偉業(yè)顧問-青島-小珠山項目整體運營理念及功能定位研究-289PPT

1、青島小珠山項目整體運營理念及功能定位研究第一階段報告2007.11.4偉業(yè)顧問針對本項目的研究思路是在對項目背景和基礎條件進行初步分析基礎上確定的，鑒于本項目規(guī)模較大，涉及物業(yè)復合，因而項目的基礎調(diào)研工作也是從青島城市、旅游、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、項目本體和住宅、別墅市場等多角度展開的。第一階段報告旨在通過偉業(yè)顧問對區(qū)域發(fā)展趨勢、項目本體條件及所在市場環(huán)境的研究與理解，對項目整體發(fā)展方向和住宅部分定位特征作出初步判斷，并為項目下一階段工作的深入進行提供依據(jù)。報告說明項目印象地理位置：與開發(fā)區(qū)交界行政區(qū)位：隸屬膠南市靈山衛(wèi)鎮(zhèn)靈山衛(wèi)：開發(fā)區(qū)與膠南市交界位置，重要的紐帶位置。距離開發(fā)區(qū)CBD：2公里距離膠南政府

2、：10公里本項目位于城市重點發(fā)展區(qū)“邊緣”未來發(fā)展屬性是什么？我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以客戶目標為導向青島黃島開發(fā)區(qū)膠南市靈山衛(wèi)鎮(zhèn)小珠山本案鳳凰島旅游資源發(fā)展目標是什么？本案內(nèi)部旅游資源的利用？項目自然資源背小珠“山”，觀“?！本拔覀兊囊磺醒芯慷急仨氁袁F(xiàn)實條件為基礎，以客戶目標為導向項目印象復合地產(chǎn)：“旅游”“產(chǎn)業(yè)”“居住”我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以客戶目標為導向總用地面積：726.47萬平方米其中：A地塊：114.52萬平米，綜合用地B地塊：243.38萬平米，居住用地為主C地塊：281.2萬平米，旅游用地為主D地塊：87.37萬平米，旅游用地為主ABCD產(chǎn)業(yè)對項

3、目的意義是什么？動漫創(chuàng)意在青島的發(fā)展前景是什么？項目的整體開發(fā)模式如何確定？項目印象即墨市膠州市膠南市嶗山區(qū)城陽區(qū)李滄區(qū)市南區(qū)黃島區(qū)天逸海灣麥島金岸頤和星苑綠城理想之城卓越蔚藍水云邊城維多利亞港本案項目體量特征超“大”盤我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以客戶目標為導向青島房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況如何？黃島房地產(chǎn)發(fā)展階段？市場空間在哪里？項目印象項目研究工作的階段劃分第一階段（初期）整體運營理念及功能定位2007/9/282007/11/7第三階段（終期）項目產(chǎn)品概念規(guī)劃設計 工作最終成果山東及青島城市發(fā)展/宏觀經(jīng)濟研究青島市旅游資源調(diào)研青島市創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)調(diào)研青島市房地產(chǎn)調(diào)研項目地塊解析及客戶定位青

4、島市城市發(fā)展線研究旅游發(fā)展線研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究房地產(chǎn)發(fā)展線研究項目本體研究提交第一階段整體定位報告市調(diào)結(jié)論回顧項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略開發(fā)模式判斷啟動區(qū)建議2007/12/5至今工作市場調(diào)研階段2007/12/19根據(jù)甲方建議深化研究國內(nèi)典型大盤開發(fā)模式調(diào)研項目分期研究各方案經(jīng)濟測算比較提交第二階段報告第二階段（中期）總體開發(fā)模式及分期研究產(chǎn)品概念方案規(guī)劃設計建議提交概念草圖設計任務書偉業(yè)顧問專案團隊在過去的一個月中，圍繞客戶目標開展了大量調(diào)查研究創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展調(diào)研開發(fā)區(qū)、膠南政府部門開發(fā)區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)調(diào)研北京電影學院創(chuàng)意媒體學院油畫畫家村石油大學創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園市南軟件園創(chuàng)意100127創(chuàng)意園韓國小商品國

5、際城約訪青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園園長深訪國內(nèi)典型動漫產(chǎn)業(yè)園研究北京石景山上海張江文化科技三辰卡特動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)園西海岸市場競爭分析開發(fā)區(qū)/黃島15個中南海灣新城千禧龍鳳凰城海爾望山居錦繡前城(福瀛花園)魯澤觀天下 新華錦御海灣澤潤幸福城 基寓傲海星城三期上實達利廣場國際貿(mào)易中心紫錦廣場卓亭廣場 瑞源名嘉城 靈山衛(wèi)4個風和日麗觀海華亭天宇花園海景麗園膠南濱海大道沿線-3個隆海海之韻生態(tài)苑歐美世紀花園香檳海岸 別墅市場調(diào)研3個天籟村海印長天隱珠山花園城城市、旅游線調(diào)研青島市建設部、規(guī)劃局、土地儲備中心黃島規(guī)劃及區(qū)域功能定位（開發(fā)區(qū)CBD規(guī)劃、薛家島、錢灣港投資項目等）膠南，靈山衛(wèi)發(fā)展規(guī)劃區(qū)域交通等基礎設施進程

6、規(guī)劃區(qū)域人口增長及構成大青島旅游資源研究別墅市場調(diào)研東海岸別墅市場9個海信清泉墅頤和星苑麥島金岸麒麟山莊三期領秀魯信未央花園石灣山莊城建山海天別墅山水名園海逸翠庭恒基新天地 即墨別墅市場10個海信溫泉王朝芭東小鎮(zhèn)依泉美廬國際公寓淺水灣別墅相府格林堡高爾夫莊園金盟山莊天泰藍泉別墅天泰圣羅尼克天逸海灣國際度假城 李滄/城陽別墅市場-5個海信南嶺風情百通香溪庭院 100福國際別墅匯豪景苑卓越蔚藍海岸全市中高檔住宅調(diào)研市南中高檔住宅8個東海路9號海信燕島國際公寓頤中高山中環(huán)國際廣場優(yōu)山美地國際城名苑康嘉花園班芙春天嶗山區(qū)中高檔住宅-10個領世華府帝苑麗都國際三期海韻東方金領世家嶗山國際花園檀香灣亞麥山

7、城魯信長春花園青建尚東區(qū)蔚藍海岸II期 李滄/城陽大盤項目-10個天泰伽南美地/韓國城綠城理想之城頤中千千樹萬科魅力之城希爾景園青特匯豪景苑瑞麟公館加州楓景千嘻國際村寶龍城市廣場偉業(yè)顧問從小珠山項目現(xiàn)狀診斷入手，明確第一階段核心要解決的問題是什么？1項目整體定位 ？2項目總體開發(fā)模式 ？3居住部分的市場定位？ 居住區(qū)與產(chǎn)業(yè)區(qū)、公園區(qū)的互動關系產(chǎn)業(yè)區(qū)是否動，先動還是后動？公園區(qū)如何搭配住宅部分？ 居住物業(yè)自身的開發(fā)模式問題高帶低？低開高走？ 市場定位 首開區(qū)的定位，產(chǎn)品建議第一階段研究思路基于本體，尋求項目優(yōu)劣勢基于房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)項目機會項目整體定位開發(fā)模式假設住宅初步定位大勢分析，看區(qū)域發(fā)展

