中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的演變有哪些？

1、中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的演變有哪些？ 有什么樣的市場，就有什么樣的消費者；有什么樣的消費者，就有什么樣的發(fā)展商；有什么樣的發(fā)展商，就有什么樣的房地產(chǎn)開發(fā)模式。西方的住宅文化已有幾百年的歷史沉淀，不溫不火，不急不躁。中國當代住宅 文化才幾十年的歷史沉淀，還不成熟。加之多年來蓄積已久的市場能量如火山爆發(fā) 一樣釋放出來，形成了世界上最為壯觀的房地產(chǎn)大市場，于是，各種建筑和房地產(chǎn)開發(fā)模式在中國粉墨登場。轉型期的中國，千年未遇之變局，中國要用30年時間完成西方國家300年的市場經(jīng)濟歷程。結果中國房地產(chǎn)市場是極不成熟的市場，與之相對應的是極不成熟 的發(fā)展商。與西方發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)相比， 形似而非神似。在中

2、國房地產(chǎn)市場， 另類文化之所以能得以大肆張揚，這是中國特殊的轉型期的產(chǎn)物，沉淀下來，有些 可能會成為笑柄，而現(xiàn)在有人追捧是正常的。 房地產(chǎn)品牌的發(fā)展 中國房地產(chǎn)開發(fā)模 式的演變有哪些？，有一個由淺入深的漸進過程。當別人還沒導入物業(yè)管理的時候， 萬科以物業(yè)管理營造品牌，如今， 力史的這一自選動作已經(jīng)變成規(guī)定動作和標準動 作了。隨著消費者的成熟，品牌的內(nèi)涵與外延也在不斷擴展。房地產(chǎn)開發(fā)模式共性規(guī)律:品牌化、規(guī)?；I(yè)化。在這些共性規(guī)律之下，主要分化出以下幾種成功的市場化的 房地產(chǎn)開發(fā) 模式： 1、萬科模式專業(yè)化品牌擴張型市場化先驅，先知先覺，先行一步，領跑者專業(yè)化、品牌化路線跨區(qū)域品牌擴張，塑造

3、了全國性的品牌江湖盟主策略局限于常規(guī)技術層面，克隆者與追兵已近，率先起跑的優(yōu)勢正日益淡化，新的 競爭優(yōu)勢尚未形成2、碧桂園模式規(guī)模化實力擴張型在強勢品牌帶動下的規(guī)?；a(chǎn)和規(guī)?；癄I銷縱向一體化的企業(yè)運作模式化、工業(yè)化的產(chǎn)品路線高門檻（現(xiàn)樓）營銷策略連鎖化經(jīng)營，但只局限于一個區(qū)域板塊是哲學思路的成功， 五出”理論的成功。占據(jù)了中國 房地產(chǎn)開發(fā)的一個時代但在擴張中被無限夸大，品牌透支，工廠化生產(chǎn)，在一個平面上重復，原地踏 步，沒有創(chuàng)新。3、麗江花園模式積累完善型廣地、祈福、光大、金碧、匯僑等都屬于這一模式。從一個項目開始到一個項目結束，一切都以項目運作為中心企業(yè)運作是由項目公司到專業(yè)公司產(chǎn)品成熟，

4、配套完善做社區(qū)文化和生活方式文火煲湯，小步慢走，缺乏速度與空間跨度，局限于一個局域性陣地4、金地模式專業(yè)化精品型注重企業(yè)文化與企業(yè)制度建設精品路線品牌與企業(yè)成長性很強開始由區(qū)域市場向全國市場擴張5、另類模式個性張揚炒作型如現(xiàn)代城等差異化策略，前瞻，前衛(wèi)，求新求異，以奇制勝注重包裝炒作，把某種趨勢性的消費需求（如智能化、網(wǎng)絡生活、生態(tài)化）極 端化，攻其一點不計其余，無限夸大針對精英階層、前衛(wèi)一族局限于局域性市場6、奧林匹克花園模式主題與專業(yè)開發(fā)型概念地產(chǎn)，復合地產(chǎn)，主題地產(chǎn)注重速度與創(chuàng)新注重概念炒作，短期內(nèi)高度集中市場注意力，實現(xiàn)快速營銷由項目公司到專業(yè)化公司與眾不同的是在技術領先、概念領先基礎

