380917--河北省金廈任縣項目全程營銷構(gòu)想--鷹之舞

1、112 金廈任縣項目全程營銷構(gòu)想由：世華源地產(chǎn)機構(gòu)承謹(jǐn)呈：金廈地產(chǎn)23前 言 感謝貴司的信任，參與本案的相關(guān)工作。在與貴司的見面溝通后，我司通過對本案掌握的情況，結(jié)合以往的操盤經(jīng)驗，對項目形成初步的判斷及項目概念的初步設(shè)計思路，方案的進一步實施還需要與貴公司進一步溝通、論證、延展。 希望我們此次共同取得成功！3 世華源房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是邢臺市本土專業(yè)化房地產(chǎn)代理企業(yè)，主營房地產(chǎn)全程行銷策劃代理的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。21世紀(jì)是服務(wù)的時代，服務(wù)業(yè)的發(fā)展水平代表著一個國家的經(jīng)濟發(fā)達程度。服務(wù)是企業(yè)品牌創(chuàng)造差異及參與市場競爭的利器，公司作為不動產(chǎn)的服務(wù)提供商，無論現(xiàn)在，還是將來，只堅持“服務(wù)創(chuàng)造價值”

2、的經(jīng)營理念，不斷提高創(chuàng)造客戶價值的能力為客戶服務(wù)。致力于成為中國優(yōu)秀的國際化房地產(chǎn)綜合服務(wù)商！ 世華源地產(chǎn)機構(gòu)簡介4（二）公司文化經(jīng)營宗旨尊重人才 員工利益高于一切，創(chuàng)建國內(nèi)高級房產(chǎn)顧問機構(gòu)、代理機構(gòu)和投資機構(gòu)。 精神信念挖掘潛能 創(chuàng)造價值 價 值 觀認(rèn)真、負責(zé)的工作態(tài)度就是價值的體現(xiàn)和榮譽的獲得。核心文化態(tài)度 速度 認(rèn)知度（三）業(yè)務(wù)范圍業(yè)務(wù)范圍：一、房地產(chǎn)代理、營銷、策劃；二、房屋買賣、租賃、收購、置換、代辦產(chǎn)權(quán)手續(xù)；三、房地產(chǎn)測繪、建筑面積、使用面積測量；四、代辦房屋地產(chǎn)價格評估、交易過戶、抵押貸款、房屋現(xiàn)值價格評估；五、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)。56自我銷售：經(jīng)驗相對缺乏，容易喪失戰(zhàn)略理念。整體銷

3、售頻率容易出現(xiàn)失控，后期形成滯銷，留存老大難房源，出現(xiàn)尾盤無法去化。銷售渠道貧瘠，通過人際關(guān)系 銷售直接影響售價，損害開發(fā)利益。一線人員間接利益，責(zé)任度低，賣不好了走人，管控難度大。專業(yè)銷售：經(jīng)驗豐富，能迅速建立品牌及延伸。銷售節(jié)奏把控性強，配合得當(dāng)，能完成百分百銷售。銷售渠道拓展能力強，有積累的客戶源，便于項目品質(zhì)提升，取得利潤最優(yōu)化。（區(qū)域有所有周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)領(lǐng)導(dǎo)渠道，并占有600余組客戶資源）直接利益，開發(fā)商賺錢才獲利，責(zé)任度高，管控難度低。雙 贏67思 路我們的思考 ：1、如何最大化的將企業(yè)品牌和項目品牌完美整合？2、如何在操盤的過程中通過創(chuàng)新建立開發(fā)商品牌？3、如何在最短時間內(nèi)實現(xiàn)價值最優(yōu)

4、化？78 金廈映象 金廈世紀(jì)村 金廈北斗星 金廈領(lǐng)袖新城 金廈現(xiàn)代城 金廈壹號 金廈帝景 金廈豪庭 金廈富華苑 金廈一城 具體后議，以下為提案暫定名延伸項目名稱推薦89尋 覓冀中能源企業(yè)使命：奉獻綠色能源 創(chuàng)造幸福生活領(lǐng)袖新城意義所在：延續(xù)集團企業(yè)文化，拓展多元化業(yè)務(wù)發(fā)展，改善任縣居住品質(zhì)，提升區(qū)域生活理念，打造現(xiàn)代、綠色、健康、的生活氛圍古典主義：pass!新古典主義：pass!后現(xiàn)代主義：pass!歐洲風(fēng)格：pass!北歐風(fēng)格：pass!仿古風(fēng)格：pass!.：pass!現(xiàn)代主義：OK！新加坡風(fēng)情：OK！成本OK！鏈接OK！建筑風(fēng)格價值最大化OK!現(xiàn)代、綠色、活力、健康、有氧！PS:項目外

