對湖北十堰“鬼城”現(xiàn)象的思考(共18頁)

1、畢 業(yè) 論 文 II 摘要(zhiyo)據(jù)全國科學(xué)技術(shù)名詞(mng c)審定委員會審定，鬼城是指資源枯竭并被廢棄的城市，屬于地理學(xué) HYPERLINK /view/26580.htm 名詞(mng c)。隨著城市化的推進(jìn)，出現(xiàn)了越來越多的新規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的城市新區(qū)，這些新城新區(qū)因空置率過高，鮮有人居住，夜晚漆黑一片，被形象地稱 為“鬼城”。2013年，中國出現(xiàn)了12座新的“鬼城”，中國鬼城的區(qū)域不僅在一二線城市凸顯，甚至延伸到三四線城市。湖北十堰在“千億削山建城”的力推下“鬼城”說已塵埃落定。本文以湖北十堰為研究重點(diǎn)，分析了近年來“鬼城”蔓延的原因、“鬼城”的特征、對人們生活的消極影響以及防止

2、其蔓延的一系列措施，提出了政府、產(chǎn)業(yè)、投資者共同努力以實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。關(guān)鍵詞：鬼城 湖北十堰 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 可持續(xù)發(fā)展 IIIAbstract According to the national science and technology term committees examination and approval, “ghost town” refers to the abandoned city whose resource is dried up , which belongs to a geography term. Along with the advanceme

3、nt of urbanization, there are more and more new urban districts which are new planned and constructed on a high standard,due to the too high vacancy rate and few people to live, adding totally dark night, the new city zone was vividly called ghost towns.In 2013, the 12 new ghost towns appeared in Ch

4、ina, Chinas ghost town area highlighted not only in second-tier cities, but also extends four-tier cities. Hubei Shiyans ghost town saying has been settled under the push of billions of cutting mountain to build cities . This paper takes Hubei Shiyan as the research key, analyzing the cause of ghost

5、 townss spreading in recent years, the characteristics of the ghost towns, the ghost towns negative impact on peoples life and a series of measures to prevent the spreading, proposing that the government, industry, investors work together to realize the sustainable development of the real estate mar

6、ket in China.Key words：Ghost town Hubei Shiyan Real Estate Economy Sustainable Development目 錄摘 要IAbstractII引 言1 TOC o 1-3 h u HYPERLINK l _Toc8272 1 “鬼城”現(xiàn)象的出現(xiàn)(chxin)及其特征 PAGEREF _Toc8272 2 HYPERLINK l _Toc25691 1.1 “鬼城”現(xiàn)象(xinxing)的出現(xiàn) PAGEREF _Toc25691 2 HYPERLINK l _Toc28932 1.2 現(xiàn)代(xindi)“鬼城”的特征 PAG

7、EREF _Toc28932 3 HYPERLINK l _Toc12062 2 十堰“鬼城”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因及影響 PAGEREF _Toc12062 3 HYPERLINK l _Toc15681 2.1 從政府層面研究其成因 PAGEREF _Toc15681 4 HYPERLINK l _Toc7198 2.2 從城市的地理位置和產(chǎn)業(yè)發(fā)展看“鬼城”的成因 PAGEREF _Toc7198 6 HYPERLINK l _Toc5194 2.3 人口因素對城市發(fā)展的影響 PAGEREF _Toc5194 7 HYPERLINK l _Toc18144 2.4 “鬼城”現(xiàn)象的負(fù)面影響 PAGE

8、REF _Toc18144 7 HYPERLINK l _Toc11097 3 防止”鬼城“蔓延的相關(guān)對策 PAGEREF _Toc11097 8 HYPERLINK l _Toc771 3.1 從政府層面入手抑制鬼城蔓延 PAGEREF _Toc771 9 HYPERLINK l _Toc27337 3.2 新興產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合帶動城市發(fā)展 PAGEREF _Toc27337 9 HYPERLINK l _Toc410 3.3 正確引導(dǎo)投資方向促進(jìn)城市發(fā)展 PAGEREF _Toc410 10 HYPERLINK l _Toc17258 結(jié) 束 語 PAGEREF _Toc17258 1

9、1 HYPERLINK l _Toc31924 參 考 文 獻(xiàn) PAGEREF _Toc31924 12 HYPERLINK l _Toc16706 致 謝 PAGEREF _Toc16706 14 - 19 -引 言 全國(qun u)各地在經(jīng)濟(jì)(jngj)建設(shè)中以房地產(chǎn)業(yè)為政績，造成了許多城市新城區(qū)高樓林立，夜晚因無人居住，或只有少部分人居住，而無城市生活居住氛圍(fnwi)，因而被人們戲稱為“鬼城”。然而，那些擁有權(quán)力制造“鬼城”政績的人們卻不深刻反思，反而有更多的城市仍然陶醉在大力發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)，靠出賣廉價(jià)的土地支撐財(cái)政收入。如果這樣的現(xiàn)狀得不到有效控制，“鬼城”可能會越來越多。201

