金融學畢業(yè)論文 萬科股份有限公司投資分析報告(共9頁)

1、證券(zhngqun)投資學 綜合練習一題目：萬科股份有限公司(yu xin n s)投資分析報告班級(bnj)：國貿11-1姓名：蔣振寧學號：1110050112 成績： 工商管理學院金融系二零一四年十月 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc408220708 1.行業(yè)(hngy)分析： PAGEREF _Toc408220708 h 1 HYPERLINK l _Toc408220709 1.1、房地產開發(fā)(kif)投資完成情況 PAGEREF _Toc408220709 h 1 HYPERLINK l _Toc408220710 1.2、商品房銷售(xiosh

2、u)和待售情況 PAGEREF _Toc408220710 h 2 HYPERLINK l _Toc408220711 2.宏觀經濟政策分析 PAGEREF _Toc408220711 h 2 HYPERLINK l _Toc408220712 2.1住建部提出千方百計去庫存，多地放松限購 PAGEREF _Toc408220712 h 3 HYPERLINK l _Toc408220713 2.2惠民政策： PAGEREF _Toc408220713 h 3 HYPERLINK l _Toc408220714 2.3保障性安居工程持續(xù)推進 PAGEREF _Toc408220714 h 4

3、HYPERLINK l _Toc408220715 3.公司分析 PAGEREF _Toc408220715 h 4 HYPERLINK l _Toc408220716 4.技術分析 PAGEREF _Toc408220716 h 5 HYPERLINK l _Toc408220717 4.1 K線分析 PAGEREF _Toc408220717 h 5 HYPERLINK l _Toc408220718 4.2 MCAD PAGEREF _Toc408220718 h 6 HYPERLINK l _Toc408220719 5 . 結論 PAGEREF _Toc408220719 h 6萬科

4、股份有限公司投資(tu z)分析報告摘要(zhiyo)：隨著(su zhe)2014即將結束，中國的股市也在2014下半年迎來了一大波持續(xù)的“牛市”. 2014年中國股市結束了連續(xù)數(shù)年的頹勢，成為亞洲表現(xiàn)最好的市場，甚至超過了這一年中一直與之齊頭并進的印度股市.本文將以萬科A（000002）為例，從宏觀經濟分析，行業(yè)分析，技術分析，投資可行性分析等層面入手，全面的對萬科A股的投資可行性進行分析，并加以做出代表個人觀點的結論以及預測。綜述：本人通過對論著，期刊，網站文章查閱以及思考。得到了關于2012-2014年房地產行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢以及國家對于房地產行業(yè)的相關政策以及宏觀調控。同時通過對于萬科股

5、份有限公司官方網站門戶網站的查閱得到了萬科公司近年來的公司發(fā)展概況以及財務狀況.接著通過大智慧網站對于萬科A股的相關資料搜索以及技術分析圖的研究，得出了關于萬科A股的技術分析結論，以及個人對于萬科A股持有前景的展望和預測.宏觀分析1.行業(yè)分析：1.1、 HYPERLINK /reports/index172.html t _blank 房地產開發(fā) HYPERLINK /reports/index199.html t _blank 投資完成情況2014年1-10月份，全國房地產開發(fā)投資77220億元，同比名義增長12.4%，增速比1-9月份回落0.1個百分點。其中，住宅投資52464億元，增長1

6、1.1%，增速回落0.2個百分點。住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重為67.9%。1.2、商品房銷售(xioshu)和待售情況1-10月份，商品房銷售(xioshu)面積88494萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-9月份收窄0.8個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.5%，辦公樓銷售面積下降9.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額56385億元，下降7.9%，降幅比1-9月份收窄1個百分點。其中，住宅銷售額下降9.9%，辦公樓銷售額下降20.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長8.3%。10月份當月，商品房銷售面積11362萬平方米，同比下降1.6%，降幅(jin f)比上月減緩8.7個

7、百分點；商品房銷售額7158億元，同比下降0.7%，降幅比上月減緩8.2個百分點。2.宏觀經濟政策分析中國指數(shù)研究院10月1日發(fā)布2014年三季度中國房地產政策盤點，今年以來，我國房地產市場持續(xù)走弱，房地產開發(fā)投資額增速變緩，商品房量價均呈現(xiàn)下行，同時，8月宏觀經濟各指標也呈現(xiàn)小幅波動。在此背景下，中央定調千方百計去庫存，多地明確放松限購，47個限購城市中僅一線城市及三亞未做調整。季末最后一天，央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布通知，全面放寬限貸政策，且松綁程度超出此前預期。2014年三季度，我國房地產調控再度步入新的周期。 2.1住建部提出千方百計去庫存(kcn)，多地放松限購住建部定調“千方百計去庫存”

8、。7月11日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長陳政高召開其上任(shng rn)后的第一場全國住房城鄉(xiāng)建設工作座談會。會議提出，各地可以根據(jù)當?shù)貙嶋H出臺平穩(wěn)房地產市場的相關政策，其中庫存量較大的地方要千方百計消化商品房待售面積，加強房地產結構調整，完善房地產項目周邊配套設施，加快行政審批速度等。這意味著中央層面放開對限購等短期行政手段的限制，允許各按照實際情況(qngkung)調整由上圖可以看出全國僅五個城市未放松限購。繼4月南寧定向調整、6月呼和浩特正式發(fā)文取消限購，進入三季度后限購調整呈現(xiàn)多米諾效應，多個城市陸續(xù)放寬。截至9月末，全國47個限購城市中，共有42個城市有所放寬，僅北京、上海、廣州、深圳、

