寫字樓總體定位報告和發(fā)展分析

1、寫字樓總體定位報告和發(fā)展分析【 頤和山莊頤和中心】目 錄一、方向回顧二、項目分析三、市場分析四、項目總體定位五、推售策略六、推廣建議Contents方向回顧方向回顧地塊價值初判大頤和住區(qū)星級酒店/會所假日廣場購物街/超市/食肆寫字樓本案地塊？政府機構(gòu)政府機構(gòu)地塊主體路向商務(wù)寫字樓公寓物業(yè)差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場需求、對未來規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)作補充。延續(xù)頤和住區(qū)，住宅物業(yè)以頤和住區(qū)品牌基礎(chǔ)，結(jié)合地塊實際條件，打造小型住宅區(qū)。目標群則針對中偏低端客戶群。物業(yè)形態(tài)純商業(yè)物業(yè)差異于自身產(chǎn)品、有一定的市場需求、對未來規(guī)劃的酒店業(yè)態(tài)作補充。方向回顧地塊主體路向政策面良性影響市場實現(xiàn)率市場競爭優(yōu)勢市場認同度

2、對地塊及區(qū)域價值提升19公寓25915得分地塊適宜性配套價值規(guī)模適宜度地段價值商務(wù)型寫字樓純商業(yè)住宅地產(chǎn)因子方向回顧公寓VS寫字樓公寓物業(yè)1、僅僅基于對地塊的規(guī)模小而采取較權(quán)宜處理方案。2、忽略了地塊所具有的潛在價值，土地的價值發(fā)揮將受限制。3、作為酒店+公寓互補模式，在不同區(qū)域操作差異性巨大。例如本項目緊貼東區(qū)政府行政區(qū)，其酒店定位中的娛樂業(yè)態(tài)與西區(qū)差別極大，而作為酒店補充的公寓物業(yè)的客戶群將有著本質(zhì)性區(qū)別?？蛻羧簠^(qū)別將導(dǎo)致產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性差異。4、作為公寓物業(yè)定位，注定其僅僅是對大頤和項目的附屬品，難以形成互補甚至促進之功能。5、公寓產(chǎn)品的未來供應(yīng)量巨大，本地塊作為公寓項目開發(fā)的話，反成為大體量

3、公寓盤。同質(zhì)化，大體量產(chǎn)品競爭，風(fēng)險不容低估。商務(wù)寫字樓1、作為商務(wù)寫字樓物業(yè)，將能徹底改變上述在定位公寓物業(yè)來說之劣勢。2、中山興中道最標志位置，從假日廣場寫字樓的成功，足以印證投資者及使用者對區(qū)位的一致高度認同。3、作為商務(wù)功能的寫字樓，不僅僅為東區(qū)帶來地標性商務(wù)辦公建筑，對本項目的酒店會所、商業(yè)、住宅亦帶來不可低估的互補功能。商務(wù)人士的聚集，使區(qū)域焦點更為突顯。4、作為寫字樓物業(yè)，本項目體量較適合，避免了體量過大或過小帶來的連鎖問題。5、由于位置及地勢上的唯一性，客戶認同度上基礎(chǔ)較好，形成較同區(qū)其他競爭對手無法比擬的核心競爭優(yōu)勢，同時通過規(guī)劃，配套等進一步完善自身，預(yù)期潛在價值將進一步提

4、升。6、總體投入產(chǎn)出收益為公寓無法比擬（詳見后分析）。公寓VS寫字樓 需求導(dǎo)向原則：根據(jù)市場的需求，做最適合市場的產(chǎn)品； 競爭導(dǎo)向原則：結(jié)合競爭對手產(chǎn)品分析及對項目未來競爭對手產(chǎn)品的預(yù) 測，做市場空間最大化的產(chǎn)品； 利益導(dǎo)向原則：結(jié)合市場和地塊的實際情況，增加項目產(chǎn)品的市場價值， 實現(xiàn)項目的利潤最大化。產(chǎn)品建議開發(fā)適宜性CCTI合計地塊適宜性區(qū)位適宜性產(chǎn)品市場實現(xiàn)區(qū)域產(chǎn)品認可投資回報價值認可度宏觀政策未來市場競爭產(chǎn)品互補對項目品牌提升經(jīng)濟測算公寓 15 寫字樓 23 公寓/寫字樓風(fēng)險值評估原規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標用地面積：2總建筑面積：2計容積率建筑面積：2建筑占地面積：2其中住宅面積：2 商業(yè)面積

5、：2（含地下一層商業(yè)面積） 2（地下一層商業(yè)面積）架空花園面積：2（未計入容積率建筑面積）地下室建筑面積：2容積率：建筑密度：41.1%綠化率：29.5%停車位：地面130個；地下：73個按2住宅面積計算公寓（按35m2/套計算）寫字樓（按170m2計算）779套160套相當于4/5個經(jīng)典世家相當于個假日寫字樓縱上經(jīng)濟指標試算所知，本地塊按公寓產(chǎn)品類型進行規(guī)劃，總體量將達4/5個世家項目，其風(fēng)險值較寫字樓物業(yè)為高。公寓/寫字樓-經(jīng)濟投入產(chǎn)出對比測算 備注：寫字樓工程預(yù)計時間快于同體量公寓工程預(yù)計時間，時間快慢將直接決定項目開發(fā)風(fēng)險成本的高低。開發(fā)公寓或?qū)懽謽菍τ陧椖康慕?jīng)濟評估對比分析：開發(fā)公寓

6、的經(jīng)濟產(chǎn)值評估： 27270.843800103629192元（3800元為毛坯房價格，未計需投入的裝修成本，預(yù)計增加400元/M2）開發(fā)寫字樓的經(jīng)濟收益評估：27270.844500122718780元 （寫字樓為毛坯交樓，無須額外裝修）兩者之間的差額約： 19100000元地塊小結(jié)寫字樓物業(yè)公寓物業(yè)物業(yè)形態(tài)初步定向方向回顧 本公司就頤和山莊H區(qū)A地塊部分從產(chǎn)品定位起，已提供多份可行性報告及營銷報告方案，各方案通過對市場分析、區(qū)位特性、項目自身條件、周邊發(fā)展方向預(yù)判等多面分析與對比，對H區(qū)開發(fā)寫字樓已作全面可行性分析，并與貴司在產(chǎn)品開發(fā)方向上取得一致共識發(fā)展為寫字樓物業(yè)。方向回顧本次提案是對

7、我司前期定位的深化與補充。項目分析頤和中心主體形成商業(yè)寫字樓商業(yè)主樓：為11層4層為會所地下車庫.兩層寫字樓示意圖：酒店首層車庫其中套數(shù)62-92120套寫字樓總套數(shù)2651.8設(shè)備轉(zhuǎn)換層8964地下車庫面積地下20145商場建筑面積18615.7寫字樓建筑面積地上48390.8地上建筑面積其中48390.8地上建筑面積(含設(shè)備轉(zhuǎn)換層)57354.8總建筑面積(含設(shè)備轉(zhuǎn)換層)4095.92總用地面積17套65套14套24套面積跨度比例102-156186-193244-26014%54%12%20%整體經(jīng)濟數(shù)據(jù) 寫字樓部分建筑面積為18615.7，合共120套，其中107156為本項目的主力銷