10、4年中國鬼城將繼續(xù)擴(kuò)大。十堰素有九山半水半分田之稱，曾經(jīng)美麗的山城依山而建，風(fēng)光旖旎。然而在“千億削山建城”的力推下，十堰市東部新城區(qū)域也已經(jīng)深陷空城、鬼城之憂。 隨著“鬼城”越來越往三四線城市蔓延，隨之而來的生態(tài)問題以及經(jīng)濟(jì)問題也慢慢地凸顯出來?？此拼笫止P、高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的建城計(jì)劃也給市民的生活帶來了無法估計(jì)的影響。我通過閱讀的大量文獻(xiàn)對鬼城的出現(xiàn)的原因及其特征進(jìn)行了研究。通過與其他城市進(jìn)行比較，針對十堰的特殊情況進(jìn)行了分析，研究了十堰鬼城出現(xiàn)的一些特殊原因，例如“削山造城”違背其發(fā)展的自然規(guī)律，自二汽搬遷以后產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)不景氣等原因。本文主要是針對十堰具體的情況研究其今后生態(tài)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的具

11、體措施，抑制其“鬼城”的蔓延。1 “鬼城”現(xiàn)象(xinxing)的出現(xiàn)及其特征 近年來，我國的城鎮(zhèn)化建設(shè)越來越快，越來越多的人涌進(jìn)城市，城市人口(rnku)越來越多，但是，伴隨著越來越快的城鎮(zhèn)化，我國也出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的奇葩“鬼城”。沒有產(chǎn)業(yè)(chny)的支撐，也沒有足夠的人流和物流，我國的城鎮(zhèn)化只是單純的圈地蓋房子，而沒有考慮人們的生存問題，成了我國農(nóng)村人口進(jìn)入城鎮(zhèn)的一大阻礙。很多地方政府一味的追求GDP的增長，他們不是積極研發(fā)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)而過度依賴土地，把大量地土地高價(jià)賣給開發(fā)商，這些開發(fā)商又把建好的房屋高價(jià)賣給所謂的“炒房者”，房價(jià)被再一次抬高了，一面是越來越高的房價(jià)，一面是掙錢產(chǎn)業(yè)的匱

12、乏，最終導(dǎo)致了“鬼城”現(xiàn)象越來越嚴(yán)重。越來越多的空城出現(xiàn)了，意味著開發(fā)商們的投資就很難收回，但是，為了維持企業(yè)的生存，他們不得不向銀行貸款，更有甚者，他們依賴高利貸生存，這種靠高額貸款尤其是民間借貸無異于飲鴆止渴，成為了隱形的金融風(fēng)險(xiǎn)，也為社會的安定團(tuán)結(jié)埋下了定時(shí)炸彈。2013年，我國出現(xiàn)了12座新“鬼城”，這些城市不僅包括了較大的城市如常州，也涵蓋了很多三四線城市如湖北十堰，鬼城蔓延的速度越來越快。越來越多的城市由于盲目的擴(kuò)張，原本斥巨資打造的新城、中心城區(qū)，由于各種原因而鮮有人入住，房屋閑置，城市基礎(chǔ)設(shè)施閑置，一到晚上就一片漆黑，被形象的稱為“鬼城”。 1.1 “鬼城”現(xiàn)象的出現(xiàn) 據(jù)中華人

13、民共和國國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2012年中國的房地產(chǎn)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的10%，2010年為8%。而在日本房地產(chǎn)的泡沫高峰期，該數(shù)值從來沒有超過9%；在美國，它也從來沒超過6%。這導(dǎo)致國際上這樣評價(jià)：中國人均消耗的鋼鐵、鐵礦石和水泥比歷史上任何一個(gè)工業(yè)國家都多。這一切都將會導(dǎo)致鐵路不賺錢，公路無人行駛，城市無人居住。 自2010年起，各地政府盲目的追求經(jīng)濟(jì)增長而陷入了急功近利的城市化的大躍進(jìn)中，各地“新城”變“鬼城”的說法層出不窮，最近幾年，“鬼城”更是由一二線城市向三四線城市蔓延。各地政府為了眼前的利益而依靠賣地來充實(shí)財(cái)政，開發(fā)商紛紛斥巨資打造新城區(qū)或中心城區(qū)，房地產(chǎn)投機(jī)者更是出大手筆買房等待升值

