宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)

1、薇袁膀膈蒃羀袀莃荿 我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控成效不顯著的癥結(jié)所在一 房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀從1998年以來(lái)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)快速乃至高速發(fā)展的軌道。從六部委出臺(tái)“國(guó)八條”開(kāi)始，國(guó)家正式拉開(kāi)房地產(chǎn)調(diào)控序幕，從土地、金融、稅收以及社會(huì)保障體系結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)等措施頻繁出臺(tái)，兩年多時(shí)間，調(diào)控政策出臺(tái)之密集、數(shù)量之多、時(shí)間持續(xù)之長(zhǎng)、措施之嚴(yán)厲，在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展史上實(shí)屬罕見(jiàn)。但是，在這樣的力度下，中國(guó)樓市仍是一路走高，高房?jī)r(jià)比起政策來(lái)，明顯要強(qiáng)硬得多。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)表明，2007年前三個(gè)季度，七十個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%，其中第一季度上漲5.6%，第二季度上漲6.3%，第三季度上漲8

2、.2%，房?jī)r(jià)仍是一路飆升。房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀仍將持續(xù)發(fā)展，是源于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍在不斷擴(kuò)大的實(shí)際，這基于四個(gè)不停步：一是中國(guó)的城市化不停步。我們的城市化進(jìn)一步發(fā)展已經(jīng)從過(guò)去十年沿海特大城市為中心，進(jìn)一步轉(zhuǎn)向二三線城市、中小城市以及小城鎮(zhèn)。二是中國(guó)的老百姓住房的改善的速度和規(guī)模不會(huì)停步。三是讓老百姓擁有資產(chǎn)不會(huì)停步，國(guó)家會(huì)鼓勵(lì)大多數(shù)人成為有產(chǎn)者。四是讓農(nóng)民進(jìn)城這件事不會(huì)停步。因此中國(guó)老百姓的住房需求仍將有很大的改善余地。二政府宏觀調(diào)控的歷史發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是在政府決定進(jìn)行住房制度改革，停止福利化分房，實(shí)施住房的商品化、貨幣化、社會(huì)化后才開(kāi)始起步。房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)還是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，但它在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的

3、地位日益重要，正在成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的支柱產(chǎn)業(yè)。但由于起步晚，加之發(fā)展不完善，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出較為明顯的起伏性波動(dòng)和其他一些較為典型的初級(jí)市場(chǎng)特征，如投機(jī)氣氛較重，市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范，有關(guān)法律不健全。三 宏觀調(diào)控的具體措施為了防止和減小房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，必須適時(shí)地采取調(diào)控措施，不僅要保持房地產(chǎn)總供給和總需求在總量上的基本平衡，而且還要求兩者內(nèi)部結(jié)構(gòu)的平衡和相互適應(yīng)。溫家寶總理組織召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，會(huì)議要求房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，第一，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加建設(shè)和管理，控制高檔商品，第二，健全市場(chǎng)體系，第三，發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理，第四改進(jìn)規(guī)劃管理，第五加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序。將從土地的規(guī)

4、劃供應(yīng)，建設(shè)管理，資金，干部監(jiān)督各方面聯(lián)合整頓土地市場(chǎng)存在的開(kāi)而不發(fā)，全而不用等現(xiàn)象。 宏觀調(diào)控的必須性一、房?jī)r(jià)下跌、成交量萎縮是市場(chǎng)正常反應(yīng)，從根本上講不是調(diào)控原因到目前為止，許多人仍把觀望當(dāng)作一個(gè)插曲，認(rèn)為是房地產(chǎn)調(diào)控政策下的一個(gè)短期市場(chǎng)反應(yīng)。其實(shí)不然，結(jié)合中國(guó)改革開(kāi)放30年來(lái)的城市化、工業(yè)化發(fā)展來(lái)看，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)向下運(yùn)行是房地產(chǎn)進(jìn)入周期性調(diào)整的典型表現(xiàn)。中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能長(zhǎng)時(shí)期這樣畸型發(fā)展下發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)也沒(méi)有理由成為“日不落”行業(yè)。市場(chǎng)必須進(jìn)行調(diào)整，一些開(kāi)發(fā)商必須退出這個(gè)行業(yè)，被畸形高估的房?jī)r(jià)必須回調(diào)，這既是保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的前提。中國(guó)當(dāng)前的問(wèn)題仍是工業(yè)化帶動(dòng)

