2020長租公寓市場年報

1、目錄 HYPERLINK l _bookmark0 前言 3 HYPERLINK l _bookmark1 第一章 政策篇- HYPERLINK l _bookmark1 鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重 4 HYPERLINK l _bookmark2 1、中央政策：支持市場發(fā)展，維護市場秩序 4 HYPERLINK l _bookmark3 2、地方政策：規(guī)范和支持并重 5 HYPERLINK l _bookmark4 第二章 企業(yè)篇- HYPERLINK l _bookmark4 合作謀共贏，項目多元化，融資有空間 12 HYPERLINK l _bookmark5 1、合作成為主題詞 12

2、HYPERLINK l _bookmark6 2、項目端：多城市、多企業(yè)、多類型 13 HYPERLINK l _bookmark7 3、融資聚焦頭部房企 14 HYPERLINK l _bookmark8 第三章 趨勢篇- HYPERLINK l _bookmark8 擴大融資，著眼細分市場，深耕重點城市 15 HYPERLINK l _bookmark9 總結(jié) 17前言2020 年是長租公寓市場的秋冬季節(jié)。疫情全年籠罩的情況下，長租市場的供需兩方都遭到了打擊，尤其是需求端，在 2020 年上半年有很大的縮減。另一方面則是市場本身積攢的巨大風(fēng)險在疫情下集中爆發(fā)了。不計成本擴大規(guī)模，以求在壟斷

3、市場后獲得壟斷利潤的經(jīng)營方式，得到的結(jié)果就是資金鏈斷裂，“爆雷”不斷。對于長租市場的表現(xiàn)，政策端一面加強監(jiān)管，一面多渠道支持。長租公寓的亂象離不開“長收短付”、“高收低租”、“租金貸”這幾個關(guān)鍵詞，政策監(jiān)管的發(fā)力點也著重打擊高風(fēng)險的經(jīng)營行為，包括規(guī)范市場主體行為、禁止高風(fēng)險經(jīng)營、監(jiān)管租金等方式。在支持市場的發(fā)展上，政策端的舉措多著眼于財政補助上。同時，政策在供給增加、疫情相關(guān)等方面也進行了發(fā)力。長租市場本身存在諸多問題，但也有向好的一面。市場面臨最大的問題是還沒有企業(yè)摸索出長期穩(wěn)定的盈利模式，2020 年“爆雷”就是經(jīng)營端有缺陷的集中體現(xiàn)。企業(yè)面臨著低毛利、供求不穩(wěn)定、資本市場不認可等諸多壓力

4、，但是不少企業(yè)也在積極摸索如何做好這門生意。許多企業(yè)在細分市場開始積極發(fā)力，試圖通過提供高附加值的產(chǎn)品獲得更高利潤。企業(yè)間的合作也越來越多，許多大型的房企、金融機構(gòu)也積極參與并合作，分攤市場的風(fēng)險，摸索多元化經(jīng)營的方式。長租市場的未來是值得期待的。只要市場的需求依然存在，這個市場終會走出一條合適的發(fā)展之路的。政策端仍然將對長租市場繼續(xù)支持，保障人民的居住權(quán)。融資端，長租市場目前的融資額相比市場還有很大的想象空間。企業(yè)也在后疫情時代不斷探索可以長期獲得收益的經(jīng)營模式。相信在多方發(fā)力下，長租市場的未來將會更加穩(wěn)健。第一章政策篇鼓勵發(fā)展與加強行業(yè)規(guī)范并重在政策方面，2020 年的政策基調(diào)分為兩方面，

5、一面是積極培育市場，促進市場的發(fā)展，另一面是加大對市場的規(guī)范。在中央層面上，政策更多著眼于對市場的支持和促進。在地方層面上，政策在規(guī)范市場和支持市場上均有側(cè)重，尤其是在市場風(fēng)險較大時候，在市場規(guī)范、加強監(jiān)管上進行了發(fā)力。同時，地方政策也因地施策，在多個方面支持長租市場的發(fā)展。1、中央政策：支持市場發(fā)展，維護市場秩序2020 年，中央的總體基調(diào)是大力維護和發(fā)展長租市場。以保障人民的居住權(quán)為出發(fā)點，大力發(fā)展長租市場，在財政、立法、土地等方面都給予了支持。同時，在立法端加強了對市場的管理，進一步維護市場的秩序。具體來看，政策主要包含以下幾方面：從整體基調(diào)上看，2020 年中央在長租上的相關(guān)政策是以發(fā)

