建筑工程設(shè)計(jì)管理中的投資控制(圖文 PPT)

1、建筑工程設(shè)計(jì)管理中的投資控制xxxxxxxxx目 錄第二部分 設(shè)計(jì)管理中投資控制實(shí)務(wù)第一部分 樹立設(shè)計(jì)管理中投資控制的意識(shí)第一部分 樹立設(shè)計(jì)管理中投資控制的意識(shí)一 設(shè)計(jì)管理投資中控制的意義 二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容 一 設(shè)計(jì)管理中投資控制的意義設(shè)計(jì)管理在投資控制中的角色和地位 工程設(shè)計(jì)材料設(shè)備采購(gòu)建安施工 投資管理設(shè)計(jì)管理采購(gòu)管理合約管理造價(jià)管理投資控制工程監(jiān)理造價(jià)咨詢工程審計(jì)投資決策工程結(jié)算一 設(shè)計(jì)管理中投資控制的意義功能需求/投資意向投資決策可行性研究落實(shí)土地項(xiàng)目需求/投資意向 土地意向土地條件-落實(shí)土地必要性市場(chǎng)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)用地條件建設(shè)方案投資估算效益分析評(píng)審批準(zhǔn)可行性研究報(bào)告形成投資決

2、策投資決策是項(xiàng)目投資管理的依據(jù)一 設(shè)計(jì)管理中投資控制的意義3 建筑工程項(xiàng)目投資的總體構(gòu)成土地購(gòu)置費(fèi)建安工程費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)預(yù)備費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)用 一 設(shè)計(jì)管理中投資控制的意義4 設(shè)計(jì)管理對(duì)投資的影響4.1 設(shè)計(jì)/設(shè)計(jì)管理能夠影響到的投資比例 建安工程費(fèi)在總投資（不含土地、財(cái)務(wù)費(fèi)）中的占比85%左右4.2 直接影響 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)管理直接影響投資 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理直接投資控制和投資效果4.3 間接影響 設(shè)計(jì)進(jìn)度對(duì)總進(jìn)度的影響 設(shè)計(jì)方案的選擇對(duì)施工周期的影響一 設(shè)計(jì)管理中投資控制的意義5 設(shè)計(jì)管理中投資控制的目的 保證影響投資的主要要素建安工程費(fèi)在設(shè)計(jì)階段控制在合理范圍內(nèi)二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容設(shè)計(jì)質(zhì)量各設(shè)計(jì)階

3、段限額指標(biāo)的執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)合同體系二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容建立設(shè)計(jì)合同體系1.1 設(shè)計(jì)內(nèi)容 規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平面/總圖設(shè)計(jì) 景觀環(huán)境設(shè)計(jì) 建筑工程設(shè)計(jì) ：建筑學(xué)、建筑結(jié)構(gòu)、給排水、暖 通空調(diào)、建筑電氣 室內(nèi)裝飾、裝修設(shè)計(jì) 市政工程設(shè)計(jì)：大市政、小市政 其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)：基坑支護(hù)、人工濕地、特殊水景、人 防工程、幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、智能化、室 內(nèi)燈光設(shè)計(jì)、室外泛光照明、變配電及專線、超限、 加固、特殊聲學(xué)設(shè)計(jì) 二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容1.2 合同體系 推行設(shè)計(jì)總承包制，采取總價(jià)合同體系 建筑工程設(shè)計(jì)承包單位為設(shè)計(jì)總承包單位選擇具有設(shè)計(jì)總承包能力、專項(xiàng)資質(zhì)全的設(shè)計(jì)單位，具備更強(qiáng)的造價(jià)控制意識(shí)

