中原_深圳龍崗金海港商務公寓定位報告90P課件

1、龍崗金海港項目定位報告本項目定位是偏商還是偏住，還是其它形式？什么樣的產品打造更能緊貼市場需求，創(chuàng)造較高利潤？Q1:Q2:基于發(fā)展商溝通，本報告解決以下兩個核心問題：2我們的技術思路 問題界定 項目定位 案例分析 客戶調查 市場回顧 項目發(fā)展戰(zhàn)略方向 物業(yè)發(fā)展建議 設計建議31市場回顧4 項目區(qū)位：中心城的西邊，偏離中心城中心地帶 項目地塊特點：面積偏小，前面有綠化帶阻隔 項目最大的優(yōu)勢：交通通達性好，昭示性佳 項目最大的劣勢：南邊的環(huán)境較差，尚未有明確的規(guī)劃 項目賣點：地鐵、通達性、奧體板塊 項目問題：南邊環(huán)境、周邊規(guī)劃，醫(yī)院。項目地塊小結回顧5供給：中心城歷年供應呈存在較大起伏，04年在大

2、規(guī)劃前提下供應呈井噴態(tài)勢，05、06年由于新政及04年存量的影響，供應有所回落。需求：02年起批售量逐年上升，06年出現小幅回落，中心城剛性需求在連續(xù)被釋放后，預計在未來本地需求將會出現調整，但因中心城區(qū)域影響力不斷擴大，外來需求將以更大比例支撐整個市場價格：自04年后一直保持較大增幅。片區(qū)的房價一方面取決于供求比，另一方面，是由于產品結構的變化所導致，價格一路上揚。市場回顧龍崗中心城市場整體供需6中心城內需市場特征明顯，本土客戶依然為主導。規(guī)劃的逐漸發(fā)展，中心城的影響力日益擴大，引發(fā)周邊各鎮(zhèn)、關內客戶的關注度逐漸上升，但目前來看，上升幅度較緩，區(qū)域外需市場的形成有待時日。中心城客戶具有明顯的

3、“屯盤現象”大家族觀念，未來子女的住房考慮未來大戶型的稀缺，期待價值的進一步攀升中心城產品特征：房型概念模糊片區(qū)客戶家庭結構導向，大家庭格局對房間的要求；片區(qū)客戶居住需求導向，以面積體現舒適度的置業(yè)觀競爭加劇，贈送面積成為競爭王牌市場回顧龍崗中心城市場整體特點7截止到7月，07年的推售量已達42萬之多，整體銷售率在90%以上，總體需求較為旺盛，兩房、三房成為市場最暢銷的戶型 07年下半年推售量約在32萬以上，其07年全年總推售量將達74萬以上，預計將會達到中心城近6年內的新高，從推出套數上看，兩房、三房依然是未來半年市場的主推戶型。 07年下半年推售量約在32萬以上，其07年全年總推售量將達7

4、4萬以上，預計將會達到中心城近6年內的新高，從推出套數上看，兩房、三房依然是未來半年市場的主推戶型。市場回顧龍崗中心城市場推售趨勢8龍崗住宅市場未來趨勢研判：龍崗住宅市場呈現品牌化，規(guī)模化的趨勢，未來越來越多的品牌發(fā)展商進駐，大盤不斷涌現。未來兩年供應量充足，以大盤為主劇增的供應與客戶吸納能力的矛盾將有可能形成市場過剩局面；本土客戶具有明顯的屯房現象，三級市場的隱形供應量實不可忽視的潛在競爭。市場回顧9物業(yè)類型：純寫字樓多為政府機構自建自用型；商住型大廈及商業(yè)群樓成為寫字樓的重要替代品；租金：純寫字樓集中在4050元/ M2之間，商住樓集中在3035元/ M2之間；使用面積集中在100平米左右

