房地產(chǎn)企業(yè)工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案2009年8月工程管理缺陷的系統(tǒng)解決方案第一部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)的主要問(wèn)題第二部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的解決方案第三部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的解決方案第四部分、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位及理念第一部分一、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理出現(xiàn)問(wèn)題的分類(lèi)三、房地產(chǎn)企業(yè)工程管理存在的九大短板五、房地產(chǎn)工程管理問(wèn)題為何屢禁不絕二、房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的影響四、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)工程管理的要求房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理出現(xiàn)的問(wèn)題1、安全性質(zhì)量問(wèn)題4、適用性質(zhì)量問(wèn)題2、功能性質(zhì)量問(wèn)題3、觀感性質(zhì)量問(wèn)題 從業(yè)主投訴的角度看工程質(zhì)量問(wèn)題的分類(lèi)：安全性質(zhì)量問(wèn)題 安全性質(zhì)量問(wèn)題的

2、主要體現(xiàn)：1、樁基工程質(zhì)量問(wèn)題2、鋼筋、混凝土工程質(zhì)量問(wèn)題3、外墻磚空鼓、開(kāi)裂、脫落等工程質(zhì)量問(wèn)題4、基坑、邊坡支護(hù)工程質(zhì)量問(wèn)題5、功能性質(zhì)量問(wèn)題 功能性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：1、鋁合金門(mén)窗滲漏工程問(wèn)題2、外墻滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題3、屋面滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題4、衛(wèi)生間滲漏工程質(zhì)量問(wèn)題5、觀感性質(zhì)量問(wèn)題 觀感性質(zhì)量問(wèn)題的主要體現(xiàn)：1、內(nèi)墻空鼓、開(kāi)裂工程質(zhì)量問(wèn)題2、內(nèi)部空間尺寸方正、凈高、垂直度、平整度等3、門(mén)窗、設(shè)備、管線污染、劃痕等質(zhì)量問(wèn)題4、外墻平整、褪色、泛堿等觀感類(lèi)質(zhì)量問(wèn)題5、房地產(chǎn)工程進(jìn)度管理出現(xiàn)的問(wèn)題1、工程總控計(jì)劃管理問(wèn)題2、工程保障計(jì)劃脫節(jié)問(wèn)題3、工程施工計(jì)劃組織問(wèn)題 從企業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度看工

3、程進(jìn)度問(wèn)題的分類(lèi)：4、房地產(chǎn)工程成本管理出現(xiàn)的問(wèn)題1、目標(biāo)成本體系缺陷問(wèn)題2、設(shè)計(jì)變更責(zé)任成本問(wèn)題3、施工措施成本管理問(wèn)題 從經(jīng)營(yíng)成本的角度看工程成本問(wèn)題的分類(lèi)：5、4、工程動(dòng)態(tài)成本協(xié)調(diào)問(wèn)題房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板一：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒(méi)有建立與之配套的工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實(shí)際工程管理中，依然無(wú)法解決針對(duì)具體某專(zhuān)項(xiàng)工程的質(zhì)量管控重點(diǎn) 某上市地產(chǎn)公司的項(xiàng)目工程管理程序：程序的優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目工程管理程序能夠解決工程管理過(guò)程中應(yīng)該做什么？什么時(shí)間做？由誰(shuí)來(lái)做？程序的缺點(diǎn)：工程管理程序無(wú)法解決如何做的問(wèn)題！不能提供具體做的管理方法

4、！缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 某知名地產(chǎn)公司的工程質(zhì)量管理作業(yè)指引：作業(yè)指引的優(yōu)點(diǎn)：項(xiàng)目工程質(zhì)量管理作業(yè)指引能夠解決采取哪些具體的管理方法做的問(wèn)題作業(yè)指引的缺點(diǎn)：項(xiàng)目工程質(zhì)量作業(yè)指引無(wú)法解決如何做好的問(wèn)題！不能提供具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn)！缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 廁浴間滲漏可以通過(guò)工程管理程序解決嗎？監(jiān)理單位通常對(duì)廁浴間防水閉水試驗(yàn)的檢驗(yàn)要求： 整體結(jié)構(gòu)閉水試驗(yàn) 防水涂層閉水試驗(yàn) 防水保護(hù)層閉水試驗(yàn) 飾面層閉水試驗(yàn) 廁浴間整體移交閉水試驗(yàn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 廁浴間防水工程驗(yàn)收的管理標(biāo)準(zhǔn)：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)結(jié)構(gòu)砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專(zhuān)

5、檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴(yán)管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差暗埋在墊層內(nèi)的管道漏水涂膜防水層空鼓開(kāi)裂出現(xiàn)滲漏細(xì)部構(gòu)造附加防水層不合格墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現(xiàn)滲水管道穿樓板吊模灌縫質(zhì)量差預(yù)留洞口尺寸形狀不規(guī)范預(yù)留洞口斷面未鑿成毛面預(yù)留洞口及邊緣未清理預(yù)留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質(zhì)量不合格灌縫不密實(shí)，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護(hù)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？相當(dāng)一部分國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集或地方標(biāo)準(zhǔn)圖集，在實(shí)際施工過(guò)程中不具備可操作性，往

6、往造成嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患地下室外墻的后澆帶、施工縫處，按防水要求需要設(shè)置止水鋼板，防止地下室外墻滲漏。如果此時(shí)出現(xiàn)墻中設(shè)置有框架柱的情況，就會(huì)出現(xiàn)規(guī)范執(zhí)行的沖突，往往造成地下室外墻滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？大量新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用，依照傳統(tǒng)的施工工藝規(guī)程施工，往往遺留嚴(yán)重的工程質(zhì)量隱患廁浴間大量采用的UPVC等塑料管道，因管道外壁極其光滑。按傳統(tǒng)施工工藝規(guī)程采用摻微膨脹劑的水泥砂漿灌縫，極易產(chǎn)生開(kāi)裂，撕開(kāi)防水層造成管根處的滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)真的不需要施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)嗎？隨著強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的推廣，工程上很多傳統(tǒng)習(xí)慣的工

7、藝做法并不與之匹配，很多工程質(zhì)量問(wèn)題由此產(chǎn)生外墻外保溫技術(shù)的應(yīng)用，增加了鋁合金門(mén)窗框與墻體至飾面層之間的滲水通道，節(jié)點(diǎn)處理不當(dāng)，極易造成鋁合金門(mén)窗滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 總包和門(mén)窗單位為什么愿意采用凈口安裝：施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡(jiǎn)單 甲方一些工程人員也愿意采用凈口安裝：無(wú)需考慮門(mén)窗到貨影響總包方的抹灰進(jìn)度、有利于成品保護(hù)缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 國(guó)家相關(guān)驗(yàn)收規(guī)范無(wú)法滿足企業(yè)需要：鋁合金門(mén)窗分項(xiàng)工程驗(yàn)評(píng)表中，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的門(mén)窗防滲漏沒(méi)有任何針對(duì)性的檢驗(yàn)項(xiàng)目和檢驗(yàn)要求對(duì)檢驗(yàn)項(xiàng)目沒(méi)有約定明確的檢驗(yàn)方法缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)門(mén)窗洞口砌體收縮變形大技管人員操

8、作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專(zhuān)檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真施工人員鋁合金門(mén)窗安裝滲漏鋁合金門(mén)窗安裝常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題原因分析門(mén)窗安裝固定不符合要求門(mén)窗洞口偏差大、處理不當(dāng)門(mén)窗框塞縫不密實(shí)洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當(dāng)門(mén)窗框塞縫不密實(shí)窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門(mén)窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實(shí)門(mén)窗框塞縫外側(cè)未做防水處理土建施工埋設(shè)固定點(diǎn)不當(dāng)門(mén)窗框成品保護(hù)不當(dāng)造成滲漏缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門(mén)窗安裝企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（示例）：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門(mén)窗安裝企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（示例

9、）：缺乏工程管理標(biāo)準(zhǔn)和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 鋁合金門(mén)窗安裝企業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（示例）：房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板二：大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)缺乏針對(duì)“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系。過(guò)于強(qiáng)調(diào)施工質(zhì)量通病防治，忽視“企業(yè)工程質(zhì)量通病” 設(shè)計(jì)預(yù)防、招標(biāo)采購(gòu)預(yù)防、合約預(yù)防、材料預(yù)防等全過(guò)程質(zhì)保體系的管理，忽視為一線工程管理人員提供有效的工程質(zhì)量管理工具房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板一級(jí)“檢驗(yàn)”二級(jí)“質(zhì)量保證”三級(jí)“預(yù)防”四級(jí)“完美”特點(diǎn)：通過(guò)工程檢驗(yàn)保證質(zhì)量缺乏質(zhì)量意識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)方法：低效率錯(cuò)誤的使用質(zhì)量保證方法特點(diǎn): 改進(jìn)工程質(zhì)量管理過(guò)程一線人員積極介入方法：SPC、評(píng)估、質(zhì)量圈等工具特點(diǎn): 開(kāi)發(fā)設(shè)

10、計(jì)、工藝能力和生產(chǎn)管理能力與供應(yīng)一體化方法：設(shè)計(jì)評(píng)估、質(zhì)量問(wèn)題模式分析評(píng)估特點(diǎn): 以最終客戶(hù)為服務(wù)目標(biāo)和超一流產(chǎn)品質(zhì)量文化方法：質(zhì)量功能調(diào)配、與客戶(hù)供方一起進(jìn)行設(shè)計(jì)評(píng)估質(zhì)量管理的提高缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某項(xiàng)目外墻設(shè)計(jì)有外墻空調(diào)板用于放置空調(diào)室外機(jī)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查沒(méi)有問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求施工，監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付后，只要一下暴雨，80以上空調(diào)板的根部就會(huì)出現(xiàn)外墻滲漏。開(kāi)發(fā)商為此付出巨額索賠缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 現(xiàn)場(chǎng)工程檢驗(yàn)要求缺陷分析：外墻淋水試驗(yàn)重點(diǎn)檢查的是外門(mén)窗的防水性能和防水質(zhì)量；陽(yáng)臺(tái)和露臺(tái)是按屋面要求有閉水

11、試驗(yàn)檢驗(yàn)要求；而對(duì)于空調(diào)機(jī)板，工程上沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)防水檢驗(yàn)的要求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 企業(yè)工程質(zhì)量管理缺陷分析：國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)圖集中沒(méi)有空調(diào)機(jī)板可供設(shè)計(jì)選用的標(biāo)準(zhǔn)圖，設(shè)計(jì)單位不清楚設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部、工程部及監(jiān)理單位不清楚重點(diǎn)部位的防滲漏設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，施工圖審查未發(fā)現(xiàn)重大設(shè)計(jì)隱患缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系施工單位對(duì)易產(chǎn)生滲漏的重點(diǎn)部位沒(méi)有專(zhuān)項(xiàng)的工程防滲漏施工方案房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有針對(duì)“企業(yè)工程質(zhì)量通病”的工程質(zhì)量保證體系，對(duì)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)質(zhì)量控制缺乏有效管理缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 又一個(gè)屬于“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某項(xiàng)目為外墻外保溫，采購(gòu)部采購(gòu)了某品牌的外墻彈性涂料施工單位使用水泥膩?zhàn)訃?yán)格按工藝要求施

12、工，監(jiān)理單位按圖紙及工藝要求驗(yàn)收合格，甲方工程部復(fù)檢合格。項(xiàng)目交付不足三月，外墻涂料大量出現(xiàn)龜裂、開(kāi)裂、剝離、泛堿等質(zhì)量問(wèn)題，部分出現(xiàn)外墻滲漏缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 工程質(zhì)量事故原因分析：外墻涂料面層出現(xiàn)龜裂、裂縫、泛堿等現(xiàn)象與涂料本身的施工質(zhì)量關(guān)系不大，可以肯定是基層出現(xiàn)問(wèn)題錯(cuò)誤使用水泥膩?zhàn)幼鐾苛系幕鶎樱鲆暳送鈮ν獗伢w系“柔性漸變”的構(gòu)造要求缺乏企業(yè)工程質(zhì)量保證體系 工程質(zhì)量技術(shù)缺陷分析：在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng)在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上水泥砂漿的基層上存在著很大區(qū)別，對(duì)膩?zhàn)印⒔缑鎰⑼苛系牟牧弦笠吆芏?，?duì)施工工藝的要求也與傳統(tǒng)的施工工藝有所區(qū)別缺乏企業(yè)工程質(zhì)量

13、保證體系 外墻外保溫體系的構(gòu)造特點(diǎn)：膨脹聚苯板與聚合物抗裂砂漿的導(dǎo)熱系數(shù)相差22倍以上，聚合物抗裂砂漿受苯板熱阻性影響，外部熱量無(wú)法傳導(dǎo)，其變形量遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)構(gòu)造的水泥砂漿面層房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板三：相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)及工程師過(guò)渡依賴(lài)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位的管理水平和質(zhì)保體系，缺乏對(duì)施工單位和監(jiān)理單位主動(dòng)輸出質(zhì)保體系的有效管理缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 衛(wèi)生間防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：施工單位廁浴間防水常見(jiàn)的施工方案：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生間防水工藝流程要求：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管理 企業(yè)工序控制標(biāo)準(zhǔn)和施工工序控制的區(qū)別：缺乏輸出質(zhì)保體系的有效管

14、理 鋁合金門(mén)窗防滲漏質(zhì)保體系檢查要求：監(jiān)理單位審查的鋁合金門(mén)窗檢驗(yàn)批質(zhì)量驗(yàn)收記錄：房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板四：過(guò)度強(qiáng)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)工程師的質(zhì)量意識(shí)和執(zhí)行力管理，忽視加強(qiáng)技術(shù)管理的重要性。通過(guò)采取有效的技術(shù)措施和技術(shù)手段，可以預(yù)防絕大多數(shù)工程質(zhì)量問(wèn)題的出現(xiàn)忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某小高層項(xiàng)目首層設(shè)有私家小院，傳統(tǒng)做法小院通常在外架及塔吊井架拆除后再開(kāi)始挖土、做圍墻基礎(chǔ)，砌小院圍墻。施工中普遍出現(xiàn)工期長(zhǎng)、影響到市政環(huán)境工程進(jìn)場(chǎng)施工。同時(shí)小院圍墻在不同程度上均出現(xiàn)下沉，導(dǎo)致墻面開(kāi)裂，引起業(yè)主投訴忽視技術(shù)管理的重要性 技術(shù)管理解決“工程質(zhì)量”問(wèn)題的案例：某地

15、產(chǎn)項(xiàng)目為制造賣(mài)點(diǎn)、追求建筑立面效果，大量采用外飄窗設(shè)計(jì)。項(xiàng)目一期交付后，外飄窗90以上發(fā)生滲漏，引起業(yè)主投訴和索賠。工程部強(qiáng)烈建議項(xiàng)目后期設(shè)計(jì)取消飄窗，為此與設(shè)計(jì)部展開(kāi)爭(zhēng)論房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板五：對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)關(guān)注不夠。工程質(zhì)量管理過(guò)程中不了解設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位常見(jiàn)的管理錯(cuò)誤，往往一個(gè)小的隱患，就能產(chǎn)生重大的工程質(zhì)量問(wèn)題對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：1、穿墻螺桿孔洞應(yīng)填塞密實(shí)：施工單位為穿墻螺桿的回收利用，往往套上塑料管施工單位堵洞時(shí)，往往不進(jìn)行擴(kuò)孔或帶著塑料管進(jìn)行堵洞，無(wú)法保證填塞密實(shí)。極易產(chǎn)生外墻滲漏對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 正確解決穿墻螺

16、桿孔洞滲漏隱患的方法：結(jié)構(gòu)施工時(shí)，穿墻螺桿應(yīng)設(shè)置成里高外低穿墻的PVC套管應(yīng)用電鉆剔除堵洞前應(yīng)清理管孔并適當(dāng)濕潤(rùn)采用1：3水泥砂漿摻微膨脹劑，分兩次間隔一天封堵塞實(shí)JS防水涂料以洞口中為半徑100均勻涂刷兩道對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：2、腳手眼、腳手架拉接鉛絲洞：3、腳手架的工字鋼挑梁洞口：同穿墻螺桿孔洞處理方法同穿墻螺桿孔洞處理方法對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：4、出外墻孔洞：一些出外墻孔洞如空調(diào)孔洞等，宜在抹灰前先進(jìn)行開(kāi)洞以免后開(kāi)洞對(duì)外墻抹灰層，外保溫層等造成破壞，產(chǎn)生滲漏隱患出外墻孔洞應(yīng)注意坡度要求內(nèi)高外低，高差20空調(diào)洞套管應(yīng)在抹灰前

17、安置對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：5、外墻固定件錨固腳檢查：外墻雨落水管固定件、外墻外保溫托架固定件、外保溫固定錨栓、陽(yáng)光房披水固定件等外墻固定件，如在外粉完成后進(jìn)行，在打墻洞時(shí)會(huì)破壞粉刷的整體性和外粉各層之間的粘接牢度，產(chǎn)生空隙起殼和裂縫，存在外墻滲漏隱患，應(yīng)在抹灰前完成對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：6、填充墻垂直灰縫、水平灰縫的飽滿度檢查：每檢驗(yàn)批應(yīng)進(jìn)行不少于15處的鉆孔檢驗(yàn)，重點(diǎn)檢查框架梁底，填充墻磚最上一皮磚的上部等部位 7、填充墻砌體的瞎眼頭縫：以砌體工程過(guò)程檢查為主對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰前容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：8、抗裂鋼絲網(wǎng)檢

18、查：砌體與混凝土構(gòu)件交界處有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫體系交界處抗裂鋼絲網(wǎng)在外墻分格縫處應(yīng)斷開(kāi)對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 門(mén)窗洞口修補(bǔ)不規(guī)范極易造成外墻滲漏：門(mén)窗框洞口尺寸預(yù)留過(guò)大，處理不當(dāng)，通過(guò)抹灰找補(bǔ)，易造成開(kāi)裂滲水當(dāng)偏差修補(bǔ)厚度超過(guò)50時(shí)，應(yīng)按圖示要求加筋支模澆C20細(xì)石砼進(jìn)行修補(bǔ) 對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻抹灰控制滲漏的要點(diǎn)往往被人忽視：抹灰止息點(diǎn)往往是造成外墻滲漏的隱患：由于工程搭設(shè)外粉刷腳手架，造成分層外粉刷的停息點(diǎn)基本留置在砌體與混凝土交界部位，極易由此引起滲漏，分層抹灰的錯(cuò)縫往往也被忽視對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 防治鋁合金門(mén)窗滲漏對(duì)塞縫處理的要求：外墻貼面磚在門(mén)窗的側(cè)口處雨水

19、極易順磚縫的毛細(xì)縫隙產(chǎn)生滲水通道增加一道防水涂料一邊超出窗洞與外墻面搭接不小于150，一邊上翻至鋁框，可以有效的解決門(mén)窗滲漏隱患對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：門(mén)窗洞口處，聚苯板應(yīng)整塊裁割，拼縫錯(cuò)開(kāi)施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求錯(cuò)縫對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：鋪貼聚苯板的起始點(diǎn)和收頭處，網(wǎng)格布應(yīng)翻包施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位往往圖省事，未按要求翻包現(xiàn)象極其普遍對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外保溫施工中一些容易忽視的檢查細(xì)節(jié)：規(guī)范要求：網(wǎng)格布應(yīng)翻包，加強(qiáng)網(wǎng)布應(yīng)對(duì)接施工現(xiàn)場(chǎng)：施工單位為節(jié)省材料碎板拼接，不按要求翻包及

20、加強(qiáng)網(wǎng)布搭接對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻面磚防滲漏容易忽視的一些細(xì)節(jié)：外墻貼磚時(shí)，部分監(jiān)理工程師往往關(guān)注粘貼牢固、勾縫嚴(yán)密，通過(guò)工藝檢查防止外墻滲漏。很少有監(jiān)理工程師關(guān)注外墻排磚外墻面磚排磚不當(dāng)引起的外墻滲漏不在少數(shù)大多數(shù)施工單位和建立工程師往往忽視這一細(xì)節(jié)的控制對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 外墻面磚防滲漏容易忽視的一些細(xì)節(jié)：挑檐等突出外墻的部位應(yīng)采用上磚壓下磚，適當(dāng)突出5起到滴水線的作用，利用雨水重力作用，避免磚縫滲水下部陰角處應(yīng)采用平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 一些明顯的工程質(zhì)量隱患往往不被關(guān)注：設(shè)計(jì)往往不對(duì)衛(wèi)生間降板高差進(jìn)行構(gòu)造厚度核對(duì)相當(dāng)一部分監(jiān)理工程師

21、忽視衛(wèi)生間降板構(gòu)造厚度核對(duì)，施工中往往留下嚴(yán)重的滲漏隱患對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 常見(jiàn)的衛(wèi)生間降板構(gòu)造要求：一般設(shè)計(jì)衛(wèi)生間結(jié)構(gòu)降板610，衛(wèi)生間地面應(yīng)低于其它房間地面2，衛(wèi)生間門(mén)檻處高差一般為610對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足 一個(gè)簡(jiǎn)單的“涂料補(bǔ)貨”的案例：某項(xiàng)目外墻采用外墻涂料，涂料施工臨近結(jié)束時(shí)，施工單位發(fā)現(xiàn)甲供的外墻涂料裕量不足，向甲方工程部提出補(bǔ)貨要求。施工單位施工完庫(kù)存涂料，等待6d后甲方涂料補(bǔ)貨到場(chǎng)，施工單位嚴(yán)格按工藝要求繼續(xù)施工。結(jié)果，外墻涂料出現(xiàn)光澤不勻及色差對(duì)質(zhì)量細(xì)節(jié)的關(guān)注度不足外墻膩?zhàn)悠秸炔罴脊苋藛T操作人員獎(jiǎng)懲不明忽視質(zhì)量專(zhuān)檢不認(rèn)真技術(shù)交底不清自檢不認(rèn)真光澤不勻褪色變色粉化施工人

22、員光澤不勻外墻涂料施工外墻涂料常見(jiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩?zhàn)雍穸炔粍?，吸附性不同同一墻面使用不同批?hào)產(chǎn)品基底溫度過(guò)高、涂料干燥過(guò)快底涂、面涂工藝不一致房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板六：部分房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量文化和質(zhì)量行為準(zhǔn)則不清楚，實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中當(dāng)質(zhì)量與成本出現(xiàn)矛盾時(shí)，往往犧牲質(zhì)量，不能正確看待質(zhì)量與成本的平衡關(guān)系，忽視質(zhì)量成本的構(gòu)成不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 框架填充墻預(yù)防開(kāi)裂的技術(shù)措施：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28d強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)強(qiáng)度。在齡期達(dá)到28d之前，其含水量過(guò)高，自身收縮較快，28d后

23、收縮趨緩，一般45d后能夠完成自身收縮的95以上門(mén)窗安裝的固定連接，尤其是門(mén)窗框邊長(zhǎng)期開(kāi)關(guān)產(chǎn)生的動(dòng)荷載作用，極易導(dǎo)致砌體開(kāi)裂不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 正確理解成本的構(gòu)成和質(zhì)量的投入：增加外窗混凝土加強(qiáng)板帶，按4.5m開(kāi)間計(jì)算每根板帶不超過(guò)50元增加混凝土門(mén)框，按門(mén)規(guī)格為9002100計(jì)算，每樘門(mén)框不超過(guò)80元北京、上海等城市門(mén)窗、外墻滲漏的索賠：不低于3000元/處次不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 地下室防水成本應(yīng)該如何計(jì)算的案例：某地產(chǎn)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)防水，原設(shè)計(jì)選用SBS 型改性瀝青聚酯胎卷材防水。開(kāi)發(fā)商成本部門(mén)為節(jié)約成本，要求設(shè)計(jì)改用JS復(fù)合防水涂料，并因節(jié)約成本50萬(wàn)元受到公司嘉獎(jiǎng)。后期

24、該項(xiàng)目地下室發(fā)生大面積滲漏，維修成本高達(dá)280萬(wàn)元不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：JS防水涂料具備可在潮濕基層上施工；不受基層形狀限制，可做成連續(xù)無(wú)縫整體防水層；與基層具有良好的粘接性，與基層無(wú)走水層，可適當(dāng)補(bǔ)償剛性防水；施工便利等優(yōu)點(diǎn)。從材料表面的特性分析，完全可以用作地下室防水不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：JS防水涂料的防水質(zhì)量，不止和防水厚度和涂布遍數(shù)有關(guān)，還和涂料拌和分相的質(zhì)量有關(guān)。即使多涂刷12遍防水涂料，防水質(zhì)量不一定能夠得到保證JS防水涂料存在拌和后的使用時(shí)限要求，施工現(xiàn)場(chǎng)很難進(jìn)行監(jiān)管不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)原因分析：JS防水涂料每遍涂刷均需要

25、一定的養(yǎng)護(hù)期，養(yǎng)護(hù)期間無(wú)法上人操作地下室防水因需要大面積涂刷，現(xiàn)場(chǎng)防水涂層的厚度、均勻度等質(zhì)量難以監(jiān)管，現(xiàn)場(chǎng)檢測(cè)難度較高，質(zhì)量檢查可控性極差不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 技術(shù)缺陷分析：JS防水涂料雖然屬于合格材料，但其防水質(zhì)量通過(guò)施工管理很難控制，質(zhì)量檢測(cè)可控性極低，并不適用于地下室這種大面積涂刷，對(duì)涂層厚度、均勻度要求極高的場(chǎng)所不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 管理缺陷分析：成本部往往只關(guān)注材料的合格性，關(guān)注采購(gòu)成本的控制性。很少關(guān)注材料在施工現(xiàn)場(chǎng)工藝質(zhì)量控制、工序質(zhì)量控制、施工質(zhì)量檢測(cè)等易建性、易檢性要求，往往存在理論合格的錯(cuò)誤判斷成本節(jié)約的考核指標(biāo)應(yīng)采用價(jià)值綜合評(píng)定，不能簡(jiǎn)單的以節(jié)約成本作為

26、唯一的考核指標(biāo)不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 工程質(zhì)量成本極易被地產(chǎn)公司忽視：工程質(zhì)量成本的概念：為了確保和保證取得滿意的工程質(zhì)量而發(fā)生的費(fèi)用，以及沒(méi)有達(dá)到滿意的質(zhì)量所造成的損失相當(dāng)一部分房地產(chǎn)企業(yè)只關(guān)注建造成本，忽視了建造成本中應(yīng)考慮必要的質(zhì)量措施成本，由此產(chǎn)生的業(yè)主索賠同樣屬于成本不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系工程質(zhì)量成本項(xiàng)目的構(gòu)成鑒定成本內(nèi)部損失成本外部損失成本預(yù)防成本預(yù)防成本是指為了防止工程質(zhì)量出現(xiàn)缺陷和偏差，保證工程質(zhì)量達(dá)標(biāo)而實(shí)現(xiàn)采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設(shè)計(jì)審查、監(jiān)理細(xì)則審查、技術(shù)方案審查、施工樣板、技術(shù)交底、工程質(zhì)量培訓(xùn)等，都屬于質(zhì)量成本鑒定成本是指為了確保工程質(zhì)量達(dá)到

27、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求，對(duì)工程本身以及對(duì)材料、構(gòu)件、設(shè)備等進(jìn)行質(zhì)量鑒定所發(fā)生的費(fèi)用。包括材料設(shè)備的試驗(yàn)檢驗(yàn)費(fèi)用、工序檢查和檢驗(yàn)批檢查驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用，工程質(zhì)量驗(yàn)收所發(fā)生的費(fèi)用。象我們目前做的分戶(hù)驗(yàn)收，就屬于鑒定成本。內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過(guò)程中，因內(nèi)部管理問(wèn)題、決策失誤問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)修正問(wèn)題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內(nèi)部損失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷引起的損失。不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 樓板沿管線方向出現(xiàn)裂縫：樓板的設(shè)計(jì)厚度往往只考慮承載力要求，而沒(méi)有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對(duì)板截面的削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫

28、。尤其是當(dāng)樓板過(guò)薄時(shí)，單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)管理根本無(wú)法解決不能正確看待質(zhì)量和成本的關(guān)系 樓板角部45斜裂縫：端部樓板由于受到縱、橫二個(gè)方向剪力墻或剛度相對(duì)較大的樓面梁的約束，在溫差和砼收縮變化時(shí)，板面在配筋薄弱處（即在分離式配筋的負(fù)彎矩筋和放射筋的未端）開(kāi)裂，產(chǎn)生45度斜裂縫。單純依靠施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理無(wú)法解決房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理短板八：部分房地產(chǎn)企業(yè)未建立統(tǒng)一協(xié)調(diào)的工程計(jì)劃管理體系。忽視三級(jí)工程計(jì)劃管理逐級(jí)分解、逐級(jí)深化、有效輸出、動(dòng)態(tài)管控的計(jì)劃管理要求，往往造成工程進(jìn)度延期對(duì)模板、腳手架等周轉(zhuǎn)料應(yīng)如何約定？對(duì)鋁合金門(mén)窗甲供貨進(jìn)場(chǎng)應(yīng)如何要求？房地產(chǎn)工程管理存在的九大短板 工程管理

29、短板九：部分房地產(chǎn)企業(yè)成本管理體系不完善，過(guò)于關(guān)注施工階段成本控制。部分工程人員對(duì)工程成本控制要點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足，往往造成工程成本突破成本管理體系不完善 設(shè)計(jì)“唯一性”成本控制的案例：某商業(yè)項(xiàng)目首層所有主要出入口選擇自動(dòng)感應(yīng)玻璃門(mén)。前期設(shè)計(jì)時(shí)，外方設(shè)計(jì)師主要從建筑學(xué)立面尺度的美觀整體考慮，確定尺寸雙開(kāi)門(mén)高為3.35m，寬為4.8m。后期甲方訂貨時(shí)，超出目標(biāo)成本5倍以上成本管理體系不完善 不屬于設(shè)計(jì)變更的“設(shè)計(jì)變更”案例：某商業(yè)項(xiàng)目地下車(chē)庫(kù)施工單位安裝完通風(fēng)系統(tǒng)后，在安裝消防噴淋系統(tǒng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)其與通風(fēng)系統(tǒng)沖突，需要調(diào)整風(fēng)口及部分風(fēng)機(jī)的位置。甲方工程部與設(shè)計(jì)聯(lián)系辦理設(shè)計(jì)變更后，施工單位進(jìn)行調(diào)整新形勢(shì)下企業(yè)

30、對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義：強(qiáng)調(diào)按圖施工，符合施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工序、工藝質(zhì)量控制的實(shí)體質(zhì)量效果強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)：檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收施工工藝過(guò)程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場(chǎng)管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：以客戶(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項(xiàng)目質(zhì)量適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性協(xié)調(diào)性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布置合理性空間布置合理性建筑物理功能

31、其他使用功能采光通風(fēng)隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強(qiáng)度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質(zhì)量成本質(zhì)量效益與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào)與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào)造型與美感新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計(jì)質(zhì)量保障：材料質(zhì)量保障：招標(biāo)采購(gòu)質(zhì)量保障：合約條款質(zhì)量保障：與工程質(zhì)量的有關(guān)技術(shù)管理應(yīng)有統(tǒng)一管理施工質(zhì)量質(zhì)量保障：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化工程質(zhì)量的管理手段從常用的事后檢驗(yàn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑翱刂疲A(yù)防）、事中控制（過(guò)程檢查）和結(jié)果質(zhì)量控制（分項(xiàng)工程驗(yàn)收、分戶(hù)驗(yàn)收）工程質(zhì)量預(yù)防也從傳統(tǒng)的施工措施預(yù)防轉(zhuǎn)變?yōu)樵O(shè)計(jì)預(yù)防、材料預(yù)防、招標(biāo)采

32、購(gòu)預(yù)防及合約預(yù)防等多個(gè)方面新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門(mén)窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂的困擾時(shí)，有多少企業(yè)針對(duì)這些問(wèn)題提出系統(tǒng)的解決方案新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。通過(guò)專(zhuān)業(yè)積累和經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，形成適合企業(yè)需求的質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 規(guī)范檢驗(yàn)行為的示例：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內(nèi)部質(zhì)量目標(biāo)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量供方內(nèi)部延伸，輸出質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量管理體系要求，形成管理、生產(chǎn)、供應(yīng)一體化

33、保障的質(zhì)量保證體系管理深度不斷向精細(xì)化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關(guān)注的交底、工藝措施、檢驗(yàn)批驗(yàn)收等逐步成為甲方關(guān)注的重點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 甲方應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的具體要求、對(duì)可能的發(fā)生 質(zhì)量問(wèn)題的質(zhì)量控制點(diǎn)等向供方明確提出：大家所管的項(xiàng)目甲方都管理哪些交底？大家所管的項(xiàng)目甲方參與哪些檢驗(yàn)批驗(yàn)收？新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 甲方應(yīng)親自組織并負(fù)責(zé)的交底：設(shè)計(jì)交底施工節(jié)點(diǎn)及細(xì)部交底技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)交底施工工藝交底施工組織與配合交底質(zhì)量控制點(diǎn)交底施工樣板交底新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求 新形勢(shì)下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程質(zhì)量靜態(tài)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橄蚬こ藤|(zhì)量動(dòng)態(tài)管理逐步演變。通過(guò)設(shè)

34、計(jì)完善的動(dòng)態(tài)管理工具，對(duì)施工工藝和施工工序進(jìn)行對(duì)位管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管理的定義：強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工組織、施工工序、工藝進(jìn)度控制的施工進(jìn)度管理強(qiáng)調(diào)總、分包專(zhuān)項(xiàng)工程協(xié)作、專(zhuān)項(xiàng)工序合理穿插的施工組織管理新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進(jìn)度管控的重點(diǎn)：施工組織設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)施工方案勞動(dòng)力保證材料保證機(jī)械設(shè)備保證新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化：以經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制作為施工進(jìn)度管理的重點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的主體發(fā)生變化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的管理，往往并不是工程部門(mén)能夠決定的。工程進(jìn)度管理受內(nèi)外

35、部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無(wú)法由工程部門(mén)完全掌控新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開(kāi)工手續(xù)、市政報(bào)裝與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場(chǎng)、能源開(kāi)通新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求概念設(shè)計(jì)研究概念設(shè)計(jì)方案評(píng)審及確認(rèn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)單體方案評(píng)審及確認(rèn)擴(kuò)初方案完成擴(kuò)初方案評(píng)審及確認(rèn)土建施工圖完成景觀設(shè)計(jì)評(píng)審及確認(rèn)銷(xiāo)售包裝設(shè)計(jì)開(kāi)工時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間詳規(guī)報(bào)建方案報(bào)建初步設(shè)計(jì)

36、報(bào)建施工圖報(bào)建售樓處報(bào)建設(shè)計(jì)控制點(diǎn)相關(guān)重要節(jié)點(diǎn)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)、工地開(kāi)放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對(duì)工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程進(jìn)度管理的要求 新形勢(shì)下工程進(jìn)度管控的對(duì)象發(fā)生變化施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對(duì)人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目法實(shí)施之前新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理領(lǐng)導(dǎo)下

37、的成本管理部門(mén)新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點(diǎn)：招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段通過(guò)施工組織和施工工藝控制施工成本對(duì)主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理控制現(xiàn)場(chǎng)簽證審查工程結(jié)算新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的定義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營(yíng)成本控制由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購(gòu)、工程建造運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全過(guò)程成本控制施工成本與經(jīng)營(yíng)成本不再是完全對(duì)立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評(píng)定新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的主體發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門(mén)，逐步轉(zhuǎn)向

38、隸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評(píng)價(jià)，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程質(zhì)量管理的要求供應(yīng)商謀求最大利潤(rùn)屬于商業(yè)本能，無(wú)可厚非，這才是需要成本部門(mén)的主要原因之一對(duì)于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價(jià)格審定，成本部門(mén)應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，提供能夠解決工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案 與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動(dòng)預(yù)警：新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程管理的要求確定項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目投入使用項(xiàng)目決策階段項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目使用階段設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段設(shè)計(jì)階段施工階段動(dòng)用前準(zhǔn)備階段保修期時(shí)間（項(xiàng)目策劃）（項(xiàng)目管理）（物業(yè)管理）產(chǎn)品定位分析 可研新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造

39、成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷(xiāo)售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破新形勢(shì)下企業(yè)對(duì)工程成本管理的要求 新形勢(shì)下工程成本控制的重點(diǎn)發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標(biāo)成本不合理、目標(biāo)成本丟漏項(xiàng)設(shè)計(jì)選材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性、設(shè)計(jì)變更、顧客及業(yè)主變更、銷(xiāo)售承諾、現(xiàn)場(chǎng)簽證、開(kāi)發(fā)節(jié)奏調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會(huì)造成工程成本突破外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 設(shè)計(jì)單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，不配設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖或不滿足施工需要設(shè)計(jì)施工圖“錯(cuò)、漏、碰、缺

40、”嚴(yán)重，違反強(qiáng)制性設(shè)計(jì)規(guī)范要求現(xiàn)象普遍設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：部分設(shè)計(jì)人員不了解施工中的難點(diǎn)、重點(diǎn)，設(shè)計(jì)施工圖與工程質(zhì)量保障性和施工易建性脫節(jié)設(shè)計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)普遍關(guān)注的防滲漏、防開(kāi)裂的重點(diǎn)認(rèn)識(shí)不足設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：某國(guó)內(nèi)知名地產(chǎn)公司對(duì)歷年所用幾百套設(shè)計(jì)施工圖所做的設(shè)計(jì)后評(píng)估審查：不算簡(jiǎn)單的專(zhuān)業(yè)交圈、設(shè)計(jì)標(biāo)注等“錯(cuò)、漏、碰、缺”，僅存在嚴(yán)重滲漏隱患的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，平均37處/套設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：設(shè)計(jì)過(guò)高估計(jì)了施工單位 和監(jiān)理單位的水平施工中因保溫層要先于防水層施工，設(shè)計(jì)又未提供詳圖節(jié)點(diǎn)，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只是簡(jiǎn)單平鋪。保溫

41、層施工后，防水層已無(wú)法做出泛水高度，只能破壞保溫層重新施工。防水修補(bǔ)完后，又發(fā)現(xiàn)露臺(tái)門(mén)檻處的防水未刷至門(mén)框下口，未形成封閉式防水層，再次開(kāi)始修補(bǔ)設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)施工圖的設(shè)計(jì)審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設(shè)計(jì)管理人員去檢查所有并發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)隱患和設(shè)計(jì)問(wèn)題，實(shí)際工作中不具備操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關(guān)注施工可行性和易建性，很少考慮功能性設(shè)計(jì)缺陷的審核。無(wú)法對(duì)防滲漏、防開(kāi)裂等關(guān)鍵功能性設(shè)計(jì)進(jìn)行有效審查設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響 設(shè)計(jì)對(duì)工程質(zhì)量的影響：設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量隱患，相當(dāng)一部分屬于先天不足。單純依靠加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)工程管理的方法，在當(dāng)前施工單位、監(jiān)

42、理單位的質(zhì)量能力水平下，很難避免不出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：市場(chǎng)發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當(dāng)多的監(jiān)理公司不履行監(jiān)理職責(zé)，企業(yè)制度不健全，責(zé)任制不落實(shí)，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過(guò)場(chǎng)監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的影響 監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長(zhǎng)，人員多，但監(jiān)理費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷(xiāo)售代理費(fèi)，顯示出行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專(zhuān)業(yè)能力和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過(guò)高，制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展監(jiān)理對(duì)工程質(zhì)量的影響 外墻門(mén)窗監(jiān)理驗(yàn)收檢驗(yàn)要求：外部資源對(duì)房地產(chǎn)工程管理的影響 施

43、工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過(guò)程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響 施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響：建筑施工企業(yè)總體素質(zhì)不是太好，注冊(cè)資本低資信差，需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理。需要甲方重點(diǎn)考察，輸出技術(shù)、管理標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助其建立質(zhì)量保證體系勞務(wù)隊(duì)伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術(shù)能力有限，責(zé)任心不強(qiáng)。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的過(guò)程控制，是施工質(zhì)量保證的重要前提施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響 EPS薄抹灰外保溫

44、應(yīng)遵循的施工工藝流程：施工單位對(duì)工程質(zhì)量的影響 輕質(zhì)砌體工序控制檢驗(yàn)要求：國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 為什么外墻滲漏、開(kāi)裂會(huì)成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問(wèn)題？ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開(kāi)裂？國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：國(guó)家工藝規(guī)程規(guī)定：聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成聚苯板與墻體形成空腔夾層。保溫層如有裂縫，雨水不能及時(shí)排出，雨水會(huì)從縫隙中滲入，沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，并滲入內(nèi)墻面國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：用于外粘苯板的膠和塑料錨栓屬于高分子材料，隨著時(shí)間的推移將產(chǎn)生老化變脆，耐久年限有限（國(guó)家規(guī)定：不低于25年） 保溫空腔導(dǎo)致高層

45、建筑保溫層的抗風(fēng)壓，尤其是抵抗負(fù)風(fēng)壓的能力不足 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 原因分析：采用滿粘工藝，不利于結(jié)構(gòu)墻體和室內(nèi)的潮氣向外擴(kuò)散，極易產(chǎn)生結(jié)露。且滿粘工藝如不采用擠膠的粘貼工法，因施工現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)面較大，單純依靠現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，很難保證工程質(zhì)量國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 很多外墻外保溫的地方標(biāo)準(zhǔn)都是錯(cuò)誤的：包括北京市、上海市在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土的外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。忽視了外保溫空腔效應(yīng)易導(dǎo)致外墻滲漏的隱患外墻抹灰，相當(dāng)于給外墻外保溫增加了一道剛性防水。即使發(fā)生保溫層發(fā)生滲漏，也較易查清滲漏點(diǎn)，且便于維修國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 對(duì)外保溫體系的設(shè)計(jì)考慮不周造成大量

46、 的外墻滲漏：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒(méi)有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設(shè)計(jì)缺少詳細(xì)節(jié)點(diǎn)處的防滲漏設(shè)計(jì)外墻外保溫貼面磚安全性考慮不足國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 對(duì)外保溫體系的設(shè)計(jì)考慮不周造成大量 的外墻滲漏：沒(méi)有結(jié)合結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和外墻裝飾的特點(diǎn)，選擇適應(yīng)的外保溫體系沒(méi)有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構(gòu)件隨意與墻體連接國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 國(guó)內(nèi)目前常用的外墻外保溫體系聚苯板薄抹灰外墻外保溫體系機(jī)械固定鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系與主體結(jié)構(gòu)粘接牢固，無(wú)保溫層空腔隱患抗負(fù)風(fēng)壓

47、能力強(qiáng)，壽命期較長(zhǎng)施工不受冬季環(huán)境溫度影響國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響保溫板的外側(cè)設(shè)置了與保溫層結(jié)合良好、有一定厚度、有較高滲度的配筋水泥砂漿。加強(qiáng)層由強(qiáng)度為M10的抗裂砂漿，內(nèi)配4040低碳冷拔鋼絲網(wǎng)，并與穿過(guò)保溫板的2.5鍍鋅鋼絲相點(diǎn)焊。砂漿加強(qiáng)層通過(guò)斜絲和附加錨固筋與主體結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土墻）相連結(jié)，面磚的重量由加強(qiáng)層來(lái)承擔(dān)，保溫層不參與受力工作 國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 現(xiàn)澆混凝土鋼絲網(wǎng)架聚苯板外墻外保溫體系澆筑混凝土?xí)r產(chǎn)生的側(cè)壓力，會(huì)造成聚苯板變形，易導(dǎo)致上下層聚苯板錯(cuò)臺(tái)（凹槽板）無(wú)填充墻部分無(wú)法使用該體系主體施工階段增加一道工序，管理難度加大外保溫厚抹灰易產(chǎn)生開(kāi)裂國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響

48、 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：與主體結(jié)構(gòu)粘接較牢固，無(wú)保溫層空腔隱患抗負(fù)風(fēng)壓能力強(qiáng)，壽命期較長(zhǎng)施工不受冬季環(huán)境溫度影響保溫層采取薄抹灰，抗裂性相對(duì)較好國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響外墻粘貼面磚時(shí)，面磚的重量通過(guò)抗裂砂漿薄抹灰層作用在保溫層上，保溫層參與受力。不適宜粘貼面磚 現(xiàn)澆混凝士復(fù)合無(wú)網(wǎng)聚苯板外墻外保溫體系：國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫材料的選擇：EPS模塑聚苯板平整度不如XPS擠塑聚苯板，密度相對(duì)較小，尺寸穩(wěn)定性相對(duì)較弱，但可粘性高于XPS擠塑板X(qián)PS擠塑板隔氣性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽滲透性高于EPS聚苯板國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響北京市：外墻貼磚高度超過(guò)6m的，其

49、外保溫在每個(gè)樓層間應(yīng)安裝金屬托架。15層以上的高樓，外墻裝修禁止使用外墻磚上海市：除建筑底層和裙房外，限制設(shè)計(jì)、使用外墻磚和馬賽克等外墻瓷質(zhì)貼面材料 外墻外保溫外墻面磚技術(shù)上是否成熟？國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫粘貼面磚為何多個(gè)城市禁止？重慶市：樓層超過(guò)20層或者高度超過(guò) 60 m 的民用建筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得使用外墻面磚江蘇省：建筑外墻飾面禁止使用馬賽克，住宅建筑外墻限制使用陶瓷面磚國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻貼面磚基層的變化帶來(lái)諸多隱患：傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結(jié)構(gòu)變形量極小的剛性基層上粘貼面磚現(xiàn)在外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS、XPS、硬發(fā)泡聚氨

50、酯等 ）變形量較大的面層上粘貼面磚國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)外墻飾面磚工程施工及驗(yàn)收規(guī)程JGJ 126-2000 的制定主要針對(duì)混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國(guó)家強(qiáng)制性行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建筑工程飾面磚粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)JGJ 110-97 要求外墻面磚必須進(jìn)行粘接強(qiáng)度檢驗(yàn)，每組試樣平均粘接強(qiáng)度不應(yīng)小于0.4 Mpa 外墻貼面磚相關(guān)規(guī)范已經(jīng)不適應(yīng)節(jié)能現(xiàn)狀國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 建研院與中建技術(shù)研究中心做的外保溫薄 抹灰（錨栓玻纖網(wǎng)和增強(qiáng)鋼絲網(wǎng)）試驗(yàn)EPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.1Mpa0.2MpaXPS板28d抗拉強(qiáng)度：0.2Mpa0.3Mpa硬發(fā)泡聚氨酯28d抗

51、拉強(qiáng)度：0.25Mpa0.35Mpa聚合物抗裂砂漿與保溫層的28d拉伸粘接強(qiáng)度：0.1Mpa0.2Mpa國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻外保溫一些需要關(guān)注的技術(shù)數(shù)據(jù)：XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)：0.029 W（ m.k ）聚合物抗裂水泥沙漿的導(dǎo)熱系數(shù)：0.932 W（ m.k ）抗裂水泥砂漿強(qiáng)度增長(zhǎng)期短與收縮周期長(zhǎng)形成矛盾外墻砼墻面（6m6m）年最大溫差形變：4.8國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格？外保溫體系下外墻磚的掉落常常成片發(fā)生，而且極易發(fā)生在墻面的邊緣和頂層建筑女兒墻沿屋面板的底部，以及墻面中間大面積空鼓處外保溫體系下外墻磚的掉落，基本上都是面磚和粘接層一同掉落，外飾

52、面及保溫層多處于飽水狀態(tài)國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 外墻保溫貼面磚粘接強(qiáng)度試驗(yàn)合格？外墻外保溫體系下，外墻面磚的脫落90%以上并不是因?yàn)檎辰硬焕显斐傻闹亓螌?dǎo)致的。后期的溫度變形和干濕變形，尤其是面磚勾縫不嚴(yán)，造成潮氣的進(jìn)入，引起晝夜間的反復(fù)膨脹及凍融，極易導(dǎo)致外墻面磚脫落。外墻面磚拉拔試驗(yàn)合格根本無(wú)法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度國(guó)內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范不完善的影響 國(guó)外外墻面磚的使用及中國(guó)建研院的試驗(yàn)：外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對(duì)封閉的空間中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院對(duì)目前國(guó)內(nèi)外保溫體系下外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過(guò)普遍的耐候性試驗(yàn)檢查：通過(guò)1500組的試驗(yàn)檢查，目前國(guó)內(nèi)，

53、沒(méi)有一個(gè)項(xiàng)目外墻面磚能夠通過(guò)長(zhǎng)效的耐候性試驗(yàn)第二部分一、地基與基礎(chǔ)工程二、主體結(jié)構(gòu)工程三、屋面工程四、外檐裝飾工程五、內(nèi)檐裝飾工程地基與基礎(chǔ)工程 地下室防水技術(shù)措施控制要點(diǎn)：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水工程質(zhì)量的影響設(shè)計(jì)階段及設(shè)計(jì)審查對(duì)地下室防水工程 質(zhì)量缺陷的技術(shù)措施控制要點(diǎn)施工階段對(duì)地下室防水工程質(zhì)量缺陷的 技術(shù)措施控制要點(diǎn)首層防開(kāi)裂技術(shù)措施控制要點(diǎn)設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 地下室防水設(shè)計(jì)容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤：防水體系選擇不當(dāng)防水材料選擇不當(dāng)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不足設(shè)計(jì)套用標(biāo)準(zhǔn)圖錯(cuò)誤設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 設(shè)計(jì)防水體系選擇錯(cuò)誤產(chǎn)生的工程質(zhì)量問(wèn)題：該項(xiàng)目地下室設(shè)計(jì)用途為地下車(chē)庫(kù)和地下酒窖。設(shè)計(jì)采用防水砼底板

54、、磚砌體，外做卷材防水。項(xiàng)目竣工交付前，地下室墻體出現(xiàn)大面積濕漬。項(xiàng)目被迫維修，導(dǎo)致延期交付設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 為開(kāi)發(fā)商制定企業(yè)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)時(shí)調(diào)閱的圖紙：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：防水等級(jí)選擇錯(cuò)誤：設(shè)計(jì)誤認(rèn)為地下車(chē)庫(kù)、地下酒窖不是人員經(jīng)常停留場(chǎng)所，忽視了地下酒窖特點(diǎn)有恒溫、恒濕及避光要求根據(jù)地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB50108 - 2008規(guī)定：“ 因有少量濕漬會(huì)使物品變質(zhì)、失效的貯物場(chǎng)所 ”，應(yīng)屬于一級(jí)防水設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：防水等級(jí)一級(jí)設(shè)防，應(yīng)采取剛?cè)岵?jì)的多道防水體系。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的結(jié)構(gòu)墻體采用磚墻取代防水混凝土結(jié)構(gòu)墻體，缺少一道完整的剛性防水

55、體系因設(shè)計(jì)防水體系的設(shè)防構(gòu)造不合理，局部形成防水的薄弱環(huán)節(jié)，導(dǎo)致該地下酒窖出現(xiàn)滲漏濕漬設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 地下室設(shè)計(jì)的“好心辦壞事” ：該項(xiàng)目的地下室，被開(kāi)發(fā)商用作贈(zèng)送給業(yè)主的儲(chǔ)藏室。在防水設(shè)計(jì)和防水施工全部合格的情況下，儲(chǔ)藏室大面積出現(xiàn)返潮，造成墻面涂料流淌，業(yè)主紛紛索賠設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 設(shè)計(jì)問(wèn)題分析：設(shè)計(jì)地下室無(wú)高窗或采光井通風(fēng)，造成地下室無(wú)法通風(fēng)，使得室內(nèi)濕度過(guò)大，造成墻面返潮即使地下室采取高窗或采光井通風(fēng)的措施，但業(yè)主往往不會(huì)主動(dòng)定期通風(fēng)，依然會(huì)出現(xiàn)潮氣無(wú)法排放問(wèn)題，設(shè)計(jì)應(yīng)重點(diǎn)考慮加強(qiáng)防潮做法設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單套用標(biāo)準(zhǔn)圖集，未考慮項(xiàng)目特點(diǎn)：地下車(chē)庫(kù)種

56、植頂板未考慮排水設(shè)計(jì)，造成地表積水，無(wú)法排出設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn) 施工圖設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)：防水等級(jí)的審查：防水材料的審查：設(shè)計(jì)圖紙應(yīng)表示清楚，同時(shí)也是施工中需要重點(diǎn)檢查的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 地下室防水等級(jí)和防水體系的審查：設(shè)計(jì)問(wèn)題對(duì)地下室防水的影響 地下室防水材料的審查：高聚物改性瀝青防水卷材SBS自粘型SBS防水卷材聚乙烯丙綸復(fù)合防水卷材聚合物水泥防水涂料設(shè)計(jì)審查技術(shù)措施控制要點(diǎn) 基礎(chǔ)底板挑板處的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)：節(jié)點(diǎn)圖應(yīng)詳細(xì)表示：基礎(chǔ)底板挑板處附加防水層做法及搭接要求基礎(chǔ)底板挑板與邊梁交界根部極易產(chǎn)生滲漏，應(yīng)采取剛?cè)岵?jì)的重點(diǎn)處理外部增加石渣濾水層可以加快雨水滲水排放速度施工

57、階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 地下室變形縫設(shè)計(jì)：地下室一般情況盡可能少設(shè)或不設(shè)變形縫，設(shè)置變形縫會(huì)使變形縫處防水處理極其復(fù)雜，不利于地下室防水設(shè)計(jì)應(yīng)結(jié)合設(shè)置后澆帶和加強(qiáng)帶，或采取地上設(shè)縫地下不設(shè)縫等方式使不設(shè)縫得以實(shí)現(xiàn)施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 地下室施工縫：地下室施工縫是施工時(shí)因各種條件限制，不能保證連續(xù)施工時(shí)需要采取的措施，后澆帶本身就是施工縫的一種形式。設(shè)計(jì)單位施工圖一般不會(huì)考慮施工縫。當(dāng)施工需要設(shè)置施工縫時(shí)，需要經(jīng)設(shè)計(jì)單位同意施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)地下室底板施工縫應(yīng)盡可能結(jié)合沉降后澆帶和收縮后澆帶設(shè)置，無(wú)法結(jié)合時(shí)，應(yīng)采用施工后澆帶形式設(shè)縫，增加防水可靠性地下室外墻不應(yīng)設(shè)垂直施工縫，必須設(shè)置時(shí)，

58、應(yīng)結(jié)合底板后澆帶的位置及方式。外墻水平施工縫留置應(yīng)在底板上300500處施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 沉降后澆帶：沉降后澆帶是因建筑物兩側(cè)的沉降差異較大，需要協(xié)調(diào)沉降差所留置的后澆施工縫。一般在主樓與裙房交界處靠近主樓處，或先施工主樓后施工連通的地下車(chē)庫(kù)交界靠近主樓處等，都需要設(shè)置沉降后澆帶。沉降后澆帶的特點(diǎn)是“鋼筋貫通”施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 施工后澆帶：施工后澆帶主要是因?yàn)榻ㄖ锍L(zhǎng)，平面不規(guī)則，用于解決混凝土的早期收縮所留置的后澆施工縫。施工后澆帶的位置宜選在結(jié)構(gòu)受力較小的或施工較簡(jiǎn)單的部位，如一般在梁、板跨度內(nèi)的三分之一處 。施工后澆帶的特點(diǎn)是“鋼筋斷開(kāi)”。對(duì)于梁板結(jié)構(gòu)，“板筋斷開(kāi)，梁筋

59、貫通”施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 施工單位常見(jiàn)的一些偷工減料做法：因墊層只是構(gòu)造做法，監(jiān)理單位往往疏忽。而施工單位在挖土的時(shí)候面標(biāo)高抬高20?；讐|層標(biāo)高抬高10，基礎(chǔ)底板面按設(shè)計(jì)做，這樣基礎(chǔ)底板、墊層的厚度普遍降低10厚。如果往往一個(gè)整體地下車(chē)庫(kù)可解決200m3底板混凝土施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 樁頭處的工藝控制要點(diǎn)：預(yù)留槽口應(yīng)采用相應(yīng)規(guī)格塑料條預(yù)埋抽條而成預(yù)留槽口、鋼筋出樁頭部分橡膠膨脹止水條、嵌槽防水油膏等應(yīng)進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)工序檢查水泥基滲透結(jié)晶涂刷的防水涂層涂刷范圍應(yīng)按圖示要求，厚度應(yīng)1.5施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn)防水保護(hù)層應(yīng)采用防水砂漿防水卷材上樁身接頭處細(xì)部構(gòu)造做法，應(yīng)按圖示做重點(diǎn)工序檢查施

60、工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)：工程上有“十縫九漏”的說(shuō)法，變形縫處滲漏的原因是什么？滲漏現(xiàn)象一：水沿著止水帶的周邊滲出滲漏現(xiàn)象二：水沿著止水帶的周邊不密實(shí)的砼滲出施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)：橡膠止水帶應(yīng)固定牢固。避免澆筑混凝土?xí)r被擠偏或扭曲、卷邊橡膠止水帶接頭搭接處應(yīng)粘結(jié)牢固，避免形成滲水薄弱環(huán)節(jié)橡膠止水帶應(yīng)注意成品保護(hù)，避免被刺破，尤其是箍筋安裝時(shí)施工階段技術(shù)措施控制要點(diǎn) 變形縫處的工藝控制要點(diǎn)：橡膠止水帶與柱箍筋或梁箍筋沖突時(shí)，應(yīng)與設(shè)計(jì)聯(lián)系，在柱梁中采用復(fù)合箍或雙支箍，為橡膠止水帶的完整預(yù)留出槽形橡膠止水帶周邊的混凝土應(yīng)澆筑密實(shí)施工階段技術(shù)措施控制要