4、；對(duì)限額設(shè)計(jì)指標(biāo)總體負(fù)責(zé)；減少設(shè)計(jì)界面，保證設(shè)計(jì)質(zhì)量；合同費(fèi)用不可調(diào)，設(shè)計(jì)成本可控等 平行發(fā)包的合同體系和可調(diào)價(jià)合同體系設(shè)計(jì)責(zé)任不清，投資控制責(zé)任不清；平行發(fā)包設(shè)計(jì)界面多，協(xié)調(diào)難度大；平行發(fā)包總設(shè)計(jì)成本高；可調(diào)價(jià)合同不利設(shè)計(jì)成本控制等二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容2 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2.1 根據(jù)投資控制指標(biāo)/限額設(shè)計(jì)指標(biāo)制定設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)2.2 對(duì)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況的監(jiān)督檢查3 各階段限額設(shè)計(jì)指標(biāo)執(zhí)行情況3.1 概念方案、方案設(shè)計(jì)階段的造價(jià)敏感平面不規(guī)整外立面造型復(fù)雜屋面體系復(fù)雜大跨度、大懸挑功能非常規(guī)布局二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容中關(guān)村自主創(chuàng)新示范區(qū)會(huì)議中心二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容汽車博物館二 設(shè)計(jì)管理

5、中投資控制的內(nèi)容3.2 方案優(yōu)化 結(jié)構(gòu)專業(yè)配合的平面布局優(yōu)化 各專業(yè)配合的功能布局的優(yōu)化 結(jié)構(gòu)專業(yè)配合的建筑效果優(yōu)化3.3 初步設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)圖紙初步設(shè)計(jì)概算準(zhǔn)確性 系統(tǒng)方案論證技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、效果、感觀和舒適度整體結(jié)構(gòu)體系、局部結(jié)構(gòu)方案冷熱源方案及系統(tǒng)弱電系統(tǒng)方案等二 設(shè)計(jì)管理中投資控制的內(nèi)容 3.4 施工圖設(shè)計(jì)規(guī)范的執(zhí)行、專業(yè)交圈、錯(cuò)漏碰缺的審查，盡可能減少施工過(guò)程中由于圖紙缺陷造成的設(shè)計(jì)變更和施工拆改，減小投資控制風(fēng)險(xiǎn)。 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理 設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是設(shè)計(jì)管理投資控制的基礎(chǔ)。通過(guò)設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，嚴(yán)格的圖紙審查，降低工程造價(jià)和投資控制風(fēng)險(xiǎn)。 限額設(shè)計(jì)管理三 第二部分 設(shè)計(jì)管理中投資控制實(shí)務(wù) 設(shè)計(jì)變

6、更中的造價(jià)控制四三 限額設(shè)計(jì)管理1 設(shè)計(jì)限額的概念 是為了保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性而制定的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。是設(shè)計(jì)階段相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行控制的目標(biāo)值，設(shè)計(jì)限額包括成本限額設(shè)計(jì)和主要指標(biāo)的限量設(shè)計(jì)。三 限額設(shè)計(jì)管理2 限額設(shè)計(jì)管理中的主要角色 主導(dǎo)：成本管理部參與：策劃/發(fā)展/前期部門銷售部門設(shè)計(jì)管理部 成本委員會(huì)投委會(huì)董事會(huì)設(shè)計(jì)管理部/設(shè)計(jì)部成本管理部制定審批執(zhí)行三 限額設(shè)計(jì)管理3 主要限額的內(nèi)容三 限額設(shè)計(jì)管理3.1 設(shè)計(jì)費(fèi)限額1.3.1 設(shè)計(jì)費(fèi)包含的內(nèi)容其中包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、總平環(huán)境設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)裝飾裝修設(shè)計(jì)（根據(jù)要求）專項(xiàng)設(shè)計(jì)審圖及專業(yè)設(shè)計(jì)顧問(wèn)等費(fèi)用臨時(shí)搭建的售樓處設(shè)計(jì)費(fèi)不在本設(shè)計(jì)費(fèi)限額范圍內(nèi)三 限額設(shè)

