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文檔簡介

1、 . . 33/33房地產(chǎn)項目形象整體定位分析 日期:湖塘“水漾年華”策劃報告新區(qū)鴻森房產(chǎn)營銷代理2003年12月目 錄一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀二、項目簡介三、項目SWOT分析四、競爭對手分析五、項目整體定位六、項目形象主題定位七、目標(biāo)客戶定位分析八、項目整體規(guī)劃與建筑建議九、戶型建議十、物業(yè)配套與景觀設(shè)想十一、開發(fā)流程與銷售安排十二、初步營銷推廣策略十三、項目VI系統(tǒng)作品展示一、湖塘房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀宏觀經(jīng)濟(jì)分析素有“南五虎”之一的武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),多次躋身全國百強(qiáng)縣十強(qiáng)之列,而湖塘系武進(jìn)區(qū)政府所在地,湖塘全鎮(zhèn)人口13萬多,2002年全鎮(zhèn)農(nóng)民人均收入6185元,職工人平均工資11758元,人均儲蓄額

2、21355元。湖塘素有紡織之鄉(xiāng)的美譽(yù),日出萬匹,經(jīng)緯天下,紡織造就了湖塘包括湖塘周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)眾多的富翁,有雄厚的購房消費潛力。武進(jìn)目前定位為城市副中心,大居住中心開始南移,湖塘正面臨新一輪的發(fā)展機(jī)遇,城市建設(shè)正發(fā)生著日新月異的變化,放眼二三年,這里將是一片嶄新的天地,這里將上演新城市的傳奇。2、湖塘房地產(chǎn)市場研究需求量隨著特大型城市建設(shè)力度加大,城市拆遷量劇增,今年房地產(chǎn)市場需求量急劇擴(kuò)大,加之今年商品房竣工面積減少因素的影響,房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況,價格不斷攀升,炒房現(xiàn)象出現(xiàn)。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計,1-10月份全市竣工房屋面積95萬平方米,同比下降28.6%,全市商品房成交銷售98.2萬平方

3、米,同比下降13.6%,商品房現(xiàn)房成交價每平方米為2284元,同比上升18.5%,而商品房平均銷售也達(dá)到了每平方米3000元以上。在大的宏偉規(guī)劃藍(lán)圖中,武進(jìn)被定位為“大的城市副中心”,大居住中心南移,而湖塘首當(dāng)其沖。湖塘版塊,自1999年年底開始升溫,直至現(xiàn)在,價位從當(dāng)初的800元每平方米升到2400每平方米,漲幅尤以今年最高,但炒房程度遠(yuǎn)不如市區(qū),整體是非常健康的。據(jù)統(tǒng)計,2003年上半年武進(jìn)開發(fā)面積達(dá)29萬平方米,銷售面積17萬平方米。湖塘價格上漲一是全國性的大環(huán)境的驅(qū)使,二是政府以南北發(fā)展為重點的規(guī)劃使然,運(yùn)河改道、淹城森林公園、大學(xué)城、高速公路、常武十里景觀大道、武進(jìn)高新區(qū)的建設(shè)等等,

4、這些都加重了人們選擇湖塘?xí)r的砝碼。2002至2003年開盤銷售的住宅類項目,新城芳草苑、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓均已售磬,足以說明今后幾年湖塘區(qū)域購房需求量很大。但就整個來說,新北區(qū)均價接近3000元/平方米,而老城區(qū)均價已經(jīng)超過3000元/平方米,而湖塘均價不超過2300元/平方米,說明湖塘房地產(chǎn)業(yè)潛力很大,前景十分看好。支付能力湖塘由于紡織業(yè)比較發(fā)達(dá),消費能力較為雄厚,尤以中產(chǎn)階層消費需求巨大,購房者中以二次購房的居多。根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示,100-130平方米、三房二廳的戶型、總價在30萬以的房子最為搶手。項目規(guī)模層次2002至2003年開盤銷售的住宅類項目有,新城芳草苑、

5、新城花苑、四季新城、中涼六期、豐樂公寓,除分幾期開發(fā)的四季新城50萬平方米建筑規(guī)模外,其余均為中等偏下規(guī)模,一般在15萬平方米以下,檔次大多定位中檔次,其中新城芳草園系武進(jìn)區(qū)第一個純小高層社區(qū),檔次較高宣傳突出前公園后超市,與教育聯(lián)姻,較有特色。今后,武進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展將堅持“成片開發(fā)、規(guī)模開發(fā)”的思路,催生了一些超級大盤。比如,2004年湖塘房產(chǎn)界將要上市的新樓盤有:新城南都,政法廣場南金橋房產(chǎn)地塊,新城房產(chǎn)夏雷村500畝地塊 。其中新城房產(chǎn)的兩個項目一個南都占盡規(guī)模優(yōu)勢、一個夏雷村地塊緊臨本案,將成為本項目未來主要競爭對手。主力戶型導(dǎo)向湖塘地區(qū)紡織業(yè)發(fā)達(dá),一般私營業(yè)主老板多是“有車一族”,以在

6、市區(qū)購房為榮,實際在湖塘購房的多是機(jī)關(guān)單位企業(yè)中層階層,因此,在湖塘100-130平方米之間,以經(jīng)濟(jì)實用為主的大小三房為主打戶型也是一種必然。其中新城芳草園105平方米三房一廳一衛(wèi)戶型十分好銷,說明經(jīng)濟(jì)實用、功能齊全的房型深受市場歡迎。3、住宅區(qū)域調(diào)查報告戶型結(jié)構(gòu)湖塘樓市以多層、小高層住宅為主,多層為磚混結(jié)構(gòu),小高層為框架結(jié)構(gòu),建筑形態(tài)、多為板式住宅。產(chǎn)品戶型豐富多樣,精巧兩房、適用大小三房、尊榮四房、豪華五房,空中別墅可滿足不同層次消費群的購房需求。市場主打戶型為100-130平方米的大小三房。交付標(biāo)準(zhǔn)湖塘樓市的交付標(biāo)準(zhǔn)基本同一樣,基本是毛坯房,目前還沒有出現(xiàn)全裝修概念。交付時,各種管線預(yù)設(shè)

7、到位,一般單元電子防盜門、進(jìn)戶防撬門安裝到位,有線、寬帶端口預(yù)留,業(yè)主基本裝修后就可入住。承受總價30萬是樓市的一個分水嶺。一般工薪階層購房多選擇100-130平方米的大小三房,總價25萬左右。私營業(yè)主等高端消費總價則在40萬以上。付款方式湖塘購房付款方式與基本一樣,一次性、銀行按揭、公積金貸款、分期付款方式多樣靈活自由,但湖塘人付款方式大多選擇一次性付款和銀行按揭兩種,分期付款基本沒有。戶型細(xì)節(jié)在戶型的設(shè)計細(xì)節(jié)上,體現(xiàn)人本關(guān)懷,基本做到全明設(shè)計、動線合理、功能分區(qū)、公私分開、干濕分離。具體到細(xì)節(jié)方面,主要表現(xiàn)在房型一般大開間、短進(jìn)深,南北通透、采光良好,主臥、客廳多并有觀景陽臺,陽臺形式變化

