房地產(chǎn)金融基本知識課件

1、房地產(chǎn)金融 潘棟第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素第三節(jié) 資金時間價值及相關概念123第二章 房地產(chǎn)金融基本知識45 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率第五節(jié)信貸、擔保貸款和抵押貸款第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征一、房地產(chǎn)金融的分類二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務 三、房地產(chǎn)金融的特點一、房地產(chǎn)金融的分類政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟適用 房住房開發(fā)貸款等。 自營性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關的資金籌集、融通和結(jié)算等 信用活動。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消

2、費信貸、一般房地 產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè) 擔保、房地產(chǎn)典當?shù)取７康禺a(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進行的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建設債券、住房公債、土地債 券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投 資券等。 房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機構(gòu)參與的融資活動。包括：銀行的長短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的 土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動資金貸款以及 向居民個人發(fā)放的住房消費貸款。信用貸款是指憑借借款人的信譽、無須提供任何擔保的融資活動。 擔保貸款是指借款人需提供第三人擔?；蛱峁┴敭a(chǎn)作擔保的融資活動，

3、即人和物的擔保。人的擔保主要有保證方 式；物的擔保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務 1、資產(chǎn)業(yè)務(主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務)2、負債業(yè)務(存款業(yè)務、借款業(yè)務、金融機構(gòu)來 往業(yè)務) 3、表外業(yè)務(即銀行通過代替客戶承辦支付和其 他委托事項而收取手續(xù)費的業(yè)務，也稱中間業(yè) 務，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務、房地產(chǎn)租賃中 間業(yè)務、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務和房地產(chǎn)代理中間業(yè) 務等)三、房地產(chǎn)金融的特點 1、資金密集性 2、資金周轉(zhuǎn)期長(建設期1年以上，住房貸款償還期一般 10年以上，租賃回收期也是10年以上) 3、資金運動固定性(房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都 在同一固定位置，由不動產(chǎn)的特性所決定)4

4、、資金增值性(房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中屬于社會再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價值的增值性) 5、風險性(由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長期融資， 過程中有政策風險、決策風險、自然風險和財務風險)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素銀行利率的變化 稅收政策的影響 貨幣匯率的變化 日用品價格的變化 證券和其他投資工具的回報率變化 金融政策社會福利制度一、經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時差性、消費者的心理因素、政策影 響等原因，房地產(chǎn)市場很容易出現(xiàn)周期性波動。西方學者認為宏觀經(jīng)濟周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時 間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個宏觀經(jīng)濟的晴雨表。 在經(jīng)濟周期和房地產(chǎn)周期的復蘇階段后期和繁榮階段，

5、 房地產(chǎn)市場銷售形勢好，價格上升快，房地產(chǎn)金融活動活 躍，銀行信貸規(guī)模擴大。當處于周期的衰退后期和蕭條階 段，房地產(chǎn)市場萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn) 金融不活躍。二、銀行利率的變化利率變化對房地產(chǎn)市場的影響一般是反方向作用，即 提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購房者的借貸成 本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場過熱，房地產(chǎn)金 融活動得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場， 擴大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動更為活躍。另外利率變化也可起到改變投資者和消費者預期的效 果。三、稅收政策的影響 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本， 有利于活躍市場交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的

6、發(fā)展； 加稅則加重了交易成本，不利于市場交易的增加，不利于 投資和房地產(chǎn)金融的擴張。如近兩年國家對房地產(chǎn)市場的 調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過程中征收營業(yè)稅和個人所得稅的 政策。 房地產(chǎn)事實上也是重要避稅工具，稅法稅率的變化必 然對其產(chǎn)生突出影響，從而對房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。 四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會導 致國際投機資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤的同 時，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤。 在一個較長的穩(wěn)定變動趨勢中，匯率下降(本幣升 值),本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國內(nèi) 的房地產(chǎn)價格下降；匯率上升(本幣貶值),

7、本幣兌換的 外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國房地產(chǎn)價格上升。五、日用品價格的變化 日用品價格的變化可能導致人們購買力的變 化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。特別是恩格 爾系數(shù)較高的國家或地區(qū)，一般日用品的價格變 化作用更明顯。如糧油、食品等漲價，普通家庭 能用于支付住房貸款月供的資金就減少。但另一 方面可能導致房屋建設成本升高。六、證券和其他投資工具的回報率變化 在購買房地產(chǎn)作為普通投資工具的國家，其 他投資工具的回報率變化會對投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生 替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資 會增加，從而房地產(chǎn)金融會更活躍；若若證券收 益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地 產(chǎn)投資可能減少，從