5、上達到了高度專業(yè)化強調(diào)資源整合和戰(zhàn)略聯(lián)盟面向大眾的根本性需求連鎖化全國性品牌擴張，全國性網(wǎng)絡上述幾種模式，1、2、3、4為傳統(tǒng)地產(chǎn)，其中4集中了 1、2、3的優(yōu)點，是 集成性的；5、6為概念地產(chǎn)，但二者不同的是，6是根植于泛地產(chǎn)的土壤之上，且 關注和貼近大眾現(xiàn)實需求。我國房地產(chǎn)開發(fā)模式的變化房地產(chǎn)開發(fā)商實際上扮演著雙重角色：一是商人，二是城市建設者。第一種角 色要求開發(fā)商不可避免地追求開發(fā)利潤的量大化，第二種角色又要求開發(fā)商追求開發(fā)的社會效應。回顧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，我們不難看出，隨著房地產(chǎn)相關法規(guī)的不斷完善和市場自身的成熟，開發(fā)商的城市建設意識在逐步增強，與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)模式也在發(fā)生著變

6、化。短平快的合作開發(fā)模式聯(lián)合開發(fā)”和項目公司”是我國房地產(chǎn)開發(fā)歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的 直接原因是早期為數(shù)不少的建設項目用地是以協(xié)議出讓方式取得，某些取得開發(fā)權 的企業(yè)或個人因種種原因，不能在短時間內(nèi)啟動項目，致使開發(fā)周期大大延長，甚 至使土地長期閑置。而隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，房地產(chǎn)業(yè)對資本的吸引也與日 俱增，一些擁有資金或技術管理優(yōu)勢的企業(yè)迫切希望獲取土地資源，于是合作開發(fā) 這種形式應運而生。合作開發(fā)使一批擱置已久的項目進入 開發(fā)流程,大大加快了項目開發(fā)進度，在一定 程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾，一些企業(yè)也在項目開發(fā)的過程中積累 了經(jīng)驗和資金，得以迅速發(fā)展。但是這種

7、模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發(fā)的項目公司存續(xù)期與項目開發(fā) 周期幾乎相同，項目完工，公司的使命也結束了。因此，項目公司通常追求的是開 發(fā)利潤的最大化和快速實現(xiàn)，不可避免地會采取一些短平快的手法。再者，在市場 銷售形勢持續(xù)向好的情況下，企業(yè)追求的是產(chǎn)品的快速消化和成本控制，對產(chǎn)品創(chuàng) 新和品質(zhì)的提升不會花費太多精力，也不可能去完成售后服務，走的是合作、建設、銷售、結算的路子。此外，由于進入門檻較低，一些不具開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)和個人也 挾資本實力強行進入，使這類項目的產(chǎn)品水準普遍不高，且盛行概念炒作，甚至出 現(xiàn)下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設單位的情況，容易產(chǎn)生產(chǎn)品交付后的遺留 問題，對整個市場

8、發(fā)展來說，不足一種良性的方向。小而全的多項目開發(fā)模式 一些有相當開發(fā)經(jīng)驗的企業(yè)或是因為取得項目的條件限制，或是主動地希望完善企 業(yè)自身的產(chǎn)品層次，開始注重后續(xù)發(fā)展的取向上，并希望多點出擊，四面開花，擴 大企業(yè)在不同客戶層面的影響力。這就出現(xiàn)廠小而全的多項目開發(fā)模式。這種開發(fā)模式可以在一段時間內(nèi)增加企業(yè)的曝光率和知名度，以不同的產(chǎn)品形成系列。但是除非該企業(yè)有足夠的人力資源、 管理制度以及對不同類型產(chǎn)品的深入研究， 否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產(chǎn)品上均取得市場認可， 稍有閃失，則可造成對企業(yè)整體印象的損害，而且產(chǎn)品交叉會使開發(fā)商不自覺地將 不同產(chǎn)品概念混用，造成產(chǎn)品個性的方