7、計(jì)管理3.1.2 設(shè)計(jì)費(fèi)限額指標(biāo) 設(shè)計(jì)費(fèi)限額指標(biāo)：為項(xiàng)目達(dá)到交付要求及銷售而 發(fā)生的設(shè)計(jì)及與設(shè)計(jì)相關(guān)的費(fèi)用 的限額。 指標(biāo)設(shè)定：根據(jù)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)如： 住宅 高檔別墅 普通別墅 中檔住宅 普通住宅 寫字樓 地標(biāo)甲級(jí) 甲級(jí) 乙級(jí)或高檔研發(fā) 研發(fā) 參考指標(biāo)：參照勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、類似項(xiàng)目 當(dāng)?shù)匚飪r(jià)水平三 限額設(shè)計(jì)管理3.2 鋼筋、混凝土含量3.2.1 地下室擴(kuò)大地下室人防地下室 如：鋼筋160-165kg/塔樓地下室控制指標(biāo)確定參考：相關(guān)規(guī)范 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)形式 頂板覆土 地下水位三 限額設(shè)計(jì)管理3.2.2 地上指標(biāo) 標(biāo)準(zhǔn)層指標(biāo)：控制指標(biāo)主要適用于標(biāo)準(zhǔn)層及不含轉(zhuǎn)換層 的地上結(jié)構(gòu) 如：8度抗震設(shè)防，6

8、0-100米建筑，核心筒 結(jié)構(gòu)，鋼筋含量55-60kg/, 綜合指標(biāo)：含轉(zhuǎn)換成的上部結(jié)構(gòu)指標(biāo) 控制指標(biāo)應(yīng)參考 相關(guān)規(guī)范 結(jié)構(gòu)形式 建筑高度：多層、高層、超高層 抗震等級(jí)等三 限額設(shè)計(jì)管理3.3 外立面工程3.3.1 外墻工程控制指標(biāo) 影響外墻工程造價(jià)的要素包括：外立面材料選擇、施工工藝、外墻地面面積比等。外墻的造價(jià)控制需從外墻的材料選擇和外墻地面面積比兩個(gè)方面控制，以其占地上建筑面積單方成本作為限額控制上限，各類外墻材料所占比例也作為參考指標(biāo)。 墻地比可做參考指標(biāo)。 一般公用建筑不用墻地比做控制指標(biāo)。 三 限額設(shè)計(jì)管理外墻材料分類一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價(jià)超250元/ m石材

9、或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料。二類材料：濕貼國(guó)產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚。三類材料：高級(jí)面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等。四類材料：普通面磚、普通涂料。裝飾構(gòu)架：屋面裝飾功能構(gòu)架。三 限額設(shè)計(jì)管理3.3.2 門窗工程 標(biāo)準(zhǔn)包含：鋁型材檔次、表面處理方式 玻璃材料、形式：（Low-E）、雙層鍍膜 五金件：進(jìn)口、合資、普通國(guó)產(chǎn) 住宅類項(xiàng)目門窗控制指標(biāo)還包括窗地比指標(biāo) 指標(biāo)制定應(yīng)參考：相關(guān)規(guī)范 所在地區(qū)氣候條件 三 限額設(shè)計(jì)管理3.4 室外景觀工程3.4.1 室外景觀工程包含的內(nèi)容 包含消防道路、園路、廣場(chǎng)、綠化、水景、景墻、外圍墻、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、