14、，但由于人口相對較少，房價(jià)居高不下而鮮有人入住，新城變“鬼城”的現(xiàn)象也就愈演愈烈，僅2013年，中國就出現(xiàn)了12座新“鬼城”。 1.2 現(xiàn)代(xindi)“鬼城”的特征(tzhng)據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查(dio ch)，近年來的出現(xiàn)的“鬼城”都有這樣的特征：建設(shè)所耗資金特別的大，公共設(shè)施富麗堂皇，各種綠化景觀的面積特別的廣，道路特別的寬，而房屋的入住率卻特別的低，居民樓大量空置。城市除了政府工作人員以外，見不到其他的人；除了少有的幾輛政府車倆以外，寬廣的馬路上見不到車倆；周邊區(qū)域甚至沒有生命的跡象。中國大陸大江南北均有此類入住率極低的“鬼城”，其中的12座“鬼城”更是海內(nèi)外知名。它們是內(nèi)蒙古排名第

15、一，共有4座“鬼城”。分別是內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴甚、內(nèi)蒙古呼和浩特清水河、內(nèi)蒙古巴彥淖爾、內(nèi)蒙古二連浩特。河南排名第二，共有3座“鬼城”。分別是河南鄭州鄭東新區(qū)、河南鶴壁、河南信陽。江蘇排名第三，共有2座“鬼城”。分別是江蘇常州、江蘇鎮(zhèn)江丹徒。此外，還有遼寧的營口、湖北的十堰、云南的呈貢。2 十堰“鬼城”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因及影響截止2013年1月底，十堰市的在建以及在售的商品房面積高達(dá)1250萬平方米，十堰市在售樓盤70個(gè)，其中80%左右都集中在“削山造城”的主戰(zhàn)場東部新城。根據(jù)實(shí)地調(diào)查，僅在十堰市東部新城的主干道北京路沿線，在建、在售房地產(chǎn)項(xiàng)目就多達(dá)20個(gè)。這種擴(kuò)張的速度幾乎與湖北省省會城市武漢市

16、處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，該市新增土地供應(yīng)主要依靠開山造地，開山造地的成本很高，造成土地掛拍價(jià)格的居高不下，這只能不斷地推高房價(jià)，而對于缺乏支柱產(chǎn)業(yè)支撐的十堰人民來說，高額的房價(jià)意味著根本買不起房，十堰東部新城主干道北京路沿線的多個(gè)居民小區(qū)在晚間的亮燈率都不會超過30%。十堰市以“十億削山造城”為標(biāo)志的急速擴(kuò)張面臨著市場需求不足的極大挑戰(zhàn)。另據(jù)十堰市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人介紹，95%的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商依靠高利貸融資，在削山造地成本高企、商品房空置占壓資金的情況下，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)面臨著資金鏈隨時(shí)斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。2.1 從政府(zhngf)層面

17、研究其成因2.1.1 地方政府只顧追求政績(zhngj)導(dǎo)致“鬼城”蔓延(mn yn)湖北十堰以建設(shè)“區(qū)域性中心城市”為目標(biāo)，目前已經(jīng)建成多棟樓盤以及眾多的商鋪，但是一面是新增土地的大量加速發(fā)展，一面是大量樓盤建成卻沒有買家，各個(gè)樓盤到晚上更是人煙稀少?！斑@里原來是一片大山，才開山不久，誰會來這么偏遠(yuǎn)的地方買房??？”大家都這么說。房子已經(jīng)蓋好，基礎(chǔ)設(shè)施也已經(jīng)完善，但是卻沒有人買房入住。長期以來，財(cái)政收入、GDP的增長速度一直都是考核地方官員工作能力和政績的重要標(biāo)準(zhǔn)，而地方官員的升遷也是由其上級決定的，并非是靠其在人民中的口碑，這些都導(dǎo)致了地方官員不顧地方人口的承受能力而大力建城造房，十堰市更是

18、利用其依山背水的地形，向大山借地萬畝，實(shí)行“千億削山造城”只是為了向上級表功，完全不考慮當(dāng)?shù)氐淖》啃枨螅灾略斐闪诵鲁亲儭肮沓恰钡镁狡染置?。截?013年1月底，十堰市在建、在售商品房面積多達(dá)1250萬平方米，這種擴(kuò)張速度幾乎與湖北省省會武漢市處于同等規(guī)模，但十堰市的總?cè)丝趦H相當(dāng)于武漢市的1/3，城區(qū)人口僅相當(dāng)于武漢市的1/5，這種削山造城的行為無疑違背人口和自然發(fā)展的規(guī)律，也使當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場面臨著巨的資金壓力和挑戰(zhàn)。2.1.2 地方政府向山要地大肆擴(kuò)建導(dǎo)致“鬼城”蔓延自古以來，我國就是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，我們的祖先依靠著一畝三分地養(yǎng)育著一代又一代，土地是他們賴以生存的對象；如今，人們對土地的依賴

