房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(新員工專用)62PPT

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識培訓(xùn)(pixn)營銷中心培訓(xùn)(pixn)系列共六十三頁培訓(xùn)(pixn)的結(jié)構(gòu)主線做為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我們需要具備哪些方面的基本知識？一、房地產(chǎn)價格(jig)和估價知識二、城市和城市規(guī)劃知識三、房地產(chǎn)建筑知識四、房地產(chǎn)測繪知識五、房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)共六十三頁第一章 房地產(chǎn)價格(jig)及估價房地產(chǎn)價格概述房地產(chǎn)價值和價格的種類房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)估價的基本(jbn)方法共六十三頁交易方式:掛牌 (交易份額:100%) 類型:政府出讓地塊位置:寶安區(qū)龍華街道 地塊面積:30697.50 平米地塊用途:居住用地建筑面積:85953 平米容積率2.8覆蓋率: 30%年限：70年樓面

2、(lu min)價樓面地價(d ji)又稱為單位建筑面積地價(d ji)，是平均到每單位建筑面積的土地價(d ji)格。樓面地價=土地總價/總建筑面積金地以4.5888億拿下，樓面地價5338元/平米。如果去除15%的返還面積，樓面地價高達(dá)6281元/平米 。共六十三頁第一章 房地產(chǎn)價格(jig)及估價房地產(chǎn)估價的三種(sn zhn)基本方法：比較法、成本法、收益法比較法適用于在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似的房地產(chǎn)交易。比較法估價一般可分為七個步驟：1）收集交易信息、2）選取可比實例；3）建立價格可比基礎(chǔ)4）進行交易情況修正5）進行交易日期影響修正6）進行房地產(chǎn)狀況影響修正；7）求取比準(zhǔn)價格

3、共六十三頁第一章 房地產(chǎn)價格(jig)及估價房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法成本法適用于哪些即無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價。房地產(chǎn)的成本構(gòu)成：1）土地取得成本、2）開發(fā)成本；3）管理費用4）投資利息(lx)；5）銷售費用6）銷售稅費；7）開發(fā)利潤共六十三頁第一章 房地產(chǎn)價格(jig)及估價房地產(chǎn)估價的三種基本方法：比較法、成本法、收益法收益法是預(yù)測估價對象的未來正常凈收益，選用(xunyng)適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。收益法適用的對象是有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如商鋪、寫字樓等；收益法的基本計算公式：房地產(chǎn)的價格=房地產(chǎn)凈收益

4、/房地產(chǎn)的資本化率或折現(xiàn)率共六十三頁第二章 城市和城市規(guī)劃(chn sh u hu)知識用地紅線經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍的界線 。容積率 一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。 建筑密度 一定地塊內(nèi)所有建筑物的基底總面積占用地面積的比例。 道路紅線 規(guī)劃的城市道路路幅的邊界線。建筑紅線城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物（如外墻、臺階(tiji)等）靠臨街面的界線。又稱建筑控制線。城市綠線是指城市各類綠地范圍的控制線。 1、用地性質(zhì)2、用地面積3、用地紅線4、容積率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路紅線8、建筑紅線后退距離9、建筑線10、綠地率11、交通出入口方位12、停車泊位1

5、3、建筑間距14、日照標(biāo)準(zhǔn)15、日照間距系數(shù)16、城市綠線 城市規(guī)劃常用術(shù)語及指標(biāo)共六十三頁共六十三頁共六十三頁基本資料：總用地面積(min j)：5288.33平米總建筑面積：41780平米其中：計容積率建筑面積：36330平米不計容積率建筑面積：7480平米（地下車庫及設(shè)備用房）建筑物占地面積：2040平米住宅建筑面積：21090平米商業(yè)建筑面積：12550平米容積率：6.87 覆蓋率：41% 第二章 城市和城市規(guī)劃(chn sh u hu)知識容積率的計算？共六十三頁第二章 城市(chngsh)和城市(chngsh)規(guī)劃知識深圳容積率的計算(j sun)規(guī)定？建筑容積率=（地面以上建筑面