8、方向城市發(fā)展線 從整個山東半島規(guī)劃的發(fā)展來看青島的城市戰(zhàn)略地位；從青島規(guī)劃看西海岸的城市功能和發(fā)展；從開發(fā)區(qū)、黃島、膠南的城市分工明晰靈山衛(wèi)鎮(zhèn)承上啟下的功能站位。旅游發(fā)展線 從黃金海岸旅游資源對全市GDP的貢獻度看旅游對青島經(jīng)濟發(fā)展的支柱作用；從西海岸鳳凰島規(guī)劃看區(qū)域資源整合和納入大北方視線的時機。產(chǎn)業(yè)發(fā)展線 從影視之島和動漫之島的政策導向看創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在青島市的發(fā)展方向；從現(xiàn)狀水平看現(xiàn)階段運作的操作難度；從大勢判斷創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對本項目整體的提升作用和對銷售物業(yè)的促進。【 本 項 目 所 處 區(qū) 域 價 值 研 究 】城市發(fā)展線研究半島規(guī)劃青島市規(guī)劃及發(fā)展青島開發(fā)區(qū)規(guī)劃研究膠南市區(qū)域發(fā)展研究靈山衛(wèi)發(fā)展

9、研究旅游發(fā)展線研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究小珠山區(qū)域及用地研究山東半島是中國東部，太平洋西岸最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。城市發(fā)展線研究山東省半島規(guī)劃山東半島城市群由濟南、青島、煙臺、淄博、威海、濰坊、東營、日照等8個設區(qū)城市構成的城市地域空間組合土地面積近7.4萬平方公里，人口4244萬 。2006年，山東半島城市群GDP總量為14484億元，約占山東省總量的2/3。預計到2010年，山東半島城市群城市化水平要達到60%。半島城市群概況青島濟南煙臺戰(zhàn)略核心是培養(yǎng)青島在山東半島區(qū)域的龍頭帶動作用。區(qū)域空間發(fā)展結(jié)構“雙中心、兩主軸、兩次軸”龍頭城市：青島雙中心：青島、濟南副中心：煙臺兩主軸濟南-淄博-濰坊-青島日照

10、-青島-威海-煙臺兩次軸以煙臺-萊州-濰坊日照-五蓮-諸城-安丘-濰坊-壽光-東營山東省半島規(guī)劃城市發(fā)展線研究青島的城市功能定位：山東和黃河中下游地區(qū)的龍頭城市；現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的國際性港口城市；國際性濱海旅游城市。山東半島將成為繼長三角、珠三角之后的中國重要經(jīng)濟增長極。青島作為半島的龍頭城市，城市化膨脹速度快，到2020年將發(fā)展成為人口超過1000萬的超大城市城市發(fā)展線研究山東省半島規(guī)劃比肩長三角、珠三角戰(zhàn)略定位：與長三角、珠三角比肩的增長極 區(qū)域經(jīng)濟指標：2006年，山東半島GDP總量14484億元，占全國的7%；GDP超過遼寧全省GDP總量，也超過京津唐3市之和。根據(jù)規(guī)劃，到202

11、0年青島將發(fā)展成為超大城市，人口達到1200萬，（對比2020年上海規(guī)劃人口1600萬），按照城鎮(zhèn)化率70%計算，2020年青島城鎮(zhèn)人口將達到840萬。山東半島長江三角洲珠江三角洲數(shù)據(jù)來源：山東半島城市群總體規(guī)劃（20062020年）十一五規(guī)劃顯示“2010年青島GDP將達到4900億元左右”，可預測：2007-2010年青島GDP年增幅保持13-15 的快速增長。經(jīng)濟發(fā)展狀況山東典型城市GDP對比中，青島市位居榜首，超出第二位煙臺800億元。2006年全市 GDP 3206.58億元，比去年增長18.7，經(jīng)濟實力和持續(xù)發(fā)展能力進一步增強經(jīng)濟保持增長，近四年增幅穩(wěn)定在18-20青島市宏觀經(jīng)濟發(fā)

12、展城市發(fā)展線研究高速提升的經(jīng)濟增長率推動青島成為全國范圍內(nèi)的經(jīng)濟強市根據(jù)國家統(tǒng)計局綜合司2007年9月底公布數(shù)據(jù)，2006年中國城市總數(shù)661個，其中地級及以上城市287個，青島在全國城市GDP排名中位列第10，占據(jù)前5位置，已經(jīng)發(fā)展成全國的經(jīng)濟龍頭城市。在全國城市GDP 排名前10位的城市中，青島經(jīng)濟增長速度最快，未來發(fā)展?jié)摿薮?。青島市經(jīng)濟發(fā)展狀況城市發(fā)展線研究數(shù)據(jù)來源：各城市經(jīng)濟快報青島市人口增長&人均GDP水平城市發(fā)展線研究近幾年青島市人口增長幅度增加，增長幅度達到1以上，2006年總?cè)丝?49.38萬人，比上一年增長1.14。2006年人口比上一年增長83756人，其中自然增長184

13、52人，機械增長65304人，人口機械增長占總?cè)丝谠鲩L的78，青島正在成為吸引全國人口定居的開放城市。人均GDP情況2003年以后，青島市人均GDP增長幅度保持過17-19以上增長。2006年人均GDP達到42785元。從青島人均GDP水平和增長幅度看，青島已逼近一線城市，成為全國重要經(jīng)濟城市。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒人口增長對比上海人均GDP56733元，北京人均GDP48832元，天津人均GDP40951元。VS青島市城鎮(zhèn)體系&產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局主城區(qū)：規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市框架

14、體系布局：“一個中心城市和五個次中心城市膠南：規(guī)劃主體功能為加強紡織機械工業(yè)，加快發(fā)展食品飲料、海洋捕撈、海水養(yǎng)殖、海洋化工、修造船及旅游度假業(yè)膠州：規(guī)劃主體功能為利用交通便捷、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)發(fā)達的優(yōu)勢，大力發(fā)展機械、建材、食品加工和倉儲運輸業(yè)。即墨：規(guī)劃主體功能為吸收中心城市工業(yè)擴散，重點發(fā)展機械、傳統(tǒng)工藝品制造和對外貿(mào)易，建成一定規(guī)模的商貿(mào)集散中心平度：規(guī)劃主體功能為食品和農(nóng)副產(chǎn)品加工，機械和礦產(chǎn)建材行業(yè)，以及歷史文化旅游業(yè)。萊西：規(guī)劃主體功能為發(fā)展農(nóng)副產(chǎn)品加工及化肥工業(yè)等輔城區(qū)：規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開發(fā)實驗和旅游度假。城市發(fā)展線研究青島市產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化城市發(fā)展線研究近

15、幾年青島市第一產(chǎn)業(yè)比重直線下降，第二產(chǎn)業(yè)、尤其是第三產(chǎn)業(yè)比重大幅度提高，拉動青島經(jīng)濟大幅度提升。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒青島現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的國際性港口城市定位決定青島經(jīng)濟向集約化發(fā)展，未來高新技術及現(xiàn)代服務業(yè)從業(yè)人員大幅度提高，提升整個區(qū)域收入水平。社會事業(yè)和保障體系進一步發(fā)展完善，人民生活水平和質(zhì)量大幅提高?？芍涫杖霠顩r青島市城市居民可支配收入在山東各主要城市中位居前列，比位居第一的東營少1400元青島市居民可支配收入持續(xù)增長，2006年城市居民收入達到15328元，農(nóng)民收入達到6546元，城市居民購買力凸現(xiàn)；2010年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到20900元左右、農(nóng)村居民人均純收入

