萬(wàn)科.房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性實(shí)施計(jì)劃書(shū)[模板]

1、.WD.WD.WD.萬(wàn)科.房地產(chǎn)工程可行性研究報(bào)告(模板) 第1章 總 論1.1. 工程背景與概況1.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.3. 問(wèn)題與建議第2章 工程投資環(huán)境與市場(chǎng)研究2.1. 投資環(huán)境分析2.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.3. 銷(xiāo)售預(yù)測(cè)2.4. 營(yíng)銷(xiāo)策略第3章 建設(shè)規(guī)模與工程開(kāi)發(fā)條件3.1. 建設(shè)規(guī)模3.2. 工程概況現(xiàn)狀3.3. 工程建設(shè)條件第4章 建筑方案4.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)4.2. 工程設(shè)計(jì)主題和開(kāi)發(fā)理念4.3. 工程總體規(guī)劃方案4.4. 建筑設(shè)計(jì)4.5. 構(gòu)造設(shè)計(jì)4.6. 給排水設(shè)計(jì)第5章 節(jié)能節(jié)水措施5.1. 設(shè)計(jì)依據(jù)5.2. 建筑局部節(jié)能設(shè)計(jì)第6章 環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1. 編制依

2、據(jù)6.2. 環(huán)境現(xiàn)狀6.3. 工程建設(shè)對(duì)環(huán)境的影響6.4. 環(huán)境保護(hù)措施第7章 勞動(dòng)衛(wèi)生與消防7.1. 指導(dǎo)思想7.2. 職業(yè)安全衛(wèi)生安康對(duì)策與措施7.3. 消防設(shè)計(jì)第8章 組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置8.1. 組織機(jī)構(gòu)8.2. 人力資源配置第9章 工程實(shí)施進(jìn)度9.1. 工程開(kāi)發(fā)期9.2. 工程實(shí)施進(jìn)度安排9.3. 工程實(shí)施過(guò)程控制措施第10章 工程招投標(biāo)10.1. 工程工程招標(biāo)投標(biāo)概述10.2. 工程工程招標(biāo)投標(biāo)因素分析10.3. 招標(biāo)依據(jù)10.4. 招標(biāo)范圍10.5. 招標(biāo)方式第11章 投資估算與資金籌措11.1. 投資估算11.2. 資金籌措第12章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.1. 工程評(píng)估依據(jù)12.2.

3、 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根基數(shù)據(jù)的選擇12.3. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)12.4. 不確定性分析第13章 社會(huì)評(píng)價(jià)13.1. 工程對(duì)社會(huì)的影響分析13.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析13.3. 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論第14章 研究結(jié)論與建議14.1. 可行性研究結(jié)論14.2. 建議第1章 總 論1.1. 工程背景與概況1、工程名稱(chēng)：湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)工程2、承辦單位概況單位名稱(chēng)：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司(外國(guó)自然人獨(dú)資)注冊(cè)資金：港幣2,000萬(wàn)元單位住所：衡陽(yáng)市珠暉區(qū)沿江路29號(hào)業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售法定代表人：吳小平企業(yè)負(fù)責(zé)人：吳小平，男，1965年9月30日生于湖南。現(xiàn)年43歲，自2001年3月在

4、加拿大定居，1986年7月畢業(yè)于長(zhǎng)沙鐵道學(xué)院，獲學(xué)士學(xué)位；1986年分配到廣州廣鐵集團(tuán)任職；1989年調(diào)任廣州市團(tuán)委工作；1990年調(diào)任廣州市花都開(kāi)發(fā)區(qū)任副主任；1992年起從事房地產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)立廣州富邦升輝投資，先后在廣州花都建永裕樓、君蘭苑、龍華樓、陽(yáng)光倚翠閣、陽(yáng)光家園、翠華花園等住宅小區(qū)，屢次獲得花都區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家稱(chēng)號(hào)。期間，在加拿大、江西、廣東連州、清遠(yuǎn)及其地區(qū)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，其中在加拿大興建的“錦繡中華城是溫哥華最大的華人居住小區(qū)。2006年4月12日創(chuàng)立衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，任執(zhí)行董事。在衡陽(yáng)興建湘江東岸南段風(fēng)光帶并建設(shè)大型住宅小區(qū)湘江明珠。為提高衡陽(yáng)人民的生活質(zhì)量、提升衡陽(yáng)的

5、城市品位奉獻(xiàn)力量。建設(shè)單位簡(jiǎn)介：衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是由衡陽(yáng)市政府在2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引資過(guò)來(lái)的加拿大獨(dú)資企業(yè)，并經(jīng)衡陽(yáng)市工商行政管理局批準(zhǔn)成立的一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為一體的綜合性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷(xiāo)售部等，現(xiàn)有職員26人，其中高級(jí)職稱(chēng)1人，中級(jí)職稱(chēng)7人，公司人員大都是經(jīng)歷豐富的專(zhuān)業(yè)人員，年開(kāi)發(fā)能力為50萬(wàn)多平方米。公司負(fù)責(zé)人吳小平先生于1990年開(kāi)場(chǎng)涉及房地產(chǎn),并于次年注冊(cè)成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，十五年間先后開(kāi)發(fā)了總建筑面積60余萬(wàn)平方米的中、高檔住宅，總開(kāi)發(fā)套數(shù)5000多套，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售之最，是廣州市花都

