-廣州金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告66p課件

1、XX市區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2019年8月15日金沙洲D(zhuǎn)地塊 一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1 土地屬性情況本項(xiàng)目XX公司的3+X+Y發(fā)展布局本項(xiàng)目位于片區(qū)，與在售的*項(xiàng)目相距4公里1.1.1 公司重點(diǎn)發(fā)展片區(qū)、新項(xiàng)目所在片區(qū)、公司已有項(xiàng)目分布一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1 土地屬性情況本項(xiàng)目項(xiàng)目位于XX公司重點(diǎn)發(fā)展的片區(qū)，屬于城西發(fā)展片區(qū)、金沙洲組團(tuán) 1.1.2 項(xiàng)目位置一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1 土地屬性情況直接連接內(nèi)環(huán)線，2030分

2、鐘車程到達(dá)XX各主要市區(qū) 1.1.2 項(xiàng)目位置望江：18000元/m2園林單位：13000元/m2無景觀單位：11000元/m2望江單位：14000元/m2不望江單位：12000元/m2內(nèi)環(huán)路外環(huán)路望江單位：12000元/m2不望江單位：9500元/m2望江單位：16000元/m2不望江單位：13200元/m2望江單位：22000元/m2不望江單位：18000元/m2望江單位：10000-12000元/m2不望江單位：7800元/m2園林+江景單位：11000元/m2無景觀單位：8200元/m2一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1.3 項(xiàng)目周邊配套分布

3、圖橫沙學(xué)校沙風(fēng)小學(xué)*項(xiàng)目中大附屬小學(xué)和中學(xué)本項(xiàng)目1.1 土地屬性情況教育： 1）本項(xiàng)目可與*項(xiàng)目共用優(yōu)質(zhì)教育資源： 中大附屬外國(guó)語幼兒園、小學(xué)和中學(xué)； 2）組團(tuán)內(nèi)的其它小學(xué)均為區(qū)級(jí)普通小學(xué)； 3）項(xiàng)目用地相鄰規(guī)劃有一所小學(xué)占地10695平 米，規(guī)劃總建筑面積7487平米，由政府興建；醫(yī)療：1）共用*項(xiàng)目醫(yī)療配套：24小時(shí)急 救服務(wù)、荔灣區(qū)醫(yī)院門診部；2）項(xiàng)目周邊無大型或集中醫(yī)療設(shè)施， 在項(xiàng)目西側(cè)200米處有小型門診部?；旧钆涮祝喉?xiàng)目西側(cè)、北側(cè)緊鄰的城西花園附近有餐飲、小型超市、肉菜市場(chǎng)等基本的生活配套設(shè)施，可以滿足日常的生活需要。規(guī)劃小學(xué)和幼兒園生活配套一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目

4、可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1.4 交通配套分布圖本項(xiàng)目1.1 土地屬性情況 公交站點(diǎn)和線路：乘車便捷，可通達(dá)XX各主要市區(qū)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰沙貝259路公交總站，通往區(qū)人和鎮(zhèn)項(xiàng)目西側(cè)緊鄰城西花園276路公交總站，通往海珠區(qū)中山大學(xué)距離項(xiàng)目約20米處，有金沙洲路公交站點(diǎn)，有5條公交線路通過，通往火車站、天河中心區(qū)等城市各主要區(qū)域項(xiàng)目北側(cè)500米的E區(qū)將建3個(gè)公交樞紐站本項(xiàng)目一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1.4 交通配套分布圖1.1 土地屬性情況軌道交通： 規(guī)劃中的地鐵6號(hào)

5、線在本項(xiàng)目附近規(guī)劃設(shè)有“橫沙”和“沙貝”出入口，可進(jìn)一步方便居民的出行。 本線路預(yù)計(jì)在2019年建成，2019年全線通車。200米本項(xiàng)目350米8月26日南方都市報(bào)報(bào)道一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.1 土地屬性情況1.1.5 項(xiàng)目所在片區(qū)可利用土地資源分布圖 除本地塊外，還有另外四幅，總建筑面積為536575平米。 實(shí)際情況預(yù)計(jì)年內(nèi)能最終推出的僅有50%左右地塊位置占地面積建筑面積容積率金沙洲地塊B3734F1093052186082金沙洲地塊B3735F01782251564492金沙洲地塊B3736F01807591615182金沙洲地塊B37

6、37F49028875701.8本地塊具備明顯的優(yōu)勢(shì)： 地塊規(guī)模大，分布很完整 地塊微觀的交通區(qū)位條件最佳 地塊擁有最長(zhǎng)的沿江面，約472米，景觀資源最佳一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.2 宗地現(xiàn)狀分析281米378米472米280米231米項(xiàng)目總體指標(biāo)用地性質(zhì)：居住用地 總用地面積： 144657m2 總建筑面積433971m21.2.1 用地情況 一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 總用地面積144657平方米規(guī)劃40米路規(guī)劃40米路規(guī)劃20米路金沙洲路城西花園商務(wù)用地1.2 宗地現(xiàn)狀分析1.2.2 四至 規(guī)劃