16、達到9350元左右，年均分別增長10%左右。城市發(fā)展線研究青島市人均收入及支出狀況青島市平均支出占收入的80左右，邊際消費傾向強，消費需求旺盛青島市居民可支配收入持續(xù)增長，2006年城市居民家庭年人均消費性支出11945元，比上年增長20.8%；占人均可支配收入的80左右。青島市人均收入VS消費支出城市發(fā)展線研究數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標準，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。青島市40人口處于小康狀態(tài)，40人口處于富裕狀態(tài)，另有20人口處于最富裕狀態(tài)，城市消費階層梯度大。青島市人均支出構成城市發(fā)展

17、線研究數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒較高收入人群的消費傾向從基本生活消費向提高生活水平和追求精神層面等消費之上。從消費支出明細中可以看到，青島市較高收入以上人群的消費構成中，“居住、醫(yī)療保健、文化娛樂服務”等項的支出費用和比例明細增加2008年第29屆奧運會和13屆殘奧會帆船比賽將在青島舉行青島奧林匹克帆船中心座落于青島市東部新區(qū)浮山灣畔， 毗鄰五四廣場和東海路。據(jù)旅游部門預測，奧帆賽將使青島海外游客量以年均16的速度遞增青島市奧運經(jīng)濟推動城市發(fā)展線研究奧運帶來的經(jīng)濟效應公共案例：亞特蘭大為舉辦1996年奧運會，美國亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進行基礎設施建設。隨之而來的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場

18、日益活躍。在奧運會舉辦前5年，亞特蘭大市房價增長了19%，當時美國全國的房價平均漲幅只有13%。奧運會之后，許多美國人，尤其是亞裔美國人，雖然都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因為那里的房價雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價格仍然偏低。奧運上漲的房價并沒有因運動會的結(jié)束而落下來。 青島市奧運會前后的經(jīng)濟情況青島作為一個經(jīng)濟高速發(fā)展城市，在奧運會結(jié)束后，經(jīng)濟必將保持穩(wěn)定的持續(xù)增長。同時奧運會帶來的游艇經(jīng)濟，必將推動青島市旅游業(yè)及現(xiàn)代服務業(yè)更加快速發(fā)展。時間奧運會VS行政區(qū)劃青島市7區(qū)5市總面積10654平方公里青島市城市規(guī)劃及發(fā)展發(fā)展態(tài)勢主城：膠州灣東岸輔城：膠州灣西岸，以黃島區(qū)中心

19、城區(qū)為主組成紅島組團發(fā)展：環(huán)膠州灣六個發(fā)展組團為城市適度分散發(fā)展區(qū)域城市總體布局結(jié)構“三點一環(huán)，六組團發(fā)展”城市發(fā)展線研究根據(jù)青島市的城市框架，黃島將成為與現(xiàn)有主城區(qū)并行的另一個中心城區(qū)青島市對外交通系統(tǒng)規(guī)劃由海港、機場、鐵路、公路和管道五種交通運輸方式組成，形成以港口為主體的高效、現(xiàn)代化的國際綜合交通樞紐。港口：中心港區(qū)規(guī)劃以前灣港區(qū)、大港區(qū)、黃島油港區(qū)為主體，以滄口水道北港區(qū)、小港區(qū)及其它地方港區(qū)和專業(yè)港為輔助，形成多功能的中心港飛機：流亭國際機場距市中心32公里，驅(qū)車20分鐘鐵路：動車青島與北京時間縮短到6小時；遠景高速鐵路客站設在城陽高速公路：青威公路、煙青公路、青德公路、濟青公路、薛

20、泰公路、青日公路為六條主要放射線，青黃公路和204 國道為主要聯(lián)絡線。遠期建設新煙青公路青島有兩條國際客運航線，常年開船，發(fā)往大連，韓國仁川，日本下關等地。青島市交通體系對外交通城市發(fā)展線研究通過跨膠州灣的“一環(huán)、一橋、一隧”將主城和輔城相連接，“青黃”相連，加快挺進西海岸的步伐。海底隧道跨海大橋城市主干路網(wǎng)的規(guī)劃布局形態(tài)為“縱橫干線聯(lián)兩環(huán)”即以主城和輔城南北向、東西向的快速路和主干路構成的縱橫干線兩環(huán)：環(huán)膠州灣快速路1小時、環(huán)嶗山主干路輪渡、快艇：至黃島、薛家島20-40分鐘濱海公路：拉近濱海城市組團與中心城區(qū)的距離跨海大橋：2008年奧運前竣工20分鐘海底隧道：2010年竣工10分鐘青島市

21、交通體系對內(nèi)交通城市發(fā)展線研究挺進西海岸膠州灣西翼 開發(fā)區(qū)黃島區(qū)膠南市西海岸意義與作用是青島發(fā)展制造業(yè)、物流業(yè)的理想載體。黃島是青島實現(xiàn)“以港興島”的重要載體。青島市優(yōu)化調(diào)整城市內(nèi)部空間，將黃島確定為城市主要的擴展方向。城市發(fā)展線研究黃島區(qū)2006年GDP470億元，占青島全市生產(chǎn)總值的15，為七區(qū)五市之首。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒發(fā)展歷程：黃島區(qū)是青島市對外開放最早的重點區(qū)域。1985年青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)在黃島區(qū)興建，規(guī)劃面積20.02平方公里，是享受中國對外開放政策最集中、功能最完善的區(qū)域。1992年，經(jīng)國務院批準，在青島開發(fā)區(qū)內(nèi)設立了青島保稅區(qū)、新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)試驗區(qū)。1992年，青島經(jīng)濟技

22、術開發(fā)區(qū)與黃島區(qū)兩區(qū)體制合一，成為青島開發(fā)區(qū)（黃島區(qū)）。2001年4月，青島市政府做出了關于加快青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)發(fā)展的決定，提出要把青島開發(fā)區(qū)建設成為“青島新的經(jīng)濟重心” 。2006年，黃島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)轄區(qū)面積227平方公里，人口50萬。黃島作為國家級經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、青島新經(jīng)濟重心，堪稱青島的“浦東”城市發(fā)展線研究黃島開發(fā)區(qū)地位“新浦東”1990年國家實施開發(fā)開放浦東戰(zhàn)略。1993年浦東新區(qū)管委會掛牌成立。歷經(jīng)十幾年開發(fā)、建設，浦東初步建立起外向型、多功能、現(xiàn)代化新城區(qū)框架。2006年，浦東新區(qū)面積532.75平方公里，戶籍人口187.55萬人。 VS城市發(fā)展線研究對比浦東新城與黃島開發(fā)區(qū)的經(jīng)

23、濟發(fā)展脈絡，判斷黃島開發(fā)區(qū)正處于經(jīng)濟快速發(fā)展時期，而且由于青島的優(yōu)先發(fā)展政策，在未來幾年內(nèi)，開發(fā)區(qū)仍將保持快速的發(fā)展速度。數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：青島開發(fā)區(qū)政府網(wǎng)站黃島開發(fā)區(qū)地位“新浦東”浦東新區(qū)15年來經(jīng)濟始終保持快速發(fā)展速度，近5年經(jīng)濟增加額在250-310億元；2006年較1992年，經(jīng)濟翻了23倍。2001-2006年，開發(fā)區(qū)經(jīng)濟也出現(xiàn)大幅增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值保持20-25的增幅。城市發(fā)展線研究黃島開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構2006年黃島開發(fā)區(qū)人口增長14852人，其中機械增長占總增長的86黃島正在成為全國的移民城市黃島開發(fā)區(qū)人口黃島開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)一直以第二產(chǎn)業(yè)為主，2005年比重達到68，第三

