房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)匯繳政策培訓(xùn)課件

1、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年度 企業(yè)所得稅匯算清繳政策培訓(xùn)泰州地稅局2012年2月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)收入的稅務(wù)處理成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理計(jì)稅成本的核算特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案(不考慮工程是否已實(shí)際完工或通過(guò)驗(yàn)收合格或在會(huì)計(jì)上是否辦理決算手續(xù)）開(kāi)始投入使用:是指開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)(包括入住手續(xù))或已實(shí)際投入使用.取得初始產(chǎn)權(quán)證明 完工條件的確認(rèn)：采用竣工、使用、產(chǎn)權(quán)孰早的原則。其中使用既包括交付，也包括實(shí)際投入使用。上述三個(gè)只要具備其中的一個(gè)條件，就應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)注

2、意問(wèn)題：（一）稅法界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與建筑法之間有區(qū)別； （二） 稅法界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)制度之間有區(qū)別。 收入的稅務(wù)處理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的范圍為銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門(mén)、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷(xiāo)售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門(mén)、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 銷(xiāo)售收入確認(rèn)原則銷(xiāo)售主要形式1、以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 按預(yù)售合同確定2、以現(xiàn)房方式取得的銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 按銷(xiāo)售合

3、同確定確認(rèn)銷(xiāo)售收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間(一)采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(二)采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。(三)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (四)采取委托方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 按實(shí)際征收方式對(duì)預(yù)售收入征

4、收企業(yè)得稅。預(yù)征和實(shí)際征收之間有差別。企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的毛利額指尚未扣除期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅的收入。我市市區(qū)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率 ：（一）經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房（不包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中配套建設(shè)的商鋪、車(chē)庫(kù)、車(chē)位等），其計(jì)稅毛利率為3%；（二）普

5、通住宅，其計(jì)稅毛利率為10%；（三）寫(xiě)字樓，其計(jì)稅毛利率為15%；（四）非普通住宅、營(yíng)業(yè)用房、高級(jí)公寓、度假村、別墅及其它類(lèi)型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，其計(jì)稅毛利率為17%； （五）與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不可分割的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，其計(jì)稅毛利率按主產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房項(xiàng)目中的車(chē)庫(kù)、車(chē)位，其計(jì)稅毛利率為10%。對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)兩種或兩種以上類(lèi)型房產(chǎn)的，其預(yù)售收入應(yīng)分別核算，未分別核算的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率一律從高計(jì)算。未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問(wèn)題：以預(yù)售方式取得的銷(xiāo)售收入是否可以作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)的計(jì)算基數(shù)？ 回答：可以作為基數(shù)！計(jì)稅成本結(jié)算時(shí)點(diǎn)老31號(hào)文規(guī)定為完工之日。但考慮到房地產(chǎn)

6、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特殊性，新31號(hào)文（國(guó)稅發(fā)200931號(hào)）將其確定為當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳結(jié)束前之任何一日，具體由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定。完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理開(kāi)發(fā)企業(yè)要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告 -開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工情況開(kāi)發(fā)企業(yè)在年度納稅申報(bào)時(shí)應(yīng)當(dāng)出具： -稅務(wù)鑒定報(bào)告和其他相關(guān)資料 在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理當(dāng)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有兩個(gè)權(quán)利： -計(jì)稅成本核定權(quán) -稅收征管處罰權(quán) （第三十五條 ）成本費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須

7、按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 可售面積 按建設(shè)部門(mén)有關(guān)規(guī)定 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總可售面積 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本 共同性成本的扣除屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的費(fèi)用 直接成本直接計(jì)入 能分清成本對(duì)象的間接成本直接計(jì)入 不能分清成本對(duì)象的間接成本、共同成本可 根據(jù)受益對(duì)象按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計(jì)入共同性成本的扣除屬于成本

8、對(duì)象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偟?次 第2次 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對(duì)象 未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品：銷(xiāo)售時(shí)扣除 未完工成本對(duì)象 在建成本對(duì)象 未建成本對(duì)象公共配套設(shè)施判定標(biāo)準(zhǔn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施區(qū)別進(jìn)行稅務(wù)處理。 公共配套設(shè)施判定標(biāo)準(zhǔn)： 產(chǎn)權(quán)關(guān)系、 可否銷(xiāo)售 可否經(jīng)營(yíng)會(huì)所等配套設(shè)施建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施處理 非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位 按建造固定資產(chǎn)處理 自用 按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理 營(yíng)利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。

