成功商業(yè)地產(chǎn)案例課件

1、成功商業(yè)地產(chǎn)案例精誠所至，金石為開目錄：案例一：百聯(lián)西郊購物中心案例二：大寧國際生活廣場國外案例精選案例一：百聯(lián)西郊購物中心天山西路仙霞西路劍路河區(qū) 位：上海長寧區(qū)仙霞西路劍河路口 ，四周為別墅群及新興高級住 宅區(qū)。占地面積：3.4萬平方米 總建面積：11萬平方米 車 位：600多個(gè) 2004年12月份正式對外營業(yè)，是百聯(lián)集團(tuán)旗下一個(gè)開放式的社區(qū)型購物中心。 在建筑規(guī)劃、業(yè)態(tài)布局、品類組合、服務(wù)設(shè)施、營銷策劃等方面，堅(jiān)持做到“服務(wù)社區(qū)，回報(bào)社區(qū)”?！竞喗椤俊境晒I(yè)績】榮獲獎(jiǎng)項(xiàng)： 2004年上海商業(yè)創(chuàng)新大獎(jiǎng) 2005年上海最具發(fā)展前景商業(yè)地產(chǎn) 2006年中國購物中心專業(yè)認(rèn)證 中國最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新

2、大獎(jiǎng) 百聯(lián)西郊購物中心連續(xù)在2005年第一個(gè)財(cái)務(wù)年度、2006年第二個(gè)財(cái)務(wù)年度都獲得了盈利，開業(yè)即盈利在國內(nèi)大型商業(yè)中是領(lǐng)先的。 在開業(yè)一年之際，出租率已達(dá)到100，租金高達(dá)8元/平方米/日，而周邊大商場商鋪?zhàn)饨饍H2-3元/平方米/日。 開業(yè)一年來平均日客流量為58萬。 目前，有包括友誼百貨、世紀(jì)聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共116家商家入駐，其中大型生活超市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身5家、社區(qū)服務(wù)14家。 【成功之道】成功之道一：在建筑設(shè)計(jì)方面借鑒了世界領(lǐng)先的北美式摩爾的風(fēng)格 建筑設(shè)計(jì)師從上海母親河黃埔江貫穿整個(gè)市區(qū)的布局中獲得靈

3、感，通過一條弧線型的露天步行街來貫穿購物中心兩端入口與中心廣場。 百聯(lián)西郊購物中心建筑物最大特點(diǎn)是開放式的空間，從主題公園、傳統(tǒng)節(jié)慶中心，傳統(tǒng)街區(qū)中間找到靈感，使購物場景具有場所化。 開放猶如居住小區(qū)優(yōu)美環(huán)境的延展，社區(qū)居民輕松漫步在戶外步行街、優(yōu)美的園林廣場之中，享受陽光、空氣、綠化的自然氛圍，感受休閑中購物的現(xiàn)代生活新體驗(yàn)。 百聯(lián)西郊購物中心核心的部分是開闊寬敞的園林式的綠化廣場，四周建筑高低錯(cuò)落，通過步行街、天橋、自動扶梯、平臺等形式連通各個(gè)區(qū)域，并配以水景、雕塑和綠化小景。 這樣形成了層次豐富的空間感和步移景異的視覺效果，處處彰顯品位和情趣，營造出一個(gè)充滿生機(jī)和活力、輕松而舒適的消費(fèi)休

4、閑環(huán)境。購物中心承擔(dān)了一部分匱乏的公共空間無法承擔(dān)社區(qū)的功能。成功之道二：功能布局和業(yè)態(tài)組合，采用摩爾形式 百聯(lián)西郊購物中心多樣化的店鋪組合與品牌配置，可以為社區(qū)居民提供一站式便利購物與消費(fèi)，讓社區(qū)居民在家門口享受與市中心同樣水準(zhǔn)的服務(wù)。 在業(yè)態(tài)布局上，堅(jiān)持“服務(wù)社區(qū)，回報(bào)社區(qū)，融入社區(qū)”的理念，圍繞社區(qū)型、多功能全方位，安排了百貨、超市、專業(yè)賣場、休閑娛樂、社區(qū)服務(wù)等多種業(yè)態(tài)。 主力店是摩爾的核心，多業(yè)態(tài)主力店鋪是摩爾創(chuàng)新的主要特征。百聯(lián)西郊購物中心的主力店有世紀(jì)聯(lián)華大賣場、迪卡儂、特力屋家居用品專賣店、永樂電器、好樂迪KTV、屈臣氏等。主力店：迪卡儂運(yùn)動超市主力店：友誼百貨1F主力店主力店