7、40米路沿江60米寬綠化帶280米寬珠江糖廠一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 1.2 宗地現(xiàn)狀分析1.2.3 地表現(xiàn)狀 河涌樹林樹林臨時(shí)廠房牌坊一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 最佳景觀面1.2 宗地現(xiàn)狀分析1.2.4 景觀及視線分析 280米寬珠江水面沿江60米寬綠化帶一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1. 土地屬性特征 金沙洲路珠江1.3 項(xiàng)目周邊不利影響項(xiàng)目沒有廢水和廢氣影響。主要噪音來源于項(xiàng)目西側(cè)金沙洲路和未來項(xiàng)目東側(cè)的規(guī)劃沿江路；另河面的輪船也將有一定影響。項(xiàng)目東側(cè)珠江對(duì)面糖廠對(duì)項(xiàng)目的可視景

8、觀有一定的不利影響。一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2. 周邊可比地價(jià) 本項(xiàng)目元邦項(xiàng)目凱德置地項(xiàng)目參考地塊土地面積容積率成交時(shí)間成交總價(jià)土地單價(jià)樓面單價(jià)凱德置地項(xiàng)目約23萬平米1.42019-12 50%股權(quán)收購104萬/畝1111元/平米元邦項(xiàng)目約7萬平米1.5（約）2019-121.15億元（約）110萬/畝1100元/平米本項(xiàng)9一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3. 片區(qū)市場(chǎng)情況 （1）區(qū)住宅市場(chǎng)的供求分析 年度2019年2019年2019年2019年2019年供應(yīng)量55.379.48286.32116.2供應(yīng)量增幅比例43

9、.6%3.3%5.3%34.6%銷售量96.582.586.22102.83115.7銷售量增幅比例-14.6%4.5%19.27%12.5%均價(jià)42404353408142774913均價(jià)增幅比例2.7%-6.3%4.81%14.9%市場(chǎng)走勢(shì)簡(jiǎn)析供應(yīng)及成交總體較為平穩(wěn)，2019全年供應(yīng)量和銷售量保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，說明05年上半年公布的新政策對(duì)本區(qū)域銷售影響不大。2、成交價(jià)格自04年開始有所上升，05年全年增幅達(dá)到了15%。道路交通的改善、區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品類型的升級(jí)、舊機(jī)場(chǎng)搬遷、區(qū)域內(nèi)工廠搬遷規(guī)劃是重要原因，前景看好。3、預(yù)計(jì)未來數(shù)年區(qū)住宅供求基本平衡，價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上揚(yáng)。（2）周邊代表性樓盤銷售簡(jiǎn)況項(xiàng)目

10、名稱開發(fā)商規(guī)模銷售均價(jià)裝修情況產(chǎn)品類型銷售情況配套情況客戶來源富力桃園富力地產(chǎn)占地33萬平米，建面98萬平米。8500元/平米。（04年3月份開盤，4800元/平米起價(jià)，到05年中期中期6300元/平米，到05年底7500元/平米)1500元/平米以32層高層為主。26%為兩房；大三房、四、五超過50%；其余為小三房）每月銷售110套左右（04年10個(gè)月銷售6.5億；05年銷售13億）自助交費(fèi)終端,休閑中心,球場(chǎng),會(huì)所,地下車庫,地面車場(chǎng),超市,菜市場(chǎng),郵局,小區(qū)花園,公園,幼兒園,小學(xué),中學(xué),銀行,游泳池,餐飲,美容,美發(fā),24小時(shí)便利店區(qū)原居民；荔灣區(qū)原居民；東風(fēng)西路、環(huán)市西路、中山八路、

11、廣源西等專業(yè)市場(chǎng)的私營(yíng)業(yè)主。富力桃園*項(xiàng)目本項(xiàng)目一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3. 片區(qū)市場(chǎng)情況 項(xiàng)目名稱開發(fā)商規(guī)模銷售均價(jià)裝修情況產(chǎn)品類型銷售情況配套情況客戶來源*項(xiàng)目XX#占地53萬平米，建面53萬平米小高層：5500-6500情景洋房：7700疊T：8300TH：13000800元/平米多層洋房情花聯(lián)排月均銷售100套超市、銀行、餐飲、會(huì)所、泳池、幼兒園、小學(xué)等配套以青年之家、小太陽和富貴之間為主?？蛻魜碓磁c荔灣、越秀和區(qū)。人群為高素質(zhì)的社會(huì)中堅(jiān)力量群體。金碧綠洲凱德置地項(xiàng)目中海金沙洲項(xiàng)目金碧海岸花園本項(xiàng)目樓盤名稱規(guī)模(M2)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計(jì)開售時(shí)間發(fā)展商嘉

12、德置地、麗新金沙洲項(xiàng)目占地23萬總建30萬以住宅為主開發(fā)中高檔別墅、洋房首期住宅2019年推出嘉德置地、麗新集團(tuán)（3）周邊潛在項(xiàng)目供應(yīng)情況一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3. 片區(qū)市場(chǎng)情況 樓盤名稱規(guī)模(M2)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計(jì)開售時(shí)間發(fā)展商金碧海岸花園占地54萬總建89萬以住宅為主產(chǎn)品以獨(dú)立別墅、雙聯(lián)別墅為主，還有多棟高層已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年開售恒大集團(tuán)樓盤名稱規(guī)模(M2)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計(jì)開售時(shí)間發(fā)展商金碧綠洲（金沙大橋以南）總建約15萬以住宅為主為江景樓盤，包括多層和高層樓宇已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年恒大集團(tuán)樓盤名稱規(guī)模(M2)用地性質(zhì)開發(fā)產(chǎn)品情況預(yù)計(jì)開售時(shí)

