2012年旅游行業(yè)和旅游地產(chǎn)行業(yè)分析

1、2012年旅游行業(yè)分析下文從全球旅游市場(chǎng)、中國(guó)旅游市場(chǎng)和旅行社情況三方面對(duì)2012年旅游行業(yè)進(jìn)行了分析。全球旅游市場(chǎng)分析旅游市場(chǎng)自2009年開始復(fù)蘇，這從全球旅游市場(chǎng)的規(guī)模擴(kuò)大和旅行社的收入增長(zhǎng)中可以看出來。聯(lián)合國(guó)世界旅游組織（UNWTO）的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2011年全球國(guó)際旅游人數(shù)達(dá)到9.8億人次，同比增長(zhǎng)4.4%。其中發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體增幅（5%）超過了新興市場(chǎng)（3.8%）。旅游消費(fèi)最多的是金磚四國(guó)（中國(guó)、俄羅斯、巴西和印度）。世界旅游業(yè)理事會(huì)（WTTC）的數(shù)據(jù)顯示,全球旅游行業(yè)收入規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，旅游消費(fèi)持續(xù)增加。旅游行業(yè)收入規(guī)模將從2010年的57,510億美元上升到2020年111,510億美元

2、。從國(guó)際游客和旅游商品產(chǎn)生的出口收益估計(jì)將會(huì)從2010年的19,800億美元,增長(zhǎng)到2020年的41,320億美元。該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2012年全球國(guó)際旅游人數(shù)增幅將在3%至4%之間，有可能首次突破10億人次大關(guān)。另?yè)?jù)世界旅游協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，從2010年到2020年，國(guó)際旅游業(yè)人數(shù)和國(guó)際旅游收入將分別以年均4.3%、6.7%的速度增長(zhǎng)，高于同期世界財(cái)富年均3%的增長(zhǎng)率；到2020年，旅游產(chǎn)業(yè)收入將增至16萬億美元，相當(dāng)于全球GDP的10%；所提供工作崗位達(dá)3億個(gè)，占全球就業(yè)總量的9.2%，從而進(jìn)一步鞏固其作為世界第一大產(chǎn)業(yè)的地位。由于旅游業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)和就業(yè)的拉動(dòng)力強(qiáng)，各國(guó)政府非常重視旅游業(yè)的發(fā)

3、展。據(jù)聯(lián)合國(guó)統(tǒng)計(jì)署的具體測(cè)定：旅游業(yè)拉動(dòng)的相關(guān)行業(yè)達(dá)110個(gè)，旅游業(yè)對(duì)各行各業(yè)的貢獻(xiàn)率可以量化：對(duì)住宿業(yè)的貢獻(xiàn)率超過90%，對(duì)民航和客運(yùn)的貢獻(xiàn)率超過80%，對(duì)文化娛樂產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率達(dá)50%，對(duì)餐飲業(yè)和商品零售業(yè)的貢獻(xiàn)率超過40%。各國(guó)把旅游業(yè)的發(fā)展擺在重要位置，紛紛出臺(tái)政策刺激旅游業(yè)的發(fā)展，便利旅行者的出行。中國(guó)旅游市場(chǎng)分析1出游率、國(guó)內(nèi)旅游人次和收入迅速提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是旅游行業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力，也是旅行市場(chǎng)發(fā)展的最根本基礎(chǔ)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來人均可支配收入的提高，成為中國(guó)居民出游能力提升的根本動(dòng)力。黃金周長(zhǎng)假制成為國(guó)內(nèi)居民出游的重要制度保證。兩者結(jié)合促進(jìn)了居民出游率（出游率=居民出游人次/居民人口總數(shù)）

4、的提高：001年和2003年的居民出游率只有59%和68.4%；2006年居民出游率達(dá)到106.1%,2010年這個(gè)數(shù)字達(dá)到140%，市場(chǎng)總量達(dá)到21億人次。另?yè)?jù)國(guó)家旅游局公布的數(shù)據(jù)，2009年-2011年中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)和收入保持了平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，如下表：年倚中國(guó)內(nèi)旅藩人次（億）増長(zhǎng)量心擂長(zhǎng)率護(hù)國(guó)內(nèi)旅游收入（萬億護(hù)増長(zhǎng)量心増長(zhǎng)2008年*17.12Q相O.&Q相2009年*19.02滬1.90*11%P1.02中0.14滬2010年#21.03Q2.01Q11%P1.26Q0.24Q24%p2011年*26.4-05.37*26%p1.930.67*53%p可見，2008到2011年，國(guó)內(nèi)旅游

5、人次大幅攀升，國(guó)內(nèi)旅游收入幾乎跨越式增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)的速度超過旅游人次的增長(zhǎng)速度，表明平均每人次創(chuàng)造的收入增加，也即人均旅游單次消費(fèi)額增加。旅游產(chǎn)業(yè)內(nèi)需市場(chǎng)的發(fā)展空間巨大。2.旅游業(yè)相關(guān)國(guó)際組織看好中國(guó)旅游市場(chǎng)2011中國(guó)旅游市場(chǎng)趨勢(shì)觀察研究預(yù)測(cè)報(bào)告預(yù)測(cè)：到2020年中國(guó)將成為世界最大的旅游目的地國(guó)家，這十年也將成為中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展的“黃金十年”。中國(guó)旅游業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)社會(huì)消費(fèi)和就業(yè)中發(fā)揮了舉足輕重的作用。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)出境游客在過去6年內(nèi)的年均增長(zhǎng)率高達(dá)23.57%，但與世界發(fā)達(dá)國(guó)家出游率（300%-400%）相比，中國(guó)整體出游率（158%）相距甚遠(yuǎn)，

