別墅項(xiàng)目全桉策劃(共11頁(yè))

1、別墅(bish)項(xiàng)目(xingm)全案策劃別墅開(kāi)發(fā)模式 別墅歷經(jīng)大起大落，如今又漸漸引起發(fā)展商的注意。廣州碧桂園的別墅在幾天內(nèi)被搶購(gòu)一空，許多收入豐厚者抱怨買不到好別墅。在中國(guó)現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)別墅極具挑戰(zhàn)性，很多國(guó)際常理不通行，比如某知名樓盤(pán)的別墅被稱作農(nóng)民房，卻仍然供不應(yīng)求。該講深入調(diào)查別墅市場(chǎng)的盈利模型，為我們提出了現(xiàn)實(shí)指南。第1操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期戰(zhàn)略分析分析A：別墅項(xiàng)目特性剖析別墅的詞義出自“別業(yè)”是指本宅門外供游玩休養(yǎng)的園林房屋，宋書(shū).謝靈運(yùn)傳中有“修營(yíng)別業(yè)，傍水依山，盡幽居之美?！备母镩_(kāi)放前，別墅數(shù)量少，僅僅出現(xiàn)在一些風(fēng)景勝地供度假租用，或由少數(shù)特殊人擁有，比如廣州的華僑新村。八十

2、年代后，隨著房地產(chǎn)的發(fā)展，別墅的含義也逐漸擴(kuò)大了，在中高檔有花園的小住宅都被稱做“別墅”，甚至高層公寓頂層復(fù)式單元也被冠名“空中別墅”，功能上不僅是游憩之處，還有居住、辦公、投資等多種用途。別墅面積標(biāo)準(zhǔn)從 100-1000平方米均有，可滿足不同經(jīng)濟(jì)水平的需求。在組合上可以獨(dú)立，也有并聯(lián)和多聯(lián)體，橫向干擾少，沒(méi)有豎向干擾。占地由幾十平方到一百，庭院可以滿足觀景、娛樂(lè)、停車等要求。結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、工期短，不論坡地、水池均可建造，造型和空間可以隨業(yè)主興趣、基地條件而千變?nèi)f化，因此受到廣泛歡迎。但由于占地和市政投資不經(jīng)濟(jì)，因而售價(jià)高，政府從節(jié)約土地資源出發(fā)，也有一定限制。未來(lái)的別墅發(fā)展，有幾個(gè)值得關(guān)注的方向

3、：（1）生態(tài)型。著重節(jié)約能源，改善地域氣候，最大限度表現(xiàn)和利用自然環(huán)境。（2）智能化。重在運(yùn)用最高技術(shù)設(shè)備，提高生活工作的效率和舒適度。（3）個(gè)性化。極力體現(xiàn)業(yè)主或建筑師的個(gè)人風(fēng)格，營(yíng)造出獨(dú)特的基地環(huán)境和室內(nèi)空間。 （4）社區(qū)化。創(chuàng)造一定的群體氛圍，方便信息交換和商務(wù)活動(dòng)，豐富社區(qū)文化。分析B：別墅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的致命陷阱現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題：首先在選址上下不夠重視，一些別墅項(xiàng)目由于急功近利，匆忙上馬，在選址時(shí)帶有一定盲目性，有的選址甚至現(xiàn)有一些度假別墅項(xiàng)目主要存在以下問(wèn)題： 完全忽視環(huán)境資源和自然景觀。一些度假別墅所處地段沒(méi)有任何景觀，僅僅因?yàn)槠У貎r(jià)便宜或者有一些形狀并不優(yōu)美的山

4、地。在銷售遇阻后，價(jià)格一降再降，有的別墅降至每平方米2000元，比同區(qū)域住宅價(jià)格還低，別墅的功能和意義已發(fā)生了根本的改變。其次規(guī)劃設(shè)計(jì)上十分欠缺，別墅作為生活的最高境界，與一般住宅最大的不同是其密度要低，容積率要低，公共環(huán)境和每個(gè)庭院都應(yīng)有足夠的空間，同時(shí)設(shè)計(jì)造型和建筑都體現(xiàn)一定檔次，配套設(shè)施要求高。而一些環(huán)境本來(lái)相當(dāng)不錯(cuò)的度假別墅，由于片面追求利潤(rùn)，強(qiáng)調(diào)銷售面積，只顧增加棟數(shù)，已經(jīng)從根本上脫離了度假別墅的功能，有的別墅造型呆板，選材粗糙，施工質(zhì)量較差；有的別墅配套設(shè)施不全，甚至水電、通訊問(wèn)題都不能很好地解決。分析C：別墅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)背景分析以深圳為例，隨中國(guó)經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，深圳作為中國(guó)最大港口城