6、展和保障市場為主的。堅定不移地落實房地產(chǎn)的長效機制、加強住房保障的體系建設(shè)、擴大保障性租賃住房的供給是中央層面一以貫之的原則。同時，為了鼓勵發(fā)展長期租賃住房，有關(guān)部門落實和完善發(fā)展租賃住房的規(guī)劃、土地、稅收、金融等支持政策，從多個維度保障市場的運作機制。在立法的相關(guān)工作上，住建部在 9 月對住房租賃條例（征求意見稿）（下稱條例）進行了公開的意見征詢。條例主要在市場行為的規(guī)范、權(quán)利人的權(quán)利保障、不當(dāng)經(jīng)營行為的禁止、租金的監(jiān)管等方面在立法層面做了規(guī)定。主要目的是針對長租市場的亂象進行有針對性的整治，保障長租市場可以穩(wěn)健地運作。在財政保障上，財政部和住建部公布了 2020 年中央財政支持住房租賃市場

7、發(fā)展試點城市，包括天津、石家莊、太原、沈陽、寧波、青島、南寧、西安 8 個城市。按照住建部之前公布的規(guī)則，這 8 個城市在 3 年的示范期內(nèi)將合計獲得 198 億的財政補貼。表：2020 年中央層面住房租賃政策相關(guān)一覽表數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理2、地方政策：規(guī)范和支持并重2020 年，地方政策在規(guī)范市場上的政策頻出。主要原因是市場積攢的風(fēng)險在疫情的背景下爆發(fā)，破壞了市場的正常運行機制，給人民生活、社會穩(wěn)定帶來了不良的負面影響。除了在穩(wěn)定市場秩序、規(guī)范市場主體行為上發(fā)力之外，各地政府還在財政支持、疫情防控、市場供給增加等方面進行了傾斜。一面規(guī)范市場，讓市場可以有序運作，防止市場再次聚集風(fēng)險。一面

8、大力支持，幫助市場積極恢復(fù)。規(guī)范市場秩序政策頻出，維護住房租賃市場運行在 2020 年地方關(guān)于長租市場發(fā)布的各項政策中，占比最大的就是市場規(guī)范類的政策。據(jù)不完全統(tǒng)計，市場規(guī)范類的政策在全部政策中的占比接近 4 成。長租公寓的市場發(fā)展還處于早期的階段，市場比較混亂，今年長租企業(yè)頻頻“爆雷”，更加凸顯出僅依靠市場本身難以穩(wěn)健發(fā)展的問題。房源和合同不做備案，存在諸多虛假信息，擾亂市場秩序。經(jīng)營者本身資質(zhì)存在問題，一旦經(jīng)營出現(xiàn)不利狀況就人去樓空。擴盤子、搶市場，許多企業(yè)為了規(guī)模采用“高收低租”的高風(fēng)險經(jīng)營方式。玩資本游戲，“長收短付”、違規(guī)使用“租金貸”的現(xiàn)象已經(jīng)成了標(biāo)準玩法。還有其他的諸多問題，都讓

9、這個市場的生長偏離了正常的經(jīng)營邏輯。因此，規(guī)范市場的政策不斷出臺，穩(wěn)住市場的運行秩序，避免市場走向不可控制的境地。表：2020 年各地規(guī)范租賃市場的相關(guān)（一）表：2020 年各地規(guī)范租賃市場的相關(guān)政策（二）表：2020 年各地規(guī)范租賃市場的相關(guān)政策（三）數(shù)據(jù)來源：中指研究院整理通過補助扶持市場，促進建立長效運作機制為了扶持租賃市場的發(fā)展，2020 年多地政府發(fā)布了補助的相關(guān)政策或進行了實際的補助。絕大部分補助采用的是直接補助的形式，也有如廣東通過政策性貸款在融資的利率上提供補助的方式。接受補助的對象大部分是運作租賃住房項目的企業(yè)，而北京和佛山則對符合條件的租戶提供了資金補助。補助可以通過以下三