5、城市化，而不是空前地保持房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展！二、房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)需求主導(dǎo)型市場(chǎng)，只有調(diào)控需求才能調(diào)控價(jià)格房地產(chǎn)市場(chǎng)作為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，也作為大宗資本品市場(chǎng)，典型的買漲不買跌。然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)又跟股市不一樣，它不是個(gè)虛擬市場(chǎng)，其背后是實(shí)體經(jīng)濟(jì)在發(fā)揮作用。一旦我們?cè)谑袌?chǎng)行情好時(shí)順應(yīng)需求的“胃口”，無(wú)節(jié)制地供應(yīng)土地和住房，包括土地、房產(chǎn)的各種資源閑置與浪費(fèi)便會(huì)成為必然。因此，任何一次房地產(chǎn)過(guò)熱和泡沫過(guò)后，便是“爛尾樓”和“欠賬鬼”。房地產(chǎn)市場(chǎng)如果放任自流，最終的結(jié)果就是驟然破裂，因此，在當(dāng)前本應(yīng)擠破小泡沫之時(shí)，卻主張救市，無(wú)疑是讓得了小病、本可以自救的開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)，在若干天之后暴亡！因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)從來(lái)

6、是一個(gè)需求的事，不是供應(yīng)的事。前幾年老百姓喊房?jī)r(jià)高時(shí)，開(kāi)發(fā)商會(huì)說(shuō)是地荒，政府不斷地被迫加大供應(yīng)量，然而加大土地供應(yīng)量的后果除了抬升地價(jià)（然而，不研究土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的人向來(lái)以為增加土地供應(yīng)量可以降低地價(jià)，而土地經(jīng)濟(jì)學(xué)中增加土地供應(yīng)量只能提高地價(jià)?。┲?，房?jī)r(jià)卻一浪掀過(guò)一浪！三、“剛性需求”從來(lái)是子虛烏有、害人不淺！不知從什么時(shí)候開(kāi)始，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)了所謂“剛性需求”這樣莫名其妙的詞匯。事實(shí)上，只存在“剛性需要”，而不存在“剛性需求”，兩者的差別在于，需求是有購(gòu)買力的需要，是一種可交易的力量。而只有需要卻無(wú)購(gòu)買力，就真應(yīng)了任志強(qiáng)先生說(shuō)的只給富人蓋房子。當(dāng)人無(wú)力購(gòu)買房屋，卻又要體面地居住時(shí)，政

7、府就有義務(wù)通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等公共住房形式、用全體納稅人的錢來(lái)對(duì)這些弱勢(shì)群體進(jìn)行救助。任何一個(gè)國(guó)家都是如此，任何一個(gè)政府也都理由如此，而讓一個(gè)商業(yè)性的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)解決無(wú)購(gòu)買力的人的住房問(wèn)題，是天大的笑話，房?jī)r(jià)再低也不可能讓無(wú)能力的人購(gòu)買。不僅如此，高企不下的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了巨大的財(cái)富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，占據(jù)房?jī)r(jià)比重的30%-40%的貨幣支付力，通過(guò)地價(jià)形式流向了國(guó)庫(kù)，由此造成了國(guó)民財(cái)富向國(guó)庫(kù)的轉(zhuǎn)移，其背后是城市居民可支配財(cái)富的縮水。如此一來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資性需求就失去了投資的“下家”，沒(méi)有人“接花”，投資性需求必將減少，而前幾年無(wú)力購(gòu)房的人，現(xiàn)在、可預(yù)期的短期性未來(lái)，都不是市場(chǎng)的主體，市場(chǎng)的主體也

8、即城市中等收入以上的人，而前幾年已經(jīng)購(gòu)買過(guò)住房。因此，給市場(chǎng)一些空間，一些時(shí)間，讓市場(chǎng)來(lái)對(duì)其自身進(jìn)行一些調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更健康一些，房地產(chǎn)業(yè)也好過(guò)一些，消費(fèi)者也理性一些，調(diào)整過(guò)后大家日子都好過(guò)一些。過(guò)分關(guān)注當(dāng)前一些局部利益，一些看似是行業(yè)利益的事，最后會(huì)把大家都害了！現(xiàn)實(shí)情況造成宏觀調(diào)控的困難 原因一：更重要的是，宏觀調(diào)控作為中央政策，在地方政府執(zhí)行過(guò)程中，往往很難實(shí)行。因?yàn)榈胤秸枰紤]許多現(xiàn)實(shí)因素，目前，土地財(cái)政已成為地方政府財(cái)政的重要組成部分。所以與房?jī)r(jià)密切相關(guān)的土地價(jià)格，利益之爭(zhēng)才是中央政策很難在地方政府貫徹實(shí)施的核心。原因二：由于現(xiàn)在主要以GDP來(lái)考核干部政績(jī)，地方官員為了獲得更

