二手房入職培訓(xùn)資料ppt課件

1、百居易房屋超市丁字橋店內(nèi)部培訓(xùn)資料.房地產(chǎn)根底知識教程.第一章房地產(chǎn)根本概念.房產(chǎn)與地產(chǎn)房地產(chǎn)1、房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱2、其在物質(zhì)上是由土地及土地上的建筑物和構(gòu)筑物所構(gòu)成3、經(jīng)濟(jì)學(xué)上也叫不動產(chǎn).房產(chǎn)與地產(chǎn)土地一切權(quán)土地一切者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對其擁有的土地享有占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)益。土地一切權(quán)分為國有土地和集體土地兩類土地一切權(quán)限民用為70年，商用為50年.房產(chǎn)與地產(chǎn)房產(chǎn)的分類住宅建筑物消費(fèi)用房辦公用房其他樓宇.房地產(chǎn)市場市場分類房地產(chǎn)一級市場：是土地買賣市場，由政府直接控制和壟斷運(yùn)營。房地產(chǎn)二級市場：是增量房新房市場，指房地產(chǎn)運(yùn)營者與房地產(chǎn)運(yùn)用者的縱向流通市場。房地產(chǎn)三級市場：即存量房二

2、手房市場，是房地產(chǎn)一切者將房地產(chǎn)運(yùn)用權(quán)或一切權(quán)再轉(zhuǎn)讓的市場，是消費(fèi)者間的橫向買賣，屬于消費(fèi)市場的重新配置。.住宅買賣市場一級市場指新房的買賣市場二級市場二手房的買賣市場三級市場二手房的租賃市場.房地產(chǎn)消費(fèi)房地產(chǎn)消費(fèi)的類型投資型：房地產(chǎn)的消費(fèi)主體對房地產(chǎn)消費(fèi)主要不是為了本人運(yùn)用，而是為了作為投資對象，經(jīng)過投入資金、勞動力、技術(shù)等要素改動原有的房地產(chǎn)性能、構(gòu)造和方式，經(jīng)過出賣或出租來獲取利潤。消費(fèi)型：對房地產(chǎn)的消費(fèi)不是為了用于消費(fèi)，而是為消費(fèi)和運(yùn)營場所，為消費(fèi)和運(yùn)營提供活動空間或場地。消費(fèi)型：主要是由國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和個人為了消費(fèi)運(yùn)用。此類物業(yè)主要是住宅和辦公用房等。.房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)房

3、地產(chǎn)中介效力機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)錢評價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。.房地產(chǎn)中介房地產(chǎn)中介效力房地產(chǎn)價(jià)錢評價(jià)房地產(chǎn)信息效力房地產(chǎn)法律、政策及業(yè)務(wù)咨詢效力房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、互換等居間引見活動接受當(dāng)事人委托，代辦房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等有關(guān)手續(xù)法律、法規(guī)、規(guī)章允許從事的其他效力工程.房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人指在經(jīng)濟(jì)活動中，以收取傭金為目的，為促成他人買賣而從事居間、行紀(jì)或者代理等經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為常業(yè)的公民、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織。.第二章房地產(chǎn)根本概念.建筑物的分類按建筑構(gòu)造的資料分類磚木構(gòu)造磚混構(gòu)造鋼筋混凝土構(gòu)造鋼構(gòu)造.建筑物的分類按建筑高度分類低層：13層多層：47層中高層小高層：812層高層：12層以上

4、公共建筑超越24米超高層：建筑高度超越100米.各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較住宅多層與高層住宅1、房屋實(shí)踐運(yùn)用面積：多層住宅要高于高層住宅2、建筑質(zhì)量：高層住宅的抗震性要優(yōu)于多層住宅3、房屋構(gòu)造格局：多層住宅要好于高層住宅4、房屋價(jià)錢：高層住宅要高于多層住宅5、物業(yè)管理費(fèi)用：高層住宅要高于多層住宅6、高層住宅視野廣、景觀好，空氣清新。.各類房地產(chǎn)特點(diǎn)比較住宅低層住宅別墅1、獨(dú)院式、雙聯(lián)式、聯(lián)排式2、建筑多面臨空，平面組合靈敏，朝向、通風(fēng)采光好；環(huán)境安靜，干擾少；院子組織方便，運(yùn)用便利。占地面積大，投資費(fèi)用高。.房屋構(gòu)造概述房屋構(gòu)造組成部分地基與根底墻或柱樓板與地面門窗樓梯屋頂.房屋構(gòu)造概述建筑資料水泥鋼

5、筋木材普通混泥土黏土磚粉炭灰加氣塊.房屋構(gòu)造概述窗窗主要用于采光與通風(fēng)，并可作圍護(hù)和瞭望之用，對建筑物的外觀也有一定的影響。普通為了保證房間的通風(fēng)和采光，居住房間的窗的面積與地面面積之比不低于1/7。.房屋構(gòu)造概述門主要用于交通和疏散，同時也起采光和通風(fēng)作用。門的類型木門、鋼門、鋼筋混凝土門、鋁合金門、塑料門等。分戶門單元門.房屋面積計(jì)算房屋面積的分類適用面積 它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱所占用的面積后的凈運(yùn)用面積。公攤面積 是指建筑物的樓梯、電梯間、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其他一些配套設(shè)備的分?jǐn)偯娣e。建筑面積 包含了房屋居住可用的適用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