5、：世紀(jì)聯(lián)華 主力店：友誼百貨2F主力店3F主力店：永樂家電主力店：世紀(jì)聯(lián)華 主力店4F主力店：好樂迪KTV 主力店：卡通尼樂園 主力店：世紀(jì)仙霞影城 主力店地下一層主力店： HOLA特力屋 主力店地下二層主力店： HOLA特力屋 主力店 多業(yè)態(tài)的專賣店組合也是經(jīng)營的個(gè)性所在，百聯(lián)西郊購物中心的專賣店超過80家。 知名連鎖品牌經(jīng)營是大型社區(qū)商業(yè)的磁石。百聯(lián)西郊購物中心160多家各類業(yè)種店鋪中，連鎖品牌經(jīng)營的超過85家，打消周邊居民對社區(qū)商業(yè)缺乏信心的顧慮。迪 卡 儂 特力屋 永樂電器 安 莉 芳 正大齒科 EDC ADIDAS 亨得利 在休閑、娛樂、餐飲、文教服務(wù)類的比重，是摩爾區(qū)別一般購物中心

6、的衡量指標(biāo)，也是重要的人氣指標(biāo)。百聯(lián)西郊非商品業(yè)態(tài)經(jīng)營面積比重超過了35%，而且內(nèi)容全面、兼顧面廣： 餐飲：有30多家，快餐、小吃、特色菜、火鍋、燒烤、咖啡吧、茶座等應(yīng)有盡有。 休閑娛樂：包括4家電影院、家庭是KTV、兒童樂園、電玩游戲、網(wǎng)吧、桌球房、兒童高爾夫、棋牌室等多種形式多層次配置。 社區(qū)服務(wù)：有銀行、藥房、牙醫(yī)診所、彩擴(kuò)沖印、旅行社、兒童攝影、婚紗攝影、美容美發(fā)、足浴保健、修鞋店等大量便民、利民項(xiàng)目。成功之道三：經(jīng)營的目標(biāo)是成為社區(qū)的中心 第一，要成為社區(qū)的商業(yè)中心。能夠滿足社區(qū)居民各種消費(fèi)需求以及求新、求便利的消費(fèi)心態(tài)，提供一流的商品、環(huán)境和服務(wù)，讓社區(qū)居民在家門口能夠吃喝玩樂。

7、第二，要成為社區(qū)的休閑中心。給社區(qū)居民的感受像是一個(gè)放松、具有親和力和人情味、和諧的休閑樂園；是一個(gè)家庭親子同樂、社區(qū)居民鍛煉、街坊鄰里社交活動的場所。 第三，要成為社區(qū)的文化中心。履行企業(yè)的公民職責(zé)，建設(shè)體現(xiàn)社區(qū)共同人文價(jià)值觀的互動平臺。 相關(guān)措施： 一、開展豐富多彩的廣場文化活動，加強(qiáng)百聯(lián)西郊購物中心在社區(qū)之中的中心地位和積聚的功能。 百聯(lián)西郊購物中心的中庭廣場，成為社區(qū)中最重要的文化舞臺，充分利用開放式的中庭廣場，與周邊社區(qū)和各種社會團(tuán)體組織和策劃大量形式多樣的文化營銷活動，舉辦的各類文藝表演及公益活動400多場。 二、積極關(guān)懷社區(qū)。 針對周邊社區(qū)文化設(shè)施相對匱乏的狀況，提供了600平方

8、米場地，與當(dāng)?shù)卣餐M建百聯(lián)新涇社區(qū)文化中心。其中文化講座、書畫公益展示、交誼舞培訓(xùn)，每周定期舉行?；顒觾?nèi)容豐富，成為社區(qū)文化建設(shè)的亮點(diǎn)。三、努力親近社區(qū)，不斷增強(qiáng)購物中心對于社區(qū)居民家庭的緊密聯(lián)系。 由于周邊社區(qū)的三口之家比較多，每逢學(xué)校放寒暑假，孩子的學(xué)習(xí)生活成為家長的后顧之憂。百聯(lián)西郊購物中心以此為契機(jī)，培養(yǎng)潛在的未來目標(biāo)顧客群體，在暑假、寒假期間，舉辦少年兒童快樂休閑興趣班活動，每天免費(fèi)提供活動的器材和產(chǎn)品，請少年宮的老師現(xiàn)場輔導(dǎo)，給孩子提供互相交流的機(jī)會。成功之道四：持續(xù)改善環(huán)境與設(shè)施，不斷提升服務(wù)水準(zhǔn) 結(jié)合百聯(lián)西郊購物中心獨(dú)具特色開放建筑風(fēng)格，在露天廣場種植大量的花草，還在各樓層