6、伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人口老齡化及中老齡人口出游意愿強(qiáng)烈，通過旅游周期性分析，中國(guó)旅游業(yè)周期長(zhǎng)度約為5-6年，本輪周期即2009年2015年穩(wěn)定性將增強(qiáng)；旅游人數(shù)年均增速約10%，最高增速有望達(dá)到21%，負(fù)增長(zhǎng)的可能性較小。2012年，旅游產(chǎn)業(yè)處于本輪周期的上升階段，未來三年，中國(guó)旅游業(yè)將持續(xù)正增長(zhǎng)。同時(shí)航空業(yè)的快速發(fā)展也大大縮短了旅途時(shí)間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動(dòng)更多的旅游消費(fèi)增量，居民收入增長(zhǎng)和消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，在以上因素的綜合影響下，旅游行業(yè)必將進(jìn)入長(zhǎng)期快速發(fā)展的階段。根據(jù)世界旅游業(yè)理事會(huì)預(yù)測(cè)，在未來十年內(nèi)中國(guó)旅游經(jīng)濟(jì)將從2010年的5000億美元（占據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的9.2%）增長(zhǎng)到2020年的16

7、,970億美元（占據(jù)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的9.7%）旅游市場(chǎng)潛力巨大。世界旅游組織（WTO）曾預(yù)測(cè)，到2020年，中國(guó)將超過英國(guó)和法國(guó)成為世界第四大旅游客源國(guó)，僅次于德國(guó)、日本和美國(guó)，年出境旅游將達(dá)1億人次，占世界總份額的6.2%。根據(jù)尼爾森公司2007年中國(guó)出境游調(diào)查報(bào)告中所述的中國(guó)游客境外游人均單次消費(fèi)3000美元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，該市場(chǎng)將達(dá)到3000億美元的規(guī)模。旅行社行業(yè)發(fā)展概況1旅行社數(shù)量從迅速攀升到穩(wěn)健增長(zhǎng)旅行社是旅游產(chǎn)業(yè)中極為重要的子行業(yè)，與景區(qū)子行業(yè)、酒店子行業(yè)等組成了旅游產(chǎn)業(yè)的整個(gè)服務(wù)鏈條。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和旅游需求增長(zhǎng)，從2001年開始，旅行社的數(shù)目在不斷攀升。我們從中國(guó)旅游局官網(wǎng)上檢索

8、到的數(shù)據(jù)反映了這一點(diǎn),如下表：年份屮旅行社(家)存睜長(zhǎng)量屮*長(zhǎng)率2001年105322002年戶115521D221O%P2003年戶133611&0916%2004年=1492沖156612畑2005年二162131&9卻200E年卩1847543223314%p年二19720124&7知2008年口206919715知2009年Q216499585知2010年=2278紳11355%2011年J23865*1081.5%從上表可以看出，旅行社在2001-2006年經(jīng)歷了大規(guī)模擴(kuò)張的階段，2007年以后，增長(zhǎng)漸漸平穩(wěn)。2.旅游產(chǎn)品從單一逐漸多元化近年來，為了適應(yīng)旅游者需求日趨個(gè)性化和差異化的

9、發(fā)展趨勢(shì)，中國(guó)旅行社加大了市場(chǎng)開發(fā)力度，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷手段、客戶關(guān)系、品牌塑造等方面引入了新理念，實(shí)現(xiàn)了新發(fā)展。產(chǎn)品由過去的單一的文化觀光產(chǎn)品為主逐步發(fā)展到觀光旅游、度假旅游、會(huì)獎(jiǎng)旅游、特種旅游相結(jié)合的種類齊全、結(jié)構(gòu)完整的格局，滿足了不同層次旅游者的需求，豐富了旅游產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品，增加了旅行社的活力。尤其是近幾年來會(huì)獎(jiǎng)旅游的興起，成為旅游產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)。在觀光旅游產(chǎn)品方面，國(guó)內(nèi)文物古跡、山水風(fēng)光、民俗風(fēng)情最能反映東方文明和神州風(fēng)韻，這類產(chǎn)品具有壟斷性，而且內(nèi)容豐富，已形成相當(dāng)?shù)囊?guī)模，成為國(guó)內(nèi)旅游產(chǎn)品在世界上競(jìng)爭(zhēng)的長(zhǎng)久優(yōu)勢(shì)。在度假旅游產(chǎn)品方面，國(guó)家旅游度假區(qū)、省市級(jí)旅游度假區(qū)，加上城市周邊的度假地

10、，初步形成了比較適應(yīng)國(guó)際國(guó)內(nèi)多層次需求的度假產(chǎn)品體系，家庭度假、鄉(xiāng)間度假、海濱度假、周末度假、節(jié)日度假己形成比較成型的市場(chǎng)。特種旅游產(chǎn)品近年來發(fā)展也很快，形成了品種多樣、規(guī)模較大的特點(diǎn)。如修學(xué)旅游產(chǎn)品、滑雪旅游產(chǎn)品、商務(wù)會(huì)議旅游產(chǎn)品、自駕車旅游、文化體育交流、烹飪團(tuán)、球迷團(tuán)、音樂欣賞團(tuán)、科普旅游團(tuán)等。被看作是旅游市場(chǎng)中含金量最高的會(huì)獎(jiǎng)旅游也漸成氣候。會(huì)獎(jiǎng)旅游，即會(huì)展及獎(jiǎng)勵(lì)旅游，屬于典型的高端旅游市場(chǎng)，包括4個(gè)組成部分：會(huì)議(Meeting)、獎(jiǎng)勵(lì)旅游(Incentive)、大會(huì)(Convention)、展覽(Exhibition),國(guó)際上簡(jiǎn)稱為MICE。其中會(huì)議、大會(huì)和展覽旅游是指利用舉行各種