8、多樣,主臥配有衛(wèi)生間,衛(wèi)生間多為明衛(wèi)等。復(fù)式空中花園多設(shè)計有花房、觀景露臺等,彰顯舒適綠色生活主。購房計劃盡管湖塘樓市供不應(yīng)求,房價不斷拉升,但炒房比例很少,購房者80%以上均是自主,但以二次購房者為主,投資購房用于出租者約占10%。這說明湖塘的樓市還是自給自足型,還處于剛剛起步、迅猛發(fā)展階段。不過,2-3年后,隨著運(yùn)河改道、“城市副中心”建設(shè)加快,湖塘版塊認(rèn)同度趨強(qiáng),投資炒房比例肯定會有所上升。二、項目簡介1、項目位置項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè),占地73427.349平方米,原為武進(jìn)拖拉機(jī)廠、塑料廠、居民區(qū)等,區(qū)政府規(guī)劃為大型居住區(qū)域。2、周邊配套交通:緊臨武宜路和改擴(kuò)建金雞路,距汽車站

9、500米,家門口武宜路上有14路直通市中心,另有508、316、317、320、319通往武進(jìn)各地,交通十分便捷;商業(yè):家門口就有信特超市,與在建中的陽湖廣場(富甲一方)隔河相望;學(xué)校:金太陽幼兒園、湖塘橋中心小學(xué)、橋北初級中學(xué)、武進(jìn)電大醫(yī)院:市第三人民醫(yī)院、武進(jìn)中醫(yī)院菜場:聚湖農(nóng)貿(mào)綜合市場3、地塊分析本地塊原為工業(yè)小區(qū),周邊散落民居,規(guī)模較大,北有金雞路,南有大通河,周邊配套較為齊全,十分適宜居住。但目前周邊現(xiàn)狀破爛不堪,散落民居、閑置菜地、河水污濁,出租戶多,影響樓盤的居住檔次。由于本區(qū)域規(guī)劃為湖塘未來大型居住區(qū),因此放眼2-3年后,金雞路拓寬、工業(yè)區(qū)搬離、河水污染源減少并得到治理,以與大

10、量房屋拆遷后,這里將會出現(xiàn)嶄新的一片天地。三、項目SWOT分析1、優(yōu)勢湖塘經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),城市拆遷量大,需求量大、購房能力較強(qiáng);地處湖塘與的交界點,臨近312國道,緊依金雞路、在武宜路與常漕路中間,交通十分便利;周邊為成熟生活區(qū),小區(qū)配套的菜場、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、超市等都為現(xiàn)成資源,適宜居?。唤痣u路改造工程在即,政府規(guī)劃金雞路以南、項目家門口為綠化區(qū),足以使土地價值脫胎換骨;緊臨大通河,有天然河景優(yōu)勢,可充分宣傳“水居時代”概念;項目規(guī)模較大,產(chǎn)品有規(guī)劃宣傳后天優(yōu)勢;地塊多為工業(yè)小區(qū),拆遷較為容易,項目啟動快。2、劣勢地處老式民房區(qū),周邊的房屋降低項目檔次;周邊民房多為租住戶,擇鄰而居的觀念會影響本

11、項目的銷售;大通河河水污染較為嚴(yán)重,政府綜合治理較為棘手;近幾年武進(jìn)區(qū)政府的發(fā)展方向在湖塘橋以南,目前湖塘橋北面少受人關(guān)注。3、機(jī)會金雞路拓寬為30米,是本項目的最大利好消息;湖塘作為大南翼中心,必將引發(fā)新一輪城市建設(shè),湖塘區(qū)域前景看好;湖塘樓市目前推案少,可售房基本沒有,房價攀升,市場供不應(yīng)求。4、威脅湖塘南部區(qū)域大盤比如新城南都規(guī)模大,區(qū)域外環(huán)境好,發(fā)展?jié)摿Υ螅瑸槭袌隹春?,將直接威脅本案銷售;房地產(chǎn)業(yè)國家政策性強(qiáng),準(zhǔn)入門檻高、規(guī)嚴(yán)格,給開發(fā)帶來一定難度與限制;項目規(guī)模較大,拆遷量較大,開發(fā)周期較長,容易出現(xiàn)一些不確定因素。四、競爭對手分析新 城 南 都新城南都位于武宜與長虹中路交界處,占地

12、面積700畝,體現(xiàn)了武進(jìn)房地產(chǎn)界“堅持成片開發(fā),提高房地產(chǎn)規(guī)模檔次”的發(fā)展戰(zhàn)略,由實力雄厚業(yè)績卓著口碑良好的新城房產(chǎn)開發(fā),其金字招牌具有相當(dāng)?shù)奶栒倭?。新城南都定位“南翼新都會,國際生活示城”,系武進(jìn)出現(xiàn)的最大的高尚住宅項目。規(guī)劃有大型商業(yè)街,過萬平方米獨立會所、沿河(里底河)泛會所等。并邀請世界著名的貝爾高林公司與悒德國際等進(jìn)行園林規(guī)劃和建筑規(guī)劃。項目周邊環(huán)繞著淹城森林公園、惲南田購物公園、花園街商業(yè)步行街等多個大型項目。新城南都雄厚的開發(fā)商實力、超前的規(guī)劃、大家的手筆、完善的配套、便利的交通,均具有獨特的優(yōu)勢,將成為本項目最大的競爭對手。由于新城南都目前沒有售樓處,沒有樓書戶型等宣傳資料,因

13、此我們對新城南都的規(guī)劃細(xì)節(jié)還不十分了解,我司將進(jìn)一步進(jìn)行跟蹤關(guān)注。五、項目整體定位整體規(guī)劃思路房地產(chǎn)發(fā)展迅猛樓市火暴樓市看漲不看跌,投資趁早湖塘區(qū)域房地產(chǎn)健康發(fā)展,炒房少區(qū)域樓市無泡沫,有增值空間金雞路擴(kuò)建使地塊價值脫胎換骨地塊地段較好,有規(guī)模優(yōu)勢交通方便/配套齊全/天然河景/道路擴(kuò)建適宜做中等規(guī)模中高檔社區(qū)可聘請知名物業(yè)管理提升樓盤檔次中高樓盤需要休閑健身去處項目周邊配套雖全,仍需會所畫龍點睛以多層、小高層為主,圍合布局景觀做精,戶型創(chuàng)新,智能化適用宣傳銷售推廣主題14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)整體定位本地塊原為工業(yè)小區(qū)集中區(qū)域,位于老中央生活區(qū),周邊配套較為齊全,此區(qū)域政府規(guī)劃為湖塘橋北大