13、間發(fā)展商中海金沙洲（南海黃岐）項(xiàng)目占地41萬城鎮(zhèn)混合住宅用地一期產(chǎn)品以30多層的高層為主已動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年10月或11月開售 中海地產(chǎn)一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 用地性質(zhì)居住用地總用地面積144657平方米居住戶數(shù)4588戶凈地面積144657平方米容積率3總建筑面積433971建筑密度23%綠地率35%建筑層數(shù)限高60米建筑間距要點(diǎn)主朝向間距：南北向布局不小于1.2H；東西向布局不小于0.7H；消防間距：高層之間不小于13米；多層之間不小于9米；東西次朝向間距：多層山墻間距不小于8米。退紅線要求退東側(cè)、南側(cè)、西側(cè)、北側(cè)規(guī)劃40米道路邊線10米；退西北側(cè)規(guī)劃20米道

14、路邊線5米。配套要求項(xiàng)目用地面積建筑面積小區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施5000托兒所1200700衛(wèi)生站300文化活動(dòng)站500居委會(huì)100老年人服務(wù)站點(diǎn)120公廁70郵政所400物業(yè)管理處900居民健身設(shè)施1200總計(jì)8090 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn) 一.項(xiàng)目概況 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 交通規(guī)劃要點(diǎn)主入口：機(jī)動(dòng)車西側(cè)和南側(cè)，但不得設(shè)于城市主干道交叉口處50米范圍內(nèi)；非機(jī)動(dòng)車：東、西、南側(cè)。其他規(guī)劃要點(diǎn)機(jī)動(dòng)車位：1607個(gè)，每位35平方米；非機(jī)動(dòng)車：1位/1戶設(shè)置，每位1.5平方米。1.交通設(shè)施設(shè)計(jì) 1）機(jī)動(dòng)車地面停車位不得超過停車位總數(shù)的10%； 2）不得在建筑物架空層設(shè)置停車泊位。 3）地面停

15、車場(chǎng)的綠地率不得少于20%，喬木率必須大于200棵/公頃。 4）自行車地面停放數(shù)量不得超過總數(shù)的30%。2.綠地設(shè)計(jì)一般規(guī)定 1）小區(qū)公共綠地綠地率不應(yīng)小于70%； 2）綠地內(nèi)的景觀建筑總面積應(yīng)小于公共綠地總面積的8%，建筑基底面積應(yīng)小于5。 3）公共綠地喬木率應(yīng)大于100棵/公頃。3.屋頂綠化 1）六層及六層以下居住建筑、配套公建屋頂必須設(shè)計(jì)重型綠化。（重型綠化是指綠化種植土厚度達(dá)到60厘米以上）。 2） 屋頂綠化設(shè)計(jì)應(yīng)實(shí)現(xiàn)永久綠化。4、采用生活垃圾真空管道收集系統(tǒng)5、功能設(shè)計(jì)方面 1） 居住建筑首層應(yīng)架空 2） 用設(shè)計(jì)占總居住戶數(shù)10%的老年人公寓 4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)（續(xù)） 二.客戶定位及

16、 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2.1 項(xiàng)目系列歸屬城花系列。2.2 項(xiàng)目客戶定位人群參考比例*項(xiàng)目城西發(fā)展片區(qū)XX市社會(huì)新銳青年之家21%4%13%青年持家7%22%24%望子成龍小太陽28%22%18%后小太陽7%15%13%孩子三代9%17%15%健康養(yǎng)老11%16%11%富貴之家17%4%6%小計(jì)100%100%100% 通過7對(duì)眼的分析，由于該項(xiàng)目各方面屬性均好，且具備一定規(guī)模，各類客戶都有可能成為目標(biāo)客戶群 由交通距離的考慮，該項(xiàng)目的客戶群來源地可以覆蓋整個(gè)XX市區(qū)對(duì)比XX市、區(qū)以及花城的潛購客戶/客戶數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目的主要客戶群為望子成龍，其次是社會(huì)新銳。二.客

17、戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 客戶定位表如下：2.3、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 對(duì)應(yīng)客戶產(chǎn)品類型戶均m2產(chǎn)品位置特征朝向樓層景觀社區(qū)內(nèi)位置車位富貴之家TH250南北對(duì)流一線江景避免靠路自帶富貴之家空中TH200南北對(duì)流18層一線江景避免靠路1：1望子成龍小高層（18F）四房(空中四合院)180偏南向或更好18層可側(cè)向望江或中心園林景觀避免靠路戶：車=4：1望子成龍、社會(huì)新銳大三房144偏南向或更好18層可側(cè)向望江或中心園林景觀避免靠路健康養(yǎng)老、望子成龍、社會(huì)新銳小三90(房套房)避免正西

18、向或正北向18層盡量有園林景觀避免靠路健康養(yǎng)老、望子成龍、社會(huì)新銳90(標(biāo)準(zhǔn))避免正西向或正北向18層景觀較弱處可靠路邊健康養(yǎng)老、社會(huì)新銳二房75避免正西向或正北向18層景觀較弱處可靠路邊2.3、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單（續(xù)）二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 產(chǎn)品類型產(chǎn)品戶型特征房間面寬房間朝向房間配置陽臺(tái)地下室層高躍層/中空凸窗院子TH廳5M，主臥4M廳和至少2間臥室朝南2套房+1工人房有較大的天臺(tái)及露臺(tái)不超過35m23M客廳中空主要房間配凸窗(23個(gè)/戶)35m2空中TH廳4.8M，主臥4M廳和至少2間臥室朝南2套房+1工人房有較大的天臺(tái)/露臺(tái)3

