[武漢]養(yǎng)老院項(xiàng)目策劃方案

1、12前言 武漢市洪山區(qū)福星養(yǎng)老院項(xiàng)目是武漢世紀(jì)陽(yáng)光投資有限公司的第一個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。此類(lèi)項(xiàng)目在武漢尚顯稀缺，市場(chǎng)運(yùn)作還欠成熟，其投資機(jī)遇性和風(fēng)險(xiǎn)性并存。項(xiàng)目的整體策劃尤顯舉足輕重。 我們通過(guò)對(duì)武漢市的養(yǎng)老公寓的整體和個(gè)體的調(diào)查分析，結(jié)合本項(xiàng)目的價(jià)值判斷及地段區(qū)域研究，從不同層面對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行分析，在整體規(guī)劃的基礎(chǔ)上給予一定的建議。 希望我們的論證有一定的參考價(jià)值！ 望貴公司予以寶貴的指導(dǎo)及進(jìn)一步的深入溝通，達(dá)到合作的關(guān)系及“雙贏”的態(tài)勢(shì)！3武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司4第一章 市場(chǎng)分析一，市場(chǎng)調(diào)查 目前武漢市有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有一百多所，其主要分布在城市中心的社區(qū)街道，其構(gòu)成有以下幾種形式： 1，非

2、盈利性質(zhì)的福利院、敬老院：主要接收“五?！崩先?。如：武漢市社會(huì)福利院。 2，各企業(yè)附屬的老年公寓：主要是面對(duì)各企業(yè)的離退休職工，收費(fèi)性質(zhì)，但有企業(yè)補(bǔ)貼，對(duì)職工會(huì)有部分優(yōu)惠。如湖北電力老年公寓，武鋼南山老年公寓。 3，私人經(jīng)營(yíng)的小規(guī)模養(yǎng)老公寓：對(duì)一些旅館或幼兒園進(jìn)行簡(jiǎn)單地改造而成。主要是面對(duì)一些無(wú)工作單位的老人，收費(fèi)較低，條件較差。如康怡老年公寓。 4，開(kāi)發(fā)商投資的大規(guī)模老年公寓：盈利性質(zhì)，產(chǎn)業(yè)化程度高，有較好的規(guī)劃設(shè)計(jì)，服務(wù)較好，收費(fèi)較高。如僑亞頤樂(lè)園。5武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司武漢養(yǎng)老結(jié)構(gòu)分布圖，其中大小紅點(diǎn)均為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)所指（信息來(lái)自谷歌地圖）6武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司重點(diǎn)走

3、訪的幾個(gè)項(xiàng)目：僑亞頤樂(lè)園僑亞中華孝莊武鋼南山老年公寓武鋼憩樂(lè)園老年公寓湖北電力老年公寓7武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收費(fèi)概況：名稱(chēng)地址床位費(fèi)/月護(hù)理費(fèi)/月伙食費(fèi)/月水電及其他/月費(fèi)用總計(jì)/月性質(zhì)僑亞頤樂(lè)園蔡甸550150030015003304012203370開(kāi)發(fā)商投資電力老年公寓武昌雄楚大道360600200800300409001740企業(yè)附屬康怡老年公寓漢口三眼橋9001200私人經(jīng)營(yíng)武鋼南山老年公寓紅鋼城300860150600330408201830企業(yè)附屬武鋼憩樂(lè)園老年公寓紅鋼城2804003808803004010301620企業(yè)附屬僑亞中華孝莊湯遜湖40018

4、00點(diǎn)餐開(kāi)發(fā)商投資賣(mài)房性質(zhì)荷包湖老年公寓東湖區(qū)辛安渡農(nóng)場(chǎng)40050040030018812881388開(kāi)發(fā)商投資金銀湖生態(tài)公寓金銀湖7001400開(kāi)發(fā)商投資8武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般入住方式（以頤樂(lè)園為例）：9武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般護(hù)理方式（各個(gè)養(yǎng)老院略有不同）： 根據(jù)老人個(gè)人自身情況自理、半自理、完全不能自理，一般分為幾個(gè)等級(jí)的護(hù)理方式：三級(jí)護(hù)理：定時(shí)送開(kāi)水、送飯、熱食物；定期洗、曬、整理床上用品；每天打掃 房間、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等處的衛(wèi)生。二級(jí)護(hù)理：在三級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上提供洗、曬、收、疊內(nèi)外衣服及鞋襪，購(gòu)物品、洗碗筷，提醒老人按時(shí)吃藥的服務(wù)。特一級(jí)護(hù)理：面向90歲以上的

