金眾寶龍工業(yè)區(qū)項(xiàng)目方案(匯報(bào)版)ppt課件

1、寶龍工業(yè)區(qū)工程前期謀劃案1目錄CONTENTS區(qū)域市場(chǎng)分析工程分析工程初步定位和開展方向建議031624寶龍工業(yè)區(qū)工程金眾集團(tuán)工程開發(fā)時(shí)機(jī)建議2437工程公寓和住宅價(jià)錢目的352區(qū)域市場(chǎng)分析3龍崗中心城片區(qū)寶龍碧嶺工業(yè)城片區(qū) 坪山片區(qū) 從區(qū)域特征和房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來(lái)看，龍崗中心城、寶龍工業(yè)區(qū)和坪山街道三個(gè)區(qū)域應(yīng)該作為各自獨(dú)立的片區(qū)來(lái)分析了解。 三個(gè)片區(qū)經(jīng)過(guò)“寶荷寶龍公路貫穿。片區(qū)劃分4寶龍工業(yè)區(qū)占地10平方公里，碧嶺工業(yè)區(qū)占地20平方公里;開發(fā)區(qū)入駐規(guī)范比較高，如有高新產(chǎn)業(yè)資質(zhì)、符合工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造、無(wú)污染等條件；工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有公園、學(xué)校、醫(yī)院等相關(guān)配套，估計(jì)在5年內(nèi)完成，歸還用地規(guī)定不可興建民用

2、住宅。企業(yè)用地10萬(wàn)平米以內(nèi)不能在廠區(qū)內(nèi)建造宿舍，只能運(yùn)用工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的生活配套區(qū)內(nèi)的住宅與宿舍。寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)整體規(guī)劃 寶龍工業(yè)區(qū)碧嶺工業(yè)區(qū)注：以上資料來(lái)自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室5寶龍工業(yè)區(qū)招商運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查 工業(yè)區(qū)內(nèi)現(xiàn)1/4工程已投產(chǎn)，1/4在建，另1/2工程未開工，其中為芯片制造業(yè)預(yù)留100萬(wàn) 平米土地ST工程曾經(jīng)運(yùn)用36萬(wàn)平米;在建企業(yè)將于近1-2年入駐。現(xiàn)已簽署48家企業(yè)及工廠入駐，如：比亞迪，方正微電子，兄弟亞洲等，首批企業(yè)規(guī)模均在10萬(wàn)平米以上；工業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為三類：芯片產(chǎn)業(yè)制造與微電子如深愛，BROTHER，汽車制造與零配件比亞迪，五洲龍，電子通訊思達(dá)儀表。比亞迪思達(dá)五洲龍

3、同洲尚榮創(chuàng)維方正天馬兄弟亞洲深愛雄震科技京能富達(dá)注：以上資料來(lái)自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室6工業(yè)區(qū)現(xiàn)有人口約2萬(wàn)人左右；區(qū)內(nèi)工廠管理人員與普通員工比例分為兩大類：芯片電子類高科技企業(yè)約為1：1，而消費(fèi)內(nèi)類企業(yè)約為1：100；工業(yè)區(qū)內(nèi)整體文化素質(zhì)較高，高管人員多具高學(xué)歷或有海外留學(xué)背景，大部分為博士、研討生等，普通員工也多為本科生或?qū)？粕??；鶎尤藛T工資大多在30005000元左右，管理人員特別是中高層管理人員月薪都在萬(wàn)元以上。寶龍工業(yè)區(qū)人員構(gòu)成情況調(diào)查注：以上資料來(lái)自龍崗招商局和寶龍工業(yè)區(qū)辦公室7工業(yè)區(qū)配套有專門的生活區(qū)，但配套較差，多為簡(jiǎn)單的員工宿舍，整體檔次較低；目前工業(yè)區(qū)無(wú)中高檔商業(yè)和居