9、高的GDP增速，更有動(dòng)力推高地價(jià)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，以加速GDP增長(zhǎng)。原因三：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不斷上升，促使房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本主要由四部分構(gòu)成：（1）土地成本；（2）建安成本；（3）國(guó)家征收的稅、費(fèi)；（4）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。首先是作為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要成本組成部分，地價(jià)在不斷的上升直接影響到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。建筑成本主要是料、工、費(fèi)三塊。“料”，就是原材料。建房的原材料是指鋼筋、水泥、磚頭、黃沙、小石子等。這幾年，鋼筋、水泥、磚頭、黃沙、小石子，沒(méi)有一樣不在漲價(jià)。也就是說(shuō)，造房子的原材料成本在不斷走高。 “工”，說(shuō)的是工資和工資性的支出，如加班費(fèi)、冷飲費(fèi)、福利費(fèi)等。這幾年，隨著最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上調(diào)，

10、建筑工人的工資標(biāo)準(zhǔn)每一年也在上調(diào)，各種職工福利的支出在不斷增加。也就是說(shuō)，這幾年建房的人力資源成本也在走高。 “費(fèi)”，指的是開(kāi)發(fā)商和建筑公司發(fā)生的各種費(fèi)用。工業(yè)和建筑業(yè)的費(fèi)用包括制造費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。近年來(lái)，建房的費(fèi)用成本在不斷水漲船高，從而加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。 原因四：國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不足，社會(huì)大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是各地頻頻出現(xiàn)地王，推高地價(jià)，它帶給今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的只會(huì)是推動(dòng)房?jī)r(jià)的不斷上漲。 原因五：工薪階層理財(cái)渠道狹窄，購(gòu)房置業(yè)是實(shí)現(xiàn)家庭財(cái)富保值增值的重要方式。 目前，家庭理財(cái)?shù)漠a(chǎn)品主要有以下幾種類型：房產(chǎn)、股票、基金、國(guó)債、外匯。期中， 股票作為幾個(gè)理財(cái)產(chǎn)品

11、中風(fēng)險(xiǎn)最大的一個(gè)，90%以上炒股的人是在賠本，多數(shù)人資金被套，提起股市，投資者無(wú)不痛心疾首?；痫L(fēng)險(xiǎn)雖然比股票低，但是收益也低。國(guó)債風(fēng)險(xiǎn)基本為零，但是利潤(rùn)率極低，如果考慮到通貨膨脹的因素，現(xiàn)在投資國(guó)債已經(jīng)無(wú)利可圖。 外匯投資對(duì)投資者個(gè)人素質(zhì)的要求很高，且要求投資者能夠洞悉國(guó)際金融形勢(shì)，這種投資活動(dòng)對(duì)于大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)不現(xiàn)實(shí)。在通貨膨脹高企，貨幣貶值的情況下，置業(yè)買房依舊是目前最穩(wěn)妥且最有效的保值升值渠道。這些都十分利于大眾工薪家庭的物業(yè)投資。房地產(chǎn)投資已成為一種無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、有較大升值潛力的理財(cái)方式。原因六：目前，中國(guó)作為世界上增長(zhǎng)最快的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，憑借制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的帶動(dòng)，經(jīng)濟(jì)總量已穩(wěn)居于金

12、磚四國(guó)之首。預(yù)計(jì)2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)總量將超越日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。欣欣向榮的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)吸引了大量國(guó)際熱錢涌入中國(guó)，成為助推房?jī)r(jià)上漲的又一重要力量。 綜上所述，2010年，房?jī)r(jià)上漲的因素不僅沒(méi)有減弱，而且有持續(xù)強(qiáng)化的傾向。造成當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的首要原因在于供給關(guān)系的嚴(yán)重失衡。宏觀調(diào)控政策的主旨雖然與此相符，但是如果與市場(chǎng)的實(shí)際不一致，只能帶來(lái)相反的結(jié)果。因此房?jī)r(jià)越調(diào)越漲，在所難免。二、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在問(wèn)題的探析房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是在我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)背景和既定市場(chǎng)體制下展開(kāi)的，面臨著諸多的考驗(yàn)。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾尚未解決的現(xiàn)狀影響房地產(chǎn)宏觀調(diào)控長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)土地審批手續(xù)繁瑣，供應(yīng)量較少，地根緊

