臨汾五一路某項(xiàng)目定位深化報(bào)告ppt課件

1、臨汾五一路工程定位深化報(bào)告2021-12-1第 1 頁全城聯(lián)動(dòng)的品牌戰(zhàn)略定位深化報(bào)告第 2 甲方工程分布情況各地塊分布于不同組團(tuán)，開發(fā)時(shí)序先后有致，具備統(tǒng)籌思索的根本條件。水云間西華公館西榮閣廣奇財(cái)富中心嗨都廣場(chǎng)悅匯廣場(chǎng)玉秀灣泰和府邸新百匯廣場(chǎng)御景水城錦悅城教授花園恒大華府正基小鎮(zhèn)梨園佳境盛世嘉園威斯汀公館中駿國際社區(qū)御秀園財(cái)富國際上東世紀(jì)北美金港紫譽(yù)藍(lán)摩卡上筑新東城天璽國際九星佳苑盛世華庭東方亞特蘭日出東方世紀(jì)花園城春.中央公園東盛華庭萊茵半島旺角金座在售待售自持招租公園壹號(hào)棗林街第 3 戰(zhàn)略目的1，品牌打造連鎖商業(yè)品牌，擴(kuò)展各工程單元的影響力，發(fā)揚(yáng)集群優(yōu)勢(shì)2，本錢提高商業(yè)資源價(jià)值，降低工程

2、規(guī)劃及建立本錢3，效率提高營銷效率，一致營銷口徑，利用各工程開發(fā)時(shí)序營造不延續(xù)推行氣氛4，位置奠定開發(fā)企業(yè)的城市商業(yè)領(lǐng)軍者位置，搶占臨汾商業(yè)晉級(jí)制高點(diǎn)第 4 頁第 5 頁鳳凰匯生態(tài)藝術(shù)主題 mini mall一個(gè)臨汾城，四個(gè)鳳凰匯。以生態(tài)藝術(shù)為建筑元素，打造市民休閑空間餐飲休閑文娛為中心功能，一致外觀，一致內(nèi)裝，一致主題，一致質(zhì)量。打造臨汾創(chuàng)新型商業(yè)連鎖品牌鳳凰匯生態(tài)藝術(shù)主題 mini mall第 6 頁精品超市生鮮超市個(gè)人護(hù)理用品超市兒童文娛親子早教兒童用品兒童連鎖快捷酒店酒店西餐西餐快餐咖啡餐飲KTV電玩臺(tái)球足療SPA文娛中小院線特征影院影院特征零售專業(yè)零售零售SPA美容美發(fā)美容精致型主題

3、商業(yè)區(qū)，臨汾商業(yè)晉級(jí)典范自創(chuàng)案例-上海K11購物藝術(shù)中心第 7 頁藝術(shù)、人文、自然三大中心元素相交融，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然環(huán)保完美交融，帶出無限自在，創(chuàng)意及個(gè)性化的生活品牌生態(tài)小品第 8 頁*采用大面積垂直綠化墻設(shè)計(jì)，有效隔熱降低能耗；33米的人工水景瀑布，逼真的水流聲、鳥叫聲以及清新香氣讓人仿佛置身大自然之中。生態(tài)小品第 9 頁內(nèi)部生態(tài)小品隨季節(jié)變化而變換主題，均以自然為主旨扶梯沿線也輔以綠植裝飾都市農(nóng)場(chǎng)第 10 頁300平方米的室內(nèi)都市農(nóng)場(chǎng)，大人孩子體驗(yàn)從一顆種子開場(chǎng)到蔬菜滿園的樂趣。藝術(shù)小品第 11 頁K11精選當(dāng)代中外藝術(shù)家17組作品，分布零散放置在商場(chǎng)供公共欣賞，賦予顧客多元化

4、藝術(shù)感受自創(chuàng)點(diǎn)第 12 頁詳細(xì)建議第 13 頁1.商業(yè)部分最高層外立面均以垂直綠化設(shè)計(jì)，添加自然感2.2#樓頂層建議設(shè)計(jì)“屋頂花園3.過道區(qū)域采取分季節(jié)裝飾如：冬季裝點(diǎn)圣誕雪景，夏季海洋主題等4.入口區(qū)域及商業(yè)內(nèi)部可擺放藝術(shù)小品5.類似都市農(nóng)場(chǎng)可在3#樓頂層落位面積為200垂直綠化垂直綠化垂直綠化空中花園季節(jié)小品裝飾藝術(shù)小品擺放區(qū)域都市農(nóng)場(chǎng)詳細(xì)建議第 14 頁水上步行街封鎖式水面通道腳下的精致水族館業(yè)態(tài)落位首層第 15 頁業(yè)態(tài)落位根據(jù)：1、商業(yè)定位 業(yè)態(tài)落位充分符合并表達(dá)商業(yè)的主題及功能定位2、鋪位價(jià)值 按照鋪位價(jià)值層級(jí)，布置相應(yīng)價(jià)值奉獻(xiàn)型租金/籠統(tǒng)/客流的業(yè)態(tài)首層商鋪價(jià)值評(píng)價(jià)第 16 頁2-