14、型生活居住區(qū),但居住層次多以工薪階層為主,因此本項目不適宜做頂級樓盤,因為沒有一個高檔的居住氛圍,因此我們給項目的定位是:集購物、娛樂、休閑、居住、餐飲于一體的中高檔社區(qū)。六、項目形象主題定位案名建議水 漾 年 華繽紛水漾嘉年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義:此廣告語時尚感強(qiáng),親水特征一目了然。副標(biāo)題突出“雙水景”概念,一為天然水景,自然不加修飾;一為工匠用心之作,繽紛蕩漾?!叭收邜凵?,智者樂水”,居住其間,可感受生命年華的美好、享受本案所賦予的生活特權(quán)。廣告語朗朗上口,富有詩意,給人以無窮的遐想,充分體現(xiàn)本案大空間、雙水景特征。語言簡短,上口快、易于傳播。陽 湖 金 水 灣江南天下秀/璀璨

15、陽湖家14萬平米雙水景中央生活特區(qū)釋義:本案名準(zhǔn)確地概括了該項目所具備的在與外在特征。陽湖為湖塘代稱,表明了該項目所處地理位置?!敖稹奔戎附痣u路,又暗喻此區(qū)位乃“寸金之地”,同時又暗示該項目擁有“金”質(zhì)的涵?!八敝复笸ê?,表明該項目的親水特征,“灣”說明項目規(guī)模大并給人心靈港灣的豐富聯(lián)想。此案名朗朗上口,易于傳播。既符合項目地理特征,又迎合本案消費群體彰顯身份的心理特點。陽 湖 春 曉金雞啼暢/春滿陽湖14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義:其一:本案名“陽湖春曉”富有江南特色,給人以無窮美的遐想;其二:“陽湖春曉”之陽湖是沿用千年湖塘的別名,案名方位明確易記;其三:本案北鄰擴(kuò)建中金雞路,新金雞

16、路的開通,為項目最大利好,恰如詩中“雄雞一唱天下白”所言,將喚醒陽湖之春曉。此案名與路名相應(yīng)和,又兼具詩情畫意。其四:“陽湖春曉”又有祝福湖塘美好明天的涵。本案名富有韻律、易于傳誦。陽 湖 暢 園14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)釋義:一個“暢”字,寓意無窮。既有諸事一帆風(fēng)順之意,又涵概新金雞路開通之意,同時暗示入住本園將家事、業(yè)事、事事順暢。此案名具有好的口彩,滿足消費者向往吉祥如意的愿望。案名言簡意賅,涵豐富無窮。案名簡單易記、易于傳播。其他案名建議:時代逸居/水清木華/江南世家/陽湖春天主題概念建議(一)一條路 一條河 一個家水漾年華繽紛水漾嘉年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū)一條路,擴(kuò)建中的

17、金雞路,一條河,天然水景大通河,項目最大的優(yōu)勢!一個家,水漾年華。路之端點,水之漾處,是溫暖的家。主題語樸實而有溫暖感,具有豐富的想象空間,體現(xiàn)項目最大的賣點。副標(biāo)題-中央生活特區(qū)示意該項目地理位置優(yōu)越,交通便利,配套成熟齊全,為區(qū)政府規(guī)劃湖塘橋北未來大型中央生活區(qū);雙水景突出項目的環(huán)境優(yōu)勢,家外有河,“園”有溪,彰顯生態(tài)住宅特色。末尾一個“特”字表現(xiàn)項目的尊貴,表達(dá)了一種都市生活新主。主題概念建議(二)江南天下秀 璀璨陽湖家釋義:此廣告語具有領(lǐng)袖者的大氣與胸襟。江南本身就是一個別具詩意的名稱,江南天下秀,本案既網(wǎng)羅了江南美景于一身,又包容了江南千年的文化底蘊(yùn)于其中。是江南傳統(tǒng)文化與江南園林美

18、景集大成者。璀璨陽湖家,比喻本案為陽湖地界新升起的一顆耀眼明星。同時又有因為本案的存在,而使陽湖更加璀璨生輝之意。此廣告語大氣、個性鮮明。與其它樓盤廣告語區(qū)別明顯,使消費者不會產(chǎn)生雷同感或模糊記憶。對仗工整,便于傳播、易于記憶。七、目標(biāo)客戶定位分析1、目標(biāo)客戶定位知道房子賣給誰,項目也就成功了一半。是“百鳥在林”還是“一鳥在手”?方法決定結(jié)果!仔細(xì)研究區(qū)域市場,精細(xì)劃分目標(biāo)客戶群,當(dāng)項目、業(yè)主、宣傳成一線時,還擔(dān)心業(yè)主會跑掉嗎?!項目周邊老新村換房居民,為項目主力客群之一;(項目周邊有老壩村、烈帝村、夏雷村等村落,計5千7百多戶家庭,1萬三千多人口。這些村落都面臨拆遷之嫌,是本項目主力客戶群。

19、其中烈帝、降子村是湖塘鎮(zhèn)綜合實力十強(qiáng)村,華家村、降子村是湖塘鎮(zhèn)工業(yè)十強(qiáng)村。周邊村民有很強(qiáng)的購房能力。)項目周邊拆遷戶,為項目主力客群之一;周邊學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)、工薪階層,為項目主力客群之一;大運(yùn)河改道拆遷戶;部分投資者外來落戶湖塘者;部分個體、私營業(yè)主其他2、目標(biāo)客戶特征分析追求生活品質(zhì),對都市生活向往;有較為穩(wěn)定的工作,拆遷戶有一定的拆遷補(bǔ)助;注重地段、環(huán)境、物業(yè)、服務(wù)與時尚戶型;追求經(jīng)濟(jì)實用,對面積、家庭智能化系統(tǒng)要求夠用;能承受25萬左右的總價。八、項目整體規(guī)劃與建筑建議1、總平圖規(guī)劃本項目北鄰即將擴(kuò)建30米寬的金雞大道,西側(cè)靠近武宜中路,南連大通河,在深入挖掘地塊特點后,并結(jié)合湖塘區(qū)域