5、租售情況：基本滿租，寫字樓供應量與需求量無法匹配。按照兩年后的發(fā)展狀況，未來中心城將有更多的辦公物業(yè)入市，09年11年將是一個推盤高峰期，例如：近期的珠江廣場，09年底推出。市場回顧龍崗中心城辦公市場整體特點10需求一：龍崗產業(yè)升級，大力發(fā)展第三產業(yè)，必然帶來更多的寫字樓需求需求二：奧運板塊的崛起，必然帶動相關產業(yè)進駐，必然帶來寫字樓需求需求三：高新技術的發(fā)展，引入高新科技企業(yè)必然帶動寫字樓置業(yè)需求需求四：交通升級，必然帶來更多的關內置業(yè)者，有投資寫字樓的需求需求五：作為香港的后勤服務基地，寫字樓需求將會激增需求六：周邊龐大的工廠辦公的企業(yè)者，有將企業(yè)行政辦公移至寫字樓的需求市場回顧龍崗中心城

6、辦公市場需求趨勢11住宅物業(yè)辦公物業(yè)風險1、未來呈現規(guī)?；?，品牌化，本項目在此種趨勢下沒有優(yōu)勢2未來供應量大，且多是大盤，對于本項目的體量不具競爭優(yōu)勢。3、供應量于需求存在一定的矛盾，存在一定的危險性，對本項目的未來推出有不利的一面4、三級市場屯盤現象嚴重，三級市場是一個不可忽視的競爭者，對于本項目定位住宅必收到一定影響。1、目前市場辦公產品供應稀缺，辦公物業(yè)具有一定的市場潛力2、龍崗每年新增企業(yè)始終保持一個較快的增長速度，剛性需求非常大。3、70企業(yè)不在寫字樓辦公，隨著辦公物業(yè)的發(fā)展，及企業(yè)對外形象的要求，周邊企業(yè)需求大。辦公物業(yè)風險較小利潤1、目前規(guī)劃用地收到90/70的影響，未來小戶型單

7、位推出量大，本項目受地塊限制，如果定位住宅必然是中小戶型，這樣將收到市場競爭的沖擊，價值收到一定的貶損。1、剛性需求，使得供不應求，物業(yè)有溢價空間2、寫字樓物業(yè)具有很強的溢價空間辦公物業(yè)溢價空較高投入成本投入成本相對其他物業(yè)較少辦公物業(yè)投入成本較普通住宅高辦公物業(yè)投入成本較高 總評從風險及利潤的角度考慮，辦公物業(yè)更適合未來的一個發(fā)展。項目定位物業(yè)選擇的判定12本項目發(fā)展方向綜合分析與判定關鍵因素純寫字樓商務公寓發(fā)展規(guī)律處于市場啟動階段，純寫字樓成本高，風險較大目前市場來說，價格難以與商務公寓拉開差距vs此階段商務公寓與寫字樓價格相近市場需求 使用成本高為終端需求帶來一些風險商務公寓可覆蓋面更廣

8、，利于降低風險競爭狀況競爭風險一般商務公寓可以超越競爭對手通過產品創(chuàng)新樹立市場標竿市場機會終端需求支撐存在一定風險可填補市場空白以全新形象搶占市場先機最大化滿足投資客需求在商務功能和使用成本上滿足中小企業(yè)需求從風險角度綜合判定本項目往商務公寓方向發(fā)展132客戶調查14調查人群條件1）我司中心城及龍崗區(qū)代理樓盤成交客戶或誠意客戶2）在龍崗有開辦公司或工廠3）有行政辦公人員4）有購置辦公物業(yè)的意向調查形式：通過電話及現場訪問形式回收問卷情況：發(fā)出135份，回收124份最終有效樣本：115份天建現代城龍城華府徽王府龍城國際水岸新都可園2127252017114客戶調查情況15 需求面積：以100平米

9、一下為主50100平米占到42.3，其次為50平米以下的 戶型間隔需求：喜歡大開間面積，自己間隔空間?？蛻舳喟胂矚g自己間隔空間啟示1：客戶需求面積在100平米左右，單戶面積不宜設置過大，且重點考慮大開間設計客戶需求調查16 廚房需求：沒有太明顯的需求52客戶對此無所謂，35客戶表示需要 裝修需求：過半客戶需求帶裝修過半客戶需要裝修，30客戶無所謂啟示2：廚房可考慮縮小面積，可在銷售過程中為客戶提供裝修套餐客戶需求調查17 現有物業(yè)使用年限：多半在五年左右46客戶物業(yè)使用年限在35年，29客戶在5年以上 辦公物業(yè)擁有情況：六成客戶是在自己物業(yè)里辦公61客戶是在自己物業(yè)辦公，僅39客戶是租賃物業(yè)辦