6、積+半地下室建筑面積）/建設(shè)用地面積當(dāng)半地下室在室外地面以上部分的高度不超過1.5米的，在建筑容積率計算時，半地下室建筑面積不計入容積率。即：建筑容積率=地面以上建筑面積/建設(shè)用地面積 附件：深圳容積率計算的詳細(xì)規(guī)定共六十三頁地下室:房間地平面低于室外地平面的高度(god)超過該房間凈高的1/2者為地下室。半地下室:房間地平面低于室外高度超過該房間的凈高的1/3,且不超過1/2者為半地下室。地下室地面(dmin)地面地下室地面地面1/2線1/2線1/3線在室外地面以上部分的高度大于1.50米的半地下層，其層數(shù)計入地面以上層數(shù)，面積計入地面以上建筑面積中 共六十三頁第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh

7、)知識建筑物的概念(ginin)和分類建筑識圖建筑工程造價共六十三頁第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑按建筑物層數(shù)或總高度分類：住宅按層數(shù)分：低層住宅（13層）、多層住宅（46層）、中高層住宅（79層）和高層住宅（10層以上）公共建筑及綜合建筑，總高度超過(chogu)24M的為高層，但不包括總高度超過(chogu)24M的單層建筑建筑總高度超過(chogu)100MR，不論是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。 建筑物的分類共六十三頁按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架(kun ji)結(jié)構(gòu)、框

8、架(kun ji)剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架簡體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十三頁剪力墻其實就是現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻，主要承受水平(shupng)地震荷載，這樣的水平(shupng)荷載對墻、柱產(chǎn)生一種水平(shupng)剪切力，剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置，方便使用。剪力墻結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，其不足之處是結(jié)構(gòu)自重大，預(yù)應(yīng)力剪力墻結(jié)構(gòu)常可以做到大空間住宅布局，剪力墻結(jié)構(gòu)形式是高層住宅采用最為廣泛的一種結(jié)構(gòu)形式 第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十三

9、頁框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活(ln hu)自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，所以它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。 第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑物的分類共六十三頁框架結(jié)構(gòu)框剪結(jié)構(gòu)(jigu)共六十三頁核心(hxn)筒筒體結(jié)構(gòu) tube structure由豎向箱形截面懸臂筒體組成(z chn)的結(jié)構(gòu)。筒體有剪力墻圍成豎向箱形截面的薄壁筒和密柱框架組成(z c

10、hn)豎向箱形截面的框筒。筒體由一個或多個組成(z chn)；分筒中筒、單框筒、框架薄壁筒和成束筒等四類。 共六十三頁絕對標(biāo)高：相對海平面的高度，海平面的標(biāo)高規(guī)定為0，在以上的為正值，以下的為負(fù)值，相平的為0，也叫海拔高度，高程相對標(biāo)高：對于一個地區(qū)，通常(tngchng)市政國土部門會測量出某個特定的、固定的點的絕對標(biāo)高，其他的測點相對于絕對標(biāo)高的高度，其上為正，下為負(fù)；建筑標(biāo)高：建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高差別在于裝修，通常情況下，施工放線會在結(jié)構(gòu)高度上作出而不是裝修高度，一些地區(qū)經(jīng)常忽略掉建筑標(biāo)高和結(jié)構(gòu)標(biāo)高的差別。以上的量單位只能是米(m)高度 第三章 房地產(chǎn)建筑(jinzh)知識建筑識圖共六十三

11、頁現(xiàn)有(xin yu)標(biāo)高共六十三頁躍式復(fù)式屋內(nèi)形態(tài)(xngti)分類共六十三頁錯層躍復(fù)式共六十三頁玄關(guān)，也被稱作門廳。玄關(guān)可以是一個封閉、半封閉或開放的空間，它是指靠近大門的區(qū)域。 玄關(guān)的概念，源于中國(zhn u)，但最早用的可能是風(fēng)水先生們。玄關(guān)，玄妙、關(guān)鍵的意思。共六十三頁板樓：就是指“東西長、南北短”的樓型，一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯(mngxin)大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個單元連在一起就拼成一個板樓。 塔樓：一般是一梯四戶到一梯12戶。建筑(jinzh)單體分類共六十三頁什么(shn me