8、而會抑制房地產(chǎn)金融活動。七、金融政策的影響 國家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施， 必然對房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。 如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應的增減、貸 款審查的寬嚴等，都對房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影 響，甚至有時會使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策 市”。 八、社會福利制度的影響 社會福利制度對房地產(chǎn)的影響是：福利條件 越好，個人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的 比率越低；福利條件越差，個人買房就越踴躍， 在同等社會經(jīng)濟發(fā)展水平條件下人均擁有的自主 房屋比率越高。按照聯(lián)合國歐洲經(jīng)濟委員會最新的統(tǒng)計資料， 歐美發(fā)達和較發(fā)達國家的總自有住宅率普遍在 60%一70%。比較高的是愛爾蘭(8

9、0%)、挪威 (78%)、葡萄牙(76%)、英國(70%)、美國(68%)、 意大利(68%)。處于中間層次的有法國(60%)、芬 蘭(63%)、加拿大(64%)。比較低的是瑞士(31%)、 德國(39%)、瑞典(46%)、丹麥(50%)、荷蘭(50%)、 奧地利(57%)。第三節(jié) 資金時間價值及相關概念利率未來值未來收益的貼現(xiàn)有效收益率一、利率1.名義利率和現(xiàn)值名義利率：名義利率也就是票面利率，即借貸雙方在訂立合同時共同約定的利率。從借出資金一方而言，利率反映了資金的時間價值，實際上利率就是到期收益率。例如：甲向乙借款100萬，約定一年為期，到期一次性還本金100 萬并付利息10萬，則在這個

10、合同中的名義利率就是： 利率i=利息/本金=10%/年貼現(xiàn)率：由于資金具有時間價值，一筆資金若干時間之后的價值（購買力）與現(xiàn)在的價值（購買力）是不同的，二者的比值就是貼現(xiàn)率?，F(xiàn)值：資金的未來收益通過貼現(xiàn)的辦法換算成現(xiàn)在的價值量就是其現(xiàn)值，即時間為零時的價值量。2.利率集 所謂利率集就是名義利率的組成，即在名義利率中到底包含了哪些利率，從放款人的角度來說，也就是資金收益到底由哪些部分組成；而從借款人的角度，則是其借款成本到底包含哪些。所以，利率集事實上就是資金使用的成本來源。一般來講包括：無風險短期實際利率通漲溢價期限溢價差價3.實際利率定義 實際利率是名義利率經(jīng)實際或預測的貨幣購買力變化校正后

11、的利率，是借款人所付利息率減去通貨膨脹后的利息水平，即貸款人所取得的利息（或利潤）減去通貨膨脹后的利息率水平。物價指數(shù)校正 90年代前期，我國的保值定期儲蓄的保值利率就是經(jīng)通貨膨脹校正之后的利率，即所謂的保值率就是通漲溢價。 在個別的借貸合同中如何確定雙方都認同的校正水平，通常需要較多的談判，達成協(xié)議也需要雙方較多的理性判斷。4.利率的期限結(jié)構(gòu) 貸款期限不同，利率水平當然就不同，這種因期限差異造成的利率差異，可以叫做期限結(jié)構(gòu)溢價。期限結(jié)構(gòu)的成因有以下解釋：期限越長，貸款人失去的其他投資機會可能越多，為了彌補未來更高收益投資機會的損失，貸款人會提高長期貸款利率；借款人為了保證自己在較長期限內(nèi)穩(wěn)定

12、地使用資金，愿意付出較高的成本；期限越長，貸款人承擔的風險和心理壓力越大，要求更高的利率水平是一種適當?shù)难a償；期限越長，借款人越有機會在放款人不愿意的時候還款，從而對放款人不利，這種損失需要借款人作出適當?shù)难a償期權(quán)溢價。5.利率和可貸資金 商品的市場價格是由商品的供給和需求共同決定的，金融市場上資金的供給與需求相互作用就決定了借貸交易的價格利率。 因此，在平衡的金融市場中，一定的利率水平與一定的資金供給和資金需求緊密聯(lián)系。可以通過圖23來解釋。利率與可貸資金數(shù)量關系6.利率同風險溢價 本論題是利率風險的概率解釋，涉及到較多的數(shù)學知識，實踐上對金融產(chǎn)品的設計意義較重大，此處從略。二、未來值 未來

