房地產(chǎn)大盤開發(fā)模式及策略思考PPT

1、大盤開發(fā)(kif)模式及策略思考共三十一頁引 言超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市(chngsh)顯然是另一番景象。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，伴隨土地供應(yīng)郊區(qū)化趨勢，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流城市生命和社會經(jīng)濟的活力(hul)，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 -雅各布斯美國大城市的死與生共三十一頁以全球(qunqi)的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出觀點。大盤從上世紀二十年代起步(qb

2、)，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復(fù)合的和諧社區(qū)。模塊二模塊一模塊三大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式對大盤開發(fā)的認識與啟示共三十一頁第一(dy)部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值共三十一頁價值(jizh)認識(rn shi)第一層面：住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。第二

3、層面：體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。第三層面：開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學(xué)校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地10萬平米以上，建筑面積在30萬平米以上。關(guān)于大盤傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)；大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模；大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤；大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導(dǎo)生活模式的改變。共三十一

4、頁大盤(d pn)與小盤大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動(qdng)策略。小盤建設(shè)大盤大盤注重功能多元化前期與后期的協(xié)同發(fā)展長期價值增長為指導(dǎo)思想小盤以單一功能開發(fā)追求短期市場價值最大單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn)大盤開發(fā)小盤建樓，大盤造城；小盤賣房子，大盤賣生活、文化；小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌；大盤開發(fā)成功基本點： 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 功能配比分區(qū)開發(fā)規(guī)劃啟動與分期計劃。共三十一頁大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)(shngti)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間現(xiàn)代主義(xin di zh y)大盤后現(xiàn)代主義大盤新都市主義大盤新都市主義

5、的基本精神是社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性置于私人利益之上；注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展成為新時期大盤發(fā)展的最強音。大盤發(fā)展192019601980目前19601980城市功能分區(qū)住宅是居住的機器；“公園中的高樓”；場所精神歷史、文化與傳統(tǒng)；建筑內(nèi)在品質(zhì)；和諧空間公共空間；功能符合協(xié)調(diào)；第一階段：住宅樓宇開發(fā)；第二階段：住宅小區(qū)開發(fā)；第三階段：大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。共三十一頁大盤(d pn)在中國我國大盤開發(fā)(kif)從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發(fā)(kif)風(fēng)起云涌，高歌猛進，成為房地產(chǎn)開發(fā)(kif)的主流據(jù)統(tǒng)計2007年底，全國建筑面積在50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目300個以

6、上，幾乎遍布所有中心城市；大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 哈爾濱“大盤風(fēng)”席卷大地鄭州濟南上海南昌深圳重慶西安南寧昆明廣州長沙成都共三十一頁大盤開發(fā)(kif)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)(kif)商品牌注入新活力與價值值得思考盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風(fēng)險規(guī)避不足下的盲目啟動導(dǎo)致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源；開發(fā)風(fēng)險評估與應(yīng)對定位及規(guī)劃設(shè)計的前瞻性、科學(xué)性，后期生活方式打造的市場性與運營(ynyng)科學(xué)化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。波托菲諾總

7、占地面積80萬平方米、建筑面積108萬平方米;華僑城建設(shè)經(jīng)過20年，已經(jīng)成為“旅游+地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板;波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價5萬元/以上。波托菲諾意大利小鎮(zhèn)華潤萬象城大盤反思爛尾：開發(fā)商永遠的痛準確定位、科學(xué)分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄共三十一頁大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標準化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式(fngsh)打造定位(dngwi)設(shè)計階段地產(chǎn)項目價值標準化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻降低；營銷標準化使營銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目

8、吸引力。后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。地產(chǎn)項目價值定位規(guī)劃設(shè)計價值建設(shè)標準化大盤價值創(chuàng)造項目建設(shè)階段推廣營銷階段推廣營銷附加價值定位規(guī)劃設(shè)計價值運營附加價值定位設(shè)計階段項目建設(shè)階段推廣營銷階段項目運營階段推廣營銷標準化建設(shè)標準化時間時間共三十一頁第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)(kif)模式研究共三十一頁通過(tnggu)對國內(nèi)外多個大盤分析中心城鎮(zhèn)開發(fā)(kif)模式緊縮城市開發(fā)模式綜合體開發(fā)模式城市中心大盤開發(fā)模式交通擁擠與項目的通達性；項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧；項目功能與城市、區(qū)域功能的互補；項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式主題社區(qū)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開

9、發(fā)模式郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式老年社區(qū)體育社區(qū)教育社區(qū)休閑產(chǎn)業(yè)體育產(chǎn)業(yè)商務(wù)商業(yè)項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求；項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。開發(fā)模式緊縮城市開發(fā)模式共三十一頁主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群(rnqn)，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā)模式(msh)一：主題社區(qū)模式主題社區(qū)開發(fā)模式核心驅(qū)動方式：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中，由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響，消費者對項目關(guān)注不足，項目對消費者無法形成沖擊，項目需要有影響力、有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力，社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用。教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)