12、)是房地產(chǎn)圖？房地產(chǎn)圖是地籍圖和房產(chǎn)圖的總稱。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識地籍圖分為基本地籍圖和宗地圖?；镜丶畧D：是全面反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。宗地圖：是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。共六十三頁房產(chǎn)圖主要包括3類圖形：分幅圖、分丘圖和分層分戶圖。是辦理房產(chǎn)證的必要(byo)圖件資料。 地籍圖是全面(qunmin)反映土地及其上附著物的位置和權(quán)屬等狀況的基本圖。宗地圖是指土地所有者或土地使用者的土地權(quán)屬界址線所封閉包圍的一塊土地。地形圖是表示地形、地物的平面圖件，是用測量儀器把實際測量出來，并用特定的方法按一定比例縮繪而成的。它是地面

13、上地形和地物位置實際情況的反映。 共六十三頁房產(chǎn)圖：是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(chn qun)、產(chǎn)籍管理的重要資料房產(chǎn)分幅圖：比例尺一般為1：500。房產(chǎn)分丘圖：比例尺在1：1001：1000之間。房產(chǎn)分戶圖：比例尺一般為1：200。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識共六十三頁房產(chǎn)分幅圖是全面反映房屋及其用地的位置(wi zhi)和權(quán)屬等狀況的基本圖，是測繪房產(chǎn)分丘圖和房產(chǎn)分戶圖的基礎(chǔ)資料，也是房產(chǎn)登記和建立產(chǎn)籍資料的索引和參考資料，比例尺一般為1 ：500。房地產(chǎn)分幅圖表示的內(nèi)容有：控制點、行政邊界、丘界、房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護物、房產(chǎn)要素和房產(chǎn)編號，以及與房產(chǎn)管理有關(guān)的地形要素和注記 共六十三頁 房

14、產(chǎn)(fngchn)分丘圖為單位繪制，是房產(chǎn)分幅圖的局部圖，是繪制房屋產(chǎn)權(quán)附圖的基本圖，比例尺在1 ：1001 ：1000之間 共六十三頁房產(chǎn)分戶圖以產(chǎn)權(quán)登記戶為單位繪制，是在房產(chǎn)分丘圖基礎(chǔ)上繪制的細(xì)部圖，以一戶產(chǎn)權(quán)人為單位，表示房屋權(quán)屬范圍的細(xì)部圖，以明確異產(chǎn)毗連(plin)房屋的權(quán)利界線，供核發(fā)房屋所有權(quán)證的附圖使用，比例尺一般為1 ：200 共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋面積的種類(zhngli)有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？房屋面積有：建筑面積，使用面積；套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分推的共有建筑面積，預(yù)售面積，竣工面積，產(chǎn)權(quán)面積。共六十三頁套內(nèi)面積(min

15、j)和套內(nèi)建筑面積(min j)？共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么(shn me)是房屋建筑面積？房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括：陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2米以上（含2.2米，下同）的永久性建筑。共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么是房屋的使用(shyng)面積？房屋使用面積是指房屋內(nèi)全部可供使用的空間面積，房屋的內(nèi)墻面水平投影計算 。什么是房屋的實用面積？它是建筑面積扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。 使用率和實用率的差別？共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么是房屋(fngw)的套內(nèi)建筑面積

16、？房屋套內(nèi)建筑面積是指由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積 。套內(nèi)墻體面積12共用墻墻體投影面積或非共用墻墻體水平投影面積 公共分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)整幢建筑物的公用建筑面積整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和 共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識什么(shn me)是房屋的共用建筑面積？房屋共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積，它應(yīng)按一定方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分?jǐn)?。共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e：是指某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有建筑面積中所分?jǐn)偟拿娣e。預(yù)售面積：俗稱樓花面積。指在商