24、產(chǎn)業(yè)其次，第一產(chǎn)業(yè)比重非常小合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構將帶動黃島開發(fā)區(qū)經(jīng)濟進一步提升規(guī)模：亞洲最大、世界第二的20萬噸級礦石碼頭，擁有3800萬噸的煤炭、礦石、雜貨碼頭和6000標準箱船的深水泊位；承擔了青島港80%的吞吐量，成為以礦石、煤炭和集裝箱運輸為主的大型現(xiàn)代化、多功能、高效率的貿(mào)易和物流中心；前灣港集裝箱碼頭年吞吐能力達150萬標準箱，是目前國內(nèi)唯一具備接卸第五代和第六代集裝箱船舶作業(yè)能力的專用碼頭；地位：北方最大的礦石中轉(zhuǎn)基地；最大的集裝箱碼頭；最大的原油碼頭；最大的礦石碼頭；國際一流的煤炭碼頭；是我國綜合性功能最強的億噸港；我國五大煤炭出口基地之一；重點工程前灣港城市發(fā)展線研究黃島開發(fā)區(qū)重點

25、工程大型企業(yè)工業(yè)園城市發(fā)展線研究黃島開發(fā)區(qū)目前入住黃島開發(fā)區(qū)的大型企業(yè)主要以家電、精密儀器等高新技術產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟朝集約化發(fā)展，高附加值產(chǎn)業(yè)必將帶來高收入人群增多膠南市作為西海岸的重要組成部分，在陸域上環(huán)繞黃島區(qū)，是前灣港和開發(fā)區(qū)發(fā)展最直接的延續(xù)空間，充分利用膠南市的土地資源，可緩解青島開發(fā)區(qū)用地緊張的矛盾加快實施“東接、北擴、南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略城市發(fā)展線研究膠南市 產(chǎn)業(yè)北擴生活東延文教南展靈山衛(wèi)鎮(zhèn)本案老城區(qū)市政府“產(chǎn)業(yè)北擴、生活東延”將加速靈山衛(wèi)鎮(zhèn)的城市化發(fā)展的進程，促進與黃島區(qū)更好的對接，進而加速項目區(qū)域的成熟；靈山衛(wèi)鎮(zhèn)城市發(fā)展線研究位置：位于膠南市東部，北倚小珠山，與隱珠鎮(zhèn)相鄰，與黃島區(qū)

26、辛安街道辦事處毗連；南瀕黃海，與靈山島隔海相望；東靠青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)；規(guī)模：面積36平方公里，海岸線長12公里。區(qū)劃：29個行政村，約 8223戶，人口2.3萬人。靈山衛(wèi)組團是一個以生活居住，文化娛樂，商貿(mào)旅游度假和港口的海濱綜合區(qū)，規(guī)劃人口為10-12萬，突出山海城的有機結(jié)合。功能定位本項目所在靈山衛(wèi)鎮(zhèn)直接得益于開發(fā)區(qū)帶動，處于膠南市的龍頭位置。靈山衛(wèi)鎮(zhèn)作為膠南市的經(jīng)濟強鎮(zhèn)和對外開放前沿已形成完善的工業(yè)體系，熱電、紡織印染、化工橡塑、倉儲物流、皮革箱包、機械加工等八大優(yōu)勢行業(yè)。靈山衛(wèi)鎮(zhèn)海岸線長12公里，具有物產(chǎn)豐富的海洋資源。沿海沙灘細軟，沙粒均勻，風平浪小，是發(fā)展旅游業(yè)的理想勝地。國家二

27、類對外開放口岸積米崖港距鎮(zhèn)駐地1華里，是山東省第二大漁港。全鎮(zhèn)共有各類漁船310艘，海水養(yǎng)殖面積8100畝，其中人工增殖海參、鮑魚1080畝，深水抗風浪網(wǎng)箱養(yǎng)殖累計達到32個，2004年，完成海產(chǎn)品總量4003萬噸。 靈山衛(wèi)鎮(zhèn)城市發(fā)展線研究結(jié)論龍頭青島是山東半島的龍頭黃島是青島的龍頭新浦東經(jīng)濟腹地產(chǎn)業(yè)支撐高素質(zhì)移民涌入消費高收入人群增加“居住、醫(yī)療、文娛”支出本案屬性：青島城市化膨脹迅速產(chǎn)業(yè)結(jié)構合理黃島開發(fā)區(qū)城市重要發(fā)展區(qū)域未來成為青島新型商貿(mào)中心高檔消費集中黃島處于經(jīng)濟發(fā)展起步階段居住類型呈兩極化發(fā)展態(tài)勢本項目所在區(qū)域未來城市化屬性突出項目本身需預留“城市化”居住及休閑功能本項目作為未來城市

28、商貿(mào)中心的后花園地位項目形象應更強調(diào)休閑、健康的居住主題本項目首開區(qū)適當考慮 低密度產(chǎn)品入市城市新核心區(qū)的“后花園”休閑居住區(qū)城市發(fā)展線研究【 本 項 目 所 處 區(qū) 域 價 值 研 究 】城市發(fā)展線研究旅游發(fā)展線研究青島旅游旅游分析鳳凰島旅游資源分析青島旅游地產(chǎn)分析小結(jié)產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究小珠山區(qū)域及用地研究旅游發(fā)展線研究青島擁有730公里海岸線，分布著眾多的海灣、山岳、海島、岬角、沙灘；擁有大面積的城市山林和近郊生態(tài)山林旅游資源，其中尤以嶗山著稱；擁有中西方文化交融的歐陸建筑風情與現(xiàn)代化的海濱城市風貌，以及悠久的先秦文化、玄妙的道教文化和近現(xiàn)代文化；還有成熟的工業(yè)旅游、度假旅游等多元化產(chǎn)品。 旅

29、游資源優(yōu)勢：區(qū)位優(yōu)勢：在國際市場上，與韓、日、東南亞、港澳臺等國家和地區(qū)，有著密切的旅游、經(jīng)貿(mào)關系，并具有廣闊的開發(fā)空間；在國內(nèi)市場，青島是旅游目的地熱點城市，得天獨厚的海濱旅游資源和獨特的城市風光，對內(nèi)陸城市極具吸引力 青島旅游市場分析2006年全國旅游產(chǎn)業(yè)總收入達到8550億元，國內(nèi)旅游人數(shù)達到13億人次，其中主要城市旅游收入達到975億元。青島位居五大海濱旅游城市之首，其次的大連旅游總收入也達到260億元，比同期增長23.3%旅游發(fā)展線研究青島市2006年旅游總收入達325.2億元，增長26.7%，占青島GDP的10% 。旅游構成青島重要的城市形象，并帶動城市的外向型多元化發(fā)展，和大量的

30、高素質(zhì)外來人口的聚集，進而促進消費。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒青島旅游市場分析2006年全年共接待國內(nèi)外游客2886萬人次，增長14.7%;其中國內(nèi)游客2801萬人次，增長14.4%;海外游客85萬人次，增長24.9%外籍旅游人群主要為韓國，日本人，其所占總外籍入境游人數(shù)的79%旅游發(fā)展線研究2006年全國旅游業(yè)中海外旅游人群達到了1.3億人次。2006年青島超越大連成為全國接待旅游人數(shù)最高的城市。青島已經(jīng)成為全國最佳的海濱旅游城市，憑借區(qū)位優(yōu)勢和海岸資源，對國內(nèi)外人群有著相當突出的旅游和置業(yè)吸引力。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計年鑒青島旅游市場分析開發(fā)布局旅游發(fā)展線研究一線：即濱海交通