5、立面、沙盤已定，節(jié)省成本前提下進行風(fēng)格嫁接，并將以此延展塑造出金廈公司品牌高度。910第一章：任縣房地產(chǎn)市場研判第二章：市場定位第三章：物業(yè)發(fā)展建議第四章：策略推廣第五章：銷售執(zhí)行第六章：視覺形象應(yīng)用報 告 目 錄1011第一章：任縣房地產(chǎn)市場研判1112目前區(qū)域市場競爭不是項目面臨的真正競爭真正的競爭是如何突破自我 從城市房地產(chǎn)發(fā)展特點來看目前任縣房地產(chǎn)發(fā)展水平還處于初級階段，從自建房到現(xiàn)在的商品房，需要一定的過渡階段，但是從目前市場的產(chǎn)品來看顯然發(fā)展的空間很大，因此在競爭的程度在于潛在。 從目前區(qū)域內(nèi)市場樓盤看目前在建在售商品房項目從戶型、景觀、規(guī)劃、物業(yè)等方面都處于市場的初級階段，表現(xiàn)了

6、一定的競爭程度，特色不足！ 從目前客戶情況看客戶主要以自住為主，但改善型客戶比重呈逐步增加趨勢。他們對事物的判斷及所見過的世面直接決定他們對產(chǎn)品的判斷及喜好，因此住宅產(chǎn)品的可塑空間決定了競爭的原素1213市場研判城市地理 任縣位于河北省南部，地處滏西平原，距石家莊市100公里，距邢臺市20公里?？偯娣e431平方公里，耕地47萬畝，總?cè)丝?9.4萬。 任縣轄3個鎮(zhèn)、5個鄉(xiāng)：任城鎮(zhèn)、邢家灣鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、西固城鄉(xiāng)、永福莊鄉(xiāng)、大屯鄉(xiāng)、天口鄉(xiāng)、駱莊鄉(xiāng)。 任縣地處東部季風(fēng)型、南濕帶氣候帶亞溫潤區(qū)，氣候溫和，四季分明，雨量集中，雨熱同期。全年平均氣溫13，寒暑變化顯著， 全年平均降水量為498.2毫米。年平均

7、日照總時數(shù)為2567.5小時，年平均無霜期197天。 任縣交通便利發(fā)達，東臨106國道和京九鐵路，西臨107 國道和京廣鐵路，中有京深高速公路，邢德、邢濟公路穿越全縣。另外滏陽河、溜壘河、灃河等八條河流穿經(jīng)而過。 1314市場研判樓市概貌在目前大環(huán)境和市場競爭比較激烈的形式下，大部分開發(fā)企業(yè)把視線都轉(zhuǎn)向了競爭和影響相對較小的縣城市場。目前任縣房地產(chǎn)市場處于發(fā)展階段，如果操作得當(dāng)市場還有很大潛力可挖掘。經(jīng)過詳細的市調(diào)分析結(jié)合當(dāng)?shù)卦谑垌椖康膶嶋H情況本公司對任縣市場進行了專業(yè)的剖析。1415市場研判樓市簡況 （1）金王府小區(qū) 開發(fā)商：邢臺中房房地產(chǎn)公司開發(fā)建設(shè) 代理商：邢臺英聯(lián)代理有限公司 項目位于

8、任縣老城區(qū)醫(yī)院南側(cè)，交通狀況較差.占地約9萬方，分兩期開發(fā)：一期開發(fā)219套，于09年8月份交付使用，得知項目于07年10月份開盤以來，綜合原因?qū)е马椖夸N售不暢，至今約剩余房20套。二期涉及拆遷，暫無開發(fā)動靜。 建筑形態(tài)是51，主力戶型以兩居和三居為主。 積兩居：87.49，95.99，101.23。三居：117.57，128.45，146.17。目前均價：1460元。一層：1600元 二層：1668元 三層：1598元 四層：1458元 五層：1000元 儲藏間800元 車庫1500元 優(yōu)惠方式：一次性和按揭付款可享受3000元優(yōu)惠。地板采暖，暖氣50元，天然氣2260元戶，物業(yè)費暫定0.3

9、元1516市場研判樓市簡況 （2）東方花都 開發(fā)商：邢臺匯昌房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā) 項目位于縣城新興路與外環(huán)路交叉口東北角，總建筑面積約7萬方。由12棟51多層住宅組成，總約300戶。兩期開發(fā) 主要以三室為主兩室為輔助戶型。主要以三居作為主力。面積：三居112，115，129。兩居88，94。項目均價1510元一層 1658元 二層 1728元 三層 1658元 四層 1428元 五層 1098元 儲藏間 998元 車庫 1558元開盤時可享受每平米20元的優(yōu)惠，已售約90，目前無優(yōu)惠。09年10月交付，物業(yè)由開發(fā)商下屬公司管理1617市場研判樓市簡況 (3)上東國際 開發(fā)商：邢臺順發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有