5、1a2-2a2-4a2-3a2-5a2-6a2-7a2-8a2-9a2-10a2-11a1-2a1-3a1-4a1-6a1-7a1-9a1-10a1-11a1-12a1-13a1-14a1-15a1-8a1-5a1-1a1-16a1-17a1-18a1-19a1-20a1-22a1-21a1-23a3-9a3-8a3-7a3-6a3-5a3-4a3-3a3-1a3-2a一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)商鋪價(jià)值等級(jí)二層商鋪第 17 頁2-1b2-2b2-3b2-4b2-5b2-6b2-7b1-2b1-3b1-1b1-4b1-6b1-5b1-7b1-9b1-10b1-11b1-12b1-13b1-14b1-1

6、5b1-8b1-16b1-17b1-18b1-19b1-20b1-22b1-21b1-23b3-9b3-8b3-7b3-6b3-5b3-4b3-3b3-2b3-1b3-10b3-11b一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)商鋪價(jià)值等級(jí)三層商鋪第 18 頁2-1c2-5c2-4c2-6c2-3c2-2c一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)商鋪價(jià)值等級(jí)2-7c業(yè)態(tài)落位首層第 19 頁4697.246246.686345.26431.376531.376631.376731.376831.376931.377032.0471217221.96772178217921.9676218721.9675217421732182218121

7、8021.968321842185218621882189219021.0646176.2547171.649171.648171.653441.8750160.7552206.365150.045425.045540.695650.055727.555827.555927.556027.556137.27121.91215.83318.924140.17569.16689.48795.269150.8611140.14058.114146.94247.114356.834456.834546.812194.8313140.614178.9415159.6216157.4230183.1629

8、122.9628126.427126.426132.42595.54241482395.5422132.421126.42015519119.6218176.1717121.363152.432503342.333421.533542.23650.533750.5338503942.338155.8710134.11餐飲零售社區(qū)效力休閑文娛休閑餐飲、面包、飲品、甜點(diǎn)休閑餐廳、特征餐飲、水吧甜品銀行、通訊營業(yè)廳、美發(fā)美甲、婚慶攝影美容美體、養(yǎng)生會(huì)所、女子SPA、棋牌、酒吧男女服裝、箱包鞋帽、家居用品、化裝品、創(chuàng)意禮品、電器、煙酒、茶行、藥店、便利店、果蔬店業(yè)態(tài)落位二層第 20 頁2532.183

9、933.044033.023533.044133.024233.044333.044434.522921.833021.833121.833221.833321.833421.723633.023733.023833.042631.132721.832821.831756.372263.662440.461833.321933.322033.322133.322322.46154.37246.9356.83456.83547.11646.9758.11842.3395012501342.331442.3315501652.41050.531150.53餐飲社區(qū)效力休閑文娛主題餐飲、家庭餐飲教育

10、培訓(xùn)、親子園健身瑜伽、形體塑造足療足道特征餐廳、飲品業(yè)態(tài)落位三層第 21 頁1143.122150.663130.711050.62478.235275.49644.95776.08874.99967.28餐飲大型餐飲品牌落位首層第 22 頁4697.24餐飲零售社區(qū)效力休閑文娛品牌落位二層第 23 頁餐飲社區(qū)效力休閑文娛品牌落位三層第 24 頁餐飲業(yè)態(tài)配比第 25 頁業(yè)態(tài)面積（）占比餐飲4559.1442%社區(qū)服務(wù)2326.5422%休閑娛樂2103.7120%零售1752.4716%合計(jì)10741.86100%租售建議首層第 26 頁4697.246246.686345.26431.376

11、531.376631.376731.376831.376931.377032.0471217221.96772178217921.9676218721.96752174217321822181218021.968321842185218621882189219021.0646176.2547171.649171.648171.653441.8750160.7552206.365150.045425.045540.695650.055727.555827.555927.556027.556137.27121.91215.83318.924140.17569.16689.48795.269150.

