關(guān)聯(lián)交易研究策劃報告ppt課件

1、 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BEA Confidential. | 3關(guān)聯(lián)買賣的背景闡明Background of Related Transaction關(guān)聯(lián)買賣釋義:指在關(guān)聯(lián)方之間發(fā)生轉(zhuǎn)移資源或義務(wù)的事項，而不論能否收取價款關(guān)聯(lián)方包括關(guān)聯(lián)企業(yè)和關(guān)聯(lián)人，雙方存在控制關(guān)系和艱苦影響關(guān)系是集團企業(yè)用于處理本身開展和資金收益的一種操作方式*關(guān)聯(lián)企業(yè)：任何兩個以上獨立存在而相互間具有業(yè)務(wù)關(guān)系或投資關(guān)系之一的企業(yè)體*關(guān) 聯(lián) 人：與企業(yè)有特定關(guān)系的自然人如董事、經(jīng)理等買賣方式：1、代理 6、購買或銷售

2、商品 11、研討與開發(fā)工程的轉(zhuǎn)移2、租賃 7、管理方面的合同 12、關(guān)聯(lián)雙方共同投資3、擔保 8、提供或接受勞務(wù) 13、購買或銷售除商品以外的其他資產(chǎn)4、贈與 9、答應(yīng)協(xié)議 14、提供資金(包括以現(xiàn)金或?qū)嵨锓绞?5、債務(wù)重組 10、非貨幣性買賣 15、買賣所以為該當屬于關(guān)聯(lián)買賣的其他事項Continued on slide 15 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BEA Confidential. | 5上市企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣規(guī)定及房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的表現(xiàn)方式Rules and Manifestatio

3、n of Related Transaction有關(guān)上市企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣規(guī)定2001年12月財政部發(fā)布了對上市公司關(guān)聯(lián)買賣進展規(guī)范。2021年證監(jiān)會發(fā)布嚴厲審核上市公司的關(guān)聯(lián)買賣，嚴厲打擊非法關(guān)聯(lián)買賣；對關(guān)聯(lián)買賣額度進展控制和關(guān)聯(lián)買賣非關(guān)聯(lián)化企業(yè)行為。地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)聯(lián)買賣主要類型物業(yè)管理效力持有物業(yè)的中介、代理、租賃運營性物業(yè)的運營顧問管理持有物業(yè)成為地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的主導(dǎo)開發(fā)工程總數(shù)不斷添加，開發(fā)規(guī)模越來越大；住宅地產(chǎn)的宏觀調(diào)控讓企業(yè)不斷增持優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源； 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案BE

4、A Confidential. | 7房地產(chǎn)標桿企業(yè)持有物業(yè)規(guī)模和關(guān)聯(lián)買賣方式The Scale of Holds Title to Property of Special Estate Company地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積持有物業(yè)構(gòu)成持有方運營方關(guān)聯(lián)交易903萬城市綜合體萬達物業(yè)萬達商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)200萬社區(qū)+區(qū)域商業(yè)萬科物業(yè)萬科商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)44萬社區(qū)+城市綜合體龍湖物業(yè)龍湖商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)574萬城市綜合體凱德基金REITS凱德項目管理非關(guān)聯(lián)66萬 區(qū)域+城市綜合體世茂物業(yè)世茂商管內(nèi)部關(guān)聯(lián)8萬社區(qū)綜合體當代節(jié)能第一資產(chǎn)1.萬達地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的方式The Model of Wanda Comm

5、ercial Estate Company以售代租，全部持有零資產(chǎn)萬達商業(yè)地產(chǎn)閱歷了四個階段，最終確定了“以租代售的方式。先行將 “土地投資和“商業(yè)投資進展資產(chǎn)拆分，土地投資部分以銷售住宅的方法收回本錢和銀行利息；商業(yè)開發(fā)部分轉(zhuǎn)化為“運營投資，資產(chǎn)凈值為“0。2021年萬達商業(yè)地產(chǎn)公司收入953億元，其中現(xiàn)金回款814億元。租金收益34.6億元；BEA Confidential. | 8訂單式地產(chǎn)：一塊牌子，兩個團隊，內(nèi)部協(xié)作前期，品牌商家與萬達商管簽署戰(zhàn)略協(xié)作協(xié)議，確定城市選擇、租金和優(yōu)惠條件；前期，經(jīng)過主力店技術(shù)對接，共同參與工程規(guī)劃設(shè)計。每年萬達有數(shù)十個工程投建招商，萬達以平均租金方式實