19、M客廳中空四房(空中四合院)廳5M，主臥4M廳和主臥朝南2套房景觀陽臺(tái)與工作陽臺(tái)（或入戶花園）2.9M可有躍層設(shè)計(jì)大三房廳4.6M廳和主臥朝南1套房景觀陽臺(tái)與工作陽臺(tái)（或入戶花園）2.9M小三（房套房）廳3.8M廳和主臥避免西向1房套小書房至少1陽臺(tái)2.9M小三（標(biāo)準(zhǔn)）廳3.8M廳和主臥避免西向無套房1陽臺(tái)2.9M二房廳3.4M廳和主臥避免西向無套房1陽臺(tái)2.9M2.3、產(chǎn)品解決方案（1）產(chǎn)品解決方案清單（續(xù)）二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 對(duì)應(yīng)客戶產(chǎn)品形象特征部品特征立面風(fēng)格開窗園林TH可為涂料風(fēng)格未定在符合節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的前提下,盡量多有用大玻璃/大戶型可多用

20、落地玻璃窗/弧形窗/轉(zhuǎn)角窗實(shí)用，有品質(zhì)感多用看上去很高檔但不貴的材料,突出品質(zhì)感空中TH四房(空中四合院)大三房正常小三（房套房）小三（標(biāo)準(zhǔn)）二房（2）規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)表2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 產(chǎn)品類型占地面積建造面積可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積單元數(shù)戶數(shù)小高層21F（一梯6戶）19,890343,901343,90180.75%85.0393,978小高層21F（一梯2戶）1,44024,48024,4805.75%144.0517018層空中TH3,25042,00042,0009.86%200.05210TH6,20015

21、,50015,5003.64%2506262小計(jì)30,780425,881 425,881100%96.4111 4,420公建商業(yè)250050005000托兒所700物業(yè)用房900市政公用（郵電所、公共衛(wèi)生間、活動(dòng)站、居委會(huì)等）1490小計(jì)250080905000（3）規(guī)劃方案一（測(cè)算方案） 總平面圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 規(guī)劃特質(zhì)：江景資源二次最大化1，大戶型沿江面設(shè)置。2，將沿江面的板樓連接在一起，從而出現(xiàn)一個(gè)開口達(dá)163米的江景通廊。3，對(duì)著江景通廊的半圍合21F小高層觀江景面長(zhǎng)達(dá)370米。（3）規(guī)劃方案一（測(cè)算方案

22、） 產(chǎn)品類型分布圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3）規(guī)劃方案一（測(cè)算方案） 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3）規(guī)劃方案一（測(cè)算方案） 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3）規(guī)劃方案二 總平面圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 規(guī)劃特質(zhì)：二線江景資源均好1，將沿江面的板樓間距控制在30米。一線江景消化所有大戶型。2，通過樓間二線江景實(shí)

23、現(xiàn)小戶型的景觀均好。從而有最多的看江景戶型。（3）規(guī)劃方案二 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （3）規(guī)劃方案二 透視圖2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21層小高層產(chǎn)品：一梯六戶標(biāo)準(zhǔn)層 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21層小高層產(chǎn)品：一梯六戶轉(zhuǎn)角標(biāo)準(zhǔn)層 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方

24、案(續(xù))二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 21層小高層產(chǎn)品：空中四合院標(biāo)準(zhǔn)層示意圖二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))空中TH及大三房產(chǎn)品：二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))TH產(chǎn)品二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （4）單體方案2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù))TH產(chǎn)品二.客戶定位及 產(chǎn)品解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 （5）成熟產(chǎn)品與標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品選型2.3、產(chǎn)品解決方案(續(xù)

25、)小高層一梯六戶參考XX富力桃園的產(chǎn)品，并根據(jù)新政對(duì)戶型面積的要求進(jìn)行調(diào)整空中TH選擇#廈門項(xiàng)目TH選擇深圳#城項(xiàng)目的成熟產(chǎn)品3.1 土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 土地使用權(quán)人XX市國(guó)土資源與房屋管理局土地他項(xiàng)權(quán)利無土地用途居住土地使用年限居住份額用地 70年，商業(yè)、旅游、娛樂份額40年，其他用地50年 土地手續(xù)狀況按政府公開出讓項(xiàng)目要求辦理土地證項(xiàng)目信息來源政府公開出讓項(xiàng)目，國(guó)土資源和房屋管理局網(wǎng)站土地方背景政府儲(chǔ)備用地項(xiàng)目出讓目的政府儲(chǔ)備用地公開招標(biāo)是否存在中介費(fèi)無3.2 土地獲取方式1）土地使用權(quán)獲取方式簡(jiǎn)述： 政府公開招標(biāo)出讓