10、公啟示3：5年左右是一個換房的高峰期，也正是購買物業(yè)的高峰期客戶背景調查18 從事行業(yè)：貿易、實業(yè)、電子占了六成貿易占了30.2，實業(yè)16.3，電子14 公司成立年限：36年公司為主流34年為30.4，56年為26.1，10年以上為23.9啟示4：貿易，實業(yè)，電子是傳統(tǒng)的寫字樓需求大戶客戶背景調查19 辦公所在地：中心城及周邊工業(yè)區(qū)龍崗中心城辦公為29.2，龍崗周圍工業(yè)區(qū)為35.4 現辦公場所：廠房辦公為主。38.8客戶在廠房辦公，22.4在商業(yè)群樓辦公啟示5：本項目地址對龍崗中心城及周邊工業(yè)區(qū)的客戶吸引力還是挺大的?？蛻舯尘罢{查20 現辦公面積：比需求面積大各面積段比較平均 辦公人數：620

11、人最多30為610人，19為1120人客戶背景調查21 購買辦公原因：業(yè)務發(fā)展需求，同時為了改善辦公環(huán)境55客戶因業(yè)務發(fā)展需求購買寫字樓，其次為改善辦公環(huán)境啟示6：隨著競爭的激烈，業(yè)務的蒸蒸日上，企業(yè)對辦公環(huán)境的要求將大大提高客戶背景調查22 購買原因：地理位置，自用投資兩相宜 考慮原因：市場變化，價格 不購買原因：對未來市場不樂觀，認為價格會高客戶調查23中小企業(yè)客戶對物業(yè)外部環(huán)境的關注38%45%23%48%77%59%50%0%20%40%60%80%100%區(qū)位投資前景未來規(guī)劃地鐵物業(yè)商務環(huán)境市場稀缺性大運會中小型企業(yè)客戶對于項目外部關注點集中于： 區(qū)位 投資前景 市場稀缺性 地鐵物業(yè)

12、啟示1：強化本項目龍崗中心城所輻射位置，彌補商務氛圍不強的劣勢；啟示2：在產品及其營銷定位方面，強化商務感，強調市場稀缺。24中小企業(yè)客戶對產品本體的關注中小型企業(yè)客戶對于產品本體的關注點集中于： 平面布局 整體物業(yè)檔次感啟示1：強勢傳達本項目復式自由格局與贈送面積多的優(yōu)勢；啟示2：在能夠體現物業(yè)檔次的本體因素方面追求領先與品質。18%33%46%18%21%27%5%59%5%14%5%23%0%10%20%30%40%50%60%70%開發(fā)商品牌樓名外立面景觀前廣場大堂電梯平面布局商業(yè)裙樓物業(yè)管理管理費價格電梯間實用率5%停車位14%14%有利于提升產品整體檔次感的因素25客戶分析總結中小

13、型規(guī)模；創(chuàng)業(yè)期 后創(chuàng)業(yè)期；資金實力較弱；追求效率與實用目標客戶群特點 區(qū)位、投資前景、地鐵市場稀缺性 外部關注平面布局、物業(yè)檔次感 本體關注打動客戶的關鍵詞稀缺龍翔大道沿線、雙區(qū)域輻射本體商務配套完善商務感、檔次感、現代感平面布局、地鐵物業(yè)263案例分析27目錄1、商務公寓案例介紹2、規(guī)律性總結3、本項目商務公寓定位及設計建議281、案例介紹格蘭晴天（捷佳大廈）項目內容位置深南中路中心公園對面（南側）規(guī)模占地0.75萬，建面7.85萬功能商住性質，按住宅規(guī)劃與出售樓層14層裙樓，533住宅戶型1房4145、2房5881，3房、4房為拼合物管中航物業(yè)管理公司管理費3.8元/空調各戶分體空調電梯8