19、程度遠(yuǎn)不如以前，我們不再為了一畝三分地而辛苦勞作，但是我國還是8.5萬多的農(nóng)民伯伯靠著僅18億多的耕地，無疑加大了我國人地之間的矛盾。盡管我國面臨著人多地少的困局，我國的可用耕地還是每年以巨大的比例減少。其中重要的原因是各地政府沒有考慮農(nóng)民的切身利益而大肆低價(jià)征地、高價(jià)賣地來充實(shí)地方的財(cái)政，土地出讓金在各地的財(cái)政收入中占越來越大的比重。 HYPERLINK /view/310405.htm 地方政府這種依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方財(cái)政支出的被稱為“土地財(cái)政”，屬于基金預(yù)算收入，屬于地方財(cái)政收入的一種。 HYPERLINK /view/61891.htm 中國的“土地 HYPERLINK

20、/view/22841.htm 財(cái)政”主要是依靠增量土地創(chuàng)造 HYPERLINK /view/70873.htm 財(cái)政收入，也就是說通過賣地的 HYPERLINK /view/58984.htm 土地出讓金來滿足財(cái)政需求。政府往往憑借公權(quán)力和專政機(jī)關(guān)力量強(qiáng)行征地拆遷，低價(jià)收購他人的土地使用權(quán)，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸騰。 十堰市計(jì)劃(jhu)在 “十一五”、“十二五”期間(qjin)向山要地15萬畝(相當(dāng)于100平方公里)，推行(tuxng)千億削山造城。這個(gè)因車而興的城市，是一座典型的山城，即便是在市區(qū)內(nèi)也難見到較大的平地，山地占全市國土總面積超過92%，素有“九山半水半分田

21、”之稱。目前十堰市山地整理的平均成本大約為每畝22萬元，照此推算，15萬畝的土地整理成本就達(dá)到330億元左右。十堰市的財(cái)政收入遠(yuǎn)不足以支付這巨額的整理成本，他們把希望寄托在了投資人身上。也把希望寄托在了城市今后的發(fā)展上。 2.1.3 城市規(guī)劃超前導(dǎo)致“鬼城”蔓延城市化是指由 HYPERLINK /view/16684.htm 農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng) HYPERLINK /view/39182.htm 鄉(xiāng)村社會向以 HYPERLINK /view/10102.htm 工業(yè)和 HYPERLINK /view/154003.htm 服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會逐漸轉(zhuǎn)變的歷史過程，具體包括人口 HYPERLINK

22、 /view/58824.htm 職業(yè)的轉(zhuǎn)變、 HYPERLINK /view/61661.htm 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變、土地及地域空間的變化。在城市化進(jìn)程中農(nóng)業(yè)活動的比重大大下降，非農(nóng)業(yè)活動的比重上升。湖北十堰的發(fā)展目標(biāo)為生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展、人民生活宜居的國家生態(tài)發(fā)展示范地區(qū)，國際知名的生態(tài)文化旅游區(qū)，國家重要的汽車產(chǎn)業(yè)基地和鄂渝陜豫四?。ㄊ校┙唤绲貐^(qū)的區(qū)域性中心城市?？茖W(xué)的城市規(guī)劃可以使城市有效的避開不利的因素，向環(huán)境良好，條件優(yōu)越、適宜的區(qū)域發(fā)展，各地塊通過規(guī)劃之后也能得到有序的分工協(xié)作，進(jìn)而使城市用地的整體結(jié)構(gòu)優(yōu)化，對城市的長期發(fā)展有積極地作用。而當(dāng)今我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的“鬼城”

23、則是由于在規(guī)劃的過程中規(guī)劃內(nèi)容與城市的實(shí)際需求差別太大造成的。截至2011年年底，湖北省的城鎮(zhèn)化率達(dá)到51.83%，略高于全國平均水平；不過，十堰市的城鎮(zhèn)化率較低，大約是43%左右。在城鎮(zhèn)化率落后的背景下，該市計(jì)劃到2020年將城區(qū)人口由目前的80萬左右提高到150萬左右；不過，湖北省對于十堰市的期望更高，希望十堰市盡快建成鄂豫陜渝毗鄰地區(qū)中心城市，到2020年將城區(qū)人口規(guī)模擴(kuò)大到200萬。十堰市的城市規(guī)劃主要集中在西城區(qū)，從2007年開始就大批建造新城，無視當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境和自然環(huán)境，像山借地15萬畝；沒有考慮當(dāng)?shù)氐娜丝谛枨?，盲目的擴(kuò)大城市面積，建設(shè)豪華的基礎(chǔ)設(shè)施，城市規(guī)劃至少超前與城市發(fā)展十