8、售單位，占總量54%，由于本項目為板式建筑結(jié)構(gòu)，戶型面積可因應(yīng)客戶需求組合擴大，而又能保證使用功能，對戶型面積的分割主要考慮市場需求特點及自身建筑結(jié)構(gòu)進行合理的分隔。寫字樓部分狀況周邊配套情況假日廣場圖書館科學(xué)館青少年宮興中園市政府市人大國土局孫文學(xué)院本項目 項目所在地段為市政府所在，匯聚全城政治、文化設(shè)施，加上假日廣場商業(yè)項目投入運營，項目周邊的文化、消費、飲食、娛樂、休閑等設(shè)施完善，是城區(qū)具有最完善商務(wù)配套區(qū)域之一。商業(yè)配套：百佳超市、一加一、大信飲食娛樂：頤東酒樓、假日美食街、味千拉面、麥當勞、肯德基休閑運動：全民健身廣場、中山體育館、孫文紀念公園金融設(shè)施：建行、農(nóng)行、中行、工行、廣發(fā)證

9、券交通狀況：興中道、孫文東路、中山路、博愛路醫(yī)療保健：人民醫(yī)院、博愛醫(yī)院、中智藥房教育配套：松苑中學(xué)、柏苑小學(xué)、市機關(guān)三幼、孫文學(xué)院公共配套：科學(xué)館、圖書館、青少年活動中心以上各種配套不僅完善，而且均在3-15分鐘步行路程之內(nèi)。 配套縱覽地塊分析占據(jù)城市中軸位置，奠定區(qū)位價值項目所在市人大片區(qū)匯聚全城的最高行政機構(gòu)，城市風(fēng)向標的區(qū)位價值，全城獨一無二。行政配套完善，有利商務(wù)辦公受片區(qū)規(guī)劃及近年發(fā)展，主要的行政機構(gòu)均集中在片區(qū)及周圍，對商務(wù)辦公方便、有利城市功能價值有待完善，區(qū)域發(fā)展空間大本項目及未來城投項目、中山廣場項目，加上完美地塊的高端商業(yè)，在城市功能的發(fā)展上，本區(qū)潛在有更大發(fā)展空間。商務(wù)

10、氣氛漸濃，無論商業(yè)配套還是商務(wù)價值認同度都具備飛躍基礎(chǔ)隨近年地塊周邊多個寫字樓物業(yè)的運營，區(qū)域的商務(wù)氣氛逐漸成熟，對商務(wù)辦公進一步發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。頤和中心組成頤和中心寫字樓酒店商業(yè)會所公寓A地塊頤和中心為組合多種商業(yè)功能的綜合體，其主要由寫字樓、酒店、會所及商鋪四大部分組成，其中酒店、會所主要以經(jīng)營為主，寫字樓以銷售及運營為主，商鋪則為作為前三者及公寓的功能配套。B地塊公寓部分以居住功能為主，商業(yè)功能較小，但可作為商業(yè)部分的的補充，且具有較高獨立性，故可以并入頤和中心整體定位，但在操作上可獨立操作。頤和中心組成 寫字樓推廣不能脫離頤和中心的大背景！如何準確定位四者關(guān)系，形成既獨立，又相互促進

11、關(guān)系，將成為寫字樓定位及營銷的前提。市場分析經(jīng)濟、儲蓄穩(wěn)定增長，城市競爭力名列前茅優(yōu)勢：經(jīng)濟增長穩(wěn)定政府支持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展珠三角的優(yōu)越地理位置；城市競爭力強；民間存款高；本地人口為主；經(jīng)濟增長穩(wěn)定；08年第一季本地生產(chǎn)總價億元 ，同比上季度增長1.5%，經(jīng)濟增長相對穩(wěn)定，城鎮(zhèn)人均可支配收入20317元，比上年增長7.5%；珠三角的優(yōu)越地理位置；城市競爭力：中山2007年城市競爭力多項排名前十 成為11最佳案例之一 ；消費角度：城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額億元，比年初增長7.2% ；城市人口：全市年末常住人口為萬人 ，比上年增加萬人。戶籍人口萬人 ；宏觀經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)摘自中山統(tǒng)計網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)-第三產(chǎn)業(yè)增長明顯

12、三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：36.1 。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重上升個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升個百分點，第三產(chǎn)業(yè)上升個百分點；07年第三產(chǎn)業(yè)投資億元，增長22.6%；08年第一季度全市實現(xiàn)民營經(jīng)濟增加值億元，同比增長15.4%，比同期GDP增速高個百分點。宏觀經(jīng)濟分析中山產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)；傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對辦公模式要求不高；寫字樓市場需求受限；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展增長速度快，刺激商業(yè)寫字樓需求增長；數(shù)據(jù)摘自中山統(tǒng)計網(wǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展“十一五”社會經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測指標指 標單位“十五”時期“十一五”時期2005年2001-2005年增%完成“十五”計劃%2010年年增%一、經(jīng)濟發(fā)展1.全市生產(chǎn)總值億元817.618

13、.1160.31380112.人均生產(chǎn)總值元/人5831416.2162.793000103.三次產(chǎn)業(yè)增加值比重3.8:61.4:34.83:52:454.社會消費品零售總額億元276.614.6147.1490125.居民消費價格總指數(shù)102.4控制在103%以內(nèi)6.全社會固定資產(chǎn)投資億元321.423.9200.9515107.外貿(mào)出口總額億美元122.127.1226.1205118.城市化水平（常住人口口徑）-68.8789.非農(nóng)就業(yè)比重91.595中山宏觀經(jīng)濟分析數(shù)據(jù)摘自中山市近期建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）中山宏觀經(jīng)濟分析小結(jié)1、人口增長平緩2007年未全市常住總?cè)丝谌f人 ，比上

14、年增加萬人，人增長平緩。2、GDP保持一定增長速度08年第一季本地生產(chǎn)總價億元 ，同比上季度增長1.5%，經(jīng)濟增長平緩。3、第三產(chǎn)業(yè)增長最快三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為：36.1 。與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)所占比重上升個百分點，第二產(chǎn)業(yè)上升個百分點，第三產(chǎn)業(yè)上升個百分點；且第三產(chǎn)業(yè)投資增長達22.6%，增長率最高。4、民營經(jīng)濟發(fā)展快速08年第一季度全市實現(xiàn)民營經(jīng)濟增加值億元，同比增長15.4%，比同期GDP增速高個百分點。從整體數(shù)據(jù)反映，中山依然以第二產(chǎn)業(yè)為主，但受整體經(jīng)濟氣候影響，第二產(chǎn)業(yè)增長明顯放緩，發(fā)展逐漸偏向第三產(chǎn)業(yè)，加上政府推動，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展將進一步提速，現(xiàn)正處于過渡期，正是寫字樓物業(yè)良好入市時機

15、。中山寫字樓發(fā)展80年代90年代中90年代未2004年前后概述配套適宜性代表沒有物業(yè)管理、沒有辦公配套、屬于單純的商業(yè)物業(yè)。恒信、盛景、松苑、夏洋中銀、益華農(nóng)行大規(guī)模，高端配置，并非真正市場需求，未能實現(xiàn)價值，故不作銷售用途，沒有投資者。裕華花園、興中大廈、中懇廣場能滿足投資者對商業(yè)物業(yè)投資需求，但運營商回報率偏低，使物業(yè)質(zhì)素不高故此未能滿足經(jīng)營者對商業(yè)物業(yè)配置的需求獨幢或單一的寫字樓模式，基本能平衡投資者、運營商的利益及經(jīng)營者對物業(yè)的配置需求。但分布零散未成規(guī)模。假日廣場大東裕開放初期，個體私營企業(yè)出現(xiàn)，辦公物業(yè)需求產(chǎn)生由于沒有相應(yīng)的物業(yè)模式，只有底商為補充規(guī)模國企發(fā)展，經(jīng)濟急增，部分為單純

