工程項(xiàng)目前期策劃（60頁(yè)）

1、第三章 工程項(xiàng)目的前期策劃與決策本章內(nèi)容：第一節(jié)：工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思第二節(jié)：工程項(xiàng)目的可行性研究第三節(jié)：工程項(xiàng)目決策學(xué)習(xí)要求一般了解：工程項(xiàng)目前期工作程序及內(nèi)容一般理解：工程項(xiàng)目管理決策的基本原則和 方法重點(diǎn)掌握：工程項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容第一節(jié) 工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思一、工程項(xiàng)目策劃概述 1、策劃的含義 策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來(lái)可采取的途徑，作為目前決策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰(shuí)來(lái)做的問(wèn)題。 2.策劃類(lèi)型的劃分方法-從策劃工作在社會(huì)上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等 -從策劃的范圍不同整體策劃、區(qū)域或局部策劃。 -從策劃內(nèi)容的不同工程（建設(shè)

2、）項(xiàng)目策劃、營(yíng)銷(xiāo)策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)策劃、廣告策劃等等。 （二）工程項(xiàng)目策劃 工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過(guò)對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對(duì)工程建設(shè)活動(dòng)的全過(guò)程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。具備以下三點(diǎn)基本要素 -是要有依據(jù)國(guó)家、地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；-是在對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營(yíng)與未來(lái)發(fā)展做出預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上策劃-是要有能對(duì)手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)的可能性。 二、工程項(xiàng)目的前期策劃過(guò)程及其主要工作一是投資機(jī)會(huì)研究構(gòu)思的基礎(chǔ)。 機(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。二是項(xiàng)目構(gòu)思目

3、標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目構(gòu)思就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想。三是目標(biāo)設(shè)計(jì) 目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中居于核心地位。 四是方案策劃可行性研究的基礎(chǔ)。 方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)。五是可行性研究。可行性研究是對(duì)項(xiàng)目投資方案的可行性進(jìn)行的全面的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)論證，是對(duì)前述項(xiàng)目構(gòu)思、目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃工作的進(jìn)一步細(xì)化與具體化。三、工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性 （一）項(xiàng)目前期策劃工作的意義 1. 可解決項(xiàng)目的方向性問(wèn)題。 2. 具有的全局性影響。（二）工程項(xiàng)目前期策劃的作用1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。2)形成項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。3)決策保證作用。4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。 5)預(yù)測(cè)的作用。 6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作

4、用。 五、工程項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目構(gòu)思 （）工程項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究 通常投資機(jī)會(huì)研究是指針對(duì)一地區(qū)/一種類(lèi)型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識(shí)別投資機(jī)會(huì)，對(duì)項(xiàng)目的投資方向提出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)是針對(duì)具體的地域進(jìn)行的。（二）投資項(xiàng)目構(gòu)思1)構(gòu)思的產(chǎn)生。 2)構(gòu)思的選擇。 （三）項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃1)項(xiàng)目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計(jì) 2)方案策劃。 六、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對(duì)環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測(cè)。 2.重視在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中項(xiàng)目管理專(zhuān)家的早期介入。 第二節(jié) 工程項(xiàng)目的可行性研究一、可行性研究前的工作 1項(xiàng)目經(jīng)理的任命。 2研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。

5、3工作圈子的指定。 4研究深度和廣度要求，以及研究報(bào)告內(nèi)容的確定。 5可行性研究開(kāi)始和結(jié)束時(shí)間的確定以及工作計(jì)劃的安排。 二、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性；擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性；擬建項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的贏利性；項(xiàng)目所需資金的數(shù)量；項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；建設(shè)資金的籌措方式及渠道；項(xiàng)目建設(shè)周期；項(xiàng)目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動(dòng)力。社會(huì)上的可接受性。二、可行性研究各工作階段的基本要求 可行性研究的工作過(guò)程，一般可分為四個(gè)階段機(jī)會(huì)研究-項(xiàng)目建議書(shū)初步可行性研究-步可行性研究報(bào)告詳細(xì)可行性研究-可行性研究報(bào)告項(xiàng)目評(píng)估-項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告（一）投資機(jī)會(huì)研究主要任務(wù)是為建