5、高齡、失明或半失明、耳聾、行動(dòng)不便等半自理老人。在二級(jí)的基礎(chǔ)上，提供洗頭、洗臉、洗腳、剪指甲、按醫(yī)囑發(fā)藥并看服到口。特二級(jí)護(hù)理：面向癱瘓、大小便失禁以及老年癡呆等老人。在特一級(jí)護(hù)理的基礎(chǔ)上，提供24小時(shí)服務(wù)：喂飯、喂藥；幫助床上大小便；清理大小便；及時(shí)清洗更換床上用品及尿布；定時(shí)翻身；提供在本院進(jìn)行的簡(jiǎn)繁醫(yī)療護(hù)理如輸液時(shí)的守護(hù)。10武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一般娛樂(lè)休閑設(shè)施（各養(yǎng)老院檔次不一）：棋牌室、閱覽室、各類(lèi)球場(chǎng)、書(shū)法繪畫(huà)班、太極學(xué)習(xí)班、合唱團(tuán)、舞蹈團(tuán)等其它服務(wù)：為老人做壽，組織學(xué)生與老人聯(lián)誼，組織養(yǎng)生講座，組織各類(lèi)文體比賽，組織外出旅游。11武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二，市

6、場(chǎng)分析各養(yǎng)老院的檔次不一，收費(fèi)不一，總結(jié)起來(lái)可以分為以下兩類(lèi)：1，私人及單位附屬小型養(yǎng)老院：環(huán)境條件較差，多采取封閉式管理，對(duì)老人的活動(dòng)有較多限制，活動(dòng)區(qū)域也較小，基本上只是滿(mǎn)足老人生存的條件，對(duì)老人心理需求滿(mǎn)足不夠。12武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司2，開(kāi)發(fā)商投資的養(yǎng)老院：產(chǎn)業(yè)化程度較高，注重宣傳，口碑好，面對(duì)比較高端的消費(fèi)者，收費(fèi)也較高。多建在近郊區(qū)，環(huán)境較好，公園式老人社區(qū)，整潔優(yōu)美，功能區(qū)較多，能滿(mǎn)足老人的各項(xiàng)活動(dòng)需求。比較重視老人的心理需求，開(kāi)展各項(xiàng)娛樂(lè)活動(dòng)。大打服務(wù)牌。13武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司另附葛店地區(qū)其它一些樓盤(pán)的價(jià)格樓盤(pán)名稱(chēng)物業(yè)類(lèi)型建筑類(lèi)別容積率綠化率均價(jià)陽(yáng)光小

7、區(qū)普通住宅小高層，毛坯2.4638%1700/平方米鑫谷金城普通住宅 商住樓小高層，毛坯1.4140%2500/平方米城市之間普通住宅小高層，毛坯2.1628%2100/平方米祥云春曉普通住宅小高層，毛坯2.2630%1850/平方米德?；▓@普通住宅 商住樓 花園洋房小高層，毛坯30%1680/平方米可以看出，該區(qū)域其它樓盤(pán)均價(jià)格大大低于福星。14武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司三，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1，僑亞中華孝莊 僑亞中華孝莊，定位于武漢醫(yī)療康復(fù)養(yǎng)生中心，位于江夏區(qū)藏龍島科技園，規(guī)劃用地約100畝?？傮w規(guī)劃包括養(yǎng)生公寓、康復(fù)醫(yī)院、餐飲、娛樂(lè)設(shè)施。其中，康復(fù)醫(yī)院將以老年康復(fù)為主，建設(shè)容納400多張

