XXXX年漯河市黃河路鑄造廠項(xiàng)目定位方案

1、黃河路鑄造廠項(xiàng)目定位方案1城市背景SWOT分析房地產(chǎn)市場(chǎng)定位思路形象定位產(chǎn)品定位假設(shè)一：以自我為中心，打造城市綜合體假設(shè)二：打造高端住宅，引領(lǐng)漯河住宅市場(chǎng)假設(shè)三：通過(guò)主力店招商，實(shí)現(xiàn)商鋪溢價(jià)假設(shè)四：通過(guò)商業(yè)步行街銷售，實(shí)現(xiàn)快速回現(xiàn)投資測(cè)算結(jié)論2第一部分 宏觀分析城市概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析123城市規(guī)劃分析3城市區(qū)位漯河漯河市是河南省下屬的一個(gè)地級(jí)市位于河南省中部，是京廣鐵路上的重要城市，處于許昌和駐馬店之間。河南食品工業(yè)基地豫中都市經(jīng)濟(jì)圈北距離鄭州140KM，西距平頂山78KM南離駐馬店66KM東離周口 55KM1.1城市概況4漯河市綜合交通條件京港澳高速南洛高速京廣鐵路漯阜鐵路鄭漯軌道交通石武客運(yùn)

2、專線沙河碼頭5人口概況漯河市總?cè)丝?56.90萬(wàn)人，常住人口248.05萬(wàn)人?？偯娣e2617平方公里。下轄三區(qū)兩縣?？傆?jì)市村鎮(zhèn)歲（%）17.0315.8617.5916.70歲（%）73.5176.5372.3573.75及以上（%）9.467.6210.069.55 各年齡組所占比例1.1城市概況行政區(qū)劃源匯區(qū)郾城區(qū)召陵區(qū)臨潁縣舞陽(yáng)縣面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）20232413494055182173776606 面積與全省各地市比較1.1城市概況漯河市面積2617平方公里，全省排名第16位。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒7漯河市人口共約258萬(wàn)，全省排名第15位。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒人口與全

3、省各地市比較1.1城市概況漯河市人口全省比較（柱狀圖）8漯河市城鎮(zhèn)化率與各地市的比較（柱狀圖）截止2010年底，全省城鎮(zhèn)化率為39.5%，漯河的城鎮(zhèn)化率39.3%，基本與全省基本持平。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒1.1城市概況城鎮(zhèn)化率與全省各地市比較9第一部分 宏觀分析城市概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析123城市規(guī)劃分析101.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析GDP與人均可支配收入在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，漯河市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到人口基數(shù)和面積的影響，在全省的國(guó)民生產(chǎn)總值對(duì)比中處于落后地位，2010年在河南省國(guó)民生產(chǎn)總值排名中倒數(shù)第三。經(jīng)濟(jì)受到人口基數(shù)和面積的影響，GDP總量處于全省落后地位數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒112005年以來(lái)，全市經(jīng)

4、濟(jì)保持著持續(xù)、健康、快速的發(fā)展勢(shì)頭，受2008年全國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，2009年增速跌至谷低后在2010年開(kāi)始反彈，2010年全年GDP為674億，增幅為13.66%。GDP呈現(xiàn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆DP與人均可支配收入1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒12GDP與人均可支配收入通過(guò)與其他地市人均成產(chǎn)總值的對(duì)比情況可以看出，漯河市雖然經(jīng)濟(jì)總量較小，但是其人均GDP卻位于河南省各地市中上水平。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析13人均可支配收入由2005年7923元增長(zhǎng)到2010年14769元，增長(zhǎng)速度較快且逐年遞增，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)是利好消息。1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分

5、析人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒05-10年人均可支配收入（柱狀圖）14人均可支配收入全省比較（柱狀圖）1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析人均可支配收入數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒漯河市人均可支配收入為14769元，處于全省中下游水平。15城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資投入漯河市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速較快，但近年有所下滑，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善，成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利好因素。 1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒2005年至2010年漯河固定資產(chǎn)投資16固定資產(chǎn)投資全省比較城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資投入1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒漯河固定資產(chǎn)投資在全省處于中游水平，結(jié)合漯河城市的面積來(lái)看，屬于投資額較大的地市。1