10、標(biāo)識(shí)、人工濕地、500mm以內(nèi)厚種植土回填、屋面景觀、屋頂花園等。 一般軟硬景及按照景觀面積單價(jià)均為剛性指標(biāo)。 三 限額設(shè)計(jì)管理3.4.2 室外景觀設(shè)計(jì)投資控制要點(diǎn)合理空間布局，突出重點(diǎn)展示區(qū)域；控制水景面積；充分利用本土飾材及植物；充分利用現(xiàn)有地勢(shì)，避免過(guò)多造坡造山；植物種類及配備合理；控制硬景的面積比例；控制重點(diǎn)景觀面積占總景觀面積比例；考慮植物成活率和后期維護(hù)成本等。 三 限額設(shè)計(jì)管理3.5 室內(nèi)裝飾裝修限額3.5.1 指標(biāo)分類 公共部位：一般包括大堂、地下室電梯廳、標(biāo)準(zhǔn)層電 梯廳、走廊、公共衛(wèi)生間、會(huì)所 其他要求部位：標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)、標(biāo)準(zhǔn)客房、會(huì)議室、獨(dú) 立辦公室、其他區(qū)域 樣板間裝修標(biāo)準(zhǔn)

11、 裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)含軟裝、硬裝及燈飾、各種控制面板等全部費(fèi)用。 三 限額設(shè)計(jì)管理某公司寫字樓公共部位裝修限額設(shè)計(jì)指標(biāo)三 限額設(shè)計(jì)管理4 限額設(shè)計(jì)的下達(dá)4.1 設(shè)計(jì)限額的適用階段 如果具備標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)限額，在項(xiàng)目可行性研究階段的投資估算中就應(yīng)按照改限額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4.2 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的下達(dá) 以經(jīng)過(guò)成本委員會(huì)/投委會(huì)批準(zhǔn)的限額為上限，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，調(diào)整下達(dá)本項(xiàng)目的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。 三 限額設(shè)計(jì)管理5 限額設(shè)計(jì)的執(zhí)行和檢查5.1 前期研究階段 前期可行性研究與概念設(shè)計(jì)中必須執(zhí)行內(nèi)部設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，與成本預(yù)設(shè)、估算，項(xiàng)目定位、售價(jià)、項(xiàng)目區(qū)域分類相結(jié)合，制定出限額設(shè)計(jì)指標(biāo)。5.2 概念設(shè)計(jì)和方案設(shè)計(jì)階段在設(shè)計(jì)任務(wù)書中

12、應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；方案設(shè)計(jì)成果審查應(yīng)對(duì)有可能超出限額的設(shè)計(jì)提出修改意見，并監(jiān)督設(shè)計(jì)單位優(yōu)化建筑方案；方案設(shè)計(jì)提交審議時(shí)，必須明確限額設(shè)計(jì)計(jì)劃情況；本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與下達(dá)的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)一致。三 限額設(shè)計(jì)管理5.3 初步設(shè)計(jì)和施工圖階段在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)提出明確的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行初步設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)時(shí)必須執(zhí)行；設(shè)計(jì)管理審查初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)成果時(shí)，須審核限額設(shè)計(jì)執(zhí)行情況；設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)要求設(shè)計(jì)單位在提交初設(shè)成果的同時(shí)提交符合設(shè)計(jì)限額的初步設(shè)計(jì)概算成果；設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)對(duì)不符合限額的設(shè)計(jì)提出修改要求，并監(jiān)督修改；本階段限額設(shè)計(jì)成果應(yīng)與下達(dá)的限額

13、指標(biāo)一致。四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制1 設(shè)計(jì)變更的范圍和分類 1.1 設(shè)計(jì)變更的范圍 更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位置和尺寸； 增減合同中約定的工程量； 改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序； 其它有關(guān)工程變更需要的附加工作； 合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他 實(shí)質(zhì)性變更四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制1.2 設(shè)計(jì)變更分類 設(shè)計(jì)類設(shè)計(jì)錯(cuò)漏修改；設(shè)計(jì)優(yōu)化；政策變化；技術(shù)規(guī)范修改；現(xiàn)場(chǎng)條件變化等 現(xiàn)場(chǎng)施工類施工工藝?yán)щy；施工進(jìn)度要求；材料采購(gòu)供給困難或找不到所需要的合適材料；裝修材料的定樣定板發(fā)生修改等。四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制 營(yíng)銷類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)；客戶需求；定位及決策原因；主要指由于市場(chǎng)的變化，對(duì)戶型