8、床位的康復(fù)醫(yī)院。除此之外，還將建設(shè)以會(huì)務(wù)、餐飲、康樂(lè)為特色的休閑區(qū)，園區(qū)內(nèi)還規(guī)劃有門(mén)球場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)、網(wǎng)絡(luò)室、報(bào)刊閱覽室、健身房、書(shū)畫(huà)室等娛樂(lè)設(shè)施，老年人在這里的生活豐富多彩。1516僑亞在售的幾個(gè)戶(hù)型：1718該項(xiàng)目分析： 僑亞中華孝莊是武漢目前跟福星的項(xiàng)目最為相似的項(xiàng)目，同樣為在做養(yǎng)老概念的樓盤(pán)，其價(jià)格為：42005200/平方。其定位是武漢市最大最好的此類(lèi)項(xiàng)目。僑亞的長(zhǎng)處體現(xiàn)在：A，有經(jīng)驗(yàn)，之前做過(guò)同樣是面向老人的“頤樂(lè)村”的項(xiàng)目，很專(zhuān)業(yè)，積累了不少客源。B，房子賣(mài)得較好。C，注重服務(wù)。D，將行孝的概念宣傳得很足，有一定的品牌影響力。E，僑亞的滾動(dòng)發(fā)展模式值得借鑒。19武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧

9、問(wèn)有限公司2，湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是專(zhuān)門(mén)為老年朋友量身打造的集養(yǎng)老、休閑、度假、旅游于一體酒店式的老年公寓，在政府的大力支持下，以“愛(ài)行天廈”為經(jīng)營(yíng)宗旨，以“為政府排憂(yōu)、幫兒女盡孝、給自己積善”為核心價(jià)值觀，爭(zhēng)創(chuàng)湖北老年公寓優(yōu)秀品牌。 20武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓的幾大特點(diǎn)：交通通達(dá)，周邊高尚住宅，華中最大高爾夫球場(chǎng)，探視方便，距火車(chē)站僅10分鐘；湖邊漫步，池畔垂釣，清風(fēng)徐來(lái)，水波不興，沙鷗飛翔，爽心悅目；瓜果棚下，品銘下棋，吹拉彈唱，天然氧吧，其樂(lè)融融；網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、乒乓球、閱覽室、健身房，一應(yīng)俱全；種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨，回歸田野，找回

10、童趣；打造“青少年德育教育基地”，兒孫閑遐，關(guān)愛(ài)老人，家人團(tuán)聚，采摘蔬果，自助廚房，休閑娛樂(lè)；人性化關(guān)愛(ài)，建立老年人綜合檔案，光榮的歷史，錄相剪輯，百年之后歷歷在目；互聯(lián)互動(dòng)，推動(dòng)移動(dòng)式休閑養(yǎng)老武漢中心基地；定期為老人體檢，配置專(zhuān)門(mén)營(yíng)養(yǎng)師，服務(wù)周到，培訓(xùn)上崗，就近看病，設(shè)計(jì)老人養(yǎng)老方式。該項(xiàng)目分析： 湖北天廈金銀湖生態(tài)公寓是打生態(tài)牌的老年公寓，其收費(fèi)價(jià)格并不高，中等水平，但其服務(wù)的細(xì)化值得借鑒，比如為老人建立綜合檔案，種植蔬菜，養(yǎng)雞養(yǎng)鴨 這些都是很有特色的服務(wù)。21武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司22第二章 項(xiàng)目分析 一，項(xiàng)目概況23 武漢市洪山區(qū)福星養(yǎng)老院院規(guī)劃占地面積300畝（已征用120

11、畝，規(guī)劃預(yù)留180畝為開(kāi)發(fā)備用），總投資5億元，共分兩期建成。第一期工程已于2009年3月28日破土動(dòng)工。一期工程占地面積120畝，建筑面積12萬(wàn)平方米，床位3000張，投資2億元，建成后的福星養(yǎng)老院將是湖北省內(nèi)最大的一家面向社會(huì)提供全方位養(yǎng)老服務(wù)的大型綜合性經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)。 擬建的洪山區(qū)養(yǎng)老院地處洪山區(qū)左嶺鎮(zhèn)泉井村，其用地位于高新大道以北約100米，左廟公路以西，西側(cè)為余頭山，東側(cè)為吳家灣橋。項(xiàng)目用地距城市外環(huán)線約5公里，距東湖高新現(xiàn)代服務(wù)中心約11公里，距魯巷城市副中心約21公里。2425 整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)是：以老年生活安享愜意舒適為宗旨，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)，將洪山區(qū)福星養(yǎng)老院建設(shè)成設(shè)施齊全

