房地產(chǎn)項目工作流程1347269219

1、房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)流程根據(jù)房地產(chǎn)項日的自身特點并結(jié)合公司實際情況，按照項日開展 的先后順序房地產(chǎn)項日的業(yè)務(wù)流程分為三個階段七個模塊，即：項目調(diào)研階段（可行性研究模塊）前期準(zhǔn)備階段（項目形 成模塊、設(shè)計形成模塊）組織運行階段（施工組織模塊、公司 組建模塊、施工管理模塊、營銷及服務(wù)模塊）。各階段中相應(yīng)模塊的具體流程和重點內(nèi)容如下：項目調(diào)研階段可行性研究模塊工作內(nèi)容涉及的文件或合同一、企業(yè)管理部根據(jù)公司的發(fā)展戰(zhàn)略和決策層的意圖確定合適的投資地域，規(guī)劃初步的物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、工業(yè)）并估算投資數(shù)量級投資建議書二、企業(yè)管理部負(fù)責(zé)組建項日調(diào)研小組并開展可行性評估調(diào)研調(diào)研提綱或方案1、調(diào)研人員涵蓋技術(shù)經(jīng)濟(jì)、財

2、務(wù)成本和工程建設(shè)等方面2、確定調(diào)研范圍和方向，包括目標(biāo)市場本身、和日標(biāo)市場聯(lián)系密切的相關(guān)市場、具有經(jīng)濟(jì)技術(shù)可比性的對照市場3、科學(xué)調(diào)配調(diào)研人員，注意各個專業(yè)力 量的合理比例并確定牽頭負(fù)責(zé)人、各 調(diào)研方向責(zé)任人、報告執(zhí)筆人三、可行性評估調(diào)研必須涉及但不限于下列事項：1、目標(biāo)市場的概況介紹，包括地理位置、歷史沿革、區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)排名、支柱行業(yè)和份額比例、人口結(jié)構(gòu)和國民收入、自然資源和交通情況、氣候特產(chǎn)和風(fēng)俗2、項目技術(shù)分析開發(fā)項目的座落區(qū)域、交通環(huán)境、人口 密度、主要廠礦、居民區(qū)、學(xué)校和商業(yè) 設(shè)施情況，市場繁榮和活躍程度開發(fā)項目的技術(shù)指標(biāo)介紹，包括物業(yè)類 型、占地面積、建筑面積、容積率、土地 取得途徑

3、、四至范圍、建筑控制線情況、 相鄰建筑物情況、區(qū)域內(nèi)目前建筑物情況 描述（毛地、凈地）宏觀環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)卣畬Ψ康禺a(chǎn) 行業(yè)的扶持力度、行業(yè)進(jìn)入門檻、優(yōu)惠 政策情況，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策及走向估計市場環(huán)境分析，包括當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的 發(fā)展成熟度、目前房地產(chǎn)開發(fā)量和未來 開發(fā)量及銷售量的估計，房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)?產(chǎn)業(yè)中所占比重和經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度，發(fā)展房 地產(chǎn)業(yè)的有利及不利因素，當(dāng)?shù)刂饕?地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)和銷售情況的現(xiàn)狀和前景 分析、對本項目的正面及負(fù)面影響分析市場購買力分析，包括有效購買群的數(shù) 量估算和地區(qū)分布、年齡分布、職業(yè)分 布，對房產(chǎn)的消費偏好、購買能力的估 算、對價格的敏感程度、對價格接受程 度的變

4、化區(qū)間，銷售周期和前景預(yù)測、 潛在或替代購買力的可能性分析3、項目初步規(guī)劃方案分析，包括規(guī)劃物業(yè) 類型、不同物業(yè)形態(tài)的比例和面積占比、 綠化率、輔助設(shè)施配比、不同物業(yè)在區(qū) 域內(nèi)的位置情況、主打物業(yè)的特點和市 場接受程度4、項目建設(shè)成本分析，包括土地成本、設(shè) 計規(guī)費、政府審批部門的收費、土建成 本、配套設(shè)施成本、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費和應(yīng)交稅金等各項目的開支預(yù)測和變動范圍5、項目經(jīng)濟(jì)效益分析，包括總投資成本（固定成本和可變成本分列）、總收入和 利潤等項目的數(shù)額預(yù)測及發(fā)生時間，估 算自有資金投入和借貸資金的數(shù)量及成 本，編制成本明細(xì)表、預(yù)計收入明 細(xì)表和現(xiàn)金流量表四、形成項目可行性報告可行

5、性評估報告1、綜合分析評價項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況、 投資環(huán)境情況、銷售前景預(yù)測情況、政 策風(fēng)險、相關(guān)人際關(guān)系以及對項目有重要 影響的潛在因素2、各調(diào)研方向責(zé)任人做出各自領(lǐng)域內(nèi)的投資結(jié)論，調(diào)研牽頭人組織專題會議，通過 充分討論和科學(xué)分析最終做出對整個項目 的投資建議，明確投資可能性、運作風(fēng)險 點及其防范建議3、組織專人撰寫可行性研究報告并附 上必要的調(diào)研依據(jù)文件報決策層審議4、繼續(xù)收集整理相關(guān)信息資料做補充，供決策層參考前期準(zhǔn)備階段可行性研究報告被決策層批準(zhǔn)實施后即進(jìn)入前期準(zhǔn)備階段，其 中項目形成模塊和設(shè)計形成模塊中的工作內(nèi)容根據(jù)具體情況可以交 替進(jìn)行，以提高工作效率、節(jié)約工作成本項目形成模塊一