24、年，各類基礎(chǔ)設(shè)施閑置，房屋無人居住，離現(xiàn)有的城區(qū)較遠(yuǎn)，違背了城市化進(jìn)程中的循序漸進(jìn)的原則。2.2 從城市的地理位置和產(chǎn)業(yè)(chny)發(fā)展看“鬼城”的成因(chngyn)2.2.1 從城市(chngsh)的地理位置看“鬼城”成因十堰是因車而興的城市，是一座典型的山城，即便是在市區(qū)內(nèi)也難見到較大的平地，山地占全市國土總面積超過92%，素有“九山半水半分田”之稱。東風(fēng)汽車的外遷，給了十堰沉重的一擊。痛定思痛之后，醫(yī)治“東風(fēng)”外遷之痛正是十堰開山“造城”的真正動力。中國許多像十堰這樣的山城，土地的利用問題成了城市發(fā)展的瓶頸，也是很多企業(yè)遷往外地的重要原因。雖然是因?yàn)橛辛藮|風(fēng)才有的十堰市，但是進(jìn)入21世

25、紀(jì)后，東風(fēng)的發(fā)展受到了十堰土地資源匱乏的嚴(yán)重影響，東風(fēng)的兩個(gè)總部相繼搬離十堰。十堰這座依山傍水的山城，因?yàn)闁|風(fēng)兩個(gè)總部的相繼搬離而從此沒落。過去找個(gè)席位都難的酒店門前，車少人稀了；一直需求旺盛的樓盤交易，日漸冷落了；商場里，零售額箭頭朝下，一些原本走俏的商品，忽然間無人問津了。2.2.2 從城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展看“鬼城”成因十堰市是由于東風(fēng)和二汽的發(fā)展而發(fā)展起來的，長期的發(fā)展已經(jīng)形成了汽車汽配產(chǎn)業(yè)獨(dú)大的格局，這對吸引更多的產(chǎn)業(yè)、更多的人流也是個(gè)不小的挑戰(zhàn)。資料顯示，到2005年底，十堰工業(yè)企業(yè)中，汽車工業(yè)數(shù)量占42.8%，從業(yè)人員占66.7%，資產(chǎn)存量占85.3%，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值占73.3%，創(chuàng)造稅收占8

26、6.9%。而東風(fēng)總部搬遷后，2006年上半年，十堰市全市規(guī)模以上工業(yè)完成產(chǎn)值同比下降8.3%，汽車產(chǎn)量下降了28.0%。從2000年到2004年，十堰有100多個(gè)重大招商項(xiàng)目因?yàn)闊o地可用遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，300多家企業(yè)因?yàn)闊o地可用不能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)能擴(kuò)張；特別是東風(fēng)公司、 HYPERLINK /realstock/company/sh600006/nc.shtml 東風(fēng)汽車有限公司“兩個(gè)總部”遷往武漢以后，項(xiàng)目外移、投資外移、企業(yè)外遷開始加快，十堰將成為“廢都”的論調(diào)甚囂塵上。東風(fēng)總部搬遷對十堰這座依靠汽車而興起的城市來說無疑是一個(gè)巨大的打擊，搬遷以后，大部分廠房都得閑置，員工宿舍也沒有人再住，部分員工為了生

27、存不得不外出打工，另謀生路，使得原本就是勞務(wù)輸出大市的十堰，常住人口再次減少了很多，原本繁華的汽車城一夜之間變得人煙稀少。缺少了汽車產(chǎn)業(yè)的支持，十堰人民的工資收入會大大降低，對于越來越高的房價(jià)，大多數(shù)人只能望而興嘆。這也導(dǎo)致十堰新城建成以后很少有人問津，加之地處偏遠(yuǎn)(pinyun)，就導(dǎo)致了新城人煙稀少，新城最終變成了“鬼城”。2.3 人口因素(yn s)對城市發(fā)展的影響據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)(tngj)，2013年1月31日，十堰市70個(gè)在建、在售住宅項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)到1250余萬平方米，相當(dāng)于2012年武漢市新增住宅面積1576.98萬平方米的80%。但在人口方面，十堰市總?cè)丝?40萬左右，僅