6、72010年第二產(chǎn)業(yè)的比例達(dá)到了69.6%，說(shuō)明漯河是一個(gè)以工業(yè)生產(chǎn)為主的城市，其從業(yè)人員將是項(xiàng)目客戶的重要組成部分；漯河市工業(yè)主導(dǎo)力量強(qiáng)大，工薪階層數(shù)量龐大，第三產(chǎn)業(yè)比例過(guò)低。漯河市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)型為主導(dǎo)，近年來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)保持平衡，第一產(chǎn)業(yè)萎縮。三大產(chǎn)業(yè)占比1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒18漯河2005年至2010年的恩格爾系數(shù)基本穩(wěn)定，去年由于物價(jià)上漲的緣故，略有提升。1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析恩格爾系數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒05-10年恩格爾系數(shù)（柱狀圖）19恩格爾系數(shù)全省比較（柱狀圖）恩格爾系數(shù)1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析漯河的恩格爾系數(shù)在排在河南各地市的中下游，說(shuō)明食品支出占家庭支出的比

7、重較小，富裕程度在全省中上游。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒202010年漯河市地方財(cái)政一般預(yù)算收入26.1億元，凈增5.7億元，增長(zhǎng)28%，增幅居全省第二位，是近十年收入增量最多的一年。 1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析財(cái)政收入數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒05-10年財(cái)政收入（柱狀圖）21財(cái)政收入全省比較（柱狀圖）財(cái)政收入由于漯河總面積和人口較少，經(jīng)濟(jì)總量不大，所以財(cái)政收入的總量在全省位列倒數(shù)第三，排名較為落后。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析22漯河市的居民儲(chǔ)蓄余額連年遞增，2010年底達(dá)到260億元，平均每人1萬(wàn)元。1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒05-10年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)

8、蓄存款余額 （柱狀圖）23城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額全省比較（柱狀圖）城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 由于面積人口的限制，居民存款額全省排名比較靠后。數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析241.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析社會(huì)消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒05-10年社會(huì)消費(fèi)品零售額 （柱狀圖）漯河市社會(huì)消費(fèi)品零售總額每年遞增較為明顯，截止到2010年底，已達(dá)到216億元人民幣，人均達(dá)到近8300元，比去年增長(zhǎng)1100多元，說(shuō)明漯河的商業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)具有較大的增長(zhǎng)空間。252009社會(huì)消費(fèi)品零售額全省比較（柱狀圖）漯河社會(huì)消費(fèi)品零售總額在全省排名第14位。社會(huì)消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)來(lái)源：河南省統(tǒng)計(jì)年鑒1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

9、26第一部分 宏觀分析城市概況經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析123城市規(guī)劃分析27土地利用現(xiàn)狀本案28城市發(fā)展軸線本案29城市規(guī)劃金山組團(tuán)是漯河市整體城市規(guī)劃的重點(diǎn)方向，主要以高檔住宅為主。一心、兩軸、九片區(qū)1、總體布局 一心是指在沙澧河交匯處形成的以老城商業(yè)中心、沙北行政中心及沙澧文教、商務(wù)中心組成的復(fù)合城市核心。2、總體布局 兩軸一為現(xiàn)代城市景觀軸：即基于沙、澧河的城市濱水水系景觀軸線；一為城市時(shí)代發(fā)展軸：即基于長(zhǎng)江路人民路的城市功能軸線。3、總體布局 九片區(qū)即老城片區(qū)、沙北片區(qū)、沙澧片區(qū)、澧南片區(qū)、金山片區(qū)、東北片區(qū)、鐵東片區(qū)、后謝片區(qū)、召陵片區(qū)等九大功能片區(qū)。本項(xiàng)目位于金山組團(tuán)30與優(yōu)化老區(qū)功能相銜接