6、設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想提出建議。（二）初步可行性研究作出初步投資估價(jià)、確定專(zhuān)題輔助研究的問(wèn)題、確定項(xiàng)目的初步可行性。 （三）詳細(xì)可行性研究也叫可行性研究。這是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標(biāo)有： 1)深入研究各種可能選擇的的計(jì)劃和技術(shù)方案，進(jìn)行全面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較選擇工作，并推薦一個(gè)可行的投資建設(shè)方案。2)著重對(duì)投資總體建設(shè)方案進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)效益、國(guó)民經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的分析與評(píng)價(jià)，對(duì)投資方案進(jìn)行多方案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。3)確定項(xiàng)目投資的最終可行性和選擇依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)擬建投資項(xiàng)目提出結(jié)論性意見(jiàn)。4)可行性研究是決定項(xiàng)目性質(zhì)的階段（定性階段），是項(xiàng)目決策研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。在此階段，

7、要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計(jì)算精度控制在10的范圍內(nèi)；研究工作所花費(fèi)的時(shí)間為812個(gè)月；所需費(fèi)用中，大項(xiàng)目約占總投資的0.2%1.0%，中小型項(xiàng)目約為總投資的1.0%3.0。（四）項(xiàng)目評(píng)估 項(xiàng)目評(píng)估是由投資決策部門(mén)組織和授權(quán)給諸如國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、建設(shè)銀行、投資銀行、國(guó)防工程咨詢(xún)公司或有關(guān)專(zhuān)家，代表國(guó)家或投資方（主體）對(duì)上報(bào)的建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告所進(jìn)行的全面的審核和再評(píng)價(jià)。 其主要任務(wù)是對(duì)擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評(píng)價(jià)意見(jiàn)，對(duì)該項(xiàng)目投資的可行與否作出最終決策（取舍），確定出最佳的投資方案。 通常，項(xiàng)目評(píng)估其主要內(nèi)容包括：1)該可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；2)分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)

8、計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；3)從企業(yè)、國(guó)家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；4)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對(duì)項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫(xiě)出項(xiàng)目的評(píng)估報(bào)告。（五）關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求 1、可行性研究報(bào)告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計(jì)（咨詢(xún)）單位（人員）編制。2、可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國(guó)家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)包括以下十個(gè)方面的具體內(nèi)容：1)總論：綜述項(xiàng)目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問(wèn)題與建議。2)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和

9、廠址方案：5)項(xiàng)目工程技術(shù)方案：6)環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全：7)生產(chǎn)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的分析與評(píng)價(jià)：10)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議：項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場(chǎng)調(diào)查和預(yù)測(cè)研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果的分析和評(píng)價(jià)。案例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告一、住宅部分（一）南通市民的住房消費(fèi)特點(diǎn)： 1、消費(fèi)比較喜歡跟風(fēng)，愛(ài)攀比。如摩托車(chē)，汽車(chē)的消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)也存在這一狀況； 2、購(gòu)房選擇對(duì)地段和居住的便利性比較重視； 3、經(jīng)過(guò)房產(chǎn)熱，住房消費(fèi)還算比較成熟，對(duì)物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求； 4、一般購(gòu)房是面比

10、較多的也比較暢銷(xiāo)的戶(hù)型面積在130平方米左右（60%以上）。比較喜歡南廳，三室朝南； 5、貸款是住房消費(fèi)的重大支撐，80%以上； 10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅； 6、已出現(xiàn)居住階級(jí)的劃分； 7、對(duì)住宅風(fēng)水也有一定的想法；（二）從現(xiàn)有小高層和高層開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1、基本集中在濠河周邊地區(qū)，地段較好，大都向濠河借景。2、物管費(fèi)1.5元/平方米/月左右。 3、 一梯二戶(hù)位主。 4、車(chē)庫(kù)為10到25萬(wàn)。 5、外立面風(fēng)格缺乏創(chuàng)意，用材簡(jiǎn)單：面磚和外墻漆。 戶(hù)型比較大。定位符合高層追求豪華氣派要求及二次置業(yè)狀況。 6、高層，小高層住宅宅本主要都集中在濠河及周邊區(qū)域，憑借其天然