10、限公司 代理商：邢臺問鼎代理公司 項目位于任縣光明街與槐鄉(xiāng)路交叉口北行50米（原土產(chǎn)公司舊址）。小區(qū)總建筑面積7萬余平米，由12棟51多層和兩棟11層小高層組成，共約496戶。兩期開發(fā)，一期于08年8月16號開盤銷售，到目前為止一期還沒有售完，二期已經(jīng)在銷售中，前銷售均價為1530元 ，一期均價為1500元 。一層 1738元 二層 1790元 三層 1760元 四層 1500元 五層 1200元 儲藏間 1100元 小車庫1400元 大車庫1600元 購房每套享受1000元的優(yōu)惠，一期交付時間為2010年3月1號，二期于2010年5月1日交工。物業(yè)自行管理，物業(yè)費待定。水源熱泵方式供暖，暖氣

11、50元，天然氣2700元戶。目前一、二期共推售約200套，不到小區(qū)的一半房源，任縣最高價位。銷售情況一般，優(yōu)勢：準(zhǔn)現(xiàn)房，在市場上有一定的占有率。配套相對完善劣勢：地理位置較偏，交通不便，售價偏高，銷售公司無推廣意識。1718市場研判區(qū)域前景 隨著縣政府的搬遷，本項目作為城市經(jīng)典品質(zhì)園區(qū)的地位將進一步得到認(rèn)同和追捧。同時，長期來看，本案所處地段更具有城市中心區(qū)的地位，本案的區(qū)位優(yōu)勢將與時共顯，如果合理運用，并進行正確的生活理念導(dǎo)入，區(qū)域中進行項目運營勢必獲得相應(yīng)的利益！1819第二章：項目定位19201、宗地位置 項目所在的邢臺任縣，是邢臺未來幾年發(fā)展的重點區(qū)域，政府將投入重要精力和財力重點發(fā)展

12、，這里的各項配套設(shè)施都將逐步完善，逐漸由縣演變成區(qū)，共享市級配套，而且項目緊鄰縣政府新區(qū)，將是未來任縣的中心區(qū)域，周邊將有其他行政機關(guān)和教育資源分布，將是重點區(qū)域之中心。發(fā)展?jié)摿o限，地段升值在即。一、宗地分析2021高端行政、教育配套：項目毗鄰任縣新政府、自身配套幼兒園2、項目配套醫(yī)療配套：任縣醫(yī)院金融配套：農(nóng)業(yè)銀行等等一、宗地分析21223、項目SWOT分析SWOT優(yōu)勢 Strength劣勢 Weak交通便利地塊方正規(guī)模大，具有創(chuàng)造精致社區(qū)的條件縣級城市，發(fā)展較為弱勢；周邊配套相對缺乏，成熟度較低；地塊臨主要道路，靠近新縣政府居住氛圍薄弱。機會 Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用

13、機會，克服劣勢任縣房地產(chǎn)進入快速發(fā)展時期。市場項目對于營銷工作的淡化購房熱情的高漲。利用地塊先天優(yōu)勢，創(chuàng)造市場，提升項目的競爭力與銷售速度；演繹全新的現(xiàn)代生活理念，營造未來生活的場景，引領(lǐng)任縣高端消費者居住風(fēng)潮。強化項目區(qū)域及配套價值，消除消費者的心理障礙；搭順風(fēng)車，借整體房地產(chǎn)供需市場旺盛，實現(xiàn)快速銷售和資金的快速回籠。加強后期炒作與營銷推廣工作威脅 Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，避免威脅周邊潛在競爭項目的出現(xiàn)目標(biāo)客戶群體的有限分化利用地塊的屬性，創(chuàng)新、引領(lǐng)市場通過借勢推廣，凸現(xiàn)項目形象，提升項目核心競爭力。入市時機調(diào)整 產(chǎn)品創(chuàng)新與升級產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭；以區(qū)域擴大客戶層面，

14、以產(chǎn)品細分市場客戶。加強產(chǎn)品細節(jié)建設(shè)，增強軟性與硬性配套與服務(wù)一、宗地分析22234、項目機會提煉與機會點分析面對市場機會，我們該如何應(yīng)對？ 企業(yè)品牌導(dǎo)入項目； 主打周邊行政配套和獨特的風(fēng)情賣點（新加坡風(fēng)情）（成本、打造難易度、差異化表現(xiàn)） 將營銷展示體驗全面升級（形成城市樣板） 客戶渠道拓展及維系 最終實現(xiàn)品牌與量的突破一、宗地分析2324物業(yè)類型創(chuàng)新價值點客戶價值點花園洋房建筑形式、入戶方式、大露臺、挑高客廳、陽光房居住舒適感的升級、合理控制總價情景洋房建筑外立面、大陽臺、入戶花園、陽光房普通多層價格，花園洋房的居住感受別墅稀缺聯(lián)排別墅別墅是迎合高端客戶群需求的最優(yōu)選擇二、產(chǎn)品定位2425