10、新區(qū)在老區(qū)基礎(chǔ)上，向東北拓展，通過(guò)淞江路、黃河路、人民路等城市主干道，與老區(qū)實(shí)現(xiàn)高效對(duì)接。 本案31東部召陵副中心居住、食品加工、研發(fā)、物流、交易和職業(yè)培訓(xùn)等城市核心區(qū)商貿(mào)流通、行政辦公、商住休閑與新一輪城市總體規(guī)劃相銜接本案32第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展住宅項(xiàng)目分析123商業(yè)項(xiàng)目分析4意向客戶訪談332011年1-6月份，我市辦理各類房屋交易8532件，成交面積97.13萬(wàn)，成交金額14.10億元，分別比去年增長(zhǎng)12.10%、1.67%和11.08%，其中新建商品房現(xiàn)售3545套，面積40.39萬(wàn)，成交金額7.54億元；存量房交易4987套，面積56.74萬(wàn)，金額6.56億元。成交

11、量（件）成交面積（萬(wàn)）成交金額（億元）總量853297.1314.10新建商品房354540.397.54存量商品房498756.746.56區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展數(shù)據(jù)來(lái)源：房管局網(wǎng)站2011年1-6月漯河市商品房交易情況34第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展住宅項(xiàng)目分析123商業(yè)項(xiàng)目分析4意向客戶訪談352.3 .1、住宅項(xiàng)目分布圖昌建外灘廣弘花園廣鑫帝景城森林半島錦繡淞江康橋水岸坤恒金碧苑尾盤(pán)在售項(xiàng)目待售項(xiàng)目蘭喬圣菲漯河新天地名士公館天翼塞納春天灣畔19號(hào)博睿國(guó)典建業(yè)壹號(hào)城邦藍(lán)湖小區(qū)麗江花園蘋(píng)果花樣年華2期蘋(píng)果眼光100上城公館3期時(shí)代公寓舒漫財(cái)富中心雙匯歐洲故事2期天明第一城2期泰威中央公

12、園1期本案362.3 . 2、住宅區(qū)域項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)樓盤(pán)位置樓盤(pán)規(guī)模房型面積區(qū)間主力面積產(chǎn)品形態(tài)房型排布所處階段現(xiàn)售價(jià)昌建外灘6棟32層高層，3棟17層高層濱河路與交通路交匯處9棟40-45090-130平層1T1戶/2T3戶/2T4戶認(rèn)籌5000廣鑫帝景城1棟28層；3棟22層索河路與唐王路交匯處7棟98-12098平層一層2梯2戶在售3800建業(yè)森林半島7棟18層，10棟11層，19棟多層淮河路與嵩山路交叉口36棟50-260140平層、復(fù)式一層1梯2戶, 2梯3戶尾盤(pán)2000-4200錦繡淞江一期6棟6層多層，15棟疊加、聯(lián)排別墅，9棟3層商鋪，1棟12層高層嵩山東路與嫩江路交

13、叉路東100米31棟53-217131平層、別墅一層1梯4戶，1梯2戶在售3000康橋水岸5棟20層；3棟27層；3棟多層黃河路與燕山路交匯處黃河大橋東段11棟40-11060-90平層一層1梯2戶，2梯3戶，3梯14戶在售均價(jià)3500坤恒金碧苑9棟多層，1棟高層漢江路與驪山路交口東南角10棟84-130120-130平層1梯2戶在售3000蘭喬圣菲15棟17層，1棟11層交通路與黃河路交叉口16棟98-146135平層1梯1戶、1梯2戶、2梯3戶尾盤(pán)均價(jià)3900漯河新天地多層、小高層、商業(yè)、寫(xiě)字樓友愛(ài)街與馬路街交叉口37棟35-693540m2平層2梯20戶尾盤(pán)均價(jià)3800名士公館5棟30層