16、滿足企業(yè)形象，建立高耗能的寫字樓，但為數(shù)極少，只為個別企業(yè)提供階段經(jīng)濟發(fā)展過快后停滯，過渡發(fā)展的高層建筑成為空樓，一蹶不振，部分轉(zhuǎn)換功能，低價出售以獲資金套現(xiàn)經(jīng)濟提速，第三產(chǎn)業(yè)得到扶持，企業(yè)發(fā)展加，對形象及功能要求漸高，市場投資行為活躍初起起步發(fā)展形成中山寫字樓發(fā)展史中山寫字樓發(fā)展史從右圖可見，中山目前的寫字樓分布較為分散，而大部分是集中在東區(qū)，這個跟東區(qū)有優(yōu)越的行政配套及交通網(wǎng)絡(luò)有關(guān)。統(tǒng)計中山目前包括所有經(jīng)營中，招商中及即將動工的寫字樓項目合共有20個。整體區(qū)域分布狀況假日廣場項目資料占 地：33畝總 建：55000樓 層：7層其中4-7層為寫字樓供應(yīng)量：20000套 數(shù)：99套間 隔：11

17、1-503售 價：售罄月 租：50-58元/ 出租率：91%配套：商業(yè)休閑廣場寫樓字平面圖點評： 位于東區(qū)的行政中心區(qū)，自身的商業(yè)配套充足，內(nèi)部設(shè)施達到5A級水平。其地段、配套優(yōu)勢明顯，吸引了不少企業(yè)進駐，出租率目前已達90%多。作為興中道體量最大的寫字樓物業(yè)，假日廣場可為寫字樓帶來良好的商業(yè)氛圍，其僅為50-58元/的租金價格，良好的軟硬件配套，使得該項目的租賃情況理想，總體進駐率為91%，南北兩塔的進駐率較為平均，南塔略高。中山新興寫字樓個案調(diào)查假日廣場寫字樓業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)簡述： 進駐公司除傳統(tǒng)的物流、外貿(mào)、房地產(chǎn)、廣告、保險公司之外，還包括百度等國際知名的IT企業(yè)和一些計算機軟件技術(shù)公司。

18、中山私營企業(yè)20家，占35%，外資公司16家，占28%，國內(nèi)公司（包括港澳）23家，占37%。 部分名企的租賃情況企業(yè)名稱租用面積()美國亨特公司991美國友邦保險891百度774安邦財務(wù)689廣發(fā)證券2265中山新興寫字樓個案調(diào)查項目資料占 地：9449總 建：14599層 數(shù)：15層層 高：米供應(yīng)量：66套間 隔：120-251售 價：5400元起，均價6500元/銷售情況：售罄月租：65-70元/出租率：55%大東裕商務(wù)中心點評： 位于博愛五路北面，區(qū)位認同度較高。 目前項目周邊行政商務(wù)氛圍尚未形成，配套欠缺，臺上叫價高，臺下響應(yīng)少。 進駐公司以國內(nèi)的物流、保險、外貿(mào)及本土的五金、機械等

19、公司為主，與其他同類型寫字樓相比，該項目進駐的知名國內(nèi)企業(yè)與外資企業(yè)較少。中山新興寫字樓個案調(diào)查出租率核實項目資料占 地：10畝總 建：13300樓 層：6層供應(yīng)量：8000套 數(shù)：48套售 價：6800元/銷售情況：95%月 租：80元/租賃情況：招商中點評： 該項目位于東區(qū)中山四路連接起灣道交匯處，交通方便，周邊有多個寫字樓項目，是政府規(guī)劃的行政商務(wù)區(qū)，但周邊商業(yè)配套還需有待完善。由于規(guī)劃上的利好，吸引了不少的投資購買投資，在推出不久，48間的寫字已基本售完，目前正處于招商階段中。華凱商務(wù)大廈中山新興寫字樓個案調(diào)查出租率核實財富大廈項目資料占 地：8畝總 建：13600樓 層：5層供應(yīng)量：

20、7000套 數(shù)：48套售 價：7000元/銷售情況：89%月 租：80元/租賃情況：招商中點評： 該項目位于東區(qū)中山四路連接起灣道交匯處，交通方便，與華凱商務(wù)大廈相近，同樣兩個項目基本是同期推出，已基本售完，目前正處于招商階段。中山新興寫字樓個案調(diào)查出租率核實業(yè)態(tài)分析點評： 中銀大廈共38層，中銀大廈的進駐公司是以外資物流、貿(mào)易公司為主，中銀大廈共38層，其中1-8層為中銀集團寫字樓,12-29層為對外出租的寫字樓。其中進駐的公司為41家，其中27間為外資、港資或國內(nèi)知名的物流公司，包括：馬士基、意大利航運、華南中遠貨柜航運。3間大型外資（港資）公司，包括：索尼公司、三井商務(wù)等。 項目資料占

21、地：5000，總 建：約11萬，樓 層：38層，其中12-29層為寫字樓供應(yīng)量：90000月 租：92元/ 出租率：98%中銀大廈中山典型寫字樓個案調(diào)查業(yè)態(tài)分析點評： 益華廣場的東西兩座5-9層為對外出租的寫字樓，進駐公司共48家。進駐公司的企業(yè)形態(tài)比較分散，包括物流、房地產(chǎn)、廣告、保險等，知名企業(yè)包括：松下電器、吉田拉鏈、阿里巴巴、中國聯(lián)通等。 項目資料樓 層：9層，其中5-9層為寫字樓供應(yīng)量：28000間 隔：128-480售 價：售罄月 租：68元/ 出租率：98%中山典型寫字樓個案調(diào)查益華廣場中山寫字樓產(chǎn)品市場分析從寫字樓項目的市場供應(yīng)情況來看，供應(yīng)的戶型與項目規(guī)模沒有直接關(guān)系，個別小

22、規(guī)模項目卻把主力戶型定在400以上，而類似假日廣場、華凱商務(wù)、大東裕等較大型大型項目，主力200 左右戶型銷售順暢。最近一兩年推出的寫字樓面積設(shè)置可以看出：單間面積普遍較小重點針對購買者（投資客戶）物業(yè)銷售是重點目標露天車場122個車位、智能感應(yīng)轎車電梯、中央空調(diào)雙層車庫、觀光電梯、空中花園6000地下車庫、170個車位、智能化配套238個地下車位、智能停車系統(tǒng)、設(shè)商務(wù)中心約50個露天小車位600個地下小車位、設(shè)服務(wù)中心、飲食購物配套配套辦公自動噴淋及煙感報警器自動噴淋及煙報警系統(tǒng)自動噴淋及煙感報警器自動噴淋及報警系統(tǒng)自動噴淋及煙感報警器、自動新風(fēng)循環(huán)支持自動噴淋及煙感報警器的安裝支持自動噴淋