15、三、客戶定位本案客戶分析依據(jù)所處區(qū)域與一般項目略顯差異&行政源改善源自住源世華源認(rèn)為： 本案目標(biāo)客戶以 + 為主，以 + 為輔； 區(qū)域分布以任縣為主，以邢臺市內(nèi)為輔&投資源2526 1.住宅： 此類產(chǎn)品應(yīng)以中高端客戶為目標(biāo)客群，以任城鎮(zhèn)、辛店鎮(zhèn)、邢灣鎮(zhèn)、天口鄉(xiāng)、西莊村等區(qū)域的客戶為目標(biāo)客群。 住宅部分主要目標(biāo)消費群 人群內(nèi)容： （當(dāng)?shù)厣贁?shù)白領(lǐng)階層）、私營業(yè)主、周邊院校的教職員工、公務(wù)員階層 以及一些企業(yè)的中高層管理人員。 人群特征 相對具備較高的文化背景；對于新事物無排斥感甚至具備新鮮感；有成熟的審美觀；對同類型人群有很好的認(rèn)同感，在居住上表現(xiàn)出很明顯的群居特征；價格敏感度較差，除私營業(yè)主外，

16、大都有穩(wěn)定的長期收入；正處在事業(yè)的上升期；對戶型要求兼顧“舒適”與“經(jīng)濟”；對生活細節(jié)的要求較高；對服務(wù)水平要求較高。目標(biāo)客戶定位2627 2.商業(yè) 商鋪部分主要目標(biāo)消費群 人群內(nèi)容 特色餐飲、超市、便民店、中小型加盟店、個體商鋪經(jīng)營戶、區(qū)域配套投資者（購買后用做出租） 人群特征 注重長期投資回報率；對自身形象要求較高；除投資者外，大都要求經(jīng)營自主權(quán)；多數(shù)經(jīng)營類型都對廣告有一定的依賴性。目標(biāo)客戶定位2728第三章：物業(yè)發(fā)展建議2829主要包括：發(fā)展商的財力及融資實力、項目規(guī)模、市場需求總量、市場供給總量、市場年均消化量及走勢、競爭對手狀況及政策態(tài)勢等等。2、項目建議采用分段滾動開發(fā)的模式根據(jù)工

17、程進度先南后北1、項目開發(fā)模式選擇的參考因素項目開發(fā)模式三、物業(yè)發(fā)展建議29303、建議采取部分景觀先行的開發(fā)模式迅速回籠資金，占領(lǐng)市場，樹立項目形象。由于項目自身區(qū)域的不足，需要以信心、實力和真實優(yōu)秀的作品來驅(qū)動、刺激消費購買。在財力允許和不妨礙整體工程安排的前提下，建議部分景觀先行（如、大門、景壁和中庭部分景觀小品等），或說是與住宅單體工程同步施工，力爭將景觀特色賣點盡早輸出，真實地呈現(xiàn)給消費者，以此爭取客源，穩(wěn)定客源。三、物業(yè)發(fā)展建議項目開發(fā)模式3031四、物業(yè)發(fā)展建議 啟動造勢，奠定區(qū)域高端形象。 銷售價格低開高走，后期獲取超額利潤。 同類物業(yè)價格隨推售期，銷售價格不斷上升。 通過物業(yè)

18、組合實現(xiàn)整體均價上升。低開高走的定義：本項目發(fā)展策略：項目的開發(fā)節(jié)奏與開發(fā)組合圖示開發(fā)策略：產(chǎn)品組合容積率景觀設(shè)置洋房回遷樓策略立勢、回現(xiàn)回現(xiàn)，獲得利潤開發(fā)利潤啟動期發(fā)展期成熟期回現(xiàn)，獲得超額利潤商業(yè)洋房使項目走向高端作為引導(dǎo)，為項目后期作鋪墊。區(qū)域價值達到頂峰，可以在區(qū)域內(nèi)設(shè)置一定的小高層及高層，獲取超額利潤。3132第四章：策略推廣執(zhí)行3233賣什么向市場傳遞什么信息？項目核心賣點？3334&品牌區(qū)域高端行政風(fēng)情生活&品質(zhì)感&3435怎么賣如何將我們的價值有效地傳遞給市場？3536怎么賣?2、完美的展示體系4、事件營銷貫穿整盤3、深入的客戶渠道挖掘1、企業(yè)品牌的應(yīng)用與搭接3637金廈地產(chǎn)企

19、業(yè)品牌的應(yīng)用與搭接冀中能源領(lǐng)袖新城支撐互動3738完美的展示體系1、策略思路1）實現(xiàn)全面和系統(tǒng)的展示策略2）全面展示，高標(biāo)準(zhǔn)打造3）外部立體化展示，制造舍我其誰的氣勢4）內(nèi)部高標(biāo)準(zhǔn)打造，彰顯人性關(guān)懷和細節(jié)之美引進地產(chǎn)前沿城市樓盤成熟的項目展示系統(tǒng)，全面超越區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的項目展示平臺，實施對客戶高效和密集的視覺沖擊，有效營造購買沖動。將項目各項買點揉進各個展示環(huán)節(jié)，在材料使用、整體設(shè)計、形象打造三個方面提高標(biāo)準(zhǔn)，使項目展示具備有效傳遞賣方信息與品質(zhì)傳遞的作用，建立起良好的形象及口碑。在工地圍墻、導(dǎo)示系統(tǒng)以及售樓處外部等展示環(huán)節(jié)，充分彰顯項目高品質(zhì)形象。在售樓處、樣板房、看樓通道等展示環(huán)節(jié)，打造精美