14、梯（6客2貨）32戶裝修外墻：面磚；內墻：乳膠漆、大理石大堂與配套層高3.5米，局促；無辦公配套租金5565元/商住比例辦公80%，居住20%企業(yè)類別電子、科技、貿易為主；廣告、旅游、事務所等為輔291、案例介紹格蘭晴天（捷佳大廈）立面形象大堂電梯廳平面圖301、案例介紹都市E站（雷圳大廈）項目內容位置深南中路上海賓館對面（南側）規(guī)模占地0.36萬，建面3.1萬功能商住性質，按住宅規(guī)劃與出售樓層14層裙樓，532層住宅戶型1房54、2房7681、3房91121、4房及以上121185物管深圳卓眾物業(yè)管理公司管理費3.8元/空調各戶分體空調電梯3梯（2客1貨）11戶裝修外墻：面磚；內墻：乳膠漆、

15、大理石大堂與配套層高3.5米，局促；無辦公配套租金5060元/商住比例辦公80%、居住20%企業(yè)類別電子、科技為主，裝飾、廣告、顧問及信息等為輔311、案例介紹都市E站（雷圳大廈）立面形象主力戶型321、案例介紹嘉匯新城項目內容位置深南中路上海賓館西南側規(guī)模占地1.3萬，建面14000萬功能1棟商住性質，包括商務公寓、酒店式公寓樓層821層為酒店式公寓，2338為商務公寓戶型40、60、70、80、100、126 / 200380（拼合）物管廬山置業(yè)物業(yè)管理公司管理費9元/（不含空調）、22元/（含空調）空調可分戶計算的中央空調系統(tǒng)（酒店式公寓部分分戶計算）電梯原裝進口三菱電梯，7梯（6客1貨

16、）27戶裝修外墻：面磚；內墻：乳膠漆；地磚、云石、麻石大堂與配套寬敞、局部二層通高、水牌、客服中心租金6085元/商住比例辦公80%，居住20%（單棟）企業(yè)類別電子、科技、貿易為主；廣告、旅游、事務所等為輔331、案例介紹嘉匯新城立面形象大堂及服務中心平面圖水牌341、案例介紹求是大廈項目內容位置深南大道竹子林規(guī)模占地0.53萬，建面5.1萬功能商住性質，按商務公寓出售樓層15層裙樓，631層辦公戶型單房2936、1房4153、2房6174，均可拼合物管愉景灣物業(yè)管理有限公司管理費3.9元/空調可分戶控制、分戶計算的中央空調電梯順達品牌，4梯20戶裝修外墻：玻璃幕墻、鋁板；內墻：乳膠漆；地面：

17、磁磚；大堂：玻璃、大理石、不銹鋼大堂與配套2層酒店式大堂；公共接待廳、會客廳、商務服務區(qū)、空中花園、會議多功能廳，閱覽資訊中心，商務中心，健身房租金7090元/商住比例全辦公企業(yè)類別電子、貿易為主，地產、顧問、設計為輔351、案例介紹求是大廈立面形象平面圖361、案例介紹鼎誠國際項目內容位置振中路中航城內規(guī)模占地0.85萬，建面8.4萬（其中辦公4.2萬）功能商住性質樓層14層裙樓，530層辦公、酒店戶型1房6498（基本單位）、2房129182（上下拼合）、大開間96297（左右拼合）物管中航物管（辦公）、仲量聯行（商業(yè)）、浩華（酒店）管理費6.8元/空調可分戶控制、分戶計算的中央空調電梯8

18、梯22戶，OTIS裝修外墻：玻璃幕墻、涂料；內墻：乳膠漆；地面：磁磚；大堂：大理石、玻璃、不銹鋼大堂與配套酒店式大堂；商務會所、多功能廳、會議室售價12500元/商住比例全辦公企業(yè)類別剛入伙371、案例介紹鼎誠國際立面形象大堂空中花園會議室381、案例介紹鼎誠國際基本單位拼合形式：上下拼合彈性studio：6498（1423層）loft：129182（613層）上層下層391、案例介紹鼎誠國際基本單位拼合形式左右拼合大開間寬體：96297（2430層）彈性studio：6498（1423層）401、案例介紹西海明珠項目內容位置南油大道交桃園路規(guī)模占地2.4萬，建面17.7萬（其中辦公2萬、商務