23、及煙感報警器的安裝消 防24小時保安巡邏閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報警按鈕、24小時保安巡更閉路電視監(jiān)控、電子巡更、24小時保安巡邏閉路電視監(jiān)控、24小時保安巡更閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報警按鈕、電子巡更、24小時保安巡邏閉路電視監(jiān)控、24小時保安巡邏閉路電視監(jiān)控、室內(nèi)報警按鈕、電子巡更、24小時保安巡邏保 安光纖入戶、電話線入戶光線入戶、電話線入戶光纖入戶、電話線入戶光線入戶、電話線入戶光纖入戶、電話線入戶電話線入戶光纖入戶、電話線入戶通 迅無電梯，無公共大堂外觀采用雙層玻璃、點試幕墻、皇室啡石材、大堂9米高廳錯層設(shè)計設(shè)公共大堂、寫字樓會所、可視對講門鈴樓高6層、低容積率3部電梯、設(shè)公共大堂、可視對講、自

24、行安裝空調(diào);10M大堂,3.9M層高.2部電梯、自行安裝分體空調(diào)4部電梯、設(shè)公共大堂、可視對講門鈴、自行安裝分體空調(diào)樓 宇怡中商業(yè)樓財富大廈順景現(xiàn)代辦公大廈華凱商務(wù)大東裕商務(wù)中心東方商貿(mào)大廈假日廣場項 目各類寫字樓設(shè)施配置從各項目的設(shè)施配置對比來看，通訊和消防及保安措施基本相同，這些已經(jīng)成為寫字樓的基礎(chǔ)配置，而較新型寫字樓如假日、華凱、財富、大東裕等，從規(guī)模、車庫、公共大堂等硬件指標，均未能達到甲級寫字樓得標準。主要由于中山寫字樓市場買家及用家更關(guān)注投資或者使用成本，總部級企業(yè)較少，故其對甲級寫字樓配置需求不高。寫字樓集中在東區(qū)，但沒有明顯優(yōu)勢片區(qū)，價值認同集中體現(xiàn)在區(qū)位上中山市場寫字樓物業(yè)集

25、中在東區(qū)，但未能連成片，消費者對寫字樓區(qū)域的認同集中體現(xiàn)在“東區(qū)”的區(qū)位上，區(qū)內(nèi)各地段片區(qū)價值未有凸顯。寫字樓業(yè)態(tài)以物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)為主現(xiàn)階段運營的寫字樓項目，其進駐企業(yè)集中以物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險等為主，以中小型企業(yè)占90%以上，符合中山第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。成交主流面積在200方左右，以銷售為重點在近年銷售的寫字樓中，銷售主力面積均在200方左右，近年推出的寫字樓項目均以銷售為主，產(chǎn)品面積以滿足投資者需求主要目的。配置要求適當，以配合投資者與經(jīng)營者雙方利益寫字樓項目以滿足市場主流經(jīng)營企業(yè)為主，受中山寫字樓發(fā)展過程影響，經(jīng)營者對形象部分硬件要求高（立面、大堂

26、等），但對于增加營運成本的功能配置（如中央空調(diào)等）要求相對較低。中山寫字樓市場調(diào)查分析總結(jié)本土市場需求特征明顯，照搬發(fā)達城市模式效果適得其反！市場態(tài)勢分析中山寫字樓市場供求分析歷年來，市場供應(yīng)量小市場實現(xiàn)速度與地段存在很大的關(guān)系地段較差、價格脫離市場的項目普遍銷售期長中山寫字樓市場并不成熟，同期供應(yīng)量較小，各個階段基本上是個別項目在市場上銷售，不存在非常激烈的市場競爭。從產(chǎn)品的去化情況可以看出，地段是銷售的關(guān)鍵因素，跨出興中道周邊的項目基本上銷售速度比較緩慢。以上分析可以看出，中山寫字樓產(chǎn)品區(qū)位觀念歸位正在形成。年份項目銷售時間供應(yīng)量消化量消化率(%)2005年假日廣場4個月200002000

27、01002006年大東裕商務(wù)15個月1459914599100東方商務(wù)8個月954395431002007年8月至今華凱商務(wù)10個月8000580095財富大廈10個月7000626089.43中山寫字樓市場價格分析中山寫字樓歷年價格不高物業(yè)產(chǎn)品價格與地段關(guān)系密切中山寫字樓市價格最高的項目集中在東區(qū)的興中道一帶跨出這個地段，寫字樓物業(yè)的價格明顯缺乏市場支撐力同時，跨出這個區(qū)域的項目產(chǎn)品的銷售期明顯增強華凱商務(wù)、財富大廈的價格較高主要得益于07年整體市場的突然升溫華凱與財富后期銷售滯緩，與其價格過高有密切的關(guān)系項目最高價格最低價格均價租價銷售期假日廣場58004500520050-58元/ 月0

28、5年底-06年中大東裕商務(wù)70005400650065-70元/月06年11月-08年1月東方商務(wù)45004200440058元/月06年至07年中三悅商務(wù)中心48003100420038-54元/月05年至07年中怡中商務(wù)樓45003800400029-33元/月07年9月至今華凱商務(wù)78005600680080元/月07年8月至今財富大廈82006500700080元/月07年8月至今中山寫字樓租金分析中山目前的寫字樓租金在35-92之間，低端寫字樓的月租金在30-40元/之間，如興中大廈、寶利大廈、西苑會所寫字樓等，這些寫字樓都是住宅改造的寫字樓，辦公環(huán)境較差。租金較高的項目都集中于東區(qū)

29、，除中銀大廈租金較高以外，一般的月租金范圍都是在60-80元/左右。租金較高的寫字樓主要集中在興中道、中山路早期的替換型寫字樓租價較低，目前仍然表現(xiàn)出下降趨勢其他區(qū)位寫字樓租金普遍較低中山寫字樓租賃市場分析早期開發(fā)的中銀、益華大廈等高檔寫字樓，針對客戶基本是本地大中型企業(yè)總部，出租率一般較高。隨著一些本土企業(yè)形象訴求的改變及外來企業(yè)數(shù)量的增多，中高端寫字樓客戶需求呈現(xiàn)增長趨勢，但對區(qū)位及地段的期望比較狹窄。出租率較高的寫字樓物業(yè)基本上都集中在同一區(qū)域，而跨出這一地段，寫字樓的出租率明顯降低，同時進駐的公司檔次及業(yè)態(tài)性質(zhì)也有較大的差別。一些形象較差，物業(yè)形態(tài)落后的寫字樓在近1-2年出租率明顯降低

30、，原因是近幾年中山新型寫字樓不斷推出，而且租價比較合適，客戶發(fā)生普遍轉(zhuǎn)移。新的物業(yè)推出，老的物業(yè)租賃走向蕭條，說明中山市市場需求總量有限，新需求增長緩慢。出租率較高的寫字樓主要集中在興中道、中山路早期的替換型寫字樓面臨淘汰的命運中山寫字樓未來供應(yīng)量預(yù)測未來供應(yīng)量激增，市場競爭開始激烈 據(jù)調(diào)查所得，未來1-3年中山的寫字樓供應(yīng)量將達到16萬平米以上，年均供應(yīng)量超過5萬平米，超過以往年均供應(yīng)量兩倍以上，而這些新開項目均集中于目前已經(jīng)初成的商務(wù)區(qū)，這種狀況將為未來帶來以下影響：（1）該區(qū)將會形成強大的區(qū)域競爭力及市場影響力（2）對其他區(qū)域的同類產(chǎn)品將會構(gòu)成嚴峻的競爭威脅頤和寫字樓的供應(yīng)量有錯中山寫字