4、住物業(yè)開發(fā)，內(nèi)部分企業(yè)有建立高檔員工住宅的意圖 ；工業(yè)區(qū)內(nèi)企業(yè)高級(jí)管理人員均居住在龍崗中心城或關(guān)內(nèi)市區(qū)，公司有班車接送；普通員工住工廠內(nèi)宿舍或工業(yè)配套生活區(qū)。寶龍工業(yè)區(qū)開發(fā)和居住現(xiàn)狀調(diào)查8運(yùn)營(yíng)開展情況：在建工程的企業(yè)將陸續(xù)入駐；人口規(guī)模：工業(yè)區(qū)內(nèi)人口將由2萬(wàn)人添加到5萬(wàn)人左右；配套建立：工業(yè)區(qū)內(nèi)規(guī)劃有公園，學(xué)校，醫(yī)院等相關(guān)配套，估計(jì)在5年內(nèi)完成，2-3年內(nèi)會(huì)相繼啟動(dòng)；商品房需求：中、高級(jí)員工居住需求進(jìn)一步暴露。寶龍工業(yè)區(qū)未來(lái)2-3年開展情況預(yù)測(cè) 注：以上資料來(lái)自龍崗招商局、寶龍工業(yè)區(qū)辦公室和中原研討分析成果9三大片區(qū)客戶開展方式分析龍崗中心城片區(qū)寶龍碧嶺工業(yè)城片區(qū) 坪山片區(qū)龍崗中心城未來(lái)龍崗商

5、業(yè)文化居住中心，配套齊全，開展商實(shí)力雄厚，潛在供應(yīng)量大，客戶群將會(huì)輻射整個(gè)龍崗乃至深圳關(guān)內(nèi)。坪山片區(qū)未來(lái)龍崗居住中心之一，配套根本成熟，自然景觀豐富，潛在供應(yīng)量大，對(duì)周邊市場(chǎng)有一定的輻射才干。寶龍碧嶺片區(qū)重要工業(yè)區(qū)之一，生活配套等相對(duì)比較落后，整體缺乏居住氣氛，商住物業(yè)輻射才干弱，客戶群?jiǎn)我弧?0對(duì)于工業(yè)區(qū)內(nèi)物業(yè)而言，如何經(jīng)過(guò)本身工程的打造，吸引工業(yè)區(qū)客戶，防止其向周邊片區(qū)流失將是工程定位和營(yíng)銷任務(wù)的重點(diǎn)。區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)11工程分析12地塊現(xiàn)狀分析N北工程地塊天馬廠區(qū)BROTHER亞洲天馬廠區(qū)宿舍小型家私廠空地空地空地地塊現(xiàn)狀綜述：工程地塊為工業(yè)區(qū)內(nèi)的一塊空地，目前地塊內(nèi)雜草叢生。東北面與北

6、面相鄰于大型外資企業(yè)；而西面為中小型家私廠；其他面向均為空地。地勢(shì)平坦，地塊相對(duì)較方正，但東南角為規(guī)劃的福利房用地。13龍崗中心城街道寶龍碧嶺工業(yè)區(qū)園區(qū)坪山街道馬巒山風(fēng)景區(qū)本工程工程區(qū)位分析橫 坪 公 路 惠鹽高速公路寶龍大道通往坪山通往汕頭惠州金龍大道深汕公路14工程SWOT分析S優(yōu)勢(shì)容積率低，具備一定的規(guī)模；開展商品牌資源地塊方正/平整，利于小區(qū)整體籠統(tǒng)建立；片區(qū)間路網(wǎng)完善，較通達(dá)；片區(qū)高規(guī)格要求其他人員消費(fèi)才干相對(duì)較高。O時(shí)機(jī)片區(qū)內(nèi)商品房供應(yīng)空白，缺乏競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)；政府規(guī)劃規(guī)定：10萬(wàn)平米以下廠區(qū)，不得配建廠內(nèi)宿舍；近2年內(nèi)數(shù)十家新企業(yè)進(jìn)駐，人口從2萬(wàn)人添加5萬(wàn)人。T要挾 龍崗中心城及坪山片