6、現(xiàn)一對多招商；招商期，萬達商管招商團隊在工程開工前與商家簽署合同，物業(yè)收取租金，實現(xiàn)先租后建2021年5月萬達商業(yè)地產(chǎn)開場分拆上市，但因中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，到目前為止未能經(jīng)過上市審查。BEA Confidential. | 9萬達商管萬達物業(yè)戰(zhàn)略合同運營合同萬達商地訂單式地產(chǎn)的四大法寶平均租金共同參與戰(zhàn)略協(xié)作先租后建全產(chǎn)業(yè)鏈的商業(yè)物業(yè)開發(fā)運營方式BEA Confidential. | 10開發(fā)流程BEA Confidential. | 11集團戰(zhàn)略規(guī)劃部開展部商業(yè)地產(chǎn)研討院商管公司商地本部商地公司萬達廣場萬達公寓萬達商業(yè)萬達商管萬達物業(yè)萬達商管招商謀劃運營管理戰(zhàn)略地圖選取工程調(diào)研預(yù)測目的評

7、價投資30%投資70%決策立項銷售收回前期投資商業(yè)0資產(chǎn)移交商管公司租金收益物業(yè)持有運營管理資產(chǎn)切割，隔斷關(guān)聯(lián)組織構(gòu)造上防止外部關(guān)聯(lián)關(guān)聯(lián)買賣解除萬達方式的優(yōu)勢經(jīng)過戰(zhàn)略合約機制，確定了“資本融資用于土地購置和以住宅地產(chǎn)銷售歸還資本融資 的退出機制；萬達地產(chǎn)開發(fā)和持有商業(yè)“0資產(chǎn)，并擔任該資產(chǎn)的運營和收益；關(guān)聯(lián)買賣內(nèi)部化，合理躲避了買賣風險和資本分拆的費事。有效實現(xiàn)了土地投資開發(fā)和運營本錢分拆，防止了傳統(tǒng)地產(chǎn)公司“二者拆分不清的弊端，同時打包上市時不至于“固定資產(chǎn)投資比例過大。商業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈，從開發(fā)到運營，一套商業(yè)地產(chǎn)團隊班底，簡化了不用要的外部買賣費事和業(yè)務(wù)流程。經(jīng)過商管機制將物業(yè)等職能統(tǒng)合到商管

8、體系中，一塊牌子，多種職能，又實現(xiàn)了合理避稅。低價運用外來資金戰(zhàn)略協(xié)作商家資金，處理運營投資本錢過高的壓力；實現(xiàn)了良好的現(xiàn)金流、資本周轉(zhuǎn)和資本收益。BEA Confidential. | 122.萬科-龍湖地產(chǎn)持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Vanke & Langford Estate Company全部持有，成熟運營控制社區(qū)商業(yè)開發(fā)終了后直接轉(zhuǎn)入物業(yè)部門，由一致的商管公司擔任招商運營；龍湖自動開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，萬科也自動收買一些商業(yè)工程，待工程成熟后一并售出；萬科將勝利的技術(shù)關(guān)鍵放在拿地上，龍湖將商業(yè)運營的勝利秘訣放在商業(yè)的定位開發(fā)上。萬科有萬科廣

9、場、萬科紅、萬科大廈三條產(chǎn)品線，龍湖有天街商業(yè)綜合體、星悅薈、龍湖MOCO家居生活館三條產(chǎn)品線。萬科2021年建立了20%的萬科工程用于商業(yè)開發(fā)的戰(zhàn)略構(gòu)筑，到2021年持有商業(yè)面積到達300萬平方米；龍湖未來每年開工量的12%以內(nèi)作為商業(yè)工程留存，估計2021年底三大業(yè)態(tài)將開業(yè)近20個工程，營業(yè)面積達350萬平米左右，估計2026年商業(yè)利潤從占據(jù)集團總利潤不到5%上升至30%。資金壓力大，操作方式靈敏培育物業(yè)，擇機出賣。BEA Confidential. | 13持有物業(yè)租金收益萬科-龍湖同一上市框架下的持有物業(yè)內(nèi)部買賣操作方式BEA Confidential. | 14自有資金銀行貸款股市融