20、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀,我司建議地塊設(shè)計成多層、小高層復(fù)合社區(qū)。小區(qū)整體規(guī)劃建議采用圍合布局,前低后高,前面臨大通河為多層住宅,建議設(shè)計成聯(lián)排疊加別墅,但數(shù)量不宜太多,后面為六層多層成行列式排列,最后面沿街為底商純小高層設(shè)計,部分商鋪可做成會所。然后根據(jù)地塊情況,在不規(guī)則的中北部最西側(cè)和東南部各設(shè)計1-2幢點式小高層,而不影響后面樓房視野,充分提升土地利用價值。大門建議設(shè)在原拉絲車間附近,建議人車分流設(shè)計,一條主干道貫通小區(qū)南北,將小區(qū)一分為二,在小區(qū)主入口處設(shè)計大型主題廣場,導(dǎo)入“疊水瀑布”匯入沿主干道蜿蜒相依的一條小溪,組團(tuán)景觀散落在小區(qū)建筑。這樣設(shè)計,小區(qū)整體呈階梯狀,南低北高,負(fù)陰抱陽,猶如太

21、師椅一樣,每幢樓都有足夠的開闊視野,冬天還可抵御北方寒流,符合陰陽風(fēng)水之說,大型樓盤金色新城、萊茵花苑等就是采用此種整體布局。在整體規(guī)劃布局中,之所以建議沿大通河處設(shè)計幾幢聯(lián)排疊加別墅,實則醉翁之意不在酒,而在于畫龍點睛,來提升項目檔次,以提高業(yè)主“期望價格勢能”。會所建議設(shè)置在部分沿街商鋪,這樣一則能夠保證小區(qū)環(huán)境安靜,二則可對外經(jīng)營對服務(wù),以保證以后會所正常服務(wù)。目前,在各大城市社區(qū)中,小區(qū)會所經(jīng)營管理一直是老大難問題,如果只對小區(qū)服務(wù),經(jīng)營難以為繼服務(wù)水平不高,成為開發(fā)商一個包袱,如果對外經(jīng)營,小區(qū)出入人員雜亂難以管理。如果會所沿街設(shè)立,上述問題將不再成為問題!會所在對優(yōu)惠服務(wù)的同時可對

22、外營業(yè),增加利潤以解決會所的實際生存問題并籍此來提高服務(wù)水平,做到開發(fā)商既無包袱之憂業(yè)主也滿意其服務(wù),一舉數(shù)得,而金雞路的擴(kuò)建可謂成人之美。另外在會所的經(jīng)營管理上可對外招標(biāo)也可自己經(jīng)營。2、建筑建議建筑風(fēng)格 鑒于項目多層、小高層設(shè)計特點,根據(jù)湖塘現(xiàn)有樓盤建筑風(fēng)格,為挖掘項目賣點,實行差異化競爭,我司建議建筑風(fēng)格宜采用現(xiàn)代主義與歐洲新古典主義風(fēng)格相結(jié)合的建筑風(fēng)格,即以現(xiàn)代板式設(shè)計為主調(diào),添加歐式新古典主義的時尚元素,比如屋頂、陽臺、立面的處理,做成類似“TOWNHOUSE”風(fēng)格的多層建筑,尊貴典雅中富含現(xiàn)代生活氣息。我們之所以建議添加歐洲新古典主義建筑風(fēng)格元素設(shè)計,主要有如下幾點考慮:其一,我項

23、目建筑形態(tài)為多層、小高層設(shè)計,適宜做成類似“TOWNHOUSE”的產(chǎn)品風(fēng)格;我們之所以選擇歐洲新古典主義建筑風(fēng)格,而擯棄“巴洛克”和“洛可可”歐洲建筑風(fēng)格,就是考慮新古典主義風(fēng)格是在舊古典主義對稱、秩序、均衡、理性、嚴(yán)格的建筑風(fēng)格上添加現(xiàn)代時尚的音符,符合中國人的居住習(xí)慣;其二,在房屋結(jié)構(gòu)基本不變的前提下,增加歐式風(fēng)格,建筑成本相差無幾;其三,“TOWNHOUSE”正成為一種“城市造鎮(zhèn)”計劃的主打產(chǎn)品,受到市場歡迎,如奧林匹克花園就有“TOWNHOUSE”產(chǎn)品。值得注意的是,我司建議是添加“TOWNHOUSE”產(chǎn)品元素,而不是建造“TOWNHOUSE”產(chǎn)品就是出于項目中高檔定位以與湖塘購房消費

24、特點的考慮;其四,也是最重要的,本產(chǎn)品為創(chuàng)新產(chǎn)品,有種多層別墅的建筑感覺,目前在湖塘市場尚屬首創(chuàng),根據(jù)我司對湖塘市場消費心理的深入了解,相信本產(chǎn)品一經(jīng)推出定會受到市場歡迎。建筑布局建筑單體的走線盡量平行,秩序感強(qiáng)并可避免漏斗效應(yīng)而產(chǎn)生強(qiáng)風(fēng)帶。建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源。玻璃采用與小區(qū)整體氛圍相統(tǒng)一的色彩。建議沿街商鋪臨街柱距6-8米左右,底層層高5.4米。建筑立面小高層三段式設(shè)計,以基座、腰線、線板等進(jìn)行分段化處理。多層除釉面磚與涂料外,可考慮運(yùn)用部分仿真石磚,可營造歐洲建筑風(fēng)情。底墻面可采用具有文化底蘊(yùn)的浮雕設(shè)計。窗的形式采取多樣化處理(飄窗、角窗等),開閉方式以平移和外開為主。

25、建議用較活潑的暖色作為主色調(diào)如黃色、藍(lán)色等。景觀陽臺在考慮住宅部采光條件的同時,盡量加大陽臺部分的進(jìn)深,以供住戶作為休閑空間。在立面上避免單調(diào)重復(fù),將其分段配合色彩變化,使大面積墻壁富于變化。小高層采用上下錯位式陽臺設(shè)計。建議增加大角度觀景窗,比如用270度觀景窗,讓業(yè)主感受到“溪石共嬉戲,水月相玲瓏”的江南風(fēng)情。為統(tǒng)一立面,建議空調(diào)位統(tǒng)一隱蔽在陽臺側(cè)。車庫設(shè)計由于小區(qū)規(guī)模大且定位中高檔社區(qū),因此建議人車分流,車庫泊位按1:0.6設(shè)計,既有地上臨時停車位,又需要有地下車庫,地下車庫建議設(shè)計在小區(qū)北部廣場下,可直接從車庫通往小高層,出入十分方便。地下車庫一般凈高4米左右。九、戶型建議設(shè)計原則由于

26、本項目定位中高檔,因此設(shè)計應(yīng)秉承“以人為本”設(shè)計理念,堅持實用適用原則,進(jìn)行戶型創(chuàng)新。戶型設(shè)計理念戶型設(shè)計體現(xiàn)人本理念,有明確合理的功能分區(qū),注意采光通風(fēng),講究房間的間隔分布,具體一點就是:全明設(shè)計,大開間,短進(jìn)深,景觀陽臺,動線合理,功能分區(qū),公私分開,干濕分離等。主力戶型小戶型熱銷是今年樓市的一大主題,也反映了由于房價不斷攀生,為控制購房總價,消費者在保證功能齊全的情況下,對經(jīng)濟(jì)實用的100-130平方米中小戶型更獨有情鐘,新城芳草園105平方米小三房熱銷就說明了這一點。鑒于項目定位為中高檔住宅,購房者多為周邊工薪階層,因此我司建議以經(jīng)濟(jì)實用的100-130平方米大小三房作為本項目主力戶型

