星河灣商業(yè)模式專題研究_27PPT

1、“慢”速擴張， “心”就奇跡星河灣項目2星河灣成績：2009年前3季度，僅憑北京、上海、廣州3個城市4個樓盤，星河灣制造完成100億元銷售額。2009年8月8日，上海浦東星河灣開盤，以比周邊樓盤貴近3倍的價格，創(chuàng)造了“6小時銷售40億元”，制造過去300年來唯一“一天銷售40億元”的商品。將浦東的房價提升1萬元。2005年6月，北京星河灣一期無定價開盤，當天即獲一萬多張認購卡，提升了朝青板塊作為高檔居住區(qū)的區(qū)域價值；之后星河灣以高于周邊樓盤1萬元的價格，連續(xù)4年獲得北京均價25000元以上高端住宅市場銷售年度冠軍。2001年4月，廣州星河灣一期銷售躋身廣州銷量第三，銷售金額第二；2004年廣州

2、星河灣四期“星座”開盤，一周內銷售突破三億元，刷新全國記錄?！靶呛訛场钡漠a品案名替代了原來“宏宇集團”這一公司名稱，制造中國房地產行業(yè)的第一。1996年12月，經廣州市體改委批準實行股份制改組，成為廣州市第一家私營股份制企業(yè)。星河灣制造3時間：“慢”的藝術八年。01年至08年，星河灣八年間僅讓人看到廣州星河灣和北京星河灣兩個項目。六年。01年至07年，僅開發(fā)完成廣州星河灣一個樓盤。四年。02年至05年，北京星河灣用3年時間完成其周邊的設施的改造，種植樹木、培育園林。用四年時間完成開盤銷售。二年。07年至09年，上海星河灣實現開盤銷售。一年。09年，星河灣公司同時運作4個城市5個樓盤，銷售金額超

3、過100億元。“慢”速：擴張的哲學作為以“細膩精致”聞名的粵派地產商之一，星河灣確實將“慢工出細活”這一素養(yǎng)發(fā)揮到了極致。但是，星河灣的“慢”速是其企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一個重要組成部分；由于慢且產品精細，所以對產品有了全面的把握和理解，在08年至09年迅速的擴張至5個樓盤，且銷售額突破100億元。星河灣速度4星河灣的品質已經市場證明不管是產品本身還是價格，星河灣已經成為其所進入市場的絕對標桿。星河灣造的不是房子，是藝術品，是奢侈品，甚至收藏品；星河灣提供的是CEO、董事長級豪宅，提供的是高層次的生活空間和社交平臺；星河灣的房子在業(yè)主收樓時不能讓業(yè)務找到缺點，因為星河灣是專家，專門做產品的。如果業(yè)主都

4、能夠發(fā)現不足，只能說明兩個問題：一是不用心工作；二是沒水平、沒品位，這在星河灣是不能容忍的；星河灣品質5本著“開發(fā)到哪里，美化到哪里”的原則，星河灣舍得在紅線外投入。廣州星河灣用在紅線范圍以外的錢超過8000萬，騎江木棧道、橋底公園等已經成為城市的一道風景。北京星河灣規(guī)劃比原來的建筑指標少建了，并投入相當大的資金去建設生態(tài)公園、改造周邊的道路和美化環(huán)境，北京星河灣將社區(qū)環(huán)境的外延延伸到了周邊的非紅線內的青年溝、朝陽北路、四周邊的圍墻、道路改造和綠植。對沿街建筑進行粉刷，種植近百棵法國梧桐樹把13公頃綠化代征地，建設成為星河灣生態(tài)公園完成青年溝改造完成四周圍墻、道路的改造和綠植星河灣理念之一：舍

5、得前后前后61234567舍得種樹和栽培園林極端的重視小區(qū)園林及綠化建設。首先將在南方城市中才能見到的植物經過篩選、培植，引入到北京寒冷的氣候中，作為小區(qū)的園林栽培，2003年，星河灣人開始在北京的項目附近搭建苗圃和暖棚。然后將經過細致挑選的南方觀葉地被植物跋山涉水地運至北京近東五環(huán)的暖棚，再移至住宅區(qū)。原樹移植，不管多遠，都是帶著樹冠和數根移植，保證樹木的美觀效果。為了能夠在小區(qū)內種植熱帶闊葉植物，利用各種手段改了土壤。將原土、雞糞、松針、土木片及碎石等進行配比，減少凍土，增加土壤的透氣性，減少凍土。星河灣理念之一：舍得前中后812349123410舍得使用最好的裝修材料舍得在裝修材料的選擇