9、 郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施出售的，按銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品處理出租的，按自建固定資產(chǎn)處理無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理有償移交國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨(dú)核算成本 售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理不能單獨(dú)核算成本，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 利息 為建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： 屬于成本對(duì)象完工前發(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對(duì)象。 屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，可作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接扣除。 利息向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的。 借入方出具開(kāi)發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，合

10、理分?jǐn)傊Ц兜睦?zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 折舊費(fèi)用 開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用。自用時(shí)間必須超過(guò)一年以上。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 計(jì)稅成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本概念 是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的各項(xiàng)耗費(fèi)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本分類(lèi) 開(kāi)發(fā)企業(yè)的各項(xiàng)耗費(fèi)按其性質(zhì)和因果關(guān)系可以區(qū)分為: 期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品與未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本成本對(duì)象的確定原則 成本對(duì)象是為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)

11、、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確的費(fèi)用承擔(dān)者。計(jì)稅成本對(duì)象的確定有6個(gè)原則: (一)可否銷(xiāo)售原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為配套設(shè)施費(fèi)用攤?cè)肫渌杀緦?duì)象。 （二） 定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。成本對(duì)象的確定原則（四）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、開(kāi)竣工時(shí)間相近、結(jié)構(gòu)類(lèi)型相似群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（五）功能區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使

12、用功能相時(shí)，可以作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算。（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算計(jì)稅成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出項(xiàng)目有6個(gè): （一）土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。（二）前期工程費(fèi)。指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。計(jì)稅成本

13、項(xiàng)目（三）建筑安裝工程費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開(kāi)發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。（四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)計(jì)稅成本項(xiàng)目（五）公共配套設(shè)施費(fèi)：指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。主要包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、電站、?/p>

14、力站、水廠(chǎng)、文體場(chǎng)館、兒童樂(lè)園、自行車(chē)棚等。（六）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。指開(kāi)發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。計(jì)稅成本核算的一般程序計(jì)稅成本核算的一般程序分為5步: （一）對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)對(duì)當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確

15、認(rèn)。 （二）對(duì)當(dāng)期應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 （三）對(duì)當(dāng)期已完工成本對(duì)象的計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算，并按房地產(chǎn)主管部門(mén)核定的可售面積計(jì)算其單位工程成本。 可售面積單位工程成本=成本對(duì)象總成本總可售面積。計(jì)稅成本核算的一般程序（四）對(duì)當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積，按其單位工程成本計(jì)算出已銷(xiāo)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，并在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的可售面積可售面積單位工程成本。（五）對(duì)前期已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)

16、進(jìn)行扣除。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法有5種。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（一）占地面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。1、一次性開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本=該成本對(duì)象占地面積全部成本對(duì)象占地總面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本2、分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配，然后再按某一

17、成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法2、分期開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本=期內(nèi)成本對(duì)象占地面積開(kāi)發(fā)用地總面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本=該成本對(duì)象占地面積期內(nèi)全部成本對(duì)象占地面積期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配1、一次性開(kāi)發(fā)的計(jì)算公式 按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本

18、=該成本對(duì)象建筑面積全部成本對(duì)象建筑面積應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本2、分期開(kāi)發(fā) 首先按期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（三）直接成本法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。 該方法僅適用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本=該成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本期內(nèi)全部成本對(duì)直接開(kāi)發(fā)成本應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法（四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 該該僅適

19、用于一次性開(kāi)發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。計(jì)算公式： 某一成本對(duì)象應(yīng)分配的成本=該成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)期內(nèi)全部成本對(duì)預(yù)算造價(jià)應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)成本計(jì)稅成本項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)方法 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（或自用土地開(kāi)發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （二）公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對(duì)象間進(jìn)行分配。 下列共同性成本項(xiàng)目或不能分清成本對(duì)象的間接成本項(xiàng)目必須按以下方法進(jìn)行分配： （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開(kāi)發(fā)企業(yè)自行確定