5、市之一，吸引了許多外資機(jī)構(gòu)及大型國(guó)有機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，世界500強(qiáng)經(jīng)濟(jì)集團(tuán)大多進(jìn)駐中國(guó)，其中不少在上海、廣東深圳設(shè)立總部或分支機(jī)構(gòu)，加之國(guó)有大型機(jī)構(gòu)及香港、臺(tái)灣、內(nèi)地三資及私營(yíng)企業(yè)落戶深圳，宏觀利好形勢(shì)下，給深圳別墅物業(yè)也帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。目前深圳市場(chǎng)已建和在建項(xiàng)目詳情見(jiàn)下表已建項(xiàng)目青青山莊、月亮灣山莊、金碧苑、怡景別墅、東方花園、頤園、田園居在建項(xiàng)目華景園、齊明別墅（二期）、深圳國(guó)際會(huì)議中心由于別墅物業(yè)所面對(duì)的客戶群相對(duì)較窄，所以深圳別墅供給量相對(duì)較少。分析D：別墅項(xiàng)目總體銷售狀況目前深圳別墅銷售期相對(duì)較長(zhǎng)，不少樓宇有四、五的還在發(fā)售，也有個(gè)別樓宇發(fā)展因樓市低迷，暫時(shí)封市，如表所示的為銷售狀況較好的

6、一些別墅盤(pán)。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)：別墅項(xiàng)目大體銷售尚可（包括尚在銷售中的青青山莊），尤其銀湖區(qū)域相對(duì)其他更為優(yōu)良，其原因主要是利益于優(yōu)越地理位置及無(wú)與倫比的自然環(huán)境。隨著深圳房地產(chǎn)大市日升溫，別墅物業(yè)的價(jià)格已見(jiàn)底回升，部分別墅的升值潛力正在逐漸的顯現(xiàn)出來(lái)，近期位于銀湖區(qū)域的“鳴翠谷”熱銷就是一個(gè)很好的說(shuō)明，加之目前港人對(duì)深圳住房強(qiáng)大的購(gòu)買力，不少別墅物業(yè)的發(fā)展商已把目光放到了外銷上，但具體有否成效還需在下半年才會(huì)有結(jié)果。第2操作環(huán)節(jié)：掌握別墅開(kāi)發(fā)核心要素核心要素A：價(jià)格因素別墅物業(yè)本身的特性，決定了它的價(jià)位不菲，但深圳整體別墅市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格并不高。目前深圳市的別墅市場(chǎng)差價(jià)很大，高價(jià)可達(dá)2萬(wàn)平方米，

7、低價(jià)不足1萬(wàn)元平方米，主要是各別墅在區(qū)位、環(huán)境、物業(yè)綜合素質(zhì)及物業(yè)管理上的差別引起的?？偟膩?lái)說(shuō)，從價(jià)格上看，有以下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）別墅所處區(qū)域?qū)r(jià)格影響較大，其中距市中心區(qū)較近的別墅價(jià)格相對(duì)較高，如銀湖；而距離市中心較遠(yuǎn)的則價(jià)格相對(duì)偏低。（2）深圳別墅市場(chǎng)總體價(jià)格不高，主要由于目前現(xiàn)有的別墅除少數(shù)別墅外大多素質(zhì)不高。有部分別墅內(nèi)部環(huán)境較差，且周邊自然環(huán)境已部分遭破壞，而且有的別墅由于城市建設(shè)的擴(kuò)張已被城市包圍，已不是真正意義上的別墅。（3）別墅物業(yè)配套設(shè)施差異較大。近期開(kāi)發(fā)別墅追求高質(zhì)素物業(yè)管理，配備較為全面的娛樂(lè)及健身設(shè)施。隨著香港樓市逐步回溫，中國(guó)即將加入世貿(mào)組織等眾多因素，深圳別墅升值空

8、間更大，具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表年份年度港幣價(jià)格指數(shù)升幅199073302066199193822642819921442440553199315900446.510199414500354.7-20.6199513662332.7-5.7199612466300.7-9.61997-19991437013.20%由上表可見(jiàn)深圳別墅物業(yè)自1994年下跌，原因是整個(gè)地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡。1997年底，別墅物業(yè)價(jià)格逐漸回升。核心要素B：別墅項(xiàng)目選址策略穆天子山莊的發(fā)展商選中在南海市獅山區(qū)興建這個(gè)北美式純別墅樓盤(pán)，是經(jīng)過(guò)詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查和慎重考慮的。在富饒的珠江三角洲，以廣州為中心散布著不少大大小小的別墅。在廣州的中心