13、縮帶動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，造成房?jī)r(jià)隨之水漲船高。目前，土地成本約是商品房成本的1/3-1/4，成為房?jī)r(jià)高居不下的重要原因之一。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)走勢(shì)整體偏熱環(huán)境下難以降溫上世紀(jì)90年代末以來(lái)，我國(guó)實(shí)施了擴(kuò)張性的貨幣和財(cái)政政策。隨著廣義貨幣年增長(zhǎng)率的不斷提高和利率的不斷下降，投資成本的降低致使投資數(shù)量和規(guī)模的不斷膨脹。投資增長(zhǎng)過(guò)速，體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的增速過(guò)高。我國(guó)GDP增長(zhǎng)自1998年開(kāi)始，維持在7%-10%。而同期的固定資產(chǎn)增速則維持在20%-30%。在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，固定資產(chǎn)投資不斷擴(kuò)大的宏觀環(huán)境下，房地產(chǎn)投資沖動(dòng)難以抑制，房地產(chǎn)價(jià)格也由于土地交易價(jià)格上漲而形成向下剛性。另外，前幾年，我國(guó)水泥、

14、鋼鐵業(yè)投資過(guò)度形成的產(chǎn)能過(guò)剩短期內(nèi)難以消化，近幾年中推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)投資增速的不斷增加。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境受城市居民收入差距問(wèn)題困擾我國(guó)居民收入增加速度不敵貧富分化速度。我國(guó)基尼系數(shù)已高達(dá)0.46以上，超出了國(guó)際中等貧富差距程度0.3-0.4的標(biāo)準(zhǔn)，處于高度警戒狀態(tài)。中間層收入下降趨勢(shì)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果過(guò)快過(guò)多地流向了富人。一方面，房?jī)r(jià)過(guò)高造成中低收入者買房難，住房需求難以得到滿足。以2005年在上海買一套100萬(wàn)的房子為例，以25年作為還貸期，年利率為5.508%計(jì)算，如果首付為30萬(wàn)，按揭為70萬(wàn)，則25年時(shí)間大約要還近130萬(wàn)元，每年需要還貸5.2萬(wàn)。另一方面，富人通過(guò)此手段進(jìn)一步聚

15、斂財(cái)富，擴(kuò)大了貧富差距，囤積居奇的行為又不斷推高房?jī)r(jià)和人們的預(yù)期，加劇了市場(chǎng)的動(dòng)蕩。據(jù)建設(shè)部調(diào)查，2004年北京市商品住宅投機(jī)性購(gòu)房比例已經(jīng)達(dá)到17%，在投機(jī)性購(gòu)房中48%為空置待漲性購(gòu)房。2005年及2006年雖然采取了諸多措施，但空置率仍然高居不下。而全國(guó)范圍內(nèi)看，2005年底，全國(guó)商品房空置面積已經(jīng)達(dá)到了26%，嚴(yán)重超過(guò)了國(guó)際警戒10%的標(biāo)準(zhǔn)。且截至2006年7月底，全國(guó)商品房空置面積已達(dá)1.21億平方米，同比增長(zhǎng)14.4%。其中空置商品住宅同比增長(zhǎng)10.8%。數(shù)據(jù)表明了房屋空置率再次抬高。4、城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)過(guò)程中房地產(chǎn)合理供需預(yù)期被放大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活質(zhì)量的提高，城市化運(yùn)動(dòng)將全面推

16、進(jìn)，城鎮(zhèn)對(duì)住房的需求也日益增多。大學(xué)生就業(yè)、農(nóng)民工進(jìn)城等都是城市化進(jìn)程中推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲合理因素。我國(guó)的城市化.水平發(fā)展速度近10年內(nèi)平均達(dá)到1.36%，若要達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家75%的水平需要二十多年時(shí)間。據(jù)預(yù)測(cè)，我國(guó)人口數(shù)量到2030年可能達(dá)到16億的高峰。屆時(shí)城鎮(zhèn)人口可達(dá)12億。2006年我國(guó)城鎮(zhèn)人口5.77億，到2030年，將凈增城鎮(zhèn)人口6.23億按照“十一五”規(guī)劃2010年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住宅面積將達(dá)到30平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，每年新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地就要達(dá)到7.79億平方米。如果按最近公布的全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅面積26.11的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，也要達(dá)到6.78億平方米。供不應(yīng)求下房?jī)r(jià)小幅上漲尚屬合理，但引發(fā)了各方

17、對(duì)房?jī)r(jià)上漲非合理性預(yù)期，供需矛盾進(jìn)一步被放大。首先，城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)加劇了房地產(chǎn)商謀取暴利的心理預(yù)期，導(dǎo)致部分地區(qū)投資結(jié)構(gòu)失衡。經(jīng)濟(jì)適用房投資建設(shè)少，高端樓盤和商用樓盤開(kāi)發(fā)過(guò)度，不但造成高檔住宅拉動(dòng)下房?jī)r(jià)的向下剛性；還使經(jīng)濟(jì)適用房由于相對(duì)稀缺形成需求支撐下的價(jià)格上漲，給真正需要房子的住戶造成了很大的購(gòu)房困難。其次，引發(fā)了投機(jī)者交易獲利預(yù)期，為出現(xiàn)泡沫埋下禍根。另外，形成了非理性預(yù)期住房需求。據(jù)研究報(bào)告顯示，目前不需要房但是由于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期而提前買房的需求已經(jīng)占到房地產(chǎn)總需求的11.3%。這又進(jìn)一步加劇了各方對(duì)需求和利潤(rùn)的過(guò)高期望。5、地方執(zhí)行不力是造成宏觀調(diào)控成效難以凸顯的重要原因統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20