20、和高檔的展示細節(jié)，同樣在銷售人員、樣板房接待人員、保安等同客戶直接接觸的人員中間，進行專業(yè)素養(yǎng)和服務(wù)意識的強化訓(xùn)練，給客戶留下完美印象。3839完美的展示體系2、展示系統(tǒng)構(gòu)成 項目高品質(zhì)呈獻導(dǎo)示系統(tǒng)看樓通道展示施工物料展示公司實力展示樣板房展示工地圍墻展示3940展示體系集團實力冀中能源集團有限責(zé)任公司，經(jīng)河北省人民政府批準(zhǔn)，由金能集團和峰峰集團重組整合而成，屬省政府國資委單獨出資設(shè)立的國有獨資有限責(zé)任公司，由省政府國資委授權(quán)經(jīng)營國有資產(chǎn)，依法具有獨立法人地位，自主經(jīng)營、自負盈虧、自我約束、自我發(fā)展，獨立承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。 新公司資產(chǎn)總額為282.98億元，凈資產(chǎn)總額為116.50億元，注冊資

21、本為43.748億元。擁有峰峰、邯鄲、邢臺、井陘、張家口、山西晉中和呂梁、內(nèi)蒙古鄂爾多斯和錫林郭勒等礦區(qū)，下轄峰峰集團公司、邢礦集團公司、邯礦集團公司、金牛股份公司、張礦集團公司、井礦集團公司、機械裝備公司等子公司，其中上市公司金牛股份公司，是“中國上市公司市場投資者滿意度信賴十佳品牌單位”。集團實力展示要點： 集團實力在現(xiàn)階段營銷過程中能有力拔高項目形象、品質(zhì)和理念； 雄厚實力是客戶加深項目品質(zhì)、項目信心的重要途徑；4041展示體系樣板房同類或近似產(chǎn)品在總量中占有較多份額；在位置、景觀、采光等方面具有明顯的優(yōu)勢；多層實樓樣板房需具備完善的交通路徑；考慮當(dāng)?shù)厥袌鏊郊绊椖砍杀究刂?，樣板房的制?/p>

22、放在掃尾期使用。（銷控）裝飾材料高尚化、時尚化；家具及家居生活配套品質(zhì)化；裝飾物品細節(jié)化；注意窗體視覺通透性，充分利用景觀資源；以區(qū)域消費習(xí)慣為基本參考，展示風(fēng)格多樣化。4142展示體系工程樣板房4243完美的展示體系工地現(xiàn)場 昭示位置，體現(xiàn)形象。工地圍墻和施工樓體直接面對外部人流，在一定程度上起到了廣告宣傳的作用，是體現(xiàn)項目形象，提升項目知名度的重要手段，而且直接向大眾昭示了項目具體位置，是一個極為重要的低成本宣傳媒體。展示原則：臨街部分全部包裝，基本高度以4米左右為宜； 工地樓體成型后配合圍墻進行展示及項目信息傳遞。展示要素：注重圍檔高度與材質(zhì)使用，統(tǒng)一風(fēng)格；充分結(jié)合項目宣傳推廣訴求。43

23、44完美的展示體系看樓通道 看樓通道是一個經(jīng)常被忽視的細節(jié)，但它是一個重要的項目價值傳遞工具，即使在不使用樣板房的情況下，客戶對項目參觀的通道，也應(yīng)進行有效包裝，傳遞項目品質(zhì)和相關(guān)信息。展示要素：形式新穎,引人注意，并充分結(jié)合項目品質(zhì)和風(fēng)格。 充分傳達項目賣點。 4445完美的展示體系導(dǎo)示系統(tǒng) 明顯和完備的項目導(dǎo)示系統(tǒng)，外部增強昭示性,內(nèi)部路線清晰,直指售樓處及項目所在位置，對客戶起到明顯的引導(dǎo)作用,并產(chǎn)生同其它項目的落差,增強客戶對項目的歸屬感。展示要素：放大主場范圍，增設(shè)客戶必經(jīng)之路導(dǎo)視標(biāo)識，使客戶來訪路線更為順暢，營造主場氛圍；強化銷售中心等位置的指示；由于項目離老城區(qū)尚有一定距離，在項