31、大道，由膠南市瑯琊臺景區(qū)至即墨市豐城鎮(zhèn)與煙臺交界處，穿越膠南、黃島、青島市區(qū)、嶗山、即墨，全長約280公里，新建膠州灣跨海大橋、嶗山隧道、五龍河大橋，串聯(lián)膠州灣兩翼主要旅游景區(qū)和度假區(qū)，旅游開發(fā)由東部主城和西部輔城海濱帶，向膠州灣東西兩翼延伸擴展，建設一流的濱海旅游帶。兩翼（膠州灣東西兩翼濱海地區(qū)），是青島旅游資源的富集區(qū)，是青島旅游開發(fā)的重點和主體。東翼：石老人、沙子口至南嶗、東嶗、北九水等地開辟新的旅游景點 西翼：鳳凰島旅游度假區(qū)引進現(xiàn)代技術，展現(xiàn)現(xiàn)代風貌，提供高層次、高享受的現(xiàn)代旅游服務為目標。二十區(qū)：由青島市域范圍的風景名勝區(qū)、海濱旅游區(qū)、旅游度假區(qū)、文化旅游區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)和海島旅游區(qū)

32、等構成空間特色旅游組團，是青島區(qū)域旅游規(guī)劃的主體。青島進一步的旅游業(yè)開發(fā)建設，應追求擴大游客容量，分散客流，延長滯留天數(shù)、弱化淡旺季和增加日消費額為目標。以膠州灣兩翼沿海海濱帶為主體，以濱海交通大道為串聯(lián)紐帶，以濱海城市風貌、旅游景區(qū)、度假區(qū)為重點，促進資源的優(yōu)化配置和有機整合，形成“一線、兩翼、二十區(qū)”的旅游資源開發(fā)格局。青島旅游資源黃金海岸旅游線海水浴場：如匯泉海水浴場，每天可以接納20萬人次。八大關：老市區(qū)紅瓦綠樹，青山環(huán)繞，座落著風格不同的24國建筑，展現(xiàn)出東西文化交融的豐富內(nèi)涵。東部新市區(qū)：浮山灣畔迅速崛起的高層建筑群、橫貫東西的香港路和長達12公里的海濱中華文明雕塑長廊，構成一副現(xiàn)

33、代海濱都市新的旅游景觀。新建的濱海步行道、青島海底世界、青啤博物館石老人國家旅游度假區(qū)海豚表演館、國際啤酒城、石老人海水浴場、國際高爾夫球場等旅游娛樂設施。旅游發(fā)展線研究由前海至嶗山的海濱黃金旅游線作為青島的拳頭品牌享譽中外。 青島旅游資源嶗山國家風景名勝區(qū)國家級森林公園，是中國著名的道教圣地素有“海上名山第一”的嶗山位于黃海之濱，具有山、海、林、泉、瀑之勝，主峰1133米2006年共接待海內(nèi)外游客400萬人次，實現(xiàn)非貿(mào)易收入1.2億萬元，旅游總收入4.1億元。被建設部授予“國家重點風景名勝區(qū)綜合整治工作先進單位”稱號。 旅游發(fā)展線研究嶗山風景區(qū)儼然成為青島旅游資源中標志性的典范。三個省級旅游

34、度假區(qū)薛家島：山東省人民政府1995年11月批準設立的省級旅游度假區(qū)，規(guī)劃面積9.8平方公里，呈東北西南走向的狹長半島，海岸線長54公里，東北部為山地，中部為平原，西南部為丘陵，象一只展翅欲飛的鳳凰 瑯琊臺：民俗觀光旅游是這里的一大特色。面積0.4平方公里，島上有三個自然村，是膠南市最富裕的海島村。田橫島：1.4平方公里的東西狹長島嶼，田橫島五百義士合葬墓，為島上最著名的歷史遺跡。 旅游度假區(qū)溫泉、仰口旅游旅游度假區(qū)高爾夫華山高爾夫球場、青島國際高爾夫球場已開業(yè)，天泰溫泉高爾夫、杰納西斯高爾夫等一批高爾夫設施正在建設。 青島旅游資源市郊旅游度假產(chǎn)品旅游發(fā)展線研究鳳凰島旅游度假區(qū)是青島市總體規(guī)劃

35、六大旅游板塊之一，也是山東省最具開發(fā)價值和潛力的旅游度假區(qū)。2004年將鳳凰島旅游度假區(qū)列為全省9 個旅游優(yōu)先發(fā)展示范項目之一；2005 年4 月薛家島省級旅游度假區(qū)更名為鳳凰島省級旅游度假區(qū)；凰島旅游度假區(qū)位于膠州灣入?？谖靼?，薛家島東部，總面積約27.2 平方公里， 三面環(huán)海，中部與陸地相連，東北、西北走向長約18 公里，平均寬度1.2 公里;西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)旅游發(fā)展線研究旅游發(fā)展線研究金沙灘“亞洲第一灘”之美譽規(guī)模：全長3500米，寬300米；特點：我國沙質(zhì)最細，面積最大，風景最美的海水浴場之一， 2006年12月，被批準為3A級旅游景區(qū)；發(fā)展過程：2004年和2006年，

36、投資兩億元對浴場進行了一期和二期綜合改造，增設星級標準的地下沖浴設施和木質(zhì)休閑觀景步行道。西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)900畝影視演藝中心鳳凰島旅游度假區(qū)影視文化和旅游娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加速周邊旅游及文化產(chǎn)業(yè)的的成熟，同時提升了整個開發(fā)區(qū)的形象；2004年，鳳凰島旅游度假區(qū)確立了“以影視傳媒文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動旅游娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展”的開發(fā)主題。金鳳凰獎中國電影表演藝術學會獎，落戶鳳凰島。北京電影學院青島創(chuàng)意媒體學院:投資5億元在建項目影視演藝中心金沙灘西側(cè)投資20多億元名家藝術館：座落于開發(fā)區(qū)濱海大道以南毗鄰唐島灣濱海公園總占地面積5891平方米，主體建筑為三層，建筑面積約9000平方米，項目總投資

37、為4000萬元;中國音樂學院青島國際音樂藝術學院投資5億元中國石油大學北京電影學院青島創(chuàng)意媒體學院旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)銀沙灘銀沙灘是金沙灘的姊妹灘全長2000余米，是天然的海水浴場。銀沙灘北側(cè)66667平方米的區(qū)域內(nèi)建設擬建國際度假中心：旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)青島開發(fā)區(qū)唐島灣濱海公園規(guī)劃意圖游艇碼頭：面積為6.7 萬平方米，可容納200艘150型游艇，在灣底部將建設國際游艇俱樂部;濱海公園：投資4億正在建設，東西長7.2公里，占地100萬平方米， 由7個功能區(qū)域組成；高端會所項目運動休閑娛樂中心親水廣場公共藝術園市民廣場人與自然公園碼頭休閑娛樂村唐

38、島灣西海岸旅游集散中心和西海岸水上運動中心旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)連三島 竹岔島“海島人家”休閑旅游環(huán)島路風光月牙灣海水浴場 甘水灣休閑漁業(yè)民俗村擬建高端會議會展中心：占地3.97萬平米度假酒店和度假村：占地13.3萬平米旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源鳳凰島旅游度假區(qū)珠山國家森林公園面積40平方公里。珠山群峰疊翠，山色各異，融奇、險、清、秀于一體，素有“西珠東嶗，雙珠嵌云”之說。公園內(nèi)距今約2500年的齊長城、明朝白云寺等名勝古跡猶存，望夫山、狐仙洞等美妙傳說流傳至今。按照總體規(guī)劃，該區(qū)域?qū)㈤_發(fā)建成以特色森林為主題，集森林娛樂、山林野趣、休閑觀光等功能，蘊涵佛教文化、齊文化的