13、值就是存款經(jīng)過一段時間后的價值，包括本金和利息。 利息計算通常有兩種方法：單利和復利。1.單利的計算 單利是指僅計算本金的生息或時間價值。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%,以單利計息，到期一次還本付息，則其計算如下：本金=100萬，利息=100*10%*2=20萬，到期借款人應還本付息共120萬。2.復利的計算 復利則是根據(jù)利息計算周期，將每個周期的利息都作為下一期的本金的組成來計算下一個生息周期的利息。例如：某筆貸款本金為100萬，期限為2年，年利率為10%，以復利計息，到期一次還本付息，則其計算如下： 本金=100萬， 第一年的利息為100*10%=10萬， 第二年

14、的利息為（100+10）*10%=11萬，到期應還本金為100萬，付利息為21萬，共還本付息121萬。3.不同計息周期的復利計算 一般地，某筆貸款的年利率是i，本金是PV0，計息周期為每年計息一次，則其各年的未來值的計算公式為：FVn= PV0（1+i）n 在現(xiàn)實生活中，貸款的計息周期經(jīng)?？梢杂胁煌陌才牛缒?、半年、季度、月、日（即連續(xù)計息）等，其未來值的計算也有不同的公式。粗算模型（簡化計算） 若貸款的年利率為i，一年按m個周期計算復利，則n年后其未來值為：FVmn= PV0（1+i/m）mn三、未來收益的貼現(xiàn) 未來值是資金未來價值的計算，同樣地，我們也可以計算未來某個時候的收益的貼現(xiàn)，也

15、就是將未來的收益價值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價值，這種計算稱為未來收益的貼現(xiàn)，其計算參數(shù)是貼現(xiàn)率。1.一年未來收益的貼現(xiàn) 一年期的未來收益的貼現(xiàn)公式為： PV0=FV1/(1+i)這里i是貼現(xiàn)率，1/(1+i)是貼現(xiàn)因子。事實上是現(xiàn)值的一年未來值的逆運算。2.多年未來收益的貼現(xiàn)如果一筆收益是在第n年實現(xiàn)的，那么其貼現(xiàn)值的計算就是：PV0=FVn/(1+i)n 如果不同年份都有不同的收益CF1，CF2，CF3，CF4，CF5CFn，則這些收益的總的貼現(xiàn)值就是：PV0=CF1/（1+i）+CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5CFn/(1+i)n這里的貼現(xiàn)

16、率仍然是i，1/（1+i）n或（1+i）-n為各年的貼現(xiàn)因子。3.通過未來收益的貼現(xiàn)值與投資初值的比較判斷房地產(chǎn)的投資價值 未來收益的貼現(xiàn)計算為我們對房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過比較在一定的貼現(xiàn)水平基礎上未來收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小，我們就能進行簡單的價值判斷，從而得到某項投資是否合理的結(jié)論。 各期未來收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為凈現(xiàn)值。若凈現(xiàn)值為正，就是未來收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負數(shù)，則可以斷定該項投資無利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說明該項投資在不考慮風險因素時，還是基本可行的。例子 在計算未來收益的貼現(xiàn)時，我們有個計算參數(shù)貼現(xiàn)率

17、，不同的貼現(xiàn)率對計算結(jié)果影響很大，因此，參數(shù)的選取在很大程度上決定了我們的判斷。例如：有所房子第一年有1萬元收益，第二年有2萬元收益，第三年有2萬元收益，第四年有2萬元收益，第四年還可以按12萬元賣出，而現(xiàn)在需要10萬元買這所房子。問現(xiàn)在買下房子合不合算？在什么樣的貼現(xiàn)率下才合算？ 這個問題實際上就是比較在什么樣的貼現(xiàn)水平上，未來收益的凈現(xiàn)值是正數(shù)。計算過程是這樣的： 因為現(xiàn)值計算公式涉及到指數(shù)運算，求得貼現(xiàn)率的運算相對較復雜，我們不妨先假設幾個貼現(xiàn)率水平來計算，如5%,10%,15%，20%，則計算結(jié)果如下：（表24）第四節(jié) 資產(chǎn)收益率一、資產(chǎn)收益率二、權(quán)益收益率三、有效收益率一、資產(chǎn)收益率

18、 資產(chǎn)收益率是任何經(jīng)濟實體進行經(jīng)營過程中必須十分注重的財務指標之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營為最?？紤]到某項資產(chǎn)中經(jīng)營者自身所占權(quán)益比重的差異，在會計報表中，資產(chǎn)收益率有不同的概念和計算方法。一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率是指該項資產(chǎn)所有凈營業(yè)收益總額與該項資產(chǎn)價值總額的比值，說明整個資產(chǎn)的收益水平。其計算公式為：資產(chǎn)收益率=凈營業(yè)收益/資產(chǎn)價值=（營業(yè)收益-經(jīng)營費用）/資產(chǎn)購買價格二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率是股東所占權(quán)益對應的收益水平，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即：權(quán)益收益率=稅前收益/自有資金 =（凈營業(yè)收入-年還款額）/自有資金