27、,而其中110-120平方米三房二廳一衛(wèi)戶型配比適當(dāng)放大,以迎合市場實際需求。而130-150平方米的戶型為補(bǔ)充戶型,而150平方米以上的戶型只是點綴,主要為提升樓盤檔次需要。因此,我們的戶型配比建議是:戶型配比戶型面積戶型類別配比建議備 注90100平方米2房2廳1衛(wèi)20%輔助戶型110120平方米3房2廳1衛(wèi)40%主力戶型120-130平方米3房2廳2衛(wèi)20%主力戶型130150平方米3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)5%輔助戶型150以上平方米4房/5房/躍層5%輔助戶型戶型細(xì)節(jié)玄關(guān): 玄關(guān)可適當(dāng)壓低,造成先抑后揚(yáng)的視覺效果,上方建議做成吊柜,還可以適當(dāng)存放一些物品,一舉數(shù)得??蛷d: 開間4.2米

28、,不少于4米,客廳設(shè)計最忌諱所有房間繞廳布置,造成開門太多,通行線路交叉,不利于廳家具的布置和使用,也影響休息區(qū)的私密性和安靜。餐廳: 臨窗景觀餐廳概念,視覺與味覺完美結(jié)合,吃飯成為一種享受。臥室: “大廳小臥”曾經(jīng)流行,但不能走極端,建議客廳面積在21-30平方米,臥室12-15平方米。書房: 三房的戶型中可將多功能房設(shè)計成書房,迎合比較注重文化品味的學(xué)校、醫(yī)院、機(jī)關(guān)單位人員。儲藏室:建議既可設(shè)計成“走入式”,也可在臥室設(shè)計“嵌入式”壁櫥。墻體: 房間在無非承重墻的要求下,建議選擇優(yōu)質(zhì)薄板或者空留請業(yè)主打成櫥壁墻,以節(jié)省空間。廚房:建議“L”設(shè)計,動線合理,實用方便,有操作平臺。衛(wèi)生間:一般

29、大戶型有雙衛(wèi),一間主臥,一間公用。公用衛(wèi)生間建議浴廁與洗手分離,先是“洗手間”,里面是“浴廁間”。洗衣機(jī):建議在衛(wèi)生間或陽臺辟出一定位置,以免洗衣弄濕地面或穿廳越室不方便。景觀陽臺:面積控制在5-6平方米,形狀有變化以豐富立面效果。十、物業(yè)配套與景觀設(shè)想1、家庭智能化建議前瞻、實用原則24小時保安巡邏/小區(qū)電子紅外線監(jiān)控/可視對講系統(tǒng)(選裝)/三表出戶遠(yuǎn)傳/小區(qū)一卡通系統(tǒng)/車庫閉路監(jiān)視系統(tǒng)/有線電視/寬帶/三防報警系統(tǒng)等2、交通系統(tǒng)人車分流的三級道路體系:盡量避免長距離直線車道,希望以弧形車道來控制車速,以減弱噪音與廢氣污染提高安全系數(shù)。以步道路作為紐帶,建立三級網(wǎng)絡(luò)道路系統(tǒng),車行路、單元路、

30、景觀人性小徑相結(jié)合,達(dá)到出行方便、散步達(dá)到視覺上移步換景的連續(xù)感。地面材質(zhì)考慮:車道要耐用、防滑、基本無噪聲,設(shè)有減速帶;步道具有健身、賞景、休閑散步的作用;3、景觀與休閑建筑景觀化建筑是剛性的,應(yīng)通過景觀柔性,把自然和人性回歸。因此建筑擺設(shè)、朝向、布局應(yīng)盡量面向景觀資源,做到“推窗見景、戶戶有景”。立體綠化水化建議保留或移植原有大樹林,少建綠地多栽樹,大樹既是“空氣吸塵器”,更容易塑造人與自然的和諧統(tǒng)一。起伏坡地、立體綠化,大大提高綠化率的同時,使景觀變化富有動感和層次。在提高綠化率的同時,也應(yīng)強(qiáng)化“水化率”概念。本地塊南鄰大通河,自然的河道,像人的血液一樣,流動顯示生命活力。園也應(yīng)有水景,

31、建議導(dǎo)入“疊水活景”設(shè)計,也就是瀑布的一種變形,水從高到低,蜿蜒起伏,潺潺流水,滋潤心田,形成雙水景概念。主題景觀與組團(tuán)景觀結(jié)合由于項目規(guī)模較大,建議設(shè)置一個主題廣場,形成一個開放的精神堡壘式休閑活動廣場,建議以“城市之光”命名,顯示武進(jìn)湖塘大副城市中心的美好城市前景。為照顧景觀的均好性,以弱化位置不好房子的銷售抗性,建議設(shè)計組團(tuán)景觀,做到戶戶有景,家家見綠。 水、綠色、石、雕塑,是造園的基本元素?!笆钊斯?,水令人遠(yuǎn)”、“園可無山,不可無石”,“小中見大”是造園的常用手法與精髓。建議雕塑一些與湖塘紡織有關(guān)的人文歷史小品,提升小區(qū)的文化涵。比如浣紗女等。運(yùn)動休閑 強(qiáng)調(diào)景觀的可參與性,融合自然、

32、運(yùn)動、健康的生活居住主題,是小區(qū)規(guī)劃的一個重要方面。因此本項目一定要考慮設(shè)置一些必要的運(yùn)動休閑設(shè)施。建議設(shè)計一條慢跑道,把小區(qū)串聯(lián)在一起利于晨練。還要考慮老人和小孩的健身玩耍需求,比如建造親子樂園、老人健身廣場、休閑涼亭等,讓老有所樂、幼有所玩。 配置一定數(shù)量的戶外健身運(yùn)動器材,部分散落在小區(qū)的部,部分集中在健身休閑廣場,提高運(yùn)動設(shè)施的利用率。背景音樂小區(qū)建議設(shè)置背景音樂,兼做緊急廣播之用。假日的午后,一杯香茗,舒緩的音樂,如畫的風(fēng)景,打造音樂侵淫的生活境界,讓人沉醉其間,流連忘返。植物選配風(fēng)格自然化,園林主題化。即局部不同風(fēng)格的園林與建筑風(fēng)格融合一致,相輔相成,形成數(shù)個園區(qū),而每個園區(qū)均有其

