停車位稅收征管調研

1、對房地產(chǎn)項目中停車位（庫）稅收(shushu)征管的分析與思考 劉志英共十九頁主要(zhyo)內容1、稅收征管現(xiàn)狀 2、征管中存在(cnzi)的問題 3、加強稅收征管的對策 共十九頁 近年來，隨著私家車數(shù)量的激增，停車位（庫）已成為房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要組成部分(z chn b fn)，因供求關系不平衡，停車位（庫）也越來越搶手，而其價格也跟著水漲船高，逐漸成為了開發(fā)商的重要盈利增長點。稅收征管(zhn un)現(xiàn)狀共十九頁 而現(xiàn)行營業(yè)稅稅收政策與停車位（庫）權屬登記和發(fā)證管理制度的不完善，導致了稅務部門在此類稅收業(yè)務征管方面幾乎成為空白，征納雙方對此類業(yè)務也屢有爭議，管理執(zhí)行境遇兩難。現(xiàn)結合目前

2、稅收相關政策的規(guī)定以及對納稅人銷售停車位（庫）的稅收征管探索，筆者進行了一些(yxi)分析及思考，力求對其現(xiàn)實執(zhí)行狀況起到改進、改善作用。 共十九頁一、當前征管中存在的主要問題（一）新建房地產(chǎn)項目中停車位（庫）的產(chǎn)權構成比較復雜，簽訂合同形式多樣，稅收政策應用難度大。從目前的征管情況來看，大致可分為三種產(chǎn)權情況、三種合同形式：第一種情況，停車位（庫）在房地產(chǎn)項目銷售時未按公建面積公攤，停車位（庫）的房屋所有權應歸開發(fā)商所有，相應轉讓(zhunrng)收益也歸開發(fā)商享有。征管(zhn un)中存在的問題 共十九頁第二種情況，開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)項目時已將停車位（庫）按公建面積分攤給了全體小區(qū)業(yè)主，

3、從法律上講，該停車位（庫）的產(chǎn)權應歸全體業(yè)主所有。第三種情況，地下停車場是由人防工程(gngchng)改建的平戰(zhàn)結合的地下停車位，產(chǎn)權關系也不甚明晰。共十九頁以上后兩種情況，從法律上講開發(fā)商無出售權，只可以出租，但在實際操作中往往(wngwng)是開發(fā)商與個別業(yè)主簽訂停車位（庫）使用權轉讓協(xié)議，取得相應收益，開發(fā)商是實際受益人。共十九頁此外具體操作時又分為三種合同形式，一種是正常對外銷售；另一種是開發(fā)商將停車位（庫）無償贈與他人，如買房子贈停車位（庫）；第三種是開發(fā)商為規(guī)避法律上的風險，將停車位（庫）名“賣”實“租”，簽訂一份與土地使用權年限(ninxin)相同的停車位（庫）使用權協(xié)議。 名賣

4、實租共十九頁 而以上不同類型的稅收業(yè)務，所依據(jù)的稅收政策也很不明晰，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權的車位，2011之前稅法首先認定的是一種實質上的長期租賃合同，依據(jù)國稅函200583號文件精神，無論租賃年限為多少年均不能將該租賃行為認定為轉讓不動產(chǎn)永久使用權，應按照“服務業(yè)租賃業(yè)”征收(zhngshu)營業(yè)稅，也不用進行土地增值稅清算，而成本也不能作為土地增值稅的扣除項目。不過（國稅總局公告2011年第2號）將國稅函200583號文件歸為失效文件后，2011年1月之后再按“服務業(yè)租賃業(yè)”征稅將缺乏政策依據(jù)。共十九頁（二）停車位（庫）銷售或出租稅收征管難度大 據(jù)調查，開發(fā)商利用停車位（庫）在規(guī)劃

5、、數(shù)量上不確定的因素，隱匿收入(shur)進行偷逃稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)有著一定的代表性。由于車位具體面積、數(shù)量在規(guī)劃上沒有明確，所以很容易讓開發(fā)商鉆空子。停車位（庫）偷稅的手段隱蔽，正常的“就賬查賬”檢查方式無法發(fā)現(xiàn)違法問題，開發(fā)商通常對停車位（庫）銷售或租賃收入(shur)采取不入賬、少入賬或設置賬外賬的手段不列收入(shur)或少列收入(shur)。共十九頁此外，相應的停車位（庫）買賣(mi mai)、租賃協(xié)議及應上報的稅收資料難以獲取，這直接導致了地稅征收部門無法及時準確掌握納稅人停車位（庫）稅收征管情況，對基層征管單位而言，從稅源預測到征收入庫不僅時效性差，而對應的執(zhí)行時的準確性也大大