24、目附近重要路段也須設(shè)立導(dǎo)示系統(tǒng)。4546深入的客戶渠道挖掘1）客戶會的充分實施2）客戶分析系統(tǒng)建立3）分級積累客戶機制4）客戶活動持續(xù)維護5）集中約訪，制造賣壓6）縣、鎮(zhèn)、村級客戶招徠途徑客戶整體策略思路：4647深入的客戶渠道挖掘1- 周邊縣、鎮(zhèn)、村高端客戶短信群發(fā) 移動、聯(lián)通VIP客戶及月消費200元以上客戶；2- 周邊縣、鎮(zhèn)、村各政府職能部門、企事業(yè)高級管理人員、私營企業(yè)主做直郵投遞， 制作特殊材質(zhì)的精美的DM單張；3- 周邊縣、鎮(zhèn)、村的置業(yè)店簽定合作推薦協(xié)議，凡推薦到訪成交均可享受一定優(yōu)惠；4- 周邊縣、鎮(zhèn)、村繁華中心路段設(shè)立大型戶外廣告；5- 周邊縣、鎮(zhèn)、村當(dāng)?shù)刈罡叨说膴蕵穲鏊忧ⅲ?/p>

25、擺放項目資料；6- 在重大節(jié)點，在省級機關(guān)報上做一定篇幅的推廣；7- 在重大節(jié)點，選擇周邊縣、鎮(zhèn)、村當(dāng)?shù)仉娨暸_上做一定的電視廣告片發(fā)布；8- 在重大節(jié)點，選擇周邊縣、鎮(zhèn)、村優(yōu)質(zhì)企、事業(yè)單位聯(lián)誼酒會與產(chǎn)品說明會相結(jié)合。6）縣、鎮(zhèn)、村級客戶招徠途徑4748事件營銷貫穿整盤1-增強金廈領(lǐng)袖新城本身事件影響力，達到市場最高關(guān)注度。3-強化現(xiàn)場魅力，吸引到訪2-強調(diào)連續(xù)性操作，為全年推廣勢能制造良好開端4849如何說用怎樣的訴求向市場傳遞清晰的信息4950如何說1、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項1、一個好的案名?5051金廈領(lǐng)袖新城 1、一個好的案名2、一個好的概念3、一

26、個好的推廣語4、一個好的獎項1、一個好的案名如何說?51521、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項2、一個好的概念新加坡風(fēng)情 高尚人文社區(qū)如何說?52531、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項3、一個好的推廣語 金廈房產(chǎn) 2009 傾城鉅獻！ 任縣生活全面升級進行中！階段1階段2階段3X月XX日 獅城生活邢臺首映！ 領(lǐng)袖新城期隆重開盤新加坡風(fēng)情高尚人文社區(qū)如何說?53541、一個好的案名2、一個好的概念3、一個好的推廣語4、一個好的獎項國際花園社區(qū)高尚人文樣板社區(qū)如何說?5455 金廈房地產(chǎn)開發(fā)公司是冀中能源集團公司下屬的全資子公司。集團

27、公司在市場經(jīng)濟條件下，為了更好的更深入的走持續(xù)發(fā)展的道路。進一步拓展公司的業(yè)務(wù)范圍，進而成立了“金廈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”本項目是公司成立以來運作的第一個項目。將以為市場提供高品質(zhì)的住房為己任，希望能創(chuàng)造一個具有現(xiàn)代生活品味的品質(zhì)生活城鎮(zhèn)。冀中能源集團是河北本土企業(yè)，在當(dāng)?shù)赜泻苌钣绊懩芰Γ渖詈竦馁Y本能力能夠給購房者足夠的信心保障。而我司世華源在項目所在地具備濃厚客戶資源，實操能力強，強強聯(lián)合的局面注定了項目的良好發(fā)展！ 二、推廣定位依據(jù)5556 新加坡最吸引人的地方就是其良好的綠化環(huán)境和生活方式。其城市規(guī)劃中專門有一章“綠色和藍色規(guī)劃”，相當(dāng)于我國的城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃。該規(guī)劃為確保在城市化進程飛

28、速發(fā)展的條件下，新加坡仍擁有綠色和清潔的環(huán)境，充分利用水體和綠地提高新加坡人的生活質(zhì)量。 在其城市規(guī)劃和建設(shè)中特別注意到建設(shè)更多的公園和開放空間；將各主要公園用綠公廊道相連；重視保護自然環(huán)境；充分利用海岸線并使島內(nèi)的水系適合休閑的需求。弱化了鋼筋混凝構(gòu)架和玻璃幕墻僵硬的線條，增加了城市的色彩。 新加坡城市建設(shè)的目標(biāo)就是讓人們在走出辦公室，家或?qū)W校時，感到自己身處于一個花園式的城市之中。 領(lǐng)袖新城為任縣導(dǎo)入了一種“現(xiàn)代、活力、健康、有氧”的新加坡式的居住氛圍。二、推廣定位依據(jù)5657三、整體營銷策略1、事件營銷與公關(guān)活動啟動、引爆市場，且貫穿整個操作2、體驗式營銷樹立項目根基，形成對項目的深刻價