14、高層，1棟寫(xiě)字樓祁山路與沙北路交叉口6棟88-170120140m2平層2梯4戶在售均價(jià)3700天翼塞納春天3棟，18-19層高層黃河路與舟山路交匯處3棟93-220110129m2平層2梯2戶尾盤(pán)均價(jià)3500灣畔19號(hào)2棟17層，30棟多層，4棟別墅，4棟12層小高層金山路與黃河路交叉口40棟40-151101m2平層1梯1戶，1梯2戶在售均價(jià)3500372.3 . 2、住宅區(qū)域項(xiàng)目一覽項(xiàng)目名稱建筑形態(tài)樓盤(pán)位置樓盤(pán)規(guī)模房型面積區(qū)間主力面積產(chǎn)品形態(tài)房型排布所處階段現(xiàn)售價(jià)博睿國(guó)典1期10棟 6.5層汾河路與韶山路口10棟90-220110-130平層1梯2戶，1梯3戶在售預(yù)計(jì)3200建業(yè)壹號(hào)城邦

15、1期11棟 11.5層淞江新區(qū)會(huì)展中心西側(cè)11棟90-160110-140平層一層1梯2戶，1梯3戶在售4100藍(lán)湖小區(qū)1期17棟6層五一路與柳江路17棟70-140110-130平層一層1梯2戶, 1梯3戶，1梯4戶尾盤(pán)3300麗江花園21棟6層，3棟11層五一路與銀江路交匯處24棟81-15081-94平層一層1梯4戶，1梯2戶在售3000蘋(píng)果花樣年華2期1棟26層舟山路與遼河路1棟40-13040-60平層2梯9戶待售均價(jià)3700蘋(píng)果眼光1002棟6層、4棟5層燕山路中段（旺旺家緣北）6棟81-13281-87平層1梯2戶在售2700上城公館3期3棟12層中山路與灤河路交叉口西100米3

16、棟89-250114-125平層1梯2戶、2梯3戶在售均價(jià)3300時(shí)代公寓1棟21層泰山路南段（森林公園對(duì)面）1棟49-1206190m2平層2梯14戶待售均價(jià)3700舒漫財(cái)富中心 1棟27層、 2棟24層嵩山路與淞江路東南角3棟32-1503244m2平層2梯16戶在售均價(jià)3600雙匯歐洲故事2期1棟7層、2棟16層、2棟11層淞江新區(qū)科教文化藝術(shù)中心北臨5棟90-170132m2平層1梯2戶. 1梯3戶尾盤(pán)均價(jià)3800天明第一城2期5棟11層、38棟6層淞江路與中山路交匯處東南角43棟95-14095m2平層1梯2戶在售均價(jià)3600泰威中央公園1期6棟12層、7棟6層黃河?xùn)|路與中山路交叉口

17、東南角 一期13棟90-130133m2平層1梯3戶咨詢階段未定38住宅在售項(xiàng)目總結(jié)熱點(diǎn)：漯河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)已從傳統(tǒng)的淞江新區(qū)轉(zhuǎn)向召陵新區(qū)和沿河板塊。鑄造廠項(xiàng)目周邊已漸成開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。類型：住宅整體供應(yīng)量較大，召陵區(qū)主要是多層和小高層，其他地區(qū)多為小高層和高層。戶型：80平米至140平方米兩房和三房是主流產(chǎn)品，目前小戶型產(chǎn)品功能普遍單一。價(jià)格：絕大多數(shù)項(xiàng)目包括召陵區(qū)基本在3500元/平方米左右，部分高端樓盤(pán)均價(jià)已在4000元/平米以上。檔次：高端產(chǎn)品如蘭喬圣菲、壹號(hào)城邦、蘭喬迪亞銷售較好，產(chǎn)品附加值較大。產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了在漯河市場(chǎng)上的升級(jí)，地下停車場(chǎng)、高端會(huì)所等設(shè)施已成為高端樓盤(pán)必不可少的配套。39