9、地帶，是尊貴的二沙島別墅群；北部，有以白云山為賣點(diǎn)的白云堡豪苑；南部，除了珠江沿岸的江景榮宅，碧桂圓、祈福新村等超大型樓盤(pán)亦大兵壓境；東部，是以生態(tài)型、健康型社區(qū)為標(biāo)榜的匯景新城、澳洲山莊等；唯有西部，暫時(shí)而言還是空白。值得注意的是，廣州西部的南海、佛山一帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度與南部的番禺不相伯仲，比北部的花都、東部的增城更勝一籌。因此穆天子山莊發(fā)展商果斷決策，在這個(gè)空白區(qū)域發(fā)展高檔物業(yè)，不但吸引了不少?gòu)V州的客人，附近佛山、南海一帶的買家更絡(luò)繹不絕。核心要素C：別墅項(xiàng)目定位策略廣州市郊別墅在過(guò)去未能形成氣候，定價(jià)太高、銷售緩慢是一大主因。除了因?yàn)榍皫啄暾呱系囊蛩?、地產(chǎn)過(guò)熱因素使得開(kāi)發(fā)成本高企之外，

10、發(fā)展商對(duì)別墅市場(chǎng)的過(guò)高估計(jì)也是原因。在南湖附近的幾個(gè)別墅盤(pán)，除了南湖莊園、松園山莊是宅基地，價(jià)格稍低外，其他接盤(pán)均價(jià)都在六七千元每平方米之上。最高是金湖花園售價(jià)達(dá)至一萬(wàn)三千元港幣每平方米。相形之下，廣州郊外的別墅盤(pán)均價(jià)在四五千左左右，無(wú)疑在市場(chǎng)中更有競(jìng)爭(zhēng)力。另外，市郊別墅以前不注重規(guī)劃配套，相比郊外如順德、番禺的某些別墅盤(pán)也是欠缺的地方。松園山莊作為近郊接盤(pán)較成功的例子就是因?yàn)橐?guī)劃較為合理，雖然其性質(zhì)是宅基地，定價(jià)也不低，均價(jià)超過(guò)五千元每平方米。核心力素D：別墅項(xiàng)目規(guī)劃策略不少大型樓盤(pán)的總體規(guī)劃仍停留在行列式、兵營(yíng)式的水平，而穆天子山莊的發(fā)展商特意聘請(qǐng)香港石安空間創(chuàng)建有限公司和順德設(shè)計(jì)院的名師

11、精心布局，依山形水勢(shì)將山莊劃分為18個(gè)各具風(fēng)格的小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都有自己的中心景觀及主題，別墅排列錯(cuò)落有致，宛如凝固的田園交響樂(lè)。散點(diǎn)布置，不同于中心圍合的景觀控制論。核心要素E：別墅項(xiàng)目建筑風(fēng)格策略別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn) 在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能須有必要有配置和多方位功能服務(wù)應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料綜觀珠三角現(xiàn)時(shí)的一些著名別墅樓盤(pán)，其建筑外形仍難以擺脫當(dāng)?shù)剜l(xiāng)土氣息（俗稱農(nóng)民樓），而穆天子山莊的發(fā)展商直接引進(jìn)了北美最受歡迎的別墅戶型，簡(jiǎn)潔明快，樸實(shí)無(wú)華，獨(dú)立車庫(kù)、中空大廳、落地門窗等等，每一個(gè)細(xì)部都散發(fā)著濃郁的北美風(fēng)情。核心要素F：別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)策略別墅項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)要

12、點(diǎn)別墅的建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)以“自然健康、舒適環(huán)境”為原則，風(fēng)格淡雅清新，內(nèi)部配套設(shè)施高檔齊全。為了保證主業(yè)使用的舒適和便利，主要從以下幾個(gè)方面考慮：（1）功能分區(qū)合理（2）空間寬敞，滿足功能需求，保證舒適性（3）建筑、室內(nèi)配套設(shè)備強(qiáng)調(diào)“環(huán)保、舒適、寧?kù)o、安全”（4）考慮家庭結(jié)構(gòu)，適合不同年齡人群居住核心要素G：別墅項(xiàng)目結(jié)構(gòu)風(fēng)格策略在普通人眼中，別墅一直是時(shí)尚、經(jīng)典、舒適、豪華居住條件的標(biāo)志，但以往眾多別墅“農(nóng)民屋”式的外形與結(jié)構(gòu)，卻令不少高品味的消費(fèi)者大失所望。近年，不少外國(guó)建材公司在深入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，也帶來(lái)了結(jié)構(gòu)風(fēng)格各異的新式木結(jié)構(gòu)別墅和輕鋼結(jié)構(gòu)別墅。1、木結(jié)構(gòu)別墅木結(jié)構(gòu)是美式別墅中歷史