26、本項(xiàng)目，#和中糧地產(chǎn)各占50%聯(lián)合競(jìng)投本項(xiàng)目。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)述公司業(yè)績(jī)（20分）：（1）投標(biāo)人獲銀行評(píng)級(jí)和授信AA級(jí)的，9分，獲銀行授信AAA級(jí)的，10分 （2）投標(biāo)人注冊(cè)資本金超過9000萬元的，9分，超過30000萬元的，10分規(guī)劃方案（20分）：（1）先由評(píng)委對(duì)各投標(biāo)單位的規(guī)劃方案進(jìn)行評(píng)選，符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的8分， 其中第一名10分，第二名9分，第三名及以后8分；方案明顯不合理的0分。（2）符合規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求和新政要求（即建筑面積90平方米以下住房面積 所占比重應(yīng)達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的80%的），10分，未貫徹落實(shí)的，廢標(biāo)。

27、3.報(bào)價(jià)（60分）： 報(bào)價(jià)最高得分60分，報(bào)價(jià)比最高報(bào)價(jià)每低0.5%的，扣1分，最多扣60分。報(bào)名條件投標(biāo)人注冊(cè)資本金不小于9000萬元。2019年以來信用評(píng)級(jí)不低于AA（項(xiàng)目公司以股東的信用評(píng)級(jí)為準(zhǔn)，聯(lián)合投標(biāo)的必須各主體的信用評(píng)級(jí)均不低于AA）。無不良信用記錄。 4、無拖欠地價(jià)和閑置土地情況，并與有上述情況的主體無參股、控股或其他投資關(guān)系。3.2 土地獲取方式（續(xù)） 2）土地獲取程序： 三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3.2 土地獲取方式（續(xù)）3）地價(jià)與支付節(jié)奏 三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 該項(xiàng)目屬政府公開招標(biāo)項(xiàng)目，

28、依據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同范本約定，簽訂成交確認(rèn)書后2個(gè)月內(nèi)支付4億元，其余款項(xiàng)在簽訂成交確認(rèn)書后12個(gè)月內(nèi)分兩次付清。地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：拍賣成交價(jià)（交納契稅及拍賣費(fèi)用后可辦理國(guó)土證）。按樓面單價(jià)4000元/平方米進(jìn)行測(cè)算，總額為173,588萬元。 支付節(jié)奏支付進(jìn)度06年8月3006年11月4日07年3月4日2019年9月4日支付金額9000萬元40000萬元(含9000萬履約保證金)66,794萬元66,794萬元付款條件履約保證金簽署成交確認(rèn)書后60日內(nèi)，支付后可辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書簽署成交確認(rèn)書后6個(gè)月內(nèi)。簽署成交確認(rèn)書后12個(gè)月內(nèi)。繳清地價(jià)款后可辦理國(guó)土證4）拆遷及交地時(shí) 間無拆

29、遷拆遷計(jì)劃（面積）無交地計(jì)劃（面積）第一期地價(jià)支付后6個(gè)月內(nèi)（預(yù)計(jì)2019年5月4日前交地）交地標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)狀交地，場(chǎng)地完成平整，我方支付第一筆地價(jià)款后6個(gè)月內(nèi)3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)1）土地獲取可行性風(fēng)險(xiǎn)分析： 本項(xiàng)目由政府公開掛牌，屬于政府一手出讓用地，因此項(xiàng)目獲取無法律風(fēng)險(xiǎn)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度廣東龍光集團(tuán)1、前身是汕頭龍光建安有限公司,以經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)為主，集工程建筑施工、市政建設(shè)、物業(yè)管理和商業(yè)物流于一體的綜合性大型企業(yè)集，具有房地產(chǎn)開發(fā)國(guó)家一級(jí)資質(zhì)、建筑施工總承包二級(jí)資質(zhì)、物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)，并通過了ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證。2、集團(tuán)總注冊(cè)資本4.5億元，總資產(chǎn)40

30、多億元，是一家經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、技術(shù)力量較雄厚的企業(yè)集團(tuán)。3、至今開發(fā)房地產(chǎn)面積180萬平米，先后開發(fā)了20多個(gè)項(xiàng)目。 4、今年4月底龍光參加養(yǎng)豬場(chǎng)地塊拍賣，其出價(jià)3.95億，樓面地價(jià)2588元/平米；同月初，龍光以5億元獲取南寧地塊。具備足夠的資金實(shí)力在年內(nèi)支付4億的地價(jià)。 很高。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度中海地產(chǎn)1、中海海外集團(tuán)有限公司于1979年6月在香港注冊(cè)成立，隸屬于中國(guó)建筑工程公司。注冊(cè)資本人民幣40,680萬元。2、2019年中海集團(tuán)被美國(guó)財(cái)富雜志評(píng)為“中國(guó)上市公司

31、100強(qiáng)”(含內(nèi)地、香港、美國(guó)等地)第39位，在房地產(chǎn)、建筑類企業(yè)中處于首位。 3、從上世紀(jì)八十年代起，“中海地產(chǎn)” 涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，先后進(jìn)入深圳、上海、XX、北京、成都、長(zhǎng)春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等12個(gè)城市，已經(jīng)在內(nèi)地發(fā)展建成項(xiàng)目38個(gè)，而累計(jì)土地儲(chǔ)備可發(fā)展建筑面積超過1200萬平方米。 4、近一兩年來，中海地產(chǎn)在XX、佛山的土地拍賣市場(chǎng)上，屢屢出擊，積極進(jìn)取。在天津電影廠拍賣項(xiàng)目中的失利（出價(jià)11.07億元，加回遷成本，樓面地價(jià)達(dá)4159元/平米），說明中海有足夠的資金實(shí)力，并加大了對(duì)本項(xiàng)目的獲取欲望。5、本項(xiàng)目周邊有中海金沙灣項(xiàng)目，本項(xiàng)目競(jìng)得有助于提升中海在本地區(qū)