18、第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展住宅項(xiàng)目分析123商業(yè)項(xiàng)目分析4意向客戶訪談40漯河商業(yè)現(xiàn)狀漯河商業(yè)板塊劃分中心區(qū)域開(kāi)源區(qū)域郾城區(qū)域東北區(qū)域本案41中心區(qū)域中心區(qū)域位于漯河城市中央，以百貨、賣場(chǎng)、服飾、電器、餐飲、娛樂(lè)為一體，功能完善。區(qū)內(nèi)有漯河新天地步行街、大商新瑪特、千盛百貨、永冠百貨、溫州商貿(mào)城大型商業(yè)匯聚由此。但區(qū)域車流人流量大，交通狀況較差，路網(wǎng)結(jié)構(gòu)較差，配套落后。漯河商業(yè)現(xiàn)狀漯河新天地42開(kāi)源區(qū)域開(kāi)源區(qū)域位于漯河城市南部，目前商業(yè)主要以餐飲、休閑為主。隨著區(qū)域配套的成熟和人氣的增加，開(kāi)源板塊正在發(fā)展成為漯河又一個(gè)商業(yè)中心的趨勢(shì)。漯河商業(yè)現(xiàn)狀43第一階段從森林公園與中華名吃?shī)蕵?lè)城

19、起步，聚集人氣，逐漸成為漯河餐飲娛樂(lè)的目的性消費(fèi)場(chǎng)所。漯河商業(yè)現(xiàn)狀開(kāi)源板塊商業(yè)發(fā)展歷程44第二階段：隨著周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，配套完善，入住率提高后，開(kāi)始打造多元商業(yè)配套。如正在建設(shè)中的開(kāi)源時(shí)代廣場(chǎng)。廣場(chǎng)位于泰山路與金江路交匯處西北角，總占地約47畝，總建筑10.8萬(wàn)。包含四星級(jí)開(kāi)源金鳳凰文化主題酒店、大型百貨賣場(chǎng)、時(shí)代電玩城、數(shù)字化影院、時(shí)代公寓、地下停車場(chǎng)、周邊將建河上街古鎮(zhèn)、女人街、兒童街。漯河商業(yè)現(xiàn)狀開(kāi)源板塊商業(yè)發(fā)展歷程45第三階段：隨著周邊人氣和配套的進(jìn)一步成熟。項(xiàng)目將打造成一個(gè)集購(gòu)物、娛樂(lè)、旅游、休閑為一體的特色城市商業(yè)中心。漯河商業(yè)現(xiàn)狀開(kāi)源板塊商業(yè)發(fā)展歷程自然博物館河上街古鎮(zhèn)迪士

20、尼樂(lè)園46郾城商業(yè)板塊郾城商業(yè)板塊的商業(yè)中心為黃河廣場(chǎng)，現(xiàn)階段其商業(yè)形態(tài)主要以中低端服飾、生活型配套、餐飲、休閑娛樂(lè)為主。漯河商業(yè)現(xiàn)狀47郾城商業(yè)板塊郾城商業(yè)主要以街鋪為主，其中海河路、泰山路、舟山路、嶗山路、遼河路商業(yè)主要以餐飲和娛樂(lè)為主。丹尼斯郾城店目前正在施工中，建成以后，沙北郾城的具有成為漯河城市商業(yè)副中心的趨勢(shì)。漯河商業(yè)現(xiàn)狀遼河路嵩山路項(xiàng)目總建筑面積4萬(wàn)，地下1層、地上5層，項(xiàng)目建成后將成為一座集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的大型商業(yè)場(chǎng)所。 48東北商業(yè)板塊東北板塊屬于漯河待開(kāi)發(fā)的區(qū)域，沙河西側(cè)極少商業(yè)配套，居住人口較少。沙河?xùn)|岸召陵新區(qū)一些樓盤(pán)商業(yè)以街鋪為主，大多未開(kāi)始經(jīng)營(yíng)。漯河商

21、業(yè)現(xiàn)狀49東北板塊黃河路商業(yè)現(xiàn)狀黃河路是目前唯一與本項(xiàng)目相連，且具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的主干道。從黃河路涵洞以西的商業(yè)現(xiàn)狀來(lái)看，商業(yè)較為低端，主要以小超市、理發(fā)店、五金店、社區(qū)衛(wèi)生所、小吃、汽車配件、輪胎、水泥等為主。項(xiàng)目對(duì)面銀河灣商業(yè)以社區(qū)配套為主。漯河商業(yè)現(xiàn)狀本案黃河路50漯河商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)隨著漯河市城市化進(jìn)程的發(fā)展和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的加快，漯河的商業(yè)逐步由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展。目前漯河市商業(yè)除了市中心新天地商圈以外，開(kāi)源版塊和郾城板塊由于開(kāi)源時(shí)代廣場(chǎng)和丹尼斯的建設(shè)，具有發(fā)展成為漯河商業(yè)副中心的趨勢(shì)。根據(jù)郾城板塊和開(kāi)源版塊的商業(yè)發(fā)展歷程可以看出，其商業(yè)皆是由餐飲娛樂(lè)等高端的目的性消費(fèi)，以及生活賣場(chǎng)等生

