河北石家莊鑫科槐安路項(xiàng)目市場研究產(chǎn)品論證案_98頁

1、鑫科槐安路項(xiàng)目產(chǎn)品論證案1前言 本方案是我們對項(xiàng)目本身以及對本市房地產(chǎn)市場的一貫的研究和了解，結(jié)合自身操盤經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過資料搜索、分析和討論，特此制定出此方案。 2本次提案研究以下幾個(gè)核心問題二、我們到底有什么？三、我們的客戶是一群什么樣的人，有何種需求？一、區(qū)域市場情況？五、本案產(chǎn)品如何能脫穎而出？四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？3一、區(qū)域市場情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析4區(qū)域地圖（寫字樓及商業(yè)分布）本案5金源商務(wù)基本情況地址槐安路與翟營大街交口東行50米路南工程進(jìn)度已經(jīng)動工，打地基物業(yè)天河地產(chǎn)自持規(guī)模3棟21層框架結(jié)構(gòu)建筑面積5.7萬平方米占地-優(yōu)惠未定交房2

2、012寫字樓層數(shù)21層高3.5均價(jià)未定租金未定開盤未開盤物業(yè)費(fèi)1.5商鋪4層為底商，五一推出3套特價(jià)商鋪，商鋪均價(jià)15000元/米，面積60180平米其它 自用多，投資比較少。交通：16路、43路、65路、73路、 快39路、49路等6財(cái)庫基本情況地址槐安路交翟營大街東北角工程進(jìn)度接近封頂物業(yè)北京十佳物業(yè)規(guī)模1棟26層建筑面積4萬平方米占地10畝優(yōu)惠-交房2011寫字樓層數(shù)26層高-均價(jià)7000租金1.5開盤2010.5.15車位1：1全地下商鋪1-4層為底商，具體均價(jià)沒有出來其它 交通便利，臨槐安路，12路、43路、56路、快39路、49路、79路、33路等7金馬國際基本情況地址槐安路交翟營

3、大街東北角工程進(jìn)度交房適用規(guī)模1棟26層建筑面積3.5萬平方米占地7畝優(yōu)惠-交房2010寫字樓層數(shù)20物業(yè)費(fèi)1.2均價(jià)不賣租金1開盤-層高5.2/3.3商鋪1-3層為底商其它 交通便利，臨槐安路，12路、43路、49路、56路、6路8西美第五大道地址槐安路交談固大街東北角工程進(jìn)度現(xiàn)房規(guī)模7棟建面70萬占地12萬物業(yè)西美自持交房現(xiàn)房面積40-200物業(yè)費(fèi)2.2均價(jià)8000-11000（北）容積3開盤2009.8層高2.9商鋪： 1-3層為底商 交通便利，臨槐安路，16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等9項(xiàng)目名稱財(cái)庫萬隆國際匯通國際均價(jià)價(jià)格7000元/平6800元/平7000

4、元/平價(jià)格總體集中在6000-8000之間。財(cái)庫定價(jià)在7000元/平米，在銷售過程中明顯很吃力。期銷售進(jìn)展不順的原因不止價(jià)格這一個(gè)方面，與當(dāng)前的市場壞境也有很大的關(guān)系，大的市場壞境對于地產(chǎn)整體市場都有抑制性。價(jià)格體系的合理制定是目前唯一能夠突破市場大壞境體系的有效辦法。 1、寫字樓價(jià)格分析寫字樓小結(jié)：102、區(qū)域租金及物業(yè)分析最少最高寫字樓租金1元/平1.5元/平寫字樓租金相比市區(qū)比較低，一是說明市場的供應(yīng)量過剩，另一方面也顯示出目前供應(yīng)產(chǎn)品與客戶需求存在較大差距，沒有得到市場的認(rèn)可。一部分在銷售情況不佳的狀況下將商務(wù)以出租的方式面向市場，這種方式在處于目前這種樓市淡季的狀況下能夠稍緩下壓力，