13、最悠久的結(jié)構(gòu)方式。據(jù)研究，美國(guó)的木結(jié)構(gòu)房屋最早可以追溯到十八世紀(jì)一而目前美國(guó)已建的113萬(wàn)棟別墅中、就有98%屬于木紀(jì)構(gòu)由此可見(jiàn)，木結(jié)構(gòu)房屋并不是一般人所想象的那么不堪年月和風(fēng)雨。木結(jié)構(gòu)別墅中幾乎所有的建造材料都是各式各樣的木材制品，而這些木材制品在生產(chǎn)過(guò)程中，經(jīng)過(guò)不同的生產(chǎn)程序，已經(jīng)具有防潮、防蟲(chóng)、耐高溫等特點(diǎn)一與普通的磚混結(jié)構(gòu)房屋相比，木結(jié)構(gòu)別墅建設(shè)的成本低、環(huán)保、抗震等優(yōu)點(diǎn)更是顯而易見(jiàn)的。不過(guò)，木結(jié)構(gòu)房屋最大的特點(diǎn)，還是其上下層墻面不用全部對(duì)齊、為樓面設(shè)計(jì)提供了無(wú)限的想象空間?？梢?jiàn)、木結(jié)構(gòu)別墅是喜歡懷舊、追求休閑的最好的選擇。2、輕鋼結(jié)構(gòu)別墅近年廣東省內(nèi)興建的新式別墅廣東南海穆天子山莊別

14、墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳仙湖山莊別墅木結(jié)構(gòu)廣東紫云山莊高爾夫社區(qū)別墅輕鋼結(jié)構(gòu)深圳蛇口鯨山美式別墅輕鋼結(jié)構(gòu)汕頭海外商品公司會(huì)所及豪華別墅木結(jié)構(gòu)輕鋼結(jié)構(gòu)是近年由國(guó)外引進(jìn)的新興建筑理念之一，是在木結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上的新發(fā)展，它以部分型鋼與鍍鋅輕鋼作為房屋的支承和圍護(hù)，具有極強(qiáng)的堅(jiān)實(shí)性、防風(fēng)、防震性以及更好的防蟲(chóng)性、防潮性、防火性、防腐性和隨心所欲的可塑性，并具有很強(qiáng)的綠色環(huán)保概念。輕鋼結(jié)構(gòu)別墅外形新潮、豪華，深得時(shí)尚人士的青睞。核心要素H：別墅項(xiàng)目戶型策略新式別墅結(jié)構(gòu)先進(jìn)，款式多樣，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易，裝修現(xiàn)代齊全，面積在250平方左右。一樓為公共活動(dòng)空間，二樓為私人生活空間的兩層式別墅是符合中國(guó)人生活方式的主流類型。在造價(jià)方

15、面，包括整體裝修在內(nèi)，造從顯吸4000元/平方米左右的新式別墅亦是較合理的選擇。核心要素I：別墅項(xiàng)目物業(yè)管理策略隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟完善，購(gòu)房者的理念逐漸由感性化轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇曰坏珜?duì)硬件要求高，而且對(duì)物業(yè)管理“軟件”要求更加挑剔。深圳目前主要?jiǎng)e墅盤(pán)選擇的物業(yè)管理公司詳見(jiàn)下表項(xiàng)目名稱發(fā)展商物業(yè)管理公司青青山莊南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司南油房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司東方花苑華僑城房地產(chǎn)公司華僑城物業(yè)管理公司棕櫚泉?jiǎng)e墅棕櫚泉物業(yè)發(fā)展公司中海物業(yè)管理公司田園居田園居房地產(chǎn)公司中海物業(yè)管理公司金海灘度假別墅深圳金海灘旅游度假俱樂(lè)部公司華樂(lè)新苑公司怡景別墅深圳房地產(chǎn)公司深圳物業(yè)管理公司深圳早期開(kāi)發(fā)的別墅大多自己開(kāi)發(fā)自己管理