9、三亞5個城市未做調整。此前，一度有消息稱一線城市限購將有所調整，京滬放開140平以上一手住宅限購、上海廣州放開部分區(qū)域限購，但隨即均被當?shù)卣块T否認。深圳市規(guī)劃和國土資源委員也稱，將繼續(xù)實施限購政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2.2惠民政策：“十二五規(guī)劃”明確提出：堅持把保障和改善民生作為加快轉變經濟發(fā)展方式的根本出發(fā)點和落腳點。完善保障和改善民生的制度安排，把促進就業(yè)放在經濟社會發(fā)展優(yōu)先位置，加快發(fā)展各項社會事業(yè)，推進基本公共服務均等化，加大收入分配調節(jié)力度，堅定不移走共同富裕道路，使發(fā)展成果惠及全體人民。要想從根本上擴大內需必須改變社會分配制度和社會保障制度落后于經濟發(fā)展的局面。中央經

10、濟工作會議明確提出擴大內需的重點更多放在保障和改善民生、加快發(fā)展服務業(yè)、提高中等收入者比重上來。只有逐步提高中等收入者的收入水平，才能實現(xiàn)我國人均收入水平的不斷提高，才能從過去過渡依賴外需向主要依靠內需轉變。2.3保障性安居工程持續(xù)(chx)推進保障性安居工程穩(wěn)步推進。2014年，全國計劃新開工(ki gng)城鎮(zhèn)保障性安居工程700萬套以上(其中各類棚戶區(qū)470萬套以上)，基本建成480萬套。根據(jù)9月16日住建部公布數(shù)據(jù)，截至8月底，已開工650萬套，基本建成400萬套，分別達到年度目標任務的92%和83%，完成投資9500億元。8月15日，財政部公布截至6月底，中央財政已下達2014年城鄉(xiāng)

11、保障性安居工程補助資金共2198.20億元。其中，下達城鎮(zhèn)保障性安居工程資金1968.20億元，下達農村保障性安居工程資金230億元。上半年，全國財政實際用于保障性安居工程支出1521.03億元，同比增長36.6%。各地加大保障性住房支持力度，管理更具備靈活性。有消息稱，住建部正密切關注并調研部分地方實行的棚改新模式，即政府回購商品房用于棚改安置房，并有可能將這種棚改新型式作進一步推廣。湖南、江西、寧夏和北京等均出臺文件指出政府可回購商品房作為保障房來源。在當前房地產市場整體下行的背景下，政府采取招標團購的方式，以低于市場的價格回購商品房，用于保障性住房從而節(jié)省資金(zjn)。另外在部分商品房

12、庫存過剩的城市，政府回購商品房用于安置房，一方面避免了大拆大建，造成新的過剩和資源浪費，同時對庫存過剩的市場也將是一個很好的對沖，有利于房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。3.公司分析公司概況萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，也是股市里的代表性地產藍籌股。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。2010年公司完成新開工面積1248萬平方米，實現(xiàn)銷售面積897.7萬平方米，銷售金額1081.6億元。 營業(yè)(yngy)收入507.1億元，凈利潤72.8億元。這意味著，萬科率先成為全國第一個年銷售額超千億的房地產公司。這個數(shù)字，是一個讓同行眼紅，讓外

13、行震驚的數(shù)字，相當于美國四大住宅公司高峰時的總和。在企業(yè)領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復雜；二、規(guī)范不權謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任(fngrn)）享譽業(yè)內。萬科1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，持續(xù)增長的業(yè)績以及規(guī)范透明的公司治理結構，使公司贏得了投資者的廣泛認可。過去二十年，萬科營業(yè)收入復合增長率為31.4.%，凈利潤復合增長率為36.2%；公司在發(fā)展過程(guchng)中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市

14、公司”排行榜；多次獲得投資者關系等國際權威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關系等獎項。經過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競爭優(yōu)勢：“萬科”成為行業(yè)第一個全國馳名商標，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國住宅行業(yè)第一個專利產品和第一項發(fā)明專利；公司物業(yè)服務通過全國首批ISO9002質量體系認證；公司創(chuàng)立的萬客會是住宅行業(yè)的第一個客戶關系組織。同時也是國內第一家聘請第三方機構，每年進行全方位客戶滿意度調查的住宅企業(yè)。4.技術分析4.1 K線分析從K線走勢看萬科A在三周內浮動比較大。并且從成交量換手率看，也說明了萬科A

15、深受股民關注，并且股價總的來說也呈現(xiàn)上升趨勢。除此之外，在近三日，萬科A技術分析圖上出現(xiàn)了“三個白武士”并且第三個白武士的陽線很長并且其下影線較上影線長說明多方支持股價。短期內，預測多頭聚集，力量持續(xù)占優(yōu)，萬科A股價格短期內持續(xù)走高。從技術分析圖分析出，萬科A的均價以及平均價格都在昨天收盤價上（粗平行線）。并且成交量價格短期內較為穩(wěn)點且持續(xù)增長。4.2 MCAD從下圖可以看出DIF突破DEA時，就是(jish)買入的信號，DIF向下跌破DEA應獲利了結。5 . 結論(jiln)2014年隨著我國經濟的復蘇，和國民經濟的整體向好，中國城市化水平的加快，中長期看來人們對住房的剛性需求不會減少。并且短期來看，隨著國家對房屋限購令的放寬，以及萬科公司走的是高品質的精品商業(yè)(shngy)房及住宅區(qū)的特點，萬科A仍然是一只具有持有價值的股票。由此，建議短中期投資萬科A股。但長期內要注意關注國家調控房價政策對股票的影響，以及房地產行業(yè)公司轉型困難重重的風險，做好風險的防范。參考文獻李國強 李雯 證券投資分析【M】北京 機械工業(yè)出版社，2013，6吳敏潔2014年三季度中國房地產政策盤點【N】地