18、06年，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資占GDP比重達(dá)到9.26%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)際公認(rèn)5%的合理水平。而在個(gè)別地區(qū)，該值更高。如上海，2001年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)率已經(jīng)達(dá)到6.4%左右，近些年以每年超過(guò)10%的速度迅速增長(zhǎng)，其通過(guò)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展共拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)已超過(guò)20%。土地資源利用方面，各地諸侯經(jīng)濟(jì)的跡象顯著。20世紀(jì)90年代以來(lái)，地方政府手中金融權(quán)利收歸中央，預(yù)算外可以獨(dú)立支配的收入很大程度上依賴于土地資源，使得地方政府對(duì)土地批租、出售的預(yù)算外收入產(chǎn)生了嚴(yán)重的依賴。一些地方政府利用手中掌有控制權(quán)，通過(guò)非法過(guò)度開(kāi)發(fā)、高價(jià)售地以換取任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)?！罢信膾臁背蔀榈胤秸黾邮杖氲暮梅椒āＳ行┑貐^(qū)還大搞“以租代征”

19、，違規(guī)占用農(nóng)田、農(nóng)宅進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2006年前5個(gè)月，國(guó)土資源系統(tǒng)查處的土地違法案件涉及土地面積高達(dá)12241.7公頃，同比上升了近20%。這些違法行為已對(duì)國(guó)家土地調(diào)控產(chǎn)生了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，進(jìn)一步威脅到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有效性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，部分地方政府在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)利益的驅(qū)使下為某些開(kāi)發(fā)商違規(guī)行為開(kāi)綠燈，對(duì)不顧中央調(diào)控建造別墅、高檔住宅的開(kāi)發(fā)商行為視而不見(jiàn)，致使經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、普通住宅房屋開(kāi)發(fā)建設(shè)因利潤(rùn)較低而備受冷落。6、流動(dòng)性過(guò)剩為房地產(chǎn)市場(chǎng)推波助瀾近幾年中，我國(guó)的流動(dòng)性不斷增加。截至2006年12月，存貸差已經(jīng)達(dá)到11萬(wàn)億元。銀行呆壞賬比例前幾年持續(xù)攀高，資本充足率難以達(dá)到新巴塞爾協(xié)議

20、標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及個(gè)人住房貸款對(duì)資金的巨大需求為銀行業(yè)所青睞。個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)性較小，因此備受追捧。2006年貸款余額已經(jīng)達(dá)到1.99萬(wàn)億元，是1998年的100多倍。居民由于住房、醫(yī)療、就業(yè)等問(wèn)題尚未完全解決，內(nèi)需難以拉動(dòng)。前幾年股市的蕭條又使得資金流向難尋。因此，除了存入銀行一部分資金則大量涌入樓市。7、國(guó)際環(huán)境下人民幣升值預(yù)期增加房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難度在人民幣升值的預(yù)期下，房地產(chǎn)作為人民幣資產(chǎn)受到追捧。截至2007年4月23日，人民幣匯率中間價(jià)已升至1美元兌7.729元人民幣，相比2005年匯改開(kāi)始的，升值4.7%。這一期間外商投資房地產(chǎn)以及境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購(gòu)買房地產(chǎn)都表現(xiàn)得非?；钴S。外資的

21、推波助瀾，使得房地產(chǎn)價(jià)格上漲又是在所難免。摩根、德意志等一些國(guó)外投行已經(jīng)相繼與中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)合資組建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及融資公司，投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。在人民幣升值預(yù)期加劇情況下，外資通過(guò)各種方式進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的熱情難以在短期內(nèi)得到抑制。另外，匯率升值使加息可能性減小。低利率環(huán)境又進(jìn)一步加劇了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱態(tài)勢(shì)，匯率利率雙重因素為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展推波助瀾，從而使房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也遭受多方壓力。宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的問(wèn)題1、房地產(chǎn)調(diào)控中存在的問(wèn)題當(dāng)前，國(guó)家現(xiàn)在采取一系列政策措施進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，特別是進(jìn)行房?jī)r(jià)的調(diào)控，為什么效果不明顯？其原因筆者認(rèn)為主要是以下幾點(diǎn)：1.1調(diào)控政策存在的導(dǎo)向問(wèn)題影響宏觀調(diào)控效果。客觀地說(shuō)，近年