12、、環(huán)境怡人、尺度親切、服務(wù)完善的休養(yǎng)型舒適型養(yǎng)老院。 其規(guī)劃策略為：1) 整體構(gòu)思的策略 根據(jù)未來(lái)用地拓展方向和養(yǎng)老院的特性要求，整合各項(xiàng)功能，精心組織用地布局，合理安排開(kāi)發(fā)時(shí)序，創(chuàng)建舒適、溫馨的生活環(huán)境。2）適度超前的策略 按照養(yǎng)老院的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)道路和硬件設(shè)施配置有一定的超前性，同時(shí)，配合院區(qū)內(nèi)醫(yī)院、健身娛樂(lè)、文化教育、圖書(shū)資料、購(gòu)物中心、銀行等設(shè)施的提升，使養(yǎng)老院建設(shè)具有現(xiàn)代化水平。3）環(huán)境景觀策略 注重保護(hù)和營(yíng)造良好的自然生態(tài)環(huán)境，堅(jiān)持生態(tài)優(yōu)先，保護(hù)地域生態(tài)特設(shè)，運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的手法，結(jié)合現(xiàn)有水塘，防護(hù)綠地等自然環(huán)境，精心組織人工景觀，形成自然環(huán)境與院區(qū)空間協(xié)調(diào)共生的特色景觀。26武漢瑞

13、德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司公共服務(wù)設(shè)施 規(guī)劃在主要道路沿街集中設(shè)置公建和服務(wù)設(shè)施，由南至北布置醫(yī)院、綜合服務(wù)樓、老年大學(xué)、招待所、后勤服務(wù)樓等。集中設(shè)于養(yǎng)老院東側(cè)中部人行入口處有利于引進(jìn)超市、郵局之類(lèi)的服務(wù)項(xiàng)目，為院區(qū)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)提供了必要的場(chǎng)所。綜合服務(wù)樓與招待所在建筑形態(tài)上以建筑群為主，形成了全方位多功能的公共服務(wù)體系。27武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二，項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)1，人口結(jié)構(gòu)老齡化愈來(lái)愈明顯，老年公寓的市場(chǎng)需求量大。2，武漢市的老年公寓的產(chǎn)業(yè)化程度不高，服務(wù)跟不上，缺乏大規(guī)模、高端精品老年公寓，缺乏相應(yīng)的品牌。優(yōu)勢(shì)1，有政府的補(bǔ)貼2，規(guī)模大3，地價(jià)便宜4，周邊景色空氣較好

14、，適合養(yǎng)生養(yǎng)老。28武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司劣勢(shì)1，地處偏僻，周邊配套設(shè)施嚴(yán)重不足。2，項(xiàng)目定位、定價(jià)均太高，市場(chǎng)消費(fèi)力恐有不足。威脅1，同行競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅：目前武漢市的盈利的福利院及非盈利的老年公寓大大小小有一百所。且大部分大型企業(yè)都有自己的養(yǎng)老公寓，對(duì)自己的職工會(huì)有部分優(yōu)惠，難以爭(zhēng)取到其離退休的職工。2，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念的威脅：中國(guó)“養(yǎng)兒防老”、“三、四代同堂”的觀念和家庭組合依然是社會(huì)的主流。老人入住敬老院或老年公寓的意愿不高。3，高端消費(fèi)者的難以爭(zhēng)?。簩?duì)于高端消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，其養(yǎng)老的選擇途徑非常多樣化：可以請(qǐng)專(zhuān)人上門(mén)看護(hù)；可以進(jìn)療養(yǎng)院等。養(yǎng)老院這一形式本身缺乏吸引力。4，該區(qū)域附近樓盤(pán)