11、會(huì)議、大會(huì)和展覽活動(dòng)的機(jī)會(huì)所開展的特殊旅游活動(dòng)；獎(jiǎng)勵(lì)旅游則是公司為了激勵(lì)成績(jī)優(yōu)秀的員工、經(jīng)銷商或代理商而專門組織的旅游活動(dòng)。會(huì)獎(jiǎng)旅游有以下幾個(gè)特點(diǎn)：第一，消費(fèi)水平高，旅游者一般是各行業(yè)的領(lǐng)袖和精英人士，收入高，有很強(qiáng)的購(gòu)買能力；第二，價(jià)格敏感度低，由于費(fèi)用往往是由公司或其他機(jī)構(gòu)支付，旅游者對(duì)旅游產(chǎn)品價(jià)格不敏感，而更注重旅游服務(wù)的品質(zhì)和體驗(yàn)；第三，逗留時(shí)間長(zhǎng)，旅游者既要參加會(huì)議等商(公)務(wù)活動(dòng)，又要進(jìn)行觀光游覽等消遣活動(dòng)，因而在旅游目的地的停留時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)；第四，團(tuán)隊(duì)規(guī)模大，作為一次性的消費(fèi)整體，會(huì)獎(jiǎng)旅游的團(tuán)隊(duì)規(guī)模要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它旅游形式。正是由于會(huì)獎(jiǎng)旅游檔次高、利潤(rùn)厚、潛力大，經(jīng)濟(jì)效益顯著，越來

12、越多的旅游目的地和旅游企業(yè)加入到這一市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中來。除了上述旅游產(chǎn)品之外，旅行社自身開發(fā)的專項(xiàng)旅游產(chǎn)品以其“新穎、獨(dú)特、別致”的特征吸引著旅游者。如以中國(guó)歷史文化名城為脈絡(luò)的古城新貌、以青山秀水和鄉(xiāng)村風(fēng)情為主題的鄉(xiāng)村旅游、絲綢之路游、長(zhǎng)城之旅、馬拉松團(tuán)、西南少數(shù)民族風(fēng)情游等幾十個(gè)品牌。另外，隨著中國(guó)公民出國(guó)旅游目的地國(guó)家不斷增加，出境旅游產(chǎn)品也得到較快發(fā)展。旅游行業(yè)整體概況世界經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展將使世界產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，以服務(wù)業(yè)為標(biāo)志的第三產(chǎn)業(yè)將構(gòu)成世界經(jīng)濟(jì)的主體，其中旅游業(yè)是當(dāng)今世界發(fā)展最快、前景最廣的新興產(chǎn)業(yè)之一。世界旅游組織公布的旅游統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年國(guó)際旅游人數(shù)為&50億人次，

13、2008年達(dá)9.24億人次。雖然受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，2009年國(guó)際旅游人數(shù)有所減少，但隨著全球經(jīng)濟(jì)的回暖，國(guó)際旅游業(yè)逐漸復(fù)蘇。2010年全球國(guó)際旅游總數(shù)達(dá)到9.35億人次，比2009年同期增長(zhǎng)6.70%,比2008年同期增加100萬人次。根據(jù)國(guó)家旅游局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，“十一五”期間我國(guó)旅游業(yè)保持了平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭：國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)12%；入境過夜旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)3.5%；出境旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)19%；全國(guó)旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng)15%；居民人均出游率達(dá)1.5次；旅游消費(fèi)對(duì)社會(huì)消費(fèi)的貢獻(xiàn)超過10%。2010年，中國(guó)已躍居全球第三大入境旅游接待國(guó)和第四大出境旅游消費(fèi)國(guó)。從旅游市場(chǎng)格局來看，20世紀(jì)9

14、0年代開始，中國(guó)旅游業(yè)逐步實(shí)現(xiàn)由入境旅游單點(diǎn)支撐到入境旅游、國(guó)內(nèi)旅游和出境旅游相互融合、互補(bǔ)互促的轉(zhuǎn)變，中國(guó)的三大旅游市場(chǎng)在不同的歷史條件下分別起步，按照入境旅游市場(chǎng)、國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)和出境旅游市場(chǎng)的先后順序發(fā)展，并在1997年隨著對(duì)中國(guó)公民自費(fèi)出境旅游的開放，完成了三大市場(chǎng)并存的格局，逐步走向協(xié)調(diào)發(fā)展。三大市場(chǎng)中，國(guó)內(nèi)旅游居于主體地位。根據(jù)國(guó)家旅游局及中國(guó)旅游研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1993-2010年18年間，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)從4.10億人次增長(zhǎng)到21億人次，年均增速達(dá)10.08%；國(guó)內(nèi)旅游收入從864億元增長(zhǎng)到1.26萬億元，年均增速達(dá)17.07%。中國(guó)旅游研究院統(tǒng)計(jì)，2011年前三季度,我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人

15、數(shù)為19.80億人次，同比增長(zhǎng)12.60%；國(guó)內(nèi)旅游收入1.43萬億元，同比增長(zhǎng)20.10%。預(yù)計(jì)全年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)約26億人次，同比增長(zhǎng)12%，國(guó)內(nèi)旅游收入約1.90萬億元，同比增長(zhǎng)21%。近年來出境旅游發(fā)展迅速，成為三大市場(chǎng)中不可忽視的一個(gè)方面。出境旅游人次數(shù)與國(guó)內(nèi)旅游人次數(shù)的比例一直在提高，從1995年的0.72%，提高到2010年的2.57%，由于出境旅游人均花費(fèi)更高，出境消費(fèi)總額與國(guó)內(nèi)旅游收入的比例要高于相應(yīng)的人數(shù)比例。2007年，國(guó)內(nèi)游、入境游、出境游三大市場(chǎng)人均消費(fèi)額比例大致為1:5:12。改革開放以來我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，我國(guó)旅游行業(yè)同樣實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。1999年至2009年,旅游行