19、公寓1.2萬）功能混合性質樓層12裙樓，330層辦公（公寓28層）戶型辦公部分可自由分割；商務公寓為3639物管海岸物業(yè)管理有限公司管理費辦公：5+8元/（8為空調費）；商務公寓：2.6元/空調中央空調（僅針對辦公），商務公寓各戶分體電梯辦公7梯，商務公寓3梯裝修外墻：玻璃幕墻、鋁材、涂料；內墻：乳膠漆；地面：磁磚；大堂：大理石、玻璃、鋁材大堂與配套2層中空；商務中心、會議室租金商務公寓：50元/商住比例全辦公；商務公寓：辦公70%、居住30%企業(yè)類別科技、物流、貿易為主411、案例介紹西海明珠立面形象公共空間室內空間422、規(guī)律總結裝修、配置、價格代表項目雷圳大廈、捷佳大廈戶型13房均有（詳

20、見后）空調各戶分體空調裝修外墻：面磚；內墻：乳膠漆；地面：磁磚；大堂：大理石大堂與配套單層大堂，住宅式入戶，無商務配套；4戶/梯租金5070元/（支撐售價1000015000元/）代表項目求是大廈、嘉匯新城、西海明珠、鼎誠國際戶型12房為主（詳見后）空調中央空調，可分戶控制、分戶計算/或公共部分中央空調裝修外墻：玻璃幕墻、鋁材、涂料；內墻：乳膠漆；地面：磁磚；大堂：大理石、玻璃、不銹鋼大堂與配套2層中空或酒店式；商務中心、會議室、空中花園、辦公智能設備等；34戶/梯租金6090元/（支撐售價1200020000元/）被動式商務定位主動式商務定位432、規(guī)律總結戶型項目戶型配比（拼合前的基本單位

21、）都市E站1房54，45%； 2房7681，18%；3房91121，35%； 4房及以上121185，2%格蘭晴天1房4145，25%2房5881，75%嘉匯新城1房4060，2房7080，3房100126，12房為主力戶型求是大廈單房2936，25%；1房4153，60%2房6174，15%鼎誠國際基本單位1房6498（可上下、左右拼合）西海明珠基本單位1房3639（可左右拼合）被動式商務定位，主力戶型為13房；主動式商務定位，主力戶型為12房；主動式商務定位純1房時，面積為3698，形象越高，面積越大；1、2房并存時，1房為4060，2房為6080443、本項目商務公寓初步定位及設計建議初

22、步定位：高檔次商務公寓（參照：鼎誠國際）以1、2房作為基礎單位，創(chuàng)造齊全的產品線，滿足中、小企業(yè)形象與面積的雙重需求項目建議戶型盡量方正、便于拼合；4080平米衛(wèi)生間保持隱蔽；廚房方便日后清除、管道不造成空間使用障礙梯戶比保證34戶/梯空調中央空調，可分戶控制、分戶計算裝修外墻：玻璃幕墻為主，搭配其他材質大堂與配套2層中空或酒店式，采用不銹鋼、石材、玻璃等裝修；商務中心、會議室、空中花園、辦公智能設備等454項目戰(zhàn)略發(fā)展方向46 辦公物業(yè)市場大勢看好 小面積辦公物業(yè)需求旺盛 商務公寓市場稀缺 高端純商務公寓產品成為市場突破口物業(yè)發(fā)展策略解析 主流企業(yè)客戶規(guī)模小、年輕、資 金實力不強、追求效率與

23、實用 客戶關注項目區(qū)位、投資潛力、 市場稀缺性 客戶關注產品平面布局及物業(yè)整 體檔次感市 場客 戶強昭示性交通通達性好商務氛圍弱自身配套完善項 目針對創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，加強平面設計，為客戶帶來更多附加值；圍繞高檔商務氣質，打造本項目在商務公寓市場上的形象差異；以龍翔大道昭示性、地鐵便利性及雙區(qū)域輻射優(yōu)勢，彌補商務氛圍劣勢47他們是快速成長的代表他們是未來社會的主流他們被冠名為 Fast Company 現代中小型企業(yè)能夠與他們匹配的只有激發(fā)無限活力的 象征優(yōu)質企業(yè)身份的 與眾不同的 What do you want ?48The Dream Of Fast Company ?希望搶占先機，迅速成

