要調(diào)整鎖芯的定位螺絲，使其到位。門有響聲要調(diào)整門的平衡度、垂直度或加少許機油。 美嘉樂物業(yè)公司

10、培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材19.第19頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法、窗的驗收要看窗的邊框四周邊緣等易受撞擊處是否密實，要仔細檢查墻體和窗框處墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰等現(xiàn)象，檢查推拉門、窗戶玻璃是否有破裂、搭扣、五金件不靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子四周橡膠壓條是否平整，密實防水膠打的均勻程度如何。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材20.第20頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法處理方法：推拉門、窗的四周密實度不好，要重新填實，加固邊框。窗框、門框處有異種變色，說明有滲漏現(xiàn)象，要重新打膠、粉墻達到不漏程度。玻璃破裂，五金件損壞，要重新更換。壓條不平整，防水膠不均，要將

11、壓條拆除重新再做，以達到防水的效果。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材21.第21頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法、上、下水的驗收檢查上水時，可將水閥打開檢查各個管子接頭處有無滴水，滲水現(xiàn)象。檢查下水時，可將水龍頭打開觀察地漏下水是否流暢，無冒泡緩慢現(xiàn)象。處理方法：上水管接頭如有滴水、滲水，則說明熔焊的不牢，則要割去原接頭，重新焊接，達到不滴不漏。下水如果不順暢則說明地漏被異物堵塞，則要及時疏通。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材22.第22頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法、電的驗收對電的驗收，要先看室內(nèi)配電盤開關(guān)板、插座板有無損壞，安裝是否牢固、順直，過墻

12、線路應(yīng)有導管，連接點必須緊密、可靠，部件齊全，接觸良好，位置正確。再有施工單位的電工將事先準備好的插頭，插入插座板逐個檢查線路是否正常。處理方法：如發(fā)現(xiàn)有上述問題則要請專業(yè)人員對損壞配件，線頭連接處，安裝位置進行更換、緊固、調(diào)整。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材23.第23頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法、衛(wèi)生間的驗收衛(wèi)生間的驗收是整個驗收環(huán)節(jié)中最為重要的一點，因為衛(wèi)生間的地面在施工過程中已做防水層，但如做的不好將會發(fā)生滲漏現(xiàn)象。驗收方法：在驗收的前一天通知施工單位，用黃泥將衛(wèi)生間地漏堵上，放水至23公分，待24小時以后，到底層觀察衛(wèi)生間的頂棚四周、風道周圍，上、下水管壁接合處是否有滲漏、滴水等現(xiàn)象。 美嘉樂物業(yè)公司培訓教材永基物業(yè)管理培訓教材24.第24頁，共27頁。五、具體驗收標準及處理方法處理方法：如果出現(xiàn)