16、業(yè)總收入總體呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，行業(yè)總收入從1999年的4,002億元上升到2009年的12,900億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為12.42%；根據(jù)2012年1月全國(guó)旅游工作會(huì)議公布的數(shù)據(jù),2010年全國(guó)旅游業(yè)總收入1.86萬億元，預(yù)計(jì)2011年全國(guó)旅游業(yè)總收入2.25萬億元，增長(zhǎng)20.8%隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，旅游業(yè)消費(fèi)更是日益增長(zhǎng)。2010年，我國(guó)入境旅游累計(jì)人數(shù)達(dá)13376.22萬人次，同比增長(zhǎng)5.76%，增幅比2009年同期提高了15.72個(gè)百分點(diǎn);旅游（外匯）收入累計(jì)458.14億美元，同比增長(zhǎng)15.47%，增幅比2009年同期提高了18.33個(gè)百分點(diǎn)。其中，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速

17、度增長(zhǎng)，市場(chǎng)趨勢(shì)已勢(shì)不可擋。在宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌已悄然開始。隨著調(diào)控深入，推動(dòng)整個(gè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型已經(jīng)上升為調(diào)控與市場(chǎng)調(diào)節(jié)的合力使命。兼具旅游和城鎮(zhèn)化建設(shè)概念的旅游地產(chǎn)正在迎來春天。旅游地產(chǎn)作為一種融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，能很好的滿足人們追求恬靜、生態(tài)和自然健康生活氛圍的高標(biāo)準(zhǔn)置業(yè)需求。隨著人們生活水平的提高，特別是消費(fèi)群體對(duì)于生活方式和生活質(zhì)量有了更高的要求，旅游地產(chǎn)近年升溫明顯。一方面，房產(chǎn)對(duì)于越來越多人不再只是滿足居住需求。追求恬靜、生態(tài)和自然健康生活氛圍成為人們購(gòu)房的更高標(biāo)準(zhǔn)，這種置業(yè)觀念以及獨(dú)特的稀缺資源也加大了對(duì)旅游地產(chǎn)的市場(chǎng)需求。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)

18、據(jù)顯示，我國(guó)目前中產(chǎn)階級(jí)有1.7億人口。這一龐大的需求基數(shù)為旅游地產(chǎn)的發(fā)展提供了很好的市場(chǎng)保障。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展和居民收入的快速增長(zhǎng)這一需求市場(chǎng)還將繼續(xù)擴(kuò)大。另一方面，從2009年開始，國(guó)家在大中城市連續(xù)出臺(tái)限價(jià)、限購(gòu)政策，住宅商品房市場(chǎng)降溫，房地產(chǎn)利潤(rùn)空間縮小。在此政策導(dǎo)向下，資本逐利本能驅(qū)使房地產(chǎn)商從住房地產(chǎn)紛紛向兩個(gè)方向轉(zhuǎn)移：一是以高檔寫字樓、商務(wù)會(huì)展和商貿(mào)娛樂為核心的城市綜合體，重點(diǎn)在大中城市市區(qū)搶灘;二是以高端酒店、休閑度假、康體娛樂為核心的旅游綜合體，重點(diǎn)在城市群、城市帶周邊布局。未來，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將持續(xù)，旅游地產(chǎn)攜旅游和城鎮(zhèn)化建設(shè)兩大概念，也更將得到這些資金的關(guān)

19、注。因此，發(fā)展旅游地產(chǎn)不但是滿足我國(guó)居民生活水平提高后的剛性需求的必然性使然，也是促進(jìn)政府加快城鎮(zhèn)化建設(shè)，更新、完善城市配套設(shè)施的必然性要求。目前，國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)中，大連萬達(dá)、保利、龍胡、恒大、富力地產(chǎn)等紛紛轉(zhuǎn)型進(jìn)軍旅游地產(chǎn)。在機(jī)遇面前，挑戰(zhàn)同樣存在。如何透過現(xiàn)象把握現(xiàn)象背后的本質(zhì)，把脈行業(yè)前沿新趨勢(shì)，讓企業(yè)在未來的競(jìng)爭(zhēng)中奪得先機(jī)，對(duì)企業(yè)來說至關(guān)重要。近年來，在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)保持高壓調(diào)控政策背景下，較多的資金開始轉(zhuǎn)向投資回報(bào)期相對(duì)較長(zhǎng)的旅游業(yè)。旅游地產(chǎn)這一概念從開始就爭(zhēng)議不斷，最近又成為業(yè)內(nèi)外研究和媒體議論的熱點(diǎn)。從旅游的角度認(rèn)識(shí)旅游地產(chǎn)，就是以旅游住宿功能為中心的地產(chǎn)項(xiàng)目，就是客觀存在的、作為旅

20、游業(yè)核心要素的旅游星級(jí)飯店等。從地產(chǎn)的角度來認(rèn)識(shí)。旅游地產(chǎn)應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)中的一部分，它在經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅等地產(chǎn)形式。旅游地產(chǎn)是指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目，包括休閑度假村、旅游景區(qū)主題休閑公園、分時(shí)度假酒店、海景住宅、景區(qū)住宅等。我國(guó)旅游地產(chǎn)最早出現(xiàn)于20世紀(jì)80-90年代，雖然起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭良好。尤其是進(jìn)入21世紀(jì)以來，作為拉動(dòng)內(nèi)需的兩個(gè)熱點(diǎn)行業(yè)，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都有了長(zhǎng)足的發(fā)展。近年來，隨著城市房地產(chǎn)開發(fā)重心逐漸偏移，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪整合過渡期，市場(chǎng)投資和消費(fèi)模式逐漸轉(zhuǎn)變，旅游交換平臺(tái)逐