28、相當(dāng)于即將達(dá)到千萬人口規(guī)模的武漢市的1/3；城區(qū)人口80多萬，僅相當(dāng)于武漢市的1/5左右。湖北省歷來就是一個(gè)勞務(wù)輸出大省，十堰市也是如此，雖然最近幾年出現(xiàn)了農(nóng)民工回流的現(xiàn)象，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前十堰市的戶籍人口比常住人口多五六十萬，這意味著十堰市每年要輸出五六十萬的勞動力。十堰市每年輸出的勞動力要占到總?cè)丝诘?8%，也就是說，十堰市每5個(gè)人當(dāng)中就有一個(gè)外出打工。這意味著十堰市的城市擴(kuò)張面臨著需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。2.4 “鬼城”現(xiàn)象的負(fù)面影響2.4.1 大量開山造城影響居民的日常生活 “車城”十堰正在老城區(qū)的東、西兩面大規(guī)模造城，其中，“東部新城”的規(guī)模將達(dá)到40平方公里，“西部新城”的規(guī)模將達(dá)到4

29、6平方公里。現(xiàn)在，十堰城區(qū)面積為80平方公里左右，這相當(dāng)于再造一個(gè)十堰。由于長期開工導(dǎo)致十堰人民的生活環(huán)境極度惡化，空氣中布滿了塵埃，長期施工還造成了很多的噪音污染。很多當(dāng)?shù)厥忻癖硎?，白天幾乎不敢出門，灰塵太多，連衣服都不敢晾在外面；還有很多人表示，不堪忍受開山炮聲和機(jī)械轟鳴的困擾，房子窗戶經(jīng)常震動，就像是地震一樣。2.4.2 大量開山造城破壞了當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境 十堰是南水北調(diào)中線工程核心水源區(qū)，中央政府從上世紀(jì)90年代開始在此推出以退耕還林為主的水土保持工程，投入巨資修復(fù)遭過度開發(fā)的自然環(huán)境，現(xiàn)在因?yàn)殚_山造城，這些生態(tài)投入已經(jīng)大打折扣。從2007年開始(kish)，十堰模式從“小打小鬧”到大面

30、積推山。原本(yunbn)滿山的綠樹植被都被破壞了，山水本身(bnshn)是十堰的最大優(yōu)勢，可在起跑的時(shí)候，這種優(yōu)勢卻變成了劣勢。本可以通過依山而建、城在山中和圍繞現(xiàn)有城市建設(shè)衛(wèi)星城的方式達(dá)到，可在政績指揮棒的指導(dǎo)下，當(dāng)?shù)剡x擇了向山要地。原本退耕還林所種的樹木都被砍伐一空。這種削山造城的行為，不僅破壞了十堰市本地的生態(tài)環(huán)境，更影響了南水北調(diào)工程中線工程的水源，影響了很多中國人民的飲水。為以后的南水北調(diào)埋下了巨大的生態(tài)隱患。2.4.3 影響當(dāng)?shù)亟鹑谑袌龅姆€(wěn)定從買地打保證金到房產(chǎn)證辦下來，大概需要8年時(shí)間，特別是前4年，開發(fā)商需要投入大量資金，依靠高利貸很容易帶來資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)轫?xiàng)目初期很難從銀行

31、獲得貸款，只能等到房子蓋到三層以上甚至封頂以后才能在銀行進(jìn)行按揭貸款，對開發(fā)商的融資能力是個(gè)巨大考驗(yàn)。特別是十堰本地的房地產(chǎn)開發(fā)商因?yàn)楹茈y得到銀行的資金支持，95%都要依靠高利貸維持企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，這無形中推高了房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。十堰市新增土地供應(yīng)主要依靠開山造地，開山造地的成本很高，造成土地掛拍價(jià)格的居高不下，這只能不斷地推高房價(jià)。商品房空置面積大幅度上升也為企業(yè)帶來資金壓力。近幾年，十堰商品房空置率一直居高不下，直接占壓開發(fā)商的資金。使資金本來就缺乏的房地產(chǎn)企業(yè)資金更加緊張，也導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用的大幅上升。越來越多的開發(fā)商資金無法回籠，又沒辦法通過正常渠道從銀行得到貸款，95%的開發(fā)商需要依

32、靠高利貸來維持企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這無疑是對當(dāng)?shù)亟鹑谑袌龅木薮筇魬?zhàn)，也是對當(dāng)?shù)氐姆€(wěn)定埋下了重大的隱患。3 防止”鬼城“蔓延的相關(guān)對策從整體來看，我國目前出現(xiàn)的多座“鬼城”都是規(guī)劃型的，很多都是是超前規(guī)劃的新城，但是由于各種原因最終使新城變成“鬼城”。政府盲目追求城市GDP的增長，給該城房地產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響。預(yù)防和治理這些“鬼城”的蔓延，對我國城市的發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。湖北十堰是2013年新出現(xiàn)的12座“鬼城”之一，“鬼城”不再只是在一二線城市出現(xiàn)，更是蔓延到了三四線城市，十億削山造城最終使新城變成了“鬼城”。政府一味的追求城市GDP的增長，城市本身缺乏