39、生態(tài)型旅游度假區(qū)。目前，景區(qū)內(nèi)已開發(fā)了森林野生動物世界、一切智園、影視城等景點。 旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源珠山國家森林公園區(qū)內(nèi)山峰雄奇險峻，嶙峋多姿，自古被譽為“海疆名山”。主峰大頂海拔724.9米，是青島市區(qū)除嶗山外的第二高峰近可覽山林競秀景石跌出，齊長城遺跡宛如一條巨龍翻山越嶺，蜿蜒上下，直奔東海而去；遠可眺青島市區(qū)，隨著海霧的起伏若隱若現(xiàn)，望著這壯麗的花卷，令人不由地產(chǎn)生海市蜃樓的幻覺。 小珠山景區(qū)有三多：險峰奇石多、溝澗泉水多、數(shù)目花草多。 旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源小珠山大珠山在膠南市東南部海濱，南北長20多公里，總面積65平方公里，直插入海，主峰大砦頂海拔486米。與小珠山一

40、起被譽為“雙珠嵌云”，被譽為“古膠第一勝景”，在膠東半島擁有一定的知名度，大珠山擁有佛，山，林等旅游資源，與小珠山旅游資源基本相似。 珠山國家森林公園規(guī)劃期從“十五”期間到2015年，前后16年 ，2000年以來，珠山的外地游客絡繹不絕，預計三年內(nèi)旅游人數(shù)將達90萬人次。 旅游發(fā)展線研究西海岸旅游資源大珠山西海岸旅游資源黃島旅游資源主要分為五大區(qū)域，利用豐富的自然風景資源，突出山海景觀特色，建成集娛樂、度假、休療養(yǎng)、海上體育活動為一體的具有現(xiàn)代化水準和特色的綜合旅游區(qū)。工業(yè)旅游區(qū)抓馬山城市郊野公園游覽區(qū)城市中心游覽區(qū)鳳凰島旅游度假區(qū)珠山國家森林公園游覽區(qū)旅游發(fā)展線研究青島森林野生動物世界周家夼

41、農(nóng)業(yè)旅游示范園馬濠運河齊長城佛教圣地白云寺旅游發(fā)展線研究黃島旅游資源齊長城馬濠運河白云寺規(guī)劃即墨溫泉鎮(zhèn)：溫泉療養(yǎng)鰲山衛(wèi)：天逸海灣國際度假城膠南市：水云邊城本案嶗山區(qū)：嶗山石老人海灘黃金海岸：海水浴場棧橋八大關海洋館薛家島：沙灘、浴場珠山森林公園國際度假、會議中心唐島灣：水上中心、濱海公園度假酒店、度假村影視之都：電影演員之家北電創(chuàng)意媒體學院旅游發(fā)展線研究鳳凰島旅游競爭力分析黃金海岸嶗山歷史文化城市核心酒店、商業(yè)、商務集中東海岸旅游特性沙灘、浴場珠山影視、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)自然現(xiàn)代化、休閑度假產(chǎn)品鳳凰島旅游特性升級、整合觀光游目的性休閑旅游屬性明顯消費檔次升級消費內(nèi)容升級商務游比重提高鳳凰展翅、新區(qū)發(fā)展本

42、項目與其他旅游資源一起，能夠形成自然與城市的結(jié)合，從而加速整個區(qū)域的價值提升。登山望海旅游發(fā)展線研究本項目與旅游的關系思考本項目景觀價值：評價：登高方能俯瞰大海，近海性一般，參與性較差。奇石、青山旅游發(fā)展線研究本項目與旅游的關系思考本項目最大自然優(yōu)勢：旅游發(fā)展線研究 充分性：將“山”的文章做足1本項目與旅游的關系思考本項目“親山而觀?！保瑧浞职l(fā)揮“山”的價值。山體以石頭為主，形狀各異，開發(fā)價值高。操作模式1：先建主題山體公園再推出居住物業(yè)投入較大資金先改造環(huán)境，提升區(qū)域價值再賣住宅，住宅價格提高；但前期投入成本較大，資金壓力較大；旅游吸引的人群可能與目標銷售人群相互沖突。山間漫步棧道人文景觀

43、的營造旅游發(fā)展線研究本項目與旅游的關系思考 充分性：將“山”的文章做足1旅游發(fā)展線研究 差異性：青島少有以山為主題的高檔次休閑度假產(chǎn)品 升級性：與鳳凰島現(xiàn)有度假產(chǎn)品互補，將某一度假產(chǎn)品再做精致。2本項目與旅游的關系思考項目建造居住配套型休閑項目，如：山地SPA、國際體檢中心舉辦大型活動，炒熱項目名氣，如：山地嘉年華、名品發(fā)布會山體公園、地景藝術區(qū)建設改善小珠山自然環(huán)境，從開發(fā)商角度更是要增加可銷售物業(yè)（住宅）的附加價值公園和配套作為居住物業(yè)的大配套，配合居住物業(yè)的開發(fā)，分階段建設。操作模式2：休閑配套公園示范區(qū)，促進居住物業(yè)銷售【 本 項 目 所 處 區(qū) 域 價 值 研 究 】城市發(fā)展線研究旅

44、游發(fā)展線研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究小珠山區(qū)域及用地研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國家層面對動漫產(chǎn)業(yè)的政策傾向從2002年至2004年扶持國產(chǎn)動畫產(chǎn)業(yè)，各電視臺播出中國動畫片比例不少于70%2004年-2005年，國家命名北京、上海、深圳等19個國家動畫產(chǎn)業(yè)及研究基地。2005年9月對從事動漫創(chuàng)作、生產(chǎn)等相關企業(yè)，免征企業(yè)所得稅 2006年4月關于推動我國動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見，提出支持原創(chuàng)，促進社會資本進入動漫產(chǎn)業(yè)、海外市場營銷的鼓、獎勵措施2006年7月針對動漫產(chǎn)業(yè)，建立由文化部牽頭的部際聯(lián)席會議制度2006年8月，在文化部召開了扶持動漫產(chǎn)業(yè)部際聯(lián)席會議辦公室成員會議，中央財政扶持動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項資金的制定工作

45、也在緊鑼密鼓地進行。 在“十一五”規(guī)劃中，提出大力發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，高附加值的動漫產(chǎn)業(yè)就在其中。中國政府逐步從強制性的規(guī)范化政策轉(zhuǎn)變?yōu)椋阂?guī)范化和獎勵性政策，兩種力量共同形成的合力，促進動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展2007年4月國家同意在青島建設國家動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地建設國家動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地和打造“動漫之島”，將青島建設成為國內(nèi)動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點城市和山東半島動漫產(chǎn)業(yè)輻射源突出發(fā)展動漫創(chuàng)意形象相關衍生品、動漫會展等，逐步形成完整的動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)體系為進駐基地的動漫企業(yè)免費或低價提供通用性或公共性的核心技術與設備相關配套產(chǎn)業(yè)政策，鼓勵和扶持民族動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。青島專項獎金支持動漫產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)化和重點企業(yè)發(fā)展；對動漫產(chǎn)品提