5、像金馬國際商務(wù)等 113、戶型面積分析：商務(wù)樓戶型面積一般中小型（90多-100多平米）居多，這樣的總房款并不是太大，并且能夠在相對較短時(shí)間內(nèi)回收投資，但這樣的戶型設(shè)計(jì)不是太好，像金馬國際商務(wù)內(nèi)承重墻稍多，使裝修設(shè)計(jì)比較繁瑣。12槐安路東路作為裕華區(qū)新的商業(yè)中心正在興起財(cái)庫、金馬國際、金源商務(wù)、金馬大廈等商業(yè)寫字樓集中在槐安東路段。各個(gè)項(xiàng)目概念特色明顯，但是否能真正做到有待觀望。產(chǎn)品宣傳基本都走高端市場，低端市場成為空白?；卑猜钒l(fā)展新型商業(yè)，與東南區(qū)域的高端住宅相呼應(yīng)，發(fā)展機(jī)會比較成熟，潛在商機(jī)比較大。寫字樓市場總結(jié)13交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。分布特點(diǎn)相似項(xiàng)目臨街，且個(gè)

6、別守住是自路口的黃金地段。目前調(diào)研的四大商務(wù)寫字樓分別分布在與談固大街、翟營大街交匯的地段，位置優(yōu)越，盡享繁華之美。寫字樓產(chǎn)品未形成差異化區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品大都宣傳為高端商務(wù)，且推廣概念無新意14一、區(qū)域市場情況？區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鰠^(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析151、底商價(jià)格分析項(xiàng)目名稱西美（北）金源商務(wù)談固東街交東崗底商均價(jià)價(jià)格13000元/平15000元/平18000元/平據(jù)市場了解，底商價(jià)格基本回旋在12000-18000之間由于市場不夠成熟，西美北區(qū)的底商成熟，均價(jià)在13000/平，金源 商務(wù)暫定商鋪價(jià)格在15000元/平，明顯高于市場接收程度。區(qū)域性價(jià)格偏高，商業(yè)沒有興起的，投資會有

7、些松弛。 162、底商租金及物業(yè)分析 最小最大底商租金（大商鋪）2元/平3元/平之間底商租金（小門臉）1.5元/平1.5元/平物業(yè)費(fèi)1.2元2.5元173、底商一般占整樓最底3層/4層。金源商務(wù)4層財(cái)庫4層金馬國際3層西美3層底商一般都占項(xiàng)目的底起3-4層，出租形式基本上是一層單間出租形式比較多，2-4層分割出租或者整層出租形式比較多。18交通便利交通的便利性大大的促使商業(yè)的進(jìn)一步繁榮。投資年收益不高按現(xiàn)有最高租金3元/平米，單價(jià)15000元/平米來計(jì)算，年回報(bào)率在72%左右（未考慮物業(yè)本身升值）商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮笈c東南居住區(qū)相連接，商業(yè)有待于進(jìn)一部提高。底商小結(jié)19一、區(qū)域市場情況？區(qū)域?qū)懽謽?/p>

8、市場分析區(qū)域商業(yè)市場分析區(qū)域住宅市場分析20區(qū)域地圖（住宅分布）本案21開發(fā)商河北鑫海天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地點(diǎn)談固東街交東崗路建筑面積72萬平方米占地面積270畝開盤2009.12.6（16號）入住2011.9.30綠化率40%容積率-首付政策公攤-樓間距40米車位1：1均價(jià)4800優(yōu)惠建筑規(guī)模18棟建筑類型小高層、高層面積（平）主打戶型兩室其它33路、27路、快39路、60路 、79路 藏龍福地22開發(fā)商金馬房地產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目地點(diǎn)槐安樓交談固大街建筑面積70萬占地面積12萬開盤2010-5入住2012綠化率30%容積率3首付40%50%全款公攤-樓間距40米左右車位1：1.2均價(jià)5700

9、優(yōu)惠全款9.3折建筑規(guī)模15棟建筑類型高層面積（平）90-184主打戶型兩室其它交通16路、27路、54路、116路、60路、72路、快39路等西美第五大道二期23開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)項(xiàng)目地點(diǎn)槐安路交民心河建筑面積183萬平方米占地面積40公頃開盤2010.5底入住2011綠化率-容積率-首付30%公攤-樓間距-車位-均價(jià)6000左右優(yōu)惠卡免費(fèi)，持卡9.9折建筑規(guī)模-建筑類型公寓、寫字樓、高層面積（平）90-161主打戶型三室其它43中，27中、金馬小學(xué)、裕東小學(xué)、翟營大街小，16路、43路、65路等萬達(dá)廣場24.從上表不難看出大部分的樓盤從1月開始一直上漲，個(gè)別漲幅比較大四月份作為地產(chǎn)新政出臺階段