6、區(qū)納稅先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展先進(jìn)企業(yè)，公司董事長(zhǎng)吳小平先生也屢次榮獲“花都區(qū)先進(jìn)民營(yíng)企業(yè)家榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，花都區(qū)的主要領(lǐng)導(dǎo)都稱(chēng)該公司“實(shí)力較雄厚，開(kāi)發(fā)建設(shè)能力較強(qiáng)。2006年3月，由衡陽(yáng)市委領(lǐng)導(dǎo)帶隊(duì)考察組一行5人親赴廣東對(duì)湘江風(fēng)光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)展了為期3天的考察并參觀了其開(kāi)發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽(yáng)光花園等四個(gè)樓盤(pán)。通過(guò)考察一致認(rèn)為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有實(shí)力，具備工程建設(shè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽(yáng)富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬(wàn)元估價(jià)已完成征地拆遷近1.7億，另外

7、風(fēng)光帶建設(shè)投資7521萬(wàn)元。3、可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1 與委托方簽訂的咨詢(xún)協(xié)議；2 國(guó)家計(jì)委計(jì)辦投資200215號(hào)審定的?投資工程可行性研究指南試用版?；3 國(guó)家開(kāi)展改革委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)第三版?；4 ?城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例?；5 ?房地產(chǎn)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?。4、編制范圍依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)工程建設(shè)的目的、必要性、工程區(qū)域概況、工程規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、工程建設(shè)組織管理、工程招標(biāo)方案、投資估算、融資方案與效益分析、財(cái)務(wù)分析、工程風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)展全面論證和研究。5、工程提出的理由 工程建設(shè)符合

8、國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊開(kāi)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步安康開(kāi)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)構(gòu)造，把住宅建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約1.52個(gè)百分點(diǎn)。衡陽(yáng)房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對(duì)GDP的奉獻(xiàn)率還將逐步增大。根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將到達(dá)22平方米，平均每戶(hù)擁有一套功能 基本齊全的住房，住房消費(fèi)占整個(gè)消費(fèi)的比重將到達(dá)15%，城市化水平將提高到36%左右。我國(guó)居民住宅的近期開(kāi)展目標(biāo)是戶(hù)均一套、人均一室，力爭(zhēng)

9、2010年到達(dá)人均建筑面積35平方米，主導(dǎo)戶(hù)型為三室兩廳和兩室兩廳。正因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的帶動(dòng)作用較大，國(guó)家為推動(dòng)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)安康穩(wěn)定開(kāi)展，將建筑業(yè)列為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建設(shè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的需要。 工程對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無(wú)黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的?“3+5新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)開(kāi)展思路與對(duì)策研究總報(bào)告?中，提出要把“3+5新型城市群打造成為功能互補(bǔ)的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、開(kāi)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽(yáng)作為“3+5新型城市群建設(shè)的中心城市之一，

10、其經(jīng)濟(jì)開(kāi)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟(jì)中領(lǐng)先地位更加突出，對(duì)全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強(qiáng)的輻射力，在以長(zhǎng)株潭為中心的“3+5城市群開(kāi)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽(yáng)市委市政府提出要突出衡陽(yáng)城市形象建筑，提高衡陽(yáng)城市品位，加強(qiáng)城市輻射功能的目標(biāo)。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來(lái)10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方米。目前，衡陽(yáng)市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)展規(guī)劃相差甚遠(yuǎn)。因此，改善衡陽(yáng)市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽(yáng)市政府特別關(guān)心的問(wèn)題之一。同時(shí)，隨著衡陽(yáng)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)展和人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境等方面的要求也

11、越來(lái)越高，近年來(lái)實(shí)施的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽(yáng)城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)工程符合衡陽(yáng)城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了 “3+5城市群建設(shè)的開(kāi)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動(dòng)就業(yè)的需要由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)構(gòu)造的調(diào)整時(shí)期，局部行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng)造更多的就業(yè)時(shí)機(jī)。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó)GDP每增

12、長(zhǎng)1個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供80多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)0.5個(gè)百分點(diǎn)，那么可提供40多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)時(shí)機(jī)有著不可無(wú)視的作用，而本工程作為衡陽(yáng)市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)工程工程之一，將為增加衡陽(yáng)市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的奉獻(xiàn)。6、擬建地點(diǎn)本工程位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到500米,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道

13、路交通便利。7、預(yù)期目標(biāo)湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)工程擬在占地面積20,936.7平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方米的3棟(1-3號(hào)樓)高層電梯住宅房其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積10,842平方米。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號(hào)樓)建設(shè)工程是“湘水明珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的一局部，該工程分城市根基設(shè)施建設(shè)沿江風(fēng)光帶和商住房開(kāi)發(fā)兩部門(mén)進(jìn)展，工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、安康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快

14、衡陽(yáng)城市根基設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)開(kāi)展，把衡陽(yáng)建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動(dòng)了湘江東岸南段沿江風(fēng)光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國(guó)2006年中國(guó)中西部招商會(huì)中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)該工程進(jìn)展投資建設(shè)，并成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員。將東岸風(fēng)光帶南段建設(shè)工程納入省、市重點(diǎn)工程。考慮到該工程投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，對(duì)該工程享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)200620號(hào)文，“關(guān)于?湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則?的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開(kāi)發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事根基設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報(bào)率確定補(bǔ)償用地面積，作為投資方的開(kāi)發(fā)用地，由市規(guī)劃、國(guó)土資源等部門(mén)經(jīng)依法批準(zhǔn)后將用紅線劃歸投資方實(shí)行控制開(kāi)發(fā)。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價(jià)?！耙迅闹破髽I(yè)原那么上按改制拍賣(mài)價(jià)取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司原三機(jī)廠、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開(kāi)發(fā)，市建衡實(shí)業(yè)納入湘江