19、這里必須注意的是：權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購房者在所購房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購房者了，這時，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。簡單結(jié)論 由此可見，資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化；而權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購房者的權(quán)益比例首次付款比重與已償還貸款比重之和。三、有效收益率 有效收益率是指能使房屋的未來收益與其終值（即房屋的處置價）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴格的定義如下：若房屋未來價值的貼現(xiàn)值I1/（1+IRR）1+I2/（1+IR

20、R）2+IN/（1+IRR）N+IN/（1+IRR）N與房屋初始購買價相等，則稱IRR為有效收益率。這里，IN 為房屋第N年的收益，IN為房屋的終值。 有效收益率是購房者實際能取得的收益率，所有又稱為內(nèi)部收益率。當上式的年收益為稅后收益時，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率。第五節(jié)信貸、擔保貸款和抵押貸款 信貸、擔保貸款和抵押貸款是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務內(nèi)容，涉及的主體包括貸款者商業(yè)銀行，即資金的借出方；借款人房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者，即資金的借入方；第三方擔保人或保證人，即借款人的關系人，即為借款人提供償還貸款保證的責任方，對貸款負有連帶責任。一、信貸和擔保貸款的定義與區(qū)別1.信貸 信貸就是借款

21、人由于自己的良好市場信譽，在沒有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關系。2.擔保貸款 擔保貸款是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴格的條件的借貸活動。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關系。在實踐中，擔保貸款有4種基本形式：擔保貸款的4種基本形式保證貸款（狹義的擔保貸款）在借款人出現(xiàn)違約時，由第三人（擔保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式；質(zhì)押貸款是指借款人或第三方將等價的各種權(quán)益憑證交給貸款銀行作為貸款還款的保證而產(chǎn)生的借貸關系；抵押貸款抵押貸款是指房屋所有人或購買人將房屋或預售房屋作為自己償還貸

22、款或履行合同的擔保而進行的借貸關系，是擔保貸款的特殊方式之一。一般地，以完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“抵押貸款”，以非完全權(quán)益的房屋作抵押的稱為“按揭貸款”（mortgage）。質(zhì)押（或抵押）+保證貸款指質(zhì)押貸款或抵押貸款與保證貸款的結(jié)合。3.信貸與抵押貸款的關系 信貸與抵押貸款都是借貸關系，但二者有著重要的區(qū)別：信貸以借款人的信譽和經(jīng)濟實力為還款保證，抵押貸款以借款人的物業(yè)價值為還款保證；抵押貸款的安全性要高于信貸，即信貸不容易，而抵押貸款較容易；房屋的不可移動性、價值穩(wěn)定性使其抵押比例可以較高，從而使房屋的按揭業(yè)務成為普遍的住房消費的實現(xiàn)手段。二、抵押貸款 抵押貸款是房地產(chǎn)金融業(yè)務中最主要的

23、內(nèi)容，牽涉面廣，需注意的細節(jié)多，貸款周期較長，管理比較復雜。抵押貸款的操作程序抵押房屋實物認定產(chǎn)權(quán)證書的驗證售房公司資質(zhì)審定所有權(quán)驗證產(chǎn)權(quán)證書 同實物的核驗所有權(quán)歷史變化共有人、租賃人調(diào)查其他產(chǎn)權(quán)調(diào)查土地使用證、 規(guī)劃許可證、 銷售許可證房屋價值評估確定抵押價值簽訂抵押貸款合同辦理房屋抵押登記合同終止抵押物建設抵押物使用房屋產(chǎn)權(quán)登記 按約還款歸還抵押房屋產(chǎn)權(quán)證違約處置拍賣抵押物清償填寫抵押房屋清單2.設定抵押的條件可設定為抵押物的房地產(chǎn)包括：依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓方式獲得的國有土地使用權(quán)；企業(yè)、公司、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；依法獲得的房屋期權(quán)；依法有權(quán)

24、處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物；依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等地的土地使用權(quán)。3.不可設定抵押的房地產(chǎn)權(quán)屬有爭議或不清的房地產(chǎn)；已依法公告在國家建設征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；列為文物保護的古建筑，有重要紀念意義的建筑物；被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；未依法登記領取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；未經(jīng)中國注冊會計師確認已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外；劃撥土地使用權(quán)。4.設定抵押貸款時應注意的事項