12、8611140.14058.114146.94247.114356.834456.834546.812194.8313140.614178.9415159.6216157.4230183.1629122.9628126.427126.426132.42595.54241482395.5422132.421126.42015519119.6218176.1717121.363152.432503342.333421.533542.23650.533750.5338503942.338155.8710134.111#2#3#自持樣板店：228.44自持樣板店：282.83自持樣板店：486.06合

13、計(jì)自持面積銷售面積7688.84997.336691.51100%13%87%注：含一帶二商鋪，單位：租售建議二層第 27 頁2532.183933.044033.023533.044133.024233.044333.044434.522921.833021.833121.833221.833321.833421.723633.023733.023833.042631.132721.832821.831756.372263.662440.461833.321933.322033.322133.322322.46154.37246.9356.83456.83547.11646.9758.118

14、42.3395012501342.331442.3315501652.41050.531150.531#2#3#合計(jì)自持面積銷售面積1851.7101851.71100%0%100%單位：租售建議三層第 28 頁1143.122150.663130.711050.62478.235275.49644.95776.08874.99967.28合計(jì)自持面積銷售面積1201.321201.320100%100%0%單位：租售建議小結(jié)第 29 頁/商業(yè)總面積（）自持面積（）銷售面積（）首層（含一帶二）7688.84997.336691.51二層1851.7101851.71三層01201.321201

15、.32合計(jì)10741.872198.658543.22租售比100%20%80%加盟商鋪品牌資料定位深化報(bào)告第 30 可加盟餐飲品牌分類甜品咖啡主力餐飲特征餐飲第 31 頁可為有運(yùn)營需求的客戶提供加盟商業(yè)資料32鮮芋仙是一家臺(tái)灣的連鎖甜品專賣店，成立于2007年以“時(shí)髦精致甜品與“新穎口感為概念，堅(jiān)持以純手感制造出香Q的芋圓甜品、鮮嫩的仙草與滑嫩的傳統(tǒng)的傳統(tǒng)豆花。鮮芋仙在上海、北京、天津、重慶、青島、江蘇省、浙江省、廣東省、河北省、福建省、湖北省、云南省、廣西省、遼寧省、陜西省、四川省、海南省、貴州省等全國14個(gè)省3大直轄市有超越300家鮮芋仙門店的設(shè)立商戶引見商戶引見甜品咖啡加盟條件面積：最

16、小100費(fèi)用：三年一簽，加盟費(fèi)20萬、設(shè)備30萬、裝修20萬、品牌運(yùn)用管理費(fèi)3萬/年33Coffee bene(咖啡陪他)韓國最大的咖啡連鎖企業(yè)，自2021年成立以來在韓國已有9百多家門店，總部位于首爾市江南區(qū)清潭洞。除咖啡外還運(yùn)營各種高檔茶、拿鐵、果汁、華夫餅、面包類等商品.目前在全球的連鎖店超越1500家。2021年3月進(jìn)入中國市場(chǎng)，2021年，coffeebene中國門店超越500家.商戶引見加盟條件三大創(chuàng)新加盟方式見圖示選址：交通便利、消費(fèi)才干高、商業(yè)氣氛濃面積：150-350，最大超越1000，更有30-40的MINI店。裝修：歐式經(jīng)典+韓式精致商戶引見甜品咖啡34SPR COFFE

17、E韓國最大的咖啡連鎖企業(yè)，自2021年成立以來在韓國已有9百多家門店，總部位于首爾市江南區(qū)清潭洞。除咖啡外還運(yùn)營各種高檔茶、拿鐵、果汁、華夫餅、面包類等商品.SPR COFFEE成立于2000年，迄今已開展加盟店300余家，遍及全國各大城市商戶引見加盟條件商戶引見甜品咖啡SPR COFFEE加盟共分為三種類型：30-150平米為:大學(xué)型， 費(fèi)用為：39.8萬150-300平米為:智能型， 費(fèi)用為：46.8萬300平米以上為:專賣型，費(fèi)用為：75.5萬免管理費(fèi)、免督導(dǎo)費(fèi)、免培訓(xùn)費(fèi)35SPR COFFEE加盟類型引見商戶引見甜品咖啡36廉價(jià)坊廉價(jià)坊烤鴨店是北京著名的“中華老字號(hào)飯莊廉價(jià)坊 字號(hào)蘊(yùn)涵