46、供出口補貼青島相關政策注重動漫產(chǎn)業(yè)體系的建立，看到動漫衍生品市場發(fā)展的高經(jīng)濟價值，地方政府的成熟預示青島的動漫產(chǎn)業(yè)高起點騰飛。青島市政府對動漫產(chǎn)業(yè)的政策傾向產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)：市南軟件產(chǎn)業(yè)基地青島海泰光電科技青島海爾青大軟件技術未來規(guī)劃：薛家島：金鳳凰影視基地、北京電影學院影視基地、 中加科技青島動漫中心嶗山區(qū)：游戲產(chǎn)業(yè)基地青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)正處于起步階段，目前包括中加科技在內(nèi)的動漫企業(yè)基本落戶在軟件園，或者由軟件公司代工完成。網(wǎng)絡游戲基地市南軟件科技園北京電影學院影視基地中加科技青島數(shù)字動漫中心 鳳凰島影視傳媒基地基地產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀青島市南軟件園位置：市南區(qū)東部規(guī)劃面積：1

47、0平方公里軟件基地（10萬平米） 功能定位：研發(fā)、孵化、培訓、評測等園區(qū)組成：海信（市南）軟件園、市南軟件產(chǎn)業(yè)基地、軟件大廈、科技大廈等。企業(yè)：中加科技青島動漫中心優(yōu)惠政策：市專項獎金重點支持技術成果產(chǎn)業(yè)化和重點企業(yè)發(fā)展；對動漫、軟件產(chǎn)品提供出口補貼基地隨著中加科技青島動漫中心在黃島的基地建成會帶動軟件園集聚的動漫公司迅速向黃島聚集產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究創(chuàng)意100：位于南京路100號，原青島次繡廠，目前初具規(guī)模創(chuàng)意102：位于南京路102號，招商困難，半停滯狀態(tài)127創(chuàng)意坊：位于云南路127號，原青島食品廠，上海田子坊的發(fā)展商運營，由于位于老城、交通不便、招商困難，目前招了些小加工廠勉強維持，產(chǎn)業(yè)停滯

48、狀態(tài)產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究市南區(qū)規(guī)劃3個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園：青島創(chuàng)意100位置：南京路100號建筑面積：21000平米定位：以廣告、設計、服裝、影視等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為中心，集辦公、交易、展示、商務、休閑、餐飲等于一體入園企業(yè)：意大利博洛尼家居、青島廣電移動數(shù)字電視、服飾、攝影等雖然園區(qū)規(guī)模不大，但是也分3個階段進行開發(fā)，1期整體租博洛尼家居的回籠資金進行2期開發(fā)；這種分小階段滾動開發(fā)也是值得借鑒的方法之一產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究青島創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和未來發(fā)展契機青島的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)整體氛圍仍需要時間營造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是青島市重點扶植產(chǎn)業(yè)，與旅游、休閑、度假、影視、科技、設計、媒體、動漫等各類前沿行業(yè)公共營造新“文化產(chǎn)業(yè)”，也必

49、將成為青島市新的經(jīng)濟增長點。升級效應： 英國、美國、日本等發(fā)達國家都通過創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成功實現(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化升級經(jīng)濟增長效應： 英國10%的增長速度遞增產(chǎn)業(yè)關聯(lián)效應： 產(chǎn)業(yè)包羅萬象，具有廣泛的影響力，幾乎滲透到區(qū)域經(jīng)濟體系的每個細節(jié)當中，產(chǎn)業(yè)具有國際化影響力就業(yè)效應 英國創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)成為解決就業(yè)問題的第一大產(chǎn)業(yè) 美國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)人員的收入占全社會的一般創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全球經(jīng)濟的主要驅(qū)動力量，迅速帶動區(qū)域經(jīng)濟的增長，為區(qū)域經(jīng)濟注入活力國外創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究上?！皠?chuàng)意產(chǎn)業(yè)”概述四個文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群蘇州路河邊的莫干山路50號已成為上?，F(xiàn)代藝術創(chuàng)作中心；泰康路已成為上海的視覺創(chuàng)意設計基地；昌平路新型廣告動漫

50、影視圖片生產(chǎn)基地已初具規(guī)模；福佑路則成為上海旅游紀念品的設計中心。上海為中國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展最快城市，特別是動漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度迅猛東紡谷張江基地卓為7008號橋田子坊時尚產(chǎn)業(yè)園天山軟件園2577創(chuàng)意大院逸飛創(chuàng)意街旅游紀念品產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心創(chuàng)意倉庫M50靜安現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園周家橋虹橋軟件園同樂坊傳媒文化園工業(yè)設計園海上海昂立設計創(chuàng)業(yè)園空間188產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展上海田子坊位置：上海市泰康路210弄建筑面積：20000平方米特點：上海食品工業(yè)機械廠、鐘塑配件廠等舊廠房改建定位：美國、日本、比利時、法國等18個國家和地區(qū)的132家創(chuàng)意企業(yè)的設計工作室，有視覺藝術、工藝美術、室內(nèi)設計、建筑設計、服飾設計、

51、廣告設計等領域。田子坊位于上海鬧市區(qū)，發(fā)展歷程與英國的藝術聚集區(qū)的發(fā)展特點相似，屬半自發(fā)形成，運營商發(fā)揮了一定的作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置 ：北京朝陽區(qū)酒仙橋路24號建筑面積：116.19萬平米特點：50年代798聯(lián)合工廠改建定位：文化藝術產(chǎn)業(yè)、傳媒產(chǎn)業(yè)設計咨詢業(yè)、知識產(chǎn)權服務產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀規(guī)模： 230家，其中畫廊：89家 ；工作室：69家；公司：26家 ；餐廳、咖啡店：23家 ；商店：23家798從開始創(chuàng)、展、交流、交易場所發(fā)展成為北京具有國際化藝術色彩的文化消費場所。北京798產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展北京石景山數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地政府推動啟動時間：2003年入園企業(yè)：170家，艾

52、維通訊、上海匯碼、神州網(wǎng)娛、夢影數(shù)碼、中博聯(lián)創(chuàng)等4個功能區(qū)：研發(fā)孵育區(qū)、人才培養(yǎng)區(qū)、體驗娛樂區(qū)、產(chǎn)品交易區(qū)8個特色中心：移動游戲研發(fā)中心、網(wǎng)絡游戲孵育中心、游戲測試推廣中心、數(shù)字娛樂體驗中心、產(chǎn)品交易展示中心、數(shù)字產(chǎn)業(yè)信息中心、人才培養(yǎng)交流中心、動漫動畫制作中心等，配套服務和技術2個支撐體系。石景山數(shù)字娛樂基地的功能設置齊全產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)運營模式市科委、市發(fā)改委500萬元、2000萬元和1000萬元的資金支持，石景山區(qū)政府還專門撥出2000萬元用于政策性的資金支持。 2005年9月，北京數(shù)字娛樂發(fā)展有限公司全面負責產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建設、招商、運營和管理招商模式：產(chǎn)業(yè)鏈招商；赴

53、韓國、日本推介，與韓國首爾市簽署了推進數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議運營管理：搭建平臺，解決運營和商業(yè)化問題，吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)入駐，形成產(chǎn)業(yè)集群和規(guī)模效應。政府出資，專業(yè)發(fā)展公司負責運營；規(guī)劃建設、招商模式、運營管理都充分考慮了產(chǎn)業(yè)鏈上各個環(huán)節(jié)的互動關系產(chǎn)值2006年1月5月，數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)建設相關行業(yè)實現(xiàn)收入98.3億元，上繳稅金2.2 億元，同比增長23.6 %。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)北京石景山數(shù)字娛樂產(chǎn)業(yè)基地上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地啟動時間：2004年8月產(chǎn)業(yè)定位：影視、動漫和網(wǎng)絡游戲入園企業(yè)：64家網(wǎng)絡游戲：盛大、九城、藝電EA（FIFA游戲商）、網(wǎng)星游戲、CORE；動漫

