房地產(chǎn)關(guān)鍵控制點(diǎn)（內(nèi)部管理）

1、組織結(jié)構(gòu)基本運(yùn)作工作流程部門職能1房地產(chǎn)公司的主要技術(shù)環(huán)節(jié)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、主要控制點(diǎn)和項(xiàng)目管理流程項(xiàng)目前期階段項(xiàng)目中期階段前期部和銷售部在工作中涉及到的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)掌握項(xiàng)目管理的基本理論和方法并能將其用于實(shí)際工作2項(xiàng)目的前期階段土地的獲取 可研報(bào)告 市場研究（宏、中、微） 環(huán)境分析 市場定位 規(guī)劃 投資和開發(fā) 設(shè)計(jì)方案 總規(guī) 施工圖設(shè)計(jì) 單體 景觀 其中還包括各項(xiàng)報(bào)建和勘測 3微觀分析區(qū)位特點(diǎn)消費(fèi)者心理分析對手盤分析結(jié)論4環(huán)境分析周邊環(huán)境、景觀衛(wèi)生、治安交通教育、生活配套設(shè)施SWOT分析5市場定位市場細(xì)分樓盤概念的導(dǎo)入目標(biāo)市場本項(xiàng)目的市場定位6設(shè)計(jì)方案內(nèi)容：規(guī)劃設(shè)計(jì) 建筑單體設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì)一般流

2、程：設(shè)計(jì)要點(diǎn) 要點(diǎn)細(xì)化* 方案設(shè)計(jì) 方案評選* 選定7要點(diǎn)細(xì)化問題：或簡單化或省略要點(diǎn)細(xì)化是關(guān)鍵，是控制點(diǎn)（設(shè)計(jì)質(zhì)量）原因：明確的要點(diǎn)有約束力 減少設(shè)計(jì)修改量 體現(xiàn)設(shè)計(jì)師水平 節(jié)省時(shí)間、費(fèi)用8規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)能反映出可研報(bào)告的思想應(yīng)與營銷中的賣點(diǎn)相結(jié)合在車位、智能化等方面具有一定的超前意識考慮風(fēng)水（心里暗示）考慮經(jīng)濟(jì)成本9建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)充分與可研報(bào)告相結(jié)合包含參數(shù)：面積、戶型、顏色、朝向、結(jié)構(gòu)體系等10景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)與建筑風(fēng)格相符充分運(yùn)用“遮眼法”考慮成本（維護(hù)成本）11方案評選問題：老板主觀性，專家會(huì)成效不明顯，方案選擇反復(fù)不定這步是控制設(shè)計(jì)質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn)建議：方案編號，獨(dú)立打分，有時(shí)最終方

3、案可由老板定。 在方案選定前應(yīng)與規(guī)劃部門溝通一下。12施工圖設(shè)計(jì)階段問題：完全委托給設(shè)計(jì)院做，在過程中沒有采取控制措施這步是控制成本的關(guān)鍵控制點(diǎn)控制內(nèi)容：鋼筋用量 基礎(chǔ)及基坑支護(hù)(事前控制） 建材的選擇 設(shè)備的選擇（必要性）給設(shè)計(jì)院足夠的設(shè)計(jì)周期13項(xiàng)目中期階段施工階段這步是進(jìn)度、質(zhì)量的關(guān)鍵控制點(diǎn)問題：施工單位選擇 工程部直接抓施工單位，成效不明顯 工程簽證多，成本控制難 質(zhì)量和進(jìn)度誰輕輕重 監(jiān)理地位不高，工作形式化 對進(jìn)度缺少整體把握14關(guān)鍵控制點(diǎn)及解決方法選擇過硬的施工、監(jiān)理單位，認(rèn)準(zhǔn)項(xiàng)目經(jīng)理，實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理責(zé)任制加強(qiáng)合同管理，嚴(yán)格按合同辦事甲方 監(jiān)理 施工單位對監(jiān)理工作進(jìn)行監(jiān)督（監(jiān)理日志）加強(qiáng)工程簽證的管理（技術(shù)性，數(shù)量）對關(guān)鍵施工控制點(diǎn)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)督工程款與工程掛鉤，付款要及時(shí)運(yùn)用項(xiàng)目管理軟件整體把握工程進(jìn)度物業(yè)部門可以介入、熟悉了解現(xiàn)場增設(shè)專/兼職合同工程師15合同管理問題： 人情合同 合同中漏洞多 霸王合同解決方法： 成立獨(dú)立的合約部 嚴(yán)格按合同編定流程辦事 既要防止乙方的弄虛作假，也要考慮乙方的合理利潤（掌握各行業(yè)的平均利潤） 商務(wù)