9、設(shè)置各種綠化盆景300余處，在露天廣場增加了遮陽傘等等，不斷滿足社區(qū)居民的需求。 同時(shí)，為了方便購物中心的顧客候車，把沿街商鋪?zhàn)鳛楹蜍圏c(diǎn)，搭建有空調(diào)的全封閉玻璃候車亭。在顧客服務(wù)設(shè)施的設(shè)置中，堅(jiān)持以人為本，處處讓消費(fèi)者感受到百聯(lián)西郊購物中心的親和力。 案例二：大寧國際商業(yè)廣場大寧國際商業(yè)廣場共路新和大路寧【簡介】區(qū) 位：大寧路和浦西中軸線 -共和新路（南北高架）的交界處 占地面積：約 5.5萬平方米 總建面積：約25萬平方米 車 位：1300個(gè) 大寧國際商業(yè)廣場具有8大功能片區(qū)：商業(yè)、餐飲、娛樂、教育文化、城市生活配套設(shè)施、商務(wù)酒店、辦公樓和SOHO式辦公樓 。共有15棟錯(cuò)落有致的建筑，11個(gè)

10、廣場庭院，2公里步行街?！卷?xiàng)目概況】 第一，大寧國際以現(xiàn)代手法規(guī)劃整個(gè)項(xiàng)目的布局，重新塑造了傳統(tǒng)商業(yè)的空間尺度。高低分布的建筑格局，帶給人不同的空間層次感受；回轉(zhuǎn)設(shè)置的步行街道和大容量的停車場，確保了消費(fèi)者購物便捷，同時(shí)兼顧人車分流的安全環(huán)境。每一處細(xì)節(jié)都體現(xiàn)著“開放、便捷、時(shí)尚、安全、環(huán)?！钡脑O(shè)計(jì)思路；“定義生活、享受生活”是大寧國際所傳遞的訴求。 第二，空間設(shè)計(jì)是大寧國際的又一特色。不同級別的空間不僅反映出建筑設(shè)計(jì)的特點(diǎn)，也完全發(fā)揮出每個(gè)空間的使用功能。時(shí)而寬敞時(shí)而狹窄的道路，仿若中國傳統(tǒng)園林設(shè)計(jì)中的移步換景，開放型的人文景觀分散在各處，每步行 2030米即可見一處新景，漫步其間，是一個(gè)全

11、方位的瀏覽和探索旅程。 第三，各種別具創(chuàng)意的手段也表現(xiàn)在綠化空間的處理。立體車庫的外立面，采用攀緣支架的方式實(shí)現(xiàn)了綠化的立體化，既美化了空間又可以吸收廢氣、消減噪音，一舉多得。廣場空間的移動綠化系統(tǒng)，不斷給游人提供視覺的驚喜。屋頂綠化，為周邊居民提供額外的視覺享受?！究臻g設(shè)計(jì)】【效果圖】SOHO和大型超市 中央休閑購物餐飲區(qū) 中央廣場側(cè)視圖 【成功業(yè)績】 大寧國際商業(yè)廣場是迄今為止上海最大的整體規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)的商業(yè)中心。 已與100多家公司簽約，包括250個(gè)左右的零售、餐飲、娛樂、休閑品牌。其中有大潤發(fā)、韓國CJ-CGV株式會社與上影集團(tuán)投資的五星級影院、喜來登集團(tuán)的富朋喜來登酒店、餐飲類的星

12、巴克、一茶一坐、棒約翰，服飾類的有來自加拿大、法國等幾十個(gè)品牌。 大寧國際商業(yè)廣場引進(jìn)的250個(gè)左右的品牌中，約有25%的品牌第一次進(jìn)入上海零售市場，約有75%的品牌第一次跨越蘇州河，約有85%的品牌第一次跨越內(nèi)環(huán)線進(jìn)入滬北地區(qū)，上海的時(shí)尚品牌地區(qū)分布結(jié)構(gòu)就此將出現(xiàn)突破性的變化?！疽?guī)劃布局】【業(yè)態(tài)分布】In-Base【交通動線】 開放式交通設(shè)計(jì)，可游覽性強(qiáng)，便于商業(yè)人流休閑穿梭，同時(shí)使所有商店都能得到最大限度的商業(yè)展示?！旧虡I(yè)人流】辦公人流商業(yè)人流酒店人流地鐵人流住宅人流【案例借鑒】國外案例精選所在地英國Dartford市，倫敦東南部類型當(dāng)今歐洲最大的郊區(qū)型購物中心開發(fā)商由歐洲Lend Lea