31、樓市場態(tài)勢分析總結(jié) 地段價值挖掘直接影響價格從各銷售成交數(shù)據(jù)反映，地段對項目實現(xiàn)的價值及銷售速度有極大關(guān)系，能否挖掘項目地段價值成為寫字樓物業(yè)銷售的重要因素未來供應(yīng)量寵大，入市時機關(guān)鍵即使如調(diào)查分析所得，高端寫字樓的市場需求十分之大，但激增的供應(yīng)量，將帶來十分大的市場消化壓力，市場競爭，風(fēng)險大，掌握時機規(guī)避風(fēng)險十分關(guān)鍵。 高端市場的競爭最為激烈即將推出的項目中，益華的世紀廣場以及帝璟東方的中環(huán)商務(wù)供應(yīng)量最高，接近10萬多的供應(yīng)量，而這兩個項目同時都定位為高端寫字樓項目，高端市場的競爭最為激烈。 新型寫字樓物業(yè)供應(yīng)增加，市場進入全新局面中山的寫字樓項目續(xù)步增多，新項目的開發(fā)將會續(xù)步取代以往的舊式

32、寫字樓項目，如：裕華花園、寶利大廈等這些，住宅改造的寫字樓項目。而如此多的項目同時開發(fā)，將會引起巨大的市場格局變化，在激烈的競爭中，將會使中山的寫字樓市場進入洗牌的局面。中山寫字樓消費者小結(jié)寫字樓物業(yè)購買者投資客戶占絕大部分從05年假日廣場入市到08年，東區(qū)寫字樓物業(yè)出租率集中在80%以上，購買寫字樓自有物業(yè)用作經(jīng)營的買家相對較少。對硬件形象要求高、配置要求適當從成功銷售項目分析，銷售周期短、市場價格實現(xiàn)高的項目在形象硬件上標準高，但在功能配置，特別是對中央空調(diào)此類增加經(jīng)營者運營成本的配置要求不高，從財富廣場（中央空調(diào)）的近期案例明顯反映，中央空調(diào)并不能增加寫字樓競爭力。對概念不敏感，更關(guān)心區(qū)

33、位價值、成本、投資回報等因素中山寫字樓發(fā)展歷程告訴客戶，區(qū)位能力為其投資帶來直接的效果，客戶關(guān)心的回報率、投資保障、運營成本，用家關(guān)心的展示面、周邊交通及配套便利等，均與區(qū)位直接關(guān)聯(lián)，單純對于“概念”性包裝，客戶反映并不敏感。持續(xù)發(fā)展型企業(yè)是現(xiàn)階段新型寫字樓主要用家客群從各項目企業(yè)調(diào)查顯示，物流、中介、金融、房地產(chǎn)、保險等是主要的用家企業(yè)，且集中為持續(xù)發(fā)展型企業(yè)，起步創(chuàng)業(yè)型及實業(yè)型用家群相對較少。項目總體定位SWOT及優(yōu)化、規(guī)避策略SWOT 地段優(yōu)勢明顯，昭示性強，有利于樹立項目形象 區(qū)域商務(wù)氣氛成熟，奠定發(fā)展基礎(chǔ) 政府所在，城市發(fā)展風(fēng)向標 商務(wù)配套設(shè)施齊全 品牌基礎(chǔ)優(yōu)越 建筑外立面相對中式

34、底層業(yè)態(tài)未明 傳統(tǒng)風(fēng)俗因素影響 寫字樓貨量不大，不具備規(guī)模優(yōu)勢處于寫字樓市場貨量的相對空白期，寫字樓用家注重企業(yè)形象將逐漸成為趨勢中山政策積極扶持第三產(chǎn)業(yè) 寫字樓時代更新?lián)Q代期 區(qū)域發(fā)展勢頭加快08年年底及09年同區(qū)域、博愛路將有較多寫字樓 項目入市，顯示未來競爭形勢嚴峻政策風(fēng)險，隨國家加大力度調(diào)控房地產(chǎn)風(fēng)險增加同區(qū)較大量的可租用寫字樓物業(yè)（城投項目）將 于時年同時投入市場優(yōu)化策略規(guī)避策略挖掘地段價值，超越競爭對手挖掘客戶核心需求價值，使購房者、經(jīng)營者、開發(fā)商的利益達致平衡凸顯規(guī)模價值，整合規(guī)模資源全方位展示，高姿態(tài)入市搶占市場先機，空檔期入市考慮購買者的實際需求，嚴格控制出售成本，加快銷售速

35、度有效營銷推廣，高形象入市，價值超越價格，速戰(zhàn)速決SWOT及優(yōu)化、規(guī)避策略片區(qū)定位 地點集中于東區(qū)政府主導(dǎo)，商務(wù)趨于集中從80年代中山市政府遷往東區(qū)起，東區(qū)漸成為中山城區(qū)政府、經(jīng)濟中心區(qū)，從規(guī)劃、功能、環(huán)境等均為全城最優(yōu)區(qū)域，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的商務(wù)發(fā)展，依靠東區(qū)優(yōu)勢逐漸成為區(qū)域主導(dǎo)的開發(fā)模式，使80%以上寫字樓物業(yè)集中于東區(qū)?，F(xiàn)狀點式分散雖然在整體區(qū)域上具有政府開導(dǎo)優(yōu)勢，但由于在功能規(guī)劃分局上政府考慮較少，使得寫字樓發(fā)展圍繞各主力商業(yè)圈以點式分布，分散經(jīng)營。各自圍繞龍頭商業(yè)發(fā)展寫字樓的發(fā)展均以圍繞各龍頭商業(yè)逐漸發(fā)展起來，形成各自的片區(qū)未來區(qū)域的綜合力決定片區(qū)競爭在整個東區(qū)故然為寫字樓最集中區(qū)域

36、，但均以點成片的方向發(fā)展，短期內(nèi)未能連成大片，小片區(qū)間的競爭必然存在。城區(qū)寫字樓分布特點中山寫字樓分布狀況本項目城投項目假日廣場完美地塊益華廣場東方商貿(mào)大東裕華凱商廈財富廣場中山日報盛景尚峰商住用地順景大廈益華片中山日報片市人大片在建/未建運營中中銀大廈各片區(qū)狀況上層建筑所在，掌控城市方向本片區(qū)以市政府/市人大為主心，匯聚了全城政治、經(jīng)濟、文化等最高機構(gòu)的上層建筑群所在，從中國發(fā)展走來，上層建筑為城市風(fēng)向標，永遠掌控城發(fā)展方向商務(wù)配套成熟隨著上層建筑群的發(fā)展，片區(qū)的商務(wù)配套日漸成熟，特別在假日廣場項目經(jīng)營后，所有經(jīng)營項目均以優(yōu)質(zhì)商務(wù)配套為主，滿足區(qū)域配套需要及日漸發(fā)展商務(wù)需要。市人大片人文設(shè)施

37、完善區(qū)域也是匯聚全城文化設(shè)施所在集中地，如圖書館、科學(xué)館、博雅購書中心、青少年宮等全市最優(yōu)文化配套，能充分滿足商務(wù)發(fā)展需要。市政環(huán)境最優(yōu)受益于上層建筑區(qū)域所在，區(qū)域的市政環(huán)境要求標準永遠是全城最高要求區(qū)域，使片區(qū)永遠保持最優(yōu)的市政環(huán)境。高檔商業(yè)發(fā)達益華片自80年代與東區(qū)同步成長，到今天已成為中山高端消費集中點，匯取有酒店、飲食、零售、娛樂等設(shè)計，且益華部分寫字樓與中銀寫字樓為最早期中山高端寫字樓所在，使該具有較高的商務(wù)基礎(chǔ)。同屬一個發(fā)展商，方向高度統(tǒng)一由于益華具有較大規(guī)模，整體實力雄厚，自07年開始大規(guī)模改造，希望能獨自把造出中山的CBD商業(yè)區(qū)，由于均屬一開發(fā)商，在片區(qū)的發(fā)展方向上能高度統(tǒng)一，