16、，相對(duì)管理質(zhì)數(shù)普遍偏低，專業(yè)水平較差，很難體現(xiàn)“以人為本”的理念。明智發(fā)展商也認(rèn)識(shí)到高素質(zhì)的物業(yè)，尤其要由高素質(zhì)的物業(yè)管理公司管理。近幾年開(kāi)發(fā)的別墅，發(fā)展商慎之又慎，選擇深圳頂級(jí)物業(yè)管理公司，力求把別墅這種高檔物業(yè)的相關(guān)配套服務(wù)做到最好。核心要素J：別墅項(xiàng)目配套設(shè)施策略別墅物業(yè)一般比較注重外界自然環(huán)境、遠(yuǎn)離城市的喧囂，所以難以追求與物質(zhì)環(huán)境的豐富統(tǒng)一，物業(yè)生活?yuàn)蕵?lè)配套設(shè)施就顯得猶為重要，具體項(xiàng)目如所列。項(xiàng)目名稱配套設(shè)施青青山莊高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、圖書(shū)館、棋牌室、商務(wù)中心、健身房、游泳池、住戶專車金海灘度假別墅商務(wù)部、餐飲部、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)（桌球、健身中心）、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、超市棕櫚泉?jiǎng)e墅保齡球室、壁球場(chǎng)

17、、桌球室、健身室、圖書(shū)館、全天候游泳場(chǎng)、室內(nèi)高爾夫練習(xí)場(chǎng)、鋼琴吧東方花苑會(huì)所（尚在建設(shè)）田園居游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、商務(wù)中心、圖書(shū)館、超市、美容美發(fā)深圳別墅生活配套設(shè)施逐步提高標(biāo)準(zhǔn)、全面完善。別墅居民的高指數(shù)生活標(biāo)準(zhǔn)下，健康無(wú)疑為最重要，所以健身運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所是物業(yè)配套中的重要環(huán)節(jié)，從近年別墅項(xiàng)目可見(jiàn)一斑，比如，田園居、齊明別墅，在會(huì)所設(shè)施確良更加設(shè)豐富的健身運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，如高爾夫球練習(xí)場(chǎng)、壁球場(chǎng)等。第3操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目致勝的五大支柱支柱A：套造別墅物業(yè)的建筑藝術(shù)風(fēng)格別墅物業(yè)對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求超過(guò)其它一般住宅對(duì)建筑藝術(shù)風(fēng)格的追求，這是由別墅物業(yè)本身特征和對(duì)環(huán)境的要求造成的。建筑藝術(shù)風(fēng)格，就是建筑的本體特征

18、，通過(guò)建筑造型、材料、顏色、柿物等因素綜合表現(xiàn)出來(lái)。建筑藝術(shù)風(fēng)格對(duì)于物業(yè)的價(jià)值影響程度在別墅物業(yè)上的表現(xiàn)，超過(guò)其它各種物業(yè)。因?yàn)閯e墅物業(yè)充分體現(xiàn)和滿足了人們心理存在的各種嗜好及人們生來(lái)就存在的獨(dú)異性和尊重感。例如：龍湖山莊的日式、歐式、美式別墅，正是因其獨(dú)特的建筑藝術(shù)風(fēng)格，使其單價(jià)高于關(guān)外風(fēng)格一般的別墅一倍左右。建筑藝術(shù)風(fēng)格越具獨(dú)異性，其審美價(jià)值越恒久，其保值性也越強(qiáng)，如碧濤苑。反之，建筑風(fēng)格，越缺少獨(dú)異性，審美價(jià)值隨著時(shí)間而落伍，其保值性也越弱，我們之所以稱關(guān)外某些別墅為農(nóng)民房，也正因其建筑風(fēng)格與農(nóng)民自建房毫無(wú)分別。支柱B：維護(hù)別墅物業(yè)的私密性私密性是居住物業(yè)追求的一個(gè)基本要素，具體指居住人

19、員擁有的高度私有的環(huán)境空間。對(duì)于別墅物業(yè)來(lái)講，其對(duì)私密性的要求也較高。私密性好的別墅物業(yè)價(jià)值，高于度假別墅市場(chǎng)潛力巨大，關(guān)鍵問(wèn)題在于發(fā)展商如何做。首先回答兩個(gè)問(wèn)題：?jiǎn)栴}一：消費(fèi)者憑什么不選擇位置好、環(huán)境好的大戶型復(fù)式住宅？問(wèn)題二：消費(fèi)者為什么寧愿買別墅而不去住度假屋？回答好這兩個(gè)問(wèn)題再來(lái)做別墅私密性差的別墅物業(yè)。目前在深圳市別墅物業(yè)的結(jié)構(gòu)主要有三種：（1）獨(dú)立式（2）連體獨(dú)立式（3）連體復(fù)式。在這三種結(jié)構(gòu)中，從私密角度考慮價(jià)值由高到低依次為：獨(dú)立式連體獨(dú)立式連體復(fù)式。一百多年前，英國(guó)人獲得廬山別墅的開(kāi)發(fā)權(quán)后，首先是對(duì)別墅區(qū)域進(jìn)行周密的規(guī)劃。按山地的自然走向?qū)⒌貕K分割成相同大小出售，規(guī)定別墅由業(yè)