22、來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控受國(guó)家重視程度最高、涉及相關(guān)管理部門最多、出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)最多、調(diào)控力度和廣度也比較大。迄今為止，我們看到出臺(tái)的包括金融、稅收、財(cái)政、建設(shè)、土地、規(guī)劃等方面的調(diào)控措施一應(yīng)俱全。中央政府調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心不容置疑，但事與愿違的調(diào)控結(jié)果不得不再次讓我們清醒。筆者認(rèn)為，調(diào)控政策效果不理想的主要原因在于調(diào)控政策本身存在導(dǎo)向問(wèn)題，即企圖通過(guò)緊縮供給來(lái)達(dá)到抑制需求的目的。這主要表現(xiàn)在通過(guò)緊縮土地和信貸這兩個(gè)渠道來(lái)抑制房地產(chǎn)過(guò)熱。為了配合抑制宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，一些部門沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體實(shí)際就采取了抑制房地產(chǎn)投資的政策。這不僅忽視了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的客觀現(xiàn)實(shí)，也錯(cuò)誤估計(jì)了市場(chǎng)需求

23、的真實(shí)力量和彈性范圍。1.2 供需調(diào)控重點(diǎn)錯(cuò)位影響宏觀調(diào)控效果。目前的房地產(chǎn)政策簡(jiǎn)單地把現(xiàn)實(shí)中的需求當(dāng)成了最終需求，而把新建住房當(dāng)成了供給的全部。在這樣的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將永遠(yuǎn)處于供不應(yīng)求的不平衡狀態(tài)。現(xiàn)在的政策只著眼于新房建設(shè)，對(duì)于大量的用于投機(jī)的住房存量缺乏必要的關(guān)注和調(diào)節(jié)。對(duì)于用于投機(jī)的、投資的、假按揭目的的住房購(gòu)買，簡(jiǎn)單地列入需求管理是錯(cuò)誤的，而應(yīng)當(dāng)列入供給的范疇進(jìn)行管理。目前的房地產(chǎn)炒作主要存在于供給的各個(gè)環(huán)節(jié)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商根本不懂建筑但成了房屋的唯一提供者，他們主要參與開(kāi)發(fā)運(yùn)作，作為中介機(jī)構(gòu)將房屋加價(jià)后賣給需求者，炒作房?jī)r(jià)，在交易環(huán)節(jié)中對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行盤剝；除了開(kāi)發(fā)商捂盤惜售哄抬

24、房?jī)r(jià)外，存在大量的來(lái)自國(guó)內(nèi)和世界各地的投機(jī)者?？梢哉f(shuō)，各個(gè)環(huán)節(jié)之間相互炒作，導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格在供過(guò)于求的情況下大幅度上漲。1.3地方對(duì)中央政策響應(yīng)不足影響宏觀調(diào)控效果。一些地方對(duì)中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的認(rèn)識(shí)不統(tǒng)一，還沒(méi)有引起足夠的重視，貫徹落實(shí)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)措施不夠堅(jiān)決有力。由于目前各級(jí)地方政府還控制著許多資源和不少國(guó)有企業(yè)，它們既是宏觀調(diào)控的對(duì)象，又是政策執(zhí)行者。一些地方從本地區(qū)局部利益出發(fā)考慮問(wèn)題，對(duì)不符合本地利益的宏觀調(diào)控政策，則采取消極或抵制態(tài)度，損害了宏觀調(diào)控政策的有效實(shí)施。此外，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)走上了快車道，形成了慣性很難放緩，使調(diào)整難度加大。1.4、房?jī)r(jià)調(diào)控政策的滯后性影響

25、宏觀調(diào)控效果。筆者認(rèn)為，一是市場(chǎng)機(jī)制的事后調(diào)節(jié)。當(dāng)前宏觀調(diào)控以市場(chǎng)手段為主，市場(chǎng)機(jī)制有一種自發(fā)的調(diào)節(jié)作用，具體通過(guò)價(jià)格機(jī)制、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、供求機(jī)制來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)中供求平衡、價(jià)格穩(wěn)定。宏觀調(diào)控中的稅收政策、金融政策等經(jīng)濟(jì)手段均是改變市場(chǎng)參數(shù)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制的作用來(lái)達(dá)到間接調(diào)控的目的。但是市場(chǎng)機(jī)制起作用有一個(gè)特點(diǎn)，即主要為事后調(diào)節(jié)，在市場(chǎng)出現(xiàn)不均衡之后才開(kāi)始自發(fā)的調(diào)節(jié)供求。因此，無(wú)論是市場(chǎng)機(jī)制的自發(fā)作用，還是借助于市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮效果的經(jīng)濟(jì)手段，都存在一個(gè)滯后效應(yīng)，需要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間才能在市場(chǎng)運(yùn)行中表現(xiàn)出來(lái)。二是行政手段的滯后與偏差。作為房地產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)重要內(nèi)容，行政手段在執(zhí)行中具有逐級(jí)決策和實(shí)施的特點(diǎn)，其執(zhí)行