10、、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過主題吸引消費者的關(guān)注，通過完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境消除消費者的心理抗性。 綠地：2003年 “老街”品牌；2004年“新里”品牌；2005年推出的“綠地21城”位于上海后花園總面積50萬平方公里的昆山花橋國際商務(wù)城一側(cè)，面積達13平方公里萬。由一前度假社區(qū)綠地國際家園、二期尊老社區(qū)孝賢坊 、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備

11、。共三十一頁老年、醫(yī)療(ylio)服務(wù)教育(jioy)、文化健康、運動健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復(fù)制的核心競爭力奧林匹克花園的健康主題：體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進-體育中心；賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場-商貿(mào)中心大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施-居住中心。深圳桃源居的教育主題：建立了學(xué)校教育、社區(qū)教育與家庭教育相結(jié)合的完善的終身教育體系。終身教育體系的特點是終身性和全員性。由中國婦女基金會委托寶安區(qū)社區(qū)教育中心開展的桃源居婦女教育，填補了國內(nèi)婦女教育的五項空白。 上海綠地21城尊老社區(qū)主題老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師

12、配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運動中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動廣場，安全緊急救助完備。共三十一頁主題社區(qū)(sh q)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復(fù)合舒適性社區(qū)(sh q)建設(shè)主題(zht)社區(qū)開發(fā)模式基本特征主題鮮明-成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力；主題宣傳-讓消費者接受主題，主題成為項目標簽；主題先行-體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題；主題復(fù)合-單主題宣傳與多主題建設(shè)，復(fù)合性舒適社區(qū)。1234適用條件陌生區(qū)大盤開發(fā)，消費者心理抗性大；有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源，具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)；資金雄

13、厚，前期投入大，項目大、實現(xiàn)周期長。符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)；具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力，形成項目與周邊項目鮮明差異；主題先行，樹立消費者信心。成功關(guān)鍵因素共三十一頁新市鎮(zhèn)模式NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實現(xiàn)對項目的規(guī)劃(guhu)和建設(shè)最早追溯到1898年霍華德的“花園城市” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展, 形成(xngchng)了今天New Town模式。主要建設(shè)措施：外部功能內(nèi)部化采用成片素地開發(fā)模式，完善的公共設(shè)施與服務(wù)設(shè)施，以及聯(lián)外交通的配合，是人口引進的重要誘因；通過開放式商業(yè)街、社區(qū)環(huán)境、特色產(chǎn)品等完善的生活

14、配套保證郊區(qū)化生活的；通過大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共商業(yè)建設(shè)保證居住需求。加勒比新城萬科城New town 的來源公共配套設(shè)施；基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施；街區(qū)、社區(qū)；模式二：新市鎮(zhèn)模式鳳凰城共三十一頁新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號召力的企業(yè)帶動(didng)，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施New town 的特征(tzhng) 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施； 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)；成功開發(fā)關(guān)鍵要素 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 社區(qū)規(guī)劃：獨立的社區(qū)布局 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心（Town Center）適用條件 位于城市郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大，可

15、容納較多人口； 多種物業(yè)組合，以住宅為主，多功能復(fù)合性社區(qū) ； 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)，交通相對便利通達性好。新市鎮(zhèn)開發(fā)模式的關(guān)鍵是“造市”-有“市”才有鎮(zhèn)。市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 道路系統(tǒng)市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞。鄰里單位鄰里單位內(nèi)規(guī)劃學(xué)校、游集場、娛樂中心等設(shè)施 ； 社區(qū)中心內(nèi)設(shè)會堂、銀行、郵電局、醫(yī)院等；商業(yè)設(shè)施市場及鄰里商業(yè)中心； 公園綠地及運動場其它公共設(shè)施 汽車站、停車站、加油站等。共三十一頁產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式：通過具有盈利(yn l)能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項目的價值和影響力，并保證項目持續(xù)開發(fā)產(chǎn)業(yè)(chny)驅(qū)動模式總部基地通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項目在城市中的影響力

16、與地位，體現(xiàn)項目的開發(fā)價值，達到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。關(guān)鍵詞：采用成片素地開發(fā)模式，通過具有特色的產(chǎn)業(yè)開發(fā)與經(jīng)營提升區(qū)域與項目的影響力，是人口引進的重要誘因；在前期成功經(jīng)營中，充分展現(xiàn)項目景觀優(yōu)勢、生活配套優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聚集優(yōu)勢；通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與公共設(shè)施建設(shè)保證居住需求；邊經(jīng)營、邊引導(dǎo)、邊開發(fā)，打造具有特色的居住社區(qū)。特色產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)經(jīng)營；產(chǎn)業(yè)影響力；深圳華僑城模式三：產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式觀瀾湖大宅共三十一頁產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(q dn)不僅要選擇既能驅(qū)動(q dn)項目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系Business Park發(fā)歷程第一代：工業(yè)園區(qū)第二代：商務(wù)(shngw)