6、、組建項目前期運作小組，由其出面聯(lián)絡(luò) 溝通當(dāng)?shù)赝恋?、?guī)劃、招商、建設(shè)、稅 務(wù)等政府部門，了解相關(guān)政策規(guī)定，進(jìn) 行項目前期談判并獲取擬開發(fā)土地的技 術(shù)限制指標(biāo)，領(lǐng)取土地掛牌投標(biāo)文件二、研究競標(biāo)土地的技術(shù)限制指標(biāo)并編制投 標(biāo)方案，確定投標(biāo)價格和競標(biāo)策略規(guī)劃要點地價及前期費用表三、了解和掌握現(xiàn)實及潛在競標(biāo)對手的情況，包括實力分析、股東背景、開發(fā)歷史、人脈關(guān)系和特殊能力等，以調(diào)整優(yōu)化 競標(biāo)策略四、確定競標(biāo)班子，在規(guī)定時間參加土地掛牌投標(biāo)，確保以最優(yōu)價格取得目標(biāo)土地五、獲得目標(biāo)土地后，按照規(guī)定辦理土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)，和相關(guān)政府部門簽訂轉(zhuǎn)讓合同，確保排除可能的法律風(fēng)險，土地出讓合同辦理土地使用權(quán)證六、繼

7、續(xù)優(yōu)化調(diào)整項目的投資計劃，制定項 日進(jìn)度表，并對項目公司的組建提出初 步設(shè)想意見項目開發(fā)進(jìn)度表設(shè)計形成模塊一、前期運作小組負(fù)責(zé)向規(guī)劃主管部門報送項目批準(zhǔn)文件二、獲得同意規(guī)劃的批文后盡快索取項目規(guī)劃紅線、市政配套情況、規(guī)劃條件等技術(shù)指標(biāo)三、到規(guī)劃部門核實有關(guān)設(shè)計技術(shù)指標(biāo)的準(zhǔn) 確性，并通過現(xiàn)場勘察和鉆探等方式進(jìn) 步對照，確保數(shù)據(jù)真實可靠四、根據(jù)規(guī)劃限制指標(biāo)進(jìn)行項目初步設(shè)計規(guī) 劃，選擇設(shè)計單位并充分聯(lián)絡(luò)溝通，確 保體現(xiàn)設(shè)計意圖；概念規(guī)劃設(shè)計合同 方案設(shè)計任務(wù)書五、將初步設(shè)計規(guī)劃報主管部門批準(zhǔn)；規(guī)劃設(shè)計許可證六、初步規(guī)劃方案批準(zhǔn)后立即進(jìn)行編制擴(kuò)初設(shè)計方案，將審批意見及時反饋給設(shè)計單位并進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計刑艮

8、批方案及建筑擴(kuò)充設(shè)計合同七、擴(kuò)初設(shè)計方案批準(zhǔn)后立即進(jìn)行施工圖紙的設(shè)計并報批委托施工圖設(shè)計合同組織運行階段施工組織模塊一、向主管部門提出開工申請，同時組建項日公司二、落實煤氣、自來水、供電等市政配套情 況，到開發(fā)辦辦理同意開發(fā)的手續(xù)三、進(jìn)行工程招投標(biāo)，經(jīng)主管部門同意后編與并發(fā)放招標(biāo)文件，組織招標(biāo)評審活動，將中標(biāo)設(shè)計方案修改優(yōu)化后報主管部門批準(zhǔn)四、與中標(biāo)施工單位簽訂施工合同建筑施工合同五、對開發(fā)現(xiàn)場進(jìn)行“三通一平”整理以符合開工條件六、選擇并確定監(jiān)理單位七、申請辦理施工許可證施工許可證八、通知施工隊進(jìn)場施工公司組建模塊一、前期運作小組負(fù)責(zé)組建項目公司，設(shè)計部門機構(gòu)、招聘工作人員用工合同二、制定公司

9、的規(guī)章制度，包括行政、人事、財務(wù)和工程管理等方面三、與總公司對口部門建立信息上報和交流制度，定期匯報公司經(jīng)營情況四、根據(jù)總公司考核指標(biāo)制定工作計劃和工程進(jìn)度表并貫徹執(zhí)行五、在開發(fā)項目所在地物色辦公場地，進(jìn)行必要的物資采購，建立和完善后勤保障體系六、指定專人負(fù)責(zé)與規(guī)劃、建設(shè)、國土、稅務(wù) 等主管部門的日常聯(lián)系，更多了解當(dāng)?shù)?情況，保持和外部順暢高效的溝通七、合理估算公司日常經(jīng)營費用和開支，嚴(yán) 格執(zhí)行費用預(yù)算和審批制度，力求勤儉 節(jié)約八、對項目前期的所有資料文件進(jìn)行分類整 理，建立嚴(yán)格的檔案資料保管制度九、開展銷售對象的調(diào)查，初步確定銷售策略和營銷方案銷售合同施工管理模塊一、組建工程管理部，制定和完善工程 質(zhì)量控制、現(xiàn)場管理、進(jìn)度管理、 材料采購以及信息上報等工作流程 的制度二、監(jiān)督施工隊的施工活動，掌握工程質(zhì)量和進(jìn)展情況三、協(xié)調(diào)監(jiān)理單位的日常工作，強化對施工的現(xiàn)場管理四、按照工程預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)控制成本，嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場簽證簽證單五、執(zhí)行工程款的支付，控制支付數(shù)額和節(jié)奏六、選擇施工所需各類材料及設(shè)備的供應(yīng)單位，在質(zhì)量和口價格之間尋求最佳平衡材料采購合同七、組織工程驗收的各項工作營銷及服務(wù)模塊一、組建營銷管理團(tuán)隊，選擇合適的營銷代理機構(gòu)并簽訂委托協(xié)議委托銷售合同二、聯(lián)系房屋交易部門，熟悉和掌握相關(guān)政策、辦理流程，領(lǐng)取必要