6、.得房率套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻面子積+陽臺面積得房率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積.得房率高層塔樓住宅約在75%78%之間高層板樓住宅約在78%85%之間小高層板樓住宅約85%88%之間多層住宅建筑約在88%95%左右.塔樓塔樓的三大優(yōu)勢1、節(jié)約土地資源，房價(jià)較低2、空間構(gòu)造靈敏，宜于改造3、構(gòu)造強(qiáng)度高，抗震性塔樓的三項(xiàng)缺陷1、均好性差，居住密度高2、面積運(yùn)用率不高，存在灰色空間3、通風(fēng)效果差.板樓板樓四大優(yōu)點(diǎn)1、南北通透，便于采光通風(fēng)2、板樓均好性強(qiáng)3、管理本錢不高4、面積運(yùn)用率很高板樓的兩項(xiàng)缺陷1、建筑密度低，房價(jià)高2、戶型格局不宜改造.第三章房型根底知識.戶型選擇遵照的原那么適用經(jīng)

7、濟(jì)，功能分室面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理朝向合理，日照充足，光線充分，通風(fēng)良好.適用經(jīng)濟(jì)，功能分室住宅的面積要緊湊適用，適用率高大小適宜，功能合理分布，不同的生活功能就要有不同的生活空間。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間都應(yīng)該具有合理的大小尺度和相互關(guān)系.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理人們理想的客廳面積在2130平方米之間，客廳的開間不應(yīng)小于3.9米，否那么會影響電視的效果；臥室面積應(yīng)在1215平方米之間，由于臥室的主要功能是睡眠和休憩，它必需設(shè)置床、床頭柜、衣柜、化裝臺、電視柜、休憩椅等家具，應(yīng)此還應(yīng)該留有一定的活動空間，所以雙人臥室的開間就不應(yīng)該小于3.6米，面積不應(yīng)該小于12平方米

8、.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理衛(wèi)生間、廚房、貯藏間各占45平方米，陽臺56平方米，這樣的面積分配根天性保證各項(xiàng)功能的需求，符合當(dāng)前人們生活運(yùn)用需求和生活習(xí)慣。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理各功能空間的相互關(guān)系對運(yùn)用效果也有影響。廚房應(yīng)接近入口，防止買了菜肴穿過客廳不方便；衛(wèi)生間應(yīng)接近臥室一邊晚間運(yùn)用；廁所門不應(yīng)該直接開向客廳和餐廳，既不衛(wèi)生也不雅觀；陽臺應(yīng)設(shè)置在客廳前，臥室前面不應(yīng)設(shè)置陽臺，由于臥室是私密空間，而陽臺是開放空間，曬衣服要穿過臥室會影響臥室的私密性。大套戶型中主臥最好設(shè)置獨(dú)用衛(wèi)生間以提高戶型品味。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理總之盡量做到以下幾個分開：動靜分開客廳、餐廳、廚房、麻

9、將室等人來人往、活動頻繁的空間要與需求最大程度靜謐空間的臥室分開。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理公私分開家庭生活的私密性必需得到充分的尊重，不能讓訪客在進(jìn)門后將業(yè)主家庭生活的方方面面一覽無余。要求不僅需求將臥室主臥、父母房、兒童房與客廳、餐廳、文娛室進(jìn)展區(qū)位分別，而且還要留意各房間門的方向。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理主次分開主人房不僅要朝向好向南或者向景觀、寬闊、大氣，而且應(yīng)該有單獨(dú)的衛(wèi)生間，應(yīng)與客房、父母房略有分隔。.面積適當(dāng)，尺度適宜，分區(qū)合理干濕分開廚房、衛(wèi)生間等帶水、帶臟的房間應(yīng)該與怕水怕臟的臥室分開。.朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好根據(jù)武漢的氣候條件，南北朝向的房間是適宜武

10、漢人居住的朝向。住宅的臥室運(yùn)用面積在10平方米以上的均應(yīng)直接采光，至少有一間臥室具有良好的朝向能直接獲得日照，普通正南向，南偏西或者南偏東不超越15度。.朝向合理，日照充足光線充分，通風(fēng)良好根據(jù)武漢的氣候和生活喜好，選擇戶型時必需思索自然通風(fēng)，最好時客廳和餐廳能構(gòu)成穿堂風(fēng)。根據(jù)我國的飲食習(xí)慣，煎炒烹炸的時候產(chǎn)生的油煙對人體損傷很大，因此廚房應(yīng)有直接對外采光、通風(fēng)的窗，對無通風(fēng)窗的衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)置管道，合理安排進(jìn)風(fēng)和排風(fēng)管道。.第四章房地產(chǎn)價(jià)錢.房地產(chǎn)價(jià)錢房地產(chǎn)價(jià)錢的種類市場價(jià)錢簡稱市價(jià)，是房地產(chǎn)買賣雙方的實(shí)踐成交價(jià)錢實(shí)際價(jià)錢假設(shè)將房地產(chǎn)放在合理的市場上買賣，應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)錢評價(jià)價(jià)錢是估價(jià)人員對房地產(chǎn)客觀合理價(jià)錢做出的一種估計(jì)、推測和判別.房地產(chǎn)價(jià)錢房地產(chǎn)價(jià)錢的種類土地價(jià)錢建筑物價(jià)錢房產(chǎn)價(jià)錢房產(chǎn)價(jià)錢=土地價(jià)