10、方面促進住房租賃市場的發(fā)展：其一，通過直接的補助來提升企業(yè)的盈利水平，減輕租戶的租金壓力來提振需求；其二，發(fā)放補助也可以給市場一個向好的預(yù)期，政策面是真金白銀地支持租賃市場的發(fā)育的；其三，通過在補助條件上設(shè)置一系列的標(biāo)準引導(dǎo)企業(yè)的經(jīng)營行為，有助于建立起長效化的住房租賃市場運作機制。表：2020 年補助租賃市場的相關(guān)政策數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院整理在疫情中支持市場，加強防控2020 年，對長租公寓市場影響最大的兩個字是疫情。疫情持續(xù)下，整個市場的需求受到了很大的影響，讓原本就在“賠本賺吆喝”的長租企業(yè)盈利性持續(xù)下跌，資金也很難回籠。另外，租賃住房業(yè)務(wù)涉及到較多的人員流動，不規(guī)范的群租房還容易導(dǎo)致

11、交叉感染。針對以上兩方面的狀況，多地政府出臺了針對疫情的政策。對于疫情期間經(jīng)營困難的企業(yè)、支付租金困難的租戶等提供了相應(yīng)的補助。對于疫情期間看房和人群聚集等也做了相應(yīng)的規(guī)定，既保證交易可以正常進行，又很大程度上控制病毒的傳播。表：2020 年各地應(yīng)對疫情的相關(guān)政策增加供給，多地允許非住宅進入住房租賃市場在供給端，地方政策的主要發(fā)力點是增加其他非住宅類型的房地產(chǎn)進入租賃市場，允許閑置和利用效率低的辦公樓和商鋪改造成為租賃住房。相比于市場的需求，我國非住宅類的地產(chǎn)物業(yè)顯得供給過剩。例如，在一線城市，許多辦公樓都面臨著空置率過高的問題，一線以下的城市則更顯嚴峻。而另一方面，住宅進入租賃市場也面臨著供

12、給不足、收益率低的問題。而且，較少的供給來源使得長租市場在量價上很容易受到住房交易市場的影響。因此，允許非住宅進入住房租賃市場可以盤活運作效率較低的非住宅不動產(chǎn)，而且在穩(wěn)定租金方面也能發(fā)揮更大的作用，避免供應(yīng)的變化引起租金的劇烈變動。表：2020 年增加租賃市場供應(yīng)的相關(guān)政策數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院整理第二章企業(yè)篇合作謀共贏，項目多元化，融資有空間長租公寓市場在 2020 年的發(fā)展不算順利，但是在整體慘淡的背后，許多注重經(jīng)營的企業(yè)在不斷發(fā)力，嘗試在長租公寓市場走通特定的商業(yè)模式。風(fēng)險分擔(dān)、資源優(yōu)勢整合，運作長租公寓的企業(yè)不再單打獨斗，多類型主體參與讓這個市場更加活躍。不再簡單通過擴盤子、大魚吃

13、小魚的方式進行競爭，企業(yè)開始在細分市場上提供更加多元化的產(chǎn)品。而在融資端，長租業(yè)務(wù)還沒有得到資本市場的充分認可，目前的融資也聚焦在頭部房企的長租業(yè)務(wù)上，但隨著業(yè)務(wù)模式的逐漸走通，長租業(yè)務(wù)的融資空間將有較大的暢想空間。1、合作成為主題詞2020 年，長租公寓市場的合作不斷。從參與合作的企業(yè)來看，有魔方公寓、安歆集團這類以長租為主要業(yè)務(wù)的企業(yè)，有中國平安、建設(shè)銀行這樣的大型金融機構(gòu)，有旭輝這樣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也有上海城投這樣的地方大國企。從合作的目的來看，主要著眼于強勢資源的整合、經(jīng)營版圖的擴張、新項目的發(fā)布等方面。旭輝領(lǐng)寓在 1 月份的時候和 GIC（新加坡政府投資公司）設(shè)立了 5.7 億美元

14、的長租公寓投資平臺，計劃未來 4 年內(nèi)投資于中國一線和二線城市優(yōu)質(zhì)位置的長租公寓項目。GIC 在其中的作用更多是財務(wù)投資的角色，旭輝領(lǐng)寓則在項目端的把控發(fā)揮更大的作用。中國平安在 6 月和深圳市政府簽署了公共住房投資建設(shè)運營戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。中國平安作為資金實力雄厚，資金成本低的大型金融集團，著眼點是在風(fēng)險較低的條件下，運作大量資金，取得合適的收益率。平安此舉動表示其對長租市場的未來給出了正面的評價，如果長租市場后續(xù)的表現(xiàn)符合預(yù)期的話，那么不但中國平安會加碼長租市場，其他的諸多險資也會在這個市場進行積極投資。寶龍公寓在 11 月聯(lián)合無印良品推出了長租公寓項目 Designed by MUJI。