17、與社區(qū)第三代：鄰里商務(wù)區(qū)第四代： Business Town.休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展：第一階段：單一大中型文化主題園；第二階段：綜合性、區(qū)域性開發(fā)；第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)驅(qū)動模式特征 特色產(chǎn)業(yè)具有長期經(jīng)營的生命力，特色產(chǎn)業(yè)能夠為開發(fā)盈利； 特色產(chǎn)業(yè)在城市具有號召力與影響力； 特色產(chǎn)業(yè)對城市與區(qū)域發(fā)展具有巨大的提升作用。成功開發(fā)關(guān)鍵要素適用條件大城市近郊，距市中心直線距離不超過30公里，而且交通便利；項目所在地生態(tài)環(huán)境好，周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少。開發(fā)企業(yè)資金雄厚，能夠較長時期的持續(xù)開發(fā) 。產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號召力是成功的關(guān)鍵?？傮w規(guī)劃，分步實施，先確定產(chǎn)業(yè)，在確定開發(fā)思路；綜

18、合開發(fā)，全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風(fēng)險，提高盈利能力； 規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期、各子項目之間的銜接。共三十一頁中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施(j ch sh sh)建設(shè)為前提的開發(fā)模式概念及定義：以中心(zhngxn)城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。主要包括行政管理機構(gòu)辦公樓開發(fā)，中心(zhngxn)鎮(zhèn)公共設(shè)施開發(fā)，中心(zhngxn)鎮(zhèn)商業(yè)房地產(chǎn)與與住宅房地產(chǎn)開發(fā)等 。區(qū)域性中心城鎮(zhèn)主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn)，即人口在10萬100萬之間的城鎮(zhèn)。研究表明：區(qū)域性中心城鎮(zhèn)具有既可獲得規(guī)模經(jīng)濟效益，又可避免人口超過100萬在環(huán)境和經(jīng)濟社會方面

19、過度膨脹的特點。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè)。通過政府的公共設(shè)施建設(shè)、交通系統(tǒng)完善等帶動房地產(chǎn)項目開發(fā)，中心城鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式在這種條件下產(chǎn)生。 文化體育中心商務(wù)中心中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。綠地國際花都模式四：中心城鎮(zhèn)模式政務(wù)中心最重要的開發(fā)控制與要點：內(nèi)部功能外部化！共三十一頁中心城鎮(zhèn)開發(fā)機制(jzh)關(guān)鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設(shè)，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進度息息相關(guān) 國際(guj)大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的3種類型 基本由政府包攬-以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ；“公辦商營式”-以香港的新城鎮(zhèn)

20、開發(fā)為代表； 基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體，但政府給予一定的政策傾斜-以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表。 高標準規(guī)劃：國際化、時尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； 高密度的交流聯(lián)系- 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 展示未來：高標準智能化的產(chǎn)品設(shè)計和服務(wù)設(shè)施 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。適用條件大城市近郊，屬于規(guī)劃的城市次中心或區(qū)域中心的建設(shè)范圍；城鎮(zhèn)中心基礎(chǔ)基本配套設(shè)施符合基本生活需求，解決交通通達。區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持，未來前景好，消除市民心理抗性 。成功關(guān)鍵要素中心城鎮(zhèn)模式特征現(xiàn)代化特征：具有強烈現(xiàn)代感，建筑充滿現(xiàn)代都市氣息；國際化特征：吸引外國資本參與，建筑風(fēng)格多元化；人文化、生態(tài)化：通過新城鎮(zhèn)

21、的綠化、建筑、小品等體現(xiàn)健康與親和的特征。項目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價值等以區(qū)域開發(fā)為主要。最重要特征：內(nèi)部功能外部化！共三十一頁緊縮城市開發(fā)模式：在通過城市大盤開發(fā)中濃縮城市的主要功能(gngnng)，通過建“城中城”來保持項目的相對獨立性“緊縮城市 ”(Compact City)是提倡一種密集而多樣變化的城市，通過城市功能的相互重疊來增加能源的使用效率，減少消耗和污染，追求可持續(xù)發(fā)展。提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴張(kuzhng)，主張步行和建立鄰里關(guān)系。 作用營造城市新的中心區(qū)，打造新地標，創(chuàng)造活力