20、。停車(chē)位單獨(dú)建造的，應(yīng)作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的，不進(jìn)行成本核算，待實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再作稅務(wù)處理。質(zhì)量保證金、物業(yè)費(fèi)、境外設(shè)計(jì)費(fèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，如果因保證質(zhì)量需要而未全部付款給施工單位，沒(méi)能取得全部工程款發(fā)票的，可憑有關(guān)合同、協(xié)議在全部工程款的10%以?xún)?nèi)預(yù)提，計(jì)入相關(guān)成本對(duì)象，至保質(zhì)期滿(mǎn)后再行調(diào)整。開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給物業(yè)管理公司的費(fèi)用，如果約定給業(yè)主并專(zhuān)款專(zhuān)用的，可據(jù)實(shí)稅前扣除開(kāi)發(fā)企業(yè)境外支付銷(xiāo)售費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)的，按10%稅前扣除?；剡w房開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定補(bǔ)償給拆遷戶(hù)的，其建筑成本可作為共同性成本進(jìn)行稅務(wù)處理，超過(guò)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，則正常銷(xiāo)售進(jìn)行處理。特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目

21、的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理 投出方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí) 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分：轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán) 購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 接受方涉及的稅務(wù)處理 收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)：首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn) 購(gòu)入土地使用權(quán)價(jià)格以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理 投出方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：交易分解為銷(xiāo)售非

22、貨幣性資產(chǎn) 和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) 接受方的稅務(wù)處理 稅務(wù)處理時(shí)點(diǎn)：投資交易發(fā)生時(shí) 稅務(wù)處理原則：按投資交易額計(jì)算土地使用權(quán)的成本，計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本 謝 謝 泰州地稅局稅政二處11醉翁亭記 1反復(fù)朗讀并背誦課文，培養(yǎng)文言語(yǔ)感。2結(jié)合注釋疏通文義，了解文本內(nèi)容，掌握文本寫(xiě)作思路。3把握文章的藝術(shù)特色，理解虛詞在文中的作用。4體會(huì)作者的思想感情，理解作者的政治理想。一、導(dǎo)入新課范仲淹因參與改革被貶，于慶歷六年寫(xiě)下岳陽(yáng)樓記，寄托自己“先天下之憂(yōu)而憂(yōu)，后天下之樂(lè)而樂(lè)”的政治理想。實(shí)際上，這次改革，受到貶謫的除了范仲淹和滕子京之外，還有范仲淹改革的另一位支持者北宋大文學(xué)家、史學(xué)家歐陽(yáng)修。他于慶歷五年被貶謫

23、到滁州，也就是今天的安徽省滁州市。也是在此期間，歐陽(yáng)修在滁州留下了不遜于岳陽(yáng)樓記的千古名篇醉翁亭記。接下來(lái)就讓我們一起來(lái)學(xué)習(xí)這篇課文吧！【教學(xué)提示】結(jié)合前文教學(xué)，有利于學(xué)生把握本文寫(xiě)作背景，進(jìn)而加深學(xué)生對(duì)作品含義的理解。二、教學(xué)新課目標(biāo)導(dǎo)學(xué)一：認(rèn)識(shí)作者，了解作品背景作者簡(jiǎn)介：歐陽(yáng)修(10071072)，字永叔，自號(hào)醉翁，晚年又號(hào)“六一居士”。吉州永豐(今屬江西)人，因吉州原屬?gòu)]陵郡，因此他又以“廬陵歐陽(yáng)修”自居。謚號(hào)文忠，世稱(chēng)歐陽(yáng)文忠公。北宋政治家、文學(xué)家、史學(xué)家，與韓愈、柳宗元、王安石、蘇洵、蘇軾、蘇轍、曾鞏合稱(chēng)“唐宋八大家”。后人又將其與韓愈、柳宗元和蘇軾合稱(chēng)“千古文章四大家”。關(guān)于“醉翁