15、價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于該項(xiàng)目。29武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司30第三章 項(xiàng)目定位一，項(xiàng)目定位思考 貴公司有把福星養(yǎng)老院打造成武漢最高端的精品養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的意向，售價(jià)預(yù)估在5000元每平方米左右，非購(gòu)房式入院各項(xiàng)費(fèi)用預(yù)估在8000每人每月左右。我公司認(rèn)為這樣的高端定位風(fēng)險(xiǎn)較大，恐市場(chǎng)難以消化，戰(zhàn)線拉得較長(zhǎng)，資金難以快速回籠。作為貴公司的第一個(gè)項(xiàng)目，建議還是以穩(wěn)求勝。所以我公司本著市場(chǎng)需求的客觀分析，建議貴公司對(duì)項(xiàng)目的定位再做科學(xué)的商榷。我們提供的參考意見(jiàn)是從中端做起，兼顧高端，前期做好宣傳，開(kāi)盤(pán)后做好服務(wù)把養(yǎng)老品牌做響后再轉(zhuǎn)型至專(zhuān)業(yè)高端。二，市場(chǎng)定位：中高端市場(chǎng)三，品牌定位：做養(yǎng)老公寓中的名牌。 四，價(jià)

16、格定位售價(jià)：40005000/平方米。非買(mǎi)房式入院費(fèi)用：15004000/每人每月31武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司五，消費(fèi)者定位購(gòu)買(mǎi)類(lèi)型定位文化收入作用年齡職業(yè)行為和心理特征置業(yè)動(dòng)機(jī)主導(dǎo)型社會(huì)精英階層中高市場(chǎng)主流，市場(chǎng)領(lǐng)頭羊，核心客戶(hù)群體。35-75歲私企法人金領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，成交周期短講究面子，偏好名牌，對(duì)形象、服務(wù)要求高贈(zèng)與長(zhǎng)輩養(yǎng)老高校、事業(yè)單位、大型企業(yè)離退休高干等高中市場(chǎng)主流，是最直接的消費(fèi)群體，對(duì)項(xiàng)目的口碑宣傳有巨大作用50-75歲高干有較多積蓄，有優(yōu)厚的退休金，重視生活品質(zhì)，物質(zhì)與精神生活并重養(yǎng)老提升型白領(lǐng)技術(shù)階層中高重要客戶(hù)群之一，對(duì)產(chǎn)品檔次、品牌形象形成有提升和拉動(dòng)力35-55

17、歲企業(yè)中層管理人員正處于轉(zhuǎn)型期，向高品位的英才階層靠攏，易受媒體影響，要求高品質(zhì)低價(jià)格贈(zèng)與長(zhǎng)輩投資跟進(jìn)型生意人階層低高市場(chǎng)追隨者，潛力巨大年齡較寬泛生意人、小私營(yíng)業(yè)主對(duì)資金的使用謹(jǐn)慎，考慮投資回報(bào)，對(duì)生活質(zhì)量要求不高，缺乏城市歸屬感。多半是兩口之家，置業(yè)首要考慮升值潛力投資邊緣型普通市民階層低中數(shù)量較少，其作用是補(bǔ)充性的40-55歲考慮投資回報(bào)，有從眾心理，容易被引導(dǎo)投資32武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司六，設(shè)計(jì)建議1，建筑設(shè)計(jì)無(wú)障礙通道設(shè)計(jì) 防滑設(shè)計(jì) 走道扶手 緊急求助設(shè)備 風(fēng)雨連廊 地暖 低密度 2，景觀設(shè)計(jì)高綠化率 栽種松柏等長(zhǎng)青植物 小雕塑 古典風(fēng)格壁畫(huà) 3，配套設(shè)施閱覽室 書(shū)畫(huà)室