22、之源的區(qū)和功能，避免城市中心空洞化，減少城市通勤交通壓力，打造城市24小時不夜城等方面起著重要作用。緊縮城市開發(fā)模式由于主張在城市小的區(qū)域內(nèi)建立一個個多功能的城市綜合體，又稱為“都市綜合體開發(fā)模式”。綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項以上功能進行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 模式五：緊縮城市模式共三十一頁亞特蘭大車站工程與北京(bi jn)soho現(xiàn)代城是典型的緊縮城市開發(fā)模式典范，建立多功能組合的都市綜合社區(qū)。地理位置： 項目位于國貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長安街交叉的金十字，CBD核心區(qū)。項

23、目性質(zhì)： 項目總建筑面積70萬平米，分七期銷售。包括寫字樓、商務(wù)(shngw)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū)。亞特蘭大車站工程Soho現(xiàn)代城地理位置： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產(chǎn)的鋼廠138英畝。項目性質(zhì)： 城市重建項目。已建成50多萬平米寫字樓、20萬平米商業(yè)娛樂、5000套住宅單位，近百畝中心公園，另20000多個就業(yè)崗位。共三十一頁緊縮城市(chngsh)開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚緊縮城市發(fā)展模式 ：各種功能均衡發(fā)展模式以“商務(wù)(shngw)”為核心的發(fā)展模式；以“商業(yè)”

24、為核心的發(fā)展模式；以“酒店”為核心的發(fā)展模式。適用條件優(yōu)越的地理位置 CBD或城市中心邊沿；便利的交通條件；較大的規(guī)模；強制性的視覺沖擊超高層/建筑群政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 。緊縮城市模式特征功能復(fù)合：項目基本具備城市的主要功能；建筑形態(tài)多樣化：建筑形態(tài)與建筑形式多樣化、現(xiàn)代化；資源共享：通過合理功能配比實現(xiàn)項目客戶資源共享與空間共享。合理的功能配比：功能選擇與物業(yè)配比，符合城市需求； 高標準規(guī)劃：規(guī)劃要站在城市的高度，具有前瞻性 。成功關(guān)鍵要素緊縮城市開發(fā)模式對于城市重建與舊城改造項目特別適用。共三十一頁第三部分：對大盤開發(fā)的認識(rn shi)與意見共三十一頁社區(qū)功能復(fù)合化：大盤社區(qū)功

25、能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應(yīng)該成為一個(y )“緊縮城市”形態(tài)超越“單一功能模式”：通過自身綜合多功能打造，匯集居住(jzh)，商業(yè)，娛樂，文化等復(fù)合型結(jié)構(gòu)模式，滿足人們“工作、居住(jzh)、生活”需求；外向互動、內(nèi)向緊湊：大盤既是一個領(lǐng)域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內(nèi)獨立與對外融合的統(tǒng)一。集約化、集聚化：多功能組合是主要特征，是一個城市功能的濃縮和剪影。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) 邁克詹克斯認識一大盤功能復(fù)合不僅僅是多功能的簡單組合，更重要的是功能之間的合理配比與功能之間的合理布局，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。共三十一頁街區(qū)建設(shè)(jinsh)與公共空間

26、：街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分、生活配套和精神延伸；無論西方還是國內(nèi)，都重視(zhngsh)社區(qū)內(nèi)部獨立街區(qū)的打造；街區(qū)創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會關(guān)系、促進共生和成長；活力街區(qū)基本特征：小尺度、互動性、便利與共享、多樣性、包容性、防衛(wèi)性認識二街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化，增加居住者對環(huán)境的依戀與歸屬感。社區(qū)公共空間：在整個社區(qū)、鄰里的空間布局中，公共領(lǐng)域、公共空間以及居民共同使用的建筑與設(shè)施，如社區(qū)街道、城市廣場、學(xué)校、綠化公園等，是居民日常交往與活動的重要場所。街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣

27、場的結(jié)果常常是死角。共三十一頁合理(hl)的啟動模式：在不成熟區(qū)域的大盤開發(fā)中住宅啟動與酒店啟動是保險的啟動方式，商業(yè)后期開發(fā)認識(rn shi)三市場可實現(xiàn)：最先啟動的物業(yè)必須為市場可實現(xiàn)物業(yè)，否則項目形象與價值將大大貶損；符合項目資源特色：大盤為了展現(xiàn)價值點，一般在景觀較好的區(qū)位進行啟動；有利價值最大化：通過前期成功啟動實現(xiàn)后期價值提升。啟動的基本原則產(chǎn)業(yè)驅(qū)動大盤：產(chǎn)業(yè)先行，通過產(chǎn)業(yè)成功建立項目地位；景觀大盤：以高等級酒店啟動后住宅啟動，提升項目價值；一般大盤：通過前期住宅啟動帶動后期商業(yè)、配套的實現(xiàn)。共三十一頁科學(xué)分期與合理的進度安排：大盤分期開發(fā)(kif)中前期開發(fā)(kif)要達到奠定項目形象，后期開發(fā)(kif)持續(xù)