33、相應(yīng)的主題,為其塑造特殊的文化背景,別具一格,趣味無窮。具體做法是運(yùn)用各類植物的獨有風(fēng)味,進(jìn)行人格化配置,形成各種風(fēng)格的景觀,如松柏之挺拔傲然,竹之瀟灑風(fēng)流,柳之婀娜多姿,蓮之亭亭玉立等。讓業(yè)主盡享“樓在園中,家在景中,小橋流水到我家”的生活意境。園林化的景觀還需要貼切的藝術(shù)化的好名稱,便于提煉主題景觀組團(tuán)特色,并形成一個系列,使景觀特色鮮明有文化歸屬感,也便于景觀的宣傳推廣。比如以代表江南特色的“梅、蘭、竹、菊”命名,組團(tuán)名分為梅園、蘭園、竹園、菊園。當(dāng)然,這里只是假設(shè),屆時景觀設(shè)計出臺后,我司再根據(jù)景觀特色給一個恰如其分的組團(tuán)稱謂。十一、開發(fā)流程與銷售安排房地產(chǎn)開發(fā)流程第一階段 前期階段工

34、商注冊 稅務(wù)登記 立項 土地手續(xù)名稱登記 國稅 項目建議書 定樁驗線驗資 地稅 可行性研究報告 丈量房地產(chǎn)資質(zhì) 統(tǒng)計登記 立項 交納地價款機(jī)構(gòu)代碼 銀行開戶 報批 土地過戶第二階段規(guī)劃設(shè)計階段拆遷安置方案建議(領(lǐng)取拆遷許可證)動遷會與拆遷安置場地三通一平(房地產(chǎn)開發(fā)手冊)申請伐樹許可證與各市政配套部門協(xié)調(diào)(尤其供電局)實現(xiàn)七通一平規(guī)劃方案研究評審總圖報批(領(lǐng)取規(guī)劃用地許可證)同時進(jìn)行第三階段施工圖階段制作資料(包括用途、規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、布置等)完成總投資25%以上物價局備案建議物價局下對比價(以上的工作領(lǐng)取預(yù)售許可證)主體配套設(shè)計市政設(shè)計環(huán)境設(shè)計(領(lǐng)取建筑施工規(guī)劃許可證)同時進(jìn)行第四階段 招標(biāo)階段

35、第五階段 施工階段 第六階段 驗收階段 第七階段 物業(yè)管理階段各分部、分項工程竣工驗收全部工程竣工驗收開發(fā)商、施工單位、監(jiān)理公司、四方驗收房屋入庫(確定房屋管理形式房屋驗收)出庫分配與銷售,辦理產(chǎn)權(quán)證物業(yè)管理階段資格預(yù)審標(biāo)底編制編制標(biāo)書招標(biāo)(議標(biāo))合同簽定基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)管線內(nèi)外裝潢市政配套設(shè)施2、銷售安排開發(fā)推廣步驟鑒于項目規(guī)模較大,營建周期較長,拆遷量大不能一步到位,建議采用分期開發(fā)的策略,開發(fā)一期成熟一期,熱銷一期,逐步拉動人氣,樹立市場良好口碑。另外分期開發(fā),鋪攤面較小,資金壓力小、回籠快。分期開發(fā)應(yīng)根據(jù)項目實際情況進(jìn)行,目前沿金雞路拆遷已基本完畢,可優(yōu)先開發(fā),然后分期向南推進(jìn)。在銷售推出

36、時,先主推多層,小高層,后推別墅,最后再推沿街商鋪。這種設(shè)想主要是根據(jù)湖塘購房特點,結(jié)合項目分期開發(fā)步驟而定。后推別墅主要出于以下考慮:一是有錢人目前對此區(qū)域認(rèn)同度不高銷售有抗性,二是臨河開發(fā)較晚,三是多層、小高層入市容易可先為項目聚集人氣,四是屆時大通河由于無工業(yè)污染,水質(zhì)可能得到一定程度改善,環(huán)境優(yōu)勢可進(jìn)一步得到彰顯。明年金雞路改擴(kuò)建后,恰好為本項目開發(fā),樹立項目形象打下基礎(chǔ)。為讓來往人群看到小區(qū)部建設(shè)綠化情況,也為使沿街商鋪增值,建議沿街小高層區(qū)域先建成售樓處和綠化區(qū),營造項目環(huán)境優(yōu)勢,等整個項目開發(fā)基本結(jié)束后再建造推出,屆時,金雞路早已擴(kuò)建好,業(yè)主也已部分入住,人氣已足,可最大限度提升

37、沿街商鋪價值。銷售初步設(shè)想本項目是雙益房產(chǎn)開發(fā)的第一個項目,我司認(rèn)為,本項目成功不僅僅體現(xiàn)在良好銷售業(yè)績上,更重要的是通過本樓盤高尚的品質(zhì),來彰顯開發(fā)商實力與形象,以此樹立開發(fā)商良好的市場口碑,為繼續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)。推廣思路我司認(rèn)為,本項目推廣一定要思路清晰,總攬全局,運(yùn)籌帷幄,方能“步步為贏”。在分期推廣上,既要結(jié)合拆遷開發(fā)進(jìn)度,又要根據(jù)市場行情,合理控制銷售節(jié)奏,在照顧資金快速回籠的同時,保證項目利潤最大化。在宣傳推廣上,采用細(xì)節(jié)感動業(yè)主,讓細(xì)節(jié)彰顯樓盤品質(zhì),用事實說話的方式打動業(yè)主,并且能夠優(yōu)先做好的盡量提前做好,讓業(yè)主明明白白消費。比如,先把售樓處做好做精,考慮先造樣板房,樣板房可造在多

38、層。如奧園、銀河灣等樓盤就采用如此做法。在宣傳上,一定要突出核心賣點,強(qiáng)勢出擊,不同階段宣傳側(cè)重點不同,并形成一個整體的宣傳系列。比如重點宣傳本項目區(qū)域為政府規(guī)劃大型生活區(qū),一條路一條河一個家的賣點演繹,突出雙水景的環(huán)境優(yōu)勢等,來提升項目“14萬平方米雙水景中央生活特區(qū)“的整體形象。營銷推廣原則在營銷推廣上,一定要堅持“整合營銷”的概念,全面整合有效資源,形成最大合力。在具體推廣上,對推廣方式進(jìn)行研究創(chuàng)新,在保證推廣效果的前提下,一定要加強(qiáng)成本核算,以達(dá)到用最小的投入取得最大的推廣效果。營銷推廣方式是漫天撒網(wǎng)、大而無當(dāng)?shù)臑E炸,還是一擊中的、“精而準(zhǔn)”的宣傳?不同的階段,有不同的要求。我們在營銷