32、的市場(chǎng)影響力，同時(shí)高成交價(jià)也有利于促進(jìn)金沙灣項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。 很高。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（續(xù)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度富力地產(chǎn) 1、XX富力地產(chǎn)股份有限公司成立于1994年，注冊(cè)資金達(dá)7.6 億元人民幣，獲得由國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)證書。2、目前，正在開發(fā)施工的工程面積近2 00萬平方米，年銷售額80多億元人民幣。3、2019年7月14日,富力地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板成功上市,開辟了海外資本市場(chǎng)的融資渠道，融資近20億港幣。4、富力地產(chǎn)今年在珠江新城版塊內(nèi)的商業(yè)

33、辦公項(xiàng)目的公開競(jìng)拍中表現(xiàn)出勢(shì)在必得的架勢(shì)，在今年拍賣的D1-1商務(wù)辦公綜合發(fā)展地塊中，以4600元/平米的可售樓面地價(jià)竟得，總地價(jià)4.6億元。5、本項(xiàng)目所在地區(qū)是富力地產(chǎn)住宅項(xiàng)目相對(duì)集中的區(qū)域，正在銷售的有“富力桃園”項(xiàng)目，已經(jīng)售罄的有“富力碧濤灣”、“富力半島”等項(xiàng)目。本項(xiàng)目的競(jìng)得有助于進(jìn)一步鞏固富力在此片區(qū)的影響力和市場(chǎng)地位，高成交價(jià)有利于促進(jìn)“富力桃園”價(jià)值的提升。 高。保利地產(chǎn)1、保利房地產(chǎn)股份有限公司于2019年成功改制，其前身XX保利房地產(chǎn)開發(fā)公司成立于1992年9月，為國(guó)家一級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。十多年來，公司一直致力于中高檔精品住宅的開發(fā)，輔以商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。2、目前在XX在

34、售項(xiàng)目5個(gè)，在建項(xiàng)目11個(gè)，最近剛剛上市，資金充足。3、保利地產(chǎn)在XX發(fā)展勢(shì)頭迅猛，對(duì)大面積一手地較為進(jìn)取，目前其本地區(qū)還沒有項(xiàng)目，借助這個(gè)項(xiàng)目可以進(jìn)入新的區(qū)域。4、保利在種雞場(chǎng)項(xiàng)目的拍賣中最終報(bào)價(jià)4.38億，樓面地價(jià)2920元/平米。 高。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（續(xù)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度雋粵置業(yè) 雋粵置業(yè)有限公司為雋御地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的全資子公司。雋御地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為香港聯(lián)合交易所上市路勁基建有限公司（股票編號(hào)：1098，下稱“路勁”）的全資子公司，于2019年成立，為路勁負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)

35、和銷售的旗艦公司一。路勁基建有限公司于2019年香港聯(lián)合交易所上市。總資產(chǎn)73.4億港元，凈資產(chǎn)52.3億港元。主要專注投資、發(fā)展、經(jīng)營(yíng)和管理收費(fèi)公路和房地產(chǎn)的香港上市公司。路勁在中國(guó)八個(gè)省參與超過二十個(gè)收費(fèi)公路和橋梁項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)六十多個(gè)公路收費(fèi)站，公路總里程約一千一百公里，投入資金超過六十億港元。集團(tuán)于二零零四年開始涉足內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目，并以合理的價(jià)格取得了數(shù)個(gè)土地發(fā)展權(quán)?，F(xiàn)時(shí)，雋御在廣東省XX市及江蘇省常州市擁有數(shù)個(gè)住宅及商業(yè)地塊開發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)160萬平方米，已開工建筑面積達(dá)25萬平方米，開發(fā)涉及總金額約人民幣50億元。雋御的目標(biāo)是成為中國(guó)房地產(chǎn)主要品牌之一。 雋粵目前在XX有

36、一個(gè)住宅項(xiàng)目在售，建筑面積10萬平米；另在珠江新城有兩個(gè)合作項(xiàng)目還未開發(fā)，總建筑面積12.1萬平米。今年4月該公司在機(jī)械化養(yǎng)豬場(chǎng)廠拍賣，報(bào)價(jià)2.9834億，樓面地價(jià)為1925元/平米，競(jìng)投過程中未出價(jià)。 較高。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范1、土地獲取風(fēng)險(xiǎn)2）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析（續(xù)）競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要背景威脅程度越秀城建XX城建開發(fā)集團(tuán)成立于1983年，是XX市成立最早的國(guó)有房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)。2019年，XX城建開發(fā)集團(tuán)與香港越秀企業(yè)集團(tuán)實(shí)施資產(chǎn)重組，成為香港上市公司“越秀投資”的主體。目前，集團(tuán)總資產(chǎn)200多億元，是一個(gè)以房地產(chǎn)為主業(yè)，以房地