21、步形成，使旅游地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪發(fā)展時(shí)期。旅游地產(chǎn)類型從單一的酒店、主題公園轉(zhuǎn)向游樂設(shè)施、度假別墅、第二居所等多元化并存的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從發(fā)展驅(qū)動(dòng)力看，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的涇渭分明的發(fā)展態(tài)勢(shì)。北京、上海、天津等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)基本上走“地產(chǎn)”路線，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來配套于住宅、酒店、社區(qū)等的開發(fā)；而二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)則主要走“旅游”路線，依托區(qū)域的高等級(jí)旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。從運(yùn)作方式看，旅游地產(chǎn)市場(chǎng)基本呈現(xiàn)出綜合化、多元化的發(fā)展態(tài)勢(shì)。眾多旅游房地產(chǎn)已由過去的產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假逐步發(fā)展延伸，以健身、滑雪、旅游、休閑、娛樂、健康為主題的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)

22、目逐步興起，旅游房地產(chǎn)的運(yùn)作方式逐漸綜合化、多元化。隨著中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)作的專業(yè)化發(fā)展，以及旅游業(yè)本身的迅猛發(fā)展，旅游地產(chǎn)正逐漸為市場(chǎng)關(guān)注。中國(guó)各色山水景觀地產(chǎn)、休閑度假房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假、高爾夫別墅、溫泉度假村、主題文化會(huì)館等以房地產(chǎn)與旅游有機(jī)結(jié)合的旅游房地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)嶄新的發(fā)展階段，并將持續(xù)走強(qiáng)，直到2020年左右。旅游地產(chǎn)有廣義與狹義之分，狹義的旅游地產(chǎn)即在旅游景點(diǎn)及附近開發(fā)度假、商務(wù)或住宅房地產(chǎn)。廣義的旅游地產(chǎn)則類似于城市區(qū)域開發(fā)概念，是對(duì)包含有自然或人造旅游景點(diǎn)的整塊區(qū)域進(jìn)行統(tǒng)籌開發(fā)運(yùn)作的業(yè)務(wù)。本報(bào)告中我們討論的是廣義的概念，通過土地融資，進(jìn)而進(jìn)行大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)

23、提升土地價(jià)值并開發(fā)具體的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，即應(yīng)用“城市和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)開發(fā)”模式運(yùn)作旅游景區(qū)及其相關(guān)土地資源。旅游地產(chǎn)是將旅游開發(fā)與地產(chǎn)開發(fā)這兩個(gè)附加值與關(guān)聯(lián)度高的產(chǎn)業(yè)相融合，一方面通過地產(chǎn)開發(fā)為旅游景區(qū)增強(qiáng)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)和配套商業(yè)，促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展;另一方面旅游區(qū)的自然和人文資源可以提升項(xiàng)目附加值，以資源的優(yōu)勢(shì)形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，提高開發(fā)利潤(rùn)。旅游地產(chǎn)因而具有良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，也對(duì)投資開發(fā)者的運(yùn)作手段和方式提出了更高要求。我國(guó)旅游業(yè)近年來發(fā)展迅速，已經(jīng)發(fā)展成為世界重要的旅游國(guó)之一，“十二五”規(guī)劃綱要中又提出大力發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)等要求，預(yù)計(jì)保持目前旅游業(yè)的發(fā)展勢(shì)態(tài)，我國(guó)有望成為世界頭號(hào)旅游目的地

24、。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，居民收入水平也相應(yīng)不斷上升，一方面刺激了我國(guó)的旅游消費(fèi)市場(chǎng)，另一方面居民希望提高居住品質(zhì)的需求也更為強(qiáng)烈。與此同時(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致利潤(rùn)降低和風(fēng)險(xiǎn)增大，如何提高產(chǎn)品附加值成為目前房地產(chǎn)業(yè)的重要問題，旅游+地產(chǎn)這一開發(fā)模式也被越來越多的人所關(guān)注。二、旅游地產(chǎn)的概念及其分類（一）概念旅游房產(chǎn)就是以旅游人群為目地，為最終消費(fèi)者的物業(yè)形式。包括休閑度假村、旅游景區(qū)、主題休閑公園、旅游休閑培訓(xùn)基地、會(huì)議中心、運(yùn)動(dòng)村、產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、風(fēng)景名勝度假村、海景住宅、景區(qū)住宅（風(fēng)格別墅）、民俗度假村、國(guó)際休閑度假中心等旅游置業(yè)項(xiàng)目。一面是全國(guó)各

25、地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目百花齊放，一面是國(guó)家土地政策日趨收緊，獲得土地難度與成本提高的形勢(shì)下，越來越多的開發(fā)商轉(zhuǎn)向旅游度假主題來獲取土地及開發(fā)立項(xiàng)，形成產(chǎn)品賣點(diǎn)，很多城市的政府也希望借助開發(fā)商力量來帶動(dòng)某些區(qū)域的開發(fā)建設(shè)。度假房地產(chǎn)作為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供第二居所度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。（二）旅游地產(chǎn)的分類1、旅游景點(diǎn)地產(chǎn)主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛

26、樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這種房地產(chǎn)的意義在于增加景區(qū)的游覽內(nèi)容，提高游客的游覽興趣，進(jìn)而間接提升其它旅游地產(chǎn)的價(jià)值。2、旅游商務(wù)地產(chǎn)主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。以旅游接待為目的的自營(yíng)式酒（飯）店以及與旅游相關(guān)的寫字樓等均屬此類。另外，旅游休閑培訓(xùn)中心等也與此相關(guān)，其客戶群體主要針對(duì)于企業(yè)公司，作為商務(wù)會(huì)議、員工度假的去處，既可以作為固定資產(chǎn)投資，又為公司員工提供了經(jīng)濟(jì)方便的福利待遇。3、旅游度假地產(chǎn)又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒

27、店、用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營(yíng)造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的，業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。4、旅游住宅地產(chǎn)主要是指與旅游區(qū)高度關(guān)聯(lián)的各類住宅建筑物及關(guān)聯(lián)空間。這類住宅以為本地置業(yè)者提供“第一居所”為主要目的，多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。通過依靠旅游資源（自然的、人文的或二者兼有的）條件，如優(yōu)美的自然風(fēng)光、主題突出