18、棋牌室 球場(chǎng) 健身設(shè)施 舞廳 卡拉ok廳 自助種植花圃、菜園 超市4，服務(wù)為老人建立有關(guān)健康、愛(ài)好的基本檔案；引導(dǎo)老人組建書(shū)法、太極、合唱等文體團(tuán)隊(duì)；與學(xué)校聯(lián)誼，開(kāi)展老人和孩子的互動(dòng)活動(dòng)；對(duì)不便自理的老人提供送餐、清洗、打掃、喂食等服務(wù)；臨終關(guān)懷 養(yǎng)生講座 ；與附近的醫(yī)院簽訂合作協(xié)議，方便老人就醫(yī)。33武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司七，售樓部選址 選址：光谷廣場(chǎng)人流量較多處。34武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司八，項(xiàng)目案名 因項(xiàng)目分為兩部分，一部分是區(qū)的養(yǎng)老福利院，不在銷(xiāo)售范圍之內(nèi)，一部分是對(duì)外銷(xiāo)售部分。考慮到對(duì)外銷(xiāo)售部分的廣告宣傳，我們?yōu)槠鋽M定了一些參考案名。參考案名1，福星晚晴園出自李商

19、隱的“天意憐幽草，人間重晚晴”一句，“晚晴”指傍晚時(shí)的晴朗天氣，喻指人生晚年的輝煌燦爛。2，福星壽園3，福星靜宜園4，福星斂靜園5，福星清樂(lè)園6，福星春熙園35武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司九，主推廣告語(yǔ)參考廣告語(yǔ)：1，在福星，享受身體和心靈的雙重療養(yǎng)2，在福星，優(yōu)雅地老去!3，人間重晚晴，情盡在福星！ 4，享福在福星6，老來(lái)福在福星7，福星，專(zhuān)業(yè)為老人36武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司37第四章 推廣策劃一，推廣思路 因項(xiàng)目是做老年公寓的，所以目標(biāo)人群范圍比較精準(zhǔn)。 所以項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)推廣要采取雙管齊下的策略。1）、針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行精確營(yíng)銷(xiāo)。2）、針對(duì)其他客戶(hù)進(jìn)行大眾營(yíng)銷(xiāo)，38武漢瑞德行房地

20、產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司運(yùn)用各渠道推廣力度概況渠 道效 果 反 饋本項(xiàng)目選擇 口碑傳播 重點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)包裝售樓處 重點(diǎn)圍板、導(dǎo)視系統(tǒng) 運(yùn)用樓體條幅 不用路牌，路旗 全程運(yùn)用媒體報(bào)紙 階段重點(diǎn)戶(hù)外廣告 重點(diǎn)電視電視劇片頭 不用分眾傳媒 根據(jù)情況考慮雜志根據(jù)情況考慮DM 階段重點(diǎn)車(chē)體 運(yùn)用客戶(hù)俱樂(lè)部 運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)、短信 階段運(yùn)用 外展、巡展點(diǎn) 全程運(yùn)用39武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司二，推廣策略（1）DM直投目標(biāo)人群聯(lián)系方式獲?。?，醫(yī)院老年病人資料2，老年大學(xué)學(xué)員資料3，企業(yè)離退休職工名冊(cè)4，各銀行VIP客戶(hù)40武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（2）軟文推廣報(bào)紙、雜志、網(wǎng)絡(luò)軟文廣告為主，硬廣告為輔。軟文更利

21、于項(xiàng)目的概念和賣(mài)點(diǎn)的闡述，性?xún)r(jià)比較高。軟文可從以下幾點(diǎn)去展開(kāi)：1，我國(guó)進(jìn)入人口老齡化行列，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的前景。2，養(yǎng)老觀念的相對(duì)于傳統(tǒng)的轉(zhuǎn)變。3，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重視4，養(yǎng)老院的產(chǎn)業(yè)模式5，從消費(fèi)者的角度去寫(xiě)在養(yǎng)老院的體驗(yàn)。6，介紹養(yǎng)老院的臨終關(guān)懷、生態(tài)養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等有興趣點(diǎn)的服務(wù)項(xiàng)目。參考標(biāo)題：1，優(yōu)雅地老去是一種尊嚴(yán)2，送父母去養(yǎng)老院，孝？不孝？41武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（3）網(wǎng)絡(luò)推廣在搜狐焦點(diǎn)房產(chǎn)、新浪樂(lè)居網(wǎng)、搜房網(wǎng)等著名房產(chǎn)網(wǎng)上發(fā)布樓盤(pán)信息及軟文廣告。42武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（4）傳單推廣選擇在老年大學(xué)門(mén)口、老人晨練處等老人集中的處所散發(fā)廣告?zhèn)鲉巍?3武漢瑞德行房地