7、區(qū)大規(guī)模社區(qū)開發(fā)將分流片區(qū)內(nèi)中高端置業(yè)群；片區(qū)內(nèi)功能配套規(guī)劃不明確。片區(qū)生活配套缺乏；交通極其不便，僅少量通往橫崗及葵涌巴士；片區(qū)主要為工業(yè)用地，而居住氣氛薄弱；居住配套不完善；W優(yōu)勢(shì)15工程SWOT分析小結(jié)：優(yōu)勢(shì)+時(shí)機(jī)：工程在規(guī)模和建筑目的上具有一定的優(yōu)勢(shì)，而且片區(qū)目前為止尚無(wú)同類物業(yè)供應(yīng)；優(yōu)勢(shì)+要挾：片區(qū)居住氣氛薄弱，商住物業(yè)客戶群范圍較窄，同時(shí)還遭到中心城和龍崗片區(qū)的要挾。16工程開發(fā)戰(zhàn)略思緒抓住片區(qū)內(nèi)潛在客戶群，細(xì)分、鎖定目的客戶群；針對(duì)目的客戶群需求，為客戶度身定做；經(jīng)過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)和產(chǎn)品創(chuàng)新，提升工程的整體競(jìng)爭(zhēng)力；搶先啟開工程，在片區(qū)內(nèi)占得先機(jī)！17工程初步定位和開展方向建議18企業(yè)工

8、廠員工村民+管理人員基層、中層高層管理及海歸普通員工和工人為片區(qū)主要人員組成部分；該群消費(fèi)者薪金待遇低，消費(fèi)才干較低；行走工具主要為公交車，故多在廠區(qū)周邊活動(dòng)任務(wù)流動(dòng)性較大為片區(qū)第二大組成人員；該群消費(fèi)者多為知識(shí)分子，受過(guò)一定教育，生活有追求，上進(jìn) 心強(qiáng)，消費(fèi)才干較強(qiáng)；多數(shù)仍以公交車為主要交通工具，少數(shù)為“有車一族；部分員工流動(dòng)性大。該群人員稀少，但任務(wù)忙碌、壓力大；該群消費(fèi)者多為知識(shí)分子，受過(guò)一定教育，對(duì)生活有 追求， 消費(fèi)接受才干強(qiáng)；該群為“有車一族，出入片區(qū)外較方便，容易被周邊配套完善 的區(qū)域分流；物業(yè)運(yùn)用客戶群物業(yè)運(yùn)用客戶群擁有自有物業(yè)，手中握有大量閑余資金；習(xí)慣于在本片區(qū)內(nèi)生活;購(gòu)物

9、、上學(xué)、醫(yī)療需外假于龍崗中心區(qū)或坪山。物業(yè)購(gòu)買客戶群片區(qū)人口構(gòu)造分析19選擇物業(yè)能夠目的分析目的 租 用投 資自 用備注村民相對(duì)而言其購(gòu)房自住多會(huì)選擇居住氛圍比較成熟的區(qū)域。高層管理及海歸他們會(huì)因企業(yè)團(tuán)購(gòu)而租用，但投資與自用的機(jī)率會(huì)小些。中基層管理人員他們會(huì)因企業(yè)團(tuán)購(gòu)而租用，但投資與自用的機(jī)率比較小。普通員工和工人由于承受能力低，無(wú)法進(jìn)行個(gè)人投資與租用，除非企業(yè)整體購(gòu)買/租用。人群對(duì)于村民而言，其選擇本工程購(gòu)房自住的能夠性較小，但假設(shè)工程有投資價(jià)值，其會(huì)思索用來(lái)投資；企業(yè)和工廠中高層員工將會(huì)是工程的主要運(yùn)用者，也會(huì)有部分人會(huì)購(gòu)買自住或投資。20工程開展方向?yàn)楣S、企業(yè)中高層管理人員度身定做的投

10、資型物業(yè)21工廠、企業(yè)中高層管理人員特征分析多為一人獨(dú)居或2口、3口人小家庭個(gè)人涵養(yǎng)和文化層次較高見多識(shí)廣，有一定的國(guó)際視野多為技術(shù)出身，比較喜歡簡(jiǎn)單的生活，希望有屬于本人的群體和空間在企業(yè)和工廠擔(dān)當(dāng)重要的職務(wù)，個(gè)人收入較高居住在龍崗中心城或關(guān)內(nèi)市區(qū)，每天上下班都由公司班車接送；或與普通員工混住在一同對(duì)居住現(xiàn)狀不稱心，希望任務(wù)、生活能很益處理22工廠、企業(yè)中高層管理人員住房需求特征分析上下班方便私生活能與工廠和企業(yè)低層員工劃清界限，與本人同級(jí)別的群體居住在一同生活便利，能滿足日常生活所需房子不宜過(guò)大，夠用即可，關(guān)鍵是方便運(yùn)用主要需求戶型單房、2房或3房物業(yè)管理到位，居住生活平安有保證23獻(xiàn)給

