《班估價(jià)報(bào)告范例》word版

1、致委托估價(jià)方函葉學(xué)武：我中心接受您的委托，對(duì)屬您所有的位于銀川市賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)結(jié)果為金融機(jī)構(gòu)確定該房地產(chǎn)的抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策和您提供的有關(guān)資料及我中心估價(jià)人員實(shí)地查看所得數(shù)據(jù)，本著獨(dú)立、客觀、公正的估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序，運(yùn)用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)并考慮影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，綜合分析確定位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室的房地產(chǎn)，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)在估價(jià)設(shè)定的假設(shè)和限制條件

2、下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零一三年六月十一日的公開市場(chǎng)價(jià)值為425257元，無法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值為425257元，大寫（人民幣）：肆拾貳萬伍仟貳佰伍拾柒元整，單價(jià)為4385元/m2。產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)證號(hào)建筑面積(m2)總層數(shù)及所在層數(shù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)用途估價(jià)方法市場(chǎng)價(jià)值(元)優(yōu)先受償款(元)單價(jià)（元/m2）抵押價(jià)值(元)葉學(xué)武房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號(hào)96.981/10框架剪力墻住宅市場(chǎng)法收益法42525704385425257備注本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，即2013年06月11日2014年06月11日。 順致商安法人代表： 寧夏某某房地產(chǎn)評(píng)估中心 二零一三年六月十一日 估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：

3、1、我們?cè)诠纼r(jià)報(bào)告中所用資料數(shù)據(jù)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本報(bào)告中的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、我中心注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師王雪峰、估價(jià)員范麗萍于2011年07月04日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，并拍攝了估價(jià)對(duì)象的影像資料。6、沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽章：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 李學(xué)花 6420040

4、012 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 馬麗莎 6420020007估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、估價(jià)的假設(shè)條件1、估價(jià)對(duì)象以最高最佳用途使用為估價(jià)前提，并可在公開市場(chǎng)上自由轉(zhuǎn)讓，可以長期持續(xù)使用，若轉(zhuǎn)換使用用途，本估價(jià)結(jié)果無效；2、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查看僅限于估價(jià)對(duì)象室內(nèi)、室外外觀部分的現(xiàn)場(chǎng)查看，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象工程質(zhì)量符合國家有關(guān)技術(shù)、質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范；3、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利；4、估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)及建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬合法、面積準(zhǔn)確，無產(chǎn)權(quán)異議；5、估價(jià)對(duì)象不存在也不涉及任何法律糾紛；6、估價(jià)對(duì)象沒有法定優(yōu)先受償款。二、估價(jià)的限制條件1、本估

5、價(jià)報(bào)告是嚴(yán)格按照房地產(chǎn)估價(jià)的原則和程序進(jìn)行的，所評(píng)出的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在2013年06月11日的公開市場(chǎng)價(jià)值減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的抵押價(jià)值，其公開市場(chǎng)價(jià)值為下列交易條件下最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格：交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的；交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求自身利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識(shí)，并了解交易對(duì)象；交易雙方掌握必要的市場(chǎng)信息；交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易；不存在特殊買者的特殊加價(jià)。2、本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期為一年，即2013年06月11日2014年06月11日。如在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)，國家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策、金融政策等發(fā)生重大變化，使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化

6、較快，因而對(duì)估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生明顯影響時(shí)，本估價(jià)結(jié)果亦應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整甚至重新評(píng)估；若報(bào)告使用人未在估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)使用本估價(jià)報(bào)告，由此造成的不良后果，我中心對(duì)此不承擔(dān)任何責(zé)任。3、本評(píng)估報(bào)告僅可用于確定屬葉學(xué)武 所有的位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室的房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，其他用途無效。4、本估價(jià)結(jié)果中已包括國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值。5、委托方應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料，本估價(jià)報(bào)告主要依據(jù)委托方提供的相關(guān)資料進(jìn)行評(píng)估，委托方應(yīng)對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé)。因委托方所提供的相關(guān)資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果有誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)

7、的責(zé)任。6、本報(bào)告估價(jià)結(jié)果在滿足全部假設(shè)與限制條件下成立，報(bào)告使用人使用本報(bào)告時(shí)，如市場(chǎng)狀況或估價(jià)對(duì)象權(quán)利狀況、實(shí)物狀況發(fā)生變化，足以影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)，應(yīng)重新委托評(píng)估。7、本報(bào)告結(jié)果未考慮抵押處分時(shí)所發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用及資金利息。8、本估價(jià)報(bào)告確定的估價(jià)結(jié)果為假設(shè)公開市場(chǎng)條件下的市場(chǎng)估價(jià)，不能替代市場(chǎng)價(jià)值。本報(bào)告所得出的估價(jià)結(jié)果，僅供抵押雙方參考，抵押貸款最終數(shù)額由抵押雙方根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、兌現(xiàn)難易、政府有關(guān)稅費(fèi)繳納等情況確定。9、本報(bào)告書由正文和附件兩部分組成，不得隨意分割使用。本報(bào)告須經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師簽字，評(píng)估機(jī)構(gòu)蓋章并作為一個(gè)整體時(shí)有效。10、未經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告書的全部或部分內(nèi)容不得向

8、委托方和評(píng)估報(bào)告審查部門外的的單位和個(gè)人提供，也不得發(fā)表于任何公開媒體。 11、如發(fā)現(xiàn)本估價(jià)報(bào)告文字、數(shù)字因校對(duì)或其它類似原因出現(xiàn)正常錯(cuò)誤或紕漏，應(yīng)及時(shí)通知本評(píng)估機(jī)構(gòu)更改。12、本報(bào)告的解釋權(quán)歸寧夏某某房地產(chǎn)評(píng)估中心所有。 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托方：葉學(xué)武 地址： 賀蘭德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室 二、估價(jià)方：寧夏某某房地產(chǎn)評(píng)估中心 地址 ：銀川市鳳凰南街57號(hào)法人代表：王丹 估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)二級(jí)評(píng)估資質(zhì)、土地B級(jí)評(píng)估資質(zhì)證書編號(hào)：寧建房估證字2007第012號(hào)、B200564004號(hào)資質(zhì)有效期限：2010年10月25日-2013年10月24日 聯(lián)系人：劉瑞娜三、估價(jià)對(duì)

9、象概況（一）區(qū)位狀況估價(jià)對(duì)象位于銀川市賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓，該小區(qū)位于銀川市正源南街西側(cè)，距公安廳安康醫(yī)院約20米，其四至：東至正源南街，南至規(guī)劃路，西至慶豐街，北至鐵路。估價(jià)對(duì)象位于1單元201室，南北朝向，其具體區(qū)位狀況如下：1、外部基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施齊全。2、公共服務(wù)設(shè)施完備程度：估價(jià)對(duì)象距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場(chǎng)等較近。3、環(huán)境狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)無空氣、水、噪聲、輻射、固體廢物等污染，自然

10、環(huán)境較好，小區(qū)內(nèi)花卉、樹木隨處可見，建造田園式綠化景觀和多種休閑設(shè)施，建筑典雅，樓宇布局錯(cuò)落有致，環(huán)境整潔，居住環(huán)境良好，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)殂y川市中、高檔商品房居住區(qū)，居民素質(zhì)較高，人文環(huán)境較好。4、物業(yè)管理狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)。5、交通狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)臨109國道、109國道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有311路公交車經(jīng)過，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地上停車位，并建有地下停車場(chǎng)。（二）實(shí)物狀況 1、房屋利用狀況估價(jià)對(duì)象主體為一幢十一層框架剪力墻結(jié)構(gòu)住宅樓，于2012年建成，總高為33米，每層層高2.9米，外墻面刷涂料，南北朝

11、向，共三個(gè)單元，單元設(shè)計(jì)為一梯兩戶。估價(jià)對(duì)象位于其2單元101室，建筑面積為96.98m2，戶型設(shè)計(jì)為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：?jiǎn)卧T為智能對(duì)講三防門，入戶門為乙級(jí)防火門（子母門），窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地，毛墻；裝修屬未裝修。估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。2、建設(shè)用地利用狀況估價(jià)對(duì)象宗地為賀蘭德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室國有用地，國有建設(shè)用地使用權(quán)面積為21.28m2，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積率為6.00，宗地形狀呈長方形，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較

12、好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。（三）權(quán)益狀況1、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況建設(shè)用地使用權(quán)狀況土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號(hào)樓1單元201室，地號(hào)為9-5-849，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為21.28m2，終止日期為2054年05月11日，國有土地使用證為銀國用（2011）第13571號(hào)。房屋所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)

13、，建筑面積為96.98m2，設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號(hào)為房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號(hào)。2、估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償權(quán)利狀況已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利；其他法定優(yōu)先受償款：無。四、估價(jià)目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：二零一三年六月十一日 （按估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看之日確定）。六、價(jià)值定義本次評(píng)估采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。1、本報(bào)告所稱“市場(chǎng)價(jià)值”是指估價(jià)對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，保持原有用途不變并繼續(xù)正常使用，根據(jù)本報(bào)告所規(guī)定的估價(jià)目的之要求，作出的公開市場(chǎng)價(jià)值。2、本報(bào)告所稱“房地產(chǎn)抵押價(jià)值”是抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)

14、值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。3、本報(bào)告所稱“法定優(yōu)先受償款”是指假定估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款（如劃撥土地應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金等）。七、估價(jià)依據(jù)1、中華人民共和國主席令中華人民共和國物權(quán)法2007第62號(hào)；2、中華人民共和國主席令中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法1995第29號(hào)；3、中華人民共和國主席令中華人民共和國土地管理法2004第28號(hào)；4、中華人民共和國主席令中華人民共和國擔(dān)保法1995第50號(hào)；5、中華人民共和國建設(shè)部令

15、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法2001第98號(hào)；6、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范GB/T50291-1999；7、國務(wù)院、建設(shè)部、國家土地管理局、寧夏回族自治區(qū)有關(guān)部門頒布 的其它法規(guī)政策文件；8、中華人民共和國建設(shè)部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)頒布的房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見2006第08號(hào)；9、委托方提供的房權(quán)證金鳳區(qū)字第2010041292號(hào)房屋所有權(quán)證、銀國用（2011）第13571號(hào)國有土地使用證、銀川市房屋權(quán)屬檔案查閱單；11、評(píng)估委托協(xié)議書；12、 本估價(jià)所掌握的有關(guān)資料及估價(jià)人員實(shí)地查看所搜集的有關(guān)資料。八、估價(jià)原則本估價(jià)報(bào)告在遵守獨(dú)立、客觀、公正的基本原則下，結(jié)合估價(jià)

16、目的具體依據(jù)如下原則：1、獨(dú)立、客觀、公正原則房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。具體地說，獨(dú)立的要求是，房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)受任何組織或者個(gè)人的非法干擾，完全憑借自己的專業(yè)知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和應(yīng)有的職業(yè)道德進(jìn)行估價(jià)。客觀的要求是，房地產(chǎn)估價(jià)師不應(yīng)帶著自己的好惡、情感和偏見，完全從客觀實(shí)際出發(fā)，反應(yīng)事務(wù)的本來面目。公正的要求是，房地產(chǎn)估價(jià)師在估價(jià)中應(yīng)當(dāng)公平正直，不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方。2、合法原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為估價(jià)依據(jù)；在合法使用方面，應(yīng)以城市規(guī)劃、

17、土地用途管制等為估價(jià)依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為估價(jià)依據(jù)。3、最高最佳使用原則所謂最高最佳使用原則應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。在服從城市總體規(guī)劃的前提下，綜合考慮房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，判定房地產(chǎn)的最佳用途。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用，具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。4、替代原則具有相同使用價(jià)值，有替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，使其價(jià)格相互牽制而趨于一致，因此在房地產(chǎn)估價(jià)中，可以通過對(duì)房地產(chǎn)條件的比較來評(píng)估房地

18、產(chǎn)的價(jià)值。5、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則房地產(chǎn)市場(chǎng)是不斷變化的，房地產(chǎn)價(jià)格具有很強(qiáng)的時(shí)間性，它是某一時(shí)點(diǎn)的價(jià)格，在不同的時(shí)點(diǎn)上，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。6、謹(jǐn)慎原則所謂謹(jǐn)慎原則是在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)估價(jià)師作出估價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹(jǐn)慎，充分估計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制以及未來可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)和損失，不高估估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。九、估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的主要估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定：對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；有條件選用

19、市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象位于金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號(hào)樓1單元201室，本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)法、收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，具體分析如下：第一，與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以找到有效的可比實(shí)例，故可采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；第二

20、，與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)出租情況較多，客觀租金較易獲取，故可采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；第三，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途亦為住宅，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，估價(jià)對(duì)象目前已為最高最佳使用，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；第四，成本法以成本累加為途徑，未充分考慮供求關(guān)系等市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，采用成本法測(cè)算得出的估價(jià)結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常市場(chǎng)價(jià)值，故不宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。通過以上分析，在本次評(píng)估過程中，我們考慮采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種估價(jià)方法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并通過對(duì)上述兩種方法得出的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析比較，綜合得出估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法

21、定優(yōu)先受償權(quán)利下的正常市場(chǎng)價(jià)值，然后減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，最終得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。1、市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。基本公式：房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格可比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，依次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象未來年凈收益保持不變?；竟剑篜a r 11（1 r）n 式中：P為房地產(chǎn)收益價(jià)格 a為房地產(chǎn)年凈收益

22、r為房地產(chǎn)報(bào)酬率 n為房地產(chǎn)收益期限十、估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照評(píng)估工作程序采取科學(xué)的評(píng)估方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過周密準(zhǔn)確的測(cè)算，確定位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室，建筑面積為96.98m2的房地產(chǎn)在估價(jià)設(shè)定的假設(shè)和限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)二零一三年六月十一日 的公開市場(chǎng)價(jià)值為425257元，無法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值為425257元，大寫（人民幣）：肆拾貳萬伍仟貳佰伍拾柒元整，單價(jià)為4385元/m2。十一、估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 李學(xué)花 6420040012 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 馬麗莎 6420020007十二、估價(jià)作業(yè)日期 2013

23、年06月11日-2013年06月12日。十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期2013年06月12日-2014年06月11日。十四、風(fēng)險(xiǎn)分析及變現(xiàn)能力分析1、風(fēng)險(xiǎn)分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)主要有政策風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)等。政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)是指由于國家或政府有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策發(fā)生變化而造成房地產(chǎn)價(jià)值的減損。政策的變化是估價(jià)人員無法且沒有能力預(yù)期的。房地產(chǎn)投資是國家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，故受政策風(fēng)險(xiǎn)的影響比較大。我國最近相關(guān)調(diào)控政策出臺(tái)較為頻繁，即穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行，進(jìn)一步減少了風(fēng)險(xiǎn)，但又對(duì)其形成了一定的限制。社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)短期內(nèi)發(fā)生了巨大變化，如利率水平、通貨膨脹

24、、人口結(jié)構(gòu)、收入水平、收入結(jié)構(gòu)、家庭負(fù)債水平、社會(huì)就業(yè)狀況等變化，使得房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生了巨大的變化。近年來，我國的社會(huì)政治局勢(shì)穩(wěn)定，國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。自然風(fēng)險(xiǎn)：包括火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、水災(zāi)、地震等天災(zāi)引起的各類或然損失風(fēng)險(xiǎn)，將造成所抵押的房地產(chǎn)嚴(yán)重壞損乃至滅失，使其價(jià)值急劇跌落甚至消失。2、變現(xiàn)能力分析 = 1 * GB2 變現(xiàn)能力是指估價(jià)對(duì)象在假定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響變現(xiàn)價(jià)值的主要因素包括抵押房地產(chǎn)的規(guī)模、可分割性、通用性或?qū)Ｓ眯?、?quán)屬的完整性及轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時(shí)間長短、變現(xiàn)費(fèi)用、應(yīng)繳納稅金等。

25、 = 1 * GB3 通用性是指其用途、功能被市場(chǎng)接受的程度。估價(jià)對(duì)象為單元式住宅，通用性較好。 = 2 * GB3 獨(dú)立使用性是指使用中不受影響干擾，能獨(dú)立形成綜合使用效果，或獨(dú)立形成生產(chǎn)力。估價(jià)對(duì)象為獨(dú)立式住宅，其使用不受他人干擾，獨(dú)立使用性強(qiáng)。 = 3 * GB3 可分割轉(zhuǎn)讓性是指通過垂直或水平分割能夠形成相對(duì)獨(dú)立空間出售轉(zhuǎn)讓的房屋。估價(jià)對(duì)象為成套住宅，不能分割轉(zhuǎn)讓。 = 4 * GB3 價(jià)值、規(guī)模大?。阂话銇碚f總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象規(guī)模偏大，價(jià)值量較大，所需資金較多，變現(xiàn)能力一般。 = 5 * GB3 本報(bào)告涉及的估價(jià)對(duì)象

26、范圍系由委托方?jīng)Q定并現(xiàn)場(chǎng)指認(rèn)，所提供的估價(jià)結(jié)果是處于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)假設(shè)條件下最可能成交的客觀、合理價(jià)格，但提請(qǐng)報(bào)告使用者注意由于房地產(chǎn)抵押時(shí)間的延續(xù)性，估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值在未來實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)、短期強(qiáng)制處置等因素的不利影響，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的變現(xiàn)價(jià)格通常會(huì)低于其正常市場(chǎng)價(jià)值。 = 6 * GB3 變現(xiàn)時(shí)間長短估計(jì)：近期內(nèi)銀川市二手房市場(chǎng)活躍，估價(jià)對(duì)象地理位置較好，結(jié)構(gòu)布局合理，但建筑面積偏大，價(jià)值量較大，所需資金較多，故變現(xiàn)時(shí)間較長。綜合以上影響因素，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，但假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣，受各種因素影響其最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格一般比評(píng)估的正常市場(chǎng)價(jià)

27、值要低。根據(jù)最高人民法院的相關(guān)規(guī)定：人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評(píng)估價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)的80%；如果出現(xiàn)流拍，再次拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。 = 2 * GB2 估價(jià)對(duì)象一旦被強(qiáng)制變現(xiàn)時(shí)，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國擔(dān)保法、中華人民共和國合同法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法，該項(xiàng)目處分方法應(yīng)參照國家有關(guān)政策、法規(guī)進(jìn)行，變現(xiàn)費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序如下： = 1 * GB3 變現(xiàn)費(fèi)用的種類：訴訟費(fèi)、律師費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、拍賣傭金、強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用及交易手續(xù)費(fèi)、登記費(fèi)、合同公證費(fèi)等。 = 2 * GB3 變現(xiàn)稅金的種類：營業(yè)稅及

28、附加、印花稅、應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金（商品房不發(fā)生該項(xiàng)費(fèi)用）地價(jià)。 = 3 * GB3 清償順序：支付處分抵押房地產(chǎn)的費(fèi)用扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金優(yōu)先受償款（建筑工程承包人有行使權(quán)的拖欠工程款等）-按登記順序償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及違約金賠償由債務(wù)人違反合同而對(duì)抵押權(quán)人造成的損失剩余金額交還抵押人。寧夏某某房地產(chǎn)評(píng)估中心 二零一一年七月五日附 件一、評(píng)估委托協(xié)議書（復(fù)印件）；二、估價(jià)委托方提供的房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、銀川市房屋權(quán)屬檔案查閱單（復(fù)印件）；三、委托方身份證（復(fù)印件）；四、估價(jià)對(duì)象地理位置示意圖；五、估價(jià)對(duì)象影像資料；六、估價(jià)機(jī)構(gòu)資格證書（復(fù)印件）；七、估價(jià)機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照（復(fù)印件）

29、；八、估價(jià)人員資格證書（復(fù)印件）。估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、區(qū)位狀況分析估價(jià)對(duì)象位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓，該小區(qū)位于銀川市賀蘭縣虹橋路東側(cè)，距109國道1500米，其四至：東至虹橋路，南至德勝西路，西至唐徠渠。估價(jià)對(duì)象位于2單元101室，南北朝向，其具體區(qū)位狀況如下：1、外部基礎(chǔ)設(shè)施：估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域內(nèi)道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施齊全，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。2、公共服務(wù)設(shè)施完備程度：估價(jià)對(duì)象距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場(chǎng)等較近，居民購物、子女就學(xué)較為

30、方便，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。3、環(huán)境狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)無空氣、水、噪聲、輻射、固體廢物等污染，自然環(huán)境較好，小區(qū)內(nèi)花卉、樹木隨處可見，建造田園式綠化景觀和多種休閑設(shè)施，建筑典雅，樓宇布局錯(cuò)落有致，環(huán)境整潔，居住環(huán)境良好，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)殂y川市賀蘭縣、中高檔商品房居住區(qū)，居民素質(zhì)較高，人文環(huán)境較好，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。4、物業(yè)管理狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)內(nèi)設(shè)有門衛(wèi)、保安及攝像監(jiān)控系統(tǒng)，物業(yè)管理較好，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。5、交通狀況：估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)臨109國道西側(cè)，109國道為銀川市重要交通干道，路面寬闊、平整，車流量較大，附近有311路公交車經(jīng)過，交通條件便利度一般，小區(qū)內(nèi)設(shè)有地

31、上停車位，并建有地下停車場(chǎng)，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。二、實(shí)物狀況分析 1、房屋利用狀況估價(jià)對(duì)象主體為一幢十一層框剪結(jié)構(gòu)住宅樓，于2012年建成，總高為33米，每層層高2.9米，外墻面刷涂料，南北朝向，共三個(gè)單元，單元設(shè)計(jì)為一梯兩戶。估價(jià)對(duì)象位于其2單元101室，建筑面積為96.98m2，戶型設(shè)計(jì)為三室兩廳一衛(wèi)，其具體狀況如下：?jiǎn)卧T為成品對(duì)講三防門，入戶門乙級(jí)防火門，窗戶為斷橋鋁合金，中空玻璃；室內(nèi)均為毛地、毛墻；裝修屬未裝修。估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主體無沉降現(xiàn)象，室內(nèi)水、暖、電、氣設(shè)施齊全，地面、墻面及門窗均無破損現(xiàn)象，維護(hù)狀況良好，使用狀況一般。估價(jià)對(duì)象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶

32、型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光、通風(fēng)良好使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。估價(jià)對(duì)象建筑面積偏大，但層高符合國家相關(guān)規(guī)定，戶型布局合理，室內(nèi)設(shè)施齊全，采光通風(fēng)較好，建筑物維護(hù)較好，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。2、建設(shè)用地利用狀況估價(jià)對(duì)象宗地為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室分?jǐn)傆玫?，國有建設(shè)用地使用權(quán)面積為21.28m2，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，容積率為0.84，宗地形狀呈長方形，地勢(shì)平坦，工程地質(zhì)條件較好，在利用上無地質(zhì)、水文等不良自然條件限制及自然災(zāi)害威脅，目前達(dá)到宗地紅線外“七通”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通暖、通氣），宗地紅線內(nèi)“七通一平”（通給水、通排水、

33、通電、通訊、通路、通暖、通氣及土地平整）的開發(fā)程度。估價(jià)對(duì)象宗地形狀規(guī)則、開發(fā)程度較高，使該房地產(chǎn)價(jià)值趨于正常。三、權(quán)益狀況分析1、估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)登記狀況建設(shè)土地使用權(quán)狀況土地使用權(quán)人為葉學(xué)武，座落為賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室，地號(hào)為9-5-849，地類用途為城鎮(zhèn)單一住宅，使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)面積為21.28m2，終止日期為2054年05月11日，國有土地使用證為銀國用（2011）第13571號(hào)。房屋所有權(quán)狀況估價(jià)對(duì)象房屋所有權(quán)人為葉學(xué)武，房屋產(chǎn)權(quán)為私有，框剪結(jié)構(gòu)，建筑面積為96.98m2，設(shè)計(jì)用途為住宅，房屋所有權(quán)證證號(hào)為房權(quán)證賀國用2007地1002號(hào)。估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)

34、合法，未涉及其他法律糾紛，符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件，現(xiàn)由房屋所有權(quán)人使用，無出租、占用情況，其權(quán)利狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不產(chǎn)生任何影響。2、估價(jià)對(duì)象優(yōu)先受償權(quán)利狀況已設(shè)定的他項(xiàng)權(quán)利：尚未設(shè)立抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利；其他法定優(yōu)先受償款：無。四、最高最佳使用分析房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)當(dāng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行估價(jià)。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的一種最可能的使用。具體包括最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度。當(dāng)估價(jià)對(duì)象與其外部環(huán)境最為協(xié)調(diào)，同時(shí)其內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合最為均衡時(shí)，便為最高最佳使用。具體從以下幾方面分析是否為最高最佳使用方式：

35、1、法律上的許可性：對(duì)于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。2、技術(shù)上的可能性：對(duì)于法律所允許的每一種使用方式，要檢查它在技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括建筑材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求。3、經(jīng)濟(jì)上的可行性：對(duì)于法律上允許、技術(shù)上可能的每一種使用方式，還要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)。4、價(jià)值是否達(dá)到最大化：在所有具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，能夠使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。估價(jià)對(duì)象為已建成正在使用的房地產(chǎn)，其合法用途為住宅，目前亦按住宅使用，其建筑面積偏大，但結(jié)構(gòu)布局合理、通風(fēng)采光較好，目前類似房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量較大。估價(jià)對(duì)象小區(qū)容積率、綠化率等指標(biāo)符合規(guī)劃

36、要求，建筑物布局較為合理，建筑物室內(nèi)功能、設(shè)施齊全，其內(nèi)部構(gòu)成要素較為均衡，能使其價(jià)值達(dá)到最大化，故其目前使用方式已為最高最佳使用方式，本次評(píng)估以此為前提估價(jià)。五、市場(chǎng)背景分析2010年及2011年一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況2010年年初，全國部分城市商品住宅出現(xiàn)價(jià)格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的局面引起國家高層領(lǐng)導(dǎo)的重視，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展， 2010年7月04日，國務(wù)院下發(fā)了國務(wù)院堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知及相關(guān)配套政策措施，綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。為了更好的執(zhí)行中央房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，國家財(cái)政部、國家稅

37、務(wù)總局及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2010年9月29日下發(fā)了財(cái)稅201094號(hào)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中契稅及個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策分類進(jìn)行調(diào)整。同時(shí)，中國人民銀行、中國銀行監(jiān)督管理委員會(huì)下發(fā)了銀發(fā)2010275號(hào)關(guān)于完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知。隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格上漲速度明顯減緩。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報(bào)告，2010年12月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，這是9月份以來房地產(chǎn)價(jià)格連續(xù)第二個(gè)月環(huán)比上漲，但漲幅較上個(gè)月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中：新建住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)

38、，環(huán)比基本持平；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比基本持平。進(jìn)入2011年以來，中央銀行連續(xù)二次加息，并縮小信貸規(guī)模，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)貸款難度加大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了很大影響。近期國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次就房地產(chǎn)調(diào)控出臺(tái)了8項(xiàng)措施，要求進(jìn)一步收緊投資性購房限制。主要從以下幾方面進(jìn)行調(diào)控：1、合理確定本地區(qū)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；2、加大保障性安居工程建設(shè)力度；3、完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管；4、強(qiáng)化差別化住房信貸政策；5、各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房等要求；6、省會(huì)城市戶籍家庭第三套房停購，非戶籍家庭第二套房停購；7、落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)

39、工作的約談問責(zé)機(jī)制；8、堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)。目前，各地房地產(chǎn)投機(jī)行為已非常嚴(yán)重，使其不僅脫離了我們的居民家庭收入，還導(dǎo)致了大量的資源浪費(fèi)，對(duì)價(jià)格體系、產(chǎn)業(yè)體系、人民消費(fèi)，構(gòu)成嚴(yán)重危害，且造成了嚴(yán)重的社會(huì)危害。全面限購政策的執(zhí)行將使得市場(chǎng)投資需求基本萎縮，有利于使樓市回歸到滿足自住需求的軌道上來。2010年及2011年一季度寧夏房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況及2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)據(jù)寧夏回族自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局及國家統(tǒng)計(jì)局寧夏調(diào)查總隊(duì)統(tǒng)計(jì)，2010年全區(qū)全年完成建筑業(yè)總產(chǎn)值342.69億元，比上年增長32.2；建筑業(yè)企業(yè)房屋建筑施工面積2596.93萬平方米，增長22.9；房屋建筑竣工面積1047.67萬平方米，

40、增長10.5；按建筑業(yè)總產(chǎn)值計(jì)算的勞動(dòng)生產(chǎn)率147877元/人，增長16.9。全年全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資1464.70億元，比上年增長30.9。其中，基本建設(shè)投資875.53億元，增長26.1；更新改造投資165.12億元，增長25.3；房地產(chǎn)開發(fā)投資254.37億元，增長56.3。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)投資1313.34億元，增長30.4%；農(nóng)村投資151.36億元，增長35.4。分投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)控股投資776.08億元，增長8.8%；非國有經(jīng)濟(jì)控股投資688.62億元，增長69.8%。全區(qū)全年房地產(chǎn)開發(fā)投資254.37億元，比上年增長56.3。其中，住宅投資187.29億元，增長48.5；商

41、業(yè)營業(yè)用房投資35.56億元，增長56.5。商品房施工面積2940.53萬平方米，增長50.6，竣工面積936.86萬平方米，增長26.4。全區(qū)全年商品房銷售面積935.98萬平方米，比上年增長20.7。截至2010年12月底，全區(qū)商品房待售面積401.80萬平方，同比增長10.6，商品房銷售價(jià)格分類指數(shù)下降15.5個(gè)點(diǎn)，全區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲趨勢(shì)初步得到了遏制。2011年，在國家相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的指導(dǎo)下，回族自治區(qū)人民政府也制定了相關(guān)控制措施，今年，我區(qū)將把穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控監(jiān)管的主線，使商品房住宅銷售價(jià)格同比增幅保持在8%以內(nèi)。我區(qū)將積極爭(zhēng)取金融機(jī)構(gòu)對(duì)有實(shí)力、守信譽(yù)的房地

42、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和普通商品住房項(xiàng)目的資金支持，增加商品住房有效供給。合理確定土地出讓價(jià)格，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)降低建設(shè)成本，穩(wěn)定住房銷售價(jià)格。嚴(yán)格落實(shí)保障性住房建設(shè)計(jì)劃和供應(yīng)政策，為城市低收入家庭提供住房保障。鼓勵(lì)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加大建設(shè)中低價(jià)位、中小戶型普通商品房開發(fā)建設(shè)中的比例，滿足群眾合理住房需求。在此前提下，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)得到健康穩(wěn)定的發(fā)展。2010年銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況及2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資2010年，銀川市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資160. 82億元，比上年增長66.8%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重的24.8%，成為拉動(dòng)全市固定資產(chǎn)投資快速增長的主要?jiǎng)恿?。其中，住宅投資116.

43、08億元，占整體房地產(chǎn)開發(fā)投資的72.2%，比上年增長了61.8%。2、住宅市場(chǎng)2010年，全市商品房銷售面積536.11萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售額210.63億元，分別比去年同期增長14.0%和22.1%。受2010年政府調(diào)控的影響，漲幅比2009年有所降低。2010年，銀川市房屋銷售均價(jià)達(dá)到4234元/,增長率為12.7%。近兩年銀川市房屋銷售面積和均價(jià)增長較快，說明寧夏其他地區(qū)及西北地區(qū)有一定支付能力的客戶，開始關(guān)注銀川這個(gè)價(jià)值洼地，傾向于在銀川改善居住條件或投資。銀川市雖然是西部城市，但是隨著外來人口購房需求的不斷增長，2009、2010年樓市的火爆，造成空置率逐年降低。截至2010年8月，

44、全市商品房空置面積為177.4萬平方米，同比下降了0.6%。3、土地市場(chǎng)銀川土地折合到樓面價(jià)格在逐漸攀升,近年住宅用地成交樓面價(jià)集中在1000-1500元/，商服用地樓面價(jià)集中在2000-2700元/。近兩年銀川的土地掛牌數(shù)量沒有大幅增減，處在快速發(fā)展的初期。但是受全國房地產(chǎn)市場(chǎng)快速上漲的影響，2010年至今，銀川市房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了不正常發(fā)展的勢(shì)態(tài)。一些新的開發(fā)項(xiàng)目，大部分建筑面積較大，小區(qū)檔次高、樓盤定價(jià)較高的項(xiàng)目，不符合大部分老百姓的住房需求，造成了土地資源浪費(fèi)。二手房市場(chǎng)也受此影響，價(jià)格快速攀升。銀川市為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，2011年2月23日出臺(tái)了銀川市貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳關(guān)天進(jìn)一步做

45、好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問題的通知實(shí)施意見，對(duì)限定購房套數(shù)、房?jī)r(jià)增幅、房屋交易、房貸政策、保障性住房建設(shè)等作出了具體要求：1、對(duì)銀川市已擁有二套及以上住房的本市戶籍居民家庭限購第三套住房。對(duì)本市擁有一套住房的非本市戶籍居民家庭，限購第二套住房；2、銀川市2011年新建商品房?jī)r(jià)格上漲幅度控制在當(dāng)年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的增漲幅度內(nèi)，同比增幅低于10%。3、對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；4、對(duì)個(gè)人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，全部按其銷售收入全額征收營業(yè)稅；5、2011年，銀川市將開工建設(shè)限價(jià)商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房及廉租住房4類保障

46、性住房5500套；6、在年度計(jì)劃中，將單列保障性住房用地，明確供地規(guī)模、供地時(shí)序等內(nèi)容，保證各類保障性住房和中小套型普通住房用地不能低于年度供地的70%；7、打擊性價(jià)比不合理樓盤，銀川市將加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房買賣合同備案管理，對(duì)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行摸排、檢查，對(duì)性價(jià)比不合理的價(jià)格畸形樓盤進(jìn)行重點(diǎn)紕漏。銀川市未來將重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。對(duì)這類樓盤，住房保障部門將公布其成本構(gòu)成，特別是土地成本，并限制其商品住房備案價(jià)格，對(duì)處于預(yù)售階段的，取消預(yù)售許可。若新政得以嚴(yán)格執(zhí)行，將在一定程度上增加部分開發(fā)商促銷的可能，也迫使一些入市的新盤定價(jià)更為謹(jǐn)慎，

47、但房?jī)r(jià)不太可能出現(xiàn)大幅下跌。細(xì)則出臺(tái)后的半年時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)各方會(huì)博弈，市民的觀望情緒會(huì)出現(xiàn)。這種情況會(huì)在半年之后出現(xiàn)分水嶺，中高端樓盤的成交量會(huì)疲軟，一些中低端樓盤簽署的成交量會(huì)回復(fù)理性狀態(tài)。銀川市房?jī)r(jià)整體仍將呈平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，不會(huì)暴漲也不會(huì)暴跌，但也不排除一些資金鏈緊張的一些開發(fā)商迫于資金壓力，微調(diào)房?jī)r(jià)，降價(jià)求售以回籠資金。近期在新政策的實(shí)施下，銀川市樓市成交量大幅度下降、外地人買房受限、改善型購房受阻、觀望情緒加重，致使樓市交易量萎縮。估價(jià)對(duì)象所區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估價(jià)對(duì)象位于賀蘭縣德勝工業(yè)園區(qū)瑞士花園17號(hào)樓2單元1 01室，該區(qū)域內(nèi)各種商服、金融、行政辦公設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)自然環(huán)境、人文環(huán)

48、境和物業(yè)管理較好，交通條件便利度一般。隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展，該地段的房地產(chǎn)具有一定的升值潛力。六、估價(jià)方法的選用房地產(chǎn)估價(jià)的主要估價(jià)方法有市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定：對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)；有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法；收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法；具有投資開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法；在無市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采

49、用成本法作為主要的估價(jià)方法。估價(jià)對(duì)象位于金鳳區(qū)正源南街尚都花園23號(hào)樓1單元201室，本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和利用現(xiàn)狀，采用市場(chǎng)法、收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，具體分析如下：第一，與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)交易實(shí)例較多，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估時(shí)可以找到有效的可比實(shí)例，故可采用市場(chǎng)比較法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；第二，與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)的類似房地產(chǎn)出租情況較多，客觀租金較易獲取，故可采用收益法對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)估；第三，估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅，現(xiàn)狀用途亦為住宅，估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看以及對(duì)周邊環(huán)境和房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查和預(yù)期分析，估價(jià)對(duì)象目前已為最高最佳使用，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)

50、行評(píng)估；第四，成本法以成本累加為途徑，未充分考慮供求關(guān)系等市場(chǎng)因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響，采用成本法測(cè)算得出的估價(jià)結(jié)果遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其正常市場(chǎng)價(jià)值，故不宜采用成本法進(jìn)行評(píng)估。通過以上分析，在本次評(píng)估過程中，我們考慮采用市場(chǎng)比較法和收益法兩種估價(jià)方法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并通過對(duì)上述兩種方法得出的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行分析比較，綜合得出估價(jià)對(duì)象未設(shè)定法定優(yōu)先受償權(quán)利下的正常市場(chǎng)價(jià)值，然后減去估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，最終得出估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值。1、市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。基本公式：房地產(chǎn)比準(zhǔn)價(jià)格可

51、比實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格交易日期修正系數(shù)交易情況修正系數(shù)區(qū)域因素修正系數(shù)個(gè)別因素修正系數(shù)2、收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，依次估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象未來年凈收益保持不變?；竟剑篜a r 11（1 r）n 式中：P為房地產(chǎn)收益價(jià)格 a為房地產(chǎn)年凈收益 r為房地產(chǎn)報(bào)酬率 n為房地產(chǎn)收益期限七 、估價(jià)測(cè)算過程市場(chǎng)比較法的價(jià)值測(cè)算過程1、交易實(shí)例的選取根據(jù)估價(jià)對(duì)象的使用現(xiàn)狀，選取三宗與估價(jià)對(duì)象在結(jié)構(gòu)、用途相同、所處區(qū)域相似的已成交的房地產(chǎn)做可比實(shí)例，詳細(xì)情況如下表。表1 因素條件說明表 比較實(shí)例及信息來源比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例

52、一（評(píng)-06-19）實(shí)例二（評(píng)-04-17）實(shí)例三（2-06-07）交易時(shí)間2012.122013.062013.042013.05交易情況正常正常正常正常交易價(jià)格(元/m2)4385390144705384用 途住宅住宅住宅住宅區(qū)位因素地理位置賀蘭縣德勝西路3號(hào)瑞士花園17號(hào)樓2單元101室賀蘭縣德勝西路3號(hào)瑞士花園15號(hào)樓1單元201賀蘭縣德勝西路3號(hào)瑞士花園13號(hào)樓2單元601賀蘭縣德勝西路3號(hào)瑞士花園22號(hào)樓3單元601外部基礎(chǔ)設(shè)施道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通

53、信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備道路、供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等外部基礎(chǔ)設(shè)施完備公共配套設(shè)施距農(nóng)行德勝支行中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行陽光診所國龍醫(yī)院德勝分院西幼西小寧夏交通學(xué)校西校區(qū)南京太平商場(chǎng)距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場(chǎng)距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場(chǎng)距農(nóng)行德勝支行、中國郵政儲(chǔ)蓄銀行賀蘭支行、賀蘭縣農(nóng)村信用社德勝路支行、陽光診所、國龍醫(yī)院德

54、勝分院、西幼西小、寧夏交通學(xué)校西校區(qū)、南京太平商場(chǎng)交通條件臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般臨德勝西路及虹橋路附近有311路公交車通過，交通條件便利度一般居住環(huán)境狀況綠化面積較大，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好綠化面積較大，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好有綠化，自然環(huán)境較好，人文環(huán)境一般有綠化，自然環(huán)境及人文環(huán)境較好物業(yè)管理狀況有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理一般有保安及門衛(wèi)，物業(yè)管理較好總層數(shù)及所在層數(shù)總十所在1層總

55、六層所在2層總六層所在6層總十一層所在6層朝向南北南北南北南北實(shí)物因素建筑面積（m2）96.9887.1444.74104建筑結(jié)構(gòu)框剪框剪框剪框剪成新度十成（建于2012年）十成（建于2011年）十成（建于2011年）十成（建于2012年）利用狀況戶型設(shè)計(jì)合理，利用較好戶型設(shè)計(jì)和利用狀況較好戶型設(shè)計(jì)和利用狀況較好戶型設(shè)計(jì)和利用狀況較好裝飾裝修情況簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝簡(jiǎn)裝權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利房屋所有權(quán)合法性權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬

56、合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利權(quán)屬合法、無抵押、典當(dāng)?shù)人?xiàng)權(quán)利2、因素條件的比較說明表2 因素條件比較表 比較實(shí)例及信息來源比較因素實(shí)例一（評(píng)-06-19）實(shí)例二（評(píng)-04-17）實(shí)例三（2-06-07）交易時(shí)間2013.062013.042013.05交易情況正常正常正常交易價(jià)格(元/m2) 390144705384用 途住宅住宅住宅區(qū)位因素地理位置與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同外部基礎(chǔ)設(shè)施與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同公共配套設(shè)施與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同交通條件與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同居住環(huán)境狀況與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)

57、象相同物業(yè)管理狀況與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同總層數(shù)及所在層數(shù)優(yōu)于估價(jià)對(duì)象與估價(jià)對(duì)象相同優(yōu)于估價(jià)對(duì)象朝向劣于估價(jià)對(duì)象劣于估價(jià)對(duì)象劣于估價(jià)對(duì)象實(shí)物因素建筑面積（m2）與估價(jià)對(duì)象接近比估價(jià)對(duì)象偏小比估價(jià)對(duì)象偏大建筑結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同成新度與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同利用狀況與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同所在單元是否把邊與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同裝飾裝修情況與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同房屋所有權(quán)合法性與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象相同與估價(jià)對(duì)象

58、相同3、編制比較因素條件指數(shù)表。表3 因素條件指數(shù)表 比較實(shí)例比較因素估價(jià)對(duì)象實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格(元/m2)4385390144705384交易時(shí)間100100100100交易情況100100100100區(qū)位因素地理位置100100100100外部基礎(chǔ)設(shè)施100100100100公共配套設(shè)施100100100100交通條件100100100100居住環(huán)境狀況100100100100物業(yè)管理狀況100100100100總層數(shù)及所在層數(shù)100101100102朝向10098 9998實(shí)物因素建筑面積（m2）10010110399建筑結(jié)構(gòu)100100100100成新度100100100100

59、利用狀況100100100100裝飾裝修情況100102100100權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性100100100100房屋使用權(quán)合法性1001001001004、因素修正：在各因素條件指數(shù)表的基礎(chǔ)上，經(jīng)修正得到各因素修正系數(shù)表。表4 因素條件修正系數(shù)表 比較實(shí)例比較因素實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三交易價(jià)格(元/m2)390144705384交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)位因素地理位置100/100100/100100/100外部基礎(chǔ)設(shè)施100/100100/100100/100公共配套設(shè)施100/100100/100100/100交通

60、條件100/100100/100100/100居住環(huán)境狀況100/100100/100100/100物業(yè)管理狀況100/100100/100100/100總層數(shù)及所在層數(shù)100/101100/100100/102朝向100/98100/99100/98實(shí)物因素建筑面積（m2）100/101100/103100/99建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100成新度100/100100/100100/100利用狀況100/100100/100100/100裝飾裝修情況100/100100/100100/100權(quán)益狀況土地使用權(quán)合法性100/100100/100100/100房屋使用權(quán)合法性