9、向性偏差。從城市建設的意義上說，這種開發(fā)模式不僅無法實現(xiàn)企業(yè)資源的優(yōu)化配置，而且容 易造成城市建設功能的紊亂，使城市建設無法在城市規(guī)劃部門的統(tǒng)一指導下進行， 因為同樣出于企業(yè)切身短期收益的需要，開發(fā)商不可能從某種戰(zhàn)略和長遠的角度思 考自己的開發(fā)行為。精耕細作的成片開發(fā)模式 中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的演變有哪些?相對于前二種模式，成片住宅開發(fā)無疑更具活力，也更加符合城市經(jīng)濟發(fā)展和擴張 對房地產(chǎn)開發(fā)和城市建設的客觀要求。成片開發(fā)的原則是總體規(guī)劃，適度調(diào)整，即小區(qū)總體布局、建筑風格、景觀規(guī)劃通盤考慮。對產(chǎn)品而言。成片開發(fā)可以有足夠的空間和規(guī)模實現(xiàn)產(chǎn)品品質(zhì)的最優(yōu)化設計；對開發(fā)商來說，可以體現(xiàn)更完整的開發(fā)理念

10、，使企業(yè)獲得持久的發(fā)展動力和持 續(xù)品牌建設，更加具有責任感；對消費者來說，一個大規(guī)模的規(guī)劃成型的小區(qū)，不 確定因素較少，不會因為日后周圍環(huán)境變化 （如改變用途、道路、新建）等造成現(xiàn)有 居住環(huán)境質(zhì)量的改變或下降；從整個行業(yè)發(fā)展來說，成片住宅開發(fā)客觀上促進了精 品住宅的形成。 中國房產(chǎn)看廣州，廣州房產(chǎn)看華南”，一批大盤住宅的出現(xiàn)，使精 品樓盤成為市場的標兵，規(guī)?；⒓s化效應可以實現(xiàn)成本優(yōu)化，提高產(chǎn)品的性價成片開發(fā)使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環(huán)境景觀各異而又在城市整體 交通網(wǎng)絡的連接下的有機統(tǒng)一體，使城市真正呈現(xiàn)無限生機。同時，這樣的模式有 利于政府部門規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)，更重要的是能夠集中利

11、用有限而寶貴的土地資源，并 根據(jù)可持續(xù)發(fā)展的原則科學地制定城市建設布局，使城市充分發(fā)揮自身的作用。開發(fā)模式的轉變不是一朝一夕之功，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴大，隨著人們對居住條件和居住環(huán)境的要求的提高，相信 房地產(chǎn)開發(fā)商還將與時俱進,不斷 探索出更富創(chuàng)新精神和更具社會責任感的開發(fā)模式。旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式探析近年來，我國旅游房地產(chǎn)發(fā)展迅速，在旅游界和房地產(chǎn)界引起極大關注。盡管目前對旅游房地產(chǎn)的概念和范疇依然眾說紛紜，但無論廣義狹義，無論分類角度，所有 旅游房地產(chǎn)都有一個顯著的共同特點，即：靠近旅游資源或旅游景區(qū)，并以此為依 托為特色開發(fā)房地產(chǎn)。經(jīng)開發(fā)商不斷地開發(fā)實踐，我國旅游房地產(chǎn)已形成如