20、主自行設(shè)計(jì)，但設(shè)計(jì)方案必須經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)公司嚴(yán)格審查，必須具有本國(guó)建筑藝術(shù)的典型風(fēng)格，而且開(kāi)發(fā)公司云集了當(dāng)時(shí)世界上最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)師。因此，廬山的黃金地段一東谷長(zhǎng)沖河兩側(cè)，幾百棟分別代表幾十個(gè)國(guó)家建筑風(fēng)格。設(shè)計(jì)精美典雅的別墅與秀麗清新的大自然和諧地交融在一起，相互媲美，成為廬山的一大景觀。一百多年過(guò)去了，這一區(qū)域的別墅建筑依然被公認(rèn)是中國(guó)乃至世界同類地形中規(guī)劃最合理、最科學(xué)、建筑最精美的典范。支柱C：完善別墅物業(yè)的配套會(huì)所配套會(huì)所是專供別墅物業(yè)居住人員休閑娛樂(lè)的場(chǎng)所，它延展節(jié)別墅物業(yè)本身的功能，彌補(bǔ)其由于選址上的要求所造成的不足和人們除居家生活之外的娛樂(lè)需求。配套會(huì)所的設(shè)施種類有多種。居家型別墅，其配套

21、會(huì)所設(shè)施更側(cè)重度假休閑目的，具有特別性、獨(dú)一性。如：網(wǎng)球場(chǎng)、壁球場(chǎng)、泳池為居家型常備。而中、西餐廳，俱樂(lè)部，則多為消閑度假型常備。別墅物業(yè)配套會(huì)所的種類性的層次，也反映著需求群體和服務(wù)群體的差異性，并因此決定著別墅物業(yè)價(jià)值大小。其服務(wù)和需求群體層次越高，別墅物業(yè)價(jià)值也越大。例如：觀瀾豪園配套功能設(shè)施有酒店、會(huì)所、高爾夫球場(chǎng)、鄉(xiāng)村俱樂(lè)部等一系列滿足消閑度假之用。支柱D；優(yōu)化別墅物業(yè)的自然資源和人文資源自然資源在這里指不可再生的自然資源和自然生態(tài)環(huán)境。人文資源指人造景觀和人文環(huán)境。自然資源和人文資源是別墅物業(yè)選址首先必須考慮的，它是決定著別墅物業(yè)價(jià)值最重要因素，即別墅物業(yè)其它要素均可模仿重造，唯獨(dú)

22、自然資源和人文資源是不可重造的，真正顯示出其獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值永久性。例如：東部海岸度假別墅物業(yè)金海灘，其獨(dú)有的全視角無(wú)遮擋優(yōu)美海景，依山階梯的布置使得戶戶均可俯看海景，這一得天獨(dú)厚的自然資源為東部海岸所獨(dú)有，其不可重復(fù)性使得其別墅物業(yè)價(jià)值與鬧市區(qū)內(nèi)的獨(dú)立式別墅價(jià)值相差無(wú)幾。又如：蛇口碧濤苑別墅為依海而筑的海邊別墅，其海景資源在蛇口并非獨(dú)一無(wú)二的。真正使其價(jià)值具有恒久性的是蛇口這一“國(guó)際社區(qū)化”優(yōu)雅的人文景觀和人文環(huán)境，這種物業(yè)所處的社區(qū)環(huán)境和物業(yè)所創(chuàng)造出的社區(qū)環(huán)境與自然資源同等重要。支柱F：注重別墅物業(yè)自身的市場(chǎng)性別墅物業(yè)的市場(chǎng)因其特殊性而具有一定的獨(dú)立性，從某一角度講是游離于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)之外

23、的。主要體現(xiàn)在：（1）別墅物業(yè)外在環(huán)境要求的特殊性。對(duì)于一般居家住宅物業(yè)來(lái)講顯得很重要的影響價(jià)值的因素，如：生活上的配套、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、交通等，對(duì)別墅物業(yè)的價(jià)值影響并不顯得重要。這是因?yàn)閯e墅物業(yè)的業(yè)主對(duì)于居住環(huán)境的獨(dú)立性、私有性和自然舒適性上的追來(lái)超過(guò)生活配套上的要求，比起鬧市繁華他們更喜歡靜謐。別墅物業(yè)永遠(yuǎn)只是某一部分人才能享有的繁華。（2）別墅物業(yè)需求群體的個(gè)別色彩和飽含特殊性。優(yōu)質(zhì)別墅物業(yè)具良好的保值增值性，使其在任何時(shí)期都為富人階層追捧的對(duì)象。同時(shí)別墅物業(yè)最完美地體現(xiàn)表達(dá)了人類、審美情趣的個(gè)性化和作為財(cái)富的象征性，充滿著購(gòu)買者的個(gè)人色彩，購(gòu)買者的喜歡對(duì)別墅物業(yè)價(jià)值的影響，某種程度超過(guò)市場(chǎng)因