18、了“便利人民，宜室宜家的運(yùn)營理念，構(gòu)成了以燜爐烤鴨為龍頭，魯菜為根底的菜品特征。烤鴨外酥里嫩，口味鮮美，享有盛譽(yù)。因燜爐烤鴨在烤制過程中不見明火，所以被現(xiàn)代人稱為“綠色烤鴨。商戶引見商戶引見主力餐飲加盟條件城市經(jīng)濟(jì)開展、投資環(huán)境良好，當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ㄊ袌?chǎng)消費(fèi)需求和相應(yīng)消費(fèi)程度；城市人口在60萬人以上；營業(yè)面積不得低于1000平方米，位置及規(guī)劃合理，適用于運(yùn)營餐飲；二類城市加盟費(fèi)40萬，運(yùn)用費(fèi)14萬/年，保證金14萬37巴貝拉巴貝拉是一家于2005年7月創(chuàng)建于上海浦東的全國連鎖意式西餐廳主要客戶群主要以18-30歲的年輕族群為主，具備消費(fèi)才干，對(duì)生活有追求，對(duì)新穎事物有濃重的興趣巴貝拉曾經(jīng)成為國內(nèi)運(yùn)

19、營最勝利，開展最快的連鎖餐飲集團(tuán)之一。商戶引見商戶引見主力餐飲選址：該城市繁華中心商圈位置面積：適用面積應(yīng)在400左右，運(yùn)營面積為單一層面最正確費(fèi)用：50-100萬加盟條件38Mr.Pizza(米斯特披薩)來自韓國的傳統(tǒng)手拋PIZZA專營店，米斯特披薩獨(dú)有100%手打方式呈現(xiàn)。餐廳整體裝潢為1970年代美國紐約的復(fù)古任務(wù)室，紅與黑的劇烈對(duì)比凸顯時(shí)髦簡約的就餐空間商戶引見加盟方式：初次簽約3年，自動(dòng)續(xù)2年，滿5年續(xù)簽加盟合同面積：250-300運(yùn)用面積費(fèi)用：加盟費(fèi)30萬，保證金15萬，其他費(fèi)用，估計(jì)總投資250萬聯(lián)絡(luò)方式：6468-8808商戶引見主力餐飲加盟條件39東來順中國知名清真連鎖餐飲效

20、力和多元化產(chǎn)品效力供應(yīng)商，“中華老字號(hào)品牌，“國家級(jí)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)品牌餐飲直營門店23家，覆蓋北京、武漢、杭州、銀川、哈爾濱、青島等六個(gè)城市；餐飲特許加盟業(yè)務(wù)堅(jiān)持著全國130家左右的門店數(shù)量規(guī)模，覆蓋到23個(gè)省市自治區(qū)商戶引見商戶引見主力餐飲加盟條件面積：800以上地級(jí)市運(yùn)用面積費(fèi)用：地級(jí)市加盟費(fèi)20萬，特許權(quán)運(yùn)用費(fèi)15萬/年，保證金10萬，管理費(fèi)為營業(yè)額的1%，每期合同期限3年，期滿續(xù)簽合同不再收取加盟費(fèi)、保證金特許加盟店開業(yè)前必需辦理當(dāng)?shù)?，否那么將被視為?yàn)收不合格40火宴山山西天星海外海餐飲集團(tuán)是山西省最大的餐飲連鎖品牌，目前在職員工3500余人?，F(xiàn)已勝利開辟海外海大酒店、濱河味道、老太原

21、菜館、57度湘、順風(fēng)123、火宴山等多個(gè)高中端品牌旗下火焰山是太原最火爆的人氣餐廳之一, 以時(shí)髦火鍋?zhàn)灾鸀橹?，深受寬廣食客喜歡商戶引見商戶引見主力餐飲加盟條件面積：1000以內(nèi)運(yùn)用面積費(fèi)用：詳細(xì)面談41香草香草云南原生態(tài)火鍋香草香草云南原生態(tài)火鍋源自清末王家私房湯鍋，歷經(jīng)百年傳承，采用名貴的松茸、牛肝菌等十多種野生菌加以高湯熬制。菌香純粹濃郁，湯色鮮亮醇厚。追求綠色 、養(yǎng)生、營養(yǎng)、安康、環(huán)保、原生態(tài)的品牌中心運(yùn)營理念 商戶引見加盟方式：協(xié)作運(yùn)營，一致管理和運(yùn)營。股份制分成，甲方55%，加盟商45%有詳細(xì)資料面積：臨街店鋪需500擔(dān)任人：鐘意15904880， 徐商戶引