26、效果也與具體執(zhí)行者的素質(zhì)和績(jī)效有直接聯(lián)系，因此，在這一過(guò)程中容易出現(xiàn)時(shí)間滯后與政策偏差，影響到調(diào)控的實(shí)際效果。一方面，在中央的統(tǒng)領(lǐng)性政策頒布后，向地方的逐級(jí)傳遞和具體制定配套措施均需要時(shí)間，這一過(guò)程中的時(shí)滯效應(yīng)將延緩調(diào)控政策的見(jiàn)效。另一方面，行政手段在逐級(jí)傳達(dá)和落實(shí)的過(guò)程中可能出現(xiàn)偏離政策目標(biāo)的現(xiàn)象。由于主客觀因素的制約，執(zhí)行主體在實(shí)施過(guò)程中對(duì)上級(jí)決策進(jìn)行過(guò)濾，選擇對(duì)自身有利的內(nèi)容執(zhí)行，或者采取替代式執(zhí)行和象征式執(zhí)行，造成“上有政策、下有對(duì)策”的執(zhí)行偏差，這都將導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控效果在實(shí)踐中大打折扣。三是中央與地方的目標(biāo)差異。由于在立場(chǎng)、角度等方面存在差異，中央和地方在房地產(chǎn)調(diào)控中會(huì)出現(xiàn)目標(biāo)、著力

27、點(diǎn)不完全一致情況。在制定調(diào)控政策中，中央政府站在宏觀層面，著眼干整個(gè)經(jīng)濟(jì)大局，在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展繁榮的同時(shí)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，避免房?jī)r(jià)過(guò)高等問(wèn)題帶來(lái)的社會(huì)矛盾激化。而地方政府從本地局部情況出發(fā)，對(duì)待調(diào)控政策的立場(chǎng)有所差異，因此對(duì)中央文件精神的理解也常常需要深化。另外，地方政府以GDP 為中心的政績(jī)觀的慣性，這也造成部分地方政府片面追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期繁榮，忽視調(diào)控的重要性和緊迫性，弱化調(diào)控效果。四是消費(fèi)者和企業(yè)的反應(yīng)。當(dāng)前宏觀房地產(chǎn)調(diào)控政策的目的主要是鼓勵(lì)自住性消費(fèi)需求，抑制個(gè)人投資和投機(jī)性需求，嚴(yán)控被動(dòng)性住房需求。有針對(duì)性的稅收、信貸政策將增加個(gè)人投資的成本

28、，而普通商品住房、“兩限兩競(jìng)”商品住房的加大供應(yīng)將更好的滿足消費(fèi)性住房需求。對(duì)企業(yè)而言，信貸門檻的提高、“地根”的緊縮以及市場(chǎng)秩序的整頓都將增加競(jìng)爭(zhēng)成本、規(guī)范企業(yè)行為，調(diào)節(jié)供應(yīng)結(jié)構(gòu)等政策也將使企業(yè)的投資結(jié)構(gòu)發(fā)生改變。所以，根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策的具體內(nèi)容和市場(chǎng)表現(xiàn)，可以得出以下兩點(diǎn)結(jié)論：第一，考慮到市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政策傳遞等時(shí)滯效應(yīng)，以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期等因素，調(diào)控政策發(fā)力尚需時(shí)間，僅依據(jù)短期的數(shù)據(jù)指標(biāo)不足以對(duì)其下定論。第二，從長(zhǎng)期來(lái)看，政策效果將逐漸顯現(xiàn)，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得到有效調(diào)整，市場(chǎng)將趨于平穩(wěn)運(yùn)行。2、影響宏觀調(diào)控效果的深層次原因筆者認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果不明顯而導(dǎo)致房?jī)r(jià)走高是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，而不僅