11、的地段優(yōu)勢(shì)和完善的生活配套,因此基本上不需要營(yíng)銷(xiāo).入住率不高,其客戶(hù)基本上為投資型客戶(hù)。（三） 南通房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)預(yù)測(cè)趨勢(shì)1、區(qū)域:以新區(qū)為主的地塊將是開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。通過(guò)開(kāi)發(fā)品質(zhì)的提升，及大盤(pán)的優(yōu)勢(shì)，有望取代老城區(qū)領(lǐng)跑南通房產(chǎn)開(kāi)發(fā)。2、品質(zhì)：更趨大盤(pán)化，郊區(qū)化，樓盤(pán)品質(zhì)將會(huì)有飛躍性的提升，單一賣(mài)點(diǎn)已經(jīng)不可能贏得市場(chǎng)。3、價(jià)格：在宏觀調(diào)控的背景下，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)商，銀行，房地產(chǎn)交易所的走訪，目前這一時(shí)段還看不出對(duì)南通房地產(chǎn)的影響。但后期走勢(shì)依然需要關(guān)注，市政府已經(jīng)出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施，考慮到這一政策并考量了低價(jià)商品房的沖擊，南通的房?jī)r(jià)將穩(wěn)定在4600元左右。 中央商務(wù)區(qū)部分住宅將通過(guò)多賣(mài)點(diǎn)集成，爭(zhēng)取

12、達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期爭(zhēng)取達(dá)到7000元。4對(duì)中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)的現(xiàn)有盤(pán)面分析和未來(lái)開(kāi)發(fā)的互動(dòng)。 從現(xiàn)有樓盤(pán)品質(zhì)和價(jià)位及目標(biāo)客戶(hù)來(lái)看，以下樓盤(pán)將會(huì)在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)又構(gòu)成互動(dòng)，他們是：天安花園，兆豐嘉園，鳳凰萊茵苑，公務(wù)員公寓，春暉花園。開(kāi)發(fā)區(qū)的一些項(xiàng)目及位于新區(qū)周邊的低價(jià)位商品房不會(huì)對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)。反而有利于推動(dòng)新區(qū)人氣。中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)目要爭(zhēng)取將準(zhǔn)備在老城區(qū)購(gòu)置高檔物業(yè)的客戶(hù)吸引到新區(qū)來(lái)。5中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢(shì)與障礙 優(yōu)勢(shì)：CBD概念有利于營(yíng)銷(xiāo)的尊貴感，包容性強(qiáng)，易于生發(fā)次級(jí)概念；新城區(qū)的發(fā)展后勁前景已為市民認(rèn)可接受，普遍看好；體育會(huì)展中心，狼山風(fēng)景區(qū)和南通大學(xué)新校區(qū)正可借勢(shì)；目前南通市場(chǎng)熱度

13、不減，市場(chǎng)氛圍還好；目前無(wú)論是市場(chǎng)還是產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)商水準(zhǔn)都還有很多空白點(diǎn)，切入口。障礙：開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，政府已經(jīng)開(kāi)始打壓房?jī)r(jià)，政策面不好，相較于項(xiàng)目體量目前市場(chǎng)容量不夠，前期市場(chǎng)高端購(gòu)買(mǎi)能力已經(jīng)得到充分釋放，后續(xù)可能能量不足，新區(qū)周邊配套還不完善，居住的便利性不夠，周邊競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的價(jià)格沖擊。比如：公務(wù)員公寓。存在以時(shí)間兌換空間的問(wèn)題。6中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客戶(hù)及市場(chǎng)定位。中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)量大，而且定位于高檔物業(yè)，其購(gòu)買(mǎi)人群也是特定和可預(yù)見(jiàn)的。一是城中的先鋒人士，對(duì)居住有比較新奇的要求，對(duì)城市發(fā)展有較高的預(yù)判。重視居住品質(zhì)與潮流。估計(jì)前期銷(xiāo)售這樣的客戶(hù)群將達(dá)到30%以上。二是城市中比較富裕階層的更新?lián)Q代，

14、或擴(kuò)張置業(yè)，短期內(nèi)應(yīng)該以公務(wù)員為主，但公務(wù)員公寓的興建將是一個(gè)不小的沖擊。三是外來(lái)人口的成功人士主要是南通所轄市縣。這一人群比較喜歡跟進(jìn)，對(duì)價(jià)格的敏感性不高，應(yīng)該是后期主要顧客。四是原住新區(qū)周邊或工作在新區(qū)附近的公司企業(yè)對(duì)居住區(qū)域與習(xí)慣性要求的人群。五是投資性購(gòu)買(mǎi)人群。看好新區(qū)附近的增值潛力。估計(jì)前期銷(xiāo)售這樣的客戶(hù)群將占到30%以上。 根據(jù)目標(biāo)客戶(hù)及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品味定位于南通最高檔的住區(qū)。其高檔性體現(xiàn)在景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑立面用材，配套，物業(yè)管理，價(jià)格，區(qū)位，客戶(hù)群等方面。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)必須走引領(lǐng)路線。7避免風(fēng)險(xiǎn)，中央商務(wù)區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于高檔客戶(hù)，提出建議如下： 鑒于體量及市

15、場(chǎng)問(wèn)題，建議20萬(wàn)平方米不要一次性推出。先期推出的市場(chǎng)成熟度較高的二房獲或三房板式樓。通過(guò)不斷的營(yíng)銷(xiāo)互動(dòng)，走上良性循環(huán)。 20萬(wàn)平米的開(kāi)發(fā)量中，建議結(jié)高層和小高層類(lèi)型中再進(jìn)行細(xì)分。比如單身公寓，特小戶(hù)型，（50坪以下），當(dāng)然類(lèi)新產(chǎn)品應(yīng)該在地區(qū)炒熱之后推出，或者是打造南通第一的豪宅等。比如精裝修，利用體育會(huì)展中心由是打造健康住宅新概念。 進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概念，在規(guī)劃設(shè)計(jì)，特別是單體設(shè)計(jì)上下功夫。比如外立面細(xì)部色彩線條處理。 前期在市民中普及CBD的概念，渲染工作要做足。對(duì)提高項(xiàng)目品質(zhì)感，價(jià)值感，滿(mǎn)足客戶(hù)尊榮感，吸引投資性買(mǎi)家大有好處。這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進(jìn)行 按一般概

16、念，建議戶(hù)型面積區(qū)間應(yīng)該在90-200坪米為宜，二房二廳和三房二廳，四房二廳，考慮一部分復(fù)式。8戶(hù)型配比建議：90至120 15% 總價(jià)約在50至60萬(wàn)120至160 60% 總價(jià)約在60至80萬(wàn)160至200 20% 總價(jià)約在80至100萬(wàn)以上或復(fù)式 5% 總價(jià)約在100至120萬(wàn)9開(kāi)發(fā)次序：先開(kāi)發(fā)住宅的市場(chǎng)成熟度較高的二房或三房板式樓（小高層）相應(yīng)的社區(qū)配套商業(yè)五星級(jí)酒店娛樂(lè)業(yè)房地產(chǎn)主題購(gòu)物（休閑街區(qū)）地塊熱度足夠時(shí)再推出住宅（高層），并根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)適度嘗試新鮮品種（如小戶(hù)型）。二、辦公樓部分（一）市場(chǎng)現(xiàn)狀與住宅市場(chǎng)不同，南通的寫(xiě)字樓辦公樓啟動(dòng)緩慢。由于2002年前的市場(chǎng)低迷，本地開(kāi)發(fā)商很

17、少開(kāi)發(fā)辦公樓。這是因?yàn)椋鹤≌袌?chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較小，而寫(xiě)字樓單位利潤(rùn)并不高于住宅，因此開(kāi)發(fā)商更樂(lè)意興建高回報(bào)率的住宅。南通的交通不便，外來(lái)人口較少，雖是沿海較早的十四個(gè)沿海開(kāi)放城市，但經(jīng)濟(jì)總量不高，外向度也不高，故商務(wù)空間需求并不多。近三年有轉(zhuǎn)好的趨勢(shì)。很多單位都是自己新建辦公樓，金融資料，行政機(jī)關(guān)，廠礦企業(yè)，并且南通體量大標(biāo)準(zhǔn)高的寫(xiě)字樓一般的都是政府和銀行所建，如：建行大樓，國(guó)土局大樓，稅務(wù)局大樓，電信郵政大樓。近幾年來(lái)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，商務(wù)市場(chǎng)開(kāi)始回暖。除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開(kāi)始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這一新的投資品種。因此近年來(lái)辦公樓市場(chǎng)有起色，但即便如此，辦公樓市場(chǎng)的開(kāi)

18、發(fā)目前占到南通市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量的5%左右。對(duì)南通市場(chǎng)辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下： 1.分布區(qū)域：南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路，主要是因?yàn)樵搮^(qū)的交通 比較便利，商務(wù)形象好，合作伙伴集中，商務(wù)設(shè)備齊全。2. 格局：主要是內(nèi)外走廊分邊式，比較擁擠，沒(méi)有共享空間。3. 物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅是提供一般的保安，保潔，報(bào)信業(yè)務(wù),技術(shù)防備設(shè)施簡(jiǎn)單。4.樓內(nèi)配套：一般無(wú)，新海通等內(nèi)有中央空調(diào) 5. 租金水平：一般為20-40元每坪，車(chē)為一般為租賃，200-300元/月/個(gè)。6. 銷(xiāo)售價(jià)格：一般與住宅價(jià)格相同。7. 銷(xiāo)售時(shí)間：有的整層銷(xiāo)售,有的分割銷(xiāo)售。 2. 中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓建議a) 在開(kāi)發(fā)次序上在住宅啟動(dòng)吸

19、引人氣后，市場(chǎng)預(yù)熱后，方考慮建寫(xiě)字樓，并且一次推出不要太多。b） 將寫(xiě)字樓市場(chǎng)再做細(xì)分；比如對(duì)網(wǎng)絡(luò)公司、廣告公司、貿(mào)易公司對(duì)寫(xiě)字樓的不同需求進(jìn)行度身定做，在前期設(shè)計(jì)上，考慮與相關(guān)行業(yè)的適用性。c) 在設(shè)計(jì)及細(xì)分時(shí)考慮投資性購(gòu)買(mǎi)需求；輔以相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)手法。d) 品質(zhì)上要提高；辦公格局，設(shè)備設(shè)施配置、外立面用材。e) 可以考慮進(jìn)行預(yù)訂、聯(lián)建式開(kāi)發(fā)。比如可于王子職紙業(yè)等開(kāi)發(fā)區(qū)大型企業(yè)磋商。南通寫(xiě)字樓普遍存在停車(chē)難，中央商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓應(yīng)合理規(guī)劃交通、停車(chē)。主要客戶(hù)：南大街，工農(nóng)路主要以外貿(mào)公司，廣告，紡織品公司，律師樓，網(wǎng)絡(luò)公司，通訊公司為主，一般規(guī)模又不太大。南通目前辦公樓租賃市場(chǎng)基本滿(mǎn)租，市場(chǎng)較好，寫(xiě)

20、字樓空閑率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。j） 辦公樓租金近年來(lái)比較平穩(wěn)，租金并為隨同房?jī)r(jià)上漲，租售比1：200，辦公樓出租投資回報(bào)率是比較低的。但高于住宅回報(bào)率。k) 南通寫(xiě)字樓處購(gòu)買(mǎi)自用外，投資性購(gòu)買(mǎi)約占整個(gè)市場(chǎng)0%以上。沒(méi)有開(kāi)發(fā)商保有運(yùn)營(yíng)這一形式。l) 預(yù)計(jì)南通寫(xiě)字樓市場(chǎng)今后五年內(nèi)將能保持一定的景氣度，市場(chǎng)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)量不高，而租賃和購(gòu)買(mǎi)需求將比較旺盛。公寓式（酒店）辦公南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起而誕生的。公寓式辦公是在住宅市場(chǎng)比較火爆后而寫(xiě)字樓市場(chǎng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情況下，原來(lái)一些商辦項(xiàng)目更改規(guī)劃后建設(shè)的。目前市場(chǎng)中明確以公寓式辦公立項(xiàng)的有南方大廈，中華廣場(chǎng)。南方

21、大廈已交付使用，目前入住率約75%，現(xiàn)有入住者中，辦公住宅比為2：8，物業(yè)費(fèi)0.5元/平方米。南通好地段的一些高層住宅如王府公寓、望江樓等存在著住改辦現(xiàn)象。即購(gòu)買(mǎi)者大部分系購(gòu)入后對(duì)外出租給小型公司辦公。這種住宅改辦公的優(yōu)勢(shì)在于一是物業(yè)管理費(fèi)較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢(shì)。對(duì)本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：南通城市商業(yè)研究南通城市商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn) 現(xiàn)有城市商圈、商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為載體，缺乏統(tǒng)一的商業(yè)規(guī)則，規(guī)模小、特色少、競(jìng)爭(zhēng)力弱等問(wèn)題非常突出； 本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏，許多商場(chǎng)是千店一面，重復(fù)經(jīng)營(yíng)，缺乏專(zhuān)業(yè)特色； 隨著主城區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也出現(xiàn)了購(gòu)物中心、

22、休閑購(gòu)物節(jié)等新型商業(yè)項(xiàng)目，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路； 城市的新區(qū)成為超級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的熱點(diǎn)區(qū)域，一批國(guó)際品牌的超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)相繼開(kāi)業(yè)，同類(lèi)業(yè)態(tài)之間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈；總體開(kāi)來(lái)，經(jīng)營(yíng)較好的市場(chǎng)大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)上?？h鎮(zhèn)招商的商業(yè)項(xiàng)目普遍營(yíng)銷(xiāo)表現(xiàn)水平一般，體現(xiàn)在：其一，定位大而全，主題不鮮明，特有性不突出；其二，廣告表現(xiàn)力水平較低，視覺(jué)沖擊力不足，系列性不強(qiáng)；其三，宣傳資料大多較粗糙；其四，銷(xiāo)售處裝修及包裝水平不高。南通上也在迅速發(fā)展的同時(shí)，在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)有了明顯的提高。餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展。商業(yè)定位建議 以布置在項(xiàng)目地塊上，東西軸的

23、商業(yè)步行街和南北州親水景觀大道，既靠近體育場(chǎng)館的大型購(gòu)物中心為三大核心區(qū)塊，建成一個(gè)集購(gòu)物，餐飲，休閑，游樂(lè)，商務(wù)，文化等萬(wàn)千豐富業(yè)態(tài)于一體的“一站式”超級(jí)購(gòu)物樂(lè)園（MAIL）。 在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)上，遵循以人為本的原則，從人的行為、心理、視覺(jué)出發(fā)。具體的建議如下：1、按照商業(yè)規(guī)律，商業(yè)街的“有效長(zhǎng)度”大多為300到600 米； 2、商業(yè)街的寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過(guò)寬3、商業(yè)街的建筑不宜過(guò)高，一般在兩層為宜；4、在商業(yè)街的公共配套方面，突出休閑功能的原則，以有效延長(zhǎng)消費(fèi)者在商業(yè)街逗留的時(shí)間。5，采用特殊的照明方式，特殊的地面鋪裝，使空間，建筑，景觀的設(shè)置布局渾然一體。南北軸景觀大

24、道上，建議： 設(shè)計(jì)多個(gè)主題景觀 培植攀巖，水階石級(jí)等體育休閑等相關(guān)的現(xiàn)代游樂(lè)設(shè)施。 建成超級(jí)兒童游樂(lè)園等。 以此充分吸聚人氣，形成廣泛的商業(yè)凝聚力和輻射力。大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)上，建議采用“訂單式”物業(yè)。避免無(wú)效的供給。業(yè)態(tài)定位建議 由于大型的（含外資）商業(yè)零售業(yè)的進(jìn)駐主要是一些針對(duì)必需品消費(fèi)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，而CBD作為商務(wù)中心區(qū)，無(wú)論從品質(zhì)還是價(jià)格的定位上，都不可能以超市、普通賣(mài)場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要求商業(yè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位。所以，對(duì)于東西和南北軸線上的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)側(cè)重于休閑、健身、美容、娛樂(lè)等業(yè)態(tài)，且多選擇適度超前的業(yè)態(tài)業(yè)種，以滿(mǎn)足好收入人群個(gè)性化購(gòu)物需要，且高收入人群的忠誠(chéng)度會(huì)很高。商業(yè)運(yùn)作