6、和運用上花錢，對各種高檔裝修材料合理的綜合使用，充分體現了星河灣人的水準和裝修理想。星河灣全球搜羅小到門鎖、開關，大到石材、木材、電器設備等一切奢侈精品；在園林上，珍稀樹種、小橋流水、游泳池、山石景觀有人說黃文仔建的不是房子，而是藝術品。大量運用高檔進口石材，幾乎每個房間都能看到石材運用的效果；地面（地面拼花的種類就有幾十種之多）；墻面和墻面造型；窗臺、門套、踢腳線等細節(jié)和收口；石材加工精細、紋路優(yōu)美；硬質石材曲線形式加工；星河灣理念之一：舍得踢角線浴缸裙邊樓梯踏步玄關11優(yōu)質材料綜合運用的效果12舍得以室內裝修的標準裝修室外環(huán)境以室內裝修的標準來處理室外的環(huán)境和園林；精益求精的以室內標準處理

7、室外的環(huán)境在房子開始建筑設計之時就結合了精裝修的理念，其本質是以五星級酒店的理念來做住宅，利用多年來成熟的工藝做法和處理手段，創(chuàng)造出和普通樓盤不一樣的家居環(huán)境。直接拼接的路牙石；室內標準的室外木欄桿銅包件；暗藏式的道路雨水收集系統(tǒng)星河灣理念之一：舍得13黃文仔：星河灣的成功，沒有秘密，就是用心正是星河灣的用心，造就了被視為藝術品、收藏品建筑。星河灣的用心，體現在細節(jié)十七萬公里尋樹；設計一扇門的心思堪比別人設計一所房子；為樹木存活而改良土壤；見樹葉異色而立即刨土尋因；用手工打磨好的材料來鑲嵌拼裝路牙石的接縫；地面材料鋪貼方式的設計（石材橫豎紋理、拼花、木地板“人”字形方式鋪裝等）。星河灣理念之二

8、：用心走廊地面衛(wèi)生間地面過度空間地面電梯間地面14用心之人性化的設計廚房櫥柜臺面灶臺和洗菜備餐臺面高低差處理，更加方便操作躍式空間的臺階處理及木扶手兩端優(yōu)美的曲線造型 衛(wèi)生間洗手臺面便精心雕飾出紋理，陰陽角的圓滑處理柔美且增加安全性臥室木地板“人”字形方式鋪裝與眾不同 銀鏡柜門的鞋柜增大了空間感 母門比普通門加厚40 ，尺寸更寬更高，更厚重。15工程施工細節(jié)雙層井蓋16黃文仔：要讓星河灣的房子不斷升值，除了在規(guī)劃設計、用材用料等方面不斷創(chuàng)新外，更需要通過不斷完善社區(qū)的配套，在物業(yè)管理的人性化方面努力創(chuàng)新?？鐓^(qū)域創(chuàng)新。把廣州原來的嶺南的開放文化和地方特色，結合北京固有的北方文化，在北京成功的完成

9、北京的星河灣，之后，又結合上海的精致典雅的生活方式和品位，在上海造就不平凡的浦東星河灣。戶型：不斷的創(chuàng)新，星河灣對戶型的總結和變化已經有了一個很成熟的總結和發(fā)展,不僅形式多樣能夠照顧各類人士的需要，而且還根據南北環(huán)境和居住習慣的不同重新調整豐富了戶型結構和比例。北京星河灣已建成的戶型有60余種。園林：首先在北京引進南方樹種，通過改良土壤、樹種以及科學的培育，在北京重新建設了設計：無論是室內設計還是園林建設，星河灣的建設者都不斷的在追求更加美和好的效果。各種各樣設計稿都是改了又改，園林中間的各種樹木更是調了又調，這些心思都只是為了給業(yè)主帶來一個更加美好的生活環(huán)境，給社會創(chuàng)造一個經典住宅小區(qū)營銷：

10、跨界營銷和圈層營銷的成功應用，是星河灣成功的重要保證之一。創(chuàng)新的將房子與奢侈品結合，同時將成功人士、高爾夫球比賽、營銷大師造訪、官員參觀等活動作為營銷額重要方式。星河灣理念之三：創(chuàng)新17 各個空間的天花造型 門廳 各個空間的天花造型 客廳 餐廳天花創(chuàng)新 臥室18融入團圓的意境設計圓形餐廳，搭配圓形疊式天花。 八角形的270度觀景主臥室，使得臥室空間和視野更加開闊 19 星河灣對細節(jié)的追求是其品質地產中間重要的組成部分“魔鬼在細節(jié)”，星河灣的細節(jié)讓我們感受到星河灣人的用心。北京星河灣的路牙石之間的接縫不是用水泥填補的，而是手工打磨好后直接拼裝上的，這樣的細節(jié)處理在北京星河灣比比皆是。 室內大廳的