28、的人文內(nèi)涵、多種休閑娛樂設(shè)施，直接提升住宅的環(huán)境品質(zhì)，增加休閑功能，提高居民生活質(zhì)量。此類房地產(chǎn)又可分四類，即：直接靠近現(xiàn)有的旅游資源和旅游景區(qū)開發(fā)景區(qū)住宅；在自我營(yíng)造的旅游景區(qū)附近開發(fā)景區(qū)住宅；與旅游景觀開發(fā)二位一體的房產(chǎn)開發(fā)：以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。三、國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展情況一）開發(fā)主體旅游地產(chǎn)開發(fā)近年來已經(jīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大熱點(diǎn)。在目前宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的政策環(huán)境下，旅游地產(chǎn)的投資開發(fā)動(dòng)態(tài)表現(xiàn)為從一線旅游城市發(fā)端，向二線、三線旅游城市滲透發(fā)展的過程。從收益情況分析，持有型酒店的年平均收益率為7%到8%，銷售型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的收益率為25%到30%。如此高的收益率令眾多投資者垂

29、涎不已。但同時(shí)，高額的投資成本、土地的稀缺、對(duì)資源環(huán)境保護(hù)的限制又無形中對(duì)此行業(yè)的進(jìn)入設(shè)臵了屏障，因此目前或有意進(jìn)入此領(lǐng)域的管理或投資者大多由如下兩類構(gòu)成：擁有雄厚的資金實(shí)力的房地產(chǎn)及旅游開發(fā)企業(yè)：在經(jīng)歷銀行、稅收、市場(chǎng)交易規(guī)范等一系列調(diào)控新政之后，房地產(chǎn)開發(fā)商在近幾年轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，其中很多定向?yàn)槁糜蔚禺a(chǎn)的投資商，市場(chǎng)由此日趨火爆，大有高潮卷起之勢(shì)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)23123家，其中約11.3%的地產(chǎn)企業(yè)專門從事或有部分中國(guó)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，而我國(guó)的各旅游景區(qū)、旅游景點(diǎn)管理企業(yè)中，更是有59.8%以上的開展了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)。國(guó)內(nèi)目前涉足旅游地產(chǎn)領(lǐng)域的公司超過百家，包括

30、首創(chuàng)、海航、中信、中旅、華僑城等大型企業(yè)，以及珠江地產(chǎn)、天鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)、青島匯泉旅業(yè)等一大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)基本集中在上海、北京、杭州、深圳等大都市周圍。景區(qū)管理機(jī)構(gòu)或地方政府投融資平臺(tái)：對(duì)于開發(fā)旅游地產(chǎn)來說，大型房地產(chǎn)商固然在資金和運(yùn)作上具備一定的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)也面臨著土地獲取、規(guī)劃限制及資源保護(hù)的問題，以往多由風(fēng)景旅游區(qū)管理委員會(huì)一類的機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)籌運(yùn)作，引入市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制后許多政府投融資平臺(tái)也逐步涉足這一領(lǐng)域，特別在目前房地產(chǎn)金融政策日趨收緊的情勢(shì)下，大部分擁有土地一級(jí)開發(fā)或者資源統(tǒng)籌運(yùn)作職能的政府投融資平臺(tái)，具備了天然優(yōu)勢(shì)。如曲江文

31、投與?？诔峭?，都是利用地、房聯(lián)動(dòng)的方式，既緩解了資金鏈困境，同時(shí)也打造了自己的產(chǎn)業(yè)板塊，為實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。（二）開發(fā)形式目前我國(guó)的旅游地產(chǎn)是依托旅游資源，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，整合各類資源，具有旅游、休閑、度假、居住等功能的，集投資與消費(fèi)于一體的運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，主要形式有：時(shí)權(quán)酒店與產(chǎn)權(quán)酒店：前者指將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)；后者指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報(bào)，這兩種方式在海南較為多見。養(yǎng)老型休閑酒店：指投資人在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位，委托管理公司經(jīng)營(yíng)管理直至退休后自用。旅游

32、（休閑）培訓(xùn)基地、國(guó)際休閑度假中心：指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。時(shí)值度假型酒店：一般是指不同檔次的普通酒店，提出部分單位加入分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)，消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。高爾夫、登山、滑雪運(yùn)動(dòng)度假村：在高爾夫球場(chǎng)、登山、滑雪等運(yùn)動(dòng)地附近開發(fā)的度假別墅項(xiàng)目。旅游住宅地產(chǎn)：在自然或者人造的旅游景區(qū)附近，營(yíng)造高檔的居家住宅。旅游商務(wù)地產(chǎn)：在旅游區(qū)內(nèi)，或旅游區(qū)旁邊提供了旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂等，如為旅游提供服務(wù)休閑商業(yè)街等。主題公園：在旅游區(qū)內(nèi)，為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑群體，如世界之窗、民俗文化村等。四、發(fā)展條件（

33、一）政策環(huán)境2012年初，在北京召開的全國(guó)旅游工作會(huì)議已為新一年旅游業(yè)發(fā)展目標(biāo)定下基調(diào)，即實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入2.57萬億元，同比增長(zhǎng)14%。其中，國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)29億人次，同比增長(zhǎng)10%；國(guó)內(nèi)旅游收入2.22萬億元，同比增長(zhǎng)15%；入境旅游人數(shù)1.38億人次，同比增長(zhǎng)2%；入境過夜旅游人數(shù)5850萬人次，增長(zhǎng)2%；旅游外匯收入500億美元，同比增長(zhǎng)6%；出境旅游人數(shù)7700萬人次，同比增長(zhǎng)12%。目前，國(guó)內(nèi)已有28個(gè)省區(qū)市將旅游業(yè)定位為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，根據(jù)國(guó)家旅游局公布的最新統(tǒng)計(jì)顯示，2012年一季度國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)8.75億人次，同比增長(zhǎng)15.1%；國(guó)內(nèi)