25、 目前我國房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)復雜，在產(chǎn)權(quán)多元化或產(chǎn)權(quán)不全的房屋設定抵押時應注意以下問題： 共有房屋的抵押共有房屋可以抵押，但需經(jīng)其他共有人書面同意。出租房屋的抵押已出租房屋可以抵押，但需盡告知義務，租賃合同繼續(xù)生效；目前公房不可抵押。房改房的抵押“房改房”可以抵押，但抵押估價受到較大限制；不同類型的房改房，其評估價差異較大。新增添附物問題房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。在需要拍賣時添附物可以與抵押物共同拍賣，但添附物拍賣所得抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。5.抵押期限房屋的抵押期限應與借款期限一致。抵押物的權(quán)益期限不能低于抵押期限。6.抵押權(quán)的物上請求權(quán) 貸款人對自己的抵押權(quán)有物上請

26、求權(quán)，即當?shù)盅何锸艿椒欠ㄇ趾r，抵押權(quán)人可以以權(quán)利人的名義獨立請求法律保護。物上請求權(quán)包括：停止侵害請求權(quán)請求恢復原狀或提供額外擔保消除危險請求權(quán)排除妨礙請求權(quán)損害賠償請求權(quán)7.拍賣抵押房屋的注意事項 當?shù)盅喝诉`約不按時償還借款時，抵押權(quán)人可以依法進行處置，包括折價、拍賣和變賣等，其中拍賣是最常用的公開處置方式，是一個嚴格的法律過程。拍賣應辦理的手續(xù) 拍賣是由委托方委托拍賣人進行物業(yè)處置的方式，由在拍賣中出價最高者付出相應的購買款后得到標的物的過程。實踐中，抵押人、抵押權(quán)人、法院都可成為拍賣的委托方，抵押人或抵押權(quán)人作為委托人時應協(xié)商一致同意委托受托人拍賣該抵押物。拍賣一定要按法定程序公開進行

27、，違反法律規(guī)定的拍賣是違法行為，其結(jié)果不僅不被承認，可能還會導致嚴重的法律責任。房屋拍賣后的清償順序房屋拍賣所得的清償順序是：A支付處分抵押房屋的費用，B扣除抵押房屋應承擔的稅款，C償還抵押權(quán)人的債權(quán)本息及抵押人應付的違約金，D剩余金額返還抵押人，E若拍賣所得不足于支付前三項費用的，抵押權(quán)人可以向抵押人追償。重復抵押時價款的分配 同一抵押物依法可以重復抵押，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，按照登記的順序來實現(xiàn)。 因此，房地產(chǎn)抵押必須進行抵押登記，否則抵押權(quán)人的權(quán)利就有可能不受保護。房屋拍賣時的優(yōu)先購買權(quán) 法律規(guī)定，在房屋被拍賣時，抵押權(quán)人應書面通知下列人員以保證他們的優(yōu)先購買權(quán)：A已出租的抵押房屋的承租人；B

28、共有房屋的其他共有人；C與抵押房屋不宜分割或者有共同配套設施的房屋的所有人；D按優(yōu)惠價購買的公有住房的原產(chǎn)權(quán)單位或微利房的原出售單位。8.期房抵押貸款的辦理 期房是尚未竣工的預售房屋，其抵押應做二次登記：一是簽訂抵押貸款合同時的期樓抵押登記；二是房屋竣工在通過質(zhì)量檢查和驗收后的房屋抵押登記。三、質(zhì)押貸款 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)。質(zhì)權(quán)是債權(quán)人享有的通過占有債務人或第三人移交的質(zhì)物而使其債權(quán)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。1.質(zhì)押的基本特征質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財產(chǎn)的權(quán)利質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財產(chǎn)的義務2.質(zhì)押與抵押的異同質(zhì)押與抵押的共同點A都屬于物權(quán)的擔保方式；B都以取得所押財產(chǎn)的價值為目的；C質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離；D都以所押財產(chǎn)的價值優(yōu)先受償。質(zhì)押與抵押的區(qū)別A質(zhì)權(quán)人對質(zhì)押財產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效。B質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有，抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取。C質(zhì)押中，在債務人期滿未履行其還本付息義務的，質(zhì)權(quán)人可以獨立做出決定依法處置質(zhì)物而優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。D質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對質(zhì)物有保管的義務，并對此承擔相關的法律責任。3.質(zhì)押的參與人及其權(quán)利與義務質(zhì)押的參與人質(zhì)押的參與人包括：債權(quán)人，享有債權(quán)和質(zhì)