33、支柱產(chǎn)業(yè)，沒有足夠的人口支持，再加上特殊的地理位置，更使這座美麗的山城最終在人為地改造下變成了令人聞而生畏的“鬼城”。對于(duy)十堰“鬼城”的治理以及(yj)防止“鬼城”的過度蔓延關(guān)乎到百姓的切實(shí)利益，關(guān)系(gun x)到我們每個(gè)人的生活，不管是政府還是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是我們個(gè)人都應(yīng)該對此作出努力。3.1 從政府層面入手抑制鬼城蔓延 自2000 年以來，我國各個(gè)城市幾乎都有新城新區(qū)在建，在一定時(shí)期內(nèi)已經(jīng)能夠滿足城市的發(fā)展需求，當(dāng)下應(yīng)該暫停新城新區(qū)的審批，一方面梳理反思新城新區(qū)中問題與矛盾，謀劃未來新城新區(qū)發(fā)展的方向和頂層設(shè)計(jì)，另一方面可以給在建的新城新區(qū)一定的緩沖時(shí)間，等它們建設(shè)成形后再考

34、慮是否需要更多的空間。政府不能一味的只追求GDP的增長而忽視了城市的承載能力與城市的需求，盡量在這兩者之間找到平衡點(diǎn)。 湖北十堰是一座典型的山城，政府在城市規(guī)劃的時(shí)候不僅要考慮城市的人口、產(chǎn)業(yè)等因素，更主要的是要注意環(huán)境保護(hù)、生態(tài)保護(hù)。十億削山造城不僅違背了當(dāng)?shù)刈匀话l(fā)展的規(guī)律，給當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境帶來了巨大的壓力，更是影響了中國“南水北調(diào)”的偉大工程。政府方面應(yīng)該重視環(huán)境發(fā)展，重視人口的發(fā)展，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，發(fā)展當(dāng)?shù)氐闹еa(chǎn)業(yè)，盡量使人口可以回流；同時(shí)要著重從規(guī)劃和管理上吸取教訓(xùn)，盡快使城市恢復(fù)其本來的面貌。 3.2 新興產(chǎn)業(yè)與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)相結(jié)合帶動城市發(fā)展 一座城市的發(fā)展靠的是人，而人的發(fā)展靠的是產(chǎn)業(yè)

35、。城市化不應(yīng)當(dāng)是無源之水，無本之木，必須要有相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)背景作為支撐和保證。將產(chǎn)業(yè)納入工業(yè)區(qū)，只有產(chǎn)業(yè)才有造血功能，整個(gè)城市才能形成循環(huán)系統(tǒng)，才能進(jìn)而形成螺旋式成長，新城才不至于變成鬼城。 我國地區(qū)發(fā)展的差異很大，“鬼城”的成因也是各不相同的，但是他們都有一個(gè)共同的原因，那就是缺乏支柱產(chǎn)業(yè)的支持。要想抑制“鬼城”的蔓延，必須發(fā)展城市的產(chǎn)業(yè)，把傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來，帶動城市的人口和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)而促進(jìn)城市發(fā)展的良性循環(huán)。 東風(fēng)總部搬遷對十堰這座依靠汽車而興起的城市來說無疑(wy)是一個(gè)巨大的打擊?，F(xiàn)在的十堰剩下的就只是一些汽車配件廠，僅僅靠這些產(chǎn)業(yè)是不能幫助十堰走出“鬼城”魅影的，我們應(yīng)該發(fā)

36、揮當(dāng)?shù)氐膬?yōu)勢，發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)。由于十堰是山城，山里也有一些礦藏，所以要發(fā)展采礦業(yè)，同時(shí)大力發(fā)展旅游業(yè)，武當(dāng)山和女媧山是當(dāng)?shù)赜忻慕ㄖ?jinzh)，要充分利用起來。以旅游業(yè)帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引外來人口，增加當(dāng)?shù)厝嗣竦氖杖?，抑制房地產(chǎn)市場在價(jià)格上的惡性循環(huán)，進(jìn)而抑制“鬼城”的進(jìn)一步蔓延，促進(jìn)(cjn)城市的可持續(xù)發(fā)展。3.3 正確引導(dǎo)投資方向促進(jìn)城市發(fā)展中國這一座座“鬼城”大多都是依靠房地產(chǎn)融資蓋起來的，如今出現(xiàn)過剩，樓賣不出去，很多房地產(chǎn)公司只能依靠高利貸維持其正常運(yùn)行，這給當(dāng)?shù)氐慕鹑谑袌鲆约胺康禺a(chǎn)市場都帶來了很大的影響。由于我國投資渠道狹窄，同時(shí)房地產(chǎn)市場制度不完善，樓市成為當(dāng)市場流動性過