24、長崇尚憑借個性，在市場競爭中取勝期待發(fā)出響亮的聲音，贏得尊重 他們的價值追求 is 迅速提升企業(yè)影響力49Box-Living的定位彈性空間SVO的定位服務空間50room釋放小空間的多種可能建筑無限可能的場所Box-Living的定位彈性空間價值緣于可變51滿足變化性需求多樣的選擇自由設計順應型菜單式平面（menu plan)個性化平面（character plan)滿足不同生活方式的平面（lifestyle plan)大空間平面（free plan)具有可變性住宅 （flex housing)可自行設計的住宅 (DIY)開放式廚房 （open kitchen)多功能室 ( room) ro

25、omBox-Living的定位彈性空間滿足room（居住魔方）個性化和適應變化性要求52+=從居住型小戶型向“Studio”/ “SOHO”的轉變room（居住魔方）的演繹菜單組合方式53+=“menu plan”（居住菜單）的縱向復式組合利用樓梯間下方，增加一間多功能房，空間使用面積大于建筑面積room（居住魔方）的演繹菜單組合方式（縱向組合）54彈性空間flex housing一個單元的一個平面5米5米7米8米40353540一個單元三個平面404040403535353540403535A1A2A3B3B2B1C3C2C1D3D2D1戶型拼合：A1+B1=75 C1+C2+D1+D2=1

26、50 A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D3A1+B1+B2=110 A2+A3+B3+D3=150 =270A2+A3+B3=115 C1+C2+C3+D2=155 D1+D2+D3+C2=145 A1+A2+C2+D2=15555A1+B1A2+A3+B3A1+B1+B2戶型示例A2+A3+B3+D356A1+A2+C2+D2戶型示例A1+A2+C1+C2+C3 +D1+D357SVO是獨立的SVO是自由的最小的產權單位可隨意組合拆分，打通就是大單位，分開就是小單位。關于SVO定義是以最小面積發(fā)售，創(chuàng)業(yè)者承受得起的寫字樓，它脫離了一般小公司商住辦公的環(huán)境，獨立在純粹的辦公環(huán)境中。58關

27、于SVOSVO是專業(yè)的專業(yè)的公共秘書服務，專業(yè)的律師咨詢，專業(yè)的會計師建議，您的周圍有一個專業(yè)隊伍隨時準備為您服務。SVO是管家，在你直奔主題的時候，處理好一切繁雜。59關于SVOSVO是節(jié)約的不再為低使用頻率的空間付費，不必再為高成本的辦公設備占用固定資產，最大化的資源共享，所有人都受益。60最打動人心的形象定位一定貼切地引入了某種價值追求形象定位的原則6162 分類特點 白領階層跨地區(qū)企業(yè)大型企業(yè)智力服務型中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)型、 中小企業(yè)投資客客戶構成市區(qū)內企事業(yè)單位一般職員、年青白領跨國或跨地區(qū)企業(yè)駐合肥辦事處、分公司本地大型企業(yè)等高知型的服務性企業(yè)，如金融、保險、IT、律師、會計師事務所中介

28、咨詢等商貿、裝飾、建材、旅游、設計、廣告等企業(yè)龍崗中心城及周邊區(qū)域投資客，職業(yè)以從事貿易、房地產、醫(yī)療、律師等市場需求小戶型公寓，交通便利，臨近或位于商業(yè)中心區(qū)，生活配套完善一般偏向于高檔純寫字樓辦公物業(yè)，而且一般只租不買中高檔辦公物業(yè)、位于核心商務區(qū)，配套齊全、注重物業(yè)形象中檔辦公物業(yè)，交通便利，處于核心商務區(qū)及其周邊區(qū)域，滿足基本配套，對租售價格敏感即租客需求點，包括白領及中小型企業(yè)。本項目目標客戶群分析目標客戶“是創(chuàng)智型企業(yè)的孵化艙”63本項目的客戶定位核心客戶：投資客及創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)重要客戶：智力服務型中小企業(yè)游離客戶：大型企業(yè)等偶得客戶：其它客戶核心客戶重要客戶游離客戶偶得客戶645

29、設計建議65樓宇功能設計要點建立豐富產品線1-3F18-20F-12F（停車場）4-17F商業(yè)（1-3F）建筑面積：6800m21F：商務配套，6m高2F：餐飲配套，5m高3F：其它配套，5m高BOXLiving模數空間（ A座4F-17F）建筑面積：10130m2單層面積：800m2，3.3m高單套面積：5080m2模數客戶：成長型企業(yè)/投資客贏利方式：銷售VIP商務（ 18-20F）建筑面積：2400m2單層面積：800m2，3.6m高（根據發(fā)展商自身需求局部考慮雙層通高）單套面積：120m2贏利方式：銷售個性空間（ 東座4F-23F）建筑面積：15250m2單層面積：800m2，5.7m