11、工業(yè)區(qū)精英階層的 高檔 居住生活區(qū)工程總體定位245萬(wàn)人 意味著什么？背景資料分析寶龍工業(yè)區(qū)目的客戶群人數(shù)匡算目前情況 總?cè)藬?shù)：約20,000人 管理層和技術(shù)專家、骨干人數(shù)：平均總體約占總?cè)藬?shù)的15%左右，約3000人左右 中高層管理人員和專家人數(shù)：約占管理人比例的20%左右，約600人左右注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源“寶龍工業(yè)區(qū)管理辦公室 假設(shè)有適宜的房子，30%-50%的人員表示情愿住在單位附近！ 注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源“中原對(duì)BROTHER思達(dá)儀表等企業(yè)管理人員的初步訪問(wèn)，詳細(xì)數(shù)據(jù)有待大樣本調(diào)查驗(yàn)證！ 管理層和技術(shù)專家骨干人數(shù)：約7500人左右 中高層管理人員和專家人數(shù)：約1500人左右25背景資料分析寶

12、龍工業(yè)區(qū)目的客戶群人數(shù)分析參考結(jié)論目前有效目的客戶總數(shù)約為1000人左右，其中“中高層管理人員和專家約占200人左右。未來(lái)2-3年內(nèi)，有效目的客戶總數(shù)約為2500人左右，其中“中高層管理人員和專家約占500人左右。中高層管理人員和專家人數(shù)：普通管理人員和技術(shù)人員 = 1：426工程產(chǎn)品定位初步想象項(xiàng)目分為三個(gè)獨(dú)立的區(qū)域，以充分保證項(xiàng)目私密性公寓區(qū)住宅區(qū)商業(yè)區(qū)客戶定位：中層管理人員 技術(shù)人員產(chǎn)品定位：獨(dú)身公寓和一房 單套面積3050M2總建面：4.544萬(wàn)M2總套數(shù)：約1000套左右定位：為社區(qū)提供日常生活所需的 “小而全社區(qū)型商業(yè)配套業(yè)態(tài)初步思索和面積分布匡算：社區(qū)超市(1000M2左右)餐飲

13、業(yè)(1000-1500M2左右)圖書館、會(huì)所500-1000 M2左右其他提升居民素質(zhì)的配套總建面：5000-6000M2左右客戶定位：中高層管理人員 專家和高級(jí)技術(shù)人員產(chǎn)品定位：適用型2房和3房 單套面積70110M2總建面：調(diào)整到2.1萬(wàn)M2左右總套數(shù)：約220套左右未來(lái)2-3年寶龍工業(yè)區(qū)目的客戶根本可消化工程規(guī)劃的1220套左右的單位。27指標(biāo)數(shù)據(jù)土地面積51135.7平方米建筑容積率1.66建筑覆蓋率35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米住宅21000平方米左右商業(yè)5000-6000平方米工程目的調(diào)整建議指標(biāo)數(shù)據(jù)土地面積51135.7平方米建筑容積率1.66建筑覆蓋率35%總建筑面積72000平方米配套公寓45440平方米公寓配套設(shè)施(食堂、物管)10191平方米住宅14769平方米商業(yè)1400平方米28工程開發(fā)時(shí)機(jī)建議29市場(chǎng)情況：未來(lái)2年片區(qū)商品房為市場(chǎng)空白點(diǎn)周邊配套完善時(shí)間：估計(jì)5年內(nèi)完善生活配套 未來(lái)開展前景：未來(lái)23年內(nèi)人口開展到5萬(wàn)人規(guī)劃限制：10萬(wàn)平米以內(nèi)廠區(qū)不得配建宿舍抓住時(shí)機(jī)，盡早入市！現(xiàn)階段開場(chǎng)啟開工程 爭(zhēng)取在2006年底和2007年初即可推象市場(chǎng)關(guān)于工程開發(fā)時(shí)機(jī)建議30工程公寓和住宅價(jià)錢目的31工程價(jià)錢