22、見特征餐飲加盟條件42胡椒廚房Pepper lunch胡椒廚房(PEPPER LUNCH)是一家國際化連鎖餐飲企業(yè)的DIY牛排餐廳，在日本已有超越200家連鎖店，分店遍及新加坡、印尼、中國、香港、臺(tái)灣等地。胡椒廚房(PEPPER LUNCH)面對(duì)寬廣消費(fèi)者，以直營、加盟的方式運(yùn)營西式餐點(diǎn)，特征是本人動(dòng)手煮牛排商戶引見加盟方式：特許運(yùn)營，合同期3-5年面積：150-200建筑要求：框架式構(gòu)造，層高不低于2.8米，門面寬度6米以上，櫥窗開闊，分開污染源10米以上商戶引見特征餐飲加盟條件43水貨餐廳-SEAHOOD Restaurant長沙57湘餐飲旗下品牌，是一家將“吃升華到集美味和文娛一體的全國

23、首家無餐具歡樂餐廳以各類蝦蟹海鮮味主打菜品，各類美式口味小食和新穎進(jìn)口扎啤，創(chuàng)新的無餐具用餐方式，獨(dú)特的氣氛和規(guī)劃，帶給食客差別化用餐體驗(yàn)?zāi)壳埃诒本?、上海、重慶、太原、南昌、濟(jì)南、蘇州等十余個(gè)城市開出數(shù)十家店，人氣非?；鸨虘粢娚虘粢娞卣鞑惋嫾用藯l件面積：350-500運(yùn)用面積費(fèi)用：單店加盟總費(fèi)用約為300萬不含租金，詳細(xì)需懇求加盟并審核后詳談44辣尚癮辣尚癮麻辣香鍋、烤魚隸屬北京渝都仁和餐飲旗下的品牌，國家商務(wù)部備案特許加盟連鎖企業(yè)， 2005年公司成立,2021年10月創(chuàng)建辣尚癮品牌“吃的時(shí)髦，辣的精彩，辣尚癮品牌自成立以來，在北京已開展擁有近十家直營店，在太原、廣州、深圳、石家莊等

24、其他省市已開展有多家加盟店商戶引見商戶引見特征餐飲加盟條件面積：150-600運(yùn)用面積費(fèi)用：預(yù)備金40-150萬，加盟費(fèi)8-18萬/三年，保證金1-3萬初步收益測(cè)算定位深化報(bào)告第 45 經(jīng)濟(jì)測(cè)算售價(jià)第 46 頁年度123456789101112131415租金3.03.03.03.23.23.33.33.53.53.63.84.04.24.44.74.9租金遞增5%年租金收益109510951150115012071207126812681331139814671541161816991784資產(chǎn)溢價(jià)率1.5%投資回收期15租金總收益20276資產(chǎn)溢價(jià)61172639326789 27190

25、27598 28012 2843228859 29292 29731 30177 3063031089 31556 32029 32509 首層商鋪售價(jià)26393樓層/分級(jí)售價(jià)價(jià)格系數(shù)首層26393/一級(jí)263931二級(jí)237530.9三級(jí)224340.85四級(jí)197950.75一帶二商鋪售價(jià)18205 0.8商鋪二層售價(jià)15929 0.7商鋪三層售價(jià)113780.5首層面積售價(jià)總價(jià)一級(jí)12192639332173194.71二級(jí)13762375332692024.49三級(jí)2396.232243453756475.04四級(jí)17001979533649666.75合計(jì)6692 152271361

26、一層均價(jià)22756 樓層商業(yè)總面積自持面積可售面積貨值首層7688.84997.336691.51152271384二層1851.7101851.7129496139三層1201.321201.32013668564合計(jì)10741.872198.658543.22195436086整體均價(jià)22876 經(jīng)濟(jì)測(cè)算銷售節(jié)拍第 47 頁時(shí)間節(jié)點(diǎn)第一年第二年第三年第四年第五年第六年Q1Q2Q3Q4商鋪45%18%18%9%10%公寓0%20%10%10%30%30%以一年為銷售周期進(jìn)展推盤，各物業(yè)去化情況：第 48 頁年度第一年Q1第一年Q2第一年Q3第一年Q4第二年第三年第四年第五年第六年商業(yè)租金測(cè)算

27、商業(yè)總面積10741.87自持商鋪面積997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.33997.330租金2.00 2.00 2.00 2.00 2.00 2.10 2.10 2.21 2.21 租金遞增5%免租期租金（6個(gè)月）88706 88706 加盟開店費(fèi)（至開業(yè)節(jié)點(diǎn)，按一次性繳納、無房租計(jì)算）1200000 出租率75%90%100%100%100%100%100%100%100%商業(yè)租金總額-742668 566540 728051 728051 728051 764453 764453 802676 0 運(yùn)營成本及稅費(fèi)-88611 205961 242301 242301 242301 250492 250492 259092 0 運(yùn)