24、”與“六一居士”：初謫滁山，自號(hào)醉翁。既老而衰且病，將退休于潁水之上，則又更號(hào)六一居士。客有問(wèn)曰：“六一何謂也？”居士曰：“吾家藏書(shū)一萬(wàn)卷，集錄三代以來(lái)金石遺文一千卷，有琴一張，有棋一局，而常置酒一壺?！笨驮唬骸笆菫槲逡粻枺魏?？”居士曰：“以吾一翁，老于此五物之間，豈不為六一乎？”寫(xiě)作背景：宋仁宗慶歷五年(1045年)，參知政事范仲淹等人遭讒離職，歐陽(yáng)修上書(shū)替他們分辯，被貶到滁州做了兩年知州。到任以后，他內(nèi)心抑郁，但還能發(fā)揮“寬簡(jiǎn)而不擾”的作風(fēng)，取得了某些政績(jī)。醉翁亭記就是在這個(gè)時(shí)期寫(xiě)就的。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)二：朗讀文章，通文順字1初讀文章，結(jié)合工具書(shū)梳理文章字詞。2朗讀文章，劃分文章節(jié)奏，標(biāo)出節(jié)奏劃

25、分有疑難的語(yǔ)句。節(jié)奏劃分示例環(huán)滁/皆山也。其/西南諸峰，林壑/尤美，望之/蔚然而深秀者，瑯琊也。山行/六七里，漸聞/水聲潺潺，而瀉出于/兩峰之間者，釀泉也。峰回/路轉(zhuǎn)，有亭/翼然臨于泉上者，醉翁亭也。作亭者/誰(shuí)？山之僧/曰/智仙也。名之者/誰(shuí)？太守/自謂也。太守與客來(lái)飲/于此，飲少/輒醉，而/年又最高，故/自號(hào)曰/醉翁也。醉翁之意/不在酒，在乎/山水之間也。山水之樂(lè)，得之心/而寓之酒也。節(jié)奏劃分思考“山行/六七里”為什么不能劃分為“山/行六七里”？明確：“山行”意指“沿著山路走”，“山行”是個(gè)狀中短語(yǔ)，不能將其割裂。“望之/蔚然而深秀者”為什么不能劃分為“望之蔚然/而深秀者”？明確：“蔚然而深

26、秀”是兩個(gè)并列的詞，不宜割裂，“望之”是總起詞語(yǔ)，故應(yīng)從其后斷句?！窘虒W(xué)提示】引導(dǎo)學(xué)生在反復(fù)朗讀的過(guò)程中劃分朗讀節(jié)奏，在劃分節(jié)奏的過(guò)程中感知文意。對(duì)于部分結(jié)構(gòu)復(fù)雜的句子，教師可做適當(dāng)?shù)闹v解引導(dǎo)。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)三：結(jié)合注釋?zhuān)g訓(xùn)練1學(xué)生結(jié)合課下注釋和工具書(shū)自行疏通文義，并畫(huà)出不解之處?！窘虒W(xué)提示】節(jié)奏劃分與明確文意相輔相成，若能以節(jié)奏劃分引導(dǎo)學(xué)生明確文意最好；若學(xué)生理解有限，亦可在解讀文意后把握節(jié)奏劃分。2以四人小組為單位，組內(nèi)互助解疑，并嘗試用“直譯”與“意譯”兩種方法譯讀文章。3教師選擇疑難句或值得翻譯的句子，請(qǐng)學(xué)生用兩種翻譯方法進(jìn)行翻譯。翻譯示例：若夫日出而林霏開(kāi)，云歸而巖穴暝，晦明變化者，山

27、間之朝暮也。野芳發(fā)而幽香，佳木秀而繁陰，風(fēng)霜高潔，水落而石出者，山間之四時(shí)也。直譯法：那太陽(yáng)一出來(lái)，樹(shù)林里的霧氣散開(kāi)，云霧聚攏，山谷就顯得昏暗了，朝則自暗而明，暮則自明而暗，或暗或明，變化不一，這是山間早晚的景色。野花開(kāi)放，有一股清幽的香味，好的樹(shù)木枝葉繁茂，形成濃郁的綠蔭。天高氣爽，霜色潔白，泉水淺了，石底露出水面，這是山中四季的景色。意譯法：太陽(yáng)升起，山林里霧氣開(kāi)始消散，煙云聚攏，山谷又開(kāi)始顯得昏暗，清晨自暗而明，薄暮又自明而暗，如此暗明變化的，就是山中的朝暮。春天野花綻開(kāi)并散發(fā)出陣陣幽香，夏日佳樹(shù)繁茂并形成一片濃蔭，秋天風(fēng)高氣爽，霜色潔白，冬日水枯而石底上露，如此，就是山中的四季?！窘虒W(xué)