24、素?！扒吆凸选保教厥獾臇|西，其個(gè)別性越突出，其可比較性也越少。別墅物業(yè)市場(chǎng)是一個(gè)充滿個(gè)性化的特殊市場(chǎng)。第4操作環(huán)節(jié)：別墅項(xiàng)目成功動(dòng)作實(shí)戰(zhàn)示范步驟A：項(xiàng)目主題定位穆天子山莊案名簡(jiǎn)析穆天子是一個(gè)具有鮮明中國(guó)特色的名稱，而區(qū)內(nèi)建筑以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，乍看立了似乎矛盾，實(shí)則蘊(yùn)含著深厚的文化底蘊(yùn)。穆天子山莊所處的地理位置在南海市獅山區(qū)穆院附近，發(fā)展商巧妙地將地名與古代神話傳說(shuō)中周穗王的傳奇故事聯(lián)系起來(lái)。相傳周穆王交游廣闊，縱橫四海，更親自駕著八匹駿馬登上天山與西王母相會(huì)，并將西方極樂(lè)的妙品帶回中原。穆天子山莊的發(fā)展商一南海市佰駿物業(yè)發(fā)展有限公司正是秉承這種精神，將現(xiàn)代西方建筑藝術(shù)的精華一北美式別

25、墅引進(jìn)了美麗富饒的珠三角，建造起一萬(wàn)里程碑式的純美園地。實(shí)際上，穆天子山莊這個(gè)案名正因其中西文化強(qiáng)烈碰撞的特性，更易被人們牢記?！凹兠缊@地”的含義整體上突出伊甸園式的純美感覺(jué)，給人清新脫俗的感覺(jué)，具體還有另一種含義：純：指穆天子山莊規(guī)劃上采用純別墅的概念，不含洋房和公寓等，保證項(xiàng)目的檔次超美：指穆天子山莊以北美式湖泊別墅為藍(lán)本，突出美加風(fēng)情。穆天子山莊之出現(xiàn)，似是一個(gè)樓盤(pán)的入市，但更重要在于代表了高檔物上賣展的一個(gè)必然方向。它意味著一個(gè)純專業(yè)化的、高標(biāo)準(zhǔn)的新物業(yè)時(shí)代之出現(xiàn)-純美年代。穆天子山莊的發(fā)展，基本原則在于“提純、融合、創(chuàng)新”，這是三個(gè)互相聯(lián)系、前后因果而又不斷發(fā)展的概念。步驟B：提純雕

26、塑家羅丹說(shuō)過(guò)：“雕刻一張臉并不難，把不是臉的地方去掉就行了?！苯?jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的判斷以及對(duì)“別墅”概念的凈化，發(fā)展商提出了“純別墅”的發(fā)展概念，因此舍棄了其它洋房、排屋、公寓等多種物業(yè)形態(tài)，保證應(yīng)有的檔次品位。由于提純，帶來(lái)了許多措施，最大的莫過(guò)于低容積率。喜愛(ài)玩車的人似乎有一條不成文的規(guī)定：排氣量在30以上可以作為豪華車的一個(gè)基本指標(biāo)。而愛(ài)玩別墅的朋友也有一個(gè)喜愛(ài)的指標(biāo)，容積率03以下可以做出較好的別墅區(qū)，否則環(huán)境和密度都不理想。而穆天子山在更進(jìn)一步，容積率為 015，1000多畝土地，僅建了 300余幢別墅。僅有指標(biāo)是不夠的。風(fēng)格的確立至關(guān)重要，選擇純美風(fēng)格，在珠三角營(yíng)造北美式湖泊別墅，是一種創(chuàng)