6、地降低。共十九頁（三）停車位（庫）缺乏完善的權屬登記制度和發(fā)證管理制度 我省自06年以來實行的“先稅后證”的產(chǎn)權登記制度，在很大程度上促進了房地產(chǎn)稅收、契稅入庫數(shù)的增加，提高了納稅人在增量房、存量房轉讓情形下的納稅意識，而由于我省并未出臺停車位（庫）權屬登記和發(fā)證管理制度，使“先稅后證”的政策在運用到停車位（庫）權屬時，成為了盲區(qū)，達不到稅款應收盡收的效果，在一定程度上造成了稅款的流失。這樣(zhyng)也給倒車位“炒家”留有了操作空間，賺取了巨大差價，獲了利、少了稅。沒有產(chǎn)權的停車位共十九頁二、加強對銷售地下停車場（位）稅收征管的幾點對策（一）按照實質大于形式的原則，肯定房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權

7、車位的“銷售”性質依據(jù)(yj)國家稅務總局關于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告（國家稅務總局公告2011年第2號）將國稅函200583號歸為失效文件的精神，結合合同法關于租賃期限高于20年可以推定出租行為不成立，實質上是一種銷售行為的規(guī)定，對于房地產(chǎn)企業(yè)出售無產(chǎn)權的車位或簽訂與土地使用年限相同的停車位（庫）使用權協(xié)議的行為，視同銷售不動產(chǎn)行為征收營業(yè)稅。 加強稅收征管(zhn un)的對策 共十九頁此外，在實際稅收征管中，開發(fā)商與業(yè)主通常會簽訂停車位（庫）長期租賃合同（通常為20年以上），租賃費為一次性支付，而租賃業(yè)務的稅費通常高達18%以上，稅收負擔很大，尤其(y

8、uq)是12%的房產(chǎn)稅。對于很多房地產(chǎn)企業(yè)來說，時?？绲赜蜷_發(fā)項目，其在某地開發(fā)項目具有一定的時期性，通常不超過20年，即售罄完樓盤即辦理注銷手續(xù)，而停車位（庫）的管理則交于物業(yè)公司或業(yè)主委員會。這樣一來按年征收、分期繳納的12%房產(chǎn)稅在其注銷后則很難追征回來，加大了稅收執(zhí)法的風險。 共十九頁因此，建議山西地稅可參照天津地稅出臺相關政策明確對房地產(chǎn)開發(fā)(kif)企業(yè)長期（不低于20年）出租的停車位（庫），視同不動產(chǎn)銷售，不征收房產(chǎn)稅。這樣不僅便于稅務機關對稅費的征收管理，實現(xiàn)應收盡收，避免稅收執(zhí)法的風險，還可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，提高其納稅意識，增強納稅的積極性。共十九頁（二）強化稅收征

9、管手段，積極介入停車位（庫）的銷售稅務機關應注重實地調查。一方面要求開發(fā)商或物業(yè)公司等企業(yè)對停車位（庫）銷售情況在小區(qū)內予以公示，并將公示內容上報稅務機關。另一方面根據(jù)其上報的地下車位銷售情況進行實地核查，同時通過查看其出入高峰時段監(jiān)控錄像或查詢車輛出入統(tǒng)計情況，推定停車位（庫）交易數(shù)量的情況，進一步核實(hsh)其是否存在停車位（庫）已銷售卻不申報納稅的事實，從而杜絕稅款的流失。共十九頁（三）加強溝通合作，及早出臺完善的停車位（庫）權屬登記制度和發(fā)證管理制度加強與房管、規(guī)劃、城建等相關部門信息的共享，并對停車位（庫）權屬作可行性政策研究，出臺地下空間開發(fā)利用的相關規(guī)定(gudng)，制定完善的停車位（庫）權屬登記制度和發(fā)證管理制度，明確停車位（庫）的產(chǎn)權，以解決產(chǎn)權不明晰，租賃轉讓秩序混亂等問題，使“先稅后證”的產(chǎn)權登記制度發(fā)揮充分的作用，并實現(xiàn)停車位（庫）買賣稅款的應收盡收。 產(chǎn)權(chn qun)車位共十九頁謝謝(xi xie)大家謝謝(xi xie)大家共十九頁內容摘要對房地產(chǎn)項目中停車位（庫）稅收征管的分析與思考。1、稅收征管現(xiàn)狀 2、征管中存在的問題 3