37、剩時(shí)大量資本投機(jī)炒作的戰(zhàn)場。資本大肆炒作的結(jié)果，是迅速推高房價(jià)，讓大量城市居民買不起房，并產(chǎn)生大量空置房，造成資源浪費(fèi)，同時(shí)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到影響。要遏制房價(jià)，必須有效抑制投機(jī)需求，通過金融手段、財(cái)政手段甚至法律手段，擠壓房地產(chǎn)泡沫，讓市場回歸理性，讓真正需要住房的百姓安居樂業(yè)。東風(fēng)汽車廠所在地十堰，有待售豪宅1250萬平米，預(yù)計(jì)可以賣上12年才能消化。其擴(kuò)張速度幾乎與湖北省省會武漢市處于同等規(guī)模，而人口僅有武漢的1/3，當(dāng)?shù)?5%的房地產(chǎn)開發(fā)商依靠高利貸融資，隨時(shí)面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。要抑制十堰“鬼城”蔓延，必須引導(dǎo)百姓的投資方向，減少對房地產(chǎn)市場的投資。盡量投資到新興的產(chǎn)業(yè)，如旅游業(yè)和采礦業(yè)。

38、這樣才能從根本上抑制“鬼城”的蔓延。結(jié) 束 語 本文從一般到特殊(tsh)，首先研究了我國房地產(chǎn)市場近幾年出現(xiàn)的“鬼城”現(xiàn)象(xinxing)，研究了2012年新出現(xiàn)的12座“鬼城”，然后著重(zhuzhng)研究了湖北十堰“鬼城”現(xiàn)象出現(xiàn)的原因及其對當(dāng)?shù)厝嗣竦娜粘Ｉ畹呢?fù)面影響，最后針對十堰當(dāng)?shù)氐木唧w情況，從政府、產(chǎn)業(yè)、投資等方向提出了相關(guān)的意見，抑制“鬼城”現(xiàn)象的蔓延。參 考 文 獻(xiàn)1周勵. “鬼城”蔓延(mn yn)沉思J. 西部大開發(fā),2013,03:72-75. 2聶翔宇,劉新靜. 城市化進(jìn)程(jnchng)中“鬼城”的類型分析(fnx)及其治理研究J. 南通大學(xué)學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版),

39、2013,04:111-117. 3陳遠(yuǎn)宏. 對“鬼城”現(xiàn)象的思考J. 經(jīng)營管理者,2013,12:227. 4杜猛. 鬼城論J. 中國經(jīng)濟(jì)報(bào)告,2013,10:62-64+66. 5楊超. “鬼城”魅影J. 城市開發(fā),2013,18:80-81. 6徐榕梓. 敢問“鬼城” 你有多囧J. 中國對外貿(mào)易,2013,10:56-58. 7. 今天我們?nèi)绾螌Α肮沓恰闭f“不”J. 領(lǐng)導(dǎo)決策信息,2013,33:22-23. 8鄒毅. 昔日“鬼城”迎來復(fù)活時(shí)代?J. 中國房地產(chǎn)業(yè),2011,08:58-62. 9藍(lán)穎春. 中國“鬼城”反思J. 地球,2013,04:56-58. 10本刊綜合. 發(fā)人深省

40、的“鬼城”現(xiàn)象J. 晚霞,2013,18:30. 11劉恒玲. 新城緣何成“鬼城”淺析我國城市化怪現(xiàn)象J. 科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2013,25:229. 12陳遠(yuǎn)宏. “鬼城”探秘揭露“鬼城”成因,抑制房地產(chǎn)泡沫蔓延J. 山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報(bào),2013,12:31-35. 13檬檬. 缺乏城市靈魂的“鬼城”J. 大眾科學(xué),2013,10:15-17. 14羅宇凡 華曄迪. “鬼城”說警示房地產(chǎn)過度依賴癥N. 新華每日電訊,2013-07-30003. 15馮海寧. 推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化須先消滅“鬼城”N. 新華每日電訊,2013-08-08003. 16李志起. 新城變“鬼城”的尷尬J. 創(chuàng)造,2010,12:80. 17董文波. 基于SWOT分析下的十堰市發(fā)展戰(zhàn)略J. 湖北汽車工業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào),