商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究_secret

1、商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究近幾年我國推向市場的商業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商將大的商業(yè)項目分割成若干個中小商鋪,然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可以自行經(jīng)營,也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售,購買者擁有的不是一個個獨立的商鋪,而是根據(jù)份額擁有對整個商業(yè)項目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán),它類似一種融資工具,由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對整個項目進行管理。 近二三年我國商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式, 售后返租又稱返租

2、銷售,或售后回租,是指房地產(chǎn)商為促進銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時,與買家約定,在出售后的一定年限內(nèi),由買家把經(jīng)營權(quán)交由房地產(chǎn)商行使,開發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。在上述兩種模式下,由于利益關(guān)系,開發(fā)商往往只關(guān)心商鋪銷售情況,不可避免地存在短線操作問題,即只關(guān)心前期銷售,不管后期運營。 在“售后返租”的這一模式下,售后包租實際上是開發(fā)商賣鋪的一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)商套取現(xiàn)金的一個財務(wù)技巧。從表面上看,開發(fā)商可以開出比較高的年收益率,如8%、10%甚至12%的售后包租收益率,但實際上,他們通過提高商鋪售價,完全可以將今后要付給投資者的利息預(yù)提出來。因此,一旦開發(fā)商將商鋪售出,該商業(yè)項目與開發(fā)商利

3、益已無太大關(guān)系。因此,開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在短線操作問題。 于是我們經(jīng)?？梢钥吹? 商業(yè)項目銷售場景火爆,銷售后商業(yè)城日漸蕭條的局面。并經(jīng)常形成開發(fā)商、經(jīng)營商、物業(yè)管理商三方矛盾,許多項目還引起了眾多小業(yè)主與開發(fā)商糾纏不止的 HYPERLINK /Economic/ 經(jīng)濟糾紛。 HYPERLINK / 目前的我國這種贏利模式類似十幾年前我國 HYPERLINK /Taiwan/ 臺灣地區(qū)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項目采用的模式,據(jù)臺灣有關(guān)資深人士透露,采用這些模式的項目僅有一家能持續(xù)成功經(jīng)營,其余的則出現(xiàn)多次的經(jīng)營調(diào)整,最終亦難以成功。 筆者認為我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只有將目前這種劃整為零的分割出售的模式,

4、轉(zhuǎn)到只租不售或整體出售的模式中,才能把開發(fā)商的利益捆綁與商業(yè)地產(chǎn)運營捆綁在一起,才能解決商業(yè)地產(chǎn)短期操作模式問題。 商業(yè)地產(chǎn)短線操作原因分析 (一)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經(jīng)營利潤 房地產(chǎn)是目前公認的為數(shù)不多的一個暴利行業(yè)。據(jù)政府部門調(diào)查顯示,全國房地產(chǎn)行業(yè)利潤高達 到20%以上,而福州市物價局調(diào)查的結(jié)果顯示,福州的房地產(chǎn)行業(yè)利潤在于20%-40%之間,高的一些項目甚至超過100%。而商業(yè)地產(chǎn)價格又比住宅高出數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的利潤是非常高的,這也是近幾年我國商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的一個最重要的原因。由于房地產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠高于商業(yè)經(jīng)營利潤, 多數(shù)開發(fā)商都想快點把商鋪銷售出去,進行新的地產(chǎn)開發(fā)

5、項目,賺取更多的利益,而不是想長期從事商業(yè)營運。因此,多數(shù)開發(fā)商只是把商業(yè)作為獲取暴利的一個手段,而不是目標(biāo)。這是造成眾多開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)短線操作的一個內(nèi)在重要原因。 (二)商業(yè)地產(chǎn)承受著巨大的資金壓力 一個商業(yè)地產(chǎn)項目的投資往往少則要幾億元,多則幾十億元,而開發(fā)商往往僅能投入10%一20%的自有資金,其它資金主要來自銀行貸款、商鋪預(yù)售和其它融資渠道。 在國家宏觀調(diào)控下,向銀行貸款的難度很大,其它融資渠道融資又很困難;信托資金由于受到各種條件的限制,能融到的資金對于資金缺口來講,也只是杯水車薪;開發(fā)商在自身的高速發(fā)展期和外部環(huán)境日漸惡化的情形之下.需要最大限度地迅速回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)項目

6、,特別是大容量的商業(yè)地產(chǎn)項目的成熟需要一個較長時間(往往需要幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發(fā)商引進了一些具有很高的經(jīng)營水平、品牌效應(yīng)、強大消化能力的主力店客戶,此過程依然無法逾越。因此迫于資金壓力,開發(fā)商不可能長期持有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等到項目運營成熟后再出售變現(xiàn)。這是造成商業(yè)地產(chǎn)短期操作的一個重要外在原因。 (三)開發(fā)商缺少商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)驗 商業(yè)經(jīng)營模式迥異于地產(chǎn)的開發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn) HYPERLINK /company/ 企業(yè)經(jīng)過十幾年的發(fā)展,一些開發(fā)模式已十分成熟。但是,這些成熟的開發(fā)模式僅是住宅的開發(fā)模式,相對于住宅開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式則顯得復(fù)雜得多。它不但要求能銷售

7、出去,而且要售后不亂,保證項目能持續(xù)成功經(jīng)營。這就要求開發(fā)商除了具備拿地、建造、銷售等經(jīng)驗外,還必須具備商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)招商、商業(yè)運營等方面的經(jīng)驗和專業(yè)人才。特別是對一些大型項目而言,如Shopping Mall,是一種新引進的業(yè)態(tài),國內(nèi)鮮有成功的經(jīng)驗可供借鑒,難度更大。因此,由于商業(yè)意識不足及優(yōu)秀的商業(yè)人才奇缺的原因,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不得不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)模式,加快資金回籠速度,避開商業(yè)人才缺乏的短處,將商鋪經(jīng)營問題留給大型商家或買家自行處理。 商業(yè)地產(chǎn)短線操作帶來的問題 商業(yè)網(wǎng)點布局不合理,造成商業(yè)資源和 HYPERLINK /Society/ 社會資源嚴重浪費。由于商業(yè)地

8、產(chǎn)短線操作問題,不少開發(fā)商根本不怎么考慮商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)怎么經(jīng)營這一問題,只要能把物業(yè)賣出去就行了,這往往導(dǎo)致一些地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目時,認證不充分,建設(shè)開發(fā)盲目,招商項目定位與市場脫節(jié),貪大求全,脫離當(dāng)?shù)叵M水平。造成了階段性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)點布局地區(qū)不平衡和不合理,并引發(fā)不利就業(yè)、擾民、 HYPERLINK / 影響 HYPERLINK /Traffic/ 交通、破壞環(huán)境等一系列問題。這種投資自發(fā)性和盲目性突出表現(xiàn)網(wǎng)點布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大型百貨店過剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商重復(fù)建設(shè)造成商業(yè)資源和社會資源嚴重浪費。 比如,美國有4.5萬個購物中心,其中只有

9、5%超大型購物中心,即我們現(xiàn)在說的MALL,不是所有的購物中心都可以稱上MALL的,在美國有鄰里購物中心、生活購物中心,這些面積大都在1.5萬平米左右。但是現(xiàn)在我國實際情況是,不少購物中心建設(shè)時片面貪大求全,造成招商過程中,受到種種限制,無法招到足夠數(shù)量的品牌代理商和理想業(yè)態(tài),甚至有的購物中心可以用門可羅雀來形容。在商業(yè)街步行街開發(fā)上也有類似問題。由此,造成商業(yè)資源和社會資源嚴重浪費。 商業(yè)設(shè)施利用率低。由于開發(fā)商對后期項目營運考慮得少,缺乏市場調(diào)查和市場定位這一主線,在建筑設(shè)計中, 開發(fā)商往往為追求經(jīng)濟利益最大化,很容易為了便于銷售而規(guī)劃設(shè)計、為了便于出租而規(guī)劃設(shè)計、為了使用面積最大化而規(guī)劃

10、設(shè)計、為了建設(shè)成本最低而規(guī)劃設(shè)計,卻忘記了營造良好的商業(yè)服務(wù)氛圍,無法充分營造健康、舒適的休閑購物空間以尊重消費者休憩、觀賞、停留和交流的需求,它必然造成商業(yè)地產(chǎn)后期營運上的困難。商業(yè)地產(chǎn)后期營運困難,規(guī)模優(yōu)勢難以發(fā)揮。在 HYPERLINK / 目前商業(yè)地產(chǎn)短線操作模式下,開發(fā)商總是希望盡快將物業(yè)售出,以盡快回籠資金。而一旦商業(yè)地產(chǎn)被拆零賣掉,所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分散歸屬業(yè)主或租戶,地產(chǎn)商無權(quán)干涉。因此在商業(yè)地產(chǎn)的后續(xù)管理中地產(chǎn)商往往缺乏對項目的整體控制力。對商鋪業(yè)主而言,業(yè)主既是所有者,又可能是經(jīng)營者,其有權(quán)支配自己的商鋪。而小業(yè)主一旦要出租時更多的是從自身利益角度考慮,更傾向?qū)⑸啼伋鲎饨o高租金

11、的商戶,不考慮經(jīng)營項目或商品品種、檔次,很難顧及到租戶對整體的 HYPERLINK / 影響,這就會形成一些業(yè)態(tài)、店鋪、經(jīng)營項目簡單隨意地拼湊在一起,勢必造成大型購物中心經(jīng)營及布局無序、無特色,項目交叉重復(fù),雜亂無章,服務(wù)功能殘缺,更談不上良好的 HYPERLINK /company/ 企業(yè)形象和效益。 即使是在售后返租的模式下,開發(fā)商或管理公司對眾多小業(yè)主在經(jīng)營上有一定的調(diào)控權(quán),但由于涉及到開發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)營者三方關(guān)系,利益關(guān)系變得非常復(fù)雜,在處理一些 HYPERLINK 問題,如在日常市場推廣、物業(yè)改造等方面相關(guān)費用分攤由誰出,出多少等等,非常困難,從而會影響到整個項目的 H

12、YPERLINK /fazhan/ 發(fā)展后勁。 容易造成 HYPERLINK /Economic/ 經(jīng)濟糾紛,引起 HYPERLINK /Society/ 社會問題。商鋪買家花巨資把商鋪買下后,一旦發(fā)現(xiàn)與預(yù)期目標(biāo)相出甚遠,其不滿情緒就會滋生。特別是在售后返租形式下,把問題延期解決,極容易造成經(jīng)濟糾紛,引起社會問題。商業(yè)已是微利行業(yè),其平均利潤率根本達不到開發(fā)商承諾的8%-10%的返利,甚至出現(xiàn)項目中許多商鋪租不出,這時,巨大的虧空不知該由誰出,我們知道房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項目企業(yè),一旦項目做完,這個公司很可能就解散了,數(shù)量眾多的小業(yè)主們往往最后就會找到政府,由此引發(fā)社會問題。 解決商業(yè)地產(chǎn)短線操作

13、問題的建議 (一) 重新調(diào)整自身定位 開發(fā)商在整個項目的發(fā)展過程中,自始至終是主要的角色,要盡快盡早放棄慣有的思維模式,杜絕商業(yè)地產(chǎn)賣完就走的錯誤思路,努力實現(xiàn)從地產(chǎn)開發(fā)商到商業(yè)經(jīng)營者角色的轉(zhuǎn)變,改變過去重建設(shè)、重銷售、重招商,輕服務(wù)、輕經(jīng)營、輕規(guī)劃的落后做法,確立地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運營并重的經(jīng)營格局。 開發(fā)商應(yīng)認識到隨著商業(yè)地產(chǎn)競爭日趨激烈,購買者觀念日趨成熟,如果還抱著賣完就走的短線操作思想,極有可能導(dǎo)致整個項目的失敗。 (二)建立商業(yè)地產(chǎn)新型資金籌措模式 在國外大多數(shù)的商業(yè)地產(chǎn)是由市場基金支撐運營的。在美國199家基金和171家公開上市基金擁有全國購物中心一半以上的投資,日本和南美情況也是類

14、似的,在歐洲和東南亞,購物中心多半是由專業(yè)購物中心開發(fā)商運用自有資金來發(fā)展的。而我國的商業(yè)地產(chǎn)融資的渠道還比較單一,主要來自間接融資渠道.即銀行的貸款,直接融資渠道還不多。全國地產(chǎn)業(yè)銀行信貸依賴水平在70%一80%之間.而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度已超過90%。 融資問題不解決,商業(yè)地產(chǎn)短線操作的問題就不可能從根本上解決。當(dāng)前,我國可以借鑒一些發(fā)達國家(或地區(qū))商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成功經(jīng)驗,引入房地產(chǎn)投資信托(REIT)的開發(fā)模式。運作時首先應(yīng)由具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)意向的公司與信托機構(gòu)或投資銀行等部門共同成立REIT。此時,REIT一般采用股份公司或信托的形式(也可直接利用已經(jīng)存在的R

15、EIT),再由REIT發(fā)行受益憑證,募集投資者的資金投入商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)中,并委托或聘請專業(yè)機構(gòu)和人員對該商業(yè)地產(chǎn)實施具體的經(jīng)營管理。 (三)適時引入運營的專業(yè)中介商 開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)是一項系統(tǒng)工程,涉及方方面面,除了要鼓勵商業(yè)企業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)的強強聯(lián)合之外,還需要通過市場經(jīng)濟的不斷完善,吸引和培養(yǎng)一些必要的中介代理商,如專業(yè)的物業(yè)管理商、信托基金投資商等。這些專業(yè)機構(gòu)起到做大做強市場的橋粱和潤滑劑作用。只有地產(chǎn)開發(fā)商、投資商、零售商和管理商各方通力協(xié)作,才能使商業(yè)地產(chǎn)項目所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)得到保障,從而使各方的利益都得到有效的實現(xiàn)。 (四)推動商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融合 所謂商業(yè)資本與地產(chǎn)資本融

16、合指的是一個企業(yè)既從事地產(chǎn)開發(fā)也從事商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)地產(chǎn)在世界上基本上是兩種開發(fā)形式,一種是歐美形式,地產(chǎn)業(yè)跟商業(yè)分開,各搞各的,一個搞投資開發(fā),一個搞后續(xù)經(jīng)營。日本則逐步實行兩者的結(jié)合,資本互相滲透,建立共擔(dān)風(fēng)險,這樣有利于促進兩者之間更好的發(fā)展。我們用什么樣的方式,來推進我們商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還有待于進一步探索。最近我國有不少大型的零售業(yè)介入了地產(chǎn)的開發(fā),而地產(chǎn)業(yè)也引進了零售業(yè),這種資本的滲透結(jié)合,有可能是一種方向性的探索, 對解決商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中短線操作問題將起到積極的作用。 (五)加強政府對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控力度 各地要抓緊制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃。在市場經(jīng)濟情況下,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有它的 HYPER

17、LINK / 規(guī)律性,商業(yè)網(wǎng)點,特別是大型的商業(yè)網(wǎng)點應(yīng)該符合這一規(guī)律,在我國商業(yè)網(wǎng)點布局存在著很嚴重的隨意性和無序性。我們要根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展的水平和城市的功能定位來制定各地商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點規(guī)劃?，F(xiàn)在很多項目的盲目開發(fā),是缺少對市場的了解和整體布局上的 HYPERLINK /gongxue/ 科學(xué)規(guī)劃,比如購物中心,現(xiàn)在全國已經(jīng)建好的和在建的有263個,整體面積應(yīng)該已經(jīng)超過三千萬平米,已經(jīng)積壓了1500億到1700億資金。是不是每個地方都需要、都能夠、都應(yīng)該建購物中心呢?實際上購物中心的建設(shè),必須考慮到經(jīng)濟發(fā)展的需要。一般的情況下,人均1000美元以下的城市不要考慮購物中心建設(shè)問題。人均在1000到3000美元可以進行適當(dāng)?shù)脑圏c,也就是說有一些大城市已經(jīng)達到收入兩萬多了可以搞試點。3000到5000美元應(yīng)該說是我國購物中心發(fā)展的起步,像北京、上海已經(jīng)進入這個時期。5000以上的進入到發(fā)展期,10000以上進入了成熟期。我們應(yīng)通過商業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)點規(guī)劃頒布實施,使商業(yè)地產(chǎn)布局分布更加合理,這樣商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險才能降