30、高單套面積：4070m2客戶：投資客/個性企業(yè)/住家建筑層數根據建筑面積調整贏利方式：銷售功能建面（平米）商業(yè)（6800平米）商務配套（1F）2400（含大堂）餐飲配套（2F）1700其他配套（3F）1700商務公寓模數空間10130個性空間15250VIP空間2400合計27550金海港辦公區(qū)（ 21-22F）面積：1600m2單層面積：800m2，3.6m高（該部分暫設計為構架，驗收后鋪樓板改為辦公，不計算建筑面積，是無產權單位，留為自用）贏利方式：持有21-22FAB66A棟標準層設計要點板式生態(tài)的營造板式生態(tài)的設計要點：在產品“L”型導角處設置中庭花園，構造項目整體垂直方向的空氣自然流

31、通系統(tǒng)“肺中庭”； “肺中庭” 自架空轉換層直通頂層?！胺沃型ァ笨梢杂行У奶峁懊麟娞輳d”的條件，改善“死角”單位的黑走道；在板式結構的最西側，最南側，預留錯層空中花園，與貫穿每層的“肺中庭”互為形成空氣流通系統(tǒng)，構建自然通風，降低運營能耗，為分體空調提供空調機位；西側、南側花園可以有效改善板式樓的狹長黑走道，構建“明通道”的概念。67A棟標準層設計要點整合所有資源、管理職能化的核心筒核心筒設計要點：根據地塊資源條件，設計排布多種可能性，從中進行優(yōu)劣篩選，考慮產品的外立面造型，建議盡量選擇雙核結構；核心筒置于南側和西側，讓出景觀面；核心桶集中靠近“肺中庭”設計位置，可以有效利用肺中庭構造景觀電

32、梯庭的效果；同時有效改善夾角處相鄰單位的對視問題；為提升寫字樓實用率，符合國際標準的5A智能化管理，建議寫字樓的公共衛(wèi)生間、強弱電井、消防走道、電梯等全部歸入核心筒內；充分考慮客戶多單位購買拼合的方便性。68A棟標準層設計要點高實用率高附加值標準層設計要點：戶型方正實用，進深盡量保證18-20m，以保證高實用率，使用率盡量大于等于75；柱位靠玻璃幕墻，盡量減小柱的體積，可以適度的選用剪力墻替代主體荷載，便于臨柱位空間的合理使用；柱間距合理，有利于組合面積細分，可以靈活組合，主流面積區(qū)間設定在50-70m2 ；公共走道寬度不小于1.60m；層高不低3.2m，保證凈高不低于2.6m。69A棟設計要

33、點設計引導關鍵詞回顧創(chuàng)造性 生態(tài) 低成本設計要點關 鍵 詞賣點、形象樹立立面要求：個性化，特色外立面空間要求：可靈活拼合，大開間設計景觀要求：三個錯層花園板式生態(tài)位置分布： “L”型導角處，設置肺中庭生態(tài)要求：西端、南端設置錯層空中花園走道要求：明走道及自然通風設計核心筒形狀要求： “L” 形雙核心筒，近肺中庭，緩解對視功能要求：強弱電井、消防走道、電梯全部歸入核心筒內其他要求：充分考慮單位拼合的方便性標準層柱位要求：減少柱的體積面積要求；標準單位50-70平米走道寬度要求：大于1.6m凈高要求：大于等于2.6m實用率要求：大于70%洗手間：每戶預留洗手間位置頂部增設自留辦公區(qū)：21-22F暫

34、設計為構架，驗收后鋪樓板改為辦公，不計算建筑面積，是無產權單位，留為自用70B棟公寓平面示意公寓盡可能考慮商務功能同樣考慮可組合性71B棟戶型創(chuàng)新：一個吸引眼球的戶型創(chuàng)新樓中樓下層上層下層辦公、會客，上層居住，一套公寓同時滿足辦公、居住兩種功能，盡顯經濟時尚目的： 樓中樓可能會使利潤率下降，但針對投資客設計，能吸引眼球，造成轟動，帶動其他單位的銷售72B棟戶型創(chuàng)新：一個吸引眼球的戶型創(chuàng)新空中townhouse下層辦公、會客，上層居住，一套公寓同時滿足辦公、居住兩種功能，盡顯經濟時尚，同時通過合并創(chuàng)造出空中townhouse 前面回廊設計，既時尚又遮擋了噪音，是一種絕妙的設計73A棟設計要點設計