12、下幾種比較成型的開發(fā)模式：一、以提供第一居所為主要目的的景區(qū)住宅開發(fā)這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源 （自然的、人文的或二者兼有的）條件，如 優(yōu)美的自然風光、主題突出的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設施，直接提升住宅的環(huán)境 品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分三類：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅。這類景區(qū)住宅開發(fā)對風景區(qū)建設和旅游開發(fā)幾乎沒有什么建設性貢獻，有的甚至對 旅游景區(qū)還造成一定破壞。很多城市旅游景區(qū)附近的住宅多屬此類。在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅。 這類房地產(chǎn)不依附現(xiàn)有的旅游資源、

13、 旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊 力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎設施條件和環(huán)境質(zhì)量，靠旅游業(yè)的關聯(lián)帶動作用 引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞地產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)以華僑城為典型代表。華僑城先后建成世界之窗、錦繡中華、中華民俗村、歡樂谷四個頗具特色和影 響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽度的旅游城，為自 己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華 僑城是先由旅游起步，旅游 帶靚環(huán)境，環(huán)境帶旺地產(chǎn)，地產(chǎn)促進華僑城全面發(fā)展， 是旅游與房地產(chǎn)良性互動的典型。與旅游景觀開發(fā)二

14、位一體的房產(chǎn)開發(fā)。此類房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融 合，房地產(chǎn)開發(fā)即旅游景觀開發(fā)，房產(chǎn)本身即是旅游景觀載體或表現(xiàn)形式。景即是 房，房即是景，景中有房，房中有景。如宋城集團在杭州樂園開發(fā)的荷蘭水街私人 酒店、地中海公寓、地中海別墅、高爾夫酒店等，景觀房產(chǎn)本身就是景觀構成的有 機組成部分，無論別墅、公寓均按它所在的環(huán)境氛圍要求建造，在造型、選材、用 料、裝飾上都極富個性。將旅游房地產(chǎn)開發(fā)提升到一個新境界。二、以旅游度假為目的的度假 房地產(chǎn)開發(fā)休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大 中城市遠郊或遠離大中城市的著名風景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地 城市。既依托

15、現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設施設備的建設，大 力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主 以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。一時間重新熱火的海南景觀住宅多屬此種模式。因引進國外分時度假”的概念和相關銷售模式，此類房地產(chǎn)又有多種小的分類， 具體如下：產(chǎn)權酒店：即將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管 理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人擁有該酒 店每年一定時間段的免費居住權。時權酒店：即將酒店的每個單位分為一定的時間份，如將一年分為51周，出售 每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一

16、定時間 如一周的居住權。養(yǎng)老型酒店：指投資人在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位。委托管理 公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該 度假村在產(chǎn)權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有。在高爾夫球場、登山、滑雪等運動地附近開發(fā)的高爾夫、登山、滑雪運動度假 別墅。時值度假型酒店：消費者購買一定數(shù)量的 分數(shù)”，這些分數(shù)”就成為他們選購產(chǎn) 品的貨幣。他們可以使用這些 分數(shù)”在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其 分數(shù)所能負擔的住宅設施。消費者不擁有使用權或產(chǎn)權，只是為休閑消費提供便利、 優(yōu)惠和更多選擇。分數(shù)”消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間?？鞓窡o窮

17、大的北京快樂假日大酒店是產(chǎn)權酒店，是此類房地產(chǎn)中著名的成功典 型?？鞓芳偃沾缶频杲ㄔ诼糜钨Y源異常豐富的延慶，靠近延慶的六大景區(qū)26個景點，其中著名的有八達嶺長城、塞外小漓江”一洸慶峽、松山原始森林自然保護區(qū)、康西草原、媯河漂流、滑雪場等?？鞓芳偃沾缶频暌环矫娉浞忠劳鞋F(xiàn)有的優(yōu)秀 旅游資源，一方面又設計建造了人工湖、人造沙灘、垂釣園、風雨長廊、畫墻、射 箭場、陶藝作坊、兒童樂園、網(wǎng)球場等三十余種配套娛樂設施來增強其休閑度假功 能，更在其可與三星級酒店硬件相媲美的中心會所建大中小型會議廳，使它成為一 個集度假、休閑、娛樂、會議功能為一體的旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品。中國房地產(chǎn)開發(fā)模式的演變有哪些？度假房地產(chǎn)在國