29、僅是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。2.1房?jī)r(jià)背后隱含的是一系列的利益主體鏈。我們把它分為四組，是政府、房地產(chǎn)商、征地農(nóng)民和拆遷戶以及商品房購(gòu)房者。房地產(chǎn)業(yè)之所以成為社會(huì)問(wèn)題的熱點(diǎn)，核心在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益的合理分配?，F(xiàn)在人們爭(zhēng)論的核心是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的收益怎么分配，這是一個(gè)核心的問(wèn)題。我們分析問(wèn)題要圍繞核心來(lái)找突破口。政府要通過(guò)稅費(fèi)取得較多的開(kāi)發(fā)收益以加快城市建設(shè)，滿足廣大人民群眾對(duì)公共物品的需求；房地產(chǎn)商要求獲得較高的回報(bào)；征地農(nóng)民要有較高的補(bǔ)償；買房者要求較高的品質(zhì)；這都是理性的需求，都無(wú)可厚非，從而形成了互相依賴，互相制約，沒(méi)有起點(diǎn)，也沒(méi)有終點(diǎn)的利益主體鏈。開(kāi)發(fā)商不能得到相應(yīng)的投資回報(bào)就難以有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和

30、房地產(chǎn)要素組合的實(shí)現(xiàn)。就是說(shuō)，房地產(chǎn)商本身的作用就在這兒。征地農(nóng)民和拆遷戶補(bǔ)償?shù)牟缓侠韺⒂羞`社會(huì)的穩(wěn)定。購(gòu)房者支付過(guò)高的房?jī)r(jià)，增加購(gòu)房支出，拉升工資成本和企業(yè)成本，企業(yè)成本提高也將抑制企業(yè)的活力，企業(yè)的活力下降，也就影響城市的競(jìng)爭(zhēng)力。這又是一個(gè)利益鏈。沒(méi)有終點(diǎn)，沒(méi)有起點(diǎn)、環(huán)環(huán)相扣，一盈俱盈，一損俱損。哪一萬(wàn)面利益受到損害都會(huì)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不能實(shí)現(xiàn)。所以，平衡房?jī)r(jià)背后的各方利益關(guān)系是一個(gè)博奕的過(guò)程，協(xié)商、談判、討價(jià)還價(jià)甚至爭(zhēng)吵都不可避免，但是不能把利益的一方妖魔化，要作為一個(gè)整體來(lái)看。關(guān)鍵是政府要負(fù)起矛盾的仲裁者和利益的調(diào)節(jié)者的責(zé)任，對(duì)利益的各方進(jìn)行正確的引導(dǎo)，努力的擴(kuò)大利益各方的共同點(diǎn)。2.2

31、市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。我國(guó)近兩年房?jī)r(jià)大幅度上升的根本原因何在？有人說(shuō)是開(kāi)發(fā)商操縱市場(chǎng)。但是，有數(shù)萬(wàn)國(guó)家企業(yè)參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的這種競(jìng)爭(zhēng)的背景下，把全國(guó)兩年房?jī)r(jià)大幅度上升歸因于開(kāi)發(fā)企業(yè)，這顯得片面。實(shí)際上，我國(guó)只是告別了食物、家電等的短缺，而包括互聯(lián)網(wǎng)、高速公路、機(jī)場(chǎng)、港口、生態(tài)環(huán)境等等的基礎(chǔ)設(shè)施在內(nèi)的這些發(fā)展型的資料供給還嚴(yán)重不足。要達(dá)到滿足需求還要奮斗相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。這種物資發(fā)展型資料的不足，是我們作為發(fā)展型國(guó)家的一個(gè)基本特征。造成我國(guó)房?jī)r(jià)上升的原因固然很多，但基本原因是市場(chǎng)供求關(guān)系失衡，供給的增加趕不上需求的增長(zhǎng)，這是一個(gè)基本原因。特別是在加速城市化和全面建設(shè)小康的歷史時(shí)期，供給不能滿足日益增長(zhǎng)的社會(huì)需求將是住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)態(tài)勢(shì)，也是房?jī)r(jià)繼續(xù)上升的一個(gè)更深層次的原因。2.3調(diào)控供地環(huán)節(jié)存在問(wèn)題。從總體來(lái)看，政府出臺(tái)這一系列政策，真正關(guān)心的應(yīng)該是居民的住房保障問(wèn)題，而不是住房?jī)r(jià)格問(wèn)題。因?yàn)?，價(jià)格問(wèn)題是由市場(chǎng)決定的，必須遵循市場(chǎng)規(guī)律，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)原理的基本要求。對(duì)于政府參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的解決，國(guó)際上通用的調(diào)控措施，一是金融政策，二是稅收政策。在我國(guó)的特殊制度體系下，調(diào)控供地環(huán)節(jié)有時(shí)也是起作用的。但是，希望控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)成本的做法是值得思考的。比如提出套型90 平方米以下的應(yīng)占70以上，這應(yīng)該是用以控制經(jīng)濟(jì)適用房戶型比例的基本政策，通過(guò)這一政策增加中低檔住房供應(yīng)。但如果將其用于控