38、資源更能互補各片區(qū)狀況益華片周邊商業(yè)氛圍成熟由于益華成長的帶動，周邊的延街商業(yè)包括一層零售及二層辦公均發(fā)展理想，片區(qū)的商業(yè)氛圍已相當成熟，但受制于早期規(guī)劃周邊可開發(fā)的土地空間基本為零，難成大片區(qū)發(fā)展。交通樞紐，出入方便該片較以上片區(qū)都要“新”，主要受益于以上片區(qū)的外流業(yè)態(tài)，而最為凸顯的優(yōu)勢交通相對以上兩區(qū)域通暢，受城區(qū)車流增多、道路負荷不足的影響較小，具有交通方便的優(yōu)勢。商務(wù)配套初成由于片區(qū)發(fā)展由近年形成，相對以上片區(qū)要遲，在商務(wù)的配套上較少，與以上兩個區(qū)域有較明顯差距。各片區(qū)狀況中山日報片可開項目充足片區(qū)發(fā)展較后在配套上明顯不足，但可開發(fā)地塊較多，未來供應(yīng)量會較集中，加上片區(qū)內(nèi)的酒店業(yè)、飲食

39、業(yè)等經(jīng)營相當理想，區(qū)域具有較大的發(fā)展空間。片區(qū)價值對比在區(qū)位價值上本片區(qū)具有哪些對比優(yōu)勢？交通條件片區(qū)發(fā)展區(qū)位價值鏈條對比行政氛圍地段價值周邊配套規(guī)模優(yōu)勢同比競爭片,市人大片價值在哪?興中道作為禮賓大道，地段行政氛圍濃厚隨著假日廣場及相關(guān)寫字樓物業(yè)投入運營地段價值逐高，中央大道地段價值無出其右益華片：地段優(yōu)勢明顯，在地段上廣被消費者認同 但受可用地塊及交通規(guī)劃限制地段發(fā)展中山日報片：交通優(yōu)勢凸顯，新片區(qū)道路相對完善，未受交通阻礙 但為新區(qū)域，商業(yè)配套不足，地段認受最低地段價值項目位處主干道興中道北端，興中道雖為城中心干道，但交通管治嚴格、規(guī)劃標準高，本片區(qū)交通條件保持良好狀況。交通條件益華片：

40、早期規(guī)模區(qū)域，周邊建筑業(yè)態(tài)已定，片區(qū)道路規(guī)劃未能滿足 城市發(fā)展需要，交通條件較差中山日報片：為新興形成區(qū)域，兩條主干道交匯，交通方便為主優(yōu)勢 同比競爭片,市人大片價值在哪?周邊配套同比競爭片,市人大片價值在哪?片區(qū)商務(wù)配套已積蓄成熟，各類層次的配套逐步完善，即可滿足商務(wù)辦公，同時高端商業(yè)的逐步落成將彌補片區(qū)功能不足。益華片：為傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，周邊商業(yè)配套完善，益華商業(yè)定位在高端的 奢侈消費層次，一定程度上削弱了商務(wù)類配套完善中山日報片：新興商務(wù)片區(qū)，依靠松苑片舊生活配套及盛景的新興小 規(guī)模配套，配套上較東區(qū)其他區(qū)域差。行政氛圍片區(qū)獨有的商務(wù)行政氛圍，比益華以高端消費為主的區(qū)位氛圍要濃，有利于吸引商

41、務(wù)企業(yè)及大型商業(yè)進駐。益華片：為傳統(tǒng)成熟商業(yè)旺區(qū)，但高端商業(yè)配套為主，行政類配套相 對較少，且部分配套使用時間長，老化明顯項目正處于更新 重建期，未來規(guī)劃為高標準物業(yè)，現(xiàn)階段處于建設(shè)期中山日報片：新興商務(wù)片區(qū)，商業(yè)氛圍較差，行政配套缺乏，并受主 干道分隔，限制了片區(qū)商業(yè)連片發(fā)展及行政氛圍形成。同比競爭片,市人大片價值在哪?規(guī)模優(yōu)勢同比競爭片,市人大片價值在哪?片區(qū)項目并不多，但均是具規(guī)模的項目由實力企業(yè)開發(fā)，加上本項目為最完善的綜合型商業(yè)，強強聯(lián)合打造中山強勢財富聚合區(qū)。益華片：益華單體規(guī)模上暫時最大，但只能獨自開發(fā)，只有自身優(yōu) 勢，并無區(qū)域的規(guī)模優(yōu)勢。中山日報片：現(xiàn)階段及未來項目以中型規(guī)模為

42、主，雖數(shù)量較多，但各 自規(guī)模有限，限制了發(fā)展的規(guī)格。片區(qū)發(fā)展同比競爭片,市人大片價值在哪?項目片區(qū)互動性強，加上本項目區(qū)域內(nèi)有將有三項目入市，從產(chǎn)品規(guī)劃到成本要求，片區(qū)未來項目均集中以中高端物業(yè)為主，區(qū)域整體競爭力強勁。益華片：周邊已無可開發(fā)地塊，只能通過自已改建，但耗時長、過渡 期雜亂，持續(xù)發(fā)展受阻。 中山日報片：區(qū)域周邊有多個地塊在發(fā)展，但原有基礎(chǔ)較為薄弱，商 務(wù)及行政配套配合不足，形成連片發(fā)展需要相當時間。本片區(qū)的未來展望片區(qū)狀況剖析假日廣場120畝地塊6萬寫字樓本項目片區(qū)優(yōu)勢：無論益華片后者中山日報片，開發(fā)商都是單打獨斗的開發(fā)模式為主，沒有整體對片區(qū)的價值進行挖掘，使消費者對區(qū)域的價值

43、了解只停留于點上認識，對于整個片區(qū)能帶來的效益沒有真正體現(xiàn)。復(fù)合功能：在未來，本片區(qū)中最快投入市場的是本項目，接著是城投6萬的寫字樓物業(yè)，；加上近期賣出近160畝的商住地塊，其由完美發(fā)展商投得，由于其成本較高且該開發(fā)商以經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)（酒店、娛樂等）為主，多種業(yè)態(tài)的綜合彌補了片區(qū)單一功能的缺陷，中心的區(qū)位、完善的城市功能區(qū)將會使本區(qū)域產(chǎn)生吸聚財富的巨大向心力，無論商務(wù)、商業(yè)、消費者都會被它吸引，最終形成城市財富聚焦點。本片區(qū)的未來展望片 區(qū) 價 值 歸 納中央財富區(qū)Center Fortune District區(qū)位核心價值交通條件片區(qū)發(fā)展行政氛圍地段價值周邊配套規(guī)模優(yōu)勢項目定位80年代開放改革剛