10、資社區(qū)綜合體土地各種地段產(chǎn)品配比訂單式地產(chǎn)住宅銷售社區(qū)商業(yè)購物中心地標物業(yè)物業(yè)溢價收益物業(yè)租金收益物業(yè)公司商管公司3.世茂地產(chǎn)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Shimao Estate Company雙資本運作，僅持有大型酒店將社區(qū)物業(yè)和商鋪資源全部銷售方式與萬達類似由商管公司或百貨公司接納商業(yè)BEA Confidential. | 15世茂持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式優(yōu)勢、優(yōu)勢雙資本運作，有成熟的方式，可以獲得資本市場和政府的大力支持；以資產(chǎn)保值增值為目的，租售靈敏；組織架構(gòu)上，總部職能強大，工程功能弱化，容易執(zhí)行效率低；BEA Confidential. |

11、16地產(chǎn)開發(fā)+資本運作凱德置地主要是經(jīng)過嘉德商用中國開展基金以及嘉德商用中國孵化基金進展資產(chǎn)收買，再經(jīng)過讓嘉茂零售中國信托CapitaRetail China Trust，簡稱CRCT運用優(yōu)先認購權(quán)的方式收買嘉德在內(nèi)地控股的商用物業(yè)。凱德置地經(jīng)過旗下的投資和資產(chǎn)管理團隊收買商用物業(yè)，然后經(jīng)過工程管理團隊開發(fā)運營，最后將運營成熟的商用物業(yè)注入嘉茂零售中國信托CRCT，將其轉(zhuǎn)化為公眾投資。嘉茂零售中國信托CRCT是經(jīng)過離岸、在岸的兩級特殊目的公司持有內(nèi)地物業(yè)，即必需BEA Confidential. | 174.凱德置地關(guān)聯(lián)買賣的操作方式The Model of Operating of Capi

12、tal Land Estate Company在境內(nèi)設(shè)立外商獨資或合資公司，境外在巴巴多斯設(shè)立特殊目的公司SPV，SPV公司持有境內(nèi)公司股權(quán)，CRCT那么經(jīng)過收買SPV股權(quán)實現(xiàn)上市。從集團內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育，再到REITs的價值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益，凱德置地構(gòu)造了一個以地產(chǎn)基金為中心的投資物業(yè)生長通道，這種地產(chǎn)開發(fā)+資本運作的方式是凱德置地地產(chǎn)運營方式的中心。BEA Confidential. | 18凱德置地關(guān)聯(lián)買賣方式優(yōu)勢優(yōu)勢資金募集靈敏，可以滿足處理商業(yè)地產(chǎn)大量的資金需求和長期收益問題；內(nèi)部相互參股，保證收益和戰(zhàn)略的穩(wěn)定性；利用基金，躲避市場培育期過高的資本預(yù)期；利用REITS多頭

13、募集資金，保證了資本的效率和公平；BEA Confidential. | 19 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案綜述1.持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣的操作方式Summary of Related Transaction of Holds Title to Property 方式一：內(nèi)部買賣 將物業(yè)持有方和運營方納入同一個體系BEA Confidential. | 21商管公司方式物業(yè)公司方式方式二：戰(zhàn)略合同關(guān)聯(lián) 以資產(chǎn)持有方簽署內(nèi)部戰(zhàn)略合同，然后剝離資產(chǎn)BEA Confidential. | 22工程管理物

14、業(yè)持有商業(yè)運營物業(yè)效力上市主體持有物業(yè)培育成熟資產(chǎn)剝離工程管理商業(yè)運營物業(yè)效力長期合同資金機制萬達方式以售代租，節(jié)約資金，簡短回收期，降低資本風險；萬科-龍湖方式，周期長，但注重前期和后期開發(fā)與戰(zhàn)略；世茂方式收益顯著，收益率顯著，同時處理了困擾房地產(chǎn)的融資和土地問題；凱德置地方式資金本錢低，并且資金效率高；資本周轉(zhuǎn)萬達方式甩開了固定資產(chǎn)壓力，資本周轉(zhuǎn)快；萬科-龍湖方式資本壓力大面臨出賣風險；世茂方式集中化保證了前期運作效率，后方力量缺乏，資本運轉(zhuǎn)下降；凱德方式資本周轉(zhuǎn)快；BEA Confidential. | 23綜述2.商業(yè)地產(chǎn)開展方式創(chuàng)新啟示Revelation of Commercial