22、產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（5）活動(dòng)推廣A，贊助老年大學(xué)藝術(shù)展演展贊助老年大學(xué)的書(shū)畫(huà)、攝影等展覽，通過(guò)贊助，可以做些平面廣告，擴(kuò)大福星養(yǎng)老院在老人中的知名度。B，有獎(jiǎng)?wù)魑恼髡掌顒?dòng)征集一些文章或照片用于福星的網(wǎng)站或周報(bào)，定期擬定一些主題，主題是圍繞老人生活或想法的。另開(kāi)辟老人傾訴專(zhuān)欄，傾聽(tīng)老人的心聲，為他們排解心憂(yōu)。藉此以擴(kuò)大福星的知名度，體現(xiàn)福星的文化。參考：退休的日子 家有兒女 最美好的年華 我是如何當(dāng)父/母親的？44武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司（6）開(kāi)盤(pán)推廣開(kāi)盤(pán)活動(dòng)主題：享福在福星地址：光谷廣場(chǎng)參加人員：特邀嘉賓、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、誠(chéng)意客戶(hù)內(nèi)容：開(kāi)盤(pán)前的宣傳工作 領(lǐng)導(dǎo)致辭 表演活動(dòng) 有獎(jiǎng)問(wèn)答 福星

23、醫(yī)療人員提供免費(fèi)體驗(yàn)和健康指導(dǎo)服務(wù) 福星養(yǎng)老服務(wù)的宣傳促銷(xiāo)方式：開(kāi)盤(pán)當(dāng)天成交客戶(hù)贈(zèng)送老人用的保健儀器45武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司46第五章 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏鋪排銷(xiāo)售節(jié)奏形象期蓄客期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)持銷(xiāo)期工程進(jìn)度VI、圍墻、導(dǎo)示、銷(xiāo)售物料完成營(yíng)銷(xiāo)中心到位、展示區(qū)包裝展示、工程符合預(yù)售條件局部實(shí)景園林展示階段目標(biāo)建立項(xiàng)目形象，引起市場(chǎng)關(guān)注客戶(hù)充分感知認(rèn)同項(xiàng)目?jī)r(jià)值，完成蓄客目標(biāo)客戶(hù)充分感受項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)氣氛促進(jìn)銷(xiāo)售，積累二期客戶(hù)47武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司一，形象導(dǎo)入期全面啟動(dòng)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作，確定所有專(zhuān)業(yè)配合單位，發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢(shì)，相互配合，及時(shí)溝通，協(xié)同作戰(zhàn)，各盡其責(zé)，順利完成各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。1）硬件準(zhǔn)備：A、市內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)中心選點(diǎn)、售樓部包裝布置；B、戶(hù)外大型噴繪廣告牌選址與發(fā)布；C、沙盤(pán)制作、單體模型設(shè)計(jì)制作。2）軟件準(zhǔn)備：A、確定本項(xiàng)目的專(zhuān)業(yè)廣告公司、廣告制作發(fā)布公司與其他配合單位；B、審定廣告推廣方案；C、確定VI、主推廣告語(yǔ)；3）時(shí)間節(jié)點(diǎn)：A、確定項(xiàng)目主題概念、主推語(yǔ)落實(shí)時(shí)間；B、戶(hù)外噴繪廣告牌、戶(hù)外導(dǎo)示牌、圍墻包裝、網(wǎng)絡(luò)、DM等設(shè)計(jì)方案定稿發(fā)布時(shí)間；C、樓書(shū)、會(huì)刊、折頁(yè)、戶(hù)型單張、手提袋等相關(guān)宣傳物料設(shè)計(jì)定稿時(shí)間；D、聯(lián)系并落實(shí)網(wǎng)絡(luò)、DM廣告制作與發(fā)布時(shí)間。48武漢瑞德行房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司我公司