25、上的建議 對(duì)于大型購(gòu)物中心，按照國(guó)際上購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的成功案例來(lái)看，購(gòu)物中心應(yīng)遵循只租不售的原則。 因?yàn)?，根?jù)市場(chǎng)需求的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營(yíng)不變的主題，如果將店鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷(xiāo)等將很難實(shí)現(xiàn)，必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空談 。第三節(jié) 工程項(xiàng)目決策（一）工程項(xiàng)目管理決策的基本類(lèi)型根據(jù)項(xiàng)目管理決策過(guò)程工程信息的完備程度不同，可以把工程項(xiàng)目管理決策分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。1、確定型工程項(xiàng)目決策是指決策過(guò)程各備選方案在確知的客觀條件下，每個(gè)方案只有一種結(jié)果，比較其結(jié)果優(yōu)劣作出最優(yōu)選擇的決策。方案制定有固定的程式和選擇準(zhǔn)則，容易做到最優(yōu)

26、化選擇。這類(lèi)決策一般可用數(shù)學(xué)模型，借助計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行模擬決策。2、風(fēng)險(xiǎn)型決策是指工程項(xiàng)目決策過(guò)程在事先能預(yù)知各備選方案于幾種可能約束狀態(tài)下產(chǎn)生幾種不同結(jié)果及其出現(xiàn)的概率情況下可作出的決策。因而工程項(xiàng)目決策的約束條件就帶有較大的隨機(jī)性，存在一定的決策風(fēng)險(xiǎn)。3、不確定型決策是指決策過(guò)程事先僅能預(yù)知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)生的幾種不同結(jié)果，其出現(xiàn)概率不明確情況下作出的決策。這類(lèi)決策增大了決策的不確定性程度，其風(fēng)險(xiǎn)較大。（二）工程項(xiàng)目管理活動(dòng)中的程序化決策和非程序化決策程序化決策又稱(chēng)例行決策，它指針對(duì)項(xiàng)目管理活動(dòng)中反復(fù)出現(xiàn)、有明確穩(wěn)定解決問(wèn)題程式的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目管理中的大多數(shù)

27、內(nèi)容的決策就屬于例行活動(dòng)的決策。非程序化決策又稱(chēng)非例行決策，它指針對(duì)項(xiàng)目管理中隨市場(chǎng)環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，很少重復(fù)出現(xiàn)，難以用固定模式解決的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問(wèn)題所進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目中改擴(kuò)建項(xiàng)目屬于企業(yè)的擴(kuò)展、破產(chǎn)或兼并；二、工程項(xiàng)目管理決策的程序（一）發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。2、確定目標(biāo)。（1）在滿(mǎn)足決策要求的前提下，對(duì)多個(gè)目標(biāo)應(yīng)按照其相互關(guān)系加以取舍，削減重復(fù)目標(biāo)，合并類(lèi)似目標(biāo)，綜合同變量目標(biāo)，把決策目標(biāo)減少到最低限度。 （2）保留下來(lái)的最低限度目標(biāo)，根據(jù)其重要程度分為必須達(dá)到和希望達(dá)到的兩類(lèi)。（3）在對(duì)目標(biāo)取舍和區(qū)分兩類(lèi)目標(biāo)基礎(chǔ)上，再按照主次順序把決策目標(biāo)分為主要目標(biāo)和次要目標(biāo)，將主

28、要目標(biāo)作為關(guān)鍵的、首先應(yīng)當(dāng)達(dá)到的目標(biāo)，其他目標(biāo)則按順序依次排序。（二）擬定方案（三）評(píng)價(jià)選擇方案 1)要評(píng)價(jià)各方案技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和實(shí)現(xiàn)的可能性。 2)在備選方案綜合評(píng)價(jià)基礎(chǔ)上，決策者作出權(quán)衡和最終抉擇，即所謂“拍板定案”?！芭陌宥ò浮边x定的決策方案，其可行性及優(yōu)化程度直接影響方案的實(shí)施過(guò)程與結(jié)果 在工程項(xiàng)目多方案比選中，可供采用的方法通常有經(jīng)驗(yàn)判斷法、數(shù)學(xué)分析方法和實(shí)驗(yàn)方法。 以經(jīng)驗(yàn)判斷為主的傳統(tǒng)選優(yōu)方法，一般采用淘汰制根據(jù)選擇方案的指標(biāo)（即決策目標(biāo)）對(duì)備選方案進(jìn)行篩選、淘汰，逐步縮小備選方案的選擇范圍。當(dāng)余下的備選方案具有同等價(jià)值而難以進(jìn)一步抉擇時(shí)，則可以采取補(bǔ)充評(píng)選標(biāo)準(zhǔn)的辦