37、產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)為依托，資本結(jié)構(gòu)多元化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展多元化的綜合性企業(yè)集團(tuán)。從住宅拍賣市場(chǎng)來看，參與較少，今年參加西塔項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)，并最終2856元/平米，總價(jià)10.57億獲得總建面37萬平米的珠江新城西塔項(xiàng)目，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目總資金需求60億。近日新快報(bào)披露該公司已經(jīng)啟動(dòng)30億儲(chǔ)備開發(fā)新項(xiàng)目，其中金沙洲、科學(xué)城等地塊表示要志在必奪。 較高。XX地鐵負(fù)責(zé)XX市快速軌道交通系統(tǒng)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理，以及地鐵沿線房地產(chǎn)物業(yè)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。XX市地下鐵道總公司房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)總部于 2019 年 8 月成立，專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。總部下設(shè)開發(fā)策劃部、開發(fā)項(xiàng)目部、工程管理部、物業(yè)經(jīng)營(yíng)部、綜合部等部門，代表總公司對(duì)XX地鐵物業(yè)管

38、理公司進(jìn)行股權(quán)管理。 總部已成功開發(fā)并銷售了金道花園、金蘭苑、富康新村等大中型居住小區(qū)。其開發(fā)的所有項(xiàng)目均與其他公司合作完成。較高。三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范(續(xù))三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2、合作風(fēng)險(xiǎn) 合作方“中糧地產(chǎn)”為中糧集團(tuán)旗下上市公司，中糧集團(tuán)與#的良好信任關(guān)系是雙方合作的基礎(chǔ)。XX公司與中糧已有#城、海印橋西側(cè)項(xiàng)目等合作經(jīng)歷。合作細(xì)節(jié)將在雙方集團(tuán)“總對(duì)總”的合作指引下確定。 雙方各按50%的股比投入，共擔(dān)收益和風(fēng)險(xiǎn)。 鑒于#集團(tuán)和中糧集團(tuán)良好的合作經(jīng)歷和雙方實(shí)力，合作方的后續(xù)投

39、資和履約能力可以保障。因此合作風(fēng)險(xiǎn)可控。3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范(續(xù))三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 1）交地時(shí)間問題：本項(xiàng)目在支付第一期地價(jià)款后6個(gè)月內(nèi)，政府才能完成移交土地，預(yù)計(jì)移交土地的最后期限為2019年5月1日，本項(xiàng)目加速周期需要的正常開工時(shí)間為2019年12月10日左右，因此政府移交土地的時(shí)間會(huì)影響項(xiàng)目的正常開工時(shí)間，進(jìn)而影響加速周期。政府移交土地存在一定的不可控性。2）取得國(guó)有土地使用證前的報(bào)批報(bào)建問題：按土地招標(biāo)文件約定，簽署成交確認(rèn)書后12個(gè)月付清全額地價(jià)款，之后一個(gè)月內(nèi)辦理國(guó)有土地使用證；但在此之前，項(xiàng)目正常開發(fā)需要報(bào)批報(bào)建等，未能取得土地

40、證將影響項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建及正常開工。3、加速前置風(fēng)險(xiǎn)：3.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范(續(xù))三.土地獲取方式及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 防范措施：1）關(guān)于交地問題：考慮目前場(chǎng)地現(xiàn)狀已經(jīng)平整，無拆遷，政府延遲交地的主要問題在于沿江公園及周邊道路、市政配套管線建設(shè)，可建設(shè)用地本身具備移交的條件，因此，爭(zhēng)取協(xié)調(diào)政府先進(jìn)行可建設(shè)用地的移交，保證開工按加速周期的要求進(jìn)行。2）關(guān)于取得國(guó)有土地使用證前的報(bào)批報(bào)建等問題：經(jīng)咨詢政府土地出讓主管部門，類似情況下，可由土地開發(fā)中心出具相關(guān)證明，用建設(shè)用地批準(zhǔn)書進(jìn)行報(bào)批報(bào)建；我司在支付4億首期地價(jià)款后，也可以考慮爭(zhēng)取和土地交易中心協(xié)商用銀行保函的方式對(duì)其

41、余地價(jià)款的支付進(jìn)行擔(dān)保，從而獲得土地使用證，進(jìn)行正常的報(bào)建、開工和銷售；也可考慮在支付首期地價(jià)后，通過土地證分割等方式，先行辦理首期建設(shè)用地土地證。3、加速前置風(fēng)險(xiǎn)：四.資金解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 4.1、公司整體資金狀況（單位：萬元）（備注：本部分指標(biāo)均按樓面地價(jià)4000元/平米測(cè)算，實(shí)際成交地價(jià)將可能高于此起拍價(jià)。）說明：結(jié)合公司整體資金狀況考慮，待決策新項(xiàng)目06年度整體資金缺口為：35696萬元。年度 2019年 2019年 2019年 2009年 2019年 2019年 合計(jì) 1、期初可用現(xiàn)金存量13,535 7,078 84,230 121,170 127,4

42、23 126,038 2、在建項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流38,761 61,924 15,303 7,669 123,657 3、公司口凈現(xiàn)金流-14,436 -12,877 -3,112 -9,552 -39,977 4、在建項(xiàng)目貸款凈額 - 5、已獲取新項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-50,781 48,104 24,750 8,136 -1,385 -751 28,073 6、新項(xiàng)目貸款凈額20,000 -20,000 - 7、可用于增量項(xiàng)目的現(xiàn)金存量7,078 84,230 121,170 127,423 126,038 125,287 125,287 8、增量項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-42,837 -126,808 93,22