34、旅游實(shí)現(xiàn)收入6468億元，同比增長(zhǎng)22.9%。我們預(yù)計(jì)2012年旅游業(yè)總體發(fā)展目標(biāo)能夠順利完成。其中，國(guó)內(nèi)游和出境游依舊持續(xù)高景氣，而入境游受國(guó)際環(huán)境不確定性因素影響，期待小幅增長(zhǎng)尋求突破。1978對(duì)外交往巫要渠迢1999.9創(chuàng)匯1936二大支杜之一2000.62001國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的増朮點(diǎn)2009.32006垂要產(chǎn)業(yè)2009.92009戰(zhàn)酩性支柱產(chǎn)業(yè)2009.122009,122020旅游行業(yè)占GDP比重翳2010.7產(chǎn)業(yè)定位2011.42011.420!2年全國(guó)年節(jié)及紀(jì)念日故假辦法關(guān)于進(jìn)一涉發(fā)展假冃旅游的意見關(guān)于握進(jìn)文化與戰(zhàn)滸結(jié)含苣展的指導(dǎo)意見文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃婁于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見關(guān)于推進(jìn)海

35、南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干蠢見關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)意鳳堡點(diǎn)王作分工方梟試行注購(gòu)離斟免稅、退稅5.19為中國(guó)旅游日十二五規(guī)劃綱要、桂林綜合改革試蚩區(qū)綱要、海南鶴島免稅限額提升等煎期歷年國(guó)家發(fā)布的與旅游業(yè)相關(guān)政策國(guó)家與28個(gè)省區(qū)市已將旅游業(yè)培育成為戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，充分說明我國(guó)開始把發(fā)展旅游業(yè)放在重要的戰(zhàn)略地位，旅游業(yè)已成為推進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎。我們認(rèn)為，旅游業(yè)是經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的增長(zhǎng)潛力點(diǎn)，旅游業(yè)不僅有助于吸引投資和促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)也有助于改善我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異。因此，中央與地方政府給予旅游產(chǎn)業(yè)空前的政策支持力度，將會(huì)推動(dòng)旅游行業(yè)加速發(fā)展，同時(shí)使在各地投資旅游項(xiàng)目的上市公司成為最大受益者

36、。同時(shí)，發(fā)展旅游業(yè)也順應(yīng)了文化大發(fā)展大繁榮的趨勢(shì)。文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強(qiáng)旅游文化建設(shè)是旅游發(fā)展的時(shí)代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀(jì)要放射出光芒，一些現(xiàn)代文化也要進(jìn)入旅游業(yè)以提高其品味。旅游業(yè)的吃、住、行、游、購(gòu)、娛六大要素中，無不承載著文化的內(nèi)涵、無不張揚(yáng)著文化的個(gè)性、無不演奏著文化的樂曲。（二）宏觀經(jīng)濟(jì)2011年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)向前，國(guó)內(nèi)GDP47.16萬億元，同比增長(zhǎng)9.20%；國(guó)內(nèi)旅游總收入1.93萬億，同比增長(zhǎng)53.47%，旅游業(yè)總收入再創(chuàng)新高。2012年上半年，盡管經(jīng)濟(jì)增速存在放緩趨勢(shì)，但國(guó)家“穩(wěn)增長(zhǎng)”大基調(diào)的確定保證了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可持續(xù)性。在此背景下，旅游業(yè)

37、作為國(guó)家戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，或?qū)⒂瓉硇乱惠喸鲩L(zhǎng)周期。0%StassCMd團(tuán)2.1993-2011無國(guó)內(nèi)旅游總收入化元1及壇連資絆來源：國(guó)聚統(tǒng)計(jì)同.隹遼證券莎究那60%20%-20250002000015000100005000闔內(nèi)旅游收人-yoy團(tuán)1t200G-2D11年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總値（億元）反增速1GDPyDYssms：闔眸計(jì)局悵江證券研究都根據(jù)對(duì)2000-2011年國(guó)內(nèi)GDP與國(guó)內(nèi)旅游收入的相關(guān)性測(cè)算結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入與國(guó)內(nèi)GDP存在高度相關(guān)性，相關(guān)系數(shù)達(dá)0.99,說明經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是驅(qū)動(dòng)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展的核心動(dòng)力。而隨著經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入也得以穩(wěn)步提升，2011年，國(guó)內(nèi)

38、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2.18萬元，同比增長(zhǎng)8.4%。收入水平的提升有利于大眾消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而不斷增加在旅游項(xiàng)目的消費(fèi)性支出。0圖玄國(guó)內(nèi)GDP與推游收入禍關(guān)性分柝資科來源：疋江逝券硏究耶25DDD2DDDD15DDD100D050DD1000002DDDDD3DCD0040Q0CGSXXXX30Y=O.D4X-13923R=0.99B4e20D0-2011年國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)人均可支配收入元&增速中I3人均即支配收貞-4ywmo：國(guó)鑒疑計(jì)屛廉遼證券研究部隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，人均GDP超過3000美元后，傳統(tǒng)的旅游方式已經(jīng)出現(xiàn)了革命性的變化，越來越多的旅游者從觀光型轉(zhuǎn)向講求舒適

39、、放松、自然的休閑式旅游。這將給中國(guó)的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)帶來難得的發(fā)展機(jī)會(huì)，正如中華分時(shí)度假機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何紅光曾指出的，未來5年國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)年增長(zhǎng)率將達(dá)到20%,超過住宅或者商業(yè)板塊。按照學(xué)界觀點(diǎn)，人均GDP水平的不斷提升會(huì)使旅游業(yè)形態(tài)經(jīng)歷三個(gè)變化階段，即觀光游轉(zhuǎn)變?yōu)樾蓍e游，最后升級(jí)至度假游。根據(jù)世界銀行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年，我國(guó)人均GDP已接近4000美元，后續(xù)幾年內(nèi)應(yīng)該達(dá)到4000美元以上水平，依照國(guó)際一般規(guī)律，國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)將加速步入大眾化旅游消費(fèi)模式。根據(jù)對(duì)我國(guó)旅游行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷，我國(guó)旅游業(yè)正處于以觀光游為主的大眾旅游時(shí)代，目前向休閑游加速轉(zhuǎn)變趨勢(shì)較為明顯。（三）交通狀況交通運(yùn)輸是人類