11、扶手這樣一個小的細部設計也是一改再改，扶手簡單的一個曲線使得格調就進一步得到提升。地板鋪就方式北京星河灣的地板摒棄了傳統(tǒng)的水平拼接方式，采用了“人”字型拼接方式，這種方式對施工工藝有著更高的要求，也更費板材，但產生的效果要比傳統(tǒng)方式好得多。星河灣細節(jié)精致的門把手弧線和花紋欄桿特色地板拼接圓潤的臺階棱角20星河灣的復制，是針對星河灣地產自身而言的。案名復制：廣州星河灣、北京星河灣、浦東星河灣、星河灣.海怡半島；甚至“星河灣地產控股有限公司”取代了“廣東宏宇集團有限公司”，星河灣成為了公司名、同時也是項目名。設計復制：不管是建筑立面還是天際線，不管是園林設計還是裝修標準，星河灣都保持了高度的統(tǒng)一性

12、。正是這種嚴格的統(tǒng)一性，塑造了星河灣在公眾心中的“名片形象”。星河灣復制星河灣.海怡半島浦東星河灣北京星河灣廣州星河灣21檐口星河灣復制北京星河灣廣州星河灣門樓外立面22星河灣的復制的基礎星河灣8年開發(fā)廣州星河灣和北京星河灣的積累對于高端客戶的認知和理解；對高品質住宅的執(zhí)著追求和堅守；對合作伙伴的管理與引導；對星河灣住宅建造體系的積累規(guī)劃理念、建筑設計、園林景觀、裝修特色建筑材料、酒店式服務、跨界銷售、口碑宣傳等星河灣品質標準的建立及品牌形象的確立星河灣=豪宅星河灣房子= 良好的環(huán)境+ 高品質住宅+ 高品位鄰居+ 高端社交平臺星河灣要上市并快速發(fā)展因為上市需要所以加快了擴張步伐。因為前期的積累

13、，保證了擴張過程保證建筑品質。星河灣復制23星河灣的不可復制，是針對其他房地產公司而言的。當別的房地產公司還在努力的通過高價競拍獲取“天價地王”的時候，當別的地產公司在以“賣白菜的方式賣房子”的時候，當別的地產公司以“快速滾動的方式開發(fā)房地產的時候，星河灣卻固守“品質”大旗，堅持“善待土地”，堅定的以“建造50年不過時的房子”為己任。締造了獨具特色的“星河灣模式”。精耕細，追求“單體價值最大化”品質地產圈層營銷“賣概念：生活方式和生活品質“星河灣模式”代表了中國房地產開發(fā)的方向土地不再重要，重要的是土地之上的創(chuàng)造?！百u地段”或“賣地皮”都是地產開發(fā)的初級階段，星河灣早已超越這個階段。而星河灣的

14、成功只能代表星河灣，其他房地產開發(fā)商難以模仿。星河灣不可復制24在技術層面，星河灣的成功之道是：“以品質打動客戶”，堅持“品質地產”。以“舍得”的辯證思維，以用心投入，得到超額回報。不惜投入巨資，像打磨勞斯萊斯一樣打磨星河灣的每一個細節(jié)，不僅為其贏得“豪宅營造大師”的美譽，更是為星河灣贏得市場和客戶。追求單體價值最大化。不惜犧牲開發(fā)速度，以“善待土地”的精神 ，物盡其用，挖掘出有限土地中的最大價值。星河灣成功之道25星河灣的成功之道在戰(zhàn)略層面，星河灣的成功之道是：堅持積極探索并逐漸形成了企業(yè)核心競爭力和成熟的商業(yè)模式。星河灣的核心競爭力：清晰的產品定位 + 精準的營銷策略 + 有效的品質控制產

15、品定位：豪宅、高端、高尚、品位；客戶群體：企業(yè)家（董事長、老板）、社會名流；營銷策略：跨界營銷、圈層營銷；品質控制：通過制度和流程規(guī)范員工行為；通過優(yōu)選和淘汰控制合作方；以精裝修施工單位為例,和星河灣合作的單位最初有30多家，目前合作的僅剩5-6家，這些單位都是通過和星河灣的合作得到了市場和甲方的認可，實現企業(yè)的不斷壯大。材料供應商在和星河灣的不斷合作中也在得益，不斷改進和提升材料品質。星河灣8年開發(fā)2個樓盤的“慢”速開發(fā)，是其積累和形成核心競爭力的過程。星河灣過去的10年是培育和形成自己核心競爭力的10年。星河灣過去10年的積累，使其形成了別人難以模仿和超越的發(fā)展模式，這就是傳說中的“商業(yè)模式”。26星河灣的商業(yè)模式星河灣的商業(yè)模式：“品質地產 + 品質生活”；“產品 + 概念”以精準的產品定位、精細的產品開發(fā)和有效的營銷策略，打造高端的物業(yè)品牌形象，并逐漸積累和形成相對穩(wěn)定的產品類型和生產模式，實現產品的快速復制和企業(yè)