15、無印良品的主要業(yè)務(wù)是線下的零售業(yè)務(wù)，主要零售產(chǎn)品為一般家庭用品，主要面對客群是注重生活品質(zhì)的年輕人。因此，此次的跨界合作是長租公寓在細分市場上的一次嘗試，面對的主要客群也是對生活質(zhì)量較為注重的年輕人。長租市場整體的發(fā)展階段還處在較早期，主要解決的是租戶必要的生活需求。伴隨著長租市場的逐漸發(fā)展，對細分市場的產(chǎn)品也會不斷完善。早日進入細分市場，為之后的擴張夯實基礎(chǔ)，也逐漸為許多長租企業(yè)所重視。2、項目端：多城市、多企業(yè)、多類型2020 年，長租公寓的產(chǎn)品不斷發(fā)布，體現(xiàn)了長租公寓行業(yè)在不斷思考如何更加充分地擴大市場的規(guī)模，提高客戶的粘性。北京、深圳、杭州、南京、蘇州等多個城市都有長租公寓的新產(chǎn)品發(fā)布

16、。長租公寓本身有著較強的地域?qū)傩?，因此企業(yè)在經(jīng)營的時候多采取的策略也是以深耕為導(dǎo)向的。許多城市現(xiàn)在都有了經(jīng)營時間較長的長租企業(yè)，同時也促進本地的長租市場向穩(wěn)發(fā)展。此外，長租市場目前只能在綜合實力較強城市中形成規(guī)模，中小型城市的長租市場規(guī)模依然有限。除了專注長租業(yè)務(wù)的企業(yè)，許多其他類型的企業(yè)也在這個市場不斷活躍。順豐，快遞業(yè)的龍頭，在 2020 年 1 月份正式推出“豐樂找房”和“豐樂家”兩條產(chǎn)品線。順豐涉足租賃行業(yè)的初衷是為了解決順豐快遞人員的住宿問題，但是隨著行業(yè)經(jīng)驗的逐漸積累和在數(shù)據(jù)端的優(yōu)勢，將長租業(yè)務(wù)劃為了單獨的業(yè)務(wù)條線，并開始為其他企業(yè)提供全方位的員工住宿解決方案。旭輝和恒泰，以房地產(chǎn)

17、開發(fā)為主要業(yè)務(wù)，憑借在房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗，分別在上海和蘇州發(fā)布了社區(qū)綜合租賃住房的項目。社區(qū)綜合租賃項目是第三階段的長租公寓形態(tài)，也是目前長租公寓的最高形態(tài)。社區(qū)級別的長租公寓除了提供租賃必須的基本需求外，還配套了活動設(shè)施、商場、超市、醫(yī)院、學(xué)校等產(chǎn)權(quán)型住宅所配置的生活設(shè)施，在實質(zhì)意義上保障了“租購?fù)瑱?quán)”。在長租公寓的類型上，細分市場的序幕也已經(jīng)拉開。除了旭輝和恒泰發(fā)布的社區(qū)級的長租公寓，鉑濤窩趣在深圳發(fā)布了企業(yè)員工宿舍的產(chǎn)品。許多企業(yè)在員工福利的保障上有更高的要求，特別是一線城市剛?cè)肼毜哪贻p人在住宿上存在剛需。和企業(yè)合作，一方面可以保障租住率，另一方面在管理成本上也可以得到更好的壓降。睿星資本

18、，一家全球長租公寓的投資運營商，在中國發(fā)布了“駐在 LIVN”這一長租公寓的品牌，主要服務(wù)有租住需求的外籍人士或者高凈值人群。睿星資本著眼于高端租住市場一是由于自身長期的運營，在產(chǎn)品和運營端的經(jīng)驗十分充足；二是運營高端市場會產(chǎn)生更好的品牌美譽度；三是服務(wù)高端客群的溢價率也更高，不需要為了較為微薄的利潤而在成本端進行各種壓降。3、融資聚焦頭部房企據(jù)不完全統(tǒng)計，2020 年住房租賃題材在資本市場融資或擬融資的金額達到 522.6 億元。其中，絕大部分資金流向了以房地產(chǎn)開發(fā)為主的房企。而流向以長租為主要業(yè)務(wù)的資金相對有限，青客公寓在 7 月份發(fā)行了 1 億美元的可轉(zhuǎn)債，用于收購國內(nèi)一家公寓品牌的主要