39、推廣方式上,一定要深入研究消費群體心理特點,既要選擇常用有效的推廣方式,又要不斷進(jìn)行創(chuàng)新,有針對性選擇特色媒體,開展有成效的宣傳活動,做到有的放矢,達(dá)到最好的宣傳效果。十二、初步營銷推廣策略(假設(shè)案名為水漾年華)1、營銷方式常用方式:廣告營銷(報紙、電視、電臺等)促銷活動營銷(開盤活動、公益活動、房展會等)優(yōu)惠手段營銷(折扣等)工地營銷(工地形象塑造、工地管理等)其他營銷方式創(chuàng)新營銷:比如在首付款的問題上,有些開發(fā)商可先為業(yè)主墊付一到二個月的部分首付資金,以緩解業(yè)主購房壓力;制定購買多套或團(tuán)購的優(yōu)惠辦法;對購房??突蚪榻B購房的業(yè)主進(jìn)行優(yōu)惠等等均屬創(chuàng)新營銷。其最大特點就是方式靈活多樣,有市場針對

40、性。2、包裝策略硬性銷售包裝工地包裝:工地作為買家關(guān)注和行人注目的地方,是宣傳最經(jīng)濟(jì)和最直接的媒體??衫迷谶M(jìn)入工地道路的兩旁設(shè)展示牌,工地的圍墻上印上廣告宣傳語或燈箱廣告,吸引注意力,營造氣氛。工地直接反應(yīng)了貴公司施工單位的工作作風(fēng)。因此發(fā)展商在賣樓前,其一必須要求施工單位完全按操作規(guī)程進(jìn)行嚴(yán)格的文明施工,塑造一個整潔的、有序工程形象;其二、開始賣樓,發(fā)展商必須確保工程施工正常進(jìn)行,以免給買家造成開發(fā)商沒有實力的印象。接待中心包裝:售樓處形象包括室外和室兩部分,兩者均不可偏,室外部分是一個整體的樓盤視覺引導(dǎo)系統(tǒng),旨在營造出醒目、濃重的銷售氛圍,該部分容有:室外展示:大型戶外廣告展示牌:小區(qū)整

41、體效果圖展示燈箱展示:展示小區(qū)繁華的景象。工地圍墻廣告牌:闡述14萬平米雙水景中央生活特區(qū)的特征。售樓處門頭道路指示牌:項目區(qū)位指引。室部分售樓處室形象的構(gòu)成包括:整個接待和展示大廳的設(shè)計風(fēng)格。售樓資料的準(zhǔn)備如售樓書、宣傳單、認(rèn)購協(xié)議書、付款方式價目表和辦證程序等,全面介紹樓盤的情況和購樓者相關(guān)注意事項。模型包括:總體模型和分戶模型展板:購房需要履行的手續(xù)、戶型展板等,同時烘托售樓現(xiàn)場氣氛。建材展示區(qū):將整個小區(qū)的所用高科技建材展示給客戶,增加其賣點和提高客戶的信心。樣板房:給客戶一個實地參照,給客戶一個好心情,進(jìn)而產(chǎn)生欲望。所有售樓人員的穿著顏色與樓盤的主色調(diào)保持一致性。軟性銷售包裝媒體廣告

42、、促銷活動、優(yōu)惠措施等3、價格定位與策略宗旨:在變化中把握時機(jī),本著“低開高走,逐步拉升”的價格策略,這樣會給買家造成一種抓緊時間購房的感覺,否則,時間越往后價格越貴,同時也給買家造成一種升值的信心。定價方式:根據(jù)項目與附近樓盤評估比較表可以得出比較系數(shù),由此來確定本案的價格,這種方式比較科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn),不會發(fā)生方向性錯誤,符合市場發(fā)展趨勢??筛鶕?jù)售樓中心接待客戶的信息反饋來確定價格,此方式較為接近客戶心理價位。均價:樓盤定價方法有很多種,有“成本+利潤”定價法,有根據(jù)市場行情定價法,有根據(jù)項目區(qū)域均價結(jié)合產(chǎn)品品質(zhì)定價法,我們建議采用根據(jù)項目綜合質(zhì)素與周邊競爭樓盤比較后然后取加權(quán)平均值的方法來制定均

43、價,此定價方法科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。 項目與周邊樓盤價值比較表項目名稱欣達(dá)園豐樂公寓四季新城新城芳草園本案地段89999檔次78899規(guī)模89989景觀88999工程進(jìn)度99998配套設(shè)施88999交通99999外部環(huán)境88898戶型設(shè)計89999間隔設(shè)計99999綜合8286888988項目均價評估:比較系數(shù)=項目評估得分/比較項目評估得分可調(diào)均價=每個比較項目的比較系數(shù)比較項目的均價項目評估均價:每個比較項目的可調(diào)均價之和/比較項目個數(shù)樓盤名稱均價元/比較系數(shù)可調(diào)均價元/評估均價豐樂公寓20001.022040欣達(dá)園18001.071926新城芳草園24000.992376四季新城三期20001200

44、0本案2085元/付款方式與優(yōu)惠措施:購買房屋,對一般家庭來說,一下子要拿出二三十萬,確實要耗盡一生積蓄,而且還得依靠銀行借貸;即使是高薪階層,在短時間籌集數(shù)十萬資金,也不是人人都能做得到,相當(dāng)部分也要向銀行借貸。因此,購房者在關(guān)注住宅的銷售價格、環(huán)境、交通、房型等因素的同時,也很講究付款方式。鑒于正常情況下的銷售中建議采取如下方式:一次性付款方式(九七折)簽署房產(chǎn)認(rèn)購書時交付定金七天簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款90%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%分期付款方式(九九折) 簽署房產(chǎn)認(rèn)購書時交付定金七天簽署商品房預(yù)售契約并付清樓款余額至樓款30%(含定金)房屋封頂后七

45、天付清樓款30%房屋室裝修完工后七天付清樓款30%接入住通知書后辦理房屋交接手續(xù)并付清樓款余額10%銀行個人購房貸款付款方式 簽署房產(chǎn)認(rèn)購書時交付定金七天簽署商品房預(yù)售契約并付至樓款30%(含定金) 銀行提供個人購房貸款70%鑒于市場對本案熱情度很高,為防止形成哄搶行為,建議采?。阂淮涡愿犊罘绞?、銀行個人購房貸款付款方式,無任何折扣。鑒于市場對本案的熱情度不高,需要促銷活動期間建議可采取:組合貸款付款方式(限制一定名額)首付一成,二成開發(fā)商一年免息貸款,七成二十年銀行組合貸款。價格分期調(diào)整策略目前,由于房價飛速上漲,手里有一些閑散資金的消費者,逐步轉(zhuǎn)向投資房地產(chǎn),以獲取投資利益,因此形成了“炒