27、新，是一種挑戰(zhàn)。來(lái)到穆天子山莊不難發(fā)現(xiàn)，于湖泊、丘陵之內(nèi)，閃動(dòng)著越野吉普車的身影。穆天子的人們喜歡越野車，包括他們的老總都鐘愛(ài)在山水景區(qū)。四輪驅(qū)動(dòng)能帶來(lái)特有的駕駛樂(lè)趣。大家又都記住一條：輪子有四個(gè)，而目標(biāo)只有一個(gè)?！耙恍囊灰獍l(fā)展優(yōu)秀別墅”這就是唯一的目標(biāo)。所謂別墅，根據(jù)現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典之解釋，同時(shí)參照北美及其它發(fā)達(dá)地區(qū)的情況，只有在郊外和風(fēng)景區(qū)營(yíng)造的獨(dú)立式住宅才有資格稱為別墅，在城區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)的再漂亮再來(lái)華，無(wú)非有一個(gè)較為古老的名字一花園洋房，或者一個(gè)比較肘尚的稱呼一都市來(lái)宅。步驟C：融合把不是臉的地方去掉只完成了第一步，接下來(lái)重點(diǎn)是把剩下的部分做得有血有肉。低密度、低容積率是指標(biāo)，是手段而不是目的，

28、目的是追求純美的風(fēng)格、完善的品質(zhì)。超量配置，雙會(huì)所、雙車庫(kù)的設(shè)計(jì)，大面積散點(diǎn)式的運(yùn)動(dòng)娛樂(lè)，休閑設(shè)施的安排。運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所等公共設(shè)施的人均占有面積和可接近程度，均在珠三角名列前茅。硬件不達(dá)標(biāo)、不到位，一切只是空談。 1000戶人家擁有的游泳池叫人擠入， 50人擁有的會(huì)所游泳池叫享受。開(kāi)發(fā)的理念、規(guī)律、系統(tǒng)、策劃、推進(jìn)等等似乎離開(kāi)了核心標(biāo)準(zhǔn)，一切都是紙糊的。別墅的建筑標(biāo)準(zhǔn)：1）在設(shè)計(jì)上要有獨(dú)特的建筑風(fēng)格和非常合理的別墅使用功能2）要有必要的配置和多方位的功能服務(wù)。3）應(yīng)采用先進(jìn)的建筑工藝、技術(shù)和材料；具體可示范單位及輕鋼結(jié)構(gòu)別墅的裝修、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及環(huán)保、健康方面之特點(diǎn)列舉部分融合，將先進(jìn)的技術(shù)融入精致的建

29、筑風(fēng)格，將建筑融入環(huán)境中，再將風(fēng)景引入住宅。休閑會(huì)所在參照國(guó)外后將其定位為優(yōu)雅舒適的鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，散發(fā)著親切迷人的氣息氛圍，讓人留連忘返，一位移民美國(guó)又回故土發(fā)展的佛山人在穆天子山莊溫暖的別墅客廳里，望著高大的雙層中空玻璃落地窗靜靜地體會(huì)。他說(shuō)這長(zhǎng)窗和花格讓他想起美麗的緬因州。步驟D：創(chuàng)新風(fēng)格和個(gè)性是別墅的靈魂。美國(guó)的國(guó)家地理雜志曾編輯過(guò)一本美國(guó)大宅的圖書(shū)，介紹了美國(guó)現(xiàn)有的150個(gè)最有價(jià)值的大宅，而其中風(fēng)格各異，總體和細(xì)部均很有個(gè)性特點(diǎn)，而這也成為穆天子山莊設(shè)計(jì)者們的重要參照。那種千人一面兵營(yíng)式農(nóng)民樓的日子已經(jīng)一去不復(fù)返了。千禧年里，穆天子山莊還將推出幾個(gè)新款型，從適合商務(wù)、公務(wù)與居住的豪華大宅到適于休閑度假的精致小屋，真正做到量身訂造、迅速反應(yīng)，在采用的新技術(shù)、設(shè)計(jì)和材料上也會(huì)不斷進(jìn)步。一邊提純、一邊融合，再不斷地有新品面市，以專門品牌的經(jīng)營(yíng)服務(wù)來(lái)發(fā)展專業(yè)化的高檔別墅，似乎有點(diǎn)難度，困難在于巨大的反差和平和的表面。但穆天子山莊的人們似乎樂(lè)此不疲、就象他們既喜歡重型車，又愛(ài)小轎車，既愛(ài)聽(tīng)鄉(xiāng)村音樂(lè)，又看棒球壘球。道理很簡(jiǎn)單，因?yàn)樵诩兠赖哪甏?，不斷有著新的發(fā)現(xiàn)和收獲，是生活的享受，也是創(chuàng)造的享受，又是純美的享受。這個(gè)市場(chǎng)里干什么的都有，做蛋糕的和做火鍋的（套用業(yè)界同仁的一句話），而穆天子山莊的人們似乎跟這些有點(diǎn)不同，他們更像一群釀酒師