54、：SJS（動畫電影的海外發(fā)行）影視后期制作：矽幻科技、創(chuàng)新科技；設計建筑設計，平面設計、工業(yè)造型設計等產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)采取政府和專項基金合作的方式，為企業(yè)提供補貼等優(yōu)惠政策，目前盛大、九龍國內(nèi)兩大網(wǎng)游行業(yè)巨頭也落戶張江。運營模式05-06年每年投入6000萬產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金“張江高科技發(fā)展專項資金”和“浦東新區(qū)宣傳文化發(fā)展基金”、“科技發(fā)展基金”每年按411的比例出資優(yōu)惠政策：注冊在基地的企業(yè)，“如果使用浦東軟件園軟件增值服務平臺進行軟件開發(fā)，還將享受7折的優(yōu)惠，由浦東新區(qū)科技發(fā)展基金給予補貼；所得稅兩免三減半；創(chuàng)意大廈里補貼1.5元/平方米.天等措施，” 產(chǎn)值張江園區(qū)網(wǎng)絡游

55、戲產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值就占全國75%以上，2005年直接產(chǎn)值就達到40多億，帶動相關產(chǎn)值300多億產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)上海張江文化科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地三辰卡通動漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)園 企業(yè)行為三辰企業(yè)簡介：三辰是中國最早進行產(chǎn)業(yè)化運作的動漫公司，動畫產(chǎn)品的制作和衍生產(chǎn)品的開發(fā)都是國內(nèi)同類企業(yè)中的佼佼者 規(guī)劃：將重點關注產(chǎn)業(yè)價值鏈的首尾兩端，即創(chuàng)意部分和盈利再投資部分未來：通過搭建公共技術平臺、培育創(chuàng)意職業(yè)階層、營造創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)環(huán)境、完善創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)鏈條、生成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群，來推動“技、藝、貿(mào)、資”的一體化目前項目仍在規(guī)劃階段，結(jié)果有待考證；三辰作為動漫企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)園開發(fā)和運營有資源優(yōu)勢，但是前期巨大的投入對企業(yè)

56、實力的考驗。產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)小結(jié)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)對區(qū)域的提升作用比較明顯能夠促進區(qū)域經(jīng)濟的增長，同時有利于提高就業(yè)提供我們寬泛地與文化的、藝術的或僅僅是娛樂的價值相聯(lián)系的產(chǎn)品和服務。全世界創(chuàng)意經(jīng)濟每天創(chuàng)造220億美元的產(chǎn)值，并以5-11%的速度遞增。不同主體操作模式的不同政府推動：園區(qū)規(guī)劃由政府主導，園區(qū)規(guī)劃多集中在硬件和形象建設上，對于商業(yè)模式、發(fā)展方向、園區(qū)定位等問題沒有深入和細化企業(yè)行為：畢竟盈利是企業(yè)最核心目標，如何擺正盈利與文化創(chuàng)意所需要的投入之間的關系。畢竟，文化創(chuàng)意企業(yè)在初期所需要的投入往往是不小的開支，企業(yè)是否愿意承擔這部分成本藝術家聚集自發(fā)形成：形成過程速度慢產(chǎn)

57、業(yè)發(fā)展線研究國內(nèi)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)動漫產(chǎn)業(yè)作為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的新寵兒，涉及各個文化產(chǎn)業(yè)類型，相互推動發(fā)展優(yōu)勢與具有產(chǎn)業(yè)活力的韓國和日本比鄰背山面海，具備文化創(chuàng)意生長的自然環(huán)境優(yōu)勢劣勢機遇挑戰(zhàn)青島大力發(fā)展動漫產(chǎn)業(yè)的大政策背景北京電影學院、金鳳凰影視基地、中加科技青島動漫中心落戶薛家島，有助動漫人在區(qū)域的迅速聚集市場起步階段，缺乏運作動漫產(chǎn)業(yè)的經(jīng)驗作為整體大盤項目的一部分，產(chǎn)業(yè)與居住、公園、配套等關系的協(xié)調(diào)缺少動漫產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)資源前期需要投入產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金帶動，回款周期的確定性，對開發(fā)商的資金實力是巨大的考驗產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的基礎產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園投入資金較

58、大，運作成本較高，但市場培育尚需時日，一般通過較低的租金吸引產(chǎn)業(yè)鏈上各相關行業(yè)進入，一方面需要政府優(yōu)惠入院政策的出臺，一方面對開發(fā)商資金要求較高。創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與住宅部分的關系處理產(chǎn)業(yè)園未來將帶來就業(yè)人群，可能與居住物業(yè)面對客戶出現(xiàn)偏差，拉低項目整體檔次。因此，總體不建議產(chǎn)業(yè)區(qū)首期開發(fā)，可在項目整體操作中后期運作，一方面項目主體高端低密度形象樹立，二是隨著區(qū)域城市化率提高，后期可為中密度產(chǎn)品提供支持。與動漫產(chǎn)業(yè)直接關聯(lián)與動漫產(chǎn)業(yè)間接關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考操作模式1：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為住宅服務，通過表現(xiàn)當代藝術的魅力，突出區(qū)域的時尚前沿，提升項目整體復合型和高檔次性。即，產(chǎn)業(yè)部分的前期運作

59、是作為住宅的銷售道具出現(xiàn)，通過創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的包羅萬象，“越界”促成不同行業(yè)、不同領域的重組與合作產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考當代藝術美術館數(shù)碼體驗館產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考迪斯尼體驗園兒童公社產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考操作模式2：住宅先動，產(chǎn)業(yè)園區(qū)相對滯后可先規(guī)劃部分產(chǎn)業(yè)樣板區(qū)，符合政府要求，樹立區(qū)域形象，以辦公小獨棟打造青島市創(chuàng)意企業(yè)聚集地。產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究本項目創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)引入的思考操作模式3：居住和配套前期的成功運作，提高項目土地價值，后期可考慮一二級市場聯(lián)動開發(fā)整合運營一個項目復合地產(chǎn)城市土地運營項目中后期階段，作為土地一級開發(fā)商可通過賣地方式獲得土地增值收益

60、，做“開發(fā)商的開發(fā)商”【 本 項 目 所 處 區(qū) 域 價 值 研 究 】城市發(fā)展線研究旅游發(fā)展線研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展線研究小珠山區(qū)域及用地研究主要經(jīng)濟指標用地條件分析小結(jié)膠南市黃島區(qū)靈山衛(wèi)鎮(zhèn)項目地塊小珠山區(qū)域及項目用地價值研究項目概況本項目位于膠南市東部靈山衛(wèi)鎮(zhèn)西北，珠山山脈，與珠山國家森林公園相接；總占地726萬平方米(含山體面積)；距離黃島區(qū)政府3公里；距離膠南市新行政區(qū)10公里。本案隨著黃島區(qū)城市化進程的加劇以及膠南城市戰(zhàn)略”東延”，項目的城市化屬性也將進一步體現(xiàn)，區(qū)位優(yōu)勢突出；小珠山區(qū)域及項目用地價值研究用地指標分析總用地面積：726.47萬平方米其中：A地塊：114.52萬平米，綜合用地B地