46、房族”。目前“炒房族”隊伍日益壯大,新加入了與的一些投資商,這些炒房族成為今年房價迅猛攀升的原因之一。盡管湖塘目前炒房現(xiàn)象較少,但隨著大南翼版塊的崛起,湖塘以后炒房現(xiàn)象肯定會有所增加。因此,對于本案,要做品牌,做出市場美譽(yù)度,一方面要防止“炒房族”的爛炒房現(xiàn)象,促使房價不合理上漲;另一方面要合理控制銷售進(jìn)度,以達(dá)到利潤最大化、項目和開發(fā)商市場美譽(yù)度最大化。為了避免價格的不合理上漲,在推出時應(yīng)有效的控制銷售節(jié)奏,當(dāng)銷售率達(dá)到一定程度時或銷售面積達(dá)到一定比例逐步上調(diào)銷售價。本公司建議初步的開盤價定為2100元/左右。4、媒體策略媒體總策略:不同的媒體有不同的客戶群、有不同的檔次、有不同的宣傳力度,

47、因此針對本案相應(yīng)的客戶群、項目檔次與針對不同銷售時期的宣傳力度,選擇相應(yīng)的媒體,并注重這些媒體的組合使用和創(chuàng)新使用,以便達(dá)到空前的效果。媒體選擇報紙廣告:借助報紙的巨大發(fā)行量,傳播樓盤信息。報紙廣告分為軟文和平面廣告兩種,可以較詳細(xì)的傳播項目信息。只是要注意根據(jù)銷售情況的不同,針對階段營銷計劃,實時調(diào)整。報紙廣告主要圍繞項目的核心“14萬平米雙水景中央生活特區(qū)”這個獨特大賣點展開,將其放大、挖深、淋漓盡致地傳遞項目優(yōu)勢賣點,引起社會高度關(guān)注,引起消費者共鳴。選擇報紙時應(yīng)注重湖塘人所關(guān)注的幾大報紙。電視廣告:信息傳播圍廣、效果直接,但費用較高,適時選擇。形象片,突出項目高檔品質(zhì)定位,用動感畫面表

48、現(xiàn)未來商業(yè)繁榮場景,形象片是項目取得良好形象,維護(hù)項目長期品牌,達(dá)到提升品牌的長期宣傳;新聞片,以寫實手法為主,以新聞的形式報道本案開發(fā)中的奠基典禮、封頂、入住等各種活動容,向觀眾展示項目特征與個性的片段,既有新聞性,又有真實性,因而有較高的可信度。鑒于消費群體看電視習(xí)慣,可以選用新聞頻道投放?;蛘哌x用綜合頻道1電視劇前的新聞時段以新聞的形式播出,這樣一可以增加項目可信度,二可以選擇觀眾層次與廣度。但關(guān)鍵要打通電視臺的關(guān)系,比如我市大型首善生活區(qū)“都市桃源”就采用的這種電視推廣手段。電臺廣告:針對有車族多數(shù)在開車上下班時間有收聽廣播電臺的習(xí)慣,建議在廣播電臺上針對本案的“14萬平米雙水景中央生

49、活特區(qū)”等賣點進(jìn)行宣傳,也可通過專題片的形式清相關(guān)人士做專題訪問。電臺廣告費用較低,可以節(jié)省開支,可以針對有車族進(jìn)行深入宣傳,突出宣傳項目特色賣點,為項目塑造品牌形象。主要在預(yù)熱期、開盤期進(jìn)行有效宣傳。戶外和車身廣告:針對某個點或某條路線的人群,進(jìn)行宣傳。由于水漾年華定位中高檔樓盤,客戶消費群以湖塘為主,可水漾年華離市中心較遠(yuǎn),因此很有必要搞戶外和車身廣告,以提高項目的知名度。建議通往市中心的公交線路14路發(fā)布水漾年華形象廣告,14路公交車都是長江客車廠新一代的產(chǎn)品,各方面檔次都較高,適合本案的形象宣傳。車身廣告由于具有流動性質(zhì),注視時間非常短,所以要求廣告效果、廣告表現(xiàn)形式和創(chuàng)意簡單明了,突

50、出主題,能給人留下印象即可。樓書:針對目標(biāo)顧客,傳播詳細(xì)的樓盤信息,塑造項目和開發(fā)商的品牌形象。樓書是建立在報紙廣告與電視廣告的基礎(chǔ)上,讓意向型客戶群更深層次的了解與自身息息相關(guān)的樓盤信息,以便更好地選擇。促銷活動:結(jié)合禮品性廣告,達(dá)到造勢和顯示開發(fā)商實力的效果。最宜在引爆期開展促銷活動,以烘托現(xiàn)場氣氛,增強(qiáng)目標(biāo)客戶群的忠誠度,達(dá)到塑造項目和開發(fā)商品牌形象的效果。媒體的創(chuàng)新使用公交語音報站廣告與公交電子屏廣告:費用低,針對本案的目標(biāo)客戶群定位可見,多數(shù)客戶乘坐公交車的幾率大,因此針對這部分客戶群,在乘坐公交車上班或出行時在潛移默化中灌輸本案的賣點,引起客戶的關(guān)注.媒體組合長期宣體:報紙廣告+車

51、身廣告+戶外大型廣告短期宣體:電視廣告+電臺廣告+SP活動5、廣告策略項目主題:繽紛水漾嘉年華14萬平米雙水景中央生活特區(qū)項目核心賣點提煉主題定位:14萬平米雙水景中央生活特區(qū)地段優(yōu)勢:項目位于武宜路以東、金雞路南側(cè),交通便捷,配套齊全,為湖塘橋北中央生活區(qū)域,適宜居住。生態(tài)環(huán)境:外有大通河、有疊水活景,林木蔥郁,環(huán)境怡人。建筑藝術(shù):融合現(xiàn)代時尚主義建筑風(fēng)格與歐式新古典主義元素,高貴斂、富有文化品位。健康住宅:隔熱、隔音材料,環(huán)保材料、綠化、運(yùn)動休閑設(shè)施。周邊配套:學(xué)校、醫(yī)院、車站、農(nóng)貿(mào)市場、超市、銀行等一應(yīng)俱全。物業(yè)管理、智能化:配備先進(jìn)的智能化系統(tǒng),知名物業(yè)管理貼心服務(wù)。廣告總策略炒房隱藏著樓市虛火上升,上漲到底能持續(xù)多久?推廣階段應(yīng)根據(jù)市場行情以動制動,趕在市場漲勢去化項目,取得利潤最大化!因此項目宣傳重在前期預(yù)熱階段,投放重兵,一鳴驚人!然而由于項目營建周期較長,因此本案還要作好按部就班宣傳推廣的心理準(zhǔn)備!因此按階段宣傳推廣很有必要,也是必然,所不同的是:應(yīng)適時調(diào)整宣傳方向。鑒于本項目規(guī)模較大客群覆蓋面廣,況且目前湖塘版塊早已融入樓市,一般較大項目比如四季新城、

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