10、，以4月尾轉(zhuǎn)折點(diǎn)，有1/3樓盤下調(diào)房價(jià)，但下調(diào)的幅度不是很大；另外有1/3樓盤堅(jiān)持原來的價(jià)格不肯下調(diào)，但相對整體來說銷量一般化；剩余的1/3樓盤仍然繼續(xù)上揚(yáng)價(jià)格，至于銷量明顯小很多，大多來看樓盤的只是觀望下還有剩下好的戶型沒，和看看價(jià)格有沒有降低.樓盤均價(jià)中最低4400米/平，最高7000米./平，在平均下等于5700米/平，整體處于高水準(zhǔn)、高檔社區(qū)，體現(xiàn)出東南地域的樓盤整體特征25面積最小供給面積在51平米，最大供給面積在200平米；共同的供給范圍集中100-130平米之間，以較大的兩室或者小三室為主。由此可以推測，市場的需求面積范圍在90-150平米之間，主力兩室三室。一些要結(jié)婚的年輕人，

11、該買房子還試要買的，一般的需求是90-120平的兩室一廳或者是兩室兩廳為主，所以中小戶型必然是相對于大戶型熱門。26世奧灣遠(yuǎn)見公園首府萬達(dá)廣場藏龍福地西美一室*兩室*三室*四室*躍層周邊競爭對手主力戶型分析27槐安路是橫貫石家莊東西，是聯(lián)系東部新區(qū)、主城區(qū)、西部山前區(qū)的最長交通主干道，沿線的住宅此起彼伏，便捷的交通，優(yōu)雅的道路綠地等，促使沿線的住宅市場一直保持較高的增長態(tài)勢，近期受“新國十條”影響出現(xiàn)量價(jià)起跌現(xiàn)象，但是該路沿線生活圈都日漸成熟，其宜居性還是備受市場認(rèn)可，而隨著省會城市三年大變樣進(jìn)行，城中村的改造，住宅的剛性需求始終存在。市場需求戶型以兩室、三室居多，面積控制在90-150平米之

12、間，性價(jià)比高的接受度強(qiáng)，比如藏龍福地。住宅小結(jié)：28二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略29地塊分析本案位于槐安路與 談固南大街交口西 北角規(guī)劃將商業(yè) 、商務(wù)、 住宅三大城市功能匯 聚于此 為本案30談 固 西 街槐安東路談 固 南 大 街圖中紅圈部分為本案項(xiàng)目用地，呈倒L型31二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO

13、優(yōu)化策略TW規(guī)避策略32優(yōu)勢分析（ Strength ）東南，城市未來中心所在！項(xiàng)目坐擁槐安路迎賓大道及談固南大街兩條城市主干道地處中央生活區(qū)（CLD），高端精品樓盤林立區(qū)域內(nèi)城市配套極為完善居住人群檔次較高私享110000平米希望綠洲及50000平米丁香園兩大主題公園33二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略34劣勢分析（ Weakness ）槐安路為快速路，不便于客戶駐留項(xiàng)目地塊不規(guī)則方正區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍尚未形成小區(qū)地塊原因?qū)е萝囄灰?guī)劃受限，不

14、利于商務(wù)辦公項(xiàng)目可用綠化面積較少商鋪為二十年使用權(quán)35二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略36機(jī)會分析（ Opportunities ）槐安路高架橋下依規(guī)劃可做成停車場，以彌補(bǔ)本案停車位不足受“新國十條”政策推動，商業(yè)地產(chǎn)煥發(fā)生機(jī)區(qū)域內(nèi)在建商務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)增多，未來商圈雛形顯現(xiàn)本案周圍尤其商務(wù)類項(xiàng)目同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，無點(diǎn)睛之作據(jù)規(guī)劃談固南大街將北延至濱河新區(qū)，形成南北交通動脈擬將京珠高速公路東遷至良村，槐安路變身迎賓大道，出入市區(qū)更加便捷37二、我

15、們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略38威脅分析（ Threats ）宏觀政策對房地產(chǎn)市場影響的不可預(yù)見性本案周圍項(xiàng)目眾多，競爭壓力較大地塊周邊同質(zhì)項(xiàng)目將分流部分客源，且已占據(jù)先機(jī)39二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略40Strength優(yōu)勢Opportunities機(jī)會SO優(yōu)化策略1、以利潤最大化