22、活型消費(fèi)開(kāi)始，逐步發(fā)展成為區(qū)域的綜合性商業(yè)中心或副中心。51第二部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展住宅項(xiàng)目分析123商業(yè)項(xiàng)目分析4意向客戶訪談52根據(jù)項(xiàng)目定位前的假設(shè)條件，本次客戶調(diào)研的對(duì)象為意向進(jìn)入本項(xiàng)目的主力商家：主要有丹尼斯、大商集團(tuán)、蘇寧電器。大商集團(tuán)丹尼斯百貨蘇寧電器漯河商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)主力店商家53丹尼斯百貨：認(rèn)為本地塊為市區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)的絕版地塊，丹尼斯董事長(zhǎng)關(guān)注很久，但地塊面積較大，不符合丹尼斯戰(zhàn)略；如昌建取得土地，公司愿投資15000平方米賣場(chǎng)，與新天地丹尼斯、沙北遼河路丹尼斯成鼎足之勢(shì)，占位市場(chǎng)丹尼斯漯河店店長(zhǎng)趙華大商集團(tuán)：認(rèn)為本地塊現(xiàn)有人氣暫不足以支撐大型商場(chǎng)，生活賣場(chǎng)或具有可行

23、性，投資意向不大大商拓展部經(jīng)理郭金柱蘇寧電器：進(jìn)駐愿望強(qiáng)烈，愿在本項(xiàng)目投資3000至5000平方米主力店蘇寧電器豫南地區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)理?xiàng)铗q漯河商業(yè)市場(chǎng)總結(jié)主力店商家意見(jiàn)54第三部分 項(xiàng)目定位及投資測(cè)算項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析123項(xiàng)目定位4投資測(cè)算55項(xiàng)目位于漯河市黃河路以北，規(guī)劃路以南，金山路以東，沙河以西?？傉嫉?14056，約171畝；其中道路占地7048，總用地約為160畝。容積率3.5，總建筑面積37.33萬(wàn)平米。其中，商業(yè)占30%，約11.2萬(wàn)，住宅占70%，約26.13萬(wàn)。限高90米，綠化率35%，建筑密度25%，停車位每百平米0.5個(gè)，總約1870個(gè)。項(xiàng)目概況本案項(xiàng)目區(qū)位及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指

24、標(biāo)56項(xiàng)目地塊平整，目前地上附屬物近有鑄造廠少量的廠房未拆遷。項(xiàng)目概況地塊現(xiàn)狀57地塊價(jià)值分析項(xiàng)目概況FC、E區(qū)域西鄰金山路，但由于金山路綠化帶的阻隔，商業(yè)價(jià)值會(huì)減小，可做臨街商鋪。C、E區(qū)域西鄰金山路，住宅價(jià)值僅次于D和F區(qū)域。A 區(qū)域處于黃河路與金山路交叉口，商業(yè)價(jià)值最大，住宅價(jià)值最小。B區(qū)域單側(cè)臨黃河路，黃河路橋引橋不利于車流、客流的停留，但橋下有路與項(xiàng)目相通，其東臨沙河，商業(yè)價(jià)值較大，住宅價(jià)值相對(duì)較小。B、D、F區(qū)域東側(cè)緊鄰沙河河堤，沿河景觀資源最佳，觀景、休閑、餐飲、娛樂(lè)價(jià)值高；此區(qū)域可開(kāi)發(fā)條風(fēng)情商業(yè)街，提升項(xiàng)目綜合效益。D、F區(qū)域處在項(xiàng)目?jī)?nèi)側(cè)，不臨路，較為安靜，私密性好，居住、觀景