28、提示】翻譯有直譯與意譯兩種方式，直譯鍛煉學(xué)生用語(yǔ)的準(zhǔn)確性，但可能會(huì)降低譯文的美感；意譯可加強(qiáng)譯文的美感，培養(yǎng)學(xué)生的翻譯興趣，但可能會(huì)降低譯文的準(zhǔn)確性。因此，需兩種翻譯方式都做必要引導(dǎo)。全文直譯內(nèi)容見(jiàn)我的積累本。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)四：解讀文段，把握文本內(nèi)容1賞析第一段，說(shuō)說(shuō)本文是如何引出“醉翁亭”的位置的，作者在此運(yùn)用了怎樣的藝術(shù)手法。明確：首先以“環(huán)滁皆山也”五字領(lǐng)起，將滁州的地理環(huán)境一筆勾出，點(diǎn)出醉翁亭坐落在群山之中，并縱觀滁州全貌，鳥(niǎo)瞰群山環(huán)抱之景。接著作者將“鏡頭”全景移向局部，先寫(xiě)“西南諸峰，林壑尤美”，醉翁亭坐落在有最美的林壑的西南諸峰之中，視野集中到最佳處。再寫(xiě)瑯琊山“蔚然而深秀”，點(diǎn)山“秀

29、”，照應(yīng)上文的“美”。又寫(xiě)釀泉，其名字透出了泉與酒的關(guān)系，好泉釀好酒，好酒叫人醉?！白砦掏ぁ钡拿直惆抵型赋?，然后引出“醉翁亭”來(lái)。作者利用空間變幻的手法，移步換景，由遠(yuǎn)及近，為我們描繪了一幅幅山水特寫(xiě)。2第二段主要寫(xiě)了什么？它和第一段有什么聯(lián)系？明確：第二段利用時(shí)間推移，抓住朝暮及四季特點(diǎn)，描繪了對(duì)比鮮明的晦明變化圖及四季風(fēng)光圖，寫(xiě)出了其中的“樂(lè)亦無(wú)窮”。第二段是第一段“山水之樂(lè)”的具體化。3第三段同樣是寫(xiě)“樂(lè)”，但卻是寫(xiě)的游人之樂(lè)，作者是如何寫(xiě)游人之樂(lè)的？明確：“滁人游”，前呼后應(yīng)，扶老攜幼，自由自在，熱鬧非凡；“太守宴”，溪深魚(yú)肥，泉香酒洌，美味佳肴，應(yīng)有盡有；“眾賓歡”，投壺下棋，觥籌

30、交錯(cuò)，說(shuō)說(shuō)笑笑，無(wú)拘無(wú)束。如此勾畫(huà)了游人之樂(lè)。4作者為什么要在第三段寫(xiě)游人之樂(lè)？明確：寫(xiě)滁人之游，描繪出一幅太平祥和的百姓游樂(lè)圖。游樂(lè)場(chǎng)景映在太守的眼里，便多了一層政治清明的意味。太守在游人之樂(lè)中酒酣而醉，此醉是為山水之樂(lè)而醉，更是為能與百姓同樂(lè)而醉。體現(xiàn)太守與百姓關(guān)系融洽，“政通人和”才能有這樣的樂(lè)。5第四段主要寫(xiě)了什么？明確：寫(xiě)宴會(huì)散、眾人歸的情景。目標(biāo)導(dǎo)學(xué)五：深入解讀，把握作者思想感情思考探究：作者以一個(gè)“樂(lè)”字貫穿全篇，卻有兩個(gè)句子別出深意，不單單是在寫(xiě)樂(lè)，而是另有所指，表達(dá)出另外一種情緒，請(qǐng)你找出這兩個(gè)句子，說(shuō)說(shuō)這種情緒是什么。明確：醉翁之意不在酒，在乎山水之間也。醉能同其樂(lè)，醒能述以文者，太守也。這種情緒是作者遭貶謫后的抑郁，作