15、 Estate Company經(jīng)過組織創(chuàng)新處理商業(yè)地產(chǎn)的本身開展問題BEA Confidential. | 24商業(yè)地產(chǎn)繼續(xù)資金開發(fā)速度運營管理1.銀行融資2.私募資金1.基金前期置入2.REITS拆分上市物業(yè)管理部商管公司資金更加富余組織更加專業(yè)化，效率更高投資或持股專職擔任運營管理成立規(guī)劃設(shè)計研討院支持快速開發(fā) 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案公司現(xiàn)有持有物業(yè)關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀The Condition of the Related Transaction to Our CompanyBEA Co

16、nfidential. | 26 從上表可以看出公司關(guān)聯(lián)買賣的年平均增長速度為53.2%,以持有物業(yè)租賃類的買賣增長迅速。 1.關(guān)聯(lián)買賣釋義 2.關(guān)聯(lián)買賣政策和類型 3.標桿企業(yè)關(guān)聯(lián)買賣方式 4.關(guān)聯(lián)買賣綜述 5.公司關(guān)聯(lián)買賣現(xiàn)狀 6.公司關(guān)聯(lián)買賣處理方案關(guān)聯(lián)買賣方式建議Scheme Proposals方案一：關(guān)聯(lián)買賣內(nèi)部化在上市體系內(nèi)，在行銷客服中心框架下設(shè)資產(chǎn)管理部或商業(yè)管理部由第一商業(yè)承當該職能；BEA Confidential. | 28優(yōu)勢：資金和人力條件都能快速上線，比較容易實現(xiàn)速度開展；優(yōu)勢：要處理好營銷和商業(yè)的交接界面、商管與規(guī)劃的交接界面、商業(yè)與物業(yè)的交接面問題，系統(tǒng)外操作比

17、較不易；另外開發(fā)方式不成熟，依然制約著商業(yè)的快速開展；除此之外，隨著工程添加，資產(chǎn)管理隊伍不斷添加，管理效率低。當代置業(yè)行銷客服中心資產(chǎn)管理部商管公司工程1工程2工程3工程方案二：成立第一資產(chǎn)控股的第三方資產(chǎn)管理影子公司，將地產(chǎn)商業(yè)資產(chǎn)托管給第三方資產(chǎn)管理影子公司，由第一商業(yè)經(jīng)過非合同手段參與實踐運營，躲避關(guān)聯(lián)買賣。優(yōu)勢：操作靈敏，隨時可控，合理避開關(guān)聯(lián)買賣風險；優(yōu)勢：但財務(wù)和第三方影子公司法人的關(guān)系長期做到可控不易；還存在被媒體曝光、人員告發(fā)風險。BEA Confidential. | 29當代置業(yè)第三方影子公司第一商業(yè)財務(wù)控制合同控制和操作該公司運營戰(zhàn)略合同結(jié)合方案三：由第一資產(chǎn)購置當代置業(yè)商業(yè)資產(chǎn)或第一資產(chǎn)出資由當代置業(yè)代理開發(fā)，然后以孵化器的方式打包第一資產(chǎn)上市。BEA Confidential. | 30資產(chǎn)購置 代為開發(fā)資產(chǎn)收益孵化溢價出賣收回本錢“0資產(chǎn)出租運營管理打包上市運營管理當代置業(yè)第一資產(chǎn)第一資產(chǎn)第一物業(yè)第一商業(yè)成熟物業(yè)出租物業(yè)出賣物業(yè)優(yōu)勢：資金占用量減少，地產(chǎn)投資本錢降低；當代置業(yè)財務(wù)報表資本收益率添加，投資回收期縮短；第一資產(chǎn)后期運營壓力小，資本周轉(zhuǎn)加速。優(yōu)勢：第一資產(chǎn)前期財務(wù)壓力添加；社區(qū)物業(yè)收益率低，成熟慢，不宜快速出手，將直接影響商業(yè)資本周轉(zhuǎn)速度；除此之外，合理的租售比例不易確定。資產(chǎn)托管 收益上繳方案建議Scheme Proposals先上