29、值判斷3、饑餓營銷保持市場熱度，把握節(jié)奏，將利潤達到最高4、oneone直銷模式瞄準(zhǔn)客戶，直接釋放產(chǎn)品5、圈層營銷讓目標(biāo)客戶群體在圈子中形成良好口碑6、4S服務(wù)樹立項目品牌與企業(yè)品牌5758四、階段性執(zhí)行策略進場銷售01月 謀定后動籌備期銷售02月04月 進入狀態(tài)導(dǎo)入期銷售05中旬月07月 旗開得勝強銷期銷售08月10月 再接再厲持續(xù)期銷售11月08年12月 迎接勝利收尾期5859銷售排期：1、排期原則以工程進度為依托以快速銷售為準(zhǔn)則以塑造品牌為方向以4S服務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)2、排期預(yù)估：銷售周期十二個月（不含淡季1個月）四、階段性執(zhí)行策略5960四、階段性執(zhí)行策略第一階段籌備階段（進場營銷一個月）階段

30、目的：提升企業(yè)形象，宣傳導(dǎo)入“領(lǐng)袖新城全面入市”的信息，讓全縣人民有所期待。同時后期的各種宣傳資料進行儲備，當(dāng)市場時機成熟時，果斷發(fā)布，避免慌忙上陣。宣傳主題：項目建設(shè)是符合任縣城市發(fā)展方向的，是任縣首席的理想城居產(chǎn)品，項目品質(zhì)優(yōu)秀，突出項目本身重要性，強化項目自身的品牌。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等6061四、階段性執(zhí)行策略第一階段籌備階段（進場營銷一個月）戶外廣告：金廈房產(chǎn) 2009 傾城鉅獻！任縣生活全面升級中12萬平米/新加坡風(fēng)情/高尚人文社區(qū)圍墻及DM單張：品牌金廈房產(chǎn)2009 傾城鉅獻！居住生活全面升級！板塊先人一步，占據(jù)未來城市核心、大盤恢弘氣度，1

31、2萬新加坡風(fēng)情大盤傲視邢臺行政擇鄰而居，躋身名流6162四、階段性執(zhí)行策略第一階段籌備階段（進場營銷一個月）活動營銷目的品牌放大、前期項目導(dǎo)入：時間營銷01月內(nèi)容冀中能源集團有限責(zé)任公司品牌闡述、打消客戶置業(yè)疑慮，并初期導(dǎo)入“新加坡”生活理念，主要圍繞現(xiàn)代、活力、健康、有氧等康居生活做延伸。6263四、階段性執(zhí)行策略第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月04月）階段目的：宣傳項目創(chuàng)新形象定位，對項目中全方位的優(yōu)勢進行宣傳，通過征文內(nèi)容表現(xiàn)，可以增強說服力，還對開發(fā)商品牌進行塑造，讓一些有修養(yǎng)有內(nèi)涵的人士關(guān)注我們的項目。宣傳主題：以理想城居為中心、感受新鮮生活方式為點、體驗新加坡城為面，從規(guī)劃、建筑、環(huán)境

32、、人文等多方面對項目介紹。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等6364四、階段性執(zhí)行策略戶外廣告：新加坡風(fēng)情高尚人文社區(qū)X月X日 全城內(nèi)部認(rèn)購正式啟動圍墻及DM單張：新加坡風(fēng)情高尚人文社區(qū)X月X日 全城內(nèi)部認(rèn)購正式啟動生活變 “新”建筑變“新”環(huán)境變“新”人文變“新”第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月04月）6465四、階段性執(zhí)行策略活動營銷時間營銷02月前內(nèi)容銷售中心正式啟用 銷售中心現(xiàn)狀已定，在考慮成本等方面，在銷售中心主要以細節(jié)表示項目的開發(fā)理念，構(gòu)筑風(fēng)情細節(jié) 第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月04月）6566四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的短期內(nèi)迅速積累意向客戶時間營銷03月內(nèi)

33、容領(lǐng)袖會正式啟幕 世華源積累客戶的維護和新增客戶開發(fā)并重，注重口碑宣傳，培養(yǎng)客戶的忠誠度和追隨度。成立領(lǐng)袖會，定期維護和推銷。 第二階段導(dǎo)入階段（營銷02月04月）6667四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的進一步提升項目品質(zhì)，為內(nèi)部認(rèn)購做最后沖刺時間營銷04月內(nèi)容邢臺 2009大事件： 領(lǐng)袖新城榮獲“國際花園社區(qū)” “高尚人文樣板社區(qū)” 對獲獎事件進行全方位深入放大！ 第二階段導(dǎo)入階段（2008年02月04月）6768四、階段性執(zhí)行策略第三階段開盤強銷階段（營銷05月07月）階段目的：經(jīng)過上一階段的預(yù)熱，市場上已經(jīng)對項目有了一定的認(rèn)識，對項目的優(yōu)勢有了初步的了解，對我們后期的宣傳及項目運作有所期待

34、。銷售部在銷售的過程中，對有意向購買客戶有所把握，從而可以準(zhǔn)確預(yù)估出準(zhǔn)備開盤客戶數(shù)量，在該階段后期根據(jù)客戶積累狀況伺機開盤，并在發(fā)售日當(dāng)天通過以爆促爆的方式拉進一部分猶豫不決的客戶。 宣傳主題：除了前期宣傳過的宣傳點外，充分放大開盤信息。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等6869四、階段性執(zhí)行策略戶外廣告：X月X日 獅城生活邢臺首映 領(lǐng)袖新城期隆重開盤圍墻及DM單張：X月X日 獅城生活邢臺首映 領(lǐng)袖新城期隆重開盤 “純粹領(lǐng)袖新城”（關(guān)于開發(fā)理念、公司實力等） “境界領(lǐng)袖新城”（關(guān)于生活場景） “品質(zhì)領(lǐng)袖新城”（全景描述，樣板間開放等） “暢想領(lǐng)袖新城”（關(guān)于未來生活和會

35、館的作用）第三階段開盤強銷階段（營銷05月07月）6970四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的加強項目與客戶之間的溝通性 增強現(xiàn)場氛圍時間營銷05月（半個月時間跨度）內(nèi)容“我心中魚尾獅”有獎?wù)魑摹⒗L畫活動 評選以任縣委宣傳部、文聯(lián)主辦公司承辦頒獎設(shè)立一、二、三等獎，對于獲獎的人士，組委會給予一定置業(yè)優(yōu)惠或經(jīng)濟獎勵，并將獲獎名單和獲獎文章刊登在媒體上。 第三階段開盤強銷階段（營銷05月07月）7071四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的與政府媒體合作，制造重大事件，短時間達到迅速聚焦時間營銷07月（半個月時間跨度）內(nèi)容為健康喝彩任縣環(huán)城馬拉松賽此活動以健康生活為切入點，與政府和當(dāng)?shù)刂髁髅襟w合作通過開、閉幕式

36、、和新聞發(fā)布會短期、高頻率爆發(fā)。 （定做運動衣、帽子等宣傳品 ） 第三階段開盤強銷階段（營銷05月07月）7172四、階段性執(zhí)行策略第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月10月）階段目的：通過火爆特賣的放大宣傳，進一步促進銷售，擴大項目影響力，為完成銷售任務(wù)作準(zhǔn)備。 宣傳主題：以理想城居為中心、感受新鮮生活方式為點、體驗新加坡城為面，從規(guī)劃、建筑、環(huán)境、人文等多方面對項目介紹。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等7273四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的客戶會活動，新老客戶維系時間營銷08月內(nèi)容2009，舞動邢臺、暢想任縣 大型互動演藝活動、互動抽獎等 與政府、當(dāng)?shù)刂髁髅襟w和當(dāng)?shù)毓?/p>

37、證機構(gòu)合作 設(shè)置現(xiàn)金大獎！ 通過開、閉幕式、和新聞發(fā)布會 短期、高頻率爆發(fā)。第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月10月）7374四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的客戶會活動，新老客戶維系時間中秋節(jié)（或其他節(jié)日節(jié)點）內(nèi)容南洋中秋博餅會 賞月博餅會 吃月餅、爭奪月餅王注：活動為示意，具體活動內(nèi)容根據(jù)實時調(diào)整第四階段持續(xù)銷售階段（營銷08月10月）7475四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的打造開發(fā)商的品牌，營造銷售新氣氛 時間營銷10月內(nèi)容領(lǐng)袖新城與您共赴新加坡活動對象在活動期間購買的房產(chǎn)的新客戶前期安排與一家旅游公司達成協(xié)議對導(dǎo)游進行關(guān)于我們項目定位和基本情況的培訓(xùn)在旅游路途中發(fā)放的宣傳資料要到位第四階段持續(xù)

38、銷售階段（營銷08月10月）7576四、階段性執(zhí)行策略第五階段一期收尾階段（營銷11月12月）階段目的：對意向客戶最后的攻勢，最終達成購買。 宣傳主題：以理想城居為中心、感受新鮮生活方式為點、體驗新加坡城為面，從規(guī)劃、建筑、環(huán)境、人文等多方面對項目介紹。宣傳形式：企業(yè)刊物、宣傳單張、電視宣傳片、戶外廣告、活動等7677四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的打造開發(fā)商的品牌，營造銷售新氣氛 時間營銷11月內(nèi)容理想城居關(guān)愛未來 誠邀兒童教育專家以“孩子成長和生活環(huán)境之間有密切關(guān)系”為主線進行延伸，并充分體現(xiàn)我們項目中致力打造的新鮮的人文環(huán)境，會對小孩子的成長帶來很大的幫助。 第五階段一期收尾階段（營銷11月12月）7778四、階段性執(zhí)行策略活動營銷目的通過節(jié)日節(jié)點,開展宣傳活動,去化剩余銷控房源并借此為本項目二期樓盤營銷助攻。時間營銷12月內(nèi)容“領(lǐng)袖新城”歡樂嘉年華晚會 頒發(fā)小禮品、領(lǐng)導(dǎo)致辭、歌舞、相聲、曲藝、嘉賓合影、散發(fā)宣傳資料、紀(jì)念品現(xiàn)場游戲互動，帶動場內(nèi)氣氛第五階段一