35、引導關鍵詞回顧創(chuàng)造性 生態(tài) 低成本設計要點關 鍵 詞賣點、形象樹立立面要求：個性化，特色外立面空間要求：可靈活拼合標準層面積要求；標準單位40-70平米走道寬度要求：大于1.4m層高要求：大于等于5.7m實用率要求：大于70%洗手間：每戶設置洗手間廚房：每戶設置廚房空間設計：隔好房間。745物業(yè)發(fā)展建議75建議要點： 采用明快設計風格，體現商務公寓檔次感； 用一些突出的異構體突出昭示性 利用玻璃幕墻加涂料等組合，在顏色上跳躍考慮因素： 外立面為提升產品檔次感的重要因素； 項目昭示性好昭示性與品質感具備的外立面外立面76入口細節(jié)體現高端商務屬性建議入口玻璃雨篷設計， 體現高端商務屬性入口雨篷人行

36、入口通高框架玻璃與高檔石材結合，體現公寓特質車行入口車型入口規(guī)范、清晰的導示系統(tǒng)提升物業(yè)檔次入 口77酒店式商務公寓大堂酒店式的接待臺大堂休息空間細部處理建議要點： 采用酒店式大堂裝修風格，體現商務公寓檔次感； 注重內裝細節(jié)處理，提升客戶尊貴 感 合理布局，科學利用結構空間考慮因素： 大堂為提升產品檔次感的重要因素； 項目大堂面積有限大 堂78首層電梯間簡約設計風格建議建議要點： 電梯間融合酒店式內 裝風格，與大堂整體 效果統(tǒng)一； 設計體現簡約、檔次 感，避免細部復雜處 理，方便后期物業(yè)管 理考慮因素： 首層電梯廳作為客戶最 易感知的公共空間，體 現品質感與檔次感非常 重要首層電梯廳79標準層

37、電梯廳裝飾建議標準層電梯廳建議要點：電梯間設置藝術墻，突顯產品個性南面的可設計空中花園，構建“明電梯廳”的健康概念?？紤]因素：標準層電梯廳與空中花園相鄰增加樓盤賣點80公共走道裝修建議建議要點： 公共走道作精裝處 理，提升品質感； 合理設置吊頂空間， 降低立體縱寬比例， 使走廊感覺寬敞，同 時可充分利用吊頂空 間布線布管等考慮因素： 走廊風格及品質直接 影響客戶感受；公共走道81綠化帶與項目廣場融合設計建議 建議要點： 原市政綠化范圍，選擇灌木類植被園林設計，避免遮擋商業(yè)及公寓入口; 本項目入口廣場，地面鋪色彩較鮮明的花案地磚，并且在局部地面鑲嵌金屬案名標識，突顯個性與品質感；在接近入口合適的

38、位置樹立簡約風格的標志性雕塑，提升入口昭示性；廣場兩側設置燈飾，區(qū)隔非廣場區(qū)域，強化尊貴感綠化與廣場原市政綠化帶標志性雕塑標志性雕塑廣場圖案地磚綠化帶局部示意項目金屬地面符號廣場兩側燈飾82電 梯考慮因素： 電梯品牌是客戶感知寫字樓品質的關鍵，原裝電梯更受客戶信賴。國產名牌電梯會在電梯銘牌上標注國內產地，影響客戶認知，通力電梯 95%以上為進口部件，國內組裝，貼原裝銘牌）建議要點：品牌：選用通力電梯內裝：電梯內可裝設小液晶屏，播放對外牌價、股市行情、天氣預報等商務信息；內裝材質盡量采用鏡面不銹鋼或玻璃材質，增加轎廂尺度空間，酒店風格，易于后期管理和清潔；電梯內設置空調及音樂系統(tǒng)。指標設置：電梯設計等候時間小于45”；電梯速度為3.5m/s（提高電