29、法，以表明某一方案優(yōu)于其他方案。 數(shù)學(xué)分析方法，是通過(guò)建立決策問(wèn)題的數(shù)學(xué)模型，按照最優(yōu)化決策準(zhǔn)則進(jìn)行方案優(yōu)化選擇，選出最優(yōu)方案的方法。 實(shí)驗(yàn)法，是對(duì)每個(gè)備選方案進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，選出效果最好的方案。實(shí)驗(yàn)法在工程項(xiàng)目中經(jīng)常是遇到?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)的非例行問(wèn)題，又無(wú)合適的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行分析問(wèn)題時(shí)，以恰當(dāng)少數(shù)幾個(gè)典型單位為試點(diǎn)，實(shí)施驗(yàn)證方案優(yōu)劣，然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)作出選擇。 （四）方案實(shí)施與控制（五）信息收集與反饋三、工程項(xiàng)目管理決策的基本原則1.系統(tǒng)原則一是內(nèi)部條件與外部條件相結(jié)合；二是局部利益與整體利益相結(jié)合；三是當(dāng)前利益與長(zhǎng)遠(yuǎn)利益相結(jié)合。2.經(jīng)濟(jì)原則總之，就是以最小的人、財(cái)、物及時(shí)間耗費(fèi)取得最大的效益或爭(zhēng)取最少的損

30、失。3.科學(xué)性原則4.可持續(xù)發(fā)展原則四、工程項(xiàng)目投資決策的一般原理和基本方法 工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目決策的分析方法，又稱(chēng)項(xiàng)目決策技術(shù)。是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對(duì)項(xiàng)目決策過(guò)程可供選擇的多種方案進(jìn)行定性與定量的描述和分析，提供數(shù)量依據(jù)，輔助決策者從中選取最佳方案的方法和過(guò)程。 （一）確定型決策分析方法 其決策方法多種多樣，主要介紹盈虧分析的方法。所謂盈虧分析法是依據(jù)與工程項(xiàng)目決策方案相關(guān)的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷(xiāo)售量）、成本、利潤(rùn)三者之間的相互關(guān)系建立的數(shù)學(xué)模型，分析評(píng)價(jià)決策方案優(yōu)劣的一種重要方法，簡(jiǎn)稱(chēng)量本利（或BEP）分析法。 （二）風(fēng)險(xiǎn)型決策分析方法 風(fēng)險(xiǎn)型決策是在明確決策目標(biāo)的情況下，依據(jù)通過(guò)預(yù)測(cè)得到的不同自然狀態(tài)下多種方案的目標(biāo)貢獻(xiàn)及其出現(xiàn)概率情況作出的決策。 常用的風(fēng)險(xiǎn)型決策方法有期望值法和概率分析法。（三）不確定型決策分析方法 決策者雖然知道未來(lái)可能發(fā)生哪些自然狀態(tài)，但卻無(wú)法預(yù)先估計(jì)或預(yù)測(cè)各種可能狀態(tài)發(fā)生的概率，這就是不確定型決策問(wèn)題。工程項(xiàng)目決策分析中的敏感性分析評(píng)價(jià)，即是如此。 所謂敏感性分析就是分析并測(cè)定各個(gè)因素的變化對(duì)指標(biāo)的影響程度，即研究和分析項(xiàng)目的投資、成本、價(jià)格、產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致對(duì)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的主要指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度，如計(jì)算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí)，有關(guān)效益指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量，從而建立主要變量因素與經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)之間的對(duì)應(yīng)定量關(guān)系（變