14、、建筑單體、公建配套等進(jìn)行的修改；這一類變更在分期開發(fā)項(xiàng)目的后期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)；由于決策的變更，帶來(lái)對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)檔次要求的變化等 物業(yè)類物業(yè)管理需求，如使用功能上不合理等。四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制2 設(shè)計(jì)變更的程序2.1 設(shè)計(jì)變更相關(guān)方 發(fā)起方：甲方、設(shè)計(jì)方、施工方 設(shè)計(jì)方：變更設(shè)計(jì) 審批方：監(jiān)理、項(xiàng)目管理、投資人 執(zhí)行方：施工方2.2 設(shè)計(jì)變更程序 四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制2.3 涉及投資變化的設(shè)計(jì)變更的內(nèi)部管理流程 設(shè)計(jì)變更提出，經(jīng)設(shè)計(jì)管理審查 審查后的設(shè)計(jì)變更，經(jīng)成本部對(duì)變更費(fèi)用進(jìn)行估算 項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人在權(quán)限內(nèi)批復(fù) 批復(fù)權(quán)限 2萬(wàn)以下 25萬(wàn) 510萬(wàn) 10萬(wàn)以上 審批權(quán)限外的設(shè)計(jì)變更會(huì)簽 設(shè)

15、計(jì)部經(jīng)理 工程部經(jīng)理 成本部經(jīng)理 報(bào)主管負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)簽字 工程部簽發(fā)設(shè)計(jì)變更單-監(jiān)理 施工完成后施單位報(bào)變更工程結(jié)算監(jiān)理工程部 成本部審定批復(fù)存檔四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制3 設(shè)計(jì)變更中造價(jià)控制要點(diǎn) 圖紙 合同 3.1 圖紙審查 加強(qiáng)初步設(shè)計(jì)圖紙、施工圖審查 內(nèi)（自）審為主、外（強(qiáng)）審為輔 對(duì)容易出現(xiàn)變更的內(nèi)容加強(qiáng)會(huì)審 室外工程 室外管線綜合 總圖、室外豎向圖、景觀圖 裝修圖中的天花綜合 設(shè)備用房的預(yù)留預(yù)埋 幕墻詳細(xì)設(shè)計(jì)與主體設(shè)計(jì)等四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制3.2 考慮周全簽署合同 合同界面清楚，不漏項(xiàng)、不重復(fù)； 對(duì)設(shè)計(jì)施工一體化合同，對(duì)設(shè)計(jì)變更做出約定； 如：幕墻、智能化等； 對(duì)總承包合同設(shè)置變更條件； 對(duì)有可能出現(xiàn)重大變更的設(shè)計(jì)合同，應(yīng)設(shè)置相關(guān)約定，減少因重大變更帶來(lái)的損失。四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制3.3 重視精裝修工程確定樣板 盡早確定材料樣板、工程樣板，減少材料變化引起價(jià) 格重新確認(rèn)； 盡早實(shí)施樣板間、標(biāo)準(zhǔn)層施工 小面積確認(rèn)-大面積實(shí)施3.4 及時(shí)進(jìn)行設(shè)計(jì)變更結(jié)算 及時(shí)驗(yàn)收變更工程； 及時(shí)結(jié)算； 合同-設(shè)計(jì)變更單-現(xiàn)場(chǎng)簽證單-變更結(jié)算報(bào)審 結(jié)算審核-結(jié)算審批 及時(shí)反饋到成本管理，加強(qiáng)成本總控的時(shí)效性。四 設(shè)計(jì)變更中的造價(jià)控制設(shè)計(jì)變更的控制目標(biāo)4.1 設(shè)計(jì)變更的記錄 設(shè)計(jì)管理建立設(shè)計(jì)變更臺(tái)賬，便于統(tǒng)計(jì) 圖紙記錄，在同一份圖紙上，及時(shí)標(biāo)注設(shè)