40、活動(dòng)地域聯(lián)系的主要方式，由于與旅游業(yè)關(guān)聯(lián)緊密，交通運(yùn)輸成為影響旅游業(yè)發(fā)展的重要因素。近年來，隨著我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的不斷加大，高速鐵路、公路、民航等交通網(wǎng)絡(luò)得到逐步優(yōu)化，未來將對(duì)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。在龐大的交運(yùn)網(wǎng)絡(luò)中，高速鐵路建設(shè)取得了巨大突破。根據(jù)國(guó)家中長(zhǎng)期鐵路網(wǎng)規(guī)劃的發(fā)展目標(biāo)：到2020年，中國(guó)鐵路營(yíng)業(yè)里程將達(dá)10萬公里，復(fù)線率和電化率均達(dá)到50%，運(yùn)輸能力滿足國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展需要，“四縱四橫”等客運(yùn)專線網(wǎng)絡(luò)及三個(gè)城際客運(yùn)系統(tǒng)需在規(guī)劃期內(nèi)基本建成。屆時(shí)整個(gè)高鐵網(wǎng)絡(luò)將極大地縮短游客由于地域距離所產(chǎn)生的時(shí)間距離，激發(fā)國(guó)內(nèi)游客的出游熱情，提高整體出游率水平，推動(dòng)旅游市場(chǎng)的發(fā)展壯大。（

41、四）房地產(chǎn)業(yè)疲軟催生新的發(fā)展模式旅游業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)前正處于結(jié)構(gòu)性調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)期，金融危機(jī)后“4萬億投資”為主的一些措施使2009年開始房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格飛升，為了緩解社會(huì)矛盾，2010年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了四次大力度的調(diào)控，2011年伊始，各地頻出限/禁購(gòu)二套房三套房的政策，彰顯了政府堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求防止房?jī)r(jià)過快上漲的決心。根據(jù)建設(shè)部相關(guān)報(bào)道，當(dāng)開發(fā)商都將目光投向住宅的開發(fā)時(shí)，當(dāng)企業(yè)都將贏利的目標(biāo)放在寫字樓的投入上時(shí)，傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了“泡沫”，再加上連續(xù)加息的影響，房地產(chǎn)面臨市場(chǎng)萎縮、風(fēng)險(xiǎn)增大、利潤(rùn)率下滑的困境。依靠旅游資源而延伸出的以

42、旅游度假為主的旅游地產(chǎn)卻供不應(yīng)求。市場(chǎng)需要?jiǎng)?chuàng)新，多元化主題旅游地產(chǎn)的出現(xiàn)和發(fā)展，必將為我國(guó)的旅游市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)找到切合點(diǎn)，并在互動(dòng)中有更好的發(fā)展方向和更快的發(fā)展速度。廣闊的發(fā)展空間和市場(chǎng)潛力，使旅游地產(chǎn)及物業(yè)的開發(fā)將成為未來十年中國(guó)地產(chǎn)業(yè)最亮麗的風(fēng)景線。所以把旅游和房地產(chǎn)結(jié)合起來的旅游地產(chǎn)是傳統(tǒng)住宅領(lǐng)域新的突破點(diǎn)，也在逐步成為傳統(tǒng)住宅房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)銷的新方向。六、國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀及發(fā)展歷程（一）國(guó)外旅游地產(chǎn)發(fā)展歷程旅游地產(chǎn)在國(guó)外發(fā)展比較早，縱觀國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展史，可以為城市投融資平臺(tái)更好的參與到旅游地產(chǎn)，并且發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益提供參考。1、歐洲旅游地產(chǎn)發(fā)源時(shí)期歐洲旅游地產(chǎn)發(fā)源于中世紀(jì)世

43、襲貴族的度假城堡，本世紀(jì)初真正開始形成一定的市場(chǎng)規(guī)模，主要集中在法國(guó)南部地中海沿岸，當(dāng)時(shí)開發(fā)了大量的海濱別墅。歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間成為歐洲的度假中心。60年代法國(guó)阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時(shí)銷售的方式招攬客戶，標(biāo)志著旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的開始。今天遍布世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村、山地度假村、休閑別墅等，都源自于歐洲的分時(shí)度假市場(chǎng)。2、美國(guó)旅游地產(chǎn)主流產(chǎn)品的形成時(shí)期70年代中期美國(guó)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅后造成大量的房地產(chǎn)積壓，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開發(fā)的大量別墅積壓。為了處理積壓與空臵，充分盤活閑臵資產(chǎn)。美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一概念，取得了巨大的成功。1977年市場(chǎng)上95%

44、以上的度假物業(yè)是由其它項(xiàng)目改造過來的。到1987年以后，大量的投資商、開發(fā)商介入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品模式更加清晰，法規(guī)也相應(yīng)地健全；配套的服務(wù)業(yè)、管理業(yè)、通訊業(yè)也迅速成熟。僅就分時(shí)度假物業(yè)，1999年全球銷售額中美國(guó)占了55%，出售的房間占全球的50.4%，540萬個(gè)家庭參與了分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。目前全球最大的分時(shí)度假公司是國(guó)際分時(shí)度假交換公司RCI,其在全世界90個(gè)國(guó)家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會(huì)員家庭超過250萬。SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，而且自己開發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店，目前己在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開發(fā)了89個(gè)度假村，擁有5600個(gè)單位。3、亞洲旅游地產(chǎn)的發(fā)展與興起在亞洲，日本、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來西亞、新加坡