16、為總體戰(zhàn)略2、強(qiáng)化槐安路及談固南大街交通的便捷性3、梳理和細(xì)分市場，強(qiáng)化對核心目標(biāo)群體的營銷4、從細(xì)節(jié)提升產(chǎn)品品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)差異化5、深度挖掘區(qū)域內(nèi)強(qiáng)大的客戶資源41二、我們到底有什么？地塊分析優(yōu)勢分析（ Strength ）劣勢分析（ Weakness ）機(jī)會分析（ Opportunities ）威脅分析（ Threats ）SO優(yōu)化策略TW規(guī)避策略42Threats威脅Weakness劣勢TW規(guī)避策略1、充分利用可控資源提升項(xiàng)目競爭力2、以差異化形象定位規(guī)避同質(zhì)化競爭3、 通過精準(zhǔn)的定位，提升項(xiàng)目賣點(diǎn)，快速回款43三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？ 1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、

17、LOFT產(chǎn)品人群分析 4、住宅客群分析44、寫字樓客群分析 投資客戶在股市及普通住宅投資較為低迷時(shí)期，投資商務(wù)類產(chǎn)品是其現(xiàn)階段最佳選擇小型成長性企業(yè)其業(yè)務(wù)正處在快速的上升時(shí)期，其手中資產(chǎn)不多，但對寫字樓充滿渴望現(xiàn)在其他寫字樓租用客戶相比在市中心高額的租金，本案寫字樓的價(jià)格對其必然極具吸引力，從長遠(yuǎn)來看自持物業(yè)遠(yuǎn)比租用要合適45私營企業(yè)主其手中握有充足的資金，對市場有較為敏銳的觀察力，是商務(wù)投資的主要客群區(qū)域內(nèi)居住的公司老總區(qū)域內(nèi)高端樓盤眾多，其業(yè)主不乏公司老總，如果既能在家門口辦公，還能體現(xiàn)公司實(shí)力，何樂而不為呢購買寫字樓人群較為看重周圍的商務(wù)氛圍，寫字樓的自身形象，交通，及其中的軟硬件環(huán)境等

18、等，對于投資客群來說，最主要的就是項(xiàng)目的投資收益。46三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產(chǎn)品人群分析 4、住宅客群分析472、商業(yè)客群分析 現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營者由于經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大或?qū)ΜF(xiàn)在商業(yè)形象感到不滿的具有一定資產(chǎn)的經(jīng)營者經(jīng)濟(jì)較為寬裕的投資者商鋪投資一直是投資人士的首選本案商業(yè)為20年使用權(quán)，對于營銷有利有弊。利：客戶群體對于商業(yè)看重的更多是其投資價(jià)值的高低，而本案這種沒有產(chǎn)權(quán)的商鋪其單位售價(jià)低，總投入少，但租金收入與其他區(qū)域內(nèi)商業(yè)保持一致，因而其具有極高的投資價(jià)值，并且進(jìn)入門檻較低弊：客戶對于投資的安全性可能會有異議48三、我們的客戶群體是

19、一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產(chǎn)品人群分析 4、住宅客群分析49 3、LOFT產(chǎn)品人群分析 追求自由崇尚個(gè)性的青年LOFT相對于普通住宅其總價(jià)較低，且可按業(yè)主想法隨意組合規(guī)劃，對于追崇時(shí)尚具有創(chuàng)意、積蓄較少的年輕人來說極具吸引力初期創(chuàng)業(yè)人士對于初期創(chuàng)業(yè)成立個(gè)人工作室的人來說，LOFT有絕對的誘惑本案周邊缺少此類產(chǎn)品，競爭壓力小。且與純寫字樓相互補(bǔ)充，市場前景可以期待50三、我們的客戶群體是一群什么樣的人？1、寫字樓客群分析 2、商業(yè)客群分析 3、LOFT產(chǎn)品人群分析 4、住宅客群分析514、住宅（精裝公寓）產(chǎn)品客群分析 該區(qū)域老住戶對于項(xiàng)目地理位置十分認(rèn)同，