18、外已有相當發(fā)展， 在我國剛剛面市，就受到購房者和房地產(chǎn)開發(fā)商的熱烈追捧,不僅有外資進入國內(nèi)搶占市場，國內(nèi)房地產(chǎn)商 也抱團組建旅游房地產(chǎn)聯(lián)盟，如中房集團牽頭、幾十家企業(yè)加盟的中國房地產(chǎn)分時度假聯(lián)盟”,全國各地度假房地產(chǎn)項目紛紛上馬。度假型房地產(chǎn)是目前旅游 房地產(chǎn)開 發(fā)備受關注、發(fā)展很快的一個品種。三、以旅游接待為目的的自營式酒（飯）店這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的 住”做文章，以為游客提供住宿為主要功能，后來增加了娛樂、會議等功能，多建在旅游、商務發(fā)達或會議較多的大中型城市。 由于旅游酒（飯）店不出售物業(yè)，主要通過經(jīng)營來收回投資，而酒店自營的回收期相 當長，與房地產(chǎn)商通過出售物業(yè)快速回籠資金的經(jīng)

19、營理念不符，因此，旅游酒（飯）店雖然是最早出現(xiàn)的旅游房地產(chǎn)形式，卻不是旅游房地產(chǎn)當前的開發(fā)熱點。四、與旅游相關的寫字樓以寫字樓的面目在旅游資源豐富的城市出現(xiàn)，專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨 詢機構等提供集中辦公的場所，既方便本城居民出游，也方便外地來游游客。此類 房地產(chǎn)目前比較少見，但已有涉獵。西安旅游集團開發(fā)的西安大廈即屬此類旅游房 地產(chǎn)。五、以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)這類房地產(chǎn)多在旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能。如萬達在昆 明的房地產(chǎn)開發(fā)。大連萬達集團與昆明滇池國家旅游區(qū)簽下合作協(xié)議，將在昆明滇 池國家旅游區(qū)內(nèi)4000畝土地上投入三十多億人民幣進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)。該項目

20、 包括大型游樂園、湖濱高爾夫球場、園林五星級酒店、英式馬術俱樂部、旅游風情 小鎮(zhèn)、產(chǎn)權式度假公寓、連排別墅、獨立別墅等。社區(qū)配套包括中小學、幼兒園、 醫(yī)保中心、購物中心，是集旅游度假、大型休閑體育設施、低密度產(chǎn)權式酒店、別 墅等為一體，兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。實際上，華 僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游 房地產(chǎn)開發(fā)。旅游房地產(chǎn)是經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。一方面，由于我國經(jīng)濟還不是 很發(fā)達，城市化水平還不高，為廣大民眾提供第一居所的任務還相當重，使得巧借旅游元素為第一居所建設服務，以提升居住質(zhì)量、豐富生活功能還將是復合房地產(chǎn)中的重要分支；另一方面，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展和人民生活水平的整體提高， 我國傳統(tǒng)的觀光型旅游開始向度假型旅游過渡，新興中產(chǎn)階級萌生了度假置業(yè)的需 求和支付能力，又使度假房地產(chǎn)前景廣闊。無論采用何種模式，旅游房地產(chǎn)開發(fā)都應保證項目的經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán) 境效益并重，在切實保護好旅游資源和生態(tài)環(huán)境的基礎上對資源加以利用，尋求旅 游與房地產(chǎn)的良性互動，走健康、理性的旅游 房地產(chǎn)開發(fā)之路。論房地產(chǎn)開發(fā)模式關鍵是找準發(fā)展模式支撐點隨著房地產(chǎn)業(yè)的縱深發(fā)展，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司開始尋求新的地產(chǎn)開發(fā)模式。前不久在鄭州一次地產(chǎn)論壇上，王石、馮侖、胡葆森等產(chǎn)業(yè)界領軍人物結合房地產(chǎn)開發(fā)模式