44、開始。第一批個體企業(yè)形成，開始對辦公物業(yè)的需求，但此時并無相應(yīng)的物業(yè)模式，只能以底商作為辦公物業(yè)用途，經(jīng)營者要為物業(yè)增加多重配置，投資商只將物業(yè)看作商業(yè)用途的過渡到商務(wù)用途的工具，發(fā)展商（運營商）不會為其作出任何配套及推廣寫字樓物業(yè)的發(fā)展只處于滿足空間使用需求的階段投資者經(jīng)營者發(fā)展商價值鏈發(fā)展投資者經(jīng)營者發(fā)展商價值鏈發(fā)展90年代中。經(jīng)濟發(fā)展急劇加快，超前類高層寫字樓物業(yè)誕生，只有以大企業(yè)支持小部分物業(yè)生存（如中銀、益化），由于市場價值實現(xiàn)困難，其以均自身使用為主，不作出售。經(jīng)營者配置需求得到一定程度上的滿足，但辦公成本高企，只能迎合小部分企業(yè)或國有企業(yè)的需求，對大部分的企業(yè)來說門檻極高，發(fā)展商

45、只為考慮自身的需求，并未加入投資者。90年代未。經(jīng)濟泡沫爆破，經(jīng)濟發(fā)展進入調(diào)整期，大量高層建筑的項目爛尾，或以住宅形式作商業(yè)用途以低價出售，裕華花園等均為商住兩用的物業(yè)形態(tài)此期的物業(yè)質(zhì)素不佳、規(guī)劃以住宅物業(yè)為主、以價格為點進行銷售，投資商以住宅的價格吸納商用物業(yè)，在回報上得到一定有滿足，發(fā)展商為實現(xiàn)資金回收，將物業(yè)作低價出售。但經(jīng)營者在以住宅為規(guī)劃的物業(yè)辦公，商務(wù)辦公的功能遠遠未得到滿足。投資者經(jīng)營者發(fā)展商價值鏈發(fā)展2004年前后。經(jīng)濟發(fā)展加速，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市場開始出現(xiàn)投資型的專業(yè)商務(wù)物業(yè)，如：假日廣場等。外立面建筑有一定的檔次同時配合低耗能的配置，大大降低投資商的門檻。經(jīng)營者的要求得到初步

46、滿足，投資者回報穩(wěn)定。但發(fā)展商因項目規(guī)模小而在這個階段無法利用此物業(yè)推動其他物業(yè)價值，開發(fā)價值無法得到延伸。同時發(fā)展商更多是旁觀者，而不是參與者，對項目的價值運營容易造成忽略。投資者經(jīng)營者發(fā)展商價值鏈發(fā)展時期樓宇形態(tài)功能配置經(jīng)營者利益投資者利益運營商利益80年代底商為主只提供經(jīng)營場所除經(jīng)營場所外，無其利益價值滿足基本要求無特別增加收入90年代中獨立高層+底商中央空調(diào)，其他功能配置標準較低滿足了展示需求，但成本高沒有滿足遠營難，回收實現(xiàn)慢90年代未獨立高層+底商商住兩用，無辦公專業(yè)配置成本低、但功能未能滿足沒有滿足低價出售，回收實現(xiàn)慢2004年前后純寫字樓建筑進入市場功能配置完善，具有檔次，采取

47、低成本運營配置。功能及成本均能滿足，但沒有附加價可言，資源單一得到高價值回報，相比其他類型物業(yè)高且回報穩(wěn)定。價值回報合理、回收快，但只滿足單一寫字樓價值，無其他價值延紳。2008年后應(yīng)該是什么？投資者經(jīng)營者發(fā)展商價值鏈發(fā)展2008寫字樓運營發(fā)展趨勢是什么？What ?寫字樓定位導(dǎo)出獨特對價值鏈條內(nèi)容的高度涵蓋達致各方利益平衡，全面超越對手寫字樓定位終結(jié)單體商務(wù)時代執(zhí)掌共贏財富之門多方共贏的意義充分體現(xiàn)三方利益創(chuàng)富運營體并非簡單為一方利益的服務(wù)，他是能充分滿足運營商（開發(fā)商）、投資者、經(jīng)營者三方利益的共贏。經(jīng)營者在中央運營體平臺上更好整合資源、享受更多優(yōu)質(zhì)條件；投資者掌控降低投資成本，有充分的運

48、營保障，穩(wěn)賺投資回報；運營商（開發(fā)商）可優(yōu)化各種資源，締造更高價值。有利整合項目功能項目的功能包括寫字樓、酒店、會所、商業(yè)及公寓，均為創(chuàng)造財富的最高形態(tài)群體所服務(wù)，項目所提供并非一個點的功能，而是由數(shù)個點（包括內(nèi)、外條件）支撐的運營體的共贏平臺，從軟、硬件綜合功能上勝于現(xiàn)階段所有的商務(wù)辦公場所。寫字樓案名頤 和國 際財富掌門寫字樓推廣口號執(zhí)掌財富 領(lǐng)袖之門總定位與分定位關(guān)系圖頤和國際頤和廣場頤和宮寓頤和酒店商務(wù)財富之門資本財富之門知本財富之門價值財富之門財 富 掌 門 頤和中心中央地段，價值無可復(fù)制。位于中山政府所在中央位置，把握發(fā)展風(fēng)向標地勢優(yōu)越不言而喻。中山商務(wù)氛圍最強的區(qū)域，商機無限 。

49、假日廣場等于興中道上已形成一定的商務(wù)氛圍，未來實力項目加入，片區(qū)發(fā)展必然加速。中山唯一配套商業(yè)、酒店、會議、宴會廳、會所的寫字樓集群物業(yè) 首層至四層均為商業(yè)、頂上三層為酒店，實為中山最完善的商務(wù)自用形物業(yè)。中山車位配比最充裕的商務(wù)社區(qū)。除項目地下車庫以外，附近的H區(qū)將規(guī)劃有兩層地下車庫，中山先進的5A智能化設(shè)備。樓宇、通訊、保安、辦公、消防自動化功能完善中山唯一配五星級酒店式商務(wù)大堂尊貴不張自顯。罕有米層高，體現(xiàn)不一樣的商務(wù)觀感。產(chǎn)品素質(zhì)超越普通競爭項目環(huán)保節(jié)能，以高品質(zhì)的用料，實現(xiàn)有氧辦公的商務(wù)環(huán)境。全城最具規(guī)模的可組合空間?？臻g靈活多變，滿足需要多樣化中山目前最具投資價值的物業(yè)。同區(qū)位周邊

50、寫字樓物業(yè)投資回報率均在810%以上中山辦公成本高度節(jié)約商務(wù)物業(yè)。組合式地面，免費會議室及前臺秘書服務(wù)中山首個具有推廣基金的商務(wù)物業(yè)。發(fā)展商投入預(yù)留一定費用為投資者做租賃推廣基金頤和國際價值支持點軟硬件建議軟件：品牌物業(yè)管理聘請國際知名商業(yè)物業(yè)管理公司為整個頤和中心統(tǒng)一管理，有利整合項目的資源，并提升企業(yè)的競爭力。VIP服務(wù)平臺軟硬件建議軟件：從服務(wù)做起，每層的設(shè)客服務(wù)人員，為企業(yè)提供專業(yè)的人員服務(wù)，增加管理質(zhì)素，使整體運營順暢，并提升物業(yè)的質(zhì)素。圖片公司阿輝有）免費使用大型會議室及前臺秘書軟硬件建議軟件：結(jié)合項目配套服務(wù)優(yōu)勢，針對企業(yè)對資源整合的需要，本項目會所部分的商務(wù)會議室能提供限期的免