25、價(jià)值高，可開(kāi)發(fā)一定體量的住宅。ECDABF區(qū)域不臨路，車輛不一通過(guò)，安全性較高，可開(kāi)發(fā)一座幼兒園。黃河路金山路58第三部分 項(xiàng)目定位及投資測(cè)算項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析123項(xiàng)目定位4投資測(cè)算59優(yōu)勢(shì)（Strength）區(qū)位優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)地塊優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)（Weakness）周邊配套劣勢(shì)人口數(shù)量劣勢(shì)土地成本劣勢(shì)機(jī)會(huì)（Opportunity）新區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)區(qū)域開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)商業(yè)轉(zhuǎn)移機(jī)會(huì)威脅（Threats）直接威脅間接威脅潛在威脅揚(yáng)長(zhǎng)避短發(fā)揮優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析60（一）優(yōu)勢(shì)分析地塊優(yōu)勢(shì)地塊方正，大致呈長(zhǎng)方形，利于規(guī)劃設(shè)計(jì)，具有打造高端項(xiàng)目的潛質(zhì)。區(qū)位優(yōu)勢(shì)位處新老城區(qū)結(jié)合處核心地段，具有極強(qiáng)的昭示性，區(qū)位

26、優(yōu)越。資源優(yōu)勢(shì)景觀優(yōu)美，東臨沙河河岸，沙灘浴場(chǎng)，為城市休閑娛樂(lè)新領(lǐng)地。優(yōu)勢(shì)交通優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目一面臨河，三面臨路，其中兩面為城市主干道，適合打造高端住宅和商業(yè)中心，且與高速北站、107國(guó)道相連，交通便捷。項(xiàng)目SWOT分析61（二）劣勢(shì)分析沿河改造的完成，使項(xiàng)目樓面地價(jià)已達(dá)到1266元/目前周邊醫(yī)療教育等配套不甚完善目前項(xiàng)目周邊居住人口較少，周邊居住密度低，人口規(guī)模小人口數(shù)量劣勢(shì)周邊配套劣勢(shì)土地成本劣勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析62（三）機(jī)會(huì)分析城市核心區(qū)商業(yè)由于交通擁堵，租價(jià)過(guò)高，競(jìng)爭(zhēng)過(guò)度，其吸引力正逐漸衰退，為項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展提高你夠了依據(jù)。召陵區(qū)和漯河新區(qū)開(kāi)發(fā)給項(xiàng)目發(fā)展商業(yè)帶來(lái)了空間，并可率先占位，填補(bǔ)區(qū)域市

27、場(chǎng)空白；項(xiàng)目周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)發(fā)，沿河改造的完成，將逐漸集聚區(qū)域人氣和關(guān)注度，項(xiàng)目可乘勢(shì)而起，使開(kāi)發(fā)難度事半功倍；區(qū)域升級(jí)機(jī)會(huì)新區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)會(huì)商業(yè)升級(jí)機(jī)會(huì)項(xiàng)目SWOT分析6364直接威脅項(xiàng)目周邊大量在售和即將開(kāi)發(fā)的低價(jià)產(chǎn)品對(duì)項(xiàng)目的威脅。間接威脅昌建生態(tài)水城項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，兩個(gè)項(xiàng)目相距約1500米，項(xiàng)目可能會(huì)產(chǎn)生公司項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)；潛在威脅召陵新區(qū)、鐵東區(qū)域如果形成一個(gè)集中式商業(yè)，項(xiàng)目將有被邊緣化的威脅。直接威脅間接威脅潛在威脅（四）威脅分析項(xiàng)目SWOT分析64第三部分 項(xiàng)目定位及投資測(cè)算項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析123項(xiàng)目定位4投資測(cè)算65根據(jù)以上市場(chǎng)調(diào)研的客戶訪談的結(jié)果可知，目前漯河市場(chǎng)的住宅產(chǎn)品大