19、資產(chǎn)，這也是長租企業(yè)在資本市場上為數(shù)不多的表現(xiàn)了。長租相關(guān)企業(yè)在資本市場上的劇烈分化的主要原因是長租業(yè)務(wù)尚未表現(xiàn)出長期穩(wěn)定的盈利能力，資本市場對其認可度不高。特別是疫情的影響之下，更加凸顯了長租公寓抗風(fēng)險能力相對不足的特性。而對于大型房企和地方國企性質(zhì)的房企而言，租賃相關(guān)的融資額度占其總的融資額度較低，償還能力強，因此可以獲得較高額度的融資。相比于巨大的市場份額，長租公寓的融資還有更大的想象空間。政策端在限制房地產(chǎn)開發(fā)融資的同時，給住房租賃市場的融資留出了綠色通道。央行發(fā)布了兩道紅線，對銀行業(yè)流向房地產(chǎn)的貸款上限做了硬性指標(biāo)的約束，但是“為支持大力發(fā)展住房租賃市場，目前，人民銀行正會同相關(guān)部門

20、研究制定住房租賃金融業(yè)務(wù)有關(guān)意見，并建立相應(yīng)統(tǒng)計制度，屆時對于符合定義的住房租賃有關(guān)貸款，將不納入集中度管理統(tǒng)計范圍”。這樣的政策對長租公寓業(yè)務(wù)無疑是重大的利好。因此，在 2021 年長租公寓市場預(yù)期向穩(wěn)的情況下，其在資本市場的表現(xiàn)也會得到更大的加持。第三章趨勢篇擴大融資，著眼細分市場，深耕重點城市在長租市場的發(fā)展周期中，2020 年整體處于秋冬季節(jié)，但是觸底之后的 2021 年，整體市場會呈現(xiàn)反彈的態(tài)勢。反彈一面是整體市場的向好，一面是市場競爭的加劇。在市場回暖的時候，把握住市場的發(fā)展規(guī)律，發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢，才能在吃到市場發(fā)展紅利的同時，規(guī)避特定的風(fēng)險。在融資、細分市場、重點區(qū)域、政策這

21、4 個方面，長租市場存在較為明顯的趨勢。在融資端，整體融資規(guī)模有所增長，但是仍然會聚焦于大型房企。2020 年除了是長租公寓的小年，也是房地產(chǎn)開發(fā)的小年。但是不同于長租公寓市場的短期調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的調(diào)控是長期的?！叭兰t線”加上“兩道紅線”大大壓縮了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模，作為天平另一端的長租市場自然在融資上有更多的支持。但是，長租業(yè)務(wù)仍然沒有拿出亮眼的表現(xiàn)，資本市場對長租業(yè)務(wù)的支持仍然會通過大型的房企或者盈利有保障的大型集團。專注長租業(yè)務(wù)的企業(yè)想獲得融資青睞的話，仍然需要展現(xiàn)更好的業(yè)績表現(xiàn)。在細分市場上的發(fā)展會更深入和多元，競爭加劇。長租市場承擔(dān)的功能不僅僅是解決剛需的居住需求，其

22、將在各類需求中發(fā)揮著重要的作用。在細分市場上的競爭已經(jīng)開始了，如寶龍公寓的 Designed by MUJI 是在注重生活品質(zhì)的青年人中發(fā)力，睿星資本的“駐在 LIVN”則聚焦高端客戶。在細分市場上競爭可以積攢先發(fā)優(yōu)勢，在市場需求擴張時可以迅速擴大規(guī)模。此外，細分市場上提供的增值服務(wù)將給企業(yè)帶來可觀的回報率，助力長租真正成為一門長期的生意。重點城市值得深耕。新型的城鎮(zhèn)化正在不斷推進，人口也在加速向重點城市流入。杭州，2019年常住人口的凈流入超過了 50 萬。而在 2021 年 1 月，杭州繼續(xù)加碼樓市監(jiān)管政策，調(diào)控力度巨大。對于重點的都市圈，一面是人口的不斷流入，一面是樓市交易的收緊，這給長租公寓帶來了巨大的市場空間。此外，作為依托不動產(chǎn)的長租公寓業(yè)務(wù)，有著很強的地域?qū)傩?。長租公寓并非簡單提供居所，其于當(dāng)