17、品預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積：是指產(chǎn)權(quán)人依法擁有房屋所有權(quán)的房屋面積。它由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記(dngj)確權(quán)認(rèn)定。 共六十三頁商品房有哪些公共面積(min j)需要分?jǐn)?？第四?房地產(chǎn)測繪(chu)知識1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。2、套(單元)與公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。 共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識 不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括那些？1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。2、供出租或出售

18、(chshu)的固定車位或?qū)Ｓ密噹臁?、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。 共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識層高 層高是指住宅高度以層為單位計量，每一層的高度國家(guji)在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。 共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋建筑面積的計算計算建筑面積的一般規(guī)定如下(rxi)計算建筑面積的的房屋應(yīng)是永久性結(jié)構(gòu)的房屋計算建筑面積的房屋，層高應(yīng)在2.2m以上。層高是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。同一房屋如果結(jié)構(gòu)、層數(shù)不相同時，應(yīng)分別計算建筑面積。 共六十

19、三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識房屋建筑面積的計算組成：套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計算：套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所(c su)、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。共六十三頁計算全部建筑面積的范圍：單層房屋，按一層計算建筑面積；二層以上（含二層）的房屋，按各層建筑面積的總和計算建筑面積。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.2m

20、以上的部位計算建筑面積。穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.2m以上的，按其水平投影面積計算。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道(gundo)井等均按房屋自然層計算面積。房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2m以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識備注：具體請參照GB/T503532005 建筑工程建筑面積計算規(guī)范共六十三頁挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊

21、，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。有柱（不含獨立(dl)柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算全部建筑面積的范圍：共六十三頁玻璃幕墻等作為房屋外墻，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等，按柱的外圍水平投影面積計算。依坡地建筑的房屋，利用(lyng)吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的按其高度在2.2m以上部位的外圍水

22、平投影面積計算。有伸縮縫的房屋，如果其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算全部建筑面積的范圍：共六十三頁與房屋相連有上蓋而無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積(min j)的一半計算。獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑，按其上蓋水平投影面積(min j)的一半計算。未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積(min j)的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積(min j)的一半計算。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積(min j)的一半計算第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識計算一半建筑面積的范圍：共六十三頁層

23、高在2.2m以下（不含2.2m，下同）的夾層、插層、技術(shù)層和層高在2.2m以下的地下室和半地下室。突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾件、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。房屋間無上蓋的架空通廊。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋?；顒臃课?、臨時房屋、簡易房屋。獨立煙囪(yncng)、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。 第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識不計算建筑面積的范圍：共六十三頁共有(n yu)建

24、筑面積分?jǐn)傆嬎愎礁魈讘?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e（）=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e/參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和*參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積分?jǐn)偟姆椒ǎ鹤≌瑯牵阂蕴诪閱挝?，按各套?nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿媒ㄖ娣e；商住樓：先將住宅與商用的共有建筑面積區(qū)分，商住共用部分進行分?jǐn)?，然后將住宅與商住共用分?jǐn)偟拿娣e相加，得出分?jǐn)偯娣e 第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識共六十三頁第四章 房地產(chǎn)測繪(chu)知識設(shè)計指標(biāo)建設(shè)用地面積29986.9建筑覆蓋率22.71(建筑占地面積6809.56平方米)計算容極率面積80999.35其中：住宅建筑面積79150商業(yè)建筑面積1000會所建筑面積500物業(yè)管理

25、面積200居委會面積100垃圾站面積50不計容積率面積地下車庫15336.71總建筑面積100016.53,其中計容積率面積84679.82平方米,不計容積率面積15336.71平方米，案例：某項目(xingm)設(shè)計指標(biāo)共六十三頁穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上(yshng)的，按其水平投影面積計算面積。 共六十三頁挑樓、全封閉的陽臺(yngti)按其外圍水平投影面積計算面積。共六十三頁屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積(min j)1/2計算; 無蓋的室外樓梯、架空走廊(zulng)不計算面積。 共六十三頁有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