43、1 104,562 134,367 -20,923 141,582 9、增量項(xiàng)目資金缺口-35,759 -42,578 214,391 231,985 260,406 104,364 266,869 4.2、待決策新項(xiàng)目現(xiàn)金流量計(jì)劃（單位：萬元） 說明：1、待決策新項(xiàng)目資金峰值186,957萬元，出現(xiàn)時(shí)點(diǎn)2019年三季度 。 2、實(shí)現(xiàn)累計(jì)正向現(xiàn)金流時(shí)間為200 9年3季度。4.3、資金缺口解決方案 （1）擬向總部申請(qǐng)項(xiàng)目貸款額度 20000萬元；（2）擬與中糧集團(tuán)合作解決 20000萬元資金缺口；四.資金解決方案 XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 按樓面地價(jià)4000元/平米測(cè)算，項(xiàng)目06年

44、總體資金缺口為3.57億元，但06年存在4億元階段性資金缺口，擬通過以下方式解決：說明：由于拍賣總價(jià)很可能高于4000元/平米，因此，項(xiàng)目在07年3月份也存在較大資金缺口，具體數(shù)額須待最終投標(biāo)結(jié)果而定。年度2019年2019年2019年2009年2019年2019年2019年合計(jì)現(xiàn)金流入3458614432817910619758811370566978現(xiàn)金流出42837161873521677619664942336002411434028項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流-42837-12728792161102910132646-22230-2411132951項(xiàng)目累計(jì)凈流量-42837-170124-779

45、6324947157593135362132951五.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5.1、首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間開始完成1項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間8月1日啟動(dòng)2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)8月1日10月1日3單體方案設(shè)計(jì)10月1日12月1日4施工圖設(shè)計(jì)12月1日07年2月1日5簽署土地協(xié)議或合同9月11日20日6取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書11月4日7取得土地證07年9月4日前8基礎(chǔ)開工07年2月1日9開盤07年10月1日10竣工驗(yàn)收08年2月1日11入住08年6月1日12本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)完畢09年11月4日注：此開發(fā)計(jì)劃可以確保我司在獲得本項(xiàng)目后2個(gè)月內(nèi)完成總規(guī)方案的報(bào)建工作。 5.2、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

46、 五.項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃注：此銷售面積中不含車位；銷售單價(jià)不含車位部分。07年08年09年10年合計(jì)開發(fā)計(jì)劃（m2）134278187989214844537111銷售面積（m2）40459123061129480137882430881銷售額（萬）45378154440172239194921566978銷售單價(jià)（元/ m2）1121612030127461367312694XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 1 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)六.經(jīng)濟(jì)效益分析（備注：本部分經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)均按4000元/平米測(cè)算，實(shí)際成交地價(jià)將可能高于此地價(jià)。）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入566,978開發(fā)成本342

47、,849資金峰值186,957項(xiàng)目總投資371,198凈利潤(rùn)107,506內(nèi)部投資收益率27.07%銷售凈利率18.96%XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 6. 2 合作項(xiàng)目#經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 六.經(jīng)濟(jì)效益分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 項(xiàng)目數(shù)值#總投資185,599#凈利潤(rùn)53,753#投資回報(bào)率28.96%#內(nèi)部收益率27.07%6.3 項(xiàng)目開發(fā)各年的利潤(rùn)體現(xiàn) 六.經(jīng)濟(jì)效益分析XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)08年09年10年合計(jì)結(jié)算面積（m2）107720150808172352430881結(jié)算金額(萬元)130,138195,129241,711566,978單位凈

48、利潤(rùn)(元/m2)1818235730392495凈利潤(rùn)（萬元）19,58535,54652,376107,506銷售凈利率15.0%18.2%21.7%19.0%（2）在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過不斷調(diào)整和完善，初步形成沙沙項(xiàng)目產(chǎn)品建議要點(diǎn)，為規(guī)劃設(shè)計(jì)工作提供參考；七.前置與加速措施回顧與補(bǔ)充7.1 產(chǎn)品類別 成熟產(chǎn)品 標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 創(chuàng)新產(chǎn)品（注明理由）7.1 前置工作進(jìn)展情況 客戶定位和產(chǎn)品定位前置工作進(jìn)展情況（1）通過對(duì)項(xiàng)目屬性、客戶細(xì)分結(jié)果和片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)研，經(jīng)過不斷深入的討論后得出金沙州D地塊市場(chǎng)和客戶的簡(jiǎn)要分析初步結(jié)論；（3）針對(duì)周邊代表性樓盤和XX市珠江沿岸樓盤的分析，得出本地塊的售價(jià)分析初步結(jié)論；（4）組織各專業(yè)部門針對(duì)本項(xiàng)目運(yùn)用“七對(duì)眼睛”的工具進(jìn)行分析，得出“七對(duì)眼睛”報(bào)告。XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 七.前置與加速措施回顧與補(bǔ)充XX區(qū)金沙洲D(zhuǎn)地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7.1 前置工作進(jìn)展情況（續(xù)） 設(shè)計(jì)前置工作進(jìn)展情況（1）區(qū)域立項(xiàng)階段形成總體方案、戶型平面圖等設(shè)計(jì)成果初稿；（2）根據(jù)區(qū)域立項(xiàng)會(huì)建議，并結(jié)合營(yíng)銷產(chǎn)品建議對(duì)上述規(guī)劃方案初稿進(jìn)行調(diào)整，目前形成