51、費服務(wù)及前臺秘書服務(wù)，從而減低經(jīng)營者的前期支付，且能滿足企業(yè)發(fā)展需要。（設(shè)限定期，如二年）24小時辦公軟硬件建議軟件：面對激烈的競爭，加班加點已成為企業(yè)競爭必然，作為辦公場所，24小時辦公已是現(xiàn)今寫字樓的必需條件。軟硬件建議軟件：首創(chuàng)中山寫字樓會所，限期供辦公企業(yè)免費使用部份功能，既可提升整體的配套標準，滿足員工需要，也可為會所試運營作前期準備，讓客戶體驗優(yōu)越。部分會所設(shè)施免費開放給大廈員工使用軟硬件建議軟件：項目配有商務(wù)功能的高級酒店，為寫字樓辦公企業(yè)提供定房服務(wù)、訂房折扣等，充為體現(xiàn)辦公企業(yè)的配套完善，也可輔助酒店的經(jīng)營。酒店配套的商務(wù)服務(wù)軟硬件建議軟件：設(shè)立專門的服務(wù)中心，為企業(yè)提供代管

52、、代租、打印、傳真、代訂票務(wù)等商務(wù)常用功能服務(wù)，方便用戶使用，并提升項目整體軟配套質(zhì)量。大堂服務(wù)中心軟硬件建議BA樓宇自動化:電梯；照明；空調(diào)：公共大堂；對講門鈴； 不間斷電源系統(tǒng)背景音響/緊急廣 播系統(tǒng)樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng),可對全樓的供排水設(shè)備、制冷設(shè)備、供電系統(tǒng)和電梯、自動扶梯進行監(jiān)視及 控制。 以狀態(tài)監(jiān)視為主，控制啟停為輔。 1空調(diào)自控系統(tǒng) ，2供排水自控系統(tǒng) ，3變配電監(jiān)視系統(tǒng) ，4 電梯監(jiān)視系統(tǒng) CA通訊自動化:寬頻到戶（包開戶）；電話線（包2條線路）；影聲天線。綜合布線系統(tǒng)：綜合布線 支持電話系統(tǒng)和計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，是一個開放性網(wǎng)絡(luò) 平臺。室內(nèi)鋪設(shè)架空地板，地面線槽，網(wǎng)絡(luò)地板。 無線通

53、信轉(zhuǎn)發(fā)系統(tǒng)：移動信號增強系統(tǒng)，辦公樓各層設(shè)有移動信號增強系統(tǒng)。 SA保安自動化: 24小時閉路電視監(jiān)控：對寫字樓各公共出入口、電樓、電梯大堂及其它重要公共區(qū)域 都實行24小時閉路電視監(jiān)控錄像；地下車庫出入口，首層大廳設(shè)彩色變焦帶云臺攝象機。樓內(nèi)各層出入 口，電梯轎箱等處設(shè)置固定黑白定焦攝象機。寫字樓內(nèi)走廊設(shè)置固定黑白定焦攝象機，地下停車庫內(nèi)設(shè) 黑白帶云臺變焦攝象機。 接駁管理中心報警防盜系統(tǒng)：在保安監(jiān)控中心建立防盜報警系統(tǒng)，每個寫字 樓單位都預(yù)留已連接到監(jiān)控中心的防盜報警接口，支持各種報警探頭的接入，形成寫字樓最有效的安全 防線；寫字樓主要出入口設(shè)門磁開關(guān)，電子門鎖，讀卡器。電子巡更系統(tǒng)。停車

54、場管理系統(tǒng)：內(nèi)部 車輛采用專用停車卡，外部車輛采用臨時出票機的方式。FA消防自動化:按國家標準配備消防栓，火警警鐘；支持自動噴淋及煙感報警器的安裝；火災(zāi)自動報警及 自動滅火和消防聯(lián)動控制廣播音響系統(tǒng)：火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)與公共廣播合用一套廣播系統(tǒng)。OA辦公自動化: 支持局域網(wǎng)、電腦辦公、傳真、復(fù)印件；以物業(yè)管理，公用信息服務(wù)，智能卡管理，商場 管理為主的應(yīng)用軟件系統(tǒng)。硬件：5A級寫字樓設(shè)施配備：軟硬件建議硬件：智能一卡通一卡通IC卡：客戶可持有一張非接觸式 IC卡，在大廈內(nèi)部實現(xiàn)真正的一卡通消 費。在識別系統(tǒng)前輕輕一晃，可以根據(jù)使用權(quán)限進入樓層、辦公室，可以在大堂吧、商務(wù)吧進行消費，水電氣、電話、

55、物管費都通過該卡結(jié)清軟硬件建議硬件：獨立空調(diào)獨立空調(diào)，分戶計量獨立空調(diào)，分戶計量結(jié)合中山寫字樓消費市場特點，在空調(diào)部分建議為每商戶預(yù)留位置，在規(guī)范要求內(nèi)自行安裝，減少商戶運營成本、提升操作靈活性。軟硬件建議硬件：品牌電梯作為商用物業(yè)，電梯流量使用大，穩(wěn)定性要求，且關(guān)系項目整體檔次，建議本項目采用品牌的高速電梯，以滿足商務(wù)上高標準要求。軟硬件建議硬件：中空防輻射玻璃中空單向防輻射玻璃（隔音、隔光、防輻射玻璃）；商業(yè)鋼化玻璃，保證室內(nèi)空間的舒適度，并增加立面的美觀度。軟硬件建議硬件：獨立新風(fēng)系統(tǒng)，是現(xiàn)代化辦公的（節(jié)能、環(huán)保方面）必然配置，其有利于保持辦公環(huán)境的質(zhì)素，且能滿足企業(yè)節(jié)能的需要。獨立新風(fēng)

56、系統(tǒng)移動式組合地面 軟硬件建議硬件：采用全新的地塊組合鋪裝方式，有效增加項目寫字樓辦公的方便性，滿足企業(yè)現(xiàn)代辦公使用功能需要，提升項目競爭力。外立面（參考附件）軟硬件建議硬件：推售建議推 售 思 路市場切入點準確目前，中山市的寫字樓市場正值空檔期，前期已售寫字樓銷售早已進行尾聲，而準備在08年底至09年初將會有數(shù)個寫字樓項目進入市場，所以，對我盤而言，在八月份進入市場將是一個最好的入市時機。高調(diào)面市，搶占市場先機利用產(chǎn)品均好性的差異，在保障項目利潤及出貨速度的前提下，將最優(yōu)及最差的產(chǎn)品搭配入市，以價值超越價格方式面世。在首推單位上需有充足的貨量，即可營造熱銷氛圍又可將均好性較差的單位得前清理。控制推貨速度，分階段制造銷售高潮配合營銷事件，分三批推向市場，對市場形成熱銷緊迫感利用價格啟動市場，聚焦市場熱點靈活運用價格策略及產(chǎn)品策略，提前清理貨尾，形成低開高走之勢，價格逐步拉升，力求做到零庫存。推 售 節(jié) 點推售節(jié)點：時 間：8月9日-9月19日第一階段：內(nèi)部認購?fù)剖圬浟浚?、5、6、11層共計53套認購方式：以內(nèi)部認購的形式，出價格認單位。（在項目已領(lǐng)取預(yù)售證的情況下）推售說明： 由于會所四樓、五樓并不完全是寫字樓功能，而且在采光等方面均好性 相對較 差,銷售中有一定的難度，因此建議4、5、6樓寫字樓首批推出。