28、多雷同，高端產(chǎn)品極為稀缺，而高端產(chǎn)品具有很大的市場(chǎng)潛力和超強(qiáng)的溢價(jià)能力；漯河市的商業(yè)市場(chǎng)也漸由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展的趨勢(shì)，項(xiàng)目自身的優(yōu)越素質(zhì)，具備成為區(qū)域商業(yè)中心的潛質(zhì)。根據(jù)以上的數(shù)據(jù)和事實(shí)可知，項(xiàng)目的四個(gè)假設(shè)條件可以成立，我們的產(chǎn)品定位將嚴(yán)格按照市場(chǎng)需求和項(xiàng)目現(xiàn)狀，基于漯河城市的未來(lái)和昌建地產(chǎn)自身的未來(lái)，最大限度的挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，將項(xiàng)目做成漯河房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)桿產(chǎn)品。項(xiàng)目定位66案名釋義在品牌和宣傳上有效利用昌建外灘的品牌與昌建外灘、昌建西外灘形成產(chǎn)品體系。項(xiàng)目定位案名：昌建東外灘67項(xiàng)目擬打造一個(gè)集高端住宅、綜合賣場(chǎng)、星級(jí)酒店、SOHO、主題商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)的高

29、端濱水城市綜合體。RBD即Recreational Business District，為游憩商業(yè)區(qū)、旅游商業(yè)區(qū)、休閑商務(wù)區(qū)。只有蕭條的CBD，沒(méi)有沉默的RBD.項(xiàng)目定位整體定位68項(xiàng)目整體采用東南亞風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計(jì)建造東南亞風(fēng)格特征是崇尚自然、健康、休閑，充滿濃郁、綺麗、浪漫等各種想象力。東南亞防風(fēng)格主要以宗教色彩濃郁的深色系為主，如深棕色，黑珠色，褐色，金色等，令人感覺(jué)沉穩(wěn)大氣。同時(shí)還有陶紅、黃色珍珠色，奶白色等。其設(shè)計(jì)風(fēng)格有連廊、泰式尖頂、木制百葉窗、水景、實(shí)木與實(shí)材。項(xiàng)目定位形象定位東南亞風(fēng)格69項(xiàng)目的區(qū)位、景觀等資源得天獨(dú)厚，因此住宅產(chǎn)品將打造漯河獨(dú)具東南亞風(fēng)格的高端物業(yè)。基于漯河城市的

30、未來(lái)和昌建地產(chǎn)的未來(lái)，項(xiàng)目將運(yùn)用精致園林、精品會(huì)所、精裝修、全地下車庫(kù)等手段，最大限度提高項(xiàng)目知名度和產(chǎn)品附加值，并以此打造公司標(biāo)桿項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)制，同時(shí)將昌建品牌再提升一個(gè)高度。項(xiàng)目定位住宅產(chǎn)品的定位70項(xiàng)目定位住宅產(chǎn)品的定位精品會(huì)所目前漯河高端樓盤(pán)如森林半島、壹號(hào)城邦、蘭喬圣菲，正在開(kāi)發(fā)的中央公園、巴黎都市都有配套會(huì)所。會(huì)所是綜合大廈和大型住宅小區(qū)必不可少的重要部分，可以提高產(chǎn)品附加值，發(fā)展品牌，能有力地推動(dòng)社區(qū)文化的發(fā)展。本項(xiàng)目建議建設(shè)一個(gè)精品會(huì)所和室內(nèi)游泳池，只針對(duì)小區(qū)業(yè)主開(kāi)放。71項(xiàng)目定位住宅產(chǎn)品的定位精裝修精裝修是未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，是提高項(xiàng)目檔次的重要手段，也是項(xiàng)目的最大靚點(diǎn)。72項(xiàng)目定位住宅產(chǎn)品的定位地下停車場(chǎng)本項(xiàng)目擬真正實(shí)現(xiàn)人車分流，打造標(biāo)準(zhǔn)地下停車場(chǎng)，在小區(qū)入口處設(shè)停車場(chǎng)入口，客戶可直接由停車場(chǎng)乘電梯入戶。73根據(jù)市