13、se公司開發(fā)建成 樓層兩層車位13000個(gè)總面積總建筑面積13.95萬平方米開幕日期1999年落成英國：BLUEWATER MALL【購物中心概況】Bluewater購物中心位于倫敦的東南部，是全英國最大的購物中心，1999年落成。在整個(gè)歐洲來說，它的規(guī)模也是數(shù)一數(shù)二。 Bluewater 由歐洲Lend Lease公司開發(fā)建成，為兩層建筑。在原為舊礦區(qū)的土地，共投資七億三千萬美金建成的豪華購物中心。距倫敦小中心只有30分鐘車程，而從法國巴黎乘火車來此也只要2個(gè)半小時(shí)的車程。總建筑面積13.95萬平方米，停車位達(dá)到13000個(gè)，年客流量2600萬人次，每星期到訪客人達(dá)50萬人?！竟δ芊謪^(qū)】 B

14、lueWater購物中心的規(guī)劃是等腰三角形的設(shè)計(jì)，三個(gè)角，三個(gè)邊。三個(gè)主力商店，JohnLewis，House Of Fraser， Marks and Spencer各據(jù)一方，三個(gè)均等商機(jī)。連接的三個(gè)邊，則規(guī)劃為三個(gè)主題區(qū)，West Mall 名為宴客廳；South Mall名為泰晤士漫步區(qū)； East Mall名為玫瑰廳JohnLewisMarks and SpencerHouse of Fraser宴客廳泰晤士漫步區(qū)玫瑰廳功能分區(qū)示意圖宴客廳：訴求的是流行廣場，聚集高價(jià)位及有質(zhì)素的零售商家 玫瑰廳：塑造的是全家可以一起歡樂消費(fèi)的零售空間，開放式的空間、大景觀的主題設(shè)計(jì)等泰晤士漫步區(qū)：聚集

15、了訴求娛樂消費(fèi)的店家【特色規(guī)劃】在購物中心的外面，來訪客人可享受約50公頃的室外停車空間及23公頃戶外場地，包括七個(gè)不同大小的湖泊，人們可在其中游湖、 釣魚、野餐，并漫步在百萬株花草樹木的花園中，盡情的享受大自然的美景。每個(gè)入口都有入口廣場，展現(xiàn)著迎接的氣氛，使人從一開始即有良好的感受。四個(gè)主要入口都有“迎賓所”的設(shè)置，來訪的客人可以將衣物存放在衣帽間，在舒服的沙發(fā)上休息，同時(shí)看看怎么安排購物行程。這些特別的設(shè)計(jì)是參考美國迪斯尼樂園、Ritz-Carlton旅館、航空公司貴賓室的接待方式。對于男士們不愿意停留在購物賣場中的問題，Blue Water也特別就商店組合方面予以解決。如：Dixons

16、是英國主要電子及照相器材的店面，進(jìn)駐在Marks&Spencer百貨公司的外面。因此，當(dāng)太太在M&S買衣服時(shí)，先生則可以在Dixons瀏覽一番，解決了男仕們等待女仕們在瑪莎百貨購物的時(shí)間問題。美國MALL OF GEORGIA所在地美國喬治亞州類型郊區(qū)型業(yè)主本卡特地產(chǎn)公司和西蒙地產(chǎn)集團(tuán)樓層3層 建筑面積20.46萬平方米開幕日期1999年在MALL OF GEORGIA中，娛樂設(shè)施占有相當(dāng)高的比例，包括一個(gè)2800平方米左右的滑板公園，一個(gè)20銀幕的普通電影院，一個(gè)立體電影院，一個(gè)虛擬的賽車場地及其他娛樂設(shè)施。 MALL OF GEORGIA的建筑也非常有特色，共分為5個(gè)截然不同的室內(nèi)主題花園。這些主題花園的概念主要來自于喬治亞洲不同的地區(qū)：COASTAL、PLAINS、ATLANT