20、對配套較為依戀，注重生活便利性首次置業(yè)人群裕華區(qū)作為宜居性生活區(qū)，吸引大批首次置業(yè)人群投資客群關(guān)注時(shí)政動態(tài)，有些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)不足以投資商鋪人群52四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇531、寫字樓篇 客戶的需求提升企業(yè)形象充足停車位餐飲娛樂會議配套設(shè)施完善環(huán)境優(yōu)雅性價(jià)比高完備的物業(yè)服務(wù) 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品立面及建筑毫無特色可言物業(yè)服務(wù)不到位多數(shù)宣傳沒能很好的落實(shí)對于細(xì)節(jié)把控不夠價(jià)格高，沒能貼近市場我們的機(jī)會54四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇552、商業(yè)篇 客戶的需求投資回報(bào)率高物業(yè)自身有升值潛力投資資金的安全性有充足的停車位交通系

21、統(tǒng)便利 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品年回報(bào)率在7%左右不方便泊車行車線路受限我們的機(jī)會56四、現(xiàn)有市場產(chǎn)品與客戶需求的差距在哪？1、寫字樓篇2、商業(yè)篇3、住宅篇573、住宅篇 客戶的需求生活的便利性良好的采光通透的戶型適中的價(jià)格景觀環(huán)境付款方式充足的車位 區(qū)域現(xiàn)有產(chǎn)品戶型有待優(yōu)化樓間距過近部分產(chǎn)品性價(jià)比不高我們的機(jī)會58五、項(xiàng)目產(chǎn)品如何能脫穎而出？1、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃2、項(xiàng)目住宅建議3、項(xiàng)目寫字樓建議4、LOFT產(chǎn)品建議5、項(xiàng)目商業(yè)部分建議59項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃以下開發(fā)建議由如下角度出發(fā)：最大化開發(fā)利益最大化規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)符合本項(xiàng)目整體定位提供差異化及品質(zhì)化產(chǎn)品對目標(biāo)客戶群體構(gòu)成持續(xù)強(qiáng)吸引60構(gòu)想一：寫字

22、樓目前市場上成功的寫字樓必須具備以下幾大要素。交通便利，靜態(tài)交通（停車）方便；周邊環(huán)境較好；區(qū)域位置及自身配套有助于企業(yè)形象；餐飲娛樂等商務(wù)配套較為完善；價(jià)格優(yōu)勢；項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃本案地處兩條城區(qū)主干道交口交通十分便捷周邊雙公園擁抱，環(huán)境優(yōu)雅市場現(xiàn)有寫字樓產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，現(xiàn)在的競爭是細(xì)節(jié)的競爭本案后于其他項(xiàng)目入市，價(jià)格掌控性高高端居住人群的客源支持建筑外觀的獨(dú)特新穎支持61構(gòu)想二：LOFT目前市場上成功的LOFT必須具備以下幾大要素。濃郁的商業(yè)氛圍及完善配套；極具特色、高附加值、良好的景觀；優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)；十分便利的交通條件； 特色化建筑形態(tài)及產(chǎn)品創(chuàng)意；價(jià)格優(yōu)勢；區(qū)域市場競爭壓力小本

23、案周邊超市、醫(yī)院、學(xué)校、金融等配套完備緊鄰槐安路，便于凸顯項(xiàng)目形象支持現(xiàn)有條件突出建筑立面的色彩及質(zhì)感。補(bǔ)充純商務(wù)寫字樓留下的市場空白，通過多元化的產(chǎn)品配比，使本案的綜合競爭力提升。將LOFT產(chǎn)品再次細(xì)分為精裝及毛坯兩種，給客戶多重選擇方案產(chǎn)品建議62構(gòu)想三：精裝小戶型公寓目前市場上成功的小戶型公寓必須具備以下幾大要素。處于市中心區(qū)；交通十分便利；處于重點(diǎn)中學(xué)附近；處于商業(yè)繁華區(qū)；大社區(qū)的小戶型產(chǎn)品；交通便利，配套成熟逐漸成熟的商務(wù)辦公場所將帶來大量的購買及租用客群在新政下，總價(jià)款低的產(chǎn)品受影響度較小槐安路連接高速路口后，外來流動人員增加，精裝小戶型（酒店管理）有其存在的價(jià)值適中的價(jià)格體系支持

24、投資居住兩相宜基本支持63產(chǎn)品組合：雙塔式寫字樓+LOFT ？ 產(chǎn)品組合：寫字樓+LOFT +精裝公寓 ？ 。？ 641、本項(xiàng)目臨槐安路部分建成雙塔寫字樓加一棟LOFT產(chǎn)品組合論證根據(jù)項(xiàng)目的地理位置、地段條件、交通、配套和項(xiàng)目的利潤要求，我們提出如下建議：為了避免產(chǎn)品的單一性和同質(zhì)性并與其他項(xiàng)目形成差異化 ，建議寫字樓部分采用雙塔分離定位，即在外立面無差別，內(nèi)部空間可以實(shí)現(xiàn)一棟樓為簡裝修小分割，另一棟精致裝修大戶分割。滿足不同客戶的需求。同時(shí)在配套上也可以共享部分資源，節(jié)省建設(shè)成本，同時(shí)提升了簡裝寫字樓的附加值及品質(zhì)；LOFT部分采用個(gè)性建筑形態(tài)加立面，彰顯其流動性、藝術(shù)性、前衛(wèi)性特征。三棟樓

25、定位極具針對性，且將產(chǎn)品差異化細(xì)分。21層寫字樓容易給人單薄的感覺，雙塔設(shè)計(jì)從外觀直覺上給人一種大氣和質(zhì)感兩棟寫字樓會否形成內(nèi)部競爭？疑問答疑為何規(guī)劃為雙塔結(jié)構(gòu)？652、本項(xiàng)目臨槐安路部分建三棟板式住宅，將寫字樓移至談固南大街寫字樓設(shè)在槐安路沿線，不利于汽車的進(jìn)入停靠，而設(shè)在談固南大街上可從細(xì)節(jié)處提升本案寫字樓交通便捷性（見后圖）沿槐安路沿線的住宅市場的成功案例相對于商務(wù)寫字樓市場要多寫字樓在談固南大街上不利于形象建設(shè)66寫字樓在槐安路上寫字樓在談固南大街上673、本項(xiàng)目臨槐安路部分建高端寫字樓、LOFT、精裝公寓 雖然是三種建筑形態(tài)，但建議寫字樓與精裝公寓做成統(tǒng)一外立面效果，增加項(xiàng)目的對外形

26、象輸出各建筑之間用連廊相接，室內(nèi)可做綠化及步行商業(yè)街 68五、項(xiàng)目產(chǎn)品如何能脫穎而出？1、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃2、項(xiàng)目住宅建議3、項(xiàng)目寫字樓建議4、LOFT產(chǎn)品建議5、項(xiàng)目商業(yè)部分建議69風(fēng)格建議二建筑材料要突出材質(zhì)的質(zhì)感，線條明晰、硬朗，富于學(xué)院派和書卷氣，給人一種雅致的氛圍和感受。以涂料、石材為主，強(qiáng)調(diào)建筑整體感。汲取美、加建筑設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，隨著組團(tuán)建筑形體的變化而呈現(xiàn)出一定變化，格調(diào)一致但絕不單調(diào)，使建筑自身表情豐富，給視覺以美感70戶型設(shè)計(jì)基本原則： 室內(nèi)空間功能齊全、分區(qū)明晰、動線流暢，體現(xiàn)出現(xiàn)代生活的特性。采用南北朝向布局，注重房間的通風(fēng)采光效果，室內(nèi)的各空間盡量全明處理，以提升居住

27、的舒適度。增大每戶的朝南面，沐浴更多陽光；多陽臺設(shè)計(jì)、飄窗、角窗、臥室八角觀景窗安排，擴(kuò)展視野。重視輔助空間的運(yùn)用。根據(jù)每戶戶型特點(diǎn)，安排儲藏間、工作陽臺、步入式衣柜、露臺等，適應(yīng)現(xiàn)代生活。臨近景觀花園進(jìn)行大開間客廳設(shè)計(jì)，配上大面積落地玻璃窗，起居坐臥，遠(yuǎn)眺近觀，增強(qiáng)景觀的價(jià)值。戶型設(shè)計(jì)以兩室、三室為主 戶型建議71原戶型分析核心筒所占面積較大大，導(dǎo)致公攤過大，得房率低。戶型面積偏大，且戶型單一，可選性低。72單元為27.2米*15.7米戶型示意推薦戶型分析對核心筒內(nèi)部結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，可節(jié)省出一定空間，減小公攤面積。對戶型結(jié)構(gòu)、面積的調(diào)整，相對縮小戶型面積，增加兩室戶型的體量，更易溶于市場。 7

28、3談固南大街南段塔式樓建議改為兩梯四戶，戶戶全明戶型，增加產(chǎn)品亮點(diǎn)。對于前期的六戶設(shè)計(jì)，不建議采用，本區(qū)域價(jià)格相對適中，客群對于戶型的宜居性更加看重74五、項(xiàng)目產(chǎn)品如何能脫穎而出？1、項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)想及總體規(guī)劃2、項(xiàng)目住宅建議3、項(xiàng)目寫字樓建議4、LOFT產(chǎn)品建議5、項(xiàng)目商業(yè)部分建議753.1寫字樓產(chǎn)品建議硬件設(shè)計(jì)要有超前性，品牌選擇與主要對手持平 1軟性服務(wù)上達(dá)到星級酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 2注重細(xì)節(jié)把握，突出產(chǎn)品差異化 376客戶看得見的地方高成本投入客戶看不到的地方嚴(yán)格控制成本773.1.1外廣場建議“開放街區(qū)式”休閑廣場設(shè)計(jì)理念主題：心情園林 結(jié)合槐安路的城市綠化景觀帶，將廣場延伸至槐安路，將城市綠

29、化和項(xiàng)目廣場有機(jī)結(jié)合。設(shè)計(jì)可組合和更換的廣場園林，通過植物的氣味顏色和雕塑的形態(tài)調(diào)整人們的心情。并在廣場樹立石刻字，引入酒店廣場風(fēng)格。78793.1.2會所建議寫字樓會所配套：中型多功能會議室、商務(wù)中心、員工餐廳。會所可選配置：大型多媒體會議室、健身房、美容纖體、茶館、咖啡廳等。原則：設(shè)施互動，避免 重復(fù)投資803.1.3電梯建議從市場調(diào)查中的出結(jié)論，中心區(qū)高層寫字樓的電梯速度為2.5米/秒左右。建議選用歐洲知名品牌的原裝進(jìn)口電梯，高區(qū)電梯的速度在34米/秒，轎廂尺寸在目前建筑規(guī)劃指標(biāo)的基礎(chǔ)上，盡量在高度上體現(xiàn)差異化。 簡裝寫字樓安裝品牌電梯即可，盡量降低成本，拉低售價(jià)。使公司產(chǎn)品體現(xiàn)差異化，

30、滿足不同人群需求81 選擇全球四大品牌中央空調(diào)主機(jī)（約克、開利、特靈、麥克維爾），分戶計(jì)量系統(tǒng)，可選配獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)、負(fù)離子等先進(jìn)空調(diào)系統(tǒng)；建議項(xiàng)目高端寫字樓部分采用24小時(shí)中央空調(diào)分戶計(jì)量系統(tǒng)。3.1.4空調(diào)建議此項(xiàng)配套標(biāo)準(zhǔn)僅限精裝高檔寫字樓823.1.5停車場建議由于該地塊地上面積限制,建議項(xiàng)目在地下二層設(shè)置地下停車場，配備立體泊車系統(tǒng)，以增加產(chǎn)品檔次。對于簡裝寫字樓座也可將部分會所設(shè)施，員工食堂等設(shè)置于地下層。833.1.6衛(wèi)生間建議增加殘疾人專位，背景音樂，燈光柔和，體現(xiàn)樓宇的人性化。 843.1.7物業(yè)管理建議我司建議項(xiàng)目寫字樓的物管公司引進(jìn)第一太平戴維斯、世邦魏理仕、香港仲量聯(lián)行等世界知名寫字樓物業(yè)管理公司擔(dān)任項(xiàng)目管理顧問；或啟用本土知名品牌，如恒輝物業(yè)。提升項(xiàng)目品牌競爭力。853.1.8立面建議 86金屬加玻璃全玻璃石材加玻璃金屬加玻璃無論是以玻璃為主元素還是以石材為主元素的幕墻都可以實(shí)現(xiàn)較佳的視覺效果。玻璃為主元素